财务会计报表中的利润操纵

第一篇：财务会计报表中的利润操纵

财务会计报表中的利润操纵

摘 要：财务会计报表应该真实、完整、公允地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量。现实中，由于各种原因，企业冒着违法违规的风险进行利润操作。从会计报表利润操纵的现状分析企业粉饰报表的动机，归纳部分常见的操纵利润的手段，最后提出识别防范利润操纵的建议及对策。

关键词：会计报表；利润操纵

一、财务会计报表的定义和作用

财务报告是综合反映企业某一特定日期财务状况和某一会计期间经营成果、现金流量等会计信息的书面文件，是进行财务分析的主要信息来源。它是企业财务报告的主要部分，是企业向外传递会计信息的主要手段。我国现行制度规定，企业向外提供的会计报表包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表。

财务会计报表为评价企业经营业绩和改善经营管理，为国家经济管理机构进行宏观调控与管理，也为投资者和经营者进行决策提供了有用信息。

二、利润操纵重大事件及现状

继银广厦事件后，科龙事件引起了公众较为广泛的关注。从科龙的财务报表可见，2000年亏损8.3亿，2001亏损14.76亿，而2002年净利润1亿。通过财务报表分析，科龙扭亏为盈是因为其在2002年大幅度转回已计提的存货跌价准备和应收账款坏账准备。2006年7月16日，中国证监会对广东科龙电器股份有限公司及其责任人的证券违法违规行为做出行政处罚与市场永久性禁入决定。这是新的《证券市场禁入规定》自施行以来，证监会做出的第一个市场禁入处罚。

利润操纵，粉饰报表的行为不是单个企业的行为。近年来，利用国家法律法规的漏洞，利润操纵等会计报表舞弊行为日益呈夸张化趋势，而且操作方式复杂，谋划周密，金额较大，甚至隐蔽化，以致审计风险增大，会计报表传递的信息失真，结果可能误导会计报表的使用者。

三、利润操纵的动机

企业冒着违反国家法律法规的风险，出于各种目的，借助会计上的技术处理，进行利润操纵，人为地对利润进行虚增虚减。可能有以下几种目的：

（一）争取IPO

根据《公司法》的相关法律法规，连续三年盈利且经营业绩突出的企业才能通过证监会的审批。业绩不良的企业，为了争取上市的机会，不得不粉饰报表，使报表传递经营优良的信息，骗取上市资格。

（二）追求良好企业形象，提高企业信用

在我国，企业普遍存在资金紧张的情况，为了获得银行等金融机构的信贷资金和商贸往来中的信用，企业有虚增利润的现象。

（三）避免退市

《证券发行与交易暂行条例》规定，上市公司如果连续3年亏损，其股票将被停牌。如果退市，企业将失去在二级市场公开筹资的资格，其股票也将不能流通，对企业来说，是巨大的损失。因此企业会在报表中“改善”经营业绩的体现，最为典型的例子有*ST星美，两年亏损，紧接着调整出下一年微利，逃避退市。

（四）经营者追求自身利益

经营者的业绩考核往往和企业业绩挂钩，在有些激励机制中，经营者往往持有公司的认股权证，出于追求行权时收益的考虑，经营者会在行权期前拉伸公司利润，使股价上涨。

（五）偷逃税款

利润操纵能达到偷税、漏税的目的。

四、利润操纵的方法和途径

（一）操纵收入

1、虚增收入。比如通过应收账款调节，年末时虚增营业收入和应收账款，来年再借销货退回冲回，再如集团内部交易并由子公司向第三方销售，集团再从第三方购回，避免了合并报表时集团内部未实现损益的抵销。

2、提前或延期确认收入。比如房地产企业通过完工百分比法不恰当应用实现提前确认收入，而有些企业则为隐藏收入，推迟开具发票，将收入归入预收账款科目。

（二）操纵费用

1、虚增利润。会计制度规定，为构建固定资产发生的借款利息在在建工程达到预定使用状态前予以资本化，之后的借款利息支出计入当期损益。企业在不结转达到预定使用状态的在建工程的同时，将利息计入在建工程成本，减少了当期财务费用，虚增了利润。

2、待摊费用任意摊销。待摊费用是一项已经发生的费用，应根据收入和费用配比的原则，在规定期限内，计入当期损益。有些企业为了调整利润减少摊销，甚至不摊，有些变相计入其他成本费用科目，一次性进入当期损益。

（三）会计政策、会计估计的变更

1、改变长期股权投资的计量基础。长期股权投资有成本法和权益法进行核算，当选择了其中一种方法后不得随意变更。当被投资企业盈利时，企业找寻理由将成本法核算变更为权益法核算，增加当期利润。

2、改变固定资产折旧方法和年限。固定资产折旧方法有很多，平均年限法、双倍余额递减法、年数总和法等，不同的方法通过计提数影响利润。比如，加速折旧法前期计提较多折旧额，抵减了较多利润，后期计提较少的折旧额，使后期利润增长较快。

3、存货的计价方法变更。存货的计价方法影响销售成本，进而影响营业利润。企业可能选择不恰当的存货发出核算方法，降低销售成本，增加利润。

4、资产减值准备的调整。会计制度规定，存货、应收账款、可供出售金融资产、持有至到期投资的减值损失可以转回。减值损失的提前与推迟给利润操纵提供了很大的空间，比如，企业可以在盈利年份计提较多的减值准备，以备在预期亏损年度转回减值损失，扭亏为盈。

（四）关联方交易

当下，关联方交易越来越频繁。其类型主要有购买或销售商品和其他资产、提供或接受劳务、担保、提供资金(贷款或股权投资)、租赁、代理等。比如，为降低税负，将利润从盈利一方转移到亏损一方，将利润从高税负一方转移到低税负或是免税一方。比如，关联方之间融资租赁和售后租回等业务在工程机械行业的灵活应用。

五、识别和防范利润操纵的建议

对于报表使用者，应该持谨慎的态度看待财务会计报表，尤其是在借以做出经济决策时，更应该了解更多相关信息，进行分析，以识别和防范利润风险。给出如下几点建议：

（一）应用趋势分析法研究会计信息

连续观察若干年的财务数据，关注异常变动。财务报表数据的变化通常在合理的范围，并能通过该年度的业务等解释该变化。如果变动异常，且无法合理解释，则可能是由于人为原因进行了操纵。

（二）结构分析

通过结构关系，揭示报表中各组成因素的相对重要性以及财务报表的总体构成。例如，现金流量结构分析就是在现金流量表有关数据基础上，进一步明确现金流入、现金流出的构成，及现金净流量的形成方式。

（三）财务比率分析

会计报表中的数据有许多是存在着内在勾稽关系的，同时在实际经营活动中也反映出一定的数量对应与约束要求。比率分析就是依据报表中数据之间的内在联系。比率分析应用广泛，可以对企业的偿债能力、营运能力、获利能力、获现能力进行评估。

（四）计算调整后的每股净收益

调整后的每股净资产=（年度末股东权益-不良资产）/年度末普通股总数。不良资产为3年以上的应收账款、待摊费用、长期待摊费用及待处理财产损失。调整后的每股净收益剔除了不良资产因素，使计算所得的数据更贴近实际情况。

（五）关联交易分析

关注财务报告关联交易的相关披露，了解关联方交易的业务，剔除与关联方交易产生的利润，得到企业本身的盈利能力，对企业自身的盈利能力和财务状况评估，以进行相关决策。

（六）注意审计报告

关注注册会计师出具的审计报告，若出具的不是无保留意见的审计报告，更应该关注审计报告中的说明段和意见段，因为在其中集中反映了重大重要的错报风险，能给予报表使用者提示。

参考文献：

[1]财政部会计司编写组.企业会计准则讲解[M].北京：人民出版社，2008.[2]刘文广.浅谈企业利润操纵途径方式及其对策[J].现代企业文化，2009（27）：169-170.

第二篇：试论上市公司利润操纵

陈华东

所谓利润操纵，是指会计信息提供者借助于会计上的技术处理采用违规甚至违法的方式，人为有目的地对利润进行虚减与虚增的行为。本文主要针对上市公司利润虚增（或利润高估）这一特殊行为进行分析，以探讨上市公司利润操纵的相关问题。

一、上市公司进行利润操纵的方式与途径

上市公司对财务报表包装方式可谓“八仙过海，各显神通”，其中有些是很明显的，而有一些却比较隐蔽。这些方式主要有以下几种：

1、提前确认营业收入与推迟确认本期费用。例如有的房地产上市公司或上市公司控股的房地产业子公司在房产未出售的情况下就以售楼合同金额及其相应成本入帐。在成本费用处理上，上市公司通常利用待摊费用和递延资产两个科目进行调帐。有的公司对于已投入使用的固定资产挂靠“在建工程”科目下，推迟确认折旧费用。

2、潜亏挂帐。这种处理主要将待处理流动资产损溢、待处理固定资产损溢、长期无法收回的应收帐款、长期投资损失、重大或有负债及有关损失挂帐。

3、会计处理方法的变更。一些上市公司利用会计方法的可选择性，选择对自己有利的会计处理方法调节利润。有的上市公司随意改变折旧年限和折旧计算方法；对存贷计价在先进先出与后进先出间变动；对于长期投资在成本法与权益法间变动等。

4、关联方交易调整利润。从沪市1997年中报的364家公司披露关联交易的统计资料来看，有225家披露了关联交易，说明关联交易是上市公司普遍存在的现象。不可否认关联交易客观存在的积极作用，但关联交易又不同于单纯的市场行为，存在通过地位上的不平等而产生交易上的不平等从而来迎合自己利益需要的可能。关联方之间通常利用资产重组、费用转嫁、转移价格、虚构交易，以及改变投资核算方法等对上市公司进行利润操纵。

5、在资产重组上做文章。1997年全国700多家上市公司中有近300家进行了不同形式和规模的资产重组。经过重组，一些公司业绩发生巨大变化，但不少公司对一些重大问题采用了不恰当的会计处理方法，如本应采用购售法却采用权益合并法将购并日前的利润合并起来；有的主要依靠资产重组取得一次性收益，从而使公司业绩大幅飚升。在资产重组中上市公司可以利用股权转让、资产置换、对外购并、对外转让资产等方式为提升业绩服务。

6、利用应收帐款虚增利润。1997年净资产收益率在10％与11％之间的213家上市公司中，应收帐款增加30％以上的有59家，增幅达100％以上的有28家；同年共有21家公司（含7家连续两年亏损）实现了扭亏为盈，而这21家公司中应收帐款平均增幅55.32％，最大幅度达539.17％。上市公司利用应收帐款进行利润操纵的主要方式有：大量采用赊销业务；关联公司间虚构交易业务并以应收帐款挂帐；不能收回的应收帐款继续挂帐；不按规定比率提取坏帐准备。

7、利用地方政府规定调整利润。据中国证券报，1998年获得政府补贴收入的上市公司由1997年的225家上升到410家，补贴收入占利润总额比重也由1997年的3.02％上升到1998年的6.76％。地方政府对农业产业化、高科技、基础设施建设、环保等领域的公司给予财政、税务、信贷等方面的扶持本无可厚非。但当上市公司濒临亏损、达不到配股条件或准备配股而需业绩支撑时，地方政府通过财政补贴、所得税减免等方式提供支持则明显带有利润操纵迹象。

二、上市公司进行利润操纵的原因 作为上市公司管理者未尝不知虚夸利润所带来的税负增加等不利影响，那么他们为何甘冒税负增加和被注册会计师出具带保留意见甚至否定意见的审计报告的风险而采用诸多手段操纵利润呢？笔者认为上市公司进行利润操纵既有客观原因，也有主观原因，但首先是主观原因所推动。这里试作分析。

1、上市前利益驱使。

（1）为取得上市资格而粉饰业绩。《公司法》规定股份有限公司向社会公众发行的股票不得低于公司总股本的25％，在新股额度有限的情况下，大型国有企业只能将部分资产剥离出来折合发起人股。在发行新股前，将这部分资产虚拟为一个会计实体，并假设其已经存在了三个或三个以上的会计期间，然后从原有会计实体中剥离出一部分收入和费用，并据以确定虚拟会计实体在各期间的利润。这种做法不仅有违会计主体和会计期间的基本假设，而且给公司上市前的财务包装提供了许多机会。1997年新上市的公司其招股说明书披露的前三年净资产收益率普遍在40％以上，个别公司个别净资产收益率甚至高达100％以上，而同期全国国有企业的净资产收益率平均却不足7％。

（2）为提高发行价格，在盈利预测上作手脚。上市公司募集资金数额=发行价×发行额度，在发行额度有限的情况下，为尽可能多的募集资金，上市公司只能提高发行价格。尽管没有明文规定但发行市盈率基本是个常量，要提高每股发行价格就只能在每股收益上作文章。1996年以前计算市盈率的公式是：市盈率一每股发行价格／发行新股预测的每股收益，1996年以前上市的公司多将盈利预测高估。此后证监会对计算发行市盈率的方法作了修正：修正后的市盈率一每股发行价格／发行新股前三年平均每股收益，于是此后发行新股的公司多在历史数据上作手脚。1996年上交所公布盈利预测的192家上市公司中，未实现盈利预测的占31％，未实现主营业务收入的竟占47％。

2、上市后的利益驱使。

（1）为避免连续三年亏损而被摘牌。《证券发行与交易暂行条例》规定，上市公司如果连续三年亏损，其股票将被停牌，限期不能扭亏为盈公司的股票将被终止上市。公司取得发行额度并获得上市相当不易，若被摘牌，对上市公司而言意味着一种稀缺资源的白白浪费，所以上市公司宁愿在帐务处理上玩弄花招而被注册会计师出具保留意见，也不愿意连续三年亏损被摘牌。值得一提的是1997年年报披露后，沪深两市1995、1996两年连续亏损的7家上市公司全部扭亏为盈，致使三年亏损将被摘牌的制度形同虚设。

（2）为达到配股资格线。配股资格线旨在保证在证券市场再融资的上市公司质量，使有限的资源流向绩优的上市公司。为提高业绩，一些上市公司就采用多种手段对利润进行操纵。从上市公司1997年报的净资产收益率来看，有213家上市公司在10％和11％之间，占上市公司总数的27.5％，而9％到10％之间的却只有21家（包括部分属于只需达到9％的特殊行业）。这种不合理的分布本身就说明了上市公司为达到配股资格线进行做帐的普遍性。

（3）上市公司经营管理人员利益驱动。按照现代代理理论，股东和受托管理公司的经理人员之间存在代理关系。为确定经理人员的经营管理责任，股份有限公司都建立有将公司业绩与经理人员酬金相挂钩的“分红机制”，经理人员从自身利益出发趋向于拉高利润。

（4）提高股票价格的需要。证券市场是展现公司形象的重要舞台，公司的盈利以及其他利好消息都有利于吸引投资者，提高股价，树立良好形象，使公司在市场竞争中处于有利地位，同时操纵股价也便于内幕交易。因此经理人员往往求助于会计上的技术处理对业绩进行粉饰以达到目的。

三、探讨规范上市公司利润操纵行为的途径

就我国证券市场发展现状而言，规范上市公司利润操纵行为应从以下几方面综合考虑：

1、完善证券市场法制建设，在政策法规层面减少利润操纵的可乘之机。1998年12月29日《证券法》的颁布标志着我国证券市场步入依法治市的崭新阶段。例如《证券法》对违法行为的处罚进行了量化，除了对法人和机构，还对直接行为人的处罚规定了具体的数量或金额范围，具有较强的实用性与可操作性。

2、提高政府宏观调控水平，着眼于总体规划，逐步消除地方保护主义。在强调市场行为的同时加强监管，对市场中相关主体和责任人的违规、违法行为严惩不贷，增加造假的机会成本与风险。

3、借鉴证券市场比较发达的国家经验，加快具体会计准则的出台，对上市公司会计信息的披露逐步规范。严格限制会计方法选择的范围和条件，增强会计处理方法的一致性。

4、加强对市场中介机构的约束力度。尝试建立再审计制度，以加强对市场中介机构尤其是注册会计师的约束，当然这一方法的操作成本较高，应该慎重从事。同时可以尝试建立注册会计师、券商、交易所和证监会的多方合作机制，避免注册会计师孤军奋战。

5、完善上市公司考核与评价体系。借鉴会计重要性原则，建立一套科学、规范的考核与评价体系，这一体系应该具有较强的综合性和可操作性，克服原有单一指标体系的不足，以便对上市公司进行全方位、全过程的审查和评估。

6、完善内部审计制度。充分发挥监事会和独立董事的监督作用，加强对上市公司内部监管。

7、加强对企业家的素质培养，完善企业家的激励机制，培养企业家的战略眼光和全局意识。

8、加强证券市场的行业自律，不断完善证券市场监管体制。证券市场的健康发展应该走政府监管与行业自律结合的道路。《证券法》首次提出：“在国家对证券发行、交易活动实行集中统一监督管理的前提下，依法设立证券业协会，实行自律性管理。”证券业协会的自律性管理可以帮助国家证券监管部门克服因信息不对称而存在的高额监管成本和低效监管力度问题，同时协会作为监管部门与会员间的连接纽带，便于双方的沟通和交通，使证券市场由他律变为自律。

来源：《上海会计》2000年第7期

第三篇：财务会计报表封面（定稿）

财务会计报表

单位名称：砚山瑞成工业园区开发有限责任公司 法定代表人：胡崇良

财务负责人：胡崇良

制表人：吴忠清

编制日期：2013年4月10日

第四篇：上市公司操纵利润行为的一些思考

上市公司操纵利润行为的一些思考

上市公司操纵利润行为的一些思考

上市公司的利润指标一直受到证券市场参与各方的高度重视：上市公司在报告中净它作为信息披露的基本要素；证券监管部门将它作为一项重要的控制参数：判断上市公司是否停牌或具有配股的资格依据之一；投资者用它来分析上市公司的盈利能力，并据此预测上市公司的成长住。

由于利润指标在评价上市公司经营成果和盈利能力对如此重要，一些上市公司便利用利润指标大做文章。好范文版权所有

上市公司对利润进行操纵一般处于两个时期，一是上市以前为提高发行价格对财务报表进行粉饰；二是上市以后为了避免亏损或取得配股资格所做的“盈利调节”。从两年前的“郑百文经验的神话破灭”事件到2001年发生的“银广夏业绩做假”事件和“st九州的会计造假”事件等，上市公司操纵利润行为所造成的影响是十分恶劣的，极大地挫伤了广大投资者的信心，而且还引发了公众对注册会计师的信誉危机一位证券市场的“公平、公正、公开”原则受到极大的侵害。这无疑阻碍了证券市场的健康发展，其危害性是不言而喻的。

基于此，本文就上市公司操纵利润行为产生的原因，以及加以遏止的对策试作论述。

一、上市公司操纵利润行为产生的原因

（－）内部控制环境的失败——上市公司法人治理结构的不完善。1996年，美国注册会计师协会发布《审计准则公告第78号》（sas78），1997年1月起正式实行。准则将内部控制定义为：“由一个企业的董事长、管理层和其他人员实现的过程，旨在为下列目标提供合理保征：（1）财务报告的可靠性；（2）经营的效果和效率；（3）符合适用的法律和法规。”该准则将内部控制划分为五种成份：控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控。其中控制环境是构成一个单位的氛围，影响内部人员控制其他成份的基础。它包括董事会或审计委员会（如董事会是否独立于管理层）、组织结构等内容。因此，控制环境是内部控制的核心，是其他控制要素的基础，决定了其他控制要素能否发挥作用和如何发挥作用，直接影响控制目标的实现。

现代企业制度要求公司建立规范的法人治理结构。股东会、董事会、监事会、经理层互相监督、互相制约。众所周知，我国的上市公司大部分是由国有企业改制而成其股权结构不尽合理，其中国有股与法人股所占重较大且不能流通。从而影响了公司的经营绩效。公司法人治理结构是公司制的核心，而规范的公司法人治理结构，关键要看董事会能否充分发挥作用。目前我国上市公司中，国有股“一股独大”的股权结构，造成了董事会往住校园有股的代表所控制。而国有控制权的不明确性，、使国有股权形同虚设，内部管理者成为公司事实上的控制者，皮过来控制公司董事会。改制后上市的相当多的国有企业中，公司的董事长与总经理往往两职合一。而两职合一势必导致董事会监督独立性的丧失。

以“郑百文经验的神话破灭”事件为例：1988年“郑百文”在全国商业批发行业中率先进行股份制改革。当时该公司不具备上市资格。为了达到“上市圈钱、筹集资金”的目的，该公司专向组建了做假帐的班子，把亏损做成盈利，在上市申请文件中称“1986年至1996年1o年间，销售收入增长45倍，”利润增长36倍，1996年销售收入41亿元”。在强大公关掩护下，该公司1996年上市。上市后，该公司继续掩盖亏损，制造帐面仅盈利，公司帐目一片混乱。上市后的郑百文．其第一大股东“郑州市国有资产管理局”持股14．64％，前十大股东持股仅占26％，流通股为54％。第一大股东将所持国有股股技划归与郑百文同一法定代表人的郑州百文集团有限公司经营，由此而造成了外部力量无法参预公司的经营决策。

因此，以国有股为主导的上市公司，由于国有股权的有效持有主体缺位，致使国有产权虚置，大股东不能直接对公司实施监控。况且就上市公司而言，由于所有权与经营权的分离，投资者与经营者之间存在着明显的信息不对称和利益冲突，在这种情况下，如果没有必要的监控手段，经营者就可能采取包括会计在内的所有手段来谋取自身的利益，利润操纵也就在所难免。

（二）经理人激励与约束机制的失效。由于国有控股上市公司通常由国有企业改制而成，原国有企业的高级管理人员成为股份公司的董事和经理人，他们在很大程度上控制着公司的经营决策，由于缺乏有效的激励与约束机制，很多人并不能自觉维护公司利益，因此必然造成一些上市公司经营的低效率。

据对上市公司经理人员年薪水平与公司经营业绩的抽样调查显示，上市公司经理人员的报酬水平与其经营业绩之间存在“弱性相关”，报酬结构不合理，形式单一。这意味着年薪制并不存在对经理人的有效激励。即货币报酬、持股水平与公司业绩并不存在显著的正相关关系。国有控股上市公司的突出问题是内部人控制，即经理层作为内部董事实际控制着公司的

第五篇：计提存货跌价准备操纵利润

计提存货跌价准备凸显2007年拿地成本偏高，或将持续影响公司未来收益

由于大额计提存货跌价准备12.3亿元，万科企业股份有限公司（深圳交易所代码：000002，下称万科）2008年在营业收入增长的同时，净利润下降16.7%。

3月9日晚，万科公布2008年报，其营业收入为409.9亿元，同比上升15.4%，但净利润同比下降16.7%，为40.3亿元。基本每股收益0.37元，较2007年的0.45元下降18%。

万科在年报中解释，净利润下跌主要是由于大额计提存货跌价准备。该公司对福州、上海等九个城市可能存在风险的13个项目，共计提存货跌价准备12.3亿元。考虑递延所得税因素后，直接影响其税后净利润9.2亿元，对归属于母公司所有者的净利润的影响为8.9亿元。由于该公司2008年的净利润较2007年减少8.1亿元，因此，如不考虑存货跌价准备的影响，其2008年的净利润实际比2007年略有增长。

万科称，从2008年三季度起，该公司在行业内率先开始对存在风险的项目计提跌价准备。虽然声称计提是基于审慎的财务策略，但万科并不排除部分项目当初拿地成本偏高的因素。

万科在年报中称，2007年下半年土地价格达到了历史的顶峰，除非完全停止购地，否则企业购入的一定是高价土地。万科并指出，“从2004年开始，万科每年年底的土地储备量，都低于未来两年的开工量。对万科而言，完全停止购地，是一个非常极端的决定。”

在计提的13个项目中，计提金额高达1.52亿元的福州金域榕郡项目，其所在地块便为2007年9月万科以27.2亿元竞拍获得，楼面地价为每平方米7096元。

不过，在万科2008年全年新增的项目土地中，购地价合计136.1亿元，土地的平均成本仅2003元/平方米，已明显低于2007年地价水平。

值得注意的是，2007年高价获取的土地，有可能持续影响万科的收益水平。

根据年报，2008年万科房地产项目结算面积451.4万平方米，同比增长14.6%，结算收入404.9亿元，同比增长15.1%，但结算成本246.5亿元，比去年同期增长21.0%，结算毛利率为28.2%，比上年减少2.34个百分点。万科指出，由于2008年各主要市场的住房价格普遍下调，而2009年结算资源中相当部分来自2008年的销售，预计2009年住宅行业毛利率将可能出现较为明显的下滑。

万科在年报中出具的“致股东”书中坦言，“2007年高价获取的土地，至少数年之内，恐怕不要说超额收益，甚至连获得社会平均收益水平都变得艰难。”

“致股东”书还指出“中国住宅根本不应该是一个高收益行业”。同业“所能够期待的，只能是一个公平的收益水平”，这似意指房地产暴利时代的终结。

虽然收益下跌，但由于早在2007年10月就开始对房地产行业调整作出反应，采取降价等策略，万科得以继续扩大其市场规模。

根据年报，万科2008年实现销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，同比分别减少9.2%和8.6%，明显跑赢大市。国家统计局此前公布的2008年全国房地产市场运行数据显示，去年全年全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%；销售额2.4万亿元，同比下降19.5%。

在其进入的主要城市，万科的市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、鞍山和镇江等九个城市排名首位，住宅市场全国占有率提高到2.34%。■