物业费被打折收取的依据与应对措施

第一篇：物业费被打折收取的依据与应对措施

物业费被打折收取的依据与应对措施

作者：李常思

房屋长期无人居住是否需要缴纳物业费，如何缴纳？业主与物业服务企业各述其理，争议不断，影响着小区的和谐稳定。二○一○年三月一日开始施行的《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定：“连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外”。该条例一发布立即在社会上引起巨大反响，拥有多套住宅的业主拍手称快，只有独套住宅的业主愤愤不平。物业服务企业在协会的组织下多次向有关部门反映20%的收取比例不合理，但收效甚微，物业费的收缴工作难度加大。其他省市的物业费收取也因此受到了一定的影响。物业服务企业如何应对？笔者试从物业费的收取性质、依据和组成来分析，给从业者提供一些建议。

一、物业费的性质和依据

物业费按性质应分为：物业费和物业服务费。

1、物业费

物业费：业主应“缴纳”，主要指：公共设备设施的维修养护费用。收取依据基于《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”。

“缴纳”是法律规定业主必须履行的法定义务，业主不得以任何理由对抗。

2、物业服务费

物业服务费：业主应当“交纳”，主要指：物业服务企业的各项服务成本、税费等。收取依据：《物业服务合同》。

“交纳”不是法定义务，而是基于《物业服务合同》约定的合同义务。

二、物业费的组成

建设部、国家发改委颁布的《物业服务收费管理办法》，第十一条规定：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

业主长期不使用房屋，物业服务企业能降低的成本，只有清洁卫生费用中的部分垃圾清运费，占整个物业费成本不足1%，也就是说业主以长期不使用房屋，要求物业费打折收取，那公平计算最高的折扣就是0.1折，即按物业费的99%收取。

三、应对措施：

1、在《前期物业服务合同》或《物业服务合同》中约定长期不使用房屋的物业费收取比例；

2、在小区内公示；物业费成本构成和收费价格，利用各种方式宣传缴纳物业费的意义，无论贫富缴费义务是一致的，培养缴费享受服务的意识和习惯。

3、必要时可通过诉讼获得法院支持，取得胜诉的判例。《物权法》是全国人大颁布的法律，是上位法；各地《物业管理条例》是地方性法规，是下位法，在效力上应当服从《物权法》。

第二篇：关于拖欠物业费的应对措施

关于拖欠物业费的应对措施

由于苏州园区近期有部分案件因为物业费拖欠问题导致案件流程异常，园区代书针对该情况通过讨论，提出如下应对措施，供业务同仁参考。

措施一：尾款预留

该办法适合所有案件，且为常规的应对措施。

在买卖双都同意的情况下，预留部分尾款至交房的时候转付出卖方，有助于约束出卖方结清物业管理费。

措施二：过户当天交房

对于不愿意留有尾款的案件，一般把交房时间定在过户当天。

在签约的时候，若买卖双方对于预留尾款达不成一致，则可以通过交房时间提前的办法来控制交易风险。因为在交房的时候，我们可以知道出卖方是否交齐相关费用，若没有，可以通过暂停纳税流程来约束出卖方，使得出卖方不能拿到房款，从而迫使其交齐物业管理费。

措施三：签约后查验

对于既不愿意预留尾款也不愿意提前交房的案件，则需在签约以后查验物业费的交足情况。

在签约过程中，不能满足上述两个条件的时候，签约法务提醒业务同仁在签约以后至物业部门核查成交房屋的物业费缴纳情况，若发现物业费未交足，则可以通过暂停交易流程来迫使出卖方交齐物业管理费。

注意事项：提醒业务同仁在进行房屋交接的时，务必查清物业费的缴纳情况，并在房屋交接书上明确说明。

苏州园区代书2011年06月23日

第三篇：空置房物业费打折的逻辑与悖论

空置房物业费打折的逻辑与悖论

文/梁晓东

原载于《现代物业》上旬刊2010年01期/总139期

社区当中反复的博弈过程最终以政府文件的形式确立下来，才是一些地方物业管理条例、制度出台的真正背景。前段时间，媒体广泛报道的某市物业管理条例修订案规定，住房连续空置三个月以上可只交20%物业费（石家庄市）。在物业管理包干制和开发商成立物业公司的前提条件下，这类规定将客观上维护部分业主的利益，既然物业管理收支成本包干，那双方都有将成本最小化的倾向，业主概莫能外；既然开发商成为物业管理企业生存的主要支持者，那么业主的缴费在总的物业管理收支循环中其实本就处于次要的地位——从另一个角度看，当物业管理的大部分人力、物力、财力都用于满足开发商的售后服务要求，包括一些未迁入业主根本无法参与享受的活动（譬如社区文化等等），那么，空置房征收20%的物业费，其实是一些住宅社区物业管理成本分摊的真实反映，即社区中起到实效的基础服务仅占20%的物业管理收费价值量。只有从这种现实出发，该修订案的说法才无可厚非。当年青岛市在国务院《物业管理条例》出台前很长一段时间，都维持着开发商支付全部前期物业管理费用的制度规定，直到业主委员会成立后物业公司才有权向业主收费，所以，未尝不可以把“空置房物业费打折”看成是现实中国社区利益均衡机制的一种反映。

但是，值得反思的是，在提倡法治的同时，是不是过于忽略了经济社会生活中各主体自我协调的能力？政府权力部门居然能够如此广泛而深入地干预社区私有财产的分配与调整，事实上是把大多数的业主都看作是早产儿，而物业公司则显然是被妖魔化了。假若该修订案的这一规定最终生效，那么潜台词就是：该市以前和以外的物业管理收费做法，都是在侵占空置房业主的利益——然而事实并不是这样。物业管理本身具有公共物品特征，决策者既不能获得全部收益，也不能承担全部成本，那么，内部市场常常会因效率的原因而失灵。如果把钱从公共服务成本中拿走，广泛地“搭便车”行为和俱乐部物品所导致的结果，就是社区总价值的崩溃，无怪乎作为行业指导文件的国务院《物业管理条例》中第四十二条规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”笔者以为，也只有全额缴纳物业服务费用的业主，在进行物业管理审计的活动中，才将有充分的权利与理由主张建设单位全额缴纳真正的空置房物业服务费。业主拥有的空置房物业费打折，实际上是对现实当中建设单位普遍忽略自身的应缴费用，所实施的一次战略性的“抵消”行为。

从极端个人的角度上，我宁愿把“20%法例”看成一次政治行动，而不是立法行动。该修订案的制订者们将自己明晰地划定为维护业主利益的斗士、推动经济的代言人。实际上，他们对社区中所发生的状况究竟有多大的控制力，自己也不清楚。在这一市场中，人们追求的往往是一种效果，而不是结果。

交易行为意味着，如果进行交易，证明交易对双方都有益，是一个正和博弈；不交易，仅仅是丧失了某种获益机会而已。但是两者还存在第三种选择情况，就是可以互相偷盗！偷盗成功，意味着一个人的所失是另一个人的所得，这是零和博弈；当大家都为了防止另一个人偷盗而采取安全成本，意味着大家都支出而无法获益，这就是负和博弈了。基于物业管理与业主之间相互不能信任所导致的一切互相遏制和阻碍的行为，其实就是双重累加的负和博弈。对物业管理中的任何决策，譬如“20%法例”，有人拍手叫好，有人叫苦不迭。或许大家以为，弹冠相庆的自然是那些拥有多套房产的业主，叫苦不迭的肯定是那些收不抵支的物业公司，但实际结果并不尽然，很有可能产生倒转的效果。物业管理的政策问题实际上都是“共同”的问题，这才是“物业管理”这一词汇真正可怕的部分。

诚然，中国的大部分业主从完全没有物业管理观念，到现在开始自觉形成了物业管理的缴费意识，这已是中国社会莫大的进步，其中包含了大量的物业管理一线工作人员的血汗和辛劳。如果没有他们的超额付出，物业管理行业的发展必须受限。但是，我们仍然注意到：一直涌动着的暗潮正是物业管理行业的尊严尚未树立起来，物业管理人的劳动不能得到相应的价值认同。当现实中《物业管理条例》、《物权法》这些良法在备受指责、执行中又被架空，当政府干预社区财产管理的政策频频出台，这些现象在深层上便意味着法治精神与制度建设依然任重而道远。

附：石家庄市物业管理条例

(2003年9月5日石家庄市第十一届人民代表大会常务委员会第四次会议通过；2004年5月28日河北省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准；2009年6月18日石家庄市第十二届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订；2009年11月28日河北省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准，自2010年3月1日起施行)

第三十七条 连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。

业主空置物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续。

第四篇：业主拒交物业费的几种情形及应对措施

业主拒交物业费的几种情形及应对措施

拖欠物业管理费的现象在目前物业管理小区中并不鲜见，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都“事出有因”。但是无论什么原因，采取拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的，既得不到法律的支持，也无助于问题的解决。

解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方，一是要理解和懂得享受服务就应该支付相应费用。二是通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳物业费的义务。与此同时，物业公司也要不断改进自身工作，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严格履行物业服务合同内容，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持。

根据自身的工作经验，粗浅地分析和概括了一下物业小区业主拒交物业费大致有如下几种情况：

1、因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水，门窗变形，玻璃起雾等等拒交物业费；

2、因家中财物被盗，车辆如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等等原因拒交物业费；

3、因为没入住，以房屋空置为由拒交物业费；

4、按时下物业服务企业的通俗说法“老赖”业主，无任何正当理由拒交物业费；

5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

处理拒交的具体应对谈判技巧和催收办法：

一、因工程问题拒交的应对方法和措施：从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用《物业管理条例》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释：虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。

二是物业服务企业与业主之是物业服务合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴。因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题。

三是特别要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留维修费用。

四是让业主明白他已享受了物业服务的权利---物业服务，就必须履行其义务---按时足额缴纳物业服务费。

五是积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。物业公司通过如上沟通和努力，如果业主还是拒交物业费，物业公司首行可以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖欠情况如欠费时间长短和欠费金额大小酌情是否向法院起诉进行催缴。

二、业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒交的情形之应对方法和措施：业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费区分俩种情形：

1、业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的。首先要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的，即负责对物业区域规划红线以内，业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施的看管及消防管理工作。一般而言，物业服务合同之安全防范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家在私有部分的财产保管则不在安保范围之列。当前许多物业服务企业与业主签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时，大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容，所以，一旦业主家发生失窃事件，通过核查现场情况，物业服务企业确实严格按照《物业服务合同》约定条款执行，门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡更，且在物业公共区域内也已经履行了职责，服务企业就不承担责任。在此需要特别说明的是保安义务只能对社会治安起到一定的协助作用，是通过合同的约定产生的，不可能防止任何不法行为的发生。业主不能因为缴纳物业费，财产被盗就要求物业公司赔偿。同样也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费。物业公司的保安义务也有一个合理的范围。同一道理，目前还没有因为盗窃案件的发生，而要求公安机关赔偿的现象发生。简单举个例子：是不是世界上只要存在警察，就不会有犯罪行为发生？反之，由于未按合同约定提供服务，出现管理混乱现象，最终导致业主家中失窃事件的出现，业主拒交也就事出有因了，物业企业就应承担相关责任；

2、如果业主与物业服务企业在物业服务合同中另有专项约定，签订了私人财产和车辆的保险和保管合同，并依合同缴纳了相关保险、保管费用的，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当承担相应的法律责任。业主因之拒交物业费也就有据可依了。

三、房子空置也要交物业费：

【司法解释】物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由，要求减免物业费或拒交物业费的，法院一般不予支持。同时物业服务企业有权视情况决定是否给予减免物业费。

●解读最高院民一庭负责人介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

●现状目前，有些业主认为，自己没有得到物业服务可以拒付物业费。在实际情况下，物业合同不大可能与每一个单个业主签订，但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住，房屋空闲，但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。

●空置房屋物业费优惠的具体操作依照《物业服务收费管理办法》----发改委【2003】1864号规定执行。各地也一些具体规定，可参照执行。

四、对无任何理由拒交物业费的老赖，采取电话催缴，上门催缴，邮寄催费通知单进行催缴，“轮翻轰炸”：国家《物业管理条例》第四十二条作了明确规定。业主享受了物业服务的权利，就应当根据物业服务合同的约定，履行按时足额交纳物业服务费用的义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。否则，物业服务企业有权向人民法院提起诉讼，维护自身权益。

五、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，应分不同情况进行处理：属于业主无理拒绝交费情形的，业主应按合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下法院可根据物业管理企业提供服务的质量状况，驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费。作为业主，发现问题时应尽量找物业公司协商解决，不能随意拿不交物业费作“挡箭牌”，否则可能造成恶性循环。

综述：在这里特别提请广大业主注意的是，不管出于什么原因，拒缴物业费非但不利于业主维权，相反在侵犯当事人利益的同时，也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些暇疵，双方也应本着真诚、相谅、相信的原则，通过友好协商来解决问题，如果业主一味地要求物业费下降或者拒缴物业费，作为经营企业，物业公司通常都会选择降低隐形开支，如人员编制缩小，有的服务内容无法严格按服务合同的约来执行，导致服务品质低下，必将直接影响业主的生活品质。久而久之，会有更多的业主选择拒缴，最终受伤害的还是业主本身。

第五篇：物业费催缴方法心得总结(五)-催缴物业费的问题汇总及应对措施

物业费催缴方法心得总结

（五）-催缴物业费的问题汇总及应对

措施

前面小编讲了一些催缴物业费的注意事项，今天小编给大家整理了一些催缴物业费的问题及应对措施，希望对大家有所帮助。1.业主：目前物业费高，等业委会与物业公司续签合同、降低物业费标准时再交费。物业公司：

1）业主与物业公司之间，是通过契约形式建立起来的服务与被服务关系；业主在入住时，与物业公司签订《前期物业管理协议》，约定了服务内容和收费标准。双方就应按《前期物业管理协议》约定履行双方的权利和义务。

2）若业委会与物业公司续签《物业服务合同》时，对收费标准重新约定；则应以《合同》签定生效日期后，再执行新约定。在此之前，原《前期物业管理协议》或原《物业服务合同》是合法有效的，双方都应执行原规定。

3）物业公司每天都在投入成本（比如，员工工资，公共设施维护保www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行

养），为业主服务；业主享受到服务，就应按约定交费；物业公司没用费用，如何为业主提供好更好的服务.2．业主：物业服务不到位，要免一部分物业费可以考虑交费。物业公司：

1）按《物业管理条例》第七条规定：业主有按时交纳物业服务费用的义务。

2）首先让业主指出哪些工作不到位，进而判断是否真不到位；若确实有不到位的地方，立即安排相关工作人员去整改；

3）若业主属“无理挑剔型”，则可以陪同业主一起到现场核查，可以从某种程度上揭露业主的“阴谋”。4）坚定立场，不能轻易承诺降费。

3.业主：目前手中没钱，或现在比较忙，过些天再来缴纳物业费。（此类型属于无理推托型）物业公司：

1）不能完全相信业主过一段时间一定会来交费，一定要与业主约定好缴纳物业费时间。

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2）在业主未缴纳物业费之前，不断与该业主保持联系，让业主没有推脱理由。

3）到约定缴纳物业费时间，与该业主沟通；若业主再找理由，收费人员可以告诉业主可以上门收费或到业主单位去收。进一步给业主压力。

4）业主在家时，主动上门与业主沟通，催缴物业费。

4.业主：业主以开发商对小区及公共设施设计不合理为由，拒交物业费。物业公司：

1)向业主讲明开发商、业主、物业公司三者之间的关系，设计问题不是物业管理职责范围内所能解决的，超出物业管理服务的权限范围。

2)业主交物业费是来享受物业管理服务，以小区房屋或设施设计不合理为由不交物业费，是没有理由的。

3）涉及建设单位设计不合理，物业公司可以代表业主向相关单位发函；有业委会的也可以让业委会来发函（避免物业公司与开发商之间的矛盾激化）。但能否有效果，物业公司无权制约其它单位。

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5．业主：买房子后，不在小区住，没享受到物业服务，所以不交物业费。物业公司：

1）业主不在小区住，在很多方面也是在享受物业管理服务，比如安全、公共卫生、绿化等服务；这些物业服务对业主房屋的保值和增值起到潜移默化的作用。

2）北京市高级人民法院《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中第23条规定“业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。7．业主：物业费都干什么了？

物业公司：物业管理费是物业公司为业主提供各项服务的基本保证。费用的支出包括以下几个方面：

1）小区的绿化养护；电梯维护；供电、供水设备运行保养；保洁服务；垃圾清运均由专业公司提供，每月要从物业费中支出以上各项服务费用。

2）物业服务中心秩序维护员、维修技工、保洁员及管理人员的工资要从物业费中支出。

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3）小区的公共用水、用电等能源费要从物业费中支出。

催天下平台是互联网催收平台，针对物业费催缴项目已服务上千家企业，为上千家物业管理企业解决了物业费催缴难的问题。平台支持批量发布债权，分案灵活，律师接单，是物业公司解决物业费催缴难题的好帮手。平台的服务目标是实现物业费的清收，形成物业服务的良性循环，化解物业公司与业主的矛盾，在催缴物业费过程中，架起一座物业公司与业主之间的桥梁，通过法，理，情化解物业公司与业主之间的矛盾误解，努力达成共识，为共建美好家园，和谐社区而努力。欢迎合作洽谈！

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