第一篇:一房二卖法律后果
.一房二卖的法律后果
一房二卖在现实生活中已比较常见。所谓一房二卖是指出卖人将所有的房屋先后与两人或多人签订房屋买卖合同,约定将同一房屋卖给多人。此种情况下,先签订合同的买受人在无法取得房屋时如何维护自身权益?司法实践中,视情况不同处理方式也不同(注:以下将房屋出卖者称为出卖人,先与出卖人签订合同的称买受人,后签订合同的称第三人):
1、第三人先于买受人办理了产权变更登记且为善意。此情况下,两个购房合同均已成立,如第三人出于善意购得且取得房屋所有权,则享有物权请求权可以对抗任何第三人。买受人因未办理产权登记只能依合同享有债权请求权,他可以要求出卖人承担违约责任及损害赔偿责任,但无法主张第三人返还房屋并承担侵权责任。
2、第三人先于买受人办理了产权变更登记且为恶意。此情况下,出卖人与第三人恶意串通,故意侵害买受人的债权,则二者应负共同侵害债权的责任,并认定出卖人与第三人签订的买卖合同无效。
3、两次买卖均未办理产权变更登记的且均为善意。此情况下,买受人和第三人均未取得房屋所有权,都只能通过债权方法即依据我们签订购房合同的约定保护自己权益,买受人可要求出卖人继续履行合同或返还房款并赔偿,第三人在买受人要求继续履行合同的情况下可要求出卖人返还房款并承担违约责任。
4、两次买卖均未办理产权变更登记的且第三人为恶意。此情况下,第三人与出卖人恶意串通签订的合同侵害买受人利益,应认定第三人与出卖人签订的合同为无效。
出卖人恶意违约应承担法律责任的依据:
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同,返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
根据上述规定,买方可要求卖方承担的赔偿责任包括两部分:
第一部分:赔偿实际损失:即赔偿现在购买此房的损失(假如原先为6万,现在为20万),即20万—6万=14万。
第二部分:惩罚性赔偿: 即除了第一部分实际损失外,买方还可要求卖方支付惩罚性赔偿,但最高金额不超过买方已付的购房款。
第二篇:法律如何看待一房二卖的问题
法律如何看待一房二卖的问题
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商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等,由于商品房交易行为比较复杂,最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》),专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。
第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
这种情形就属于老百姓讲的“一房二卖”了,但这种法律规定的“一房二卖”和今天案例中所讲的不太一样。首先:司法解释的“一房二卖”的出卖方必须是特定主体。《司法解释》第一条明确规定,解释中所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。因此在本文中所涉及的一房二卖的销售方为特定主体,即房地产开发商。也就是说,只有购买所谓“新房”、“一手房”才会适用此规定。
二、一房二卖中所涉及的买卖合同的效力
其次,必须是开发商存在“一房二卖”的情形。也就是说,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
再次,开发商要承担的法律后果就是:购房人可以解除合同,要求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
承德法助网 培训部2012-8-7
第三篇:诉前财产保全申请书 - 针对一房二卖
诉前财产保全申请书
申请人:XXX,男,1990年3月11日出生,汉族,住重庆市沙坪坝区XX路XX号附X号X-1,公民身份号码500xxxxxxxxxxxxxxxxx,电话xxxxxxxxxxx。
被申请人:XXX,女,1987年6月16日出生,汉族,住重庆市大足区XXX镇XX村X组,现住重庆市南岸区丹龙路16号6幢5层3号,公民身份号码500xxxxxxxxxxxxxxxxx。
申请事项:
一、查封被申请人名下位于重庆市南岸区XX路XX号XX幢X层X号的房屋;
二、本案保全申请费由被申请人承担。
事实与理由:
2017年11月28日,经XXXXXXXXXX有限公司南岸区东原亲亲里分公司(下称中介公司)撮合,被申请人与申请人签订了房屋买卖合同。合同约定被申请人向申请人出售位于南岸区南岸区XX路XX号XX幢X层X号的房屋房屋,申请人通过按揭贷款方式支付购房款;同时,该房屋原有按揭贷款尚未结清,需由申请人在过户前先支付首付款给被申请人用于结清原有贷款并注销抵押。合同签订当日,被申请人委托中介公司代收了定金5万元。同时,中介公司告知申请人需先备齐申请按揭贷款所需资料并联系银行走贷款审批流程。
嗣后,申请人按银行要求将贷款申请资料备齐后,按银行要求联系被申请人配合完成贷款申请手续(前往银行面签核实交易真实性、评估公司现场评估)。但中介公司告知,被申请人称自己资金困难暂时无法结清原有贷款,于是申请人表示愿与其商议帮忙支付不足部分资金的融资利息以解燃眉之急。此
后,申请人多次通过中介公司约请被申请人见面商议下一步合同履行事宜,但被申请人以感冒不舒服、睡眠不好等理由推辞并要求12月底其老公回家后再与申请人面议。
2017年12月30日,由于临近被申请人此前承诺的见面日期,但仍未收到中介公司与被申请人约好见面的消息,于是申请人一再要求与被申请人直接通话,但中介公司告知被申请人不愿将其电话号码告知申请人,其要求申请人再等等,但无法确定何时能商议进一步履行合同。为了准确了解被申请人关于见面时间和进一步履行合同等问题的真实想法,申请人再三强烈要求中介公司提供被申请人联系方式,被申请人终于同意通过微信群的方式与申请人直接交流。被申请人在微信群中告知“不好意思,我老公把房子卖了”,明确拒绝继续履行与申请人签订的房屋买卖合同。
由于被申请人在签订合同后恶意拖延时间,不及时与申请人协商履行合同的具体进度,甚至出尔反尔地告知房屋已另售他人,这导致申请人被迫将婚期推迟,并且面临因无法取得上述房屋所有权而不得不花费额外的时间、精力和高昂许多的金钱成本才能另购房屋的巨大风险。
目前,上述房屋随时可能被转移登记至
第四篇:一房多卖合同效力
一房多卖合同效力一、一房二卖产生的后果:
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条 具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
二、商品房买卖合同网签、备案效力
网签与备案效力不同,网签只代表合同签订完毕,只具有公示效力,属于行政管理,不产生物权变动效力;
备案即“预告登记”《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。
《房屋登记办法》第六十八条 预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。
第五篇:如何认定“一房二卖”中两个合同的效力
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如何认定“一房二卖”中两个合同的效力 【案情】
唐某(男)与刘某(女)是夫妻,二人不在同一个县城上班。婚后,夫妻二人共同购买了一套三居室的房屋,并且在房管局办理了房屋登记。由于房屋不在夫妻俩工作的县城,夫妻俩都有将此房屋出售之意。刘某私自与同事张某达成协议,以30万元将该房卖给张某,双方签订了买卖协议,但未办理过户登记手续。在另一个县上班的唐某因不知此房已出售于张某,又私自与其朋友廖某达成协议,将房屋卖与廖某,价额32万元,并且快速办理房屋过户登记手续。后来,因张某要求刘某交付房屋,与唐某、刘某发生纠纷,诉至法院。
【分歧】
上述签订的两个房屋买卖合同,哪个有效?廖某与张某谁能取得房屋所有权?存在如下三种不同意见。
第一种意见认为,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同
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第二种意见认为,房屋属不动产,根据民法原理,可以适用善意取得制度,尽管二次卖房行为均无效,但廖某已付了房款,进行了房产登记。所以,虽然买卖行为是无效的,但第三人善意有偿取得该项财产的,应当维护其利益,故廖某应为该房屋的合法财产所有人。
第三种意见认为,二次买卖房屋合同均有效,不动产所有权变动以登记为公示方式,房屋所有权已办理过户登记于廖某名下,故其所有权应由廖某享有,刘某只能向张某承担违约责任,赔偿其损失。
【评析】
笔者赞同第三种意见,理由如下所述:
第一,《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”意思是说,设立、变更、转让和消灭不动产物权,只
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第二,我国《婚姻法》规定对夫妻共同所有的财产,夫或妻有平等的处理权。《婚姻法》解释(一)第十七条第(二)项规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”本案中,张某和廖某均有理由相信卖房是唐某刘某夫妻共同意思,故共有人的对方不可对抗买受者,所以二次买卖房屋合同均有效。
第三,登记对不动产物权的效力和对合同效力的影响是不同的,也就是说不动产登记并不必然影响合同的效力。我国《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”意思是没有办理不动产物权登记的,不发生物权效力,但却不影响合同效力,合同的效力应依据《合法律咨询s.yingle.com
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不是亲生父母,就可以不尽赡养义务么 http://s.yingle.com/qdb/913676.html
公司正式成立前就加入,只口头约定了试用期,法律关系怎么算 http://s.yingle.com/qdb/913675.html
爷爷奶奶们的“探望权”
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追索三费不再适用诉讼时效
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退休后能领多少养老金?单位没缴社会保险怎么办? http://s.yingle.com/qdb/913670.html
浅谈“网络造谣”现象 http://s.yingle.com/qdb/913665.html
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赢了网s.yingle.com 注意,以个人原因辞职不能领取失业金!详解失业保险待遇 http://s.yingle.com/qdb/913664.html
老赖:“我有房,但我就是不还钱”——债务人唯一住房可以执行么 http://s.yingle.com/qdb/913663.html
在工伤认定中,举证责任全都得劳动者自己承担吗 http://s.yingle.com/qdb/913654.html
参加单位组织的聚餐发生意外事故,算不算工伤 http://s.yingle.com/qdb/913653.html
只是对骂,又没动手,他死了跟我有什么关系 http://s.yingle.com/qdb/502109.html
那些闹伴娘的,别拿法律不当回事 http://s.yingle.com/qdb/913640.html
员工对调岗决定不满,怒删客户资料,结果法院这么判 http://s.yingle.com/qdb/913639.html
买家付了款但没有购房资格,卖家能不能解除合同 http://s.yingle.com/qdb/913638.html
劳动合同约定“因劳动者过失造成的工伤责任自负”,合法吗 http://s.yingle.com/qdb/913637.html
婚没结成,钱也没了,咋整
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因为串岗受伤,就不属于工伤了么? http://s.yingle.com/qdb/913635.html
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赢了网s.yingle.com 员工欠债不还,单位能否以此为由将其解雇? http://s.yingle.com/qdb/913634.html
坐牢就能抵债?别太天真了„„
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不能胜任工作会被辞退,那怎样才算“不能胜任工作”呢 http://s.yingle.com/qdb/913632.html
约定离婚时一方“净身出户”,就真得“净身”吗 http://s.yingle.com/qdb/913631.html
辞职竟被判赔单位160多万元!这种情况下就别轻易辞职了 http://s.yingle.com/qdb/913630.html
书面约定了做流产手术,女方后悔,男方是否仍有义务抚养孩子 http://s.yingle.com/qdb/913629.html
先培训再上岗,培训期间存不存在劳动关系 http://s.yingle.com/qdb/913628.html
登记在未成年子女名下的房产,算谁的? http://s.yingle.com/qdb/913627.html
离婚时能约定债务归属吗
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赢了网s.yingle.com 单位能否规定禁止员工在外兼职
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长期分居会导致自动离婚吗?
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上下班途中无辜遭遇交通事故,能否主张双份赔偿 http://s.yingle.com/qdb/502443.html
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钱要回来了,人却进去了
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我是“新人”,我也要休年假
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一房二卖,房子应该归谁所有? http://s.yingle.com/qdb/502125.html
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赢了网s.yingle.com 配偶出轨,原配能不能起诉第三者 http://s.yingle.com/qdb/502126.html
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车在小区被盗,能让物业赔偿吗
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