税务总局改进房地产开发企业成本对象报备管理方式

第一篇：税务总局改进房地产开发企业成本对象报备管理方式

税务总局改进房地产开发企业成本对象报备管理方式

发布日期：2014年06月18日来源：国家税务总局办公厅

6月16日，税务总局发布房地产开发企业成本对象管理问题的公告，取消房地产成本对象事先备案制度，改事先备案为事后报告，做好后续管理衔接，防止企业混淆成本对象导致税收流失。

据税务总局所得税司有关负责人介绍，房地产开发企业成本对象是指房地产开发、建造过程中各项费用的承担项目，比如房地产开发项目中既有写字楼、公寓，又有商品户、门面房，其土地、建安、配套设施、各项费用所占比例不同，实现利润差异较大，计税成本对象划分直接影响企业所得税征管。2009年税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，规定企业在开工之前须合理确定成本对象报税务机关备案，以强化税收监控。今年1月，为减少审批项目，减轻企业负担，提高行政效能，国务院取消了这项事先备案事项。

事先备案制度取消了，后续管理要跟上。公告明确房地产开发企业须依据确定计税成本对象的可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分六条原则，确定已完工开发产品的成本对象，建立健全成本对象管理制度，合理区分完工、在建、未建成本对象，收集、整理、保存证据材料备查。在开发产品完工当年申报年度企业所得税时专项报送税务机关，并不得随意调整或混淆成本对象，确需调整的须出具专项报告。

公告要求税务机关对房地产开发企业报送资料不完整不规范的，及时通知企业补齐、修正，成本对象确定不合理的，要求合理调整，确定情况异常较大的，开展专项检查，不出具或不如实出具专项报告的，按有关规定处理。税务机关在加强后续管理过程中，不得以任何理由擅自变更、设定管理方式变相审批，既要把国务院的政策措施落实到位，又要防止出现税收管理漏洞。

第二篇：中国冶金企业项目管理方式的改进

中国冶金企业项目管理方式的改进

【摘要】随着经济的发展，科学的进步，我国冶金企业工程项目管理中存在着诸多问题，企业必须加强管理力度以及想出创新办法来克制诸多问题的出现。[1]冶金企业要想在激烈的竞争中生存发展必须认识到项目管理的重要性，但是，传统的冶金企业项目管理模式和管理理念已经无法满足当前企业的发展需求，先进有效的项目管理是企业降低经营成本、提高质量和服务水平，保持竞争优势的必备武器。[2]冶金企业必须创新建设项目管理理念，丰富管理手段，结合实际情况合理制定管理方案，提高管理水平，对项目管理方式不断改进以推动冶金企业更好更快发展。[3]本文着重介绍了笔者对我国冶金企业项目管理方式的理解，冶金企业项目管理的现状、发展趋势以及改进方法等方面，探讨我国冶金企业项目管理方式的改进。【关键词】中国冶金企业；项目管理；管理方式；改进.1.引言

冶金工程是国民经济发展的重要根基,在冶金工程项目开展的过程中,传统的管理方式凸显了非常严重的弊端,传统的管理方式不仅无法提升冶金企业的生产效率,同时还在一定程度上制约着冶金企业的生产质量。在冶金企业中,运用项目管理的方式,在规范化的时间、质量、范围、成本等约定条件下完成生产任务,有助于提升冶金企业的整体生产质量。[4] 2.项目和项目管理的概念及改进意义

2.1项目的概念

“项目”的提法由来已久,建筑业及军事领域最早运用项目管理的工具和方法。项目的定义有多种,但都是围绕着项目的基本概念而归纳的。ISO10006 中规定项目为“ 具有独特的过程, 有开始和结束时间,由一系列相互协调和受控的活动组成。过程的实施是为了达到规定的目标,包括满足时间、费用和资源的约束性条件。”美国项目管理协会PMI在PMBOOK(2000版)给出的定义为“ 项目是为了完成某一独特的产品或服务而作的一次性努力。”德国国家标准DIN69901定义项目为“ 项目是指总体上条例下列条件的具有唯一性的任务。(具有预定目标, 具体的时间、财务人力和其它限制条件, 具有专门的组织)。”[5] 2.2项目管理

什么是“项目管理”?它是管理学的一个分支学科，就是将知识、技能、工具与技术应用于项目活动，使项目能够在有限资源限定条件下，实现或超过设定的需求和期望的过程。[6]项目管理在20世纪中期第二次世界大战中的成功应用而受到重视,并在民用项目的广泛应用过程中迅速发展起来。[7]项目管理也就是为了实现项目目标,而进行的一系列的组织、筹划、激励、沟通、检查、控制活动。项目管理是通过一个组织来实施的,常使用目标管理的方法,项目管理所涵盖的知识范围很广泛,几乎包括了管理学的所有知识,美国项目管理协会提出的项目管理知识体系包括:范围管理、成本管理、时间管理、质量管理、采购管理、风险管理、人力资源管理、沟通管理、综合计划管理。对科研项目而言，还应突出强调创新管理、知识管理、不确定性和风险管理三方面内容。[8]比较常用的项目管理工具:如“网络计划技术、资源平衡技术、净值法进度成本分析、WBS工作结构分析、责任分配矩阵等。”项目管理工作的应用,令项目管理具有很强的整合能力和计划能力。专业化的项目管理工作,可使项目整体效率提高。对外部资源的利用和管理正是项目管理的一项基础能力。[9]项目管理强调的是团队的协同合作。[10] 2.3项目管理方式的改进意义

随着我国改革的不断深化，经济快速较快增长，大规模项目建设的步伐也在随之加快，与此同时，项目管理在项目建设中的作用正在越来越突显，也越来越受到重视和推广。传统的松散式的项目管理方式已不能满足激烈的市场竞争和复杂多变环境要求，必须应用科学的、专业化的、国际化的项目管理理论来指导工程项目的实践，才能保证项目的成功。[11] 当前在相当一部分冶金企业中各职能部门职责和权力相对独立，实行单线纵向管理，横向管理界线模糊，缺乏有力的组织来进行协调。对于一个项目，各职能部门很难保持高度一致，而且职能部门之间易冲突，难以协调，最终职能式的管理使企业整个系统对项目的质量、成本、进度难以做出快速反应，导致企业资源冲突，成本增加，企业很难做细、做精、做强。因此，人们也认识到，对于一个项目，采用常规的运行管理方法往往难以奏效，企业有必要引入先进的企业管理方法，以科学的项目管理办法组建项目化运

中国冶金企业项目管理方式的改进

作体系，才能推动企业向前发展，从而使企业不断适应多变的市场环境。[12] 3.浅析中国冶金企业项目管理中存在的挑战

冶金企业的日常运作是由大大小小的项目组成的，如：要扩大或调整企业的生产规模，需要成功实施基建工程项目或技术改造项目；要实施产品领先策略、推出新产品，需要成功实施各产品开发项目；要发起一系列的市场攻势，需要成功实施一系列市场活动项目；要保证一项战略投资的成效，需要成功实施这一投资项目；要调整企业的业务流程，有赖于业务流程再造项目的成功实施；要招聘一批新员工，有赖于人才招聘项目的成功实施；要改革现行的薪酬制度，有赖于薪酬改革项目的成功实施；要保证一次大型会议或培训的效果，需要成功策划、组织、现场实施一次会议或培训项目；可以看到，除了研发项目、工程项目等平常被看作“项目”的事情外，在冶金企业中市场、业务管理及日常行政、信息化建设等方面的事情实际上也是“项目”，也应该进行很好的计划、执行、控制，保证最终的成功。[13]然而传统的项目管理因为欠缺部门间的协调沟通，数据和文档管理困难，业务流程缺乏连贯性和合理性，已不能适应现代化大型工程项目管理的要求。[14] 我国加入WTO后,国内钢铁市场发生了深刻的变化,不少国有钢铁企业完成了第一轮的结构调整,竞争实力迅速增强,而且许多民营企业加入钢铁行业,依靠灵活的机制,后来居上,使全国钢、钢材产量连年攀升。[15]随着中国钢铁产能的日益扩大，钢铁业已步入“微利时代”，如何在被动经营形势下实现转型升级，取得发展、求得生存，是摆在每个钢铁企业面前的现实问题。下一步钢铁企业的竞争必然是技术的竞争，近几年，国内钢铁企业在加大科研投入、加强科技项目管理方面均有不同程度的进展。[16] 随着国际冶金行业竞争的日益加剧，原材料和运输费用的迅速膨胀，冶金企业必须通过加强信息化管理以达到降本增效的目的。[17]钢铁工业是国民经济的重要基础产业,是国家经济水平和综合国力的重要标志。随着国民经济的快速发展,国内钢铁行业也得到了迅猛发展。由于国家对冶金行业宏观调控的日益加剧,迅速扩大生产规模似乎成了各冶金企业赖以生存和发展的基础,国内各冶金企业或强强联合,或大规模新建大高炉、大转炉和配套的轧材项目,以避免被日益增高的门槛和残酷的市场竞争所淘汰。[18]根据国家统计局最新统计数据,2013年中国钢材产量首次突破10亿吨,其钢产量首超世界一半,中国钢铁工业取得了巨大成就。在今后相当长的一段时间内,我国钢铁产业将主要在淘汰落后产能、产业集中度提高、产业布局优化、关键设备和工艺的技术进步、绿色环保等方面开展相关工作,大规模冶金建设项目会急剧减少已是客观现实。[19] 为提高产品档次，提高综合竞争力以适应市场经济飞速发展的要求，自20世纪9O年代起，国内各大冶金钢铁企业不断引进国外新技术和新工艺，加大技术改造力度、加快生产设备的更新和换代。最初是整条生产线全面引进，效果好但投资成本很高。随着冶金设备制造业能力的不断提高，冶金企业愈来愈多地采取了引进国外技术、国内制造的方式，来降低制造成本。国外技术+国内制造已成为冶金设备的主要合作制造模式。[20] 然而从目前的执行角度来看，在项目管理上仍存在着一定的问题。如企业和项目两层关系不清；[21]管理层次多，职责不够明确，使工作效率受到影响；进度、质量和成本三大控制的职能分离等。[22]绝大多数钢铁企业的早期想法是让工程设计公司和项目执行人员对拟建钢铁厂进行工程设计和建造，而业主的项目管理团队则全面负责本项目的实施。一旦项目竣工，项目团队即转变为运行团队对钢铁厂进行运营和维护。这种方式产生的主要问题是，由于项目人员的经验有限，要对项目进行不断的学习，这就需要有较长的培养期；并且在项目逐步开展的过程中，往往会碰到一些始料未及的问题，这就往往会造成项目的一些重要特征缺失(持续监督的执行，管理团队的动态表现、沟通管理、风险管理、对相关知识的保留策略)；组织机构将项目本身与公司战略计划相联系，导致项目进度被延误。[23]如果能够对此类工程中的项目管理进一步发展和完善，从容应对新的挑战，将会驱动钢铁企业运作效率的持续提高，降低新项目成本，最终确保项目目标按时保质地达成。[24] 4.对冶金工程中项目管理的理解

中国冶金企业项目管理方式的改进

4.1冶金工程项目的特点

冶金工程项目的造价比较高，融资方式较多，涉及到的人员、工艺、设备也比较多，关联到很多方面的利益，同时也比较依赖于环境，对环境的影响是比较大的，因此冶金工程建设同其它项目相比，具有很强的复杂性。冶金工程项目建设的过程中，同外部因素是息息相关的，受到外部因素的影响很大，例如天气、价格、社会关系等，这些因素都会影响到冶金工程的开展；同项目有关的利益者，例如业主、供应商等，变数较大，因此冶金工程建设的不确定性程度较高。[25] 4.2冶金工程项目管理的特点

对于项目管理可以归属于组织管理资源，项目是在限定众多要求（范围、质量、时间和成本等）中实现的，项目并非是永久的单次使用，其成品或者相关服务具有增值的作用，是在变化的，其有着不同的特色，对于冶金工程中的项目管理，其作用是巨大的，与此同时会得到进一步的发展。对于现如今冶金工程中的项目管理，其分化是详细的，将其分成众多细小的任务，通过对实际问题的分析以此来完成每一个细小的任务。项目管理会由不同的活动一起组成。对于项目的质量，则是取决于范围、时间和成本，只有三者共同的完善，冶金工程中的项目管理才会具有高质量。[26] 中国冶金工程行业在管理和工程项目运作模式上经历了一个深刻的变革过程，从设计、施工、建设三方相互独立，设计单位代表国家执行项目设计标准到部分设计单位转制成工程技术公司，追求企业价值的最大化，实现了从E到EP、EPC商业模式的创新。[27]目前，工程项目管理已不限于实施过程，而是扩展到从立项到交付使用维护全过程，工程项目实施也由施工承包发展到项目管理、工程总承包等多种形式。工程总承包是采用国际通用的工程建设管理模式。我国冶金行业工程公司要想参与国际工程建设市场竞争，就必须在做好国内总承包项目的基础上，找到提高总承包工程公司国际竞争力的途径，并在尽可能短的时间里全面提升行业整体竞争实力和企业国际竞争力。[28] 项目建设的成败决定着企业未来战略目标的实现，从高达上千亿的国家高铁项目，小到几千万的固定资产投资项目，都存在项目投资控制困难、工期紧张、安全质量不容乐观、达标难度大等共性问题。许多冶金企业的固定资产投资项目这几年来也存在这些问题，在实际操作中超投资、超工期及指标不理想的事项也时有发生。[29] 冶金建设工程一般是由多个具有独立功能单元或项目集合而成的项目集，这些单元项目以协调支持的方式获得项目集的总体功能，实现项目的整体效益，如高炉工程由原料、自动控制、能源介质等单元集成。[30]长期以来，大型冶金工业项目的建设管理一直困惑着各大钢铁企业。冶金工业是最重要的基础工业，冶金建设项目以投资额大、施工周期长、项目独立性强、对生产影响大为特点，从而导致了项目建设难度加大，工程造价、工程质量控制难度大，故不同于一般民用项目。[31]为此研究此类项目合理的管理模式，对控制建设项目投资、安排紧凑合理工期、提高质量管理水平、产品尽快占领市场是非常有重要意义的。[32]随着冶金企业对工程项目管理的管控能力不断提高，对工程建设的范围、投资、进度管理的精细化程度也在逐步提高，亟需将现代项目管理理论与信息技术结合起来，充分发挥信息技术高效、快捷、资源共享的优势，[33]对建设中产生的大量工程数据进行处理、统计、分析和评价，以便了解工程情况、掌握工程进度，形成一个涵盖项目各相关方的工程项目管理系统。[34] 4.3冶金工程项目管理的发展趋势

4.3.1项目管理国际化

项目管理国际化不仅在中国而且在全球越来越明显，这主要是由于国际合作项目越来越多。现在不仅是一些大型项目，连一些中小型项目要素都呈国际化趋势。尤其是加入WTO后，我国的行业壁垒下降，国内市场国际化，国内外市场全面融合。从工程项目管理角度看，这意味着工程建设管理模式、工程项目咨询、工程项目融资、工程招标、合同管理等均要求国际化和国际惯例接轨。[35] 4.3.2项目管理的信息化

随着中国加入WTO，大量外资项目引进以及经济持续高速发展，中国工程项目在冶金工程方面的规模和数量急剧增长。这一切都需要现代信息技术的帮助才能满足工程项目管理快速发展的要求。同时信息技术已经在企业经营管理中得到了普遍的应用，这给项目管理带来很多新的特点，在信息高速膨胀的今天，中国冶金企业项目管理方式的改进

项目管理越来越依赖于信息手段，其竞争从某种意义上讲已成为信息战。在工程建设项目管理中引入现代信息技术是促进工程建设项目管理现代化、科学化的重要内容。种种迹象表明，2l世纪的项目管理将更多的依靠电脑技术和网络技术，新世纪的项目管理必将成为信息化管理。[36] 4.3.3项目管理的范畴得到扩充

纵观项日管理近年来的发展过程，一个显著突出的变化是项目管理包括的知识内容大大增加了，如增加了项目管理知识体系中的范围管理、质量管理、风险管理和沟通管理等内容；项目管理概念也拓宽了，如提出了基于项目的管理，客户驱动型项目的管理(CDPM)等不同类别的项目管理；项目管理的应用层面已不再是传统的建筑和工程建设部门．而是拓宽普及到了各行业的各个领域。[37] 5.冶金企业项目管理方式的改进

针对我国冶金企业项目管理中存在的问题，应该从以下几个方面入手，尽快提高我国的冶金企业项目管理水平。

5.1真正落实贯彻有关法律制度

我国政府为使项目更好的得到控制，在很多方面都制定了严格、科学的程序和法律制度，如在项目的概念阶段，对项目实施阶段为了更好地控制项目，建立了外围的法律监控环境。但是，在实际项目执行过程中，往往有很多人对其视而不见，在很多项目中的项目经理也常常只是将合理规范的项目管理方式当成摆设，工程的招标大多也只是走一个过场，项目资本金常常不能到位等现象屡见不鲜。我国不乏有关项目管理的可行制度，但是，如果不真正落实的话，我国的冶金企业项目管理水平要想提高那就很难了，而“项目管理”也只能是一句口号了。[38] 5.2继续建立和健全与项目管理的有关法律和规章制度

目前我国市场经济秩序仍不完善，冶金项目管理尚不完全规范，“有法不依,执法不严”的现象时有发生。为此，必须贯彻国家有关的方针政策，建立和健全各类市场管理的法律, 法规和制度，[39]完善法律法规，适时修订国家、行业标准刻不容缓。还应针对当前工程管理中存在的典型问题，出台新的法律法规，并强制推行专业的工程项目管理，对管理范围进行硬性规定，加大对工程项目管理企业职业化和专业化的控制和考核力度。同时，严格管理，坚决杜绝有法不依、执法不严、违法不究的现象，积极营造良好的建设工程管理环境。各工程项目管理企业也要完善各种规章制度和操作规程，尽量弱化对个人能力的依赖，强调组织与程序，减少人为误差。[40] 5.3冶金企业项目管理必须与国际惯例接轨

要解决我国冶金项目管理领域所面临的问题, 首先要从思想观念上下手, 思想不解放, 观念不更新, 其他的问题永远都解决不好。[41]项目管理要走出国门，参与国际竞争，开拓国际市场就必须全面与国际惯例接轨。主要从合同管理、工程管理、质量管理、安全管理、报价管理等方面向国际惯例靠拢。对于项目管理国际上有一套全面完备的法规。面对变幻莫测的国际竞争市场，我们只有懂得并真正吃透国际惯例、法规、标准等，才有可能按国际惯例进人国际市场，同时受到国际法律的保护。[42] 5.4扩展项目管理工作的范围

冶金项目管理的范围不仅包括项目的实施阶段，还包括项目的前期策划以及项目的物业管理阶段。而目前国内的项目管理公司还有很多只是针对某一方面进行工作，因此，为了积极发展国内的项目管理，增强项目管理公司的竞争能力，必须针对不同公司的实际，逐步将项目管理的范围扩大到项目全寿命周期。只有这样才能增强公司的竞争力与抗风险能力。[43] 5.5构建企业项目综合管理部门

冶金项目管理与一般的管理工作不同,它对技术具有较强的要求,而且必须要与社会化大生产相适应,项目管理只有实现标准化和规范化,才能真正实现其应有的作用。[44]项目综合管理部门作为企业项目的管理中枢，可以有效的起到资源调配、项目发展协助、技术支持等帮助。目前我国中大型冶金企业中往往存在多个项目，几个甚至十几个几十个，有些巨型上市公司甚至高达几百个项目，这些项目相互之间有时需要竞争有时需要配合，一个企业的资源往往是有限的，尤其是分配到项目方面更是有限的，如何将有限

中国冶金企业项目管理方式的改进 的资源更合理的使用是项目综合管理部门的工作。在工作中项目综合管理部门，可以对相关项目进行统筹、资源分配、以及行政管理支持、技术支持等。[45]

5.6强化项目的风险管理

风险无处不在无时不有，对于那些投资时间长、资金投入大的冶金项目来说, 风险管理更加重要。必须完善财税法规, 减少政策风险;加强财务监管, 减少财务风险;建立必要的风险预警系统, 对风险进行早期的预测, 建立项目保险制度, 降低业主的风险;协调业主、承包商、咨询公司的关系, 分散风险。[46] 5.7实现项目管理手段的现代化、信息化

现代化的冶金工程项目管理是一个大的系统，各系统之间具有强关联性，管理业务又十分复杂，有大量的数据计算，有各种复杂关系的处理，需要使用和存储大量信息。面对如此宏大的信息流，传统的管理模式、管理方法显然己无能为力了，我们必须寻找现代化的管理手段。于是计算机的引入就给我们的工作带来了很大的方便。工程项目管理使用TQM方法、网络计划方法和核算方法，要运用计算机就要进行两项建设：一是计算机硬件和软件的建设(以软件建设为重)：二是人的文化素质建设，两者缺一不可。21世纪是知识经济时代，项目管理的信息化是一种必然趋势。管理信息化能够大大提高项目管理企业收集、传递与处理信息的能力，增强制度的约束性和项目管理的透明度。[47]必须集中力量，大力开发工程项目管理系统软件，做到资源共享、操作简便、速度快、可优化、效果好。充分发挥现代化管理手段，既是向国际接轨的需要，也是工程建设管理的需要。[48] 5.8开辟多种途径，提高项目管理水平

冶金企业项目管理水平落后问题不是短时间就能改变的，但我们可从以下方面来做一些推进工作。首先，应抓好人才培养工作，将项目管理作为一门专业，建议在高校广泛设立工程管理专业，加强工程管理基础知识的学习；业界人士积极参与推动项目管理的各种学术活动，包括各种项目管理技术专题的研修班、培训班、研讨会、经验交流会、技术专题年会等，使项目管理学术活动活跃起来，通过高校教育、职业培训和工程实践相结合的方式培养和造就一大批高素质、高水平的项目管理专业人才。其次，应组织抓好先进项目管理技术的研发工作，充分发挥行业协会、高等院校等机构的作用，组织相关专家、鼓励支持业内人士研发国际先进水平的项目管理技术和管理软件。同时，我们要组织国内项目管理企业大力引进并推广采用先进的项目管理技术，规定大型项目都要采用主要的项目管理技术和适用的项目管理软件进行管理等。[49] 6.结语

总体来说冶金工程项目管理是一项技术性、专业性很强的工作。[50]冶金项目管理者对项目建设质量、安全、进度、成本、文明施工等都要纳入正规化、标准化管理，这样才能使工程项目各项工作有条不紊地顺利进行。[51]在看到我国冶金企业项目管理水平多年来进步的同时，也要看到我们与国际水平尚存差距，只有不断加深改革，学习先进经验，提高管理水平，真正做到与国际接轨，我国的冶金企业才能增强自身的竞争力，从容应对外国冶金企业的冲击，并力争在国际冶金市场上占领更大份额。

我国冶金工程项目管理的研究和推广起步较晚，体制还不够完善,对先进项目管理理念的认识和理解还存在一些问题，人们应该正确认识和对待这种现状, 转变思想，更新观念，结合国际惯例，积极研究我国工程项目管理的特点，加快自身的健康发展，从而加速实现我国在工程项目管理领域的跨越式发展。

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第三篇：浅论房地产企业成本控制的现状及改进措施修改后

浅论房地产企业成本控制的现状及改进措施

摘要:目前的房地产行业竞争越来越激烈，成本控制也越来越重要；房地产企业通过成本控制来降低企业成本，提高自身市场竞争力，实现企业的经济效益最大化。综合分析，当前的房地产企业在成本控制方面也还存在着一些问题，对此需要提出相应的改进措施，进而促进房地产企业更好的发展。

关键词：房地产；成本控制；措施

一、引言：房地产企业成本控制的必要性

国家统计局资料显示，2012年房地产业投资额为71803.79亿元，同比增长16．19％，2013年房地产企业投资额为86013亿元，同比增长19．8％。可见近两年的房地产业投资额呈现出逐年递增的趋势。然而，尽管房地产市场近几年在稳步发展，但是我国房地产市场的竞争仍然是非常激烈，据统计，截止到2013年末，中国房地产开发商数量已经达到9万多个，如何在数量如此庞大的房地产竞争者中去生存和发展，成为众多房地产企业的首要难题，这其中尤其是中小房地产商。房地产企业对于资金有着很强的依赖，整个房地产开发的过程都离不开资金的运用，需要耗费大量的资金用于土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本六大方面。成本控制相对也是十分复杂，房地产开发企业要正确思考当前的成本控制现状和困境，如何更好的进行成本控制，做到在保证房地产质量的前提下企业降低成本。因此房地产企业要对成本控制应引起足够重视，加强对开发成本的控制力度，采取必要的措施去优化房地产开发过程中的费用支出，实现经济效益最大化。

二、房地产企业成本控制存在的问题

（一）成本管理意识不强

一些房地产企业的成本管理意识还只是停留在财务核算的基本层面上，公司在经营决策的时候往往只考虑到总投资额、建设的周期、商品房开发和销售、公司的经济效益等，却对商品房开发成本关注的很少，这就会造成实际的建设成本不真实。成本控制具有很强的综合性的特点，需要综合能力强，具有相关技术能力的管理人员和技术人员。目前很多房地产企业的设计技术人员缺乏预算知识，存在不熟悉建筑材料的价格预算，不具备将技术和预算有机结合起来的多方面素质。这就使得这些技术设计人员缺乏成本控制的意识和能力。此外，房地产企业的成本控制意识不强这与房地产企业自身的发展情况有着密不可分的关系，我国近30年来房地产企业爆炸式增长，很多企业也获利颇丰，这其中既有一部分企业本身入行不久，自身尚未树立成本控制意识，另一方面多年来丰厚的获利也使得房地产企业没有成本控制意识的外在危机感。

（二）成本控制体系不规范

目前的房地产企业的成本控制体系还不规范，缺乏科学性和全面性。虽然目前很多的房地产企业都十分的重视成本控制，并且大多都已经设立了专门的成本控制部门，但缺少现代化的管理手段，公司内部还没有形成制度化、规范化和程序化的企业成本控制体系，可以说成本控制还停留在粗放管理阶段。这方面大型的房地产开发企业要做得好一点，但一些实力较弱的小型房地产开发企业显得尤为突出。其次是成本控制缺乏有效责任的考核机制。权责分明才会使人肩负起应付的责任，如果没有相应的责任考核机制，没有企业责任感，成本控制人员在进行成本控制时就容易随心所欲，会给公司带来很大的风险。我国的房地产企业发展起步较晚，目前大多数房地产企业还规模偏小，规范的现代化企业制度还尚未建立起来，机构设置方面还不健全，岗位分工也不明确，企业也没有做到按组织结构来划分责任。这些都给房地产企业的成本控制带来了困难。

（三）工程成本控制不合理

一些房地产企业不重视施工前期的成本控制，成本管理仅仅管理施工阶段，虽然工程签证和结算抓得较好，但却忽视了设计阶段的成本控制的作用。在实际操作中，一些房地产商不重视项目的可行性研究，做策划报告仅仅是为了筹资需要，企图通过包装和策划来达目的，策划报告的可操作性大大减弱，无法实现“指导投资决策”的要求。在具体工程施工过程中，一些房地产企业对成本控制缺乏合理安排，在招标采购工程材料以及确定施工队伍方面缺乏合理安排，比如存在过分依赖绝对低价来选择中标单位，没有确定一批具有战略合作关系的供应商，进而在施工及材料的质量和价格方面控制力不强等问题。这些都使得在施工过程中缺乏合理的成本控制。

三、房地产企业成本控制的改进措施(一）提高成本管理意识

只有从意识上提高房地产企业的成本管理意识，才可能真正做到控制成本，实现收益更大化。房地产开发企业需要认识到房地产开发项具有生产周期长，工作内容多，活动复杂的特点，这就需要建立一个系统科学的成本预算、结算和监督的体系，要把成本控制落实到房地产开发的每一个工作环节中去。不要单纯认为成本控制仅仅只是老板和管理者的工作，要做到成本控制人人有责；有效的成本管理需要公司全体员工的积极参与，将成本控制实现到每一个细节。这样才能使得成本控制在房地产企业中实现最大价值。

（二）规范成本控制体系

要形成规范成本控制体系，首先应当提高成本管理人员的素质。在招聘时应当选择一些具有综合能力的复合型人才，在成本控制上起到关键性决定性作用。要注重人才的培养选拔，尤其是财务人员和预算人员，不断更新自己的知识能力，以应对市场风险的不确定性，做到准确预测，及时应对，达到最终的成本控制目的。在这方面很多房地产公司都十分重视，管理团队也越来越专业化。在有了专业的成本控制人员后，就需要制定一套规范的成本控制体系，涉及到项目的规划设计，招标，签约，施工，竣工结算，销售，物业管理等每一个环节。首先要形成明确的岗位责任体系，要把责任落实到具体的岗位，具体的人，即要有“责任范围，责任部门，责任评价体系，责任评价部门”来实现落实责任和监督责任，让成本控制形成体系，落到实处。

（三）控制工程成本

通常一个工程项目的开发成本大体可分为六大部分:土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本、财务成本。据行业报道，其中土地成本大约占总成本的30-35%，前期费用大约占总成本的2-3%，工程成本大约占总成本的50-55%，营销成本大约占总成本的2-6%，管理成本大约占总成本的2-3%，财务成本大约占总成本的6-8%。可见在这些成本分类中，施工成本所占比例最高，也是最复杂的成本项，控制好施工成本对于最好整个成本控制至关重要。中海地产公司在房地产行业里也算是在成本控制方面做得比较出色的企业，中海地产在工程成本控制方面有着自己的秘诀，那就是在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；公司成立成本控制小组，组长由公司总经理担任，定期(每半年)对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施。工程建设中的土建、装饰、机电安装、室内全装修、弱电、消防、电梯、等通过招投标确定的分判工程或者供货合同成本在控制工程成本方面不同的房地产公司有自己的方法，比如在材料采购方面万科是通过战略合作的模式建立供应链联盟，恒大主要是成立采购公司但无论是哪一种方法，目的都是最优的控制好工程成本，以实现成本控制的最终目标。

（四）控制资金运营成本

因为房地产企业涉及到巨大的资金流通，如果能做到资金的合理运作，可以降低资金成本。首先是资金的筹集成本，因为所需要的资金量大，降低资金筹集成本可以很直观的减少大笔资金成本。房地产企业需要拓宽融资渠道，合理利用各种融资渠道募集更多的资金，上市公司可以发行股票筹集资金，还可以发行公司债券，向银行贷款，以及融资租赁等。其次是对于资金的管理，在工程施工过程中涉及到大量资金的支出，需要拨付大量的工程款项，在拨付款项时，应当严格按照事先的计划安排，有严格的审批拨款手续，注意配备齐备合法的单证，严格把关好资金的拨付使用。再者财务部门要关注现有资金的流转变化，压缩现金库存与现金的使用量，同时还要尽快回笼资金，加快应收款项的回收。房地产企业每年要缴纳大量的税费，房地产企业应当及时的了解各学习税收政策和财政法规，比如14年1月28日国务院决定取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度，这就会对房地产企业纳税会带来实质影响。房地产企业应当合理利用税收优惠，减轻纳税支出，实现降低成本。

四、结论 房地产行业近年来快速发展，房地产行业有着资金投入多、专业性强、建设周期长、受市场和政策影响比较大的特点。目前房地产企业的成本控制存在着意识不强，体系不规范的现状。房地产企业应从长远考虑，改进落后的成本管理观念，培养优秀的企业成本管理人员，创新成本管理手段，实现房地产企业对成本的有效控制，使得企业经济效益最大化。参考文献:

1.刘榕、刘航，持续宏观调控下房地产企业创新发展研究[J].企业经济，2012(10).2.卢宏.房地产企业成本控制初探[J].财经界,2010(12)

第四篇：房地产开发企业成本会计核算实务(会计继续教育-打印版)

房地产开发企业成本会计核算实务

一、单项选择题

1.下列不属于施工图设计费的是（）。

A.修改设计费B.施工图审查费

C.环境施工图设计费D.主体工程施工图设计费

2.下列属于土地出让金的是（）。

A.土地开发费用B.土地转让费

C.土地闲置费D.土地装让手续费

3.甲公司与乙公司签订了某项目的设计合同，合同金额为1000000元，合同签订时甲公司支付给乙公司设计费的30%，300000元，取得设计图纸时支付另70%。不考虑其他因素，则甲公司在签订合同时的账务处理正确的是（）。

A.借：预付账款--乙公司300000B.借：银行存款300000

贷：银行存款300000贷：预付账款--乙公司300000

C.借：应收账款--乙公司300000D.借：应收账款---乙公司300000

贷：银行存款300000贷：预付账款300000

4.下列选项中不属于“三通一平”费的是（）。

A.临时用水费B.临时煤气管线等燃气设施安装费

C.临时围墙费D.临时场地占地费

5.以下关于开发成本的说法中，正确的是（）。

A.开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费等

B.开发成本属于损益类科目，用以核算企业在土地、房屋配套设施和代建工程过程中发生的各项费用

C.无法分清成本对象的间接成本不能计入开发成本

D.与房屋非同步建设的，即先建房屋，后建配套设施的，对于配套设施费用不能采用预提的方法，先计入房屋的开发成本

6.下列选项中不属于开发间接费用的是（）。

A.折旧费B.职工福利费

C.水电费D.土地使用税

7.下列项目中，不属于房地产企业开发成本的有（）。

A.开发间接费用B.耕地占用税

C.公共配套设施费D.借款利息费用

8.原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。此种情况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开发成本转入房屋开发成本的分录正确的是（）。

A.借：开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费

贷：开发成本—土地开发—某土地

B.借：开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费

贷：开发产品—土地—某土地

C.借：开发成本—土地开发—某土地

贷：开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费

D.借：开发产品－土地－某土地

贷：开发成本－房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费

9.开发完土地后直接开始建房，则土地开发期间发生的各项成本费用，可以归集到科目是（）。

A.开发成本—土地开发—某土地B.开发产品—土地—某土地

C.开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费D.开发产品—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费

10.下列选项中不属于开发费用的是（）。

A.管理费用B.销售费用

C.财务费用D.开发间接费用

二、多项选择题

1.房地产开发企业开发建设的房屋，按用途不同可以分为（）。

A.为了销售而开发建设的商品房B.为了出租经营而开发建设的出租房

C.为了安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房D.企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房

2.间接成本与共同成本的分配方法包括（）。

A.占地面积法B.建筑面积法

C.直接成本法D.预算造价法

3.下列关于开发成本与开发产品叙述正确的是（）。

A.开发产品属于资产类科目B.开发成本属于成本类科目

C.开发成本在资产负债表中列示在存货项目中D.开发间接费用是计入开发费用的4.房地产开发企业的房屋成本核算对象，应结合房屋建设的特点和实际开发情况，按以下原则确定（）。

A.可否销售原则B.权益区分原则

C.功能区分原则D.成本差异原则

5.下列属于开发间接费用的是（）。

A.资本化利息B.人工费

C.办公费D.差旅费

6.下列关于在建工程科目说法不正确的是（）。

A.本科目只能反映企业基建在建工程发生的支出，不能反映更新改造等工程支出

B.在建工程发生减值的，可以单独设置“在建工程减值准备”科目

C.在建工程应负担的职工薪酬，借：在建工程，贷：应付职工薪酬

D.购建办公楼等不动产领用原材料，领用原材料的进项税额不需要转出

7.下列选项中属于房地产开发企业开发成本的是（）。

A.土地征用及拆迁补偿费B.整体建筑安装工程

C.基础设施费D.公用配套设施

8.下列属于房屋开发的成本项目的是（）。

A.土地征用及拆迁补偿费B.前期工程费

C.基础设施费D.开发间接费用

9.下列属于房屋开发成本核算对象原则的是（）。

A.可否销售原则B.分类归集原则

C.定价差异原则D.成本差异原则

10.下列选项中关于预付账款说法正确的是（）。

A预付账款属于资产类科目B预付账款与应收账款无论何时都必需要计提坏账准备

C.预付账款一般不应提取坏账准备，如果有确凿证据表明公司的预付账款已不符合预付账款性质时，应将原计入预付账款的金额转入应收账款，并计提相应的坏账准备D.预付账款属于企业的短期债权

三、判断题

1.工程监理费是指支付给工程监理单位的费用。（）

2.开发完土地，准备直接开始建房，土地开发发生的各项成本费用，一开始就可以归集到房屋开发成本上。（）

3.资本化利息属于开发间接费。（）

4.红线外管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等属于公共配套设施费。（）

5.邮局施工及配套设施购置费属于基础设施费。（）

6.与房屋非同步建设的，即先建房屋，后建配套设施的，对于配套设施费用可以采用预提的方法，先计入房屋开发成本。（）

7.如果土地开发完成后，已将土地的开发成本转入了开发产品，在开始建设房屋的时候，应将作为开发产品的土地成本转入房屋的建造成本中。（）

8.与房屋非同步建设，对于配套设施费用可以采用预提的方法，先计入房屋开发成本，将来发生配套设施实际支出时，在对差额进行调整。（）

9.开发成本科目主要是核算房地产开发过程中所发生的各项费用。（）

10.房地产勘察设计费计入在建工程的待摊支出。（）

一、1：C；2：A；3：A；4：B；5：A；6：D（答案解析：土地使用税在任何时候都是作为管理费用核算的，不可能构成开发间接费。）；7：D（答案解析：本题考核房地产开发成本。房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、加注安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。耕地占用税属于土地征用及拆迁补偿费。）；8：A；9：C；10：D（答案解析：开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括修理费、水电费等，开发间接费用计入开发成本。）。

二、1：ABCD；2：ABCD；3：ABC；4：ABCD；5：ABCD；6：AD；7：ABCD；8：ABCD；9：ABCD；10：ACD。

三、1：对；2：对；3：对；4：错；5：错；6：对；7：错；8：对；9：对；10：对。

第五篇：试述房地产开发企业售楼部建设成本的会计核算与税收处理

试述房地产开发企业售楼部建设成本的的会计核算

与税收处理

售楼部是房地产开发企业所特有的，它是房地产开发企业销售商品房的场所。售楼部的会计如何核算、如何进行税务处理，《企业会计准则》并无细化、《房地产开发企业会计》教科书均无明确，值得我们认真探讨。

（一）售楼部的会计核算

房地产开发企业的售楼部如何核算，在财政部会计核算的相关文件里没有进行规范，仅仅是国家税务总局发布的《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条作出了明确规定：

1、开发企业建造的售楼部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。

2、售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

笔者认为，房地产开发企业的售楼部，根据其建设与使用的特点，一般说来不外乎存在以下四种情况：

1、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售基本完成后，再将该售楼部的房屋销售；

2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其转作自用或出租；

3、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；

4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除。

针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况，售楼部的会计核算可分为以下2种模式：

1、使用“生产成本”（或开发成本）核算模式，适用于上述的1、2情况

（1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用“生产成本”（或开发成本）会计科目，售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。

（2）当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从“生产成本”（或开发成本）转入“库存商品”（或开发产品）科目。

（3）当售楼部（商品房）销售后，分别结转收入和成本。其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“主营业务成本”。

（4）当售楼部转作自用时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“固定资产”。当售楼部出租时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“投资性房地产”。

（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。

2、使用“在建工程”核算模式，适用于上述3、4情况

房地产开发企业修建售楼部，根据《企业会计准则》规定，其发生的建设成本及装修费用应该在“在建工程”科目核算。

（1）修建售楼部的成本费用先在“在建工程”科目核算；

（2）待售楼部竣工验收后，将其成本从“在建工程”转入“固定资产”；

（3）售楼部使用过程中，计提的折旧费，计入“销售费用”；

（4）售楼部拆除时，按照“固定资产清理”的程序进行处理；

（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。当售

楼部出租时，其成本从“固定资产”转入“投资性房地产”。

（二）售楼部的税务处理

房地产开发企业的售楼部具有特殊性，不仅在建设期涉及税金处理，而且在使用期、拆除时等均涉及相关税金处理。现根据现行有关税收政策，就涉税处理探讨如下：

1、建设期的涉税处理

（1）房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不存在涉税处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。

（2）重新修建售楼部，在“在建工程”核算，无论是自建还是发包完成，竣工投入使用时均不存在涉税处理问题。（3）城镇土地使用税，不管是利用商品房还是重新修建的，根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》财税[2006]186号

二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2、使用期的涉税处理

（1）售楼部在使用过程中，不管是利用商品房还是重新修建的，从开始使用的次

月，应该缴纳房产税的，其依据如下：

A按照《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）

第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税”之规定，开发企业的利用商品房作售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。

B根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（86）财税地字第008号：“十九,关于新建的房屋如何征税？纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税.”，开发企业自建售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。

（2）售楼部的折旧费

按照《企业所得税法》第十一条规定，按照固定资产管理的售楼部可以计提折旧，可以在税前予以扣除。

3、拆除时的涉税处理

固定资产管理的售楼部拆除时，按照固定资产清理的程序进行。一般说来，清理的净值均是负数（也就是有损失），这是由于没有达到固定资产的使用年限。根据《企业财产损失所得税前扣除管理办法》国家税务总局令第13号，《企业所得税法实施条例》第三十二条企业所得税法第八条所称损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。因此，售楼部拆除时的净损失，可以在税前扣除。

4、转作自用或出租的涉税处理

（1）修建的售楼部转作自用或出租时，应该缴以下税金：

A 售楼部转作自用（办公等）时，根据《房产税暂行条例》规定，按照其原值的70％的1.2％，缴纳房产税；

B 售楼部进行出租时，根据《房产税暂行条例》规定，按照租金收入的12%缴纳房产税；根据《营业税暂行条例》规定，按照租金收入缴纳5%的营业税；还应该缴纳城建税、教育费附加等。

（2）利用商品房的售楼部转作自用或出租时，应缴纳以下税金：

A将售楼部转作自用或出租时，根据《企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。新税法排除了《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发[2006]31号）“

六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题”的“开发企业将开发产品转作固定资产视同销售”，因为自用或出租并没发生所有权的转移，所以说不缴纳纳企业所得税。

B 售楼部出租或自用时与“修建的售楼部转作自用或出租时，应该缴纳以下税金”一致。

5、销售的涉税处理

将售楼部销售后，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。其依据是：

国家税务局《关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发

[2006]31号）相关规定，已开始投入使用的开发产品应当视为已经完工的开发产品。开发企业按照收入确认原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。因此，只有当该售楼部实现销售，该售楼部所对应的成本才能予以结转，在税前扣除。

以上根据从事房地产开发企业会计核算的实际，结合现行税收政策的一家之言，不妥之处在所难免，还望与同行多多交流探讨。