美联物业2005年北京房地产市场预测

第一篇：美联物业2005年北京房地产市场预测

美联物业2005年北京房地产市场预测

美联物业2005年北京房地产市场预测

2004年被看做为房地产的“政策年”。在中国经济宏观调控的大背景下，土地政策和金融政策等相关房地产政策层出不穷，央行近9年来的首次加息，这些因素都将对北京房地产市场的发展起到深远的影响。因此对2005年北京房地产市场的预测，应当综合众多因素进行判断，2004年只是一个开始，2005年将是各种因素效应更加显现的一年。

一、市场供应量

2004年新开盘项目约119个，规划建设面积约2215.6万平方米。据此预测，2005年市场供应及投放量将持续增长，预计施工面积将达到8000万平方米左右，销售面积将达到2900万平方米左右，竣工面积达到2800万平方米，销售额将突破1000亿元。除了2004年开盘的大盘继续投放以外，“8.31”大限过关项目总建筑面积约4353.4万平方米将成为2005年市场的主流。

二、北京房价走势

无论是消费者还是开发商，价格都是他们最关注的问题。2004年北京房地产价格一直居高不下，1-11月全市销售各类商品房平均售价每平方米5052元，上涨势头有所减弱。2005年这种势头将稳中有升，价格还将有小幅上涨，增长幅度约5％至8％左右。原因有以下三点：其一，北京房地产发展的基本面仍然向好，随着2008奥运会的临近，北京道路交通、市政配套正逐步完善，这提高了项目的附加值，也对北京楼市形成强大的支撑，这决定了未来几年内北京房价易升难跌。其二，银行加息，目的是为了抑制消费，对投资型消费者的购房行为将产生一定抑制作用，但本次加息幅度不大，效果不十分明显，对有实质性需求的消费者影响不大。其三，71号令以后，土地供应得到控制，开发成本逐步加大，开发商可能会进行一些炒作，将所增成本转嫁到买家身上，从而推高房价。但是，预计2005年政府还会采取一系列宏观调控的后续手段，比如继续加息等，以抑制房价飙升，防止泡沫发生，所以房价不会大幅上涨。

三、购房人群分析

截至11月底，累计销售商品房屋1454．9万平方米，比上年增长32．4％，其中商品住宅1330．8万平方米，增长28．2％。市场攀升的动力仍受个人住房消费的带动。在全部住宅销售面积中，个人购买为1319．2万平方米，占全部商品住宅销售面积的比重达99％。而在这些购买者当中，外地人已经超过三成，增长近10％，主要是因为自去年7月北京取消外地人购房的政策以后，极大的促进了外地人的购房热情，随着奥运会的日益临近，在2005年，外地人的购房热情将进一步释放，他们将成为北京商品住宅的主要购买者。而本市居民的购买热情也不会随着银行加息所减少，购买力依然强大。

四、高档公寓竞争走势

CBD是北京高档公寓的聚集地，在CBD住宅用地越来越少的情况下，现有的高档公寓就显得十分珍贵了，价格上涨在所难免，但幅度不会很大，因为越来越多得消费者开始选择其它区域的高档公寓，朝阳公园周边的高档公寓是很多消费者的选择。朝阳公园是亚洲最大的城市公园，能够在这么大的一个公园附近安家已经成为北京富人们的有一追求。随着朝阳公园周边规划越来越完善，尤其是“上东区”的崛起，吸引了大批富人到此置业投资。亚运村地区的高档公寓因邻近奥运村，一直吸引着很多人置业投资，2008年奥运会日渐临近，该区域也愈加火爆，价格将随着奥运会的临近而上涨，而政府投资兴建的配套设施降为该地区公寓提供已良好的生活环境。

五、别墅走向及趋势

供需持平，价格平稳。从2004年别墅的发展趋势来看，传统别墅区的地位正在受到新兴别墅区的竞争。在新兴别墅区中，CBD东区及通州地区越来越受到消费者欢迎，CBD内涉外资源得天独厚，云集了几乎所有的驻华使馆，这里商务设施林立，汇集了大批商务写字楼和现代化住宅区，吸引了众多国内外知名企业入驻。随着ＣＢＤ规划的逐步实施，未来朝阳区又将成为另一个富人扎堆的地方。素有“CBD后花园”之称的通州地区，可以作为ＣＢＤ的配套，也可以自足的发展。虽然在大势上还是依托于主城市，但更多层面要求自身达到一种自给自足、结构功能完整的发展。这样的地段，目前地价、房价还处于相对低价，正好可以出现一种位于成熟、方便的中心城区的、介于独立别墅与密集式住宅中间的低层、低密度经济型别墅。这

两年西山板块已成为北京的又一个别墅区，西山别墅发育较为成熟 价值等待继续攀高。目前，西山别墅项目总体上看来较为重视把握别墅的本质，如别墅纯粹性的坚持，精品别墅价值体系的固守，都在产品中有了体现。尽管欧美别墅市场发育比较成熟，也有很多值得国内学习借鉴的地方，但随着别墅消费群体新的转变要求，别墅项目从整体风格，更重要的是产品的细节和内涵上更应注重贴合国内相对年轻的客户群体的生活品位要求，尤其从西山别墅市场的真实反馈上看来，重视人文氛围的营造、注重产品个性化的特点更为得到买家重视。在2005年东西两个新兴别墅区将带领北京别墅市场发展，而一些有特色的项目将受到市场的认可。

六、写字楼供应与热点

2005年京城写字楼供应将达到近两年的高峰，最大供应量将达到220万平方米左右，而主要区域依旧在东部，预计2005年东部写字楼开发量是在87万平方米左右。而2005年新增加的需求将达到167万平方米。但和新供应增量相比，供大于求，最终还会导致写字楼租金下调，跌幅会在3%-5%左右。受到政策及加息的影响，投资客户减少了对未来投资回报的期望，使不少投资客户持币观望，这对写字楼的销售影响非常大，在2005年写字楼销售将遇到前所未有的困难。而热点区域仍然是CBD及周边、中关村地区、金融街地区，这三个区域是北京写字楼供应集中的地区，竞争将非常激烈。在2005年写字楼市场将进入一竞争相当激烈的环境中，只有一些具有区位优势、交通便捷、形象好、质量高并且价格适中的写字楼项目的销售、租赁前景尚佳，而一些不具备竞争力的写字楼项目在市场中的将难有作为。

七、商住公寓情景机遇

商住公寓在2004年的房地产市场中十分火热，受到了市场的追捧。究其原因是因为在信息产业化高速发展的今天，一些规模较小的公司与日俱增，商住公寓就成为了他们的首选。另外由于商住公寓成为远远低于写字楼，投资汇报率高，受到了许多投资人青睐。在2005年，随着商住公寓质量不断升级和小公司的不断壮大，商住公寓将持续04年的火热，受到市场的欢迎。亚运村、三元桥区域将是商住公寓供应的集中地区，价格将有小幅上涨。

八、商业需求分析

2005年北京商铺用房开发进入了一个新的发展阶段，竣工面积幅度增长，在需求旺盛的带动下，未来商铺用房开发将成为北京商品房开发的新宠。2005年商业营业用房施工面积约在700万平方米左右，新开工面积在300万平方米左右，竣工面积达到170万至180万平方米之间，销售面积将突破100万平方米，从价格上看，商业用房价格有继续上涨的趋势，在10000至11000元/平方米之间。在供应量增长的情况下，需求也非常旺盛，越来越多的投资者将加入商业地产投资队伍中，而出租情况也非常乐观，价格也将比今年有所上涨。

九、二手房市场分析

今年第三季度北京市的二手房交易量为9068套，与去年第三季度同期交易量6132套相比，增幅为47.9%；与今年第二季度交易量10646套相比，则下降了14.8%。第三季度二手房交易均价为3501元/平方米，与去年同期的交易均价3190元/平方米相比，上涨了311元/平方米，增幅为9.7%；而与今年第二季度的交易均价——3102元/平方米相比，则上涨了399元/平方米，涨幅为12.9%。市场供求保持在1：4.5左右，供求矛盾较第二季度略有缓解。随着近年来良好的投资环境、利好的政策支持及市政建设的不断完善，促使了二手房市场的健全发展。预计2005年二手房交易量延续2004年下半年的势态，健康快速发展。在市场可供选择的二手房源不断的在壮大，和本市居民、外来人口对居住要求的日益增长下，可以预见二手房市场发展潜力是巨大的，价格将快速增长。

美联物业北京总行

市场研究部

第二篇：北京美联英语学习

标题：日常生活英语口语常用对话介绍

导读：日常生活英语口语重要吗？答案当然是十分重要，在于外国人的交流中，他们有许多惯用的口头语是我们不知道的，相信许多爱看美剧的比较细心的同学已经注意到了这点，而下面就为大家介绍一些常用口语对话。

其实很多出过国留学的学生都会反映同样一个问题，那就是，虽然我们已经学了很多年的英语，甚至很多出国的同学托福雅思之类的成绩也很高，在出国后都觉得自己几乎跟没学过英语一样。这个问题还是由于日常生活英语口语不熟练造成的。

下面这些日常生活英语口语对话，有些是大家比较熟悉的，但是也有许多是大家没有接触过的。

1.Hold on 等一下(口语中，人们不太用wait a minute)如果两人辩论，吵架，抬杠，你要别人“打住”，可以说，hold it right there.2.I hate his guts.我最讨厌他。也有说I hate him guts.Guts 是肠子，相当于“恨之入骨”的意思。He doesn’t have much guts.他是个胆小鬼。

3.Nuts, 果仁，核，为复数时，意为“疯子”，He is nuts。他有神经病。He went nuts and killed a guy.他发疯了，结果杀了一个人。You are driving me nuts.你真是要把我逼疯。a tough nut to crack, 一项艰巨的任务，一个难解之题。

4.How is everything?(还好吗?)I am just stuck in a rut, doing the same things every day.I wish I could do something different.(烦死了，每天都是干同样的活，我真想换个活法。)rut 日常的，每天都如此，get in a rut，日复一日，天天如此。

上面四个例子，都是在日常生活英语口语中十分常用的。比如“nuts”这个单词，如果我们不了解它的用法，仍然当做坚果来理解的话，那就会闹大笑话了！不过多学习一些这样的句子也挺有意思的，不知道大家是否有和小编一样的想法呢？

第三篇：美联物业：3·15服务热线大激赏

美联物业——举办3·15服务热线大激赏活动

类型：活动营销

目的：打造企业诚信品牌

目标客户群：消费者

3月15日到3月19日，美联物业（深圳）代理有限公司举办美联物业3·15服务热线大激赏活动。

■ 活动背景：响应3·15国际消费者权益日弘扬诚信道德，共同构建健康和谐市场环境的号召。

■ 活动内容：向广大消费者承诺坚持诚信经营和服务，做诚信中介，并建立完善的客户投诉处理体制。

内容一：活动期间，消费者可通过拨打美联物业服务热线0755—25982194，或者亲临美联物业各分行地铺，提出对美联物业服务质量的建议和要求，并留下姓名和联络方式。

内容二：凡经采纳者均可获得由美联物业送出的百佳超市50元消费券一张，活动共设立30个名额。

内容三：3月15日当天，美联物业深圳总经理王书权先生亲自接听服务热线，提供咨询建议、投诉处理等服务。

策略分析

针对中介行业信誉缺失，美联物业向广大消费者承诺坚持诚信经营和服务，接受消费者的意见和监督。不仅有利于对市场的把握，更赢得了消费者的口碑，树立了企业形象。

第四篇：北京美联英语教你几句实用外贸英语口语

体验式英语教育先锋美联英语

标题：进行实用英语口语培训的3个小步骤

关键词：实用英语口语培训

导读：我们不论是学习还是做事情都要学会有条不紊的进行，这句话对于实用英语口语培训也是一样的。下文中我们要介绍的就是有关实用口语训练的3个小步骤，帮助大家进行训练。

如果我们是想要自己进行实用英语口语培训，那么就必须要知道培训口语都有什么方法，在实施之前制定一个大致的培训计划，然后让自己努力按照计划上面规定的任务进行练习，只有这样，才能最大限度的提高我们的学习效率，下面就是小编为大家提供的一个参考。

实用英语口语培训的三步骤：

1、Open your mouth and challenge your personality。张开嘴挑战你的个性。不要不好意思开口。简单的“hello, goodbye”找30个老外练，不需要再说别的，你就会就找到感觉。

2、提高质量，practice skills，通过练习更正错误，形成习惯，组织语言的顺序。使之符合纯正英语的语序。例如，如果一个中国女孩对男孩说，“你心里根本没有我！”中式英语会说“You

never think of me！”而欧美的女孩则会说“I am not on your mind！”

3、Develop your through nature。和你的语言交个朋友，永远说自己的话。口语并不是要求你炫耀你的单词量，而是要用好小词。例如：“take bus，take it，take medicine”等等。

以上就是实用英语口语培训三个步骤的具体介绍，大家可以依照这个例子，进行一些改造，从而制定出最适合自己的培训计划，毕竟自己的学习状况只有自己了解，别人的意见只能提供一个参考，希望大家都能好好努力，达到自己的目标。更多学习资料请见美联英语学习网。

第五篇：2013年春节前后房地产市场预测

2013年春节前后房地产市场预测

今天，应公司的要求，我个人向大家汇报一下我所了解到的房地产行业在2013年前后的形势及走向。由于没有进行专业的市场调查和第一手数据，我在这里仅依据国家政策、官方数据、市场现状，以及当前可以获得的一些信息为基础，同时结合个人对市场的观点进行预测，观点难免片面，欢迎大家提出不同意见进行讨论。

我觉得谈市场形势或市场预测就要用数据来说话，没有数据支持的预测我认为起码是不准确的。

一、房地产行业在宏观经济中的重要性

二、我对房地产调控的认识

国家之所以要对房地产进行调控，我个人认为有两条原因，第一，控制房价上涨过快的地区及城市回归到合理水平。第二，调控房价的同时加大保障房的市场投入，就是补欠账。

我国房地产市场存在一个很有趣的现象，即存在着一个普遍的欠债，也存在着一个普遍的闲置。原因就是房地产在具备居住属性的同时兼有投资属性。目前国家对房地产调控是在抑制一些炒房客对住房的过度投机投资，从而使房价适当回归，使房地产行业长期稳定健康发展。

房企的分化，行业集中度的提高，以及未来不确定因素的仍然存在，都使得房企必须积极应对，在经营模式和竞争策略上努力创新。在竞争战略上，通过差异化战略，聚焦细分区域和特定

市场，或以个性化的服务来促进销售和品牌的知名度

调控后的房地产市场走向：

1、行业市场集中度将会不断提高，行业会从垄断竞争朝

着寡头竞争的方向发展。

2、3、三、全国房地产2012年总结及2013年的预测

2012年中央经济会议明确指出，要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地结余集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。前不久，李克强副总理又指出，“中国要依靠改革实现真正发展，而成转化是发展最大的潜力。”

全世界人口流动的规律和趋势都是从乡村到城市。当前政府提出的城镇化是有别于城市化的。城镇化：即未来要重点发展中小城市、小城镇，二并不是一味的将现有的城市规模不断的扩大。政府已经意识到大城市会有很多难以根治的顽疾，如交通拥堵、空气污染等等。

2012 年商品房成交创历史新高，13年行业指标将全面超越12年。

（一）受调控政策影响，全年房地产供应趋紧

2012 年全年，房地产开发投资同比增长16.2%，土地购置面积同比下降19.5%，房屋新开工面积同比下降7.3%，房企资金来源同比增长12.7%，全年国房景气指数处于100 以下。2012 年房地产市场总体供应趋紧，以上五大指标中，最主要的土地和新开

工均同比下降，景气指数全年均在不景气区间，只有开发投资与房企资金来源同比正增长，但增幅有所回落，这主要是受全年调控政策的影响，特别是地方政府和房企的预期，下半年才恢复推地和拿地的积极性。12 年上半年土地供应的趋紧有可能影响13 年上半年市场上的新房可售量。

（二）全年商品房销售面积销售额同创历史新高

2012 年全年，商品房销售面积同比增长1.8%，商品房销售额同比增长10%。从全年商品房销售情况看，销售量和销售额均创历史新高。由于2012 年四季度房地产市场成交的强势回升，拉动全年成交量同比正增长，预计2013 年一季度将惯性延续这一趋势。

（三）一线城市房价指数首现同比环比全面上涨月份，70 个大中城市新建商品住宅价格同比综合指数为99.94，全年月份房价指数同比值均为负，从这一指标来评判调控效果的话，总体达到抑制房价涨幅这一调控目标。但12月份，房价指数强势上涨，特别是一线城市环比涨幅远超二三线。从这一趋势看，2013 年一季度很有可能延续这一趋势，70 大中城市房价指数同比值由负转正，一线城市将继续涨幅扩大，如果房价指数继续上行，将有政策加码的可能（本周就有部分地区收紧公积金贷款、新“国五条”的出台均是形势大于内容）。

（四）2013 年行业各指标将全面超越2012 年

据链家地产市场研究部统计，万科、恒大地产等20家标杆上市房企1月销售合计855.32亿元，环比增长6.42%，同比增长174.95%，实现开门红。

2013 年整个房地产市场将在2012 年回暖的基础上，继续企稳。预计2013 年土地购置面积和房屋新开工面积同比上涨10%左右，房地产开发投资和房地产企业资金状况将上涨20%以上。且2013 全年商品房成交量将有望实现10%以上的增长，70 城房价指数将在一季度由负转正，国房景气指数有望重回100 以上。但也不排除由于上半年行业走势强劲，政策继续加码的可能性。

四、呼和浩特市房地产2012年总结及2013年的预测 房地产行业一个最基本的特性就是存在明显的区域性。拿全国来讲，北京的房子好卖、温州、常州、邯郸等地的房子就不好卖；就全区来说，呼市的房子比起其他盟市的好卖；就呼市来说，金川的房子比其他区县的相对好卖，这就是房地产行业地域性的一种表现。

虽然都处于调控之下，也会有销的好的地区，好卖的楼盘，具体就看怎么操作。例如呼市，我所了解的就是中海、恒大的楼盘比较好卖。我分析原因有以下几点：

1、品牌效应，房屋质量好，比较可信。

2、价格适中、购房者溢价较高。

3、推广力度大，优惠幅度大。

4、样板间，给客户真实感。