房地产法名词解释

第一篇：房地产法名词解释

名词解释

房地产：是指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的合称。建筑物区分所有权：指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。城市房屋拆迁：是指在城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁，当符合以上条件，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用中华人民共和国国务院令305号《城市房屋拆迁管理条例》进行。商品房预售：俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。相邻关系：是指相互毗邻的房地产所有权人或使用权人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给与便利或接受限制所发生的权利义务关系。建设用地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。房地产开发：是指在依法取得建设用地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。旧区改造：是根据城市规划的需要将现有开发利用的旧城区改造翻新、重新建设，变成新的建成区。成片开发：是指在取得建设用地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让建设用地使用权，经营公用事业，或者建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

论述题

商品房发生约定面积与登记面积不符的处理规则

如果当时人在合同中没有约定的，事后也没有达成补充协议，可以按照以下规则来处理：

（1）面值误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款，买受人不得要求解除合同。

（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。买受人同意继续履行合同，房屋实

际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差

比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内

（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

销售方逾期交付商品房及办理房屋权属证书的违约责任

1、销售方逾期交付使用房屋的，应当按照商品房买卖合同约定的违约金数额或者损害赔偿计算方法，支付违约金或损失赔

偿额。如果合同没有约定的，应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

2、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当按照合同约

定承担支付违约金或者赔偿损失的违约责任：

（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（2）商品房买卖合同的标的为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。如果合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计划逾期贷款利息的标准计算。

在何种条件下职工可提取住房公职金

职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：

1、购买、建造、翻建、大修自住住房的；

2、离休、退休的；

3、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

4、出境定居的；

5、偿还购房贷款本息的；

6、房租超出家庭工资收入的规定比例的。

论述房地产法的基本原则

1、土地公有原则。

2、土地所有权与土地使用权相分离原则。

3、市场调节与宏观调控相结合原则。

4、合理利用土地与保护

耕地原则。

5、保障房地产权利人合法权益原则。

划拨的建设用地使用权在什么条件下可以转让？

1、建设用地使用权人为公司、企业、其他经济组织和个人；

2、领有建设用地使用权证；

3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

4、签订建设用地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交建设用地使用权出让金或者以转让所获收益抵交建设用地使

用权出让金；

物业管理服务终止的条件有哪些？

1、物业服务合同约定的物业管理服务期限届满，双方有没有续签合同的。

2、物业服务企业或业主委员会解除合同的。物业服务企业或企业委员会在以下条件下可以解除合同：

（1）双方协商一致。

（2）物业服务合同中约定了一方解除合同的条件，当解除合同的条件具备时，解除权人有权解除合同。

（3）物业服务企业没有依照物业服务合同的约定履行管理职责，经限期整改仍未达到要求，业主委员会有权终止合同。

（4）业主或业主委员会严重违反物业服务合同的约定，致使物业服务企业无法对物业进行有效管理，物业服务企业有权

解除合同。

（5）其他法律、法规规定当事人一方有权解除合同的情形。

3、因不可抗力致使物业服务合同的目的不能实现的。

4、物业服务企业被依法撤销、解散或者被宣告破产时，物业服务合同也自然终止。

5、其他法律规定或当事人约定终止的情形。

第二篇：【自考2018整理】房地产法历年名词解释

房地产法名词解释2018整理

39、城市公房是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。

40.违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响市规划的建筑。

41、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

42、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

43、个人住房贷款

是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。39．建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共词关系所生的成员权。

40．临时安置补助费是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。

41．商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买房人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房屋预售又称“卖楼花”。

42．业主委员会是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。

43．经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。39.房屋按份共有是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个共同人有权要求将自己的份额分出或者转让。

40.房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地房屋而形成的社会关系。

41.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

42.住房公积金是指国家机关国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

43.涉外房地产广义上是指房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素的房地产。狭义上是指房地产法律关系的客体一房屋、土地位于我国境内和主体具有涉外因素的房地产。

房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、抵押、租赁等交易活动的总称。

40．商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。

41．土地登记制度是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管理条件等情况登记在专业的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。

42．经济适用住房是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。43．外商投资企业用地是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地。

房地产相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。

40.仲裁亦称公断，指的是由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。

41.商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

42.业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。

43.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。

.建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。42.房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。

43.土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。44.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

房产税是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税

【2015】

土地再开发是指对城区原有土地进行改造，即通过一定量资金、劳动等投入，调整用地结构，完善城市基础设施，以提高现有土地的使用功能。

狭义的房地产开发是指房地产企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品

房的行为

土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记薄公示的行为。

房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目，是房地产开发内容或要完成的工程内容。

限价商品住房是一种在房价较高的城市实行的、面向低收入无房或住房困难家庭供应价格限定、套型限定的普通商品住房的住房保障政策。【2016】名词解释题

36.房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物,(1分)包括物质实体和依托于物质实体上的权益。(2分)

37.商品房销售广告是指房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务机构利用各种有形物质或者无形媒介为载体,(2分)发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。(1分)

38.买卖不破租赁规则.是指房屋在租赁期间,因与、析产、继承或者买卖而发生所有权变动的,(分)不影响租赁合同的效力,原房屋租赁合同继续有效。(2分)

39.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工,(1分)依法缴存的长期住房储金。(2分)

40.土地增值税.是指对转让房地产并取得收入的单位和个人,(1分)以其转让房地产所取得的增值额为计税依据而征收的一种房地产税

农村土地承包经营权：指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。

农村土地：指农村集体所有和国家所有依法又农民使用的土地，包括耕地林地草地，以及其他依法用于农业的土地。

土地用途管制制度：指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这样一种制度。

基本农田：指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

土地开发：是为了扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。

土地复垦：指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可利用状态的活动。

土地使用权：是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。

建设用地：指建设建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地，从广义上讲，指已利用土地中的一切非农业生产用地。

国家建设用征收土地：是国家运用其行政权力把农民集体土地转为国家所有的行为。

乡（镇）村建设用地：是农村集体投资或农民投资兴办的乡镇企事业、村办企业、农村村民住宅、乡（镇）村公共设施、公益事业建设所使用的土地。

房屋所有权：指房屋所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

房屋共有：指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。

房屋共同共有：是指两个或两个以上的人对共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。

房屋按份共有：是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利、承担义务。

房地产相邻权：指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。

异产毗连房屋：指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。

建筑物区分所有权：是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共有部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。

住房部分产权：指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权并可以继承。房地产权属登记：是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。

公信力：指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。

土地权属登记：是国家用以确认土地所有权或土地使用权的一项法律措施。

城市居民住房：是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。

城市公房：指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。房屋开发：指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

国有土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费后，将该幅土地交付其使用或将土地使用权无偿交付给土地使用者适用的行为。

房地产开发企业：指以盈利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产中介服务：是指为房地产开发和交易提供各种媒介性服务活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等业务项目。拆迁当事人：是指城市房屋拆迁活动的参与者，包括拆迁人、被拆迁人。

城市房屋拆迁管理体制：指由城市房屋拆迁管理机构及其管理职责、管理程序相互关系等组成的有机整体。

违章建筑：指在城市规划区内，未取得建筑工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。

临时建筑：指结构简易、临时性必须限期拆除的建筑物、构筑物和其它设施。

房地产交易：指房地产权的变更和转移，其形成包括房地产转让、抵押、租赁。

房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产权转移给他人的行为。

房地产权属登记：是指房地产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为

商品房现售：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售：指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。

房地产抵押合同：指房地产抵押权人和抵押人明确相互权利义务关系的协议。

房屋租赁：指房屋所有人作为出租人将其房屋出租承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

房屋租金：指房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。

已购公有住房和经济适用住房：指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住宅制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。物业管理：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修。养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

业主：是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的权利。

物业管理服务合同：是指物业管理服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受委托方订立的约定双方权利义务的书面协议。

个人住房贷款：是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

经济适用住房：是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用住房开发贷款：是指贷款人用信贷资金向借款人发放的，用于支持经济适用住房开发建设的贷款。

住房公积金：指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业，以及

其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

狭义的房地产税：指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。

房地产税收的效益：指房地产税收应在促进房地产的合理配置、房地产市场有序进行以及房地产税收的征管等方面讲求效益，增加其激励作用，以促进房地产业健康发展。

土地增值税：即可以转让房地产取得的增值额为征税对象的一种税。城镇土地使用税：是对使用国有土地的单位和个人征收的一种税。耕地占用税：是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。

土地使用权出租：是指土地使用者将土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。

土地使用权抵押：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。

耕地占用税：是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。

固定资产投资方向调节税：是对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资额按规定的税率征收的一种税。

房产税：是以城镇房地产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。

契税：是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产去的人一次性征收的税。

外商投资企业用地：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业进行生产经营和工程建设所需的用地。

代管华侨：是指房屋所有人下落不明，无合法代理人或所有权人不清楚的华侨私有房屋，由房屋所在地政府房屋管理部门代为管理的行为，它不同于委托代管的民事代理行为。

房地产纠纷：是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。

土地权属纠纷：指土地所有人或使用人因土地所有权或使用权的归属问题而发生的争议。

行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的，也可能使房地产行政主管部门主动的做出的。

代管侨房是指房屋所有人下落不明，无合法代理人或者所有权不清楚的华侨私有房屋，由房屋所在地政府房屋管理部门代为管理的行为，他不同于委托代管的民事行为。

土地补偿费是对土地所有人或土地使用人地投入和收益的补偿。

第三篇：自考“房地产法”串讲(选择和名词解释部分)

第一章 1、1998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的实施日期是：1999年1月1日 2、1991年5月24日，国务院决定，每年的全国“土地日”是6月25日

3、以下属于房地产三级市场交易活动的是：房屋租赁

4、房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权，其中，当土地单独作为地产时，指的是：土地所有权、土地使用权

5、为了1998配合年下半年开始的住房分配货币化政策的实施，我国正在推行一种新的住房供应体系，其中处于主体地位的是：经济适用房

6、以下经济关系中属于行政管理性质房地产关系的是：土地用途管制

7、在我国房地产的体系中属于综合性的法的是《民法通则》

8、在我国，不可作为商品来交换的是：土地所有权

9、以下不属于房地产法律关系参加人的是：合伙组织

10、以下为新中国房地产立法奠定基础的规范性文件是：《中国土地法大纲》

11、以下有权制定房地产法规的主体是广州市人大常委会

12、根据《建筑法》，对全国的建筑活动实施统一的监督管理的部门是：国务院建设行政主管部门

13、以下规范性法律文件中不属于广义房地产法的是：《行政诉讼法》

多选

1、在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为：农用地、建设用地、未利用地

2、房地产法律关系的客体包括：土地、房屋、行为

3、房地产市场的特征有：综合功能、多级市场、国家适度干预、部分限制、法定形式

4、我国房地产法的基本原则包括：土地有偿使用原则、房地产综合开发原则

5、房地产法律关系包括：房地产法律关系主体、房地产法律关系客体、房地产法律关系主体之权利和义务

6、房地产法律关系主体主要有：国家机关、企业单位

7、规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”是指：建设用地规划许可证、选址意见书、建设工程规划许可证

8、行政管理性质的房地产关系包括不平等主体之间基于土地和房屋的拆迁关系、征用关系、土地用途管制关系

9、民事(商品)性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的：所有关系、使用关系、转让关系、抵押关系、租赁关系

10、广义的《房地产法》的基本内容包括：关于房地产权属的规定、关于房地产开发利用的规定、关于房地产交易的规定、关于社会化、专业化的物业管理的规定、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定

11、在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现于它的基础性、先导性

12、房地产立法体系中的地方性法规的制定主体包括：省会市人大、经济特区所在地人大、国务院批准的较大市的人大常委会

13、我国现时所称房地产市场，是指城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和：国有土地使用权出让、国有土地使用权转让、国有土地使用权出租、国有土地使用权抵押

名解

1、房地产权

2、房地产关系

3、房地产法律关系

4、房地产法律关系主体

5、房地产法律关系客体

6、房地产业

7、城市房地产开发

第二章 1、1957年，国务院成立的统管全国的房地产的部门是：国家城市服务部 2、1986年8月1日，根据国务院的决定，作为国务院的直属机构，负责全国的土地的统一管理工作的部门是：国家土地管理局 3、1988年后国务院机构改革，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划，建筑业和房地产管理等的部门是：建设部 4、1998年3月国务院设立的国土资源部，该部组成部分为原地质矿产部、国家海洋局、国家测绘局和：国家土地管理局

5、制定全国城镇住房的基本制度、统一政策的部门是：国务院

6、地方各级人民政府在权限范围内的征用土地、申请建设用地的审批权，分别由省一级、市一级、县一级人民政府行使；其中征用土地批准权，只能由：省一级人民政府行使

7、土地的全民所有，代表国家行使国家所有土地的所有权的部门是：国务院

8、负责有关土地，房产的税收的部门是：税务部门

多选

1、建国后至文革前，曾主管全国房地产工作的机构有：房地产管理局、国家城市服务部

2、县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取下列措施：要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料进行查阅或者予以复制、要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明、进入被检查单位或者个人非法占有的土地现场进行勘测、责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为

3、建设部的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理

名解

1、房地产管理机构

第三章

1、根据我国现行《土地管理法》的规定，我国的基本国策是：十分珍惜、合理利用和切实保护耕地

2、最新修改的《土地管理法》规定，新增建设用地(即农用地转为建设用地)的土地有偿使用费，上缴中央财政的占30%

3、征用耕地的土地补偿费和安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均产值的30倍

4、以下土地使用权可以出让是：城市规划区内的国有土地

5、对土地使用权出让方式中的协议出让进行限制的是：《城市房地产管理法》

6、土地使用权出让的最高年限：居住用地规定为70年

7、无偿收回划拨土地使用权，对其地上某建筑物、其他附着物、市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿

8、商业用地土地使用权出让的最高年限为：40年

9、工业用地土地使用权出让的最高年限为：50年

10、农民集体土地所有权的转让仅限于：国家征用

11、以下不属于农民集体所有土地范围的是：城市及郊区土地

12、禁止房地产转让的有效规范性应是：法律

13、下面有关国有土地使用权划拨的提法中，正确的有：划拨土地使用权可以有期限、也可以无期限。划拨土地使用权，原则上不可以转让、出租、抵押。土地使用者取得土地使用权无需支付地价

14、根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》企业改革中涉及的土地使用权，下列可以经批准后保留划拨方式的是：国有企业兼并国有企业的

15、下列各行为中符合有关法律规定的：甲村所有的A地经国家征用后出让给乙公司使用

16、根据《土地管理法》的规定，土地承包经营期限为：30年 17、1998年修订的《土地管理法》把土地管理方式由以往的分级限额审批制改为：土地用途管理制度 18、1998年再次修订的《土地管理法》的指导思想是突出保护：耕地 19、1998年再次修订的《土地管理法》规定土地用途管理制度，将土地分为：农用地、建设用地和未利用地

多选

1、在我国，农用地转用审批权由：省级人民政府行使、中央人民政府行使

2、下列土地属于国有土地的范围的是：城市市区的土地、国家依法征用的土地、农村中已被没收的土地

3、国家出让土地使用权，可采用的方式是：协议、招标、拍卖

4、下列土地使用权禁止转让的是：以出让取得土地使用权，未达到法定转让条件的。依法收回土地使用权。共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的。权属有争议的。未依法登记领取权属证书的

5、在下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨的是：国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

6、下列情形中可以收回划拨的国有土地使用权的是：为公共利益需要使用土地的。为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的。因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的

7、土地使用权抵押的生效要件包括：抵押人系土地所有权人或使用权人、书面抵押合同、抵押登记

8、以下属于土地使用权终止的原因及后果的有：合同期限届满、土地使用者违反合同、土地灭失

9、国有企业改革中划拨土地使用权的处置办法依法有：保留划拨用地、使用权作价入股、使用权出让、使用权租赁

10、国企改革中所涉划拨土地使用权应采取出让或租赁方式处置的有：国有租赁经营、非国企兼并国企、国企出售

11、土地使用权转让的方式，常见的有：出售、交换、赠与、买卖

12、划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况下才可以转让、出租、抵押、其中土地使用者必须是：公司、个人、企业

13、甲与某县土地管理局签订一份土地使用权出让合同，该合同应包括的主要内容有：出让地块的基本情况、包括位置、面积、界线。出让金额的数量。土地使用权的出让期限。违约责任。土地使用条件

14、下列合同中，应当以书面形式签订的是：甲与乙签订的土地使用权买卖合同、甲公司与乙县土地管理局签订的土地使用权出让合同、甲公司与乙银行签订的土地使用权抵押合同、甲与乙签订的土地使用权赠与合同、甲与乙签订的土地使用权出租合同

15、下列属于法律允许的土地使用权划拨范围的是：某省高级人民法院办公用的土地。某空军部队军用机场占用的土地。某县养老院占用的土地。某大学占用的土地、某城市道路用地

名解

1、土地管理法

2、国有土地使用权出让

3、国有土地使用权划拨

4、土地使用权转让

5、土地使用权出租

6、土地使用权抵押

第四章

1、根据我国《土地管理法》的规定。下列有权行使征用土地的审批权的政府机关是：省级人民政府

2、违反土地管理法规定，逾期不履行土地复垦义务的，责令缴纳复垦费。专项用于土地复垦；还可以处以罚款，罚款额为土地复垦费的：2倍以下

3、土地利用总体规划要经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准的是省、自治区人民政府所在地的市以及其他城市但人口应不少于100万

4、征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年的平均年产值的6~10倍

5、《土地管理法》规定，省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上

6、必须报国务院批准，才能一次性开发未确定土地使用权的国有荒山。荒地、荒滩超过600公顷

7、我国土地利用总体规划原则上实行二级审批

8、以下不属于《土地管理法》的规定的土地开发原则的是：严惩土地违法犯罪

9、依《土地管理法》的规定，征用基本农田以外的耕地30公顷要由自治区人民政府批准

10、根据《土地管理法实施条例》的规定，土地利用总体规划的期限一般为：15年

11、依法必须实行土地利用总体规划公告制度的是：乡(镇)土地利用总体规划

12、土地利用计划管理的重点是：实行建设用地总量控制

13、以下属于国家建设征用土地法律特征的是：征用行为的行政性、征地条件的补偿性、征地主体的惟一性。不是的是：征用方式的强制性

14、对需要复垦的国有土地，企业利用自有资金或者贷款进行复垦，复垦后土地的所有权应属于：国家

15、国家重点建设项目选址需要占有基本农田应报国务院批准

16、原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地的情况是承包经营耕地的单位或者个人弃耕抛荒超过2年

17、建设占有土地，涉及农用地转为建设用地的，应当首先办理农用地转用审批手续

18、以下不属于土地利用总体规划编制内容的是：土地执法检查

19、以下不属于土地利用计划应该包括的内容的是：土地适宜性评价

20、临时使用土地的期限一般不超过2年

21、下列哪些是建设用地按土地所有权性质所进行的划分：国家建设用地

22、基本农田保护区的划定以：乡(镇)为单位

23、村民住宅用地申请由：县人民政府批准

多选

1、土地利用总体规划按各级规划的层次可以分为：全国性土地利用总体规划。省、自治区、直辖市土地利用总体规划。市级土地利用总体规划。县级土地利用总规划。乡(镇)级土地利用总体规划

2、下列耕地应当划入基本农田保护区，实行严格管理：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地。有良好的水利与水土保护设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田：蔬菜生产基地、农业科研、教学试验田

3、征用下列土地的，由国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷

4、必须报国务院批准的土地利用总规划的类型有：全国土地利用总体规划、省、自治区、直辖市的土地利用总体规划、省人民政府所在地的市的土地利用总体规划

5、各级人民政府编制土地利用计划的依据包括：国家经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、建设用地和土地利用实际状况

6、国家可以划拨或出让、租赁土地使用权的情况是：将农村集体所有的土地征用为国有、国家依法收回国有建设土地使用权、国有荒山、荒地即将国有未利用土地改为建设用地

7、编制土地利用总体规划，必须遵循的原则是：严格保护基本农田，控制非农业建设占有农地，提高土地利用率。统筹安排各类、各区域用地、保护和改善生态环境，保护土地的可持续利用、占用耕地与开发复垦耕地相平衡

8、征用土地的费用一般包括：土地补偿费、耕地开垦费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、新菜地开发建设基金

9、征用土地的费用的构成为：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费

10、土地利用和保护的目的是协调国民经济各部门之间的用地矛盾，使社会效益和生态效益达到最佳水平，其主要内容包括：土地开发制度、土地利用总体规划制度、土地调查和统计制度、耕地的特殊保护制度

11、根据原国家土地管理局1993年发布的《土地利用总体规划编制审批暂行办法》，下列哪些属于土地利用总体规划应包括的内容：土地利用分区规划、土地需求量预测、土地适宜性评价、土地利用现状分析、确定规划目标和方针，进行布局与结构调整

12、乡(镇)土地利用总体规划经批准后，乡(镇)人民政府应当在本行政予以公告，以下列哪些属于公告的内容：规划目标、规划期限、地块用途、规划范围、批准机关和批准日期

13、实现耕地总量动态平衡是耕地保护的目标，下列哪项是《土地管理法》为实现这一目标所规定的制度：实行占用耕地补偿制度，实行基本农田保护区制度、实行土地用途管制制度、从规划上保证总量平衡、禁止闲置和荒芜耕地

14、农用地转用审批权主要集中在：中央、省级

名解

1、土地利用总体规划

2、基本农田保护区

3、土地开发

4、城市总体规划

5、土地复垦

6、建设用地

第五章

1、房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增、减时所进行的登记属于：变更登记

2、根据我国现行有关法律的规定，房屋产权的取得、转移、变更和他项权利设定的法定生效要件是：办理房屋产权登记

3、异产毗连房屋所有人以外的人，需使用异产毗连房屋的共同部位时，应具备的条件是：各所有人一致同意

4、甲与乙结婚已十多年，两人现居住房屋为甲婚前自己出资购买的，后甲与乙感情不和，甲多次对其侄女丙说要把房赠与她，还定下赠与协议，2000年1月，甲趁乙出差期间，把房以高价卖给了丁，并办理了房屋产权过户登记，乙出差回来发现后向法院起诉，请求确认该买卖行为无效，根据有关法律规定，此时房屋应属于丁所有

5、关于建筑物区分所有权概念诸说中的专有权说最早为：1804年《法国民法典》所肯定

6、下列情形可能形成房屋共有关系的是：甲公民与乙公司共同出资买一间房、甲公民与某国有企业共同投资一间大厂房、甲私营企业与乙私营企业共同投资兴建商铺

7、土地使用权的客体范围包括：地面

8、以下属于房地产权属登记的功能的是：产权确认功能、管理功能、公示功能

不属于的是：使用功能

9、土地使用权传来取得的方式包括抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体以及转让

10、各国关于房地产权属登记及其效力的规定，主要有三种模式，法国模式、托伦斯模式和德国模式

11、县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记称为：总登记

12、住房部分产权包括占有权、使用权、有限的利益权和处分权、并可以继承，它是指城镇居民对其购买的公房享有的权利，该公房的购买价为：标准价(优惠价)

13、房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有：所有权

14、在对建筑物区分所有权的界定上，三元论说，又称“最广义区分所有权说”倡导者为：德国学者

15、相邻关系的客体为：相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益

16、立法上对房地产权属登记的效力问题采取对抗要件主义的国家不包括：德国

17、根据我国有关立法规定，办理房产权转移登记的时间在事实发生之日起：3个月内

18、老吴生有一子一女，妻子已过世，儿女嫌其残废难以照料，便不与其共同生活但偶寄生活费回来，其生活起居常得到其外甥女的帮忙，1996年老吴与本村自办的敬老院签订遗赠抚养协议，约定老吴生前由敬老院抚养，死后老吴将其房屋赠与敬老院，2000年1月。老吴病重，自知时日不多，便定下遗嘱一份，指明该屋由其一子一女和外甥女平分，2月份老吴去世，根据有关法律规定，此时老吴的房屋应归：敬老院所有

19、以下两者之间的关系不属于房屋共有关系的是：国家机关之间

属于的是：全民和集体单位之间，公民之间，公民和社会组织之间

20、机关、团体、部队、企业事业单位不得租用或变相租用私有房屋，如因特殊需要必须租用，有权批准的为：县级人民政府

多选

1、依据房屋所有权的主体不同，房屋所有权可分为以下几种：公房所有权，私房所有权、外产房所有权、中外合资房所有权、其他性质的房屋所有权

2、下列所列各项用于房屋按份共有特征的是：主体各有份额、每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让

3、建筑物区分所有权是由三种权利构成的，即：专有所有权、共同部分处分权、成员权

4、建筑物区分所有权的特征包括：一体性、复合性、专有所有权的主导性、权利主体身份的多重性

5、房屋共有的法律特征是：主体至少两人、客体是同一项房产，存在对内、对外两种关系

6、我国的国有房产可分为：直管公房、自管公房

7、房屋共有的形式有：房屋共同共有、房屋按份共有

8、土地使用权的内容在经济生活中具体表现为对土地的：利用权、出租权、转让权、抵押权、物上请求权

9、土地使用权主体变更的事由包括：买卖、互易、赠与

10、以下属于所有权具体表现形态的是：共有权、、个人独体所有权、法人所有权、建筑物区分所有权

11、下列情况中可能会发生房地产相邻关系的是：甲所有的房子和乙所有的房子相邻，甲乙间的关系、甲的房子出租给乙，该房子与丙的房子相邻，乙与丙之间的关系、甲的房子出租给丙，乙的房子出租给丁，甲乙的房子相邻，丙与丁之间的关系、侨居在国外的甲的房子与乙的房子相邻，甲与乙的关系

12、土地使用权在下列哪些主体间的流转会受到一定的限制：甲国有企业欲从某市卫生局受让A地的土地使用权、中国公司甲欲把c地的土地使用权转让给美国公民乙、某美国公司驻广州办事处欲将其拥有的甲地的使用权连同地上建筑物转让给某澳大利亚驻广州办事处

13、下列有关建筑物区分所有权中三大权利的提法，正确的是：区分所有权取得专有所有权就取得了共同部分持分权、区分所有人丧失了专用所有权即丧失共同部分持分权与成员权，区分所有权人专有所有权的大小决定了共同部分持有权及成员权的大小，在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权、专有所有权处于主导地位

14、地产权属的登记按登记的时间和内容可分为：初始登记、变理登记

15、在房地产权属登记的种类中，其他登记包括：限制登记、遗失登记、更正登记、更名登记

16、以合法有效的遗嘱处分遗产的方式，其法律效力高于法定继承，但作为一种法律行为，遗嘱必须具备以下条件：主体合格、客体合法、内容合法、形式合法、意思表示真实

17、国有房产的来源主要有：旧政府房产、个人捐献私房、国家基建投资兴建的房产、私房社会主义改造的、没收官僚资本家所有的房产

18、在租赁城市私有房屋期间，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：承租人累计6个月不交租金、承租人擅自将房屋转让的、承租人擅自将房屋转租的、承租人擅自将房屋转借的、承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的 名解

1、房屋所有权

2、建筑物区分所有权

3、房地产相邻权

4、房地产权属登记

5、房屋共有

6、住房部分产权

7、房产毗连房屋

8、房地产权属登记的公信力

9、私房管理

第六章

1、《土地增殖税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售免征土地增殖税的情况是，增殖额未超过扣除项目金额的：20% 2、1998年国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业的注册资本必须超过：100万元

3、按房地产开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、小区开发和成片开发

4、房地产开发必须严格执行城市规划，坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一

5、根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发企业若超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发土地的，可以征收土地闲置费，其数额一般为不超过土地使用权出让金的20%

6、我国的房地产专营企业按照资质可分为：五级

7、以下房地产专营企业资质条件中不符合一级企业的是：4年房地产开发经历

8、以下房地产专营企业资质条件中不符合二级企业的是：自有流动资金和注册资金均为800万元

9、房地产开发企业在领取营业执照后的一定期限内，应到登记机关所在地的县级以上人民政府确定的部门备案，此期限为：30日

10、在我国，房地产一级企业的等级证书由：建设部核发

11、在我国，房地产开发企业中持有资格证书的专职会计人员不得少于2人

12、从事房地产咨询业务的房地产中介服务机构，具有房地产及相关专业中等以上学历，初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上 13、1980年国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》规定，中我合营企业用地应计收：场地使用费

14、世界各国的土地制度，大致可以分为三种模式，其中，实行以土地私有制为基础的完全市场模式的国家是：美国

15、不属于房地产开发企业设立之必备程序的是：事先公证

属于的是：申请登记、发给营业执照、备案

16、以下不属于房地产开发主要特征的是：建设周期短

17、工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取：同级房地产主管部门的意见

18、违反《城市房地产管理法》规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上工商业行政管理部门没收违法所得，可以并处罚款，罚款额不得超过违法所得的：5倍

19、以下属于房地产三级市场的是：房屋租赁

20、在我国，设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，要由：县级以上房地产管理部门进行审查

21、若要从事房地产估价业务必须经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》

22、若要从事房地产经纪业务必须取得《房地产经纪人资格证》

23、对房地产中介服务机构的专业人员条件进行年检的法定机构是：房地产管理部门

24、房地产中介服务机构领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的：县级以上人民政府房地产管理部门备案

多选

1、房地产开发企业对土地进行开发，将生地变成熟地，达到“七通一平”，这种开发属于：成片开发、经营开发

2、下列各项是房地产资质一级企业必须达到的条件：自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元、具有5年以上从事房地产开发的经历

3、房地产开发应注意的事项包括：总体效益开发高。严格按用途、期限开发。设计、施工规范。居民住宅优惠开发

4、国家对房地产中介服务人员采取下列管理办法，执业咨询认证、采取统一考试、注册登记

5、土地开发三通一平的三通是指：道路通、上下水通、电力通

6、按开发的规模不同，房地产开发可分为单项开发、小区开发、成片开发

7、我国房地产开发企业目前主要有：专营企业、兼营企业、项目公司

8、我国目前的房地产中介服务主要有：房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪

9、下列国家的土地制度属于以土地所有制为基础的完全市场模式的是：美国、日本

10、下列有关房地产开发企业的提法中，正确的是：房地产开发项目公司项目开发经营完毕后，应向工商行政管理机关办理注销经营范围的登记。房地产开发企业须有自己的名称

11、根据有关法律的规定，必须在领取营业执照后法定期间内到有关部门备案的是：光明房地产开发有限责任公司、宏达房地产咨询有限责任公司、利用房地产价格评估有限责任公司、路通房地产经纪有限责任公司、通达房地产股份有限公司

名解

1、房地产开发

2、房地产开发企业

3、房地产开发用地

4、房地产中介服务

第七章

1、拆迁补偿的范围包括：被拆除的未超过期限的临时建筑物

2、拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的：所有人

3、房屋拆迁必须依法按照一定的程序进行，该程序是：申领规划用地许可证、编制拆迁计划和方案、申领房屋拆迁许可证、4、房屋拆迁补偿对象不包括：公房所有人

5、拆迁补偿协议和安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全的情况是：拆除由房屋拆迁主管部门代管的房屋

6、产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的：建筑面积

7、应当实行产权调换的情况是：拆除非住宅房屋

8、在房屋拆迁中，被拆迁人享有的权利是：安置和补偿权

9、拆迁安置的是被拆除房屋及其附属物的：使用人

10、重新建造与被拆除房屋相同结构、相同标准、相同质量的房屋的造价是：重置价格

11、在实践中经常运用，有利于协调拆迁双方在补偿问题上的分歧的拆迁补偿方式是：产权调换与作价补偿相结合

12、拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁主管部门或人民政府裁决不服的，可以向人民法院起诉，该期限在接到裁决之日起：15日起

13、取得房屋拆迁许可证的拆迁人不包括：公民个人

14、房屋拆迁以拆迁主体的不同为标准可分为统一拆迁和自行拆迁

15、房屋拆迁的直接目的是获取旧房所占用土地的：使用权

16、拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议

17、主要发生在城市的新城区(尤其是成片新住宅的建设)，不公改变了原土地所有权的归属，而且也确定了征地单位的土地使用权的拆迁方式是：征地拆迁

18、对房屋拆迁搬家补助费的标准进行规定的人民政府是：省级

19、拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系，继续保持

20、以下属于拆迁安置费用以外的费用的是：拆迁公告费

21、房屋拆迁必须按照一定的程序进行，首先应该：申领规划用地许可证

多选

1、被拆迁人可能是：房屋的所有人、房屋的使用人、房屋的代管人、房屋的管理人、房屋的承租人

2、以建设投资不同的资金来源为标准划分，房屋拆迁可分为：市政动迁、社会动迁

3、拆迁公告的内容主要包括：建设项目的名称、拆迁人、拆迁时间、拆迁范围

4、拆迁协议的主要条款应该包括：补偿形式、安置地点、补偿金额、违约责任、过渡期限

5、根据我国现行法律的有关规定，房屋拆迁人是进行国家建设需要使用土地而向国家申请征用土地的人，包括：全民所有制企业、集体所有制企业

6、拆除用于公益事业的房屋及其附属物，补偿方式是：按照重置价格给予补偿、由城市人民政府按城市规划统筹安排、不予补偿

7、如拆除的房屋是出租住宅房屋：应当实行产权调换、原租赁关系继续保持、因拆迁而引起原租赁合同条款的变动，应当作相应修改

8、房屋拆迁中的被拆迁人包括：公有房或私有房的所有人、房地产部门直接管理公房的住户、私房住户、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人

名解

1、房屋拆迁

2、房屋拆迁许可证

3、房屋拆迁补偿

4、拆迁安置 第八章

1、依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括：房地产开发

2、书面租赁合同签订后，依法应向房产管理部门办理登记备案手续的是：出租人和承租人

3、房地产转让、抵押时、要求：房屋的所有权和土地使用权同时转让、抵押

4、城市房地产买卖中，仍属于国家。不能转移给受让人的是土地所有权

5、依据我国法律法规的规定，下列房地产可以设定抵押的是：某国有企业的厂房

6、以下各项不属于抵押权人的义务的是：保持抵押房地产的价值(不属于)不得妨碍抵押人依法行使对抵押房地产的占有、使用、收益权，不得单方扩大抵押人担保范围，增加其负担、在抵押权实现后，如果变卖抵押房地产的价款清偿主债后有剩余的，应当将剩余部分返还给抵押人

7、属于依法收回土地使用权的情况是：出让年限届满而未续期、根据社会公共利益的需要而提前收回、因逾期未开发而被无偿收回

8、房地产转让的条件之一是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上

9、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后一定期限内持房地产权属证书、当事人的合法证明，转让合同等文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，该期限是：30日

10、土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为：土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限

11、依照法律规定，下列各种形式中哪种房地产是允许转让的：通过出让方式取得土地使用权的房地产转让，转让时房屋已建成，并搬起石头砸自己的脚房屋所有权证书

12、房屋预售实行许可证制度，房地产开发商应：向县级以上人民政府房产管理办理预售登记

13、依照《城市房地产管理法》的规定。预售商品房的，若预购人将其购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定

14、在我国，房屋赠与是：无偿的

15、在我国，房屋赠与人主要是公民

16、典契没有约定典期的，原则上作绝卖处理，不得赎回房屋的，情况是出典人超过30年回赎期限

17、《城市私有房屋管理条例》施行后，交换房屋未办理产权转移手续的，发生纠纷后一般可认定换房行为没有效力

18、属于不办理土地使用权出让手续而以划拨方式取得土地使用权的房地产转让情况的是：经批准转让土地用于行政法规规定的用地、根据城市规划土地使用权不宜出让的、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

19、房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限与原土地使用权出让合同约定的最后年限的关系是：不能超过

20、按提供预售的商品房计算，进行房屋预售的条件是已确认讯息工期进度和竣工交付日期并且可以投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%

21、下列房地产可以设定抵押的是：未列入拆迁范围的房地产

22、以下所列为可以出租房屋的是：共有房屋共有人同意的

23、房屋预售在实践中最基本的问题是：预购人合法权益的保护

24、出典房屋的典期一般决定于双方当事人的约定

25、下列各项中属于房地产抵押权人应履行的义务是：不得单方扩大抵押人担保范围

26、依据《城市房地产管理法》的规定，房屋所有人以营利为目的将通过划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金所含：土地收益上缴国家

27、法律规定，房屋赠与合同发生法律效力的时间是：登记之时

28、土地使用权转让必须按照出让合同的约定，已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

29、民间所说的：房不计租，钱不计息，所指的法律关系是：房屋出典

30、房屋交换的实质是：房屋买卖

多选

1、房地产交易的对象包括：城镇国有土地使用权、土地上的房屋以及其他建筑物的所有权

2、房地产交易的形式包括：房地产转让、房地产抵押、房屋租赁

3、房地产转让可通过下列方式实现买卖、赠与、以房地产抵债、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移

4、房地产抵押合同中，抵押人应享有的权利有：对抵押房地产的占有、使用和收益权。就同一房地产剩余的价值部分再设定抵押的权利

5、根据《城市房屋租赁管理方法》的规定，有下列情形的，不得出属于违法建筑的、不符合环境保护部门的有关规定的、不符合安全标准的、没有合法的房屋所有权证的、权属有争议的

6、房屋租金是房屋使用价值分期出售的价格，其可分为：市场租金、商品租金、成本租金

7、房屋交换与房屋调换的主要区别是：房屋交换是交换的所有权的行为、房屋交换实质上是房屋买卖、房屋调换是交换使用权的行为、房屋调换实质上是房屋租赁权的互相转让

8、下列各项属于禁止房地产转让的情形有依法收回土地使用权、共有房地产，未经其他共有人书面同意的、权属有争议的、未依法登记领取权属证书的

9、下列房地产中不得设定抵押的是：权属有争议的房地产、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产、列入文物保护的建筑物、已依法公告列入拆迁范围的房地产、被依法查封的房地产

10、房地产抵押人的权利有：要求保全抵押房地产担保价值、处分抵押权、优先受偿权、11、房地产交易不是单一的典型合同的称谓，而是数种典型合同的总称，这些合同包括：土地使用权转让合同、土地使用权抵押合同、房屋出租合同、房屋买卖合同

12、下列房屋不得出租：未依法取得房屋所有权的、被司法机关依法裁定查封的、权属有争议的

13、承租人违约或违法而导致出租人收回房屋而终止合同的情形有：将承租的房屋擅自转租的、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的、公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的、故意损坏承租房屋的

14、房地产转让是由房地产权利人实施的，房地产权利人包括：房地产所有人，房地产使用人、房地产经营人

15、房屋租赁合同的主要条款包括：当事人姓名或住所，房屋设施装修情况、租赁期限、租金及支付方式

16、房地产转让的程序有：签约、缴纳税费、核发过户单、审查、申报

17、房地产转让合同的主要内容有：房地产权属证书名称和编号、房地产的用途或使用性质、成交价格及支付方式

18、房屋预售一般应经过的步骤为：预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证。预售人办理预售登记，领取预售许可证。预售人同预购人签订商品房预售合同、预售合同登记备案

19、房屋出典的法律特征有：以使用和收益为目的的用益物权、双务、有偿的民事法律行为、要式法律行为、回赎须经一定期间

名解

1、房地产交易

2、房地产转让合同

3、房地产抵押

4、房屋交换

5、房屋租金

6、房屋预售

7、房屋租赁

8、房屋赠与

9、房屋转租

10、房屋调换

第九章

1、我国住房制度改革始于1980年初，在改革之前形成的住房制度的特征不包括：货币工资分配制 2、1991年6月。国务院及办公厅纷纷发布通知，积极进行住房改革，这一时期的改革模式是：全面推进多种模式

3、我国把住房制度改革的方向确立为：停止实物分配，全面转向住房的货币工资分配是在1998年

4、国务院于1994年7月发布提出了一系列深化城镇住房改革的新举措的文件是《关于深化城镇住房制度改革的决定》

5、住房公积金的缴纳率要达到：5%左右

6、我国传统的低租金制使住房的价格长期比成本低 7、1998年，国务院提出深化我国城镇住房制度改革的指导思想，其内容是：稳步推进住房商品化、社会化。加快住房建设。促使住宅成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求 8、1998年发布《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长可到：20年 9、1980年至1982年，国家在部分城市进行全价出售公有住房的试点，由中央拨款给试点城市，地方政府建房后按：标准价格出售

10、我国的住房制度改革从试点转向全国推广是在推行住房货币工资分配制度改革阶段

11、国务院成立了住房制度改革领导小组，统一协调指导全国住房制度改革工作是在：1986年2月

12、目前，我国正致力于建立以：经济适用住房为主体的多层次的新的住房供应体系

13、我国今后相当长一段时期住房制度改革的主要模式是：住房货币补贴出售

14、中央、国务院正式公布关于住房商品化的政策是在：1980年6月15、1994年，国务院发布的对出售公有住房价格作了规定的文件是：《关于深化城镇住房制度改革的决定》

16、银行可以向个人发放住房贷款，但贷款人必须提供担保，依据《担保法》规定，下列各项不属于法定的担保方式的是：留置。属于的是保证、质押、抵押

17、住房制度改革中的合理调整公房租金的主要内容是改变公房租金过低的状况，按照价值规律的要求确定房租，有计划、有步骤地将租金提高到：成本租金

18、公房租金的成本租金要素包括：管理费、折旧费、维修费

19、以下属于我国城镇住房制度改革根本的目的是：实现人人有其房，按需分配的住房制度

20、职工购房实行分期付款的首期付款不得低于实际售价的30% 21、1980年至1982年，国家城镇住房制度改革的模式是：全价出售公有住房

22、我国开始全面推行住房公积金制度是在1994年

23、职工以标准价购买的住房，拥有：部分产权

24、按照专项使用的原则，职工的住房公积金不能用于：投资经营

25、下列公有住房可以出售的是：与政府机关及保密部门大楼相连但可以分割的

26、现阶段国家致力于建立以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系，新建设经济适用房原则上：租售相结合 27、1993年后，对出租公房的租金按统一标准进行调整，这个标准中不包括：投资利息(包括)：折旧费、房产税、所在地段的地价

28、到2000年，住房租金原则上应达到占双职工平均工资的15%

29、公房调整租金后，需要相应给住公房的职工发放住房补贴，将住房补贴纳入职工的：岗位津贴

30、住房的规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可以由，政府民政部门适当给予补助

多选

1、我国于1998年提出了深化城镇住房制度改革的思想，其内容是：加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点。推进住房商品化、社会化。建立适应我国国情的住房新体制。

2、2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%，租金水平已达到或超过折旧费，维修费。管理费、贷款利息、房产税5项因素成本租金水平的，按成本租金计租、市场租金计租

3、在当前情况下，居民购房的资金主要来源于：银行贷款、工资收入、住房公积金、部分单位的住房补贴

4、《个人住房贷款管理办法》对贷款担保设定了：保证方式、抵押方式、质押方式

5、我国的住房制度改革是从20世纪80年代初开始的，在此之前形成的住房制度的特征是：国家包、福利性、低租金、等级制、供给制

6、下列关于住房公积金制度的说法正确的是：住房公积金按照个人存储、单位资助的原则进行归集。住房公积金个人所有，存入个人公积金账户。职工离、退休时，其积累的住房公积金本息金额一次结清，退还职工本人住房公积金只能用于职工购、建、大修住房，严禁挪作他用

7、下列情况中，能取得房屋全部产权的是：职工李某以市场价购买的住房、退休工人老陈以成本价见得现居住的公房、退休职工张某以市场价购买的商品房

8、依据我国公有住房出售的有关规定，下列住房不宜出售的是：被没收、代管的公有住房、已列入城市规划有待改造的公有住房、与政府机关及保密部门大楼相连无法分割的住房。市、县房地产管理部门尚未确认产权的住房、经不权产权单位确认不能出售的住房

9、职工以标准价购买的住房，其拥有的权利包括：占有权、使用权、有限的收益权

10、改革开放前我国住房体制的弊端是：城镇住房长期国家包，住房短缺，不鼓励买房建房，强化租住公房，住房分配不合理，住房价格背离价值，低于成本，抵制房地产业发展

11、我国房地产业在国民经济中的重要地位表现在：为城市居民提供住房，已经成为国民经济的基础和支柱产业、直接决定着社会的消费结构、产业结构的调整、影响着社会就业以及金融、建筑、建材、服务等行业的发展

12、我国城镇住房制度改革在不同阶段曾先后采用过的模式有：全价出售公有住房，公有住房补贴出售。推行以调整公房低租金为主的综合配套改革、推行住房工资分配制度

13、居民购买公有住房可享受的优惠待遇是：购买现住房折扣、工龄折扣、一次性付款折扣、对现住户购房减收征地费

第十章

1、传统意义上的物业管理起源于：19世纪60年代的英国

2、物业管理的基本主体是：业主

3、物业公司的管理权源于：业主的委托或规定

4、代办物业租赁属于物业管理的：针对性的专项服务

5、下列属于物业管理开支范围的是：设备管理费、物业管理费、房屋修缮费

6、按照规定，物业管理维修费基金属于：全体业主共同所有

7、在物业管理活动中，具体进行物业管理行为的主体是：物业管理公司

8、依照法律管理的有关规定，物业管理公司是由：业主委员会聘任

9、我国内地的物业管理受香港的物业管理影响，起源于20世纪80年代

10、物业管理是运用现代管理科学和先进技术对已投入使用的物业以经营的方式实施全方位的统一管理，其管理的性质是：服务性

11、物业管理的费用由下列哪一主体承担：业主

12、关于物业管理公司与业主之间的关系，下列表述正确的是：受委托人与委托人的关系、服务者与被服务者的关系、合作关系

13、在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主合法权益的自治管理组织是：业主委员会

14、物业公共设施、设备的管理属于：常规性的公共服务

15、业主是指物业：所有人

16、我国传统房产管理方式中处于被管理地位的是：业主

17、管理由专业物业管理公司实施管理，该管理公司由业主委员会聘请

18、物业管理中不能体现业主自治的是：服从性质隶属领导

19、物业管理和服务不应该是：行政的 应该：统一的、全方位的、多层次的

20、我国现阶段的物业管理方式不包括：物业管理集体公司

包括：房管部门房管所转制为物业管理企业、开发公司自行组织成立物业管理公司、业主委员会委托专业物业管理公司管理

21、首次选聘物业管理公司在成立业主委员会之前的，由建设单位选聘

22、物业管理公司的内部环境条件不包括它与：房管部门的关系

包括：业主的关系、业主大会的关系、业主委员会的关系

23、物业管理公司的外部环境条件不包括它与业主大会的关系

包括“工商部门的关系、房管部门的关系、城管部门的关系

24、物业管理的基本业务工作应该是“常规性的公共服务

25、以下属于物业管理的基本环节的是：物业管理的整顿接管阶段

26、以下属于物业管理中的“常规性公共服务的”的是：各类设备、设施的日常营运、维修与更新的管理、火灾的预防及发生火灾时的救护与处理、在所管物业范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等工作

多选

1、我国物业管理应坚持的原则有：物业管理公司实行统一的、全方位的、多层次的管理服务。社会管理、企业化经营。以合同聘用物业管理公司。业主自治与物业管理企业专业管理结合

2、物业管理常规性的公共服务包括：房屋建筑主体的管理、牧业公共设施管理、公共环境卫生管理

3、我国传统房屋管理模式的缺陷是：低效率福利型管理、行政管理、物管物的消极管理

4、业主委员会的权利包括：召集和主持业主大会、草拟业主公约、报业主大会通过，审议费用预算。监督物业管理公司的物业管理工作

5、业主委员会的宗旨是：创造优美、安全、舒适、文明的环境。维护公共秩序。保障物业合理与安全使用。实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制。代表业主合法权益

6、物业管理的对象(或内容)是物业的：共有部分、共同事务

7、业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的：执行机构、常设机构

8、依照物业管理内容的相关规定，下列属于针对性专项服务的范围：代办各种财产保险和人寿保险等业务、代住房进行室内、外卫生清扫，室内装修、搬家

9、业主是物业的所有人、管理主体、管理服务对象

10、下列应当属于业主大会的权利的是：监督业主委员会的工作、批准物业管理委托合同，11、物业管理是一个系统工程，其基本环节包括：物业管理的策划阶段、物业管理的前期准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的日常运作阶段

12、现代物业管理是一种有别于传统房产管理的新型管理模式。具体如下特点：社会化、专业化、市场化

13、房屋修缮管理是物业管理的基础性工作，房屋修缮管理的内容主要包括：房屋维修施工管理、房屋质量管理、房屋维修行政管理

14、下列对业主委员会的产生与组织的表述正确的是：业主委员会在选举后需向物业行政主管部门申请登记，业主委员会由业主大会进行换届选举、业主委员会委员从业主中选举产生

15、下列说法正确的是：物业可大可小、一座大厦、一个住宅单元都可以作为一项物业。物业管理公司一般将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司

名解

1、物业管理

2、房屋修缮管理

3、房屋设备管理

4、业主

5、业主大会

6、业主委员会

7、业主公约

8、物业管理公司

第十一章

1、涉外房地产有狭义、广义之分，一般认为狭义的涉外房地产是指房地产法律关系的：主体具有涉外因素

2、涉外房地产关系的法律适用是指对涉外房地产关系的成立、解释和争议处理所适用的法律，也就是现行的实体法

3、依据我国《民法通则》及最高人民法院《关于贯彻执行[民法通则]若干问题的意见(试行)》的有关规定，不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用：不动产所在地法

4、产品出口企业和先进技术企业的场地使用费，除大城市市区繁华地段外，开发费一次性计收或者该企业自行开发场地的地区，使用费最高为每年每平方米3元

5、对外国人在我国境内的个人所有的住宅和非住宅房屋进行管理的依据是：《城市私有房屋管理条例》

6、在我内地开办的外商投资企业，其占有的土地使用权由：外商投资企业享有

7、外商投资企业开发经营成片土地的，在取得土地使用权后必须首先依照土地使用权出让合同的规定投资开发土地

8、表述正确的是：外商投资企业的中方合营者可以将土地使用权作价入股、外商投资企业可以通过出让方式获得国有土地使用权、农村经济组织只能以集体土地使用权作为合资或合作条件，不得出让集体土地使用权

9、对吸收外商投资进行成片开发的项目进行组织编制的机关是：市县人民政府

10、根据国家有关规定，需要向境外销售商品房的，必须向当地政府房地产管理部门申请，取得《商品房外销许可证》

11、我国现行立法确定了“房地一致”的原则，土地使用权期限届满时，原房屋无偿收回归国家，但可以申请续期

12、设立从事成片土地开发经营的中外合资企业，中外合资企业或外资企业，审批权限是：外经贸部，省、自治区、直辖市人民政府

13、外商投资成片土地开发经营的开发企业，在其开发域内与其他企业的关系是：平等的民事关系

14、关于外商投资成片土地开发经营问题。正确的表述是：向外商出让的只是土地的使用权，土地的所有权仍属于国家。出让的国有土地使用权是一种地上使用权。外商投资开发企业在其开发区域内没有行政管理权

15、外商投资企业的地产，是指“土地使用权 16、1687年5月23日发出的《关于落实华侨私房政策的补充意见》规定：对属于应落实政策的土地改革中在农村和城镇没收、征收的华侨私房，如房屋不止一处或一处面积较大的，可酌情腾退一部分自住宅房给产权人，上述“酌情腾退一部分”是指退还：使用权

17、以下属于处理涉外房地产关系应该遵循的原则的是：平等互利、维护国家主权、统一管理

18、房产权转移的方式包括赠与、交换、买卖

19、向外商出让的国有土地使用权是：土地的地上使用权

20、外商投资成片开发规划的审批权归：省政府

21、中外合作、合资企业的房产，房产权属于：中外合资、合作企业

多选

1、对外商投资开发房地产问题，主要适用：《外资企业法》《中外合资经营企业法》《土地管理法》《城市房地产管理法》

2、外商投资企业取得用地可以采用的方式是：拍卖、招标、协议、转让

3、侨房代管人可以取得代管房屋的所有权的情况是：代管后判明代管房屋是敌伪战犯的产业、逾期无人申请发还、发还申请不成立

4、在我国内地。土地所有权因外资投入不发生变化，土地所有权属于：国家、农民集体

5、下列表述正确的是：外商投资企业可以与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，缴纳出让金，取得土地使用权/外商投资企业以租赁方式取得土地使用权，应当向中国政府缴纳土地使用费/中外合资、合作经营企业的中方合营都可以土地使用权作价入股/

6、有权审批成片开发项目的项目建议书的机关有；国务院/省、自治区、直辖市人民政府/国家发展计划委员会

7、以下关于外商投资成片土地开发经营的表述，正确的是：向外商出让的只是土地的使用权，土地所有权属于国家/对涉及国家安全的基础设施，外商只有开发建设权，没有经营权

8、外商投资成片开发的条件是取得该开发区区域的土地使用权，依照法律由开发区域所在地的市、县人民政府出让，出让应遵循下列程序，按顺序先后列的是：市、县人民政府确定出让条件/所经上级人民政府批示/签订出让合同

9、根据有关法律规定，外商投资企业用地，不论是新征用的土地，还是利用中方合资者或者合作方原来使用的土地，都应缴纳土地使用费，又称“场地使用费”包括：原有建筑物的拆迁费/原有人员的安置费用/重用土地的补偿费/与其配套的厂外道路、管线等公共设施应分摊的投资费用

10、我国私房改造中，不该被纳入改造的侨民之列，应当时归还产权人的是：闲置房屋被纳入改造的、出租面积不到起改点的、所收房屋租金用于公益事业的、经机关团体动员并通过他们安排出租的、与自住房屋结构相连的出租房，数量超过改造起点不多的 名解

1、涉外房地产关系

2、涉外房地产关系的法律适用

3、外商投资企业用地

4、成片开发

5、房产权转移

6、代管侨房

第四篇：房地产法讲稿

课程概述

房地产作为不动产来研究，房地产法属于民法，房地产作为产业来研究，房地产法属于经济法。程信和、刘国臻编著的北京大学出版社出版的21世纪法学系列教材《房地产法》是把房地产作为一个产业，研究如何调整该产业运行过程所发生的各种关系，并创立其理论体系的。当前，房地产在已经成为我国国民经济中的一个新的经济增长点。房地产法是调整房地产开发、交易和管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。特别在我国房地产商品化过程中，本部门法起到非常重要的规范作用。因此，房地产法是法学专科教育重要的经济法基础课。

第一章 房地产法概述

学习指导

房地产法的基础理论，是学习和研究房地产法首先必须掌握的基本内容。本章以房地产、房地产市场和房地产业作为切入点，阐述房地产关系的法律调整，房地产法的概念、体系、基本原则，房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系。本章涉及房地产法的基本概念和基本原理，与房地产法其他各章节有密切的联系，是其他各章节的基础。通过本章的学习，要了解房地产、房地产市场和房地产业的基本知识；

掌握对房地产关系实行法律调整的必要性；掌握房地产法的概念、体系和基本原则；认识房地产法与相关法律的关系。

第一节 房地产 房地产市场和房地产业

一、房地产市场的发展历程

我国房地产市场的发展大致经历了四个阶段:

（一）1949年--1956年 土地改革阶段:这一阶段首先废除封建的土地所有制，实现农民的土地所有制。“耕者有其田”的愿望变为现实，这是新民主主义革命的辉煌成果。几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。此后，农村买卖土地的市场即自行消失。

（二）50年代中期，即1956年前后，私有房屋社会主义改造阶段:这一阶段逐步改变城市中私有房屋资本主义性质。但无论在城市还是在农村，国家都依法保护公民的合法的私有房屋，某些不适当的做法后来逐步得到纠正。城乡房屋买卖、租赁等交易仍在进行，但多年来并没有形成有规模的房地产交易市场，土地有偿使用甚至成为一个“禁区”。计划经济体制、教条主义观念束缚了房地产市场的发展。

（三）房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展：1978年12月中共十一届三中全会重新确立了党的马克思主义的思想路线，将全党全国工作的重心转移到社会主义现代化建设上来，对内推进改革，对外实行开放。正是在这

种新的社会历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展：如土地使用权的出让、转让，土地的开发，商品房的兴建、买卖(含预售)等。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。

（四）由房地产商品化走向成熟的房地产市场阶段：1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过《土地管理法》。1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《城市房地产管理法》是规范城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易实施房地产管理的法律，从房地产商品化建立起成熟的房地产市场。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过《物权法》，物权的客体主要是动产和不动产，而不动产指土地以及建筑物等土地附着物主要对象是房地产，该法进一步确定了房地产的不动产物权性质、完善了保护房地产物权的方法。

二、房地产业

1．狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。另一类是从事开发经

营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。国家鼓励吸收外商投资进行土地成片开发。

2．广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。

三、房地产业的地位和作用

在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。

1．基础性

土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。西方古典政治经济学家威廉〃配第曾正确指出：“土地是财富之母，劳动是财富之父”。

2．先导性

一是包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。

二是房地产业的发展为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。如果基础设施不行，就很难引进外资。

三是特别要指出的是，在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点。对此，必须有敏感的认识、积极的行动。

总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康的发展。

四、房地产的法律含义(一)现实生活中的房地产

房地产是土地、房屋财产的总称。现实生活中“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。

(二)法律意义上的房地产

房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权、-房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。

五、房地产市场

我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场与商品市场(日用消费品、生产资料市场)、金融市场、劳务市场、技术市场、信息市

场、企业产权转让市场、期货市场一起，将形成全国统一的、开放的市场体系。决不能把房地产市场仅仅看作是某地的看的见的交易场所.第二节 房地产关系的法律调整

一、房地产关系

房地产关系是指人们取得、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产关系，按其法律特征，可分解为民事(商品)性质的经济关系和行政管理性质的经济关系。

1．民事(商品)性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等民事关系。如市民之间的房屋租赁行为。

2．行政管理性质的房地产关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。如房地产管理部门办理房产产权证书的行为。

二、对房地产关系实行法律调整的必要性有哪些？(一)规范房地产市场秩序的需要

社会主义市场经济应当成为法制型经济，即以法律为规范，以合同为中介。房地产关系复杂而又重要，客观上要求相应的法律予以调整。房地产权与房地产法，是密不可分的。此时，“法”确认“权”，“权”体现“法”。

在规范和发展房地产市场的过程中，我们逐步积累了丰富的经验，其中有许多已上升为国家的法律规范，制定为法律、法规；但是，也出现过一些问题，产生了一些纠纷，有

待于通过深化改革的实践和健全房地产的法制，求得进一步的妥善解决。

存在的主要问题有：

其一，某些地方违法批地、乱占耕地、浪费土地的问题时有发生，造成耕地面积锐减，土地资产流失。据统计，1986—1995年，农业结构调整占用耕地2960万亩。城镇外延扩张、村庄分散建设占用耕地严重，人地矛盾已经十分尖锐。

其二，某些地方进行了不少盲目的重复建设；房地产开发投资结构不尽合理；沿海部分地区1992、1993年的“房地产热”、“开发区热”，导致以后几个的泡沫经济成分增多，使得部分债权人银行和非银行金融机构陷入经营困境。

其三，房地产开发企业数量过多，其中部分企业资质低下；许多房地产市场行为不规范，价格混乱，单纯炒卖地皮，牟取非法收益。

其四，长期实行的福利分房政策产生了许多弊端。此外，还存在其他一些具体问题。

种种情况表明，如果对高投资、高利润、高风险的房地产市场、房地产业不加以严格规范，那么它是难成气候的。我们的对策应当是：依法整顿和规范全国各类房地产市场，促进房地产业健康发展。为此，国家多次修正《土地管理法》及其配套法规；制定与《城市房地产管理法》配套的法规、规章；将福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策。通过加强宏观调控和必要的具体行政管理，严格控制土地供应总量，切实保护耕地；形成房地产开发投资的合理结构，保证国家建设重点和城市普通居民住宅建设；促使房地产开发企业和房地产交易市场规范化，纠正混乱现象，合理调节收益分配，防止国家收益流失。

(二)巩固和发展房地产改革成果的需要

自进入社会主义现代化建设新时期以来，我们对过去的房地产管理制度进行了重大的改革。最基本的改革措施有两项：第一，实行国有土地有偿使用制度；第二，推进城镇住房商品化。与上述两项改革相联系，推行了房地产综合开发建设体制。二十年的实践表明，国有土地有偿使用制度、城镇住房商品化制度行之有效，已结硕果；不继续坚持这两大改革，房地产业就没有出路。

房地产改革是整个经济改革的重要组成部分。房地产改革，改变的是不适应社会生产力发展、不适合人民群众实际需要的房地产管理制度。房地产管理制度涉及房地产的所有权和使用权，涉及对房地产的开发经营实施管理和服务的各项规则、办法。所有权决定管理权，管理权是为着实现所有权，说到底，房地产管理的目标，是要在保护土地资源的同时，充分发挥土地、房屋的使用价值，更好地满足国民经济建设和人民群众物质文化生活的需要。

现在，国有土地有偿使用制度正在进一步完善，城市住房制度改革正在进一步深化。改革与立法必须结合：改革要靠立法开路，改革成果要靠相应立法予以确认。举一个很值得研究的例子。1998年10月14日十五届三中全会通过的《关于农业和农村工作若干重大问题的决定》提出：“要坚定不移地贯彻土地承包期再延长三十年的政策，同时要抓紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规，赋予农民长期而有保障的土地使用权。”国家已确定，农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。其中，土地承包是一个关键。如何制定这一类法律、法规?能否提出一个“永耕权”的概念?现行有关立法的过于原则和滞后状况，亟待改变。房地产法制的健全，正是为了巩固和发展改革开放的经验和成果。

我国将长期处于社会主义初级阶段。国家的根本任务是，沿着建设有中国特色社会主义的道路，集中力量进行社会主义现代化建设。邓小平同志指出：“社会主义时期的主要任务是发展生产力，使社会物质财富不断增长，人民生活一天天好起来，为进入共产主义创造物质条件。”发展房地产，正是发展社会主义市场经济的一个重要组成部分。生产力的发展要靠经济措施、科学技术，也要靠生产关系、上层建筑的变革。经济与法制，是现代社会生活中的一个永恒的主题。把房地产市场纳入法制化的轨道，恰成为其中不可或

缺的分课题。我们一定要坚持一手抓经济，一手抓法制，努力开拓科学管理和依法管理房地产市场、房地产业的新局面。

第三节 房地产法概念、体系和基础

一、房地产法

房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二因房地产关系复杂，涉及面太广。

二、房地产法调整对象的内容是什么？

房地产法调整房地产关系的具体内容包括如下几项： 1．土地利用和管理关系 2．城市房地产开发经营关系 3．土地、房屋财产关系 4．城市房地产管理关系 5．城市物业管理关系

三、房地产法的体系

我国的房地产法律体系｛按其内容分布｝划分，应由三部分立法组成：

一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。

二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》以及它们的实施条例、细则、办法之类。

三是相关的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。

四、房地产法的地位

对一国的法律、法规如何分类，即划分为哪些法律部门，学术界存在多种意见。我们认为，从中国社会主义的实际出发，在宪法这一根本大法之下，主要有六大法律门类：行政法、民法、经济法、社会法、刑法和诉讼仲裁法。不同的法律部门分别担负着不同的任务，在某些方面、某些情况下也会发生相互交叉的现象，这是社会关系的多元化和法律调整社会关系的内部结构和谐一致的表现。

有人认为房地产法是民法的内容，有人认为房地产法是经济法的内容，有人认为房地产法应成为一个独立的法律部门。

房地产法作为我国社会主义法律体系的一个组成部分，它既具有民事性质的规范，又具有行政性质的规范。前者如土地、房屋所有权、使用权及买卖、租赁、抵押等市场行为的规定；后者如登记、审批等行政行为的规定。按法学原理分析，前者属于私法领域，后者属于公法领域。

纵观房地产法的全部规范，我们认为，它兼具民法、经济法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一个综合性的法律体系。但从我国有关房地产立法的指导思想，从我国

房地产的两部基本法律——《土地管理法》、《城市房地产管理法》都冠以“管理”二字来看，它更侧重于经济法的性质，因为经济法是着眼于从社会整体利益出发，国家依法管理和协调国民经济运行关系的。房地产法更适合经济法的这一质的规定性。这样说，并不排斥物权法、债权法规则在房地产法中的应用。

五、房地产法的基本原则有哪几项？其内容与含义是什么？

1．土地公有原则

社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国坚持社会主义道路，基本原则之一就是实行土地的社会主义公有制。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，一经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。

2．土地有偿使用原则

国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用。

农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权人股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业。

农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，农民集体土地的使用权土地使用权转移条件：（1）符合土地利用总体规划（2）依法取得的建设用地，（3）因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。

3．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。

对耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。

4．房地产综合开发原则

房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡。亦即是说，有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”、互相促进，注意防止顾此失彼。

5．城镇住房商品化原则

国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。

6．宏观调控与市场调节相结合的原则

鉴于房地产在国民经济中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管得太死，又不能放任自流，特别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。

六、房地产法律关系

房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系。法律调整的对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。

1．房地产法律关系主体

主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

2．房地产法律关系客体

客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象，权利。客体分为土地和房屋，它们属于不动产权。

3．房地产法律关系内容

内容即房地产法律关系主体享有的具体的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚点。所谓权利，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，按照自己的意志，为某种行为或实现某种利益的资格。所谓义务，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，承担的某种责任或付出的某种代价。

第四节 房地产法与规划法、建筑法的关系

一、房地产法与规划法的关系

城乡规划是城乡建设的“龙头”，是房地产业发展的前提。

《城市房地产管理法》规定：“房地产开发必须严格执行城市规划”。《城市房地产开发经营管理条例》更具体地规定为：“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、建设用地计划和城市规划、房地产开发计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入固定资产投资计划。”可见，进行房地产开发建设，必须同时按照《城市规划法》和《城市房地产管理法》的要求进行。城市应当按照现代化的要求进行规划。凡是违反城市规划的房地产建设，一定要纠正过来。

因此，从特定意义上说，城市规划法的部分规范也可列为广义房地产法的重要组成部分。

二、房地产法与建筑法的关系

建筑工程的质量和安全，事关重大。所以人们常说：“百年大计，质量第一”。

为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展，国家制定了《建筑法》。

《城市房地产管理法》规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，进行房地产开发建设，必须同时按照(建筑法》和(城市房地产管理法》的要求进行。现在，某些建筑物(大型的、中型的、小型的都有)，工程质量低劣，甚至给人民群众的生命财产造成重大损失，对此必须依法追究有关单位和人员的法律责任。政府、政府建设行政主管部门必须切实负起责任，加强对建筑质量的监督管理，杜绝事故隐患。

因此，从特定意义上说，建筑法也可列为广义房地产法的重要组成部分。

本章练习题

一、单项选择题

1.国有土地使用权出让属于房地产的(1分)一级市场

二级市场

三级市场

四级市场

2.1998年8月29 第二次修正的《土地管理法》自()起施行。(1分)1999年1月1日

1998年10月1日

1999年8月29日

1999年10月1日

3.规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”中的“一书”是指：(1分

建设用地规划书

土地利用规划书

房地产开发意见书

选址意见书

4.1991年5月24 H，国务院决定，每年的 即《土地管理法》颁布纪念日为全国“土地日”。(1分)7月1日

6月25 1月1日

5月1日

5.房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是：(1分)土地所有权、土地使用权增长

房屋所有权、房屋使用权

房屋所有权和其占用范围内的土地所有权

房屋所有权和其占用范围内的土地使用权 6.在我国现阶段，大力发展______，将成为国民经济的一个新的经济增长点(1分)外销房

经济适用房

普通居民住宅建设

商业用房

7.1994年7月25日的《城市房地产管理法》是规范城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易实施房地产管理的法律。该法自——起施行。(1分)1994年8月1日

1995年1月1日

1994年10月1日

1995年10月l 日

8.以下可归类于建国初期房地产立法的规范性文件是：(1分)《中国土地法大纲》

《土地改革法》

《建筑法》

《土地管理法实施条例》

9.在我国房地产法的体系中，下列属于综合法的是：(1分)《土地管理法》

《建筑法》

《民法通则》

《森林法》

10..根据《建筑法》，——对全国的建筑活动实施统一监督管理(1分)国务院

国务院建设行政主管部门

城市规划行政主管部门

国土资源部

二、多项选择题

1.在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为:(1分)农用地

建设用地

商业用地

集体用地

未利用地

2.房地产法律关系的客体包括:(1分)土地

房屋

行为

工业产权

专用技术

3.房地产法调整对象的内容包括()(1分)城市物业管理关系

土地、房屋财产关系

土地利用和管理关系

城市房产管理关系

城市房地产开发经营关系

4.房地产法律关系主体主要有(1分)国家

集体

国家机关

社会团体

公民个人

5.在我国房地产法律体系中属于专门法的有(1分)《民法通则》

《住宅法》

《继承法》

《土地管理法实施条例》

《城市房地产管理法》

6.规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制，“两证”是指:(1分)建设用地规划许可证

房地产开发许可证

建设工程规划许可证

土地利用规划许可证

土地开发许可证

7.在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在(1分)基础性

先导性

物质性

实践性

现实性

8.广义的房地产法的基本内容包括(1分)关于房地产权属的规定

关于房地产交易的规定

关于房地产开发利用的规定

关于社会化、专业化的物业管理的规定

关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定

三、名词解释 1.房地产：(5分)房地产，是土地、房屋财产的总称。“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋

2.房地产市场：(1分)指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。

3.房地产关系：(1分)指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。

4.房地产法：(1分)是调整房地产关系的法律规范的总称，是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。

5.物权：(1分)指权利人能够在某物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利。

6.不动产：(1分)

通常指土地以及房屋、林木等地上定着物。7.房地产权：(1分)是房地产作为一项财产在法律上的反映。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权，房屋使用权，当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。

8.房地产法律关系主体：(1分)即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

四、简答题

1.怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用?(5分)在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。（1）基础性土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。西方古典政治经济学家威廉·配第曾正确指出：“土地是财富之母，劳动是财富之父。”其实，农民最懂得土地的重要。而我们在建国之后的一段很长时期内却忽略了土地应有的价值。现在，到了重新认识土地的价值、真正实行科学用地和依法管地的时候了。土地的开发利用是大有可为的事业。唯物主义认为，满足衣、食、住、行等项需要是人们从事生产活动和社会活动的起点。房地产业的发展直接服务于解决“居者有其屋”的基本要求，提高人民群众的生活质量。安居乐业，自古已然，于今尤是。（2）先导性包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。房地产业的发展为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。如果基础设施不行，就很难引进外资。特别要指出的是，在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点。对此，必须有敏感的认识、积极的行动。总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康的发展。2.什么是房地产法律关系?其构成要素是什么?(1分)房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系，房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。房地产法律关系由主体、客体和内容三要素构成。主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系主体的权利义务指向的对象。一般理解，客体分为土地和房屋，还包括行为。内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本要素，也可以说是主体双方关系的落脚点。

3.房地产市场具有哪些特征?(1分)房地产市场具有一般市场的共性，又具有自己的若干特性。1）综合功能房地产是房产与地产的总称，即可以作为生活资料，又可以作为生产要素，因而形成综合功能市场。2）多级市场房地产交易，既包括土地使用权的出让(一级市场)以及出让后的转让、抵押、租赁(二级市场)，还包括土地使用权出让(—级市场)后的房地产开发经营(二级市场)以及投入使用的房地产的买卖，抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。3）法定形式房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，由此看来房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。4）部分限制土地是极其宝贵的资源，人多地少的矛盾在我国日趋尖锐。对房地产市场实行部分限制是从实际出发的。5）国家适度干预 对房地产市场，实行国家宏观调控同时充分运用市场竞争机制，既要．规范化，又要放开搞活。

4.房地产法调整对象的内容是什么?(1分)房地产法调整对象的具体内容包括如下几项： 1．土地、房屋财产关系土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。它们是房地产业务活动的基础。2．土地利用和管理关系土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土

地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。3．城市房地产开发经营关系房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发，又包括交易。4．城市房地产管理关系城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府行为。5．城市物业管理关系物业管理公司与物业所有人(即业主)、使用人之间．就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行为维修、修缮与整治，发生一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法调整之列。

五、论述题

1.试论房地产法的基本原则。(20分)房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以由众多的房地产法律规范组成为一个整体。中国同许多国家和地区一样，目前采取后一种立法模式。广义的房地产法，其内容包括：①关于房地产权属的规定；②关于房地产开发利用的规定；③关于房地产交易的规定；④关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；⑤关于社会化、专业化的物业管理的规定。上述内容，有些统一进行立法，如《民

法通则》、《担保法》中关于所有权、使用权和抵押权的规定；有些分别进行文法，如土地方面有《基本农田保护条例》、城市房地产方面有《城市房地产开发经营管理条例》，等等。我国的房地产法律体系按内容分布划分，应由三部分立法组成：一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及它们的实施条例、细则、办法之类。三是相关的法，如《森林法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。2．房地产法的基本原则是既要能够全面、充分反映房地产法所调整的社会经济关系的客观要求，又要能对房地产法的立法、行政执法、司法和守法具有普遍指导意义，还要能利用它来克服或者弥补成文法的局限性。依据以上法律、法规和政策文件，可以将我国房地产法的基本原则归纳如下。1．土地公有原则社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，一经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。2．土地有偿使用原则国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用。农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权人股、联营等形式与

其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。3．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。对耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。4．房地产综合开发原则房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡。亦即是说，有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”、互相促进，注意防止顾此失彼。5．城镇住房商品化原则国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。6．宏观调控与市场调节相结合的原则鉴于房地产在国民经济中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管得太死，又不能放任自流，特

别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。

第二章 土地管理法律制度（上）

一、土地管理法概述：

（一）土地管理法的概念：就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。

1、土地基本国策——十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。

2、土地管理法的立法宗旨——加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。

（二）土地法律关系：

1、土地法律关系的概念：是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。

2、土地法律关系的种类：一是土地财产法律关系；二是土地行政管理法律关系。

（三）土地管理法的基本内容：

1、土地管理法的基本内容：在土地管理法中，包括有关土地基本制度的规范，土地所有权与使用权的规范；有关土地利用与保护，地籍管理，土地使用与保护，建设用地的规范；以及土地纠纷的调解，土地监察和处理违法行为等方面的内容。

2、最新修正的土地管理法及其实施条例的突出要点：突出了保护耕地的指导思想，修改重点是将土地管理方式由以往的分级限额审批制度改为土地用途管理体制制度，强化土地利用总体规划的效力，在用途管制的前提下，上收审批权，包括土地利用总体规划的

审批权、占用农用土地的审批权和征地的审批权，充实和完善法律责任，加大对违法用地的处理和处罚力度。主要内容有：

第一，土地用途管制。将土地分为农用地、建设用地和未利用地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。

第二，加强耕地保护。首先是突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任。其次是实行基本农田保护制度，将粮、棉、油、蔬菜等生产基地在内的耕地划为基本农田，实行严格管理。再次是调整土地收益分配办法，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕地开发。

第三，加大查处土地违法行为的力度。

（四）土地管理法的效力。

二、土地所有权制度：

（一）土地所有权的概念

1、定义土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。

2、特征：

（1）土地所有权是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。

（2）对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应法律约束。

（3）土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。

（二）国家土地所有权：

1、国有土地所有权：是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

2、国有土地的范围：（1）城市市区的土地；

（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

（3）国家依法征用的土地；

（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

3、国有土地的使用：（1）行政划拨；

（2）国有土地有偿使用；（3）国有土地承包经营。

（三）农民集体土地所有权：

1、农民集体土地所有权的形成：我国的农民集体土地所有权，是在土地私人所有制的基础上改造而形成的，即经过互助组、初级合作社、高级合作社后逐步实现的。

2、农民集体土地所有权的特征：（1）权利主体多样化；（2）所有权客体的限制性；

3、集体土地的范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

三、国有土地有偿使用制度

（一）国有土地有偿使用的第一种方式——土地使用权出让：

1、土地使用权出让的概念

（1）定义：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（2）特征：A、土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；B、土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。

期限性：居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。

有限性：转让方式、转让用途，只是使用权。

2、土地使用权出让的方式：拍卖、招标、双方协议。

3、土地使用权出让合同：是指土地所有者或者其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。

（二）土地使用权转让：

1、土地使用权转让的概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

2、土地使用权转让的方式：买卖、赠与和交换。

3、土地使用权转让的条件：

（1）土地使用权是有偿出让取得的；

（2）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（3）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。

4、特殊规定

（1）以行政划拨取得土地使用权的，发生转让时，必须先报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府决定可以不办理出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获取收益中的土地收益上缴国家。

（2）转让人因转让土地使用权而取得的收入，如发生增值的，必须依法缴纳土地增值税。

（3）下列土地使用权禁止转让：

①以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

③依法收回土地使用权的；

④共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的；

⑥未依法登记领取权属证书的。

（三）土地使用权出租：

1、土地使用权出租的概念：是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。

2、土地使用权出租的法律后果：

（1）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

（2）土地使用权出租，其地上建筑物及其他附着物亦同时出租。（3）承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用和收益权，但是，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权再转租，也不得将土地使用权用于抵押。

（4）如发生转让，在同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利，即使承租人不购买出租人的土地使用权，租赁合同对于新的土地使用权人也仍继续有效。

（四）土地使用权抵押：

1、土地使用权抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。

2、土地使用权抵押的生效要件：

（1）设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人。以出让、转让方式取得的土地使用权可以抵押；行政划拨的土地使用权，除法律规定的条件外，不得用于抵押；

（2）设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同；（3）抵押必须办理登记，抵押登记应当凭土地使用权证书办理，抵押权人可以领取他项权利证书。

3、土地使用权抵押的法律后果：

（1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；（2）房地产抵押合同签订后，土地上新增加的房屋不属于抵押财产；

（3）需要拍卖该房地产时，可以依法将地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

（五）国有土地有偿使用的第二种方式——国有土地租赁和第三种方式——国有土地使用权作价入股出资或入股：

1、国有土地租赁的概念：是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

2、国有土地使用权作价出资或入股的概念：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。

（六）土地使用权的终止：

1、土地使用权终止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用权已告消灭，不再享有这种权利。

2、土地使用权终止的原因和后果：

（1）因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。土地使用权出让合同届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。

（2）土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

（3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。（超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工的，国家可以无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工前必需的前期工作而造成动工开发迟延的除外）。

（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。

四、国有土地使用权的划拨：

1、土地使用权划拨的概念和范围：

（1）土地使用权划拨的概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

（2）土地使用权划拨的特征：

①土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；

②土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；

③土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的； ④划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。

2、划拨土地使用权的转让、出租、抵押：划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况才可以转让、出租、抵押。条件就是：

（1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；

（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。

3、划拨土地使用权收回的条件：

（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权；

（2）对划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回，具体讲：。

①为公共利益需要使用土地的；

②为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； ③土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

④因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； ⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。对于因第一、第二种收回土地使用权情形而产生的补偿，应当按照《城市房屋征收管理条例》等法律规定予以适当补偿。

4、国有企业改革中划拨土地使用权的处理：

根据企业改革的不同形式和具体情况，可以分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价入股和保留划拨用地方式四种办法予以处臵。

（1）有下列情况之一的，应当采取出让或租赁方式处臵：

①国有企业改革或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；

②国有企业改组为股份合作制的；

③国有企业租赁经营的；

④非国有企业兼并国有企业的。

⑤国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处臵。

（2）有下列情形的，可以经批准后保留划拨方式：

①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业除外；

②国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并，兼并或合并后是国有工业企业的；

③在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；

④国有企业改造或改组为国有独资公司的。

（3）处臵土地使用权的要求：

①土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理了土地登记，企业持有土地使用权证书；

②采取出让、租赁、作价入股方式处臵的，必须进行地价评估； ③签订合同和变更土地登记，以出让和租赁方式处臵的，应当签订出让合同或土地租赁合同，并按照规定办理土地登记手续；

④以作价出资（入股）的，持作价出资（入股）决定书办理登记；

⑤土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地使用费用。

第三章 土地管理制度（下）

一、土地利用总体规划

（一）土地利用的概念：

1、土地利用是人类在社会生产、生活中，为了达到一定的目的，对土地进行的开发、利用、整治和保护等过程。

2、土地利用与保护的主要内容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原则；（2）切实保护耕地原则；（3）全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则；（4）开发、利用与整治保护相结合的原则。这些主要内容包括：土地利用总体规划制度，土地开发制度，耕地的特殊保护制度，土地调查和统计制度。

（二）土地利用总体规划的编制：

1、土地利用总体规划的概念：土地利用总体规划是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需要，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。

2、土地利用总体规划的任务和目的：任务：（1）对土地利用现状和后备土地资源潜力进行综合分析研究，在预测土地利用变化的基础上根据需要和可能，提出规划期内的土地利用目标和基本方针；（2）协调各部门的用地需求，提出各类用地的控制指标；（3）调整土地利用的结构和布局；（4）提出实现规划的政策、措施和步骤。

目的：为了加强国家对土地利用的宏观控制和计划管理，协调各部门的用地需求，充分、合理地利用我国有限的土地资源，为国民经济发展提供土地保障。

3、土地利用总体规划的编制原则和内容：

（1）编制原则：①严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；②提高土地利用率；③统筹安排各类、各区域用地；④保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；⑤占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

（2）内容：①土地利用现状分析；②土地需求量预测；③土地适宜性评价；④确定规划目标和方针、进行布局与结构调整；⑤土地利用分区规划；⑥制定实施规划的政策和措施，主要包括各种行政、法律、技术和经济的措施。

4、土地利用总体规划的体系：土地利用总体规划是一个多层次的规划体系，按各级规划的层次可以分为全国性土地利用总体规划体系，省、自治区、直辖市土地利用总体规划，市级土地利用总体规划，县级土地利用总体规划，乡（镇）级土地利用总体规划。

（三）土地利用总体规划的审批与修改

1、土地利用规划的分级审批：全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报

国务院批准。上述以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治区人民政府批准。

2、土地利用总体规划的法律效力：土地利用总体规划一经批准，即具有法律效力。必须严格执行。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，不得随意修改，否则应承担相应的法律责任。

3、土地利用总体规划的修改：经批准的土地利用总体规划确需修改，须经原批准的机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

（四）土地利用总体规划与其他规划的关系：

1、与城市总体规划的关系：（1）城市总体规划中的建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市建设用地规模；（2）在城市规划区内，城市建设用地的利用应当符合城市规划。

2、与江河、湖泊综合开发规划的关系：在江河、湖泊、水库的管理和保护范围以及蓄洪、滞洪区内，土地利用应当符合江河、湖泊综合治理和开发利用规划，符合河道湖泊滞洪、蓄洪和输水的需要。

（五）土地利用计划：

1、土地计划内容：（1）农用地转用计划指标；（2）耕地保有量计划指标；（3）土地开发整理计划指标。

2、土地利用计划的编制依据：（1）土地利用总体规划；（2）国民经济和社会发展计划；（3）国家产业政策；（4）建设用地和土地利用的实际状况。

二、耕地保护制度

（一）切实保护耕地是我国的一项基本国策：

1、为什么要把切实保护耕地列为基本国策：切实保护耕地关系到农业的长期稳定发展，关系到整个国民经济持续、快速、健康发展，关系到全民根本利益，所以必须列为基本国策。

2、耕地总量动态平衡：实现耕地总量动态平衡就是在今后一个时期内，做到我国耕地面积不再减少，并略有增加，用中国的地养活中国人，同时保证当前建设对土地的需求。

3、《土地管理法》中设定哪些制度以实现耕地总量动态平衡：（1）从规划上保证总量平衡；（2）实行土地用途管制制度；（3）实行占用耕地补偿制度；（4）实行基本农田保护区制度（省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上）；（5）禁止闲臵和荒芜耕地（已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲臵费；超过2年未使用的，经原批准机关批准，由上级人民政府收回用地单位的土地使用权。该幅土地原为农民集体所有的，应当交回原农村

集体经济组织恢复耕种。承包经营耕地的单位或者个人超过2年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地）。

（二）基本农田保护制度：

1、基本农田的概念：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

2、基本农田保护区的划定：基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。划定的基本农田保护区，由县级人民政府设立保护标志，予以公告。

3、哪些耕地应当划入基本农田保护区：（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（3）蔬菜生产基地；（4）农业科研、科学试验田。

4、基本农田保护区的实施：基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。

5、基本农田的保护措施：（1）需要占用基本农田应报国务院批准；（2）实行基本农田补充制度；（3）禁止破坏基本农田；（4）实行基本农田地力等级评定制度；（5）实行基本农田保护责任书制度。

（三）土地开发与复垦：

1、土地开发的概念：土地开发是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。

1、土地开发的原则：（1）符合土地利用总体规划；（2）保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）农业用地优先开发；（4）保护开发者利益。

1、开垦的范围和程序：开垦未利用的土地，必须在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内进行。开垦未利用的土地，必须按下列程序进行：（1）经过开垦的科学论证和评估；（2）开垦土地要经依法申请批准。

2、土地复垦的实施：土地复垦实行谁破坏、谁复垦的原则。

三、建设用地制度

（一）建设用地的概念和分类：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。

分类：按土地所有权性质划分，可分为国家建设用地和乡（镇）集体建设用地；按建设项目大小可以分为：大型项目建设用地、中型建设项目用地、小型建设项目用地；按利用性质可以分为：农业建设用地和非农业建设用地。

（二）国家建设用地使用权的取得：

1、国家建设用地的来源：（1）将农村集体所有的土地征用为国有；（2）国家依法收回国有建设土地使用权；（3）国有荒山、荒地。

2、农用地转用审批：（1）市、县人民政府按照土地利用计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府；（2）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。

3、以划拨方式取得建设用地的审批：（1）在城市规划区内申请建设用地的，建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，核发建设项目选址意见书；（2）建设单位或个人向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书；（3）建设单位持建设项目批准文件，包括可行性研究报告或设计任务书、基本建设计划等，向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地；（4）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。（5）土地使用者应当依法申请土地登记。

应用课程

第五篇：房地产法作业

房地产法作业

1、时间公司请求判令国土局继续履行合同，将开发编号为2002-005号开发宗地出让给时间公司的诉讼请求能否成立？

我认为该诉讼请求不能成立。

时间公司请求判令国土局继续履行合同，前提是合同已经成立并且有效。首先应该界定挂牌出让公告的性质，是要约邀请还是要约？《中华人民共和国合同法》第15条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。而在本案中，挂牌公告的性质和拍卖公告、招标公告的性质是一样的，所以应认定为要约邀请而不是要约。之后时间公司向国土局表达了竞标的意愿，这个即向国土局发出了要约。挂牌出让程序中的竞价期限尚未届满，讼争土地使用权的价格未能确定，说明国土局尚未对时间公司的报价作出承诺，所以双方关系仍停留于缔结合同过程中的要约阶段，合同根本就没有成立。这个诉讼请求是不成立的。

2、时间公司判令国土局双倍返还时间公司所交的约定为定金性质的保证金计4000万元(已返还2000万元)的请求有无理由？

我认为这个请求是没有理由的。

因为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第118条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案中《挂牌出让公告》的第5条写明参加竞买者在报名时须交纳保证金2000万元。这里载明的是“保证金”，从本案来看，时间公司和国土局根本没有特别约定该保证金有定金的性质，所以是“保证金”而不是“定金”，对于保证金而言当然不适用双倍返还的规定，所以理由不成立。

3、在本案中，玉环县国土局应承担何种责任？

玉环县国土局应承担缔约过失责任。

我认为，浙江省人大常委会颁布的于 2000年7月5日施行的《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》在本案中是适用的，因为上位的《土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》都没有做出详细规定，《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》又是结合浙江省实际情况所颁布的，应当是有效的。依据上述规定，确实应报省政府批准，否则这种挂牌行为是无效的。缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任，它是一种弥补性的民事责任。本案中时间公司和玉环县国土局尚处于合同订立阶段，国土局由于自己的过失，在挂牌公告之前未取得浙江省政府批准，最终导致双方的合同不能订立，对此有一定过错，应该承担缔约过失责任。