物业前期介入工作安排 (恢复)（精选合集）

第一篇：物业前期介入工作安排 (恢复)

交房前工作安排

一、客户服务部

a、整理和完善业主档案资料，如：业主联系电话、业主证、装修人员临时出入证、业主收楼资料。预计6月10日前完成。

b、配合维修运转部的查房验收，各类钥匙的分类标识及钥匙扣的制作。预计5月25日前完成。

c、交房急用的办公用品及物品的采购。预计5月15日前完成。d、办公室的分配，将物业管理用房合理的安排。预计5月13日前完成。

e、人员的培训，对新进员工及老员工的培训，培训内容：物业有关的法规政策文件、100问等。对其他部门的员工培训。预计5月30日前完成。

f、做好交房前所有房屋的清洁卫生，及小区内的环境卫生。预计6月21日前完成g、根据小区现拟定的收费事项，按初步的业主名单编写出以下台账表格：

（1）物业费台账表格及物业费电子台账

（2）车位费台账表格

（3）装修押金及出渣费台账表格

（4）水电费台账表格

（5）房租台账表格

（6）交房收费明细清单

尽快找开发公司核对业主名单和房屋面积，确定正确无误后将台账打印装订成册。交房后，根据具体需要，再决定其他台账的建立。

h、根据小区现有情况，编写管理处预算表，预计6月10日前完成。

i、配合客服部及其他部门做好交房前准备工作。

二、维修运转部

a、房屋的接管验收工作：

首先对房屋的配套设施及细节认真负责地查看，对存在的问题形成文字，交给工程部并监督施工队按期落实，让问题减少再最小化，最迟到6月初完成。

b、钥匙的交接和查验工作：

在交付时必须按照楼栋房号认真核实，需把每把钥匙都要试一遍，存在问题的门和锁须记录并通知厂家及时维修，每栋核对落实到责任人，钥匙最迟5月20日前收完，配合客服部标名并整理存档。c、配合工程部设备、设施工程图纸的交接登记工作：

按照物业管理条例第二十九条规定：收集好工程部的移交资料并配合客服部整理并存档，具体时间配合和督促工程部在交房之前完成。预计5月31日前完成。

d、对遗漏工程的整改工作：

针对小区的整体检查和工程上存在的问题，跟踪并逐项落实到位，对不影响住户装修入住的问题一定要按具体时间整改到位，具体时间根据工程部的时间而定。

e、人员的管理及培训时间安排：

因为员工的形象、一言一行直接影响到公司的荣誉及品牌，业主收房，首先看的是态度，其次是按照贯标文件抽出时间实施新老员工的三级培训，提供规范的服务程序，落实每一个细节，为交房和以后工作做好准备。6月20日前完成f、维修运转部的办公场所及配套用品的落实：

在交房临近之前把维修运转部的办公场地落实，根据上报公司的材料及工具申购单及早把现阶段必须使用的工具和材料落实到位，为交房前的验收和小范围的维修和办公室的改进工作做好准备。5月25日前完成g、配合出纳做好本管理处的水电成本预算：

在6月10日之前对管理处内用水，用电的具体数量和用量进行统计和预算，提供给财务进行统计和归档。

h、交房现场的布置及临时用水用电供应安排：

在6月21日前争取到位，让现场忙而不乱。

i、制定落实好装修管理规定及装修公司进场的安排：

小区由于交通便利，居住率高，根据小区实际情况综合其它小区的管理模式，制定好装修管理规定，及装修公司进场前的场地落实和管理办法的具体事项。6月24日前完成三、公共秩序维护部

a、加强培训力度

1、进行公司理念和服务方针的培训，提高员工的服务意识，树

立良好的工作责任心。

2、对公司文件《员工行为规范》的学习，明确每个维护员自己在干什么，树立公司的形象。

3、新制订的小区100问的学习，使每个维护员充当好宣传员、问题解答员。

4、交房现场相关工作培训，让每个维护员明白自己在交房工作中所要做的工作及自己的职责。

以上为近期培训重点，具体时间安排为5月20日前进行公司理念和服务方针培训，5月27日前进行员工语言行为规范培训，5月30日前进行小区100问及交房相关工作学习，6月11日前进行100问学习并对交房工作进行演练，6月17日前做培训情况抽查，细化工作的演练。

b、训练方面

1、礼节训练：加强敬礼、军姿的训练力度，展现小区形象，给每位业主留下良好的印象。

2、交接班的训练：严格交接班制度，交接班时按齐步带到交接位置实施交接。

3、车辆指挥训练：在交房过程中，使驶入小区的车辆井然有序。c、制订交房现场管理，外来（装修）人员管理及突发事件管理预案。

1、交房现场管理：

（1）门岗值班人员严格把关，经确定是交房业主或是经许可进入小区人员方可放行，并对业主说时交房流程及外来人员说明注意事

项，使用礼貌用语，精神饱满。

（2）小区巡逻人员，保持不间段的巡逻，积极发现可疑人员及情况，严密注意未红许可进入小区人员，发现问题及时上报，并在巡逻过程中充当好解说员，宣传员。

（3）交房现场值班员，形象严谨，注重礼节，微笑服务。充当好引导员及维护员职责，发现现场有意外情况时积极处理并报告上级主管。

（4）停车场值班员负责停车场的安全工作，指挥进出停车场的车辆，防止乱停乱放或把其他业主车辆划碰的事情发生，并敬告每位业主关好车门，拿出车内的贵重物品，讲话客气。

（5）备勤人员迎接其他工作的安排。

2、外来（装修）人员管理

（1）外来（装修）人员进入小区，必须询问清楚事由，经许可证实后，登记清楚方可进入，并提出注意事项。

（2）如装修人员需进入装修时，办理各项手续，并填写安全责任书，并提装修期间要求，杜绝装修房屋内做饭，并令其配备灭火器。

（3）装修人员进入小区必须配带制式出入证，严禁基在小区私自活动，乱放物品。

（4）装修人员如特殊情况需留宿小区的，必须办理责任担保，由业主做担保人。

（5）巡逻岗担任白天装修人员的督查工作及夜间的安全查房工作，夜间主要清查有无可疑人员，违规操作及违禁物品存放等。

（6）装修人员及其他大件物品带出必须有办公室统一“放行条”方可放行。

3、突发事件的处理培训定于5月20日，举事例、讲理论及现场考核的形式进行。

四、保洁

根据公司要求，结合小区实际情况，管理处在初期就已将保洁外包给 洁公司，拟定于6月11日开始对小区进行开荒，周期为10天。

第二篇：物业前期介入工作

物业前期管理、接管、入伙注意事项

一、前期介入物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？

答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。）

第三篇：物业前期介入工作计划表

篇一：物业早期介入工作计划表

东兴和德城市广场物业服务早期介入工作计划 物业类型：城市综合体

建筑总面积：98147㎡ 其中：住宅73173㎡、商业：9515㎡。预计入伙时间：2013年3月前期介入时间：2011年9月篇二：物业管理前期介入工作计划

根据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期

根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。

1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：（1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；

（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；

（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；

（6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；

（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应；（9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；

（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；（11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；

（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。

（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。

2、开展业主服务需求调查

积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。

3、按规范实施接管验收

充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。

4、介入期管理工作计划表 <二>入住期

1、高效便利办好入住 入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：

（1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；

（2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；

（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入伙；

2、提供入住期的便民服务措施

（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；（2）通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；

（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。

3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议

4、装修管理

（1）装修宣传培训。根据《建筑发》，建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及福州市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。

（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。（3）落实二次装修跟踪监管责任制。（4）制定违章装修处理流程。

（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。

5、治安管理

（1）建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。

（2）确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。车位、车主、车型、车色）

（3）实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。

6、入住期管理工作计划表<三>常规期管理

1、培训工作

通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为大儒世家物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使大儒世家社区的物业管理更加赋有成效。（1）安管培训计划

（2）绿化培训计划

篇三：物业前期介入工作计划表 物业前期介入工作计划表

第四篇：物业前期介入管理制度

工程前介管理制度

1.目的：

通过参与物业的规划、设计和建设的过程，从业主(使用人)及物业管理的角 度，提出合理化建议，优化设计方案，促进建设质量和房产销售，使物业最 大限度地满足业主的需求和后期管理的需要，保证物业的合理和正常使用。

2.范围：

本管理制度适用于****有限责任公司各类物业工程前期介入及管理工作。3.3.1

3.2 职责：

总部工程部负责前期介入计划模板的制定和修订，审核各分/子公司的前期介入计划。组织规划设计阶段前期介入图纸会审工作，协调、指导前期介入工作的开展，并跟进其工作进度。

分/子公司工程职能负责制定工程前期介入工作计划，并报总部工程部审核；

参与开发规划设计工作，提出相关意见和建议；项目工程前介人员选择把关；

协助各项目前期介入工作的开展，并检查工作情况。3.3 项目工程前介人员在施工阶段收集相关的技术及设备等资料，并建立工程技 术资料档案。定期编制前期介入报告报分/子公司工程职能审核，然后上报。

4.4.1 方法和过程控制：

工程前期介入计划的编制

分/子公司工程职能根据开发的建设计划，结合前期介入计划模板制定前期 4.2 介入计划。计划经分/子公司第一负责人审阅后，报总部工程部审核。

规划设计阶段前期介入内容

4.2.1 分/子公司工程职能从业主或使用人的角度，对物业规划设计中容易忽略的细 节、缺陷提出修改建议，报总部工程部审核，以优化设计，完善设计中的细节。

4.2.2 分/子公司工程职能与项目开发公司的规划设计部门建立定期沟通机制，参

与项目设计研讨、图纸会审等阶段的相关会议，根据物业管理的特点形成书面的意见与建议（建议应包括但不限于：总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、设备配置、新材 料、新技术、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智

能化配置、标识、管理用房、员工宿舍等方面应注意的内容），供项目开发公司设计部门参考。

4.2.3 建议内容

1)安保规划

⑴ 便于安保管理区域分割，消除管理死角； ⑵ 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点； ⑶ 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理； ⑷ 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范；

⑸ 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。2)消防规划

⑴ 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠；

⑵ 消防车道设置合理，其位置及转向半径符合国家规范； ⑶ 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范； ⑷ 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。3)交通规划

⑴ 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理；

⑵ 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地；

⑶ 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的1：

1、另加访客车位占车位数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1.5，另加访客车位占车位数的10%）；非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放； ⑷ 设置地下机动车停车库，应符合国家规范。4)环境绿化管理

⑴

绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美；

⑵

绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚；

⑶

绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好；

⑷

绿化品种便于养护，养护成本节约；

⑸

绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯；

⑹

绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）；

⑺

主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

5)景观配置要求

⑴

景观装饰布局合理，宜处于相对人流集中的区域；

⑵

采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护；

⑶

水系岸床设计应考虑防渗漏效果；

⑷

不宜在小区内设置深度超过0.6米的水系，应有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米，还应配置相应的救生设施、设备；

⑹

景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料；

⑺

泛光照明不影响住户，不造成光污染。

6)设施设备配套

⑴

水、电、气、电信、电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地；

⑵

配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠；

⑶

沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养；

⑷

公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志；

⑸

配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。7)智能化配置

⑴

安保智能化一般可配置电子围栏周界防攀爬系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网；

⑵

网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、智能家居系统；

⑶

设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、计量表具管理系统、燃气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网；

⑷

中央控制中心位置宜设于管理服务中心内，或与管理服务中心相邻相近，布线系统应充分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减；

⑸

智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。同一区域开发的项目设备选型是要考虑设备的兼容性及可以进行集中管理。8)房屋单体

⑴

屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求；

⑵

墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果；

⑶

楼板厚度与隔音符合国家规范；

⑷

住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门；

⑸

住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗；

⑹

厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶台宜避开窗口设置；

⑺

卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置；

⑻

厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修；

⑼

管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修；

⑽

宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽；

⑾

底层地坪应充分考虑防潮措施；

⑿

房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）；

⒀

有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措

施；

⒁

阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距

小于0.10M，防止儿童攀爬。9)室内配置

⑴

室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹

应对外吹；

⑵

室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽；

⑶

室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错

开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施；

⑷

空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统；

⑸

室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中心应距地2.2米左右，向外斜10度左右；

⑹

当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求；

⑺

如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置；

⑻

室内各类插座、开关位置合理，应与家具布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理；

⑼

电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜并行设置；

⑽

联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲；

⑾

高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。4.3 施工建设阶段前期介入内容

物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门 窗安装阶段，具体时间参考前期介入计划模板并结合项目工程进度而定。

4.3.1 项目工程前期介入一般2~3人组成，专业人员搭配合理，具有设施设备、水、电、气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。

4.3.2 了解委托项目各类机电设施设备配置及容量、设施设备的安装调试、各类管

线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项 目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。对建材、设备选型给出建议，以便于一体化管理的延续性。

4.3.3 注意资料的收集，包括施工图纸、设计变更等。

4.3.4 从业主使用功能角度，注意完善相关设计缺陷，包括各类开关、空调位（孔）位置、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向、二层、错层的平台安全注意事 项及门窗的栏杆高度等。

4.3.5 工程前介人员按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与开发公

司项目部、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，可通过 建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及 对问题处理的建议。

4.3.6 实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书 面呈报给分/子公司工程职能和项目开发公司相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。

4.3.7 定期参加项目开发公司组织的现场工作协调会，及时沟通相关问题和进 度。

4.3.8 对介入中发现的重要问题以书面报告的形式上报分子公司工程职能审核后，由分子公司报给项目开发公司领导，并跟进问题整改落实情况。

4.3.9 总部工程部不定期对工程前期介入情况进行检查，对工作开展提出意见和建 议。

4.3.10 分/子公司工程职能至少每半月对工程前期介入情况进行现场检查，指导前期 5.介入工作的开展。

附则

本管理制度自颁布之日起生效实施，本管理制度由公司总部工程部负责解释与修订。6.附件 无

第五篇：物业前期介入方案（范文模版）

物业公司前期介入方案

物业服务公司前期介入工作是站在业主未来使用物业和物业管理公司维修便利、节约的角度，对物业的环境布局、功能规划、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提出意见，避免日后使用过程中产生不足或缺陷。同时，早期介入可以使物业管理者更好地了解物业设施设备的安装、施工状况，为日后设施设备的管理打下基础。

第一部分、规划设计阶段的物业公司介入工作

一、规划设计阶段介入的意义

规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。

因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。

二、规划设计阶段介入的要点

1、必须完善配备设施

居住小区，幼儿园、小学校、商业配套、饮食店、商务中心、娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考虑，也要考虑地下车库地上车位的合理布局及合理使用方案。

2、规划好水电供应容量

物业在规划设计时，要根据实际情况，充分考虑到地域特点和发展需要，以此来规划设计水电供应容量问题。

3、设计好安全保卫系统

在考虑成本的前提下，尽可能设计防盗报警系统，给业主创造一个安全的居住环境。完善可靠的报警系统能替代防盗网，因为各式各样的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，就无法逃离火场，彼时的安全，此时却成了更大的危险。

4、决定垃圾处理的方式

根据气温不同，决定是否适宜采用集中垃圾房。如采用这种方式，则应考虑如何通过管理来保持清洁，使之不成为一个异味和蚊蝇孽生的源头；如不采用集中垃圾房，则应考虑如何在各楼栋外设垃圾桶，分发垃圾袋，并由专人收倒垃圾。

5、消防设备设置要细致周密

在建筑设计中，消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司则应着眼于各种消防死角，比如通道部分，电缆井部分，水枪及喷淋装置的安装部位等。

6、择优选用建筑材料

物业管理公司应根据自己在以往所管理项目中所见建材的使用的情况，向开发提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告，以便设计单位择优选用。

7、对于一些细微之处提出合理意见

物业管理公司应从业主的立场出发，尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题，提请开发单位注意。

第二部分、施工阶段的物业公司介入工作

一、熟悉、掌握项目 物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。

物业基本情况包括以下几个方面：

1、未来小区人口密度和数量。

2、建筑物的密度、层高、地下建筑状况。

3、附属建筑物的使用功能和建筑面积。

4、区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。

5、公建区域及面积。

6、小区出入口及区内道路。

7、公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、供水系统、电梯、通系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。

8、停车场(库)等的基本状况。

二、掌握项目工程进度

在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。

1、根据工程计划，调整工作计划；随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。

2、记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为物业公司的后期接管提供便利。

3、记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。

4、施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

三、掌握各配套专业的施工图纸

1、施工图纸；收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸;

2、机电设备及建材的资料；收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

四、掌握各配套专业的技术方案

1、通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。

2、根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。

五、掌握各系统设备的配置情况；各专业的技术、方案论证，工程相关建议；各专业的技术参数分析、设计方案论证；对各专业提出技术建议；对各系统提出管理建议

1、改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处，对设计中忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

2、改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向开发单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

3、优化施工质量的建议；关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。

4、对重要设施设备的选型、采购合同中的维保条件提供建议。

六、工程质量跟踪

1、参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向开发、相关部门反映，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量；注意的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号（是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工；

2、熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

七、物业管理用房的装修监督及验收;参与物业用房的规划、装修方案制定 物业管理用房是开发单位委托设计单位进行规划设计的，物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核，避免以后给物业管理工作带来困难。物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核。

1、提供良好的办公环境：

（1）、以方便业主为目的，物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当。（2）、以方便业主为目的设计物业办公的流程模式，并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核，看其是否符合办公流程的要求。（3）、办公用房间数量和面积是否够用。

（4）、库房及工作间的面积是否够用，并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处，这对日后的工作和管理十分有利。

（5）、认真审核建筑平面图，对哪些地方需要改变门的位置、哪些地方需要打隔断并重新开门、哪些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划，否则等施工完毕就无法进行改造了。

（6）、如有需要应考虑外聘方办公用房、工作用房、库房的需求。外聘方是指电梯维修保养公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等。

（7）、由于物业办公用房多被安排在地下，所以要尽可能争取良好的采光和通风条件。

2、提供良好的休息环境

员工的生活环境同办公环境一样，都是物业公司对环境管理的重要组成部分。物业公司对办公环境提出要求，是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求，是为了给员工提供良好的休息条件。二者的目的都是提高员工的身心健康，提高工作效率。

八、负责物业用房配套设施的方案确定（上下水、照明、动力电、采暖空调、通风、卫生间等）；物业用房的装修监督验收

九、人员招聘;制定人员架构;做好人员招聘计划;制订人员招聘标准;

（一）、合理选择配备现场介入人员

现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程人员的选择招聘应掌握以下标准：

1、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等）的人员；

2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员；

3、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全；

4、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

（二）、按照计划做好招聘工作

十、工程档案

1、安装完毕的设备，建立设备台帐；

2、建立初步设备台帐；随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。

十一、资料的接收整理、归档；各系统试运行资料的收集、整理、归档；

（一）、消防设备系统施工图纸；

1、消防系统施工图纸

2、消防烟感系统技术说明施工图纸

3、消防栓系统施工图纸

4、消防弱电施工图纸

5、消防监控设备说明及施工图纸

6、维修及操作说明

（二）、给排水系统施工图纸

1、给排水管道施工图纸

2、给排水设备技术说明，位置及施工图纸

3、隔油井及化粪池位置及施工图纸

4、雨水管施工图纸

5、维修及操作说明

（三）、配电系统施工图纸

1、高低压配电系统设备施工图纸

2、高低压设备型号，供应商名称及技术说明

3、后备发电机技术说明供货商名称及系统设备施工图纸

4、给排水配电图纸

5、消防设备配电施工图纸

6、维修及操作说明

（四）、停车管理系统

1、收费设备说明及施工图纸

2、配电要求及管线走向位置施工图纸

3、维修及操作说明

（五）、电梯系统

1、电梯技术，供货商名称

2、电梯机房设备施工图纸

3、维修及操作说明

（六）、土建

1、结构图纸

2、布置

3、建材用料

4、立面

5、质检报告

6、维修及操作说明

7、机电维修口布置图纸

8、所辖物业设备保养及供货商名单

（七）、小区市政管道设备

1、变压器位置及设计图纸

2、小区低压配电管总图纸（从变压器至小区各楼栋）

3、小区内照明及动力图纸

4、小区内防雷接地

5、有线电视

6、图纸小区燃气管道布置

7、供电管道进入小区布置图纸

8、小区燃气管道用量设计及说明

9、燃气调压站或调压箱位置及设计图纸说明

10、小区市政供水及排水管道布置及说明

11、小区总化粪池设计及说明

12、小区中央消防及保安系统设计图纸

13、小区电话布线及设计施工图纸

（八）、工程遗留问的备案

（九）、工程备品、备件

1、制定好备品、备件采购计划、按照计划采购备品、备件

2、根据项目需要，协调建设单位保留一定数量备品、备件；(十)、工程维修工具

1、制定好工具采购计划、按照计划采购工具；(十一)、工程合同

1、工程维修、保养合同的起草主要设备维保合同等(十二)、协助施工单位调试各系统，并做好记录

1、配合开发单位做好前期单项工程调试验收辅助工作。物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。

(十三)、监督完成自来水系统清洗、保养工作