黑龙江地区市场情况分析（5篇）

第一篇：黑龙江地区市场情况分析

黑龙江肥料市场情况分析报告

黑龙江省作为农业大省拥有1100万公顷耕地，是我国主要粮食产区之一，具有粮食产量大、商品率高的特点，我省粮食产量在全国占有较大份额，尤其是大豆和水稻，商品量占全国1/3以上，具有重要地位，是国家重要商品粮基地，也是国家重要粮食安全保障基地，每年需要300万吨以上的优质肥料，确保粮食生产的稳定。这样的市场空间深深吸引了国内外大批肥料生产企业。

一、黑龙江省农作物的主要分布情况

我省粮食作物主要有：大豆、水稻、玉米、小麦，其中：

大豆，播种面积约380万公顷，主产区为西部的齐齐哈尔地区、北部的黑河地区、南部的哈尔滨地区、东部的佳木斯地区、中部的绥化地区，以上是我省大豆产量最大的五个地区，这五个地区的产量在40-80万吨之间，约占全省总产的60％。其中大豆主产市县为：巴彦、克山、克东、拜泉、林口、海伦、讷河、嫩江、富锦、北安、林口县、五大连池市。农垦系统大豆产量约占全省总产的三分之一。

水稻，播种面积约225万公顷，栽培面积较大的地区为哈尔滨、佳木斯、绥化、齐齐哈尔地区，面积均在100万亩以上，这四个地区产量占全省总产的45%左右。其中五常市、富锦市、庆安县、北林区、桦川县、虎林市、密山市、尚志市是我省著名水稻产区，年产量都在20万吨以上。农垦系统产量占全省总产的一半左右。

玉米，播种面积约388万公顷，主产区为哈尔滨、绥化、齐齐哈尔地

区，面积约占全省三分之二。其中双城市、呼兰县、巴彦县、肇东市、北林区、五常市、青冈县、拜泉县、桦南县、宾县、海伦市、依兰县是我省传统玉米主产县。农恳系统产量占全省总产十分之一左右。小麦，我省小麦生产近年呈逐年下滑态势，播种面积约23万公顷。小麦主产区为黑河、齐齐哈尔、佳木斯地区，以上三个地区面积占全省40%以上，产量约占20%左右。其中富锦市、嫩江县、五大连池市、讷河市、克山县、桦川县、拜泉县为我省小麦主产市县。农恳系统播种面积约占全省一半左右，产量约占全省三分之二。

二、黑龙江省肥料市场的基本供求情况

因我省粮食行情向好、农民收入相对稳定，国家强农惠农政策相继出台，农产品收购价格和农业补贴提高，“千亿斤粮食产能工程”实施等有利因素，我省农民生产积极性较高，化肥需求总量逐年增加。根据耕地实际需求情况和以往市场总体情况，预计全年需求量约为400万吨，其中：尿素125万吨，；磷酸二铵95万吨；复混肥160万吨；钾肥及其他20万吨，前景十分可观，但黑龙江省化肥市场也存在着很多问题。

随着化肥流通领域全面放开，我省化肥市场经营主体急剧增加，而且这些经营主体良莠不齐，化肥市场秩序十分混乱。特别是在严酷的竞争压力下，由于经营主体过多过滥，假冒伪劣、赊销搭售也十分猖獗，化肥市场经营环境恶劣。

2009年8月24日，国务院发布〔2009〕31号《关于进一步深化化肥流通体制改革的决定》，召示着化肥经营全面放开。个体零售商

无需进行挂靠即可零活自主销售化肥，这不仅是对市场的全面放开，也是对销售限制的一次大松绑。由于市场经营活动的全面放开，个体零售商大量的出现，本来已经处于饱和状态的市场环境也就更加越显突出。

2010年黑龙江省各化肥企业经历了极其困难和痛苦时期，无论具有一定实力的大型化肥企业，还是中小型化肥企业，所面临的处境都是相同的。各化肥企业的销售额下降的幅度高出历年，有的甚至出现巨额亏损现象。

2010年黑龙江省化肥销售进入销售旺季后，化肥的销量并没有因此销售旺季的到来而让化肥经营企业有丝毫快感，年销售量在上百万吨元的化肥销售企业，与年销售额在一万吨的化肥销售企业同时出现亏损现象，说明了2010年的化肥销售市场的严峻程度是非常之大。

三、肥料销售未来的发展方向

未来的农资营销的核心就是作品牌。差异化运做将是打造强势品牌的必要举措。

1、产品差异化，当前化肥（复合肥）行业普遍存在产品严重的同质化，千品一律，用户莫衷一是。所以企业要不断开展科技创新活动，努力挖掘本企业产品的差异化（专用、缓释、碳能）并将差异放大。

2、营销差异化，从渠道管理，质量保证，市场维护，产品定

价和宣传促销等多方面追求差异，不与对手进行面对面较量，而是将竞争对手远远甩开。

3、服务差异化，农民是很现实的，必须眼睛看到收成，手里

拿到实惠。因此，到农村做示范田，建科技示范户，开展农业科技讲座是塑造肥料强势品牌最有效果、最实际的方法。企业长期的，始终如一的开展为农服务，将在农民心中留下深深的品牌烙印。

营销不仅是手段和技巧，更应该是内在的质量与服务的一种真实锤炼。未来的行业销售呼唤一种前瞻性的，能够把资源、渠道、人才、资金、网络和市场有机整合与利用的模式，把产品顺畅地销售出去，也让老百姓得到真正的实惠。无论是生产企业还是经销商，营销的最终目的就是能够抓住消费者，让消费者忠实自己，服务应该也必将成为未来化肥营销的发展方向。

第二篇：德州地区建材市场分析

德州地区建材市场分析

德州市现辖德城区与乐陵、禹城两市和平原、陵县、齐河、夏津、武

城、临邑、宁津、庆云8县，总面积10356平方公里，总人口546万。

德州市及其下属县级市和县区建材市场

德州：

好宜居装饰材料市场装饰材料城德百家居广场好易居建材市场鲁北隆泰建材城 乐陵：乐陵建材市场 禹城：登发装饰城

平原：平原建材市场

陵县：涌金建材城

夏津：华夏装饰材料城夏津建材市场

临邑：金家园建材市场

德州地区消费能力在山东省处于中下游，建材市场除了位于德州市的好易居家居建材城和德百家居外其它建材市场都是初具规模，德州整体建材市场容量一般，但是因为德州市正处于高速发展阶段所以建材市场的相对需求量较大。

目前德州存在的建材市场有4种形态：摊位市场、建材超市、家居体验馆，网络商城

这四种形态中最后一种网络商城在德州只是刚刚露出一点端倪，还没有形成影响。所以我只对前3种形态进行分析。

建材摊位市场是中国传统的建材市场形态，业主或经营者在几平方米，十几平方米或几十平方米的面积内，经营自己的“一亩三分地”，以一定的的资金，在一定的面积内，经营着一定品种的建材。作为摊位经营形式，投资少、门槛低，市场进入与退出方便，可以吸纳众多的经营者；自采自销、经营灵活、可以吸引众多的低收入消费者光顾，使其有生存的客观条件。建材摊位市场，为消费者提供了一个集中的购物场所，实现了方便购物的要求。这些都是传统摊位市场能取得长远发展的根本原因，是与一定生产力水平相适应的产物。

而且，随着经营者自己的不断发展，商户的面积在不断的增大，目前德州已经出现两百平米的展厅，这些面积不断扩大的展厅利用充足的空间更好的对自己的商品进行展示，从而吸引消费者眼球，形成更大销售。

同时，德州目前做的比较好的建材品牌在几乎所有的建材市场都有自己的专卖店，他们的产品采购也实现了本土化，同时实行统一的市场价格。这样一来，建材超市赚的是平均利润，而传统市场却可以根据市场的竞争状态进行自然调整，虽然摊位市场受到新起的建材超市的冲击，但传统市场的根基还是非常稳固的，短期内，摊位市场的还将在建材市场占主导地位，建材市场动辄几万平方米的市场面积不是大型超市可以相提并论的。不足的是，目前德州的每一个摊位市场都集中了从涂料、地板、瓷砖到马桶、浴盆、五金件再到窗帘、布艺、灯饰……。“一站式”本身也是一种特点，但在同时，盲目追求市场规模的“大而全”，忽视市场

经营档次的投资理念，也造成了一些建材市场的难以为继。我认为目前德州的建材运营商应该学习国内外建材市场的规范运作，走专业化道路，以差异化竞争立足市场。例如做专业的厨卫城、陶瓷城等。这些专业市场最大的好处是品牌集中，消费者选择余地大，还可以为消费者提供更为专业的服务；同时厂家一般采取前店后库模式，节省了储存和运输成本，也利于企业运作。

但同时我们也看到目前德州的摊位建材市场已经在发展自己的品牌文化方面投入了足够的认识，他们开始将经营投资重点由集中短期销售投入向长期品牌回报倾斜，从家居建材的内涵方面赋予企业、品牌更多的文化内涵，希望借此在市场上脱颖而出。这也说明合肥建材行业在激烈的市场竞争洗礼中，正由低级的价格竞争转向更为高级的品牌、服务竞争，整个行业也开始提升

建材超市是舶来品，是学习国外的如百安居、欧倍德等。它最大的优势在于其全球的统一采购，但到中国以后，变成了全国采购，最后演变成各店区域采购，每一个单店成为一个独立的成本中心和利润中心。也就是说，目前合肥超市的货源是处在厂家——一级代理商——二级代理商——超市这个供应链的最末端，价格没有任何优势，这使得目前德州的建材超市通过变相向供应商压榨来生存。这种做法造成的后果就是供应商不敢与建材超市合作。业内甚至出现过由于建材超市超延期付款导致实力较弱的供应商没钱给自己员工发工资的现象。

同时，建材超市所宣传的一站式购齐、一站式服务等特有的服务由于管理以及人员素质的原因，并没有能完全的实现，而且，还出现了很多这方面的投诉，形成了负面效果。

德州地区现在还没有比较成型的建材超市，市场上出现的建材超市大多都是私营为了招揽顾客和提高产品售价而搞的噱头。比较有特色的就是好易居，它采用的是摊位式采用的是建材超市的管理运营模式！

目前德州有两种类型的家居体验馆：一种是德州市6家知名装饰公司共同成立的金苹果家居体验馆；一种是由一个或者几个商家共同成立的，如在电厂宿舍由箭牌、马可波罗、志邦和汇龙共同成立的体验馆、马可波罗在好易居建材的至尊殿、汇龙在华夏建材城的瑞丽宜家生活馆等。

家居体验馆结合家装、生活、艺术等方面多元特色，开创了家装情景式体验的新型形式，是目前比较新兴产业形式，同时也是一种新的家装市场形态。

家居体验馆的建立，使家装公司强强连手，将引导装饰潮流的趋向，整合上中下产业资源的联合，实现互利共赢，为消费者提供更周密的服务。家居体验馆不同于卖场，也不同于展览馆，它的层次更高，内容更丰富——把建材与装饰结合成一站式服务的同时，也将家装过程的剖面图展示给大家，提高业主的专业知识，改变业主不懂装修的现状。

另外，家居体验馆通过招商引资，通过展厅的方式展示一些优质

建材的独有特色，分类齐全，满足消费者的了解和需求。由于装修行业伴随着房产发展兴起，起步很晚，发展迅猛，但劳动密集型产业、人员素质参差不齐使得行业一直很混乱，因此更需诚信规范。而家居体验馆这种形式在一定程度上保证了家装诚信服务。

家居体验馆所包含的建材市场形态联合了房地产上下产业资源，因此更能产生规模效应，从目前来看发展将会比较迅速。

综上，目前的德州建材市场的发展情况是：传统摊位市场在不断发展的同时求新求变，力求保证在建材市场统治地位，建材超市受到目前中国建材行业供应链的制约在苦苦挣扎，家居体验馆成为建材市场发展的新的亮点，而网络商城还需要时间去适应建材的与众不同。德州

好宜居建材城：德州好宜居家居装饰材料市场2003年1月8日由天衢工业园招商引进，德州爱丽舍饰材有限公司经营的专业装饰材料批发零售市场。总占地50余亩，总建筑面积50000平方米，入驻商家270余户，是鲁西北冀东南规模最大，集批发、配送、储运、交易、装潢设计、展示于一体，最具影响力与辐射力的现代化商贸物流中心。

鲁北隆泰建材城：位于德州市德城区，是德州地区比较资格比较的老的建材城，主要以批发零售为主，现有商户200余家，主要经营各类建材产品、五金、灯具、板材、涂料等。

德百家居广场建材装饰材料城位于德州市东风东路堤岭大桥东200

米，德百家居后侧，德城区与新城区交界处，地理位置优越，交通十分方便。该市场营业面积30000平方米，装修豪华，总体分为建材、陶瓷、卫浴大厅，装饰材料城两大综合市场，是鲁西北唯一一家集家具建材知名品牌大型豪华市场。主要经营陶瓷洁具吊顶材料、五金、油漆、铝塑板、装饰板艺术玻璃、壁纸、地毯、窗帘、散热器、木地板、木门、整体厨房等各种装饰材料。是山东省首家以国内知名品牌汇聚为一体的大型交易中心，经营品种上千余种，已成为辐射周边100多公里的综合性装饰建材集散地。

夏津县：

华夏装饰建材城：位于夏津县建设路上，主要以批发零售为主，是德州地区第一家以油漆涂料为主的装饰城，现有住户100多家，主营油漆涂料、五金洁具等。

德州地区其它县城的建材市场大多规模不大而且市场管理不规范 主要销售的还是以中低挡产品为主，且市场上假货和杂牌充斥市场，就不做详细介绍了！

第三篇：某地区房地产市场分析报告大纲

5摘要 1)市场分析的目的。2)分析方法、主要假设条件和风险因素。3)建议——做/放弃/推迟/改进以后可以做。概述 1)国家或整体社会经济状况和主要的增长领域（确认有吸引力的物业投资类型——可选择的投资方向，分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置）。2)地区经济概况（可与国家进行对比分析）。3)城市经济状况（与国家和地区相比城市的就业状况及趋势，本城市就业情况短期预测，确认和介绍当地主要产业、企业和产品）。4)市场环境与场地分析（市场区域的划分、土地面积、土地利用情况、场地描述，场地周围交通环境及可及性分析，场地周围土地利用情况和竞争情况）需求分析 1)预计的总需求（详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，以预测拟开发房地产类型的市场需求）。A.就业分析 B.人口和家庭分析 C.收入分析 2)吸纳率分析（就每一个相关的戏份市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和数量）。A.市场吸纳和空置的现状和趋势。B.预估市场吸纳计划（相应时间周期内的需求）。供给分析 1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给； A.相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可的数量、改变用途数量和拆除量； B.估计短期的新增供给数量。2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。竞争分析 1)列出竞争项目的功能和特点（价格、数量、设计形式、功能和装修标准）。A.描述已建成或正在建设的竞争性项目（价格、数量、建造年代、空置、竞争特点）。B.描述计划建设中的竞争性项目。2)市场细分，明确拟建项目的目标使用者。A.目标使用者的状态（年龄、性别、职业、收入）、行为（生活方式、消费模式）、地理分布、需求的区位分布及流动性。B.了解每一细分市场下使用者的愿望和需要。C.按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。市场占有率分析

1)基于竞争分析的结果，按各细分市场估算市场供给总吸纳量、吸纳速度和拟开发项

目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使用者的竞争优势。

A.估计项目的市场占有率

B.在充分考虑拟开发项目优势的条件下，进一步确认其市场占有率

C.简述主要的市场特征

2)市场分析结果（市场占有率、拟建项目销售或出租进度、价格、销售期）

A.在一定的时间内以某一价格出售或出租的面积或单元数量

B.有利于增加市场占有率的建议

第四篇：孕婴行业浙江地区市场分析及总结

安妮妈妈 Anny-mo

浙江地区出差总结

这次出差主要去了浙江地区宁波、台州、温州、丽水、绍兴等地级市场，根据这次市场开发情况针对各个区域作出以下总结：

首先去的是宁波地区，宁波整体市场结构以商场为主，零售店面不是很集中，主要商业区在江东区和海曙区，商场主要有银泰百货、新华联、新世界、第二百货等，如贝儿森、十月妈咪都有上柜，其他很多孕妇品牌都分散在百丈路、姚隘路、城皇庙及宁波市各个区的妇幼保健院和一些住宅小区附近，其中本土品牌贝儿森的专卖店相对较多，专卖店面积多在20平方米左右，一部分属于公司直营店，一部分属于加盟店，但对于公司在品牌运作上很多加盟商都不是很满意，一方面体现在商场和市场在价格上的冲突，另一方面在于公司后期的服务上，但由于宁波本地加盟商在经销过程中所有货品都由贝儿森总公司统一供货，包退包换，先货后款，因此对于加盟商没有任何风险，所以这部分客户对于其他品牌来说也就很难挖掘；另外孕之彩、仙娉莱及韵佳麒（厂家自营店）在国购童梦楼及百丈路也有专卖店，走的都是专卖线路，在宁波地区做了很长时间，对于其他品牌在没有一定利益的基础上暂时都不愿合作，最后在宁波比较多的连锁店就是宝宝店，如贝因美、丽婴坊、亲亲宝贝（5家自营店/2家加盟店）等，但这些宝宝店在孕妇装方面基本不做主推，销售也不尽人意，亲亲宝贝现在做的孕妇装品牌只有孕美一家，也在考虑再上一个品牌，但通过了解孕妇装销售价位偏低，另一方面在回款方面（每月二十五号回款）；相比之下，宁波市场的孕妇装渠道主要还是以（商场及专卖店）为主，后期在7月份行业展会上会有客户过来，通过沟通会进一步的了解和筛选

在客户选择及市场的开发过程中，很多客户对于产品的性价比都有不同的认识，通过款式，面料，价位去衡量一个品牌，特别是一个新的品牌，只有选择一个适应企业发展的经销商才能使一个品牌在这个地区更加长久。

台州市场商业主要在路桥区、椒江区，其中主要商业市场结构以零售店面为主，商场很少，针对各个区域市场分析如下：

路桥区孕妇装主要集中在妇幼保健院附近和文昌路，其中仙娉莱、十月妈咪主要走专卖店，君心、妈咪时尚坊、孕之彩等主要走宝宝店，路桥地区宝宝店多以批发为主，他们所代理品牌有的是台州总代，有的是浙江总代，自己的自营店很少，但他们的客户群很广，多达几百家，在孕妇装方面由于走量很少，因此很多宝宝店都不做为主推，但市场潜力很大，主要看厂商之间的配合和运作，后期在7月份行业展会上都会过来，主要看一下秋冬产品以

及合作方面的具体内容

椒江区商业区主要集中在十字马路，中山路，但孕妇装及宝宝店比较分散，分布在解放路和商业街，孕妇装专卖店很少，主要融入到宝宝店中，很多老板对孕妇装不是很感兴趣，主要由于产品的款式和价格不能够很好的吸引客户，另外就是产品的服务，由于宝宝店经营的物品较多，孕妇装没有形象的展示以及专人的主推，所以销量很差，很多老板也都失去了信心，但都表示在展会上会 考察一下，根据秋冬货品情况及价位做出选择：

温州孕妇装市场主要分布在五马街、仓后街、蝉街商厦及妇幼保健院（第三人民医院）附近，温州市场孕妇装相对比较集中，但竞争很激烈，十月妈咪以及本地品牌仙娉莱、韵佳麒都有很多家专卖店，店面形象及货品展示都十分到位，在仓后街蝉联商厦有很多从四季青拿的低档品牌从事零售兼批发，对市场冲击很大，另外孕妇装在宝宝店内的销售占到很少的比例，只有少量客户有意向在展会上选择一些品牌合作：

丽水商业区以晶都步行街、百货大楼为主，孕婴市场相对比较少，主要集中在妇幼保健院附近的灯塔街及中东路上，只有一家孕妇装专卖店（孕之彩），其他品牌妈咪时尚坊、贝儿森、仙娉莱都分布在宝宝店内，在市场走访的过程中，有个别客户以前在杭州也接触过我们的品牌，但由于当时的产品给他们的感觉虽然面料很不错，但款式风格比较普通，不是很新颖，后期在展会上会进一步的了解，有希望合作：

绍兴孕妇装市场主要分布在妇幼保健院附近的中兴路、东街以及新建路、劳动路，整体市场比较保守，其他品牌很难进入，很多客户都以自身现经营品牌为主，对其他品牌没有合作意向，一方面是十月妈咪和仙娉莱这样的专卖店，另一方面像很多宝宝店附带销售孕妇装，价位偏低，品牌也不需太多，很多都在杭州四季青拿的货，因此短期内新品牌的进入需要通过其他渠道方式，展会挖掘或者是其他地区客户推荐相对更易介入：

通过以上几个地区的市场开发及和客户的沟通了解，对浙江部分地区孕妇装行业市场及对公司后期品牌运营做出以下总结及建议：

一、浙江本地品牌居多，占浙江市场销量的80%以上，外地品牌市场容量只有不到20%，市场主导品牌主要有：孕之彩、贝儿森、仙娉莱、韵佳麒、十月妈咪、孕美等，大

都以专卖的形式体现出来，其中沿海地区宁波、温州等地很多专卖都属公司直营形

式；其余品牌如妈咪时尚坊、添吉、君心等都以宝宝店的形式出现，但销量都不是

很好，主要由于宝宝店经营品种居多，相对服装区域如果面积太小品牌不能很好展

示出来，面积太大又占空间，加之不能专人介绍主推，所以很难走量，因此很多宝

宝店老板都不是很用心去做，而对于孕妇在购买衣服的过程中都希望有一个舒适的环境，宝宝店一般空间比较大，物品较多，空气不流畅，而服装区域狭隘，服务介

绍也不是很到位，很多孕妇没有耐心一一去挑选，相比之下专卖店的购物环境和专

业的人员介绍使孕妇消费者比较亲睐。

二、在市场开发过程中，经销商首先关心的是产品价位及利润空间，其次是产品的风格、款式，而终端经销商是产品销售的重要环节，如果前者不能够吸引经销商，引起兴

趣，产品也就很难在终端展示出来，无法和消费者接触也体现不了品牌的价值，建

议公司在定价策略上做出调整，例如现在吊牌价250元，给加盟商价位4.5折112

元，给代理商价位4折100元，建议零售价8.5折212元；可调整为：吊牌价上调

为270元，给加盟商价位4折108元，给代理商3.5折95元，建议零售价8折216

元，在品牌占据一定的市场后，结合公司成本及客户销售情况可在每半年提升一次

价位，逐步实现市场与利润并进，品牌与网络共存。

三、结合孕妇装行业现状及市场占有情况，可通过地区差异化及渠道利用去快速挖掘市

场，宣传品牌，对于竞争比较激烈的江浙市场，短期之内很难进入，即使进入宝宝

店，如果不能形成独立的专卖体制，走品牌化线路，后期对于品牌的形象以及在产

品库存方面的合理掌控调配都会因此对公司造成很大的压力，由于今年公司品牌刚

刚运营，很多市场方面的问题还没有体现出来，还需要经过很多次市场的洗牌，只

有找到一种适合市场需求的运营方式才能长期的良性发展，对此有以下几点建议：

1、江浙市场以加盟或经销的方式进入，尽量走以销售孕妇装为主的零售店面，为了

品牌在当地市场的长期发展，在选择客户方面宁缺毋滥！在折扣方面以地级市场

和县级市场的方式价格统一管理。

2、随着人们经济水平和消费理念的不断变化，西部及北部市场对服装的要求及自身的需求也在不断的提高，在众多品牌特别是孕妇装行业纷纷加入到东方及南方市

场的激战中，可选择地区差异化竞争，在不放弃重点市场的基础上，加大其他省

级市场的开发，寻找有一定品牌经营管理理念及拥有优良网络资源的省级代理商，一方面通过省级代理商了解当地市场的消费习惯和特点，并快速掌握产品在市场

上的反映；另一方面通过合作了解终端网络资源，公司可帮助代理商对下面客户

进行培训，加强品牌宣传，并对终端客户走访了解客户销售情况，引导开设专卖

店等，最终实现网络资源的利用及市场的快速融入。

3、利用一切资源在7月份加大市场的开发力度，七月份展会是一次很好的时机，一

旦错过这次机会，短期之内很难打开市场，在这次走访终端的过程中，很多客户

对现有品牌秋冬货品已经订货，即使选择新的品牌，订货也是有限的，一旦进入

销售季节，调整品牌的机会就更小，相对来说省级客户的调整空间比较大，由于

客户群比较多，在货品的调配方面及库存自身消化方面占有一定的优势；另一方

面尽量赶在8月份奥运会之前做完市场前期开发工作，选择具有代表性的样板市

场，后期加强客户维护，做好终端建设及品牌宣传，为明年公司全面招商做好铺

垫。

4、建议公司在产品辅料上做出适当调整，如吊牌的内容及材料；在产品展示方面公

司能提供一个展厅为客户来公司了解产品做准备。

第五篇：东莞长安地区房地产市场分析报告

题 目：学 院：专 业：班 级：姓 名: 学 号：

房地产营销课程论文

任课教师： 2012春

2012 年 月

目录

一．调研目的........................................................4

二、调查范围界定....................................................4

三、项目片区描述....................................................4

四、长安镇概况......................................................4

（一）地理和人口................................................4

（二）经济与工业................................................5

（三）镇政建设..................................................5

五、项目片区配套....................................................5

（一）交通配套..................................................5

（二）餐饮、购物、娱乐..........................................6

（三）文化、教育、康体..........................................6

（四）金融、证券等..............................................7

六、长安镇房地产市场现状分析........................................7

（一）项目规模分析..............................................7

（二）户型、面积分析............................................8 Ａ、户型分析.................................................8 B、面积分析..................................................8

（三）价格分析..................................................8

（四）销售状况分析..............................................9

（五）长安地区租赁市场现状.....................................10 A、住房租赁.................................................10 B、商铺租赁、出售...........................................10

（六）目标客户定位.............................................10 A、投资型...................................................10 B、居家型...................................................11 C、外资企业老板.............................................11

七、项目 SWOT 分析.................................................11

（一）优势分析（Strength）.....................................11 A、地理位置.................................................11 B、地利优势.................................................12

C、品牌优势.................................................12

（二）劣势分析（Weakness）.....................................12 A、周边配套缺乏.............................................12

（三）机会分析（Opportunity）..................................12 A、市场潜力大...............................................12 B、竞争力强.................................................12

（四）威胁分析（Threat）.......................................13

八、调研小结.......................................................13

一．调研目的

通过对目前东莞市长安镇的整体产业结构、人口结构状况、房地产市场供需现状以及政 府未来城区规划等调查研究，为开发商在本项目的启动、定位以及销售等方面提供一个可行 性的参考依据。

二、调查范围界定

本次调研主要界定在长安镇内，其中包括长安镇目前房地产市场发展状况、项目周边生 活配套情况、周边土地规划以及全镇的整体规划方向等方面。由于时间紧促，本次调研未涉及客户调查问卷和周边城镇的房地产市场调研。

三、项目片区描述

本项目坐落于东莞市长安镇锦夏村内，北靠风景秀丽的莲花山，南临人头攒动的购 物中心--长青路商业街，西起春意盎然的粤安花场，东至即将新建的政府办公大楼及长安集 团办公大楼。

项目片区属于镇政府规划中的中心区和高档居住区，东南侧有新建的长安广场、长 安图书馆、长安公园、长安体育中心等，同时周边有大量的在建和拟建的公益设施及政府办 公机构，虽然目前项目周边的人气还不是很旺，但随着各项配套和投资环境的日臻完善，片 区在未来几年内必将成为炙手可热的黄金地段。

四、长安镇概况

（一）地理和人口

长安镇地处珠江口，位于东莞最南端，东至风轮地，与深圳市松岗镇相连；西至上 角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，濒临珠江口狮子洋；北至莲花山峰（分水岭），与 大岭山镇接壤。东西横贯约 15 公里，西北约跨 7 公里，面积 84平方公里，下辖 13 个

东莞长安地区房地产市场分析报告

村（居）民委员会，全镇统计人口约 67 万，其中户籍人口 34700 多人，外来员工 60 多万人，港台 同胞 3 万多人。

（二）经济与工业

2001 年，全镇国内生产总值 19.1 亿元；工农业总产值 50.9 亿元；农业产值 201 亿元。银行存款余额 79.5 亿元，其中居民储蓄存款 49.5 亿元，人均年收入达 9576 元。长安镇目前有来自香港、台湾、日本、美国、韩国、马来西亚等国家（地区）的外 商投资企业，截至 2001 年底，外资投资企业共有 1640 家，利用外资总额达到 16.83 亿美 元。主要行业是电子、电器、五金、玩具、制鞋、制衣等。在外向型经济的带动下，现有私 营企业 453 家，投资总额１０亿多元。

（三）镇政建设

长安镇目前城乡一体化的城镇建成区 30平方公里，全镇有二级以上标准的公路 200 多公里。现有三星级以上标准的酒店６家，医疗设施齐备先进的医院５家，装置有空调 设备的影剧院７家，以及大型文化广场、图书馆、国际标准高尔夫球场、公园、文化中心、体育中心等一批文化体育设施。完善的配套设施形成了良好的投资和居住环境。

五、项目片区配套

配套设施是人们选择物业时考虑的一个重要因素。完善、成熟的配套反映一处物业 的“生命力”，能坚定人们的购买信心，是未来升值不可或缺的重要条件。

由于项目自身处在镇政府新开发的片区内，目前周边的配套比较匮乏，其生活配套 主要依托于长青路南端的商业街。为此，在调查中我们将主要生活配套的调查范围延伸至长 青路南端的长中路。（见表－１）

（一）交通配套

长安镇坐落于深圳和东莞、广州的必经之路，具有优越的地理环境，107 国道、广 深公路和广深珠高速公路均贯穿整个长安镇，组成了长安镇对外经济交流的交通命脉。并且

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从长安至香港机场只有２个小时的车程，距深圳宝安机场不足一小时车程，完善的交通网络 为长安镇的经济发展和房地产外销提供了的重要保证。

与交通大环境相比，目前长安镇内的公共交通状况并不理想，目前全镇仅有１３条 公共汽车线路，并且车次较少，很多重要线路未设公交车站，目前全镇的主要交通工具是摩 托车，大街小巷来往穿梭的摩托车存在诸多的安全隐患。同时镇内有少量的出租的士，但由 于缺乏统一管理，收费较乱。

项目地处长青路与新建二环线的交汇处，在项目北侧有拟建的三环和四环，伴随着 项目片区和整个镇的建设步伐的跟进，未来几年里片区的交通将会有一定改善。

（二）餐饮、购物、娱乐

由于长安镇的轻工业发达，外来人员较多（60 多万人），目前全镇的餐饮和购物 配套较为齐全，其经济状况也比较繁荣。在离项目不远的长青街中心区，大小商场和各地的 名吃小店鳞次栉比，百佳和华润在此都设有分店，日本和韩国料理更有数十家之多，项目的 西侧有三个高档咖啡厅，分别为上岛咖啡、老树咖啡和上岛咖啡 VS 米兰诺咖啡。项目东北 部有一个国际标准的高尔夫球场和莲花山度假村，为项目片区的高尚人士提供了良好的度假 休闲去处。

虽然长青路段呈现一派欣欣向荣的景象，但就本项目而言却处于一个“亚繁荣”的位 置。由于项目周边是一个发展和建设中的新住宅区，目前项目四周除了三个咖啡厅以外，上 述的其他配套都离本项目有一定距离，目前的日常生活稍有不便。

与此同时，在调查中我们发现，项目的东、西、南三面目前均有在建和在售的商铺 约百间之多，如果这些商铺能够顺利的出租或出售，势必成为项目的重要生活配套。

（三）文化、教育、康体

目前整个长安镇共有中小学校和幼儿园 26 所，其中有１０所被评为省、市一级学 校，占东莞市上等级学校的十分之一。同时，随着市场竞争的日益激烈，很多外来就业人员 越来越注重加强自身文化素质的提高，目前全镇大小培训中心近百家，分别设有英语、计算 机、书画等培训科目。

项目片区作为规划的中心区，政府注重片区康体和文化氛围的营造，目前除了项目 东南侧的体育中心和新建的图书馆外，长安镇体育馆也已破土动工。同时，仅距项目百米的 “长

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安第二中心小学”为日后业主的子女就学问题解决了后顾之忧。

（四）金融、证券等

长青路不乏金融证券机构，如中国建设银行、中国工商银行、中国人民银行、广东发展 银行、东莞证券有限公司等，但与本项目均尚有一定的距离。

六、长安镇房地产市场现状分析

现代市场可以定义为消费需求市场，企业经营目的、营销活动都是以满足消费需求为中 心。所谓市场现状，就是市场现在的环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控 制的参与者和影响力，因此，对市场现状的调查分析，有利于企业做出正确的产品开发和营 销策略。

我们通过对长安地区的初步调查，认为东莞房地产市场还处于初步发展阶段，表现为产 品单一，市场不规范，销售力量单薄，开发的产品档次不高等，开发商的产品设计观念停留 在讲究地段、户型的感性认识上，对小区环境、物业的个性没有很明确概念，目前市场上缺 乏精品、高档物业。

目前长安项目周边方圆 2平方公里以内在建在售的楼盘主要有: 城市花园、华安商住 楼、桃李花园、锦江花园、莲花苑、莲花别墅（见表-2）。

（一）项目规模分析

在以上被调查的楼盘中，除莲花山庄是别墅物业外，其他楼盘都是公寓物业，其中华安 商住楼是单体公寓，其他项目都是小区。以小区形式存在的物业开发的产品户型从两房到五 房，面积从 90m2～200m2，并且小高层的顶层都是复式结构。临街的物业一楼都用于修建 商铺。物业多以小高层和多层为主，小区内园林规划简单，配套设施不完善，在调查的楼盘 中，公寓物业中只有莲花苑建有会所和游泳池，其面积较小，功能不全，不能满足业主多元 化生活、休闲的需要。

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（二）户型、面积分析

Ａ、户型分析

从上表可以看出，在售楼盘的户型以３房为主，２房为辅，并有少量的四房、五房和复 式。各楼盘 3 房所占比例都在５０%左右，特别是城市花园，其３房所占比例达到了５５％。而且我们在调查的同时，做了一个比较简单的随机访问，被访问者认为置业时，房间的面积 在其次，在经济能力能承受的情况下，还是会选择房间较多的户型，但也偏袒于较大的户型。根据各户型总比例分布见下图：

从比例分布图上可以看出，总体上在售楼盘户型以 3 房为主，大约占总套数的 50％左 右；其次是 2 房，约占 33％左右，数量最少的是复式和四房，约占总套数 4％和 5%。而从 销售情况来看, 所有楼盘的销售率都在 90%以上, 个别楼盘在开盘之前就被认购一空。如华 安商住楼，目前还没封顶，就已经销售完毕！

就目前各户型市场销售态势来讲，长安地区房地产市场处于供小于求的局面，因此各户 型都有其特定的消费群体。而就市场发展前景来看，2 房和 3 房在一定的时期内，还占有相 当大的市场空间。

B、面积分析

从户型面积统计表中，可以看出三房面积跨度比较大，根据不同的定位与不同的目标客 户群，在三房上设计出中、大型三房，但主要还是集中在 103～125 ㎡之间，以中型三房为 主。两房的面积跨度不太大，主要集中在 85.94~92.4 ㎡之间，现时供应明显以居家型的中 型三房为主，同时也存在当地居民买房投资的情况。

根据以上数据统计分析，我们认为长安地区置业消费习惯于大户型，能认可的户型以三 房为主，面积要求偏大，部分外地客户、工厂高级管理人员对三房以上的户型也比较青睐。而市场中为辅的两房，在工厂的中层管理人员也有着较大的市场空间。

（三）价格分析

从整体上看，长安地区内各楼盘的价格高低主要取决于项目自身所处地段、规模及小区 内的配套。因地段和规模的不同，其价格水平也存在很大的差异。

目前长安地区内房地产的均价大约集中在 2400 元/M2~4240 元/M2 之间。在售公寓物

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业中，“莲花苑”的规模最大，占地约 42000平方米，其建筑面积也有近10 万平方米，并且 正位于繁华的商业街长青路旁，周边生活配套设施较为完善，而且小区内设有会所和游泳池，虽然功能简单，但这是其他项目所没有的，所以其均价高达 4240 元/M2，而且销售极好。“锦 江花园”虽然规模与莲花苑相当，但因其位于锦夏村以南的工业区附近，周边商业气息较淡，并且因受长安政府部门公布的城市中心商业区北移的规划政策影响，所以其价格只有 2400 元每平方米，其销售情况也很好。“华安商住楼”位于长青路中心地段，距莲花苑约 100 米，但因其是单体公寓，没有小区规模，所以价格定位在 3600 元每平方米。“城市花园”位于规 划中的长安商业中心区的边缘，在本项目以西约 600 米处，距目前商业繁华地段--长青路约 2000 米，周边农民房较多，其产品定位与莲花苑相当，但因长安地区面积较小，所以在当 地消费者心里，离商业中心 2000 米是一个不小的距离。因此其价格只定位于 3300 元每平方米，目前销售情况极好。

从目前长安地区价格走势来看，随着新经济飞速增长、长安商业中心区规模扩大、城市 基础设施的日益完善、外来投资商及人口的急剧增加、房地产市场的日益成熟以及受到沿海 城市房地产整体价格上升的大势影响，长安地区的价格其本上呈稳步上升趋势。

（四）销售状况分析

长安地区各楼盘销售情况存在一个共性，即销售率高、销售周期短。

目前长安地区在售楼盘销售情况都极好。各公寓物业的销售率都达到 95％以上，莲花山庄作为别墅物业，其价格高达 8000 元每平方米，但在一年的时间里，也劲销84％。而且，长安地区内的公寓物业销售周期从开工到销售完毕大约在两年以内。邻近商业中心区的物业销售更见火爆，如华安商住楼，在开工一年以内就已经销售告罄。

由此可以看出，各类型物业在长安地区都有着较大的市场空间。就目前市场情况来看，在房地产市场上出现了供小于求的局面，并且存在着有价有市无精品房的问题。其原因是因 为当地的房地产市场不成熟，现有的住房不能满足城市发展的需要，随着经济的发展，各工 厂的高级、中级管理人员的收入增加，有了购房的经济实力；另外一个原因就是当地居民炒房，他们在项目开工后就以较低的价格购买，然后转卖或出租获利。

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（五）长安地区租赁市场现状

A、住房租赁

长安地区租赁市场较为活跃，租客主要来自周边工厂的打工族、工厂里的中层管理人员 以及在长安地区做生意的商人。

以上所统计的租金均以简单装修为标准。有少数商品出租房屋带全套家电，其价格上扬 幅度很大，二房二厅（88~97M2）达到 2000 元以上，三房二厅（100~130M2）达到 3000 元以上。但根据调查统计，在商品房中，出租的情况较少，一般都是转让或投资性质的出卖。

B、商铺租赁、出售

由于长安地区人口增长速度快、商业中心区规模扩大，其商铺租赁和转让也呈现红火局 面。但因其地段的原因，价格差异较大。

长青路是长安地区目前商业繁华地段，长安地区现有的超市和专卖店都集中在此，并且 有较为高档的休闲场所，其商铺已经全部售完，目前有少量商铺转让，但其转让形式也以出 售为主，价格较高；工业大道位于锦厦村的南边，距长青路中心地段约 2000 米，周边商铺 主要商品零售经营为主，商铺也以出售为主，价格相对长青路较低； 长青北路与长青路相连，目前商铺较少，仅本项目前面的国际酒店在临街旁做了一排商铺，目前只对外出租，租金为 120 元每平方米。但根据市政规划显示，长青北路正位于规划中的商业中心区，其商铺租赁 价格和出售价格在一、二年内肯定会有大幅度的上扬。

（六）目标客户定位

本项目占地面积约 35000平方米，规模较大，并且位于政府规划的商业中心区域内，距老商业繁华区仅 2000 米，周边整体规划较好。根据长安地区目前的房地产市场需求状况 和市场销售状况，我们将本项目的目标客户所定在以下几个群体：

A、投资型

投资型客户即是在项目内部认购期间或开盘后及时的购买物业，然后通过转让赚取差

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价 或通过出租来获取利益，这类客户对投资价值非常敏感精于计算。根据我们对长安地区置业市场的初步调查，发现投资型客户以本地居民为主。由于长安 地区的经济发展，以及各村对村民的福利待遇的提高，使当地居民有了投资的经济实力，而 且当地居民投资意识较强，所以这类客户是本项目的主要目标客户之一。

B、居家型

据调查统计，目前长安地区共有 2000 多家工厂，项目所处的锦厦村有 160 家工厂。而 这些工厂里的中、高级管理人员多数为外来人口，他们需要在此安家立业，就必定要购置住 房。经过多年的积累，他们已经有了置业的经济实力，然而市场上能满足他们需求的住宅小 区较少。本项目主打精品住宅小区，能够满足他们的需求，这类型的客户在我们的目标客户 群体里占有相当大的市场份额。这部分置业者多会愿意选择按揭这一付款方式，并且注重周 边的配套设施。

C、外资企业老板

这类型客户经济实力雄厚，在当地有自己的企业，平日忙于工作，家对于他们来说，是 充分放松和休息的地方。而且这类型的客户对物业的要求较高，注重小区环境，物业个性，产品风格，管理水平。本项目目前所处位置稍偏，周边配套不完善，但可以在小区环境规划 设计上多考虑休闲、娱乐场所的设置，以弥补大环境的不足。

七、项目 SWOT 分析

（一）优势分析（Strength）

A、地理位置

项目地块位于镇政府规划中的中心区和高档居住区，邻长安主商业中心--长青路商业 街，地理位置十分优越。东南侧有新建的长安广场、长安图书馆、长安公园、长安体育中心 等，同时周边有大量的在建和拟建的公益设施及政府办公机构，虽然目前项目周边的人气还 不是很旺，但随着各项配套和投资环境的日臻完善，片区在未来几年内必将成为炙手

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可热的 黄金地段。

B、地利优势

该地块近观长安广场、长安公园，远望长安高尔夫球场、莲花水库、莲花山郊野公园等，地盘东西北三面视野开阔，远处山景层峦叠嶂，近处都市街景绿茵相连，自然景观十分优美。此片区虽尚处开发前期，其前景却已初显端倪。

C、品牌优势

赛格强大的品牌优势，是长安现有的开发商无法企及的，这将更坚定消费者的购买信心。

（二）劣势分析（Weakness）

A、周边配套缺乏

地盘周边仍未发展起来，规划中的学校、医院等尚需要相当长的时间才能到位，商场、超市、食肆、娱乐场所等离小区较远，许多配套设施需要由社区自身建设。

B、交通 小区周边尚未开通公交车，业主出入更多的要靠自备的交通工具。

C、商住氛围 预计未来二年内社区周边商业气氛仍将缺乏，长安镇现商住中心离社区有一段距离。地 块北面王老吉饮料工厂也会给楼盘带来一定的不良影响。

（三）机会分析（Opportunity）

A、市场潜力大

长安镇人口增长十分迅速，现期 50 余万外来务工、经商的暂住人口、3 万多港台同胞 在此工作、生活，而长安楼市尚在起步阶段，楼盘很少，市场供不应求。

B、竞争力强

长安房地产开发刚刚起步，市场竞争并不激烈，赛格的品牌、深圳楼盘的高质素水准、先进的销售与宣传手段、这些都是构成楼盘强大竞争力的因素，也是同期当地楼盘望尘莫

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及 的。

C、中心区规划 未来两三年内，商业住宅中心区将北迁至本地块所在区域，楼盘升值潜力巨大。

D、投资型消费者 与地块紧邻的西面防风林后，是锦厦村规划的别墅区，占地 2000 亩，预计建 1300 余 幢统一的别墅，并以每四人一幢的标准分配给锦厦村村民。类似的别墅分配现象在长安镇大 多数村都已成定局，由此比较富庶的本地居民可以免去自用置业投资，这给长安房地产带来 数以千计的投资型消费者。

E、价格预期 建议本项目均价定位在 3300 至 3600 之间。相对于中心区地段，以及同类楼盘（莲花 苑四期）相比，在价格上有着相当大的优势。以本项目高质素的标准来评析此价位，更显得 物美价廉，必能为中高层次的消费者高度认可。

F、社区规划 在项目规划设计中考虑小区内优美的园林、水景，完善的配套、会所文化、便利的生活 服务，规范的物业管理、“精品住宅、高尚小区”的居住理念等等，这些都是长安镇现有楼盘 极为缺乏的，也将成为本项目的强大优势。

（四）威胁分析（Threat）

A、地方保护威胁 长安集团、长安房地产公司在当地房地产开发中占有绝对的主导地位，长安集团更是长 安镇政府直属企业，地方保护主义可能给本项目带来一定的负面影响。

B、竞争对手 从赛格的实力来看，长安地区目前虽然没有强大的竞争对手，但其地头优势却不可忽视。市场的不成熟、不规范，也有可能带来一些潜在的威胁。

C、房地产市场的不可预见性 项目周边目前虽然在售楼盘不多，但还有 2000 余亩的空地尚待开发，不排除在本地块 的开发周期内出现强大竞争对手的可能性，即算是做到在一年半内完成整个开发过程，但此 期间市场、政策等变数的影响难以预料，随时都有可能对项目带来新挑战和新威胁。

八、调研小结

通过以上对长安地区房地产市场现状的初步调查分析，我们认为目前长安地区房地产市 场处于初步发展阶段，存在产品单

一、规模较小、市场不规范等弊端。

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长安地区本地居民的投资观念和投资意识较强，外来人口的资本积累已经具有一定的购 房经济实力，而目前长安地区房地产市场上住宅供小于求，并且存在着有价有市无精品房的 局面。随着居民收入和城市文化素质的逐步提高，现存的房地产市场必定不能满足居民日益 增长的物质文明和精神文明的需求，需要大量的精品住宅来充实市场，满足市场的需求。

随着长安经济的飞速发展，市政规划的实施日益完善，以及长安地区城市人口的急剧膨 胀，必将为东莞房地产市场提供一个全新的市场发展空间和竞争空间，房地产业作为长安地 区的新经济产业将在市场中占有一席之地。谁能先入为主，带来精品园林住宅小区概念，谁 就能抢占市场的制高点。

参考文献：

1.东莞长安地区房地产市场分析报告.百度文库 2.东莞市房地产开发市场的统计分析.万方数据库