第一篇：重庆含谷别墅项目策划方案
重庆含谷别墅项目策划方案
初案
前言
自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了N次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意，因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等），但是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。
在此，我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。所以我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。
一、现状分析
1、重庆市别墅现状分析
目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６０亩的肖河香榭正式破土动工；２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩，均瞄准别墅开发。
2、含谷别墅现状分析
如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。
继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。
二、案优劣势分析
1、优势分析
l 含谷是目前重庆公认的别墅区；
l 几个别墅盘先行预热该区域；
l 今年是全国的别墅年；
l 政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。
2、劣势分析
l 重庆别墅大气候不好；
重庆别墅的空置率占64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。
l 没有自然的风景作有力的支撑点；
别墅是不可复制性的，通看全国的别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。
l 交通不发达；
除了从九龙坡到含谷相对近点外，其它区域到此地路程都比较远。对有车一族来说，虽然距离不是问题，但高速公路的费用太高，增加了成本。
l 缺少有力的卖点；
从本案目前来看，没有任何可以吸引人气的地方。
l 竞争激烈；
A、谷周边的的别墅项目有贵的，也有便宜的，将分散人气，除了现有的几个楼盘外在附近还有将要开发的别墅。
B、在重庆的另外一些市郊（如两路镇、南山等），有着良好自然条件的地段也有发展商盯着别墅市场这块蛋糕。
C、已形成气候的别墅群（如龙湖、水天花园等）。
l 该地段喧哗；
白市驿的教学机场太喧哗，主要原因是飞机都是低空飞行。
l 开发体量过大；
别墅的灵魂------身份与阶层的象征。是少数人才能享受的，有钱人买别墅的心态除了张扬自己的个性外就是希望私密性更好。试想住在一个有500套的别墅区里，给人的感觉就与住在小区里没有区别了。
3、综合分析
从以上所述可以看出：本案的劣势远远多过优势，而在该地又只能做别墅才有出路，所谓“成也别墅败也别墅”，所以本案要走出此局必须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。
三、定位建议
精英型别墅走中档别墅价位，高档别墅的品质路线
理由：
1、重庆购买高价位别墅的消费群体力度小；
2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。所谓精英就是中国新一代经济的弄潮儿，他们大多受过良好教育，有高品质的需求和超前的消费意识，他们将是高尚住宅最有潜力的群体；
3、重庆住宅小区中，跃层一般都是先被抢光，其优点是视野开阔、有花园相送，缺点是要和别人一起去挤电梯，还要担心电梯会否坏。既然这种所谓的“空中别墅”非常有市场，为何不做售价在其范围内的“地上别墅”呢？
4、重庆是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子；
5、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受；
6、本案的自身条件无法支撑高价位的别墅；
7、价位低便有增值的空间；
8、吸引城市里的新贵。
操作方式：
1、把体量减少一部分；
高密度是做不出好别墅，500套别墅只能走低档路线，会形成几不像的格局，户数太多就缺少荣耀感，最终会导致失去有效客户
2、本案分阶段推出；
本案的风险较大，为了避免过大的风险，提高机会成本，应该分期推出项目，同时也可以吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。
3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所；
4、利用配套做文章（关键点，见“卖点建议”）；
5、配套先利用起来（这是最关键的一点，详见“营销建议”）；
四、卖点建议
l 感受生命、享受运动；
理由：
1、对于房地产来说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、习惯及其精神等等，如广东的“碧桂园”的成功就是用文化创造了价值。把运动当作本案的文化理念，生命在于运动，现代人越来越明白这个道理，并有这方面的需要。营造出这种精神文化，吸引大众，从不同角度引导他们。因为体育除了可以强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。
2、别墅之为别墅，就是因为它所配的生活方式与生活品位是有别于普通人群的。它的使用者，一般都具有较高的修养；广泛的社交圈；有优越的物质生活条件。他们期盼的别墅是一个能彻底放松，完全舒适的家，因此要找到适合特殊群体的需求。
3、田园风格只能做低档盘，而且在重庆田园风光不足为奇，不容易让人产生向往；美国式的庄园又不适合中国国情和民族习惯。
4、都市人玩的地方越来越少，精神得不到满足，特别是重庆，一些有钱人要跑到成都打高尔夫。
5、近的从重庆的“阳光华庭”（住宅小区）看，打的运动牌，反映不错；远的看“奥林匹克”系列项目都做得有声有色。
6、重庆没有定位为“运动型别墅”的项目，降低了风险，减少了竞争对手。
7、可以相对拉高本案的价位。
8、处在白市驿军用机场附近，本身就是比较喧哗的，用运动作主题符合当地环境。精英俱乐部；
理由：精英们需要的是新的出路和发展，他们要有更多的社交氛围和机会，能为生活和工作提供更多帮助和关怀。
l 英国式物管（贴身管家）；
理由：一个楼盘品质的好坏最终取决于物管，物管并非是单纯的机械化的管理，而是从人性上体贴客户，根据客户所需专业设计；
操作方式：
1、为每个客户量身定做物管方式；
2、建立每个客户的档案（包括喜好、血型、生日、性格等）；
3、为每个会员定做运动计划（包括适合的运动项目，运动量等）；
4、对于第二居所的客户，根据需要准备各自的事物（如晚宴等）；
5、享受家庭医生。
五、规划建议
l 每户占地2.5亩左右；
理由：
1、别墅的土地资源使用应该是奢侈的，才能体现出的尊贵。
2、有更多的个人使用空间。
l 挖建人工湖；
理由：
1、别墅应该有山有水，人都有亲水性，有水的地方，才会使心情得以平静，真正回归自然。
2、本案如果没有水，将会流失一群有亲水性的客户，同时将无法拉高价位。
3、有水的地方，才有灵气；有灵气的地方，才有人气。
l 建跑马场；
理由：
1、楼盘根据自身特点打着买房送车、买房送船等不同的牌，既然本案打着运动牌，那么能强身的工具不可少。一般到了春天时，珊瑚坝的沙地里，跑马的人最多，因为在城市里可以放纵跑马的地方几乎没有，少见的东西就是珍贵的东西。
2、与动物亲近是人类的本性，跑马是上流阶层及青年一代的喜好。
3、马是有灵性的动物。
l 建野战营、专业的射击场；
理由：
1、现在玩的东西越来越多，却越来越没意思，经常会让人不知该如何打发时间，因此需要开发新的娱乐项目。
2、野战营可以让人学会基本的作战知识外，更能培养人的团队精神。吸引一些公司作人力资源的培训课。
l 室外高尔夫练习场；
理由：
1、会打高尔夫的人不多，如果在高尔夫球场练习，费用昂贵。
2、室外高尔夫练习场的建设费用不高。
3、相邻项目有高尔夫球场，可以联合推出。
4、将吸引一大批人士来学习。
l 把游泳池建到每户室内去；
l 一个功能齐全，游戏性、娱乐性、休闲性强的超级大会所；
l 在组团的安排上应适当考虑交流空间；
理由：各组团相对独立，又互相联通，住户可以完整保有自己的私密空间，也可以与喜爱的邻居交谈聚会。人与人是如此，景与景之间也是如此，使景观组团互相映衬。
l 环境建设应该与当地的气候、生态等相适应。
理由：环境应该是适合人居住的环境，而不是宣传中只可欣赏，不可使用的摆设。最重要的是：环境应该是富有变化的四季景画。表现为一种自然的四季变化。
六、目标客户群建议
1、重庆市的新贵；
他们大多受过良好的高等教育，崇尚高品质的生活，喜欢提前消费，是目前中国经济的弄潮儿。
2、重庆近郊区的有地位、有钱的消费群；
不能疏忽了这群消费力，如龙湖的“香樟林别墅”30%的购买者，都是涪陵人。他们往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，而且都怀着都市情结，希望能住在离市区近的地方，才体现尊贵。
3、重庆市外其它相临城市的客户群；
成都别墅做的不错，原因是它不仅仅吸引了当地人，更有周边的消费群，例如重庆就有许多人在成都置业，又如绵阳等地。
4、在重庆经商、投资的客户群；
随着重庆的对外开放，来渝经商、投资者越来越多，他们的经济条件足够在重庆置业，重庆的房价又比其它城市低，使人觉得增值潜力大，性价比高。
5、年龄在30-45岁左右成功人士；
这个年龄阶层的成功人士，有着积极的生活态度、充沛的精力、高品味的享受；热爱运动、热爱生命。
七、推广建议
1、别墅分期推出（见“定位建议”）；
2、广告投放应该多在全国性的杂志、报刊上；
3、投放在受众群体30-45岁的商业杂志上；
4、在重庆周边地区造势；
5、建设一个为年青一代有钱人提供专业服务的网站（精英网）；
6、先推广会员制，再做客户。
八、营销建议
l 先建配套设施，再建别墅；
理由：
1、可以给人信心的保证。
2、吸引一群已置业的客户群。
3、土地经过平整装饰后易产生价值感。
4、让人气更好的聚集。
l 先推广会员制；
理由：
1、本案没有先天的地理优势资源，要靠人为的修整后带来的感觉。
2、会员制带给人的感觉是高档的，往往拥有高尔夫会员卡就代表身份。
3、聚集精英聚会。
4、好别墅不是修建出来的，是住出来的，当有了口碑后，价值就会得到很快的提升。使人觉得就是投资也是值得。
5、只有先让目标客户群产生喜欢，才能真正吸引他们在此长留。
6、像做人一样，先做人再做生意。楼盘也可以先做服务，再卖房。
操作方式：
1、用低价的会员制价格，先把目标客户群引导过来。（目的是为了卖房）
2、让他们享受到顶级的服务理念，得以全身心的放松。
3、先行体会高品质的服务，才能对本案有足够的信心。
4、定期作会员交流的酒会，让众多社会精英有机会相互认识，相互学习，结交朋友，形成一个强势的社会群体。
5、针对兴趣、爱好、需求，不定期的组织各种精彩活动。针对投资环境分析，举办经济论坛；针对商业经营和管理举办培训讲座。
6、使他们对该处产生迷恋，最后变成精神上的依赖。
7、形成极好的口碑。
8、最后客户自己或介绍朋友购本案房产。
l 介绍朋友购买本案房产的会员，可享受免费会员一年；
l 入住者，每户赠送一匹马；
l 业主会员享有专职教练一名。
九、结束语
本案的策划建议没有经过完整的市场调查，凭得是自己做别墅项目或看别人操作别墅项目的经验，及对有钱族心理需求的分析而得出的一些意见。在经过科学的市调后，可能会推翻一些观点，但我们相信有部分是值得参考的。
对于别墅的消费群体都是站在金字塔顶上，他们或许成功的经历不同，受的教育不同，社会背景不同，但更多的是同一阶层的相同处，比如都渴望交到更多有用的朋友；一种潜在的虚荣心；高压工作后的彻底放松；喜欢尝试新鲜的事物；喜欢刺激的运动；追求高品质的生活；热爱生活；热爱人生„„
其实卖房等于是在卖一个生活方式，只有适合这群人的生活方式，迎合他们的喜好，引导新的潮流使其接受，那么一个楼盘就有生命力了。北京的现代城可以成功，一个最主要的原因就是炒作成功了一个概念。所以我们首先要做的是引导目标客户群的消费意识，从根本处想他们所想，做他们所想，当大家觉得物有所值形成极好的口碑时，还有什么房子卖不出去呢？ 谢谢给予我们一个展示的机会，不尽之处就谅解。真心的祝愿贵公司项目开发成功！
第二篇：别墅策划方案
《鲸山别墅住户指南》设计策划方案
一、手册目标公众
1、国际知名大企业的管理者
2、上流社会成功人士
3、政府有关部门
4、来访贵宾
二、手册功能
1、住户生活指南
2、客户租赁指南
3、展现鲸山别墅自然风景与人文景观
4、建设社区文化
4.1倡导国际化的生活
4.2倡导温馨、优雅的生活
4.3倡导安全、文明的生活
5、美化品牌形象
5.1塑造深圳招商房地产有限公司良好公众形象，提高其社会美誉度。
5.2塑造深圳招商物业管理有限公司良好公众形象，反映其服务理念，提高其社会美誉度。
5.3塑造“鲸山别墅”良好公众形象，提高其社会美誉度，促进销售和租赁。
三、手册设计风格
豪华、精美、温馨、时尚、国际化，给人美的享受。
四、手册设计主题
以介绍鲸山别墅及其物业管理为主线，通过创意的设计，展现了鲸山别墅那温馨、时尚风景。
五、手册设计理念
1、以人为本，体现中西文化，洋溢温馨、优雅、高尚的气氛。
2、广告语以手册内容为诉求精神，跟住户进行人性化的沟通交流。
3、色彩上以天空蓝和翠绿为主旋律，凸现鲸山别墅傍山依水，绿草成荫的自然美。
4、插图以鲸山别墅为主题，巧妙融汇于鲜活文字和柔和色调之间，浑然一体，体现豪华时尚生活和浓郁的人文关怀。
5、整体和细部悦目和谐，既美观大方又精致隽永。
六、广告文案
美丽的家
我的家点缀在绿意荡漾的南山东麓之中，漫步绿茵小道，蔚蓝的深圳湾舒展远去,我与海风一起轻盈飞扬。
又是一个早晨，敞开门扉，阳光温柔地透进来，芬芳的泥土香揉和着丝丝花香到处流淌，沁人心脾，而依人的鸟儿又在窗外那棵梧桐树上快活展翅，尽情高歌，纵情飞跃。
已是午后时分，阳光懒洋洋地爬上了躺椅，悠悠的清风细柔地轻吻着我，品一杯醇咖啡，捧一本线装书，听老歌流转，看天上云卷云舒，一任夏日小虫倾情呢喃，惬意无限。
夜深人静，平和的呼吸演绎着大自然美妙的节奏，窗外飘来的月色，装饰了我的家、银色的梦。
绿山、静海、阳光、空气、风.....那是我的天空我的家，我爱美丽的鲸山别墅！
Home, Sweet Home
Situated at the east foot of the Nanshan Mountain, my home is concealed in the pleasant greenery.Walking on the meadow path bathing in the gentle breeze from the Shenzhen Bay, you feel this is a heaven on earth.Morning scenario: Open the door to receive a spray of the gentle sunshine.The scent of the soil mixed with the aroma of flowers pour in the house.Outside of the window are birds singing melodious songs among the flourishing phoenix trees.Afternoon scenario: This is a moment with leisurely sunshine on the reclining chair and gentle breezes caressing the face, made so sentimental just because of a cup of cappuccino, a thread-bound book, a nostalgic goldie, the pastel clouds and the twittering summer insects.Evening scenario: The peaceful breathes rhyming the pulse of the Mother Nature;the silver moonlight makes my home dreamlike.Blue mountains, peaceful seas, sunshine, fresh air, breezes„this is my home, the sweet Whale Garden.七、手册设计思想
1、封面:
1.1凭籍新颖的构思，以简约的速写手法,用流畅的线条把鲸山别墅整体风貌刻画下来。
1.2在淡雅的色调下鲸山别墅的地形图跃然纸上，整个画面被衬托得惟妙惟肖。
1.3别具匠心地掏空鲸山別墅的地形图，透过其中所看到的是一幅鲸山别墅最迷人的景色，起着画龙点睛的作用。
2、封底
2.1色调以淡雅的白色为主旋律，意味着高贵、时尚、优雅。
2.2中心圆形寓意地球，嵌入其中的是鲸山别墅地形图，表示鲸山别墅的住户来自世界各地，表达了深圳招商房地产有限公司“把蛇口建成最适合人类居住的地方”的理念。
2.3页面简洁、精致、凝炼，与封面融会贯通、浑然一体。
3、内页
3.1立足文字内容，采撷鲸山别墅美丽的风景线。
3.2广告文字融会此情此景，尽情诠释着鲸山别墅的多姿多彩。
3.3内页广告语:
3.3.1人与自然和谐对语（手册第一条）
The harmonious human-nature dialogs
3.3.2尽情体会尊崇心境（手册第二条）
A living complex with unparalleled prestige
3.3.3用爱体贴你的生活（手册第三条）
Considerate services
3.3.4演绎人与自然的经典家居（手册第三条）
Classical home with human-nature harmony
3.3.5诠释社区安全新概念（手册第三条）
A new concept of community security.3.3.6用心呵护美好家园（手册第四条）
Well-planned community development
3.3.7幸福生存，生活永恒的主题（手册第五条）
For an ever better life
3.3.8用爱和艺术跟环境交流（手册第六条）
Environment friendly development
第三篇：青岛别墅项目策划
青岛御景华府别墅项目(项目名称拟定)推广策略
◆项目包装
1、楼盘视觉形象
（1）营销目标：使楼盘“健康”概念具像化，通过建立御景华府独有的识别系统和视觉形象，以便于其在后续推广中给客户留下深刻、明确的印象。
（2）营销手段：
青岛御景华府LOGO
青岛御景华府导示系统
青岛御景华府VI体系（宣传资料、办公用品等方面的延展）
2、营销中心现场展示
（1）营销目标：营销中心作为销售的前沿阵地，直接影响客户的选择。因此，营销中心的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让客户了解信息。另外在高素质的专业销售人员讲解和演示下，对项目的背景、产品和推广主题等有进一步的理解和接受，从而促进销售。
（2）营销手段：
售楼书：专业的售楼资料。设计风格应与其定位相一致。建议内容全面、制作精良。
效果图：项目总体布局、建筑风格等重要内容的预示。
手袋：本身作为流动媒体宣传，并可装楼书等资料用。
展板：营销中心的悬挂资料，全面介绍公司及楼宇的信息，并起到销售现场的装饰作用。
影视资料：从视觉、声音等方面传递公司和楼盘形象。
功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让客户明确功能，展示专业化形象。
销售专用模型：充分展示小区总体布局、建筑风格、户型的各种功能，直接引导客户，了解项目主要信息。
专业导购人员：提供规范、统一和专业化导购服务。
礼品：美观、实用、传递销售和项目品牌形象。
公共绿地及环艺小品布置：小区环境艺术的预先展示。
其他：背景音乐、茶点和整洁的环境。
3、工地形象诱导
（1）营销目标：工地现场作为客户最为切身关注的地方，是宣传最经济有效的媒体。工地形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且还能够营造销售气氛。
（2）营销手段：
工地路牌：表明项目的名称和用途。
工地围挡：项目形象展示，明确发展商和承建商等内容。
工地气氛：用彩旗、气球、灯光和形象装饰物等宣传物品，吸引注意力、营造人气。
施工现场：整洁、有序的工地管理，施工队服装和文明度，是客户预见项目质量和发展商实力的重要渠道。
◆广告宣传策略
1、原则与目标：坚持形式的多样性、主题的统一性，广告发布系列化、立体化，配合营销推广进度，有重点、有选择地把主题分阶段演进。迅速提高公司和项目的知名度，凝聚人气，促进销售。
2、战略性安排：
（1）前期以形象推广为主；
（2）中期以功能诉求兼形象推广为主；
（3）后期以销售手段兼功能诉求为主。
3、媒介组合策略：
（1）预热期后期，即开盘前1-2个月首先以户外广告到位进行气氛渲染，再以软性新闻和报纸平面大版面推进为主。其后可用均频率、中版面报纸平面进行推广。
（2）进入开盘期和强销期应加大宣传推广的密度，以立体组合全方位媒
介进行多点进攻，平面、电视、电台、户外、网络广告都可以考虑齐头并进。
（3）在调整期推广密度适当减少，主要以平面宣传即可；续销期则宜加
大宣传推广力度，平面、电视、电台、网络立体宣传。
（4）巩固期和扫尾期推广密度明显递减，只需要配合促销或展会活动做
少量的报纸广告即可。
4、媒体选择：青岛市房地产市场常用的广告媒体主要有：报纸、电视、电台、杂志、户外、夹报或直邮（DM）、自办媒体、网络。由于目标客户是中高收入群体，如私营企业主、企业中层以上管理人员、政府官员、外地的成功人士等，这些人一般年龄在30岁以上，平时工作较忙，生活节奏快，品位较高，针对这部分人的生活习惯和特征，并通过实践分析，建议选用以下媒体作为本项目的推广媒体。
（1）报纸广告
作为大众传媒，其影响力比其他媒体要大得多。报纸媒体宣传面广，但是持续性差，必须在统一主题的前提下形成系列化，主要用来塑造项目形象、活动告之等。在房地产行业，报纸广告最经常也是最有效的主流媒体。青岛晚报——隶属青岛日报报业集团，92年创刊，青岛市发行，发行量40万份，青岛市主流媒体，64版，拥有高素质、高消费能力的读者群，影响力较大。周三有房地产专版《楼宇周刊》。
青岛早报——隶属青岛日报报业集团，96年创刊，青岛市发行，发行量40万份，青岛晚报姊妹媒体，48版，影响力较大。周四有房产版《新楼市周刊》。
半岛都市报----隶属大众日报报业集团，99年创刊，青岛市发行量最大的报纸，发行量55万份，其中青岛市区及市郊35万份，青岛以外地区20万份，经营方式十分灵活，广告优惠政策多，价美物廉，广告量多，在青岛影响力较大，起步晚，但后劲十足。周四有房产版《黄金楼市》。齐鲁晚报——隶属大众日报报业集团，在青岛市内发行量不大，影响力远不如上述三张报纸。
结论：通过性价比（实际效果与资金投入比率）分析，报纸媒体选择以《青岛晚报》和《半岛都市报》为主，《青岛早报》和《齐鲁晚报》为辅
（2）户外广告
在房地产广告中不可或缺，它的影响是潜移默化的过程，对于树立形象十分有效。大型户外广告牌——影响力大、效果最好，但费用较大。建议在青岛市区CBD地段设置1块大型户外广告路灯旗或灯箱——渲染气氛，有导示作用，效果较好，费用较低。建议沿路悬挂路灯旗或灯箱。
条幅——渲染气氛，及时发布信息，效果明显，经济实惠。一般在工地现场。车身广告——与其他户外广告相比具备流动性，影响力较好，效果较好，费用较省。建议在市区内繁华线路运行的公交车上，或者在青岛与外地繁华路段运行的大巴车上投放。此项建议尽快投放。户外建议以车身广告和大型广告牌为主，阶段性使用条幅和路灯旗广告。
（3）电视广告
作为大众传媒，影响力也很大，它可以多次重复同一信息，通过灵动的画面、真实的情景、富有感染力的音响和音乐效果，从而使人印象深刻。在青岛电视台《房产栏目》进行投放，签订长期合作合同，并与项目进行捆绑式宣传。
（4）电台广告
可选择青岛广播电台交通音乐频道，签订长期合作合同，利用某一个强势栏目或整点报时或半点报时，对公司及项目进行形象宣传。
（5）杂志
选择当地发行的画报类杂志——《青岛画报》。
（6）夹报
因其信息量较大，而费用相对较低，通过几家针对性较强的报纸媒体《青岛晚报》、《半岛都市报》、《青岛早报》，会收到较好的效果。
（7）网络广告
现在为信息时代，网络普及化程度越来越高，已成为重要的资讯渠道。从公司长期战略发展考虑，应设计制作公司网页，同时可与青岛搜房网、青岛信息咨询网、青岛黄页等建立长期合作关系，对公司和项目进行及时有效地宣传。
第四篇：别墅项目销售策划方案
别墅项目销售策划方案
会议方案编制：
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一、从别墅的大环境1、概述
别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，体现身份和阶级性就成了别墅存在的主要根据。依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居之所，顺理成章地圈起一部分富足者，以居所体现他们与众不同的存在价值。2、特征
中国房地产业经历了近20 年来的大发展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。但无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征：
· 别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用； · 别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造； · 别墅必须体现个性化，不能大批量生产。3、分类
从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为 6 类：
⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求 这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有
这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个**好和需求； ⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5 天在市区，2 天在郊区。
这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大； ⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。
例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅； ⑷旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。
在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，价格比同等档次的星级酒店便宜许多，最重要的是这里有一种独特的家庭氛围和人性化享受，度假就在属于自己的家里； ⑸办公型的别墅 一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就被一些大公司作了办公之用； ⑹投资型别墅 由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。
二、从本案的角度1、个案优势
北戴河作为海滨疗养胜地，随处可见诗情画意的自然景观，用林之葱茏海之浩淼装点自家的窗棂，亦是平生快事。本案具有作为别墅的基本条件，先天资质有一定的优势，具体体现为：
· 占据北戴河可获得土地较佳的地理位置，虽不能取得直接观海效果，但由于临海一线的房产不是作为销售项目，对本案影响不大。
· 北戴河自身的环境氛围已经形成了吸引旅游的天然资源，对项目的顺利销售提供了保障。
· 市场上现未有强大的同类产品竞争个案，位于南戴河的“碧海蓝天”在本案销售期内没有特别大的动作，且在地理位置上与本案不存在竞争性。2、个案难度
别墅物业已经作为“成功•富足”的象征，已经成了生活中的“最高境界”，普通百姓是望尘莫及的。这就在产品规划上提出了诸多限定性要求，从而给销售增加了不少的约束，具体到本案，就存在以下项目难度：
· 项目的客户以区域客为主流 秦皇岛本身的消费购买行为不足以支撑高价位的房产商品，且本案产品为旅游型的分时度假模式操作，更加限制了它的客源组成。
· 目标客户可选择性较多 本案的客源组成以北京的投资客为主，在销售行为和广告宣传上必然要向北京倾向，运作上可能会采用双销售处的模式进行。然而对北京的客源来说，别墅产品的可选择性很多，这就需要本案将度假性和投资回报的特点加以最大化发扬。
· 北京房产市场上注目度的宣传有较大难度 北京房产在销在建案量颇多，宣传媒介不集中，个案很难在短时间内凭借单纯的广告效力迅速造势，只有有独特卖点、有心的操作 产 品规划简述
一、
别墅产品功能特点
住宅首先要满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔、使用功能的细分化、专门化，已是必然趋势。
作为高档物业的别墅来说，则更应注重功能的设计和配置，更应满足高于一般家庭的生活需求。在增强居室私密性的同时，更应注意室内、外空间的过渡，以及与私家花园，即自然环境的交融。并在提高居家舒适度和便利性，空间格局的经济性、合理性方面，应多费心思，有所创新。这既是时代的要求，也是未来的趋势。本案在规划上，应首先满足作为别墅产品的必要条件，而后，在独特卖点上下功夫。1、别墅物业空间划分为“五个区”
· 礼仪区：入口（玄关）、起居室、过廊、餐厅等 · 交往区：早餐室、厨房、家庭室、阳光室等 · 私密区：主臣、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等 · 功能区：洗衣间、储藏室、壁橱、进入式衣厨、车库、地下室、阁楼、健身房、佣人房等 · 室外区：外立面、前院、后院、平台等 2、别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（亦即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。
3、别墅物业较其它的物业而言本身面积比较大，它的客厅、卧室空间设计比较大
气，比如发展商常采用落地玻璃和阳光室，造成一种舒适性尤其是卧室，传统的住宅若为 15—20平方米之大，巨大的落地玻璃让人直面自然与窗外的美景，阳光灿烂、空气清新，对于别墅的居住者来说感到非常的舒适，从而体验生活的轻松和闲致。
二、别墅建造用材等特点
有利健康的无化学挥发、无辐射影响以及轻质高强度、既保温又隔热的种类环保型绿色建材正在越来越多地被运用在别墅项目中。
三、别墅小区规划特点1、布局规划
别墅产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。比如说绿化问题，别墅 区绿化应该以分散绿化为主，使得每一栋别墅住宅都能看到景观。对于每个绿化小景又都力图完美。使每一住户主都能够坐则推窗入画，行则移步换景。中国园林造景离不开水，有水才能构造山水般诗意的人生。2、环境
别墅区别其它物业的差别，就是它能够密切的贴近自然。别墅物业的这种环境概 念既保证了现代人快节奏的生活方式，又能够与环境紧密结合，从中寻出现代别墅的概念。别墅最主要的特色就是一个环境概念，别墅因为是贴着地面走的，它跟周围的环境关系是非常重要的。环境其实有两个要素，一个是自然环境，一个是人文环境。人文环境是历史积累起来的，自然环境包括山山水水，首先就是别墅物业的小区。3、社区营造
别墅小区的营造和优化，已成为有力的市场竞争手段。例如怎样通过植被和成年 乔木的移植，通过对树种的选择，来增加光合作的氧气释放量和对有害气体的吸收量，以及对尘埃、噪声的吸附和净化；又如何通过潺潺流水来调节温度、湿度，产生负离子，通过水澡的生物链，增强水体的生物自净能力；再如何利用不同植物间相克相生的习性，形成小区良好的生态循环系统，促进生长、使之枝繁叶茂，营造一方人工森林或人造山林，使业主真正有回归自然之感。
四、别墅配套设施特点1、会所规格例举
A：娱乐休闲会所 舞厅、歌舞厅、棋牌室、图书馆、健身房等； B：综合功能型会所 医疗保健、儿童乐园、老年活动中心等； C：豪华舒适型会所 高尔夫球场、草地网球地、桑拿浴池、游泳池等 2 2、别墅物业周围配套机能例举
· 大型超市 · 邮电局 · 自动提款机（或银行）
· 美容中心 · 洗衣中心等 3 3、关于物业管理服务及安保设施和配套例举
· 设备养护
· 24 小时保修服务 · 养绿护绿 · 家政式社区服务 · 24 小时电子巡更 · 红外线周界报警 · 一、二层设门磁、窗磁、三楼设门磁 五、别墅产品在市场中的卖点构成别墅理应有一个完整的设计、推广、包装体系。纵观目前别墅物业在市场中的卖点诉求，归纳如下：1、别墅物业的卖点构成A、基本卖点 · 优美健康的生态环境；（环境卖点）
· 舒适气派的家居生活；（房型空间卖点）
· 完善成熟的配套设施；（配套卖点）
· 快捷便利的立体交通；（交通卖点）
B、特别卖点 · 崇尚个性住宅，品质永恒；（无价卖点）
· 追求生态效应，环境超群；（稀有卖点）
· 超大栋距，独成逍遥天地；（布避卖点）
· 多层的价格，超高的得房率；（低价卖点）
· 买一送一、再呈多个超大回扣；（实惠卖点）
· 人脑加电脑，多重保安（物管卖点）
· 明智的投资，超值的回报（投资卖点）2、别墅物业主要行销通路和策略
别墅特别墅是中高档以上级别的别墅物业，与普通商品住宅的行销通路和策略常有不同，其关键因素在三个环节：
· 有效目标客源的甑选、定位及对这类人群的正确把握； · 达成与有效目标客源的直效沟通； · 行销招待如何与之全面配合和销售策略的灵活有效。
常见行销策略为：
· 运用多种方式对有效目标群（特别是金字塔上部客层）实行“一对一”直效营销； · 广告策略随有效目标客源而调整，辅助配合销售进行； · 销售执行策略灵活、机动、有效； · 销售方式多样化（如带租约销售、以租代售、包租返利等多种销售方式的使用）。
“一对一”直效营销 “一对一”直效营销是指营销过程中间环节，达成产品与有效客源在同一界面，直接面对面，加强目标命中率，促进销售的实现，是一种实用、有效、节约成本的销售模式。
直效营销模式具体举措
· 事件营销：组织由目标客源直接参与的如“项目与文化”研讨、交流会 · 公关营销：如组织由目标客源直接参与的各类联谊会、酒会 · 情感营销：如有奖活动等 直效营销推广路径
推广路径选择应体现直效的特点，建立与有效客源程的直接交流平台，促进有效沟通。常常是放弃大众化传播媒体，或者将传统广告起辅助的作用，选择针对性极强的媒体如各类高级俱乐部、高尔夫球场现场、高级酒店等场所 POP 或内部各类高档杂志等。
广告企划
一、案名建议: :
主推案名：
艺墅尊邸 案名解释：
·艺墅：谐音“艺术”，本案的运作方向今后将走向一种艺术化的表现方式，赋予度假别墅符合身份和阶级的象征文化理念是整体销控策划的重点。艺术，不仅赋予本案高素质的质感表现，更能迎合购买者对别墅概念和文化的追求。
·“尊邸”二字直接明了的划分开客户群体，在案名上体现本案基本定位是针对“精神贵族”度身打造出的高档次产品。
·整个案名字面表现上雍容尊贵，朗朗上口、亲切易记，又通过“墅”字的变换使用突出了产品定位，匠心独运。
第二主推案名：
臻 品 案名解释：
·臻：臻于极致，暗示本产品是顶级顶尖人士的专署。另“臻”与“珍”字谐音，臻品，可以让本案从案名上就自然划分出产品的档次定位，直接亲近产品目标客户，有效地为产品后期的推广提供便捷条件。
二、
副推案名
盛世别苑 香榭艺墅 香榭园墅 异阳尊品 水榭山庄 华尔兹别墅 水岸别业 海边墅 绝代风华 三、广告总精神
“豪门度假生活” 直接、明了地诉求本案的利益点和产品特点——再现“豪门的度假生活”。由于本案未来将针对两种不同角度的客户进行宣传，一是购买本产品作为投资赚钱载体的投资客户，一是进驻做管理的企业，前者和后者都要看到产品的赚钱途径和效应。广告总精神提出“豪门度假生活”的定位，可以同时针对这两种不同身份和思考角度的客源进行点对点的直效宣传，更能够打动一些有度假计划的潜在酒店客源，达到一举三得的效果。
销售阶段划分及各阶段主要工作内容 一、销售阶段设计
本案为大型度假别墅，根据现在市场实际情况，未来市场发展方向，我们把项目的营销周期化分为以下几个阶段。1、筹备期：
通过营销推广策划，明确营销推广的总体思路和策略，对营销推广组织实施，做出初步安排和计划，通过售楼中心和工地现场的建设包装，树立楼盘初步信息，反馈市场信息，完成销售前的各种准备工作。2、引销期：
(分为内部认购期和开盘期)
通过对楼盘综合形象的树立和推广，提高楼盘市场知名度，向公众灌输项目的主题思想，了解市场反应，市场实际需求，检讨价格策略和推广策略。针对市场的不同需求，以针对性的“卖点”进行推广。引导消费者对楼盘的关注和认同。核对目标客户群的划分，针对“卖点”制定更有针对性的推广策略。3、强销期：
这时消费者已对楼盘形成了初步认同。本阶段将通过样板房参观活动、业主联谊活动，对工程进度、工程质量、物业管理、会所设施、企业文化等综合宣传，进一步强化消费者的认同感，刺激并促成消费者的购买行为。4、续销期：
针对消费者对楼盘认为存在的问题，通过各种促销活动，做针对性的宣传销售。5、清盘期：
在楼盘销售尾期，对楼盘的环境实景加以报导宣传，对开发商实力加以肯定。聘
请知名物业顾问公司加盟物业管理，扩大物业管理公司宣传力度，最终完成项目清盘。
二、销售阶段划分
20XX.3.1 — 20XX.4.30 筹备期 20XX.5.1 — 20XX.6.15 内部认购期 20XX.6.16 — 20XX.6.30 开盘期 20XX.7.1 — 20XX.9.30 强销期 20XX.10.1 — 2004.11.30 续销期
2004.12 — 清盘期 以上阶段划分为我方初步设定，详细内容待贵司方案确定后再做调整。
三、
各阶段主要工作内容1、筹备期
任务：入市策略拟定，相关资料准备，办理入市手续 工作重点：
· 建筑设计定案 · 互动园林定案 · 行销策略定案 · 研究市场情况 · 召开动脑会议 · 拟定公关（PR）活动及促销（SP）计划 · 确定产品推广的造势活动
· 售楼资料（户型图、售楼书、认购须知、价格表、项目说明、贷款利率表及投资回馈利率表等）准备齐备 · 会所经营项目定案 · 会所布置图定案 · 接待中心及样板房设计制作 · 小区大门及入口道路制作完成 · 广播稿制作 · 电视广告制作 · 报纸广告制作 · 销售人员招聘与培训 · 现场 POP 设计 · 确定销售组织架构 · 工地围墙设计制作 · 路牌广告制作发布，引起注意，吸引客户 · 车身广告制作发布 · 模型厂家定案制作 2 2、内部认购期
任务：
1、散布扩大知名度 2、告知业界与媒体造成耳语传播
3、拦截其它竞争物业客源 4、极力塑造产品形象，引发消费者一窥究竟的欲望 工作重点：
· 对来客散播耳语，使客户介绍客户，以酝酿待购客户群体 · 公开前的引导，以使目标客户停止其它投资冲动 · 预收订金，而于公开发售当日于现场补足首期款，签定 购房合同，形成公开当日购买热潮 · 报纸广告定案刊出 · 电视、电台广告定案播出 · 先期海报散发 · 商品房预售许可证办理完成 · 工地围墙制作完成 · 售楼现场包装制作完成 · 销售人员进场 · 公关活动具体实施 · 进行大力度的区域性宣传，以吸引区域性客户 3 3、开盘期
任务：
1、一举丰收前期酝酿成果，造成现场购买人气旺盛的局面 2、将销售成绩迅速公布于众，震撼目标客户，诱发其购买欲望
3、配合公关活动聚积人气 工作重点：
· 收集客户资料及联络以往记载客户，营造现场气氛，并检讨客户反应以修正销售及广告路线 · 模型进场，备齐各种销售资料 · 反复讲习销售教材及答客问 · 所有广告媒体量达到高峰，隆重公开本项目 · 通知已缴订金客户到售楼处补足首期款，签购房合同 · 先期购买者适当派发礼品，吸引贪小便宜的客户 · 价格表上市 · 样板房制作完成 4 4、强销期
任务：
1、加强客户介绍 2、举办各种业主活动，利用客户耳语推广 工作重点：
· 客户追踪 · 开放样板房 · 举办业主联谊活动 · 大力宣传重金助学，强化开发商注重教育环境的塑造
· 户外媒体再加强 · 电台、电视广告频数加大 · 加强现场销控及炒作 · 针对所有客户，大量使用各种媒体 · 针对销售情形，分析市场，修正广告 · 利用已订客户介绍客户，并积极追踪，促成成交 · 报纸广告更具针对性，卖点更为突出 · 举行封顶仪式，增加客户信心及公司声誉 5 5、续销期
任务：
1、针对目标客户集中区域加强海报派夹、持续 DM 邮寄 2、电话追踪有望客户 3、加强补足，签约工作 工作重点：
· 延续销售气势 · 过滤客户资料，追踪客户，掌握回笼客户 · 持续跟催补足及签约 · 法律咨询中心联系定案 · 研讨未售出户型的原因，调整广告媒体策略 · 举行互动园林落成仪式，加大环境宣传
· 继续发动客户介绍客户 6 6、清盘期
任务：
1、清理尾盘 2、安排物业管理公司进场 3、做好交房工作 工作重点：
· 开动脑会议，研究滞销楼盘对策 · 调整媒体宣传方式，重点攻击 · 加大项目实景形象，公司品牌形象的宣传力度 · 加强补足，签约工作 · 准备交房资料，确定交房具体时间 · 核准项目实物与前期承诺是否有矛盾之处 · 做好交房工作，并加大宣传力度，让未买房者坚定信心 · 做好与物业公司的交接 · 会所所有服务项目准备完备
第五篇：重庆策划方案
提高员工凝聚力活动策划方案
一、提供沟通、交流平台
1、BBS论坛：重庆目前建立了一个可供所有员工自由沟通交流的平台。在这里，所有人的发言都是匿名的，可以充分了解员工的想法。也可以就一件事情进行公开讨论。从建立到现在可以看出，员工还是有很多想法要跟公司讲的，在这里，找到了他们发言的平台，目前人气不错，大家参与度很高。
2、QQ群：加入QQ群的成员为实名制。可以在里面和想认识的同事进行交流。由于设了管理员权限，所以只有重庆员工才能申请加入。群空间里会放一些公司近期的活动和最新产品报告。也会放一些活动的照片。充分体现出携程大家族的团结和自由。
二、办公室氛围
办公室主要是电话销售，平时人多，但氛围比较紧张。考虑到销售这一行业的特点，可以把氛围弄的轻松点。午休时间，放点轻音乐，让大家轻松下。下午4：00左右，集体站起来活动5分钟，做点小游戏互动，或者是广播体操。目前已开始慢慢在实行。
三、文化墙氛围
重庆准备设两个文化墙，办公室一个，机场宿舍一个。踊跃鼓励员工投稿。提高文化墙的更新速度。目前暂未开始实行，建议给投稿的员工多点奖励机制。每月设50元奖金基金。
四、员工生日慰问
除了买生日礼物外，助理负责提前统计每月生日员工，在员工生日当天电话进行慰问。目前重庆已经在实行。助理会在员工生日当天打电话慰问，就其工作和生活的问题进行简短沟通，目前反映效果很好。
五、员工活动方案
每季度组织一次员工活动，同季度会议一起进行。时间为1—2天。可到农家乐或周边景点区域自行策划开展拓展活动。费用由主管和员工共同承担。
预算60元/人。
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