房地产项目个案问答100问[定稿]

第一篇：房地产项目个案问答100问[定稿]

项目个案问答

项目总体规划、配套设施、工程进度、建筑质量、定价方案及销售政策等内容会因项目不同而存在的差异性，例如置业顾问对发展商的认知、经营管理水平、服务理念等，不同的置业顾问会给予顾客不同的感受和印象，顾客由此会臆断发展商的实力如何并产生不同程度的信心保证。故置业顾问在回答顾客提问时应尽量以客观事实为主，感情说服为辅，尤其是从业已久的置业顾问更不能凭着先前的售楼经验和发展商的管理模式接待顾客，让顾客接受的信息模糊不清。

第一节总体规划

1、项目质量、信心保证类

1）项目发展商是谁？

2）建筑施工单位是谁？

3）建筑规划设计单位是谁？该设计师设计过哪些楼盘？（成功个案例举）

4）有否条件销售？（发展商应取得

1、国有土地使用证，2、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证后方可销售。）

2、总体规划、经济指标类

1）总体开发分几期开发？有多少个组团？各期施工、交楼、入伙日期？

2）可选择的户型有几种？具体面积多少？

3）占地面积？总户数？

4）容积率是多少？建筑密度是多少？

5）多层、高层、别墅各占多少？

3、小区环艺、园林设计类

1）小区环艺景观有何特色？

2）小区绿色率如何？

————————————————————————————————————————————————————

3）公共绿化会种植哪些植物？

4、项目地块状况类

1）地理位置及其东、西、南、北接邻地是什么？

2）采取什么措施防治公路和铁路的噪音？

5、车流组织类

1）车位如何解决？

2）小区今后的主要出口有几个？

3）区内主要道路宽几米？支路宽几米？人行道路宽几米？

4）小区是否有定点班车到达市内和其它地区？（交通）

5）小区道路是否有路名？

6）若入口离居住楼较远，有何措施？

第二节 配套设施

1、小区电缆、通信线为高空线还是地下铺设？

2、小区内有线电视如何？

3、电话情况如何，欲留几条电话线？

4、煤气何时到位？

5、小区内是不是有管道热水装置？是否有净化饮水装置？

6、小区垃圾怎么处理？

7、小区会所有什么功能？

8、会所的消费形式？

9、小区周边有些什么生活配套？10、11、12、小区智能化系统如何？

第三节 工程建筑

1、施工质量管理类

1）如一期业主已入住，二期施工时，如何避免后期工程对前期已入住客户正常生活的影响？

2）是以何种形式取得土地开发权的？

3）住宅质量保证书和使用说明书如何使用？

2、装修标准

小区交楼标准怎样？有否装修？

一般情况下，交楼标准有不装修毛坯房交楼、厨卫基本装修及发展商提供几款装修方案业主择优装修、豪华装修等。

3、建材结构类

1）房顶是现浇还是预制板？房屋整体结构是框架结构还是砖混结构？各有何优缺点？

2）住宅内楼板厚度？

3）楼间距有多宽？

4）小区采取什么供水、供电系统？

小区内是否有诊所、邮局、商业网点（超市）等？ 小区附近有什么运动场所？

5）小区采取何种桩基？有何优点？抗震度如何？

6）住房的使用率为多少？

7）住宅内是否预留空调位置、通风排油烟管道？

8）每户电表容量，可否增大功率？

9）外墙是涂料还是面砖？

10）在装修过程中，可否改动内部结构、原有管线？

11）是否有架空层，首层架空层的用途？

12）顶层隔热措施和效果？

13）顶层通风板、层高、遮阳措施？

14）顶层的防水、防雨措施？

15）靠西面墙体的隔热处理问题？

第四节定价方案

1、项目基本价格包括

1）、项目起价是多少？

2）、均价是多少？

3）、有无楼层、朝向差价？

2、项目付款方式和进度

1）原则：各种方式现值相等；付款方式不同。

2）付款方式种类一般有：一次性付款；建筑分期付款；银行按揭等。具体问题有：

※ 一次性付款是否有优惠折扣？折扣多少？

※ 能不能再多打一些折扣？

※ 分期付款可分几次，首付款多少？

※ 哪家银行提供按揭贷款？最高贷款额及还款年限如何？利率多高？

※ 可否提前还款？如何办理手续？

※ 其他付款方式如何？

※ 可否接受信用卡或支票？

3、项目优惠条款制定

先购优惠：展销会期间优惠；业主二次购房优惠等。

4、订金条款制定

签定认购书需交纳多少订金？保留几天？订金可否退还？超过保留天数是否没收定金？

在签定销售合同时，是否同时办理公证？

第五节补充

1、物业管理、家政服务类

1）是否24小时保安？

2）是否上门收垃圾？

3）可否代客户出租所购买的物业？

4）物业管理公司是谁？

5）物业管理费是多少？

6）提供的服务内容有哪些？

7）有无统一的收费细则？

2、经营管理类

1）已经有那些客户购房

2）可否两人共同购买？

3）项目片区发展前景如何？

4）现在购买本住宅是否是最佳市场时机？

5）项目最大的优势在哪里？有无升值的可能？

其它不明白需要开发商解释的地方：

以上问题，一定要求开发商给予详细的解答。以便在销售过程中得以正确的讲解和引导客户。

第二篇：房地产项目营销100问

项目营销100问

一、项目的基本情况

1、预售条件：营业执照、资料等级证书、土地使用权证书、规划用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售房许可证。2、3、4、5、6、7、8、9、开工时间：

年

月 竣工时间：

年

月 交房时间：

年

月 总投资： 开发商情况： 曾开发项目情况： 计划开发项目： 承建商：

10、总体规划设计：

11、建筑设计：

12、园林规划师：

13、监理单位：

14、承办银行贷款单位：

15、税务单位：

16、契税：1.5%（个人）

3%（单位）

17、印花税：0.5%

18、办理合同审验单位：房管局

19、审验服务费：

20、办理产权的单位：房管局产权处

21、所有权证20元/本、共有权证15元/本、他项证15元/本（按揭户交纳）

22、客户登记费：房屋建筑面积×0.15元

23、抵押登记正：贷款额×0.1%按揭

24、办理银行按揭所需资料：结婚证或单身证明、身份证、收入证明、指定银行定期存折一本。

二、项目经济技术指标

25、项目占地面积：

亩

26、项目建筑面积：

平方米

住宅：

平方米

车库：

个

物管中心：

平方米

会所：

平方米

27、容积率：

28、绿化率：

29、植物种类： 30、建筑风格：

31、结构：

32、物业类型：

33、总高：

34、房屋间距：

35、项目区位：

36、总户数：

户

三、户型面积情况

37、户型面积：

平方米

38、几种户型：

种

39、各种户型面积：

套内建筑面积：

公摊系数：

公摊面积：

销售面积： 40、各户型的开间及径深： ： ： ： ： ：

四、周边环境及配套

： ： ： ： ： ： ：

七、水、电、气

74、给、排水的管道用才、规格、品牌 75、用电负荷情况：

76、有空调专用插座及空调专用位置 77、暗埋线的用才、品牌及路线 78、供水方式：

79、小区内的蓄水池、化粪池 80、煤气、水、电费缴纳：

八、项目综述

81、产品定位：

82、小区内的园林及绿化： 83、地块所在片区形象及定位： 84、区内的商业设施及功能设定： 85、会所功能：

86、社会主要道路设置特点： 87、小区外围墙装有红外监控系统

88、户型设计科学合理、功能划分明显的具体表现 89、楼板、梁、柱的浇注方式： 90、供热方式：

91、房屋是否预留空调位置及台板 94、物业管理：

项目营销100问

阵容组合

1、开发商：

2、设计单位：

3、景观设计：

4、承建商：

5、工程监理：

6、测量单位：

7、物业公司：

8、按揭银行：

五证编号：

9、《国有土地使用证》编号：

10、《建设用地规划许可证》编号：

11、《建设工程规划许可证》编号：

12、《建设工程施工许可证》编号：

13、《商品房预售许可证》编号：

经济指标：

14、规划总用地：

15、总建筑面积：

16、绿化率：

17、总户数：

18、车位配比：

19、建筑结构：

开发商简介：

20、基本情况：

21、开发经验（曾开发过的项目及在建项目）：

22、区位描述：

区位特征：（道路交通等情况）、周边配套：景观描述：户型描述：

26、户型面积区间：别墅：

叠加别墅：

花园洋房：一跃二：约

平方米 五跃六:约平方米

平层三、四层：平方米左右

多层：-170-180-190-200平方米

27、商铺的面宽、进深、净高、层高：

28、车库的面宽、进深、净高、层高：

29、各栋房屋间距：详见施工总图。30、公摊系数区间：详见测绘报告。

交房标准：

室内部分：

31、内墙：厅、房、厨房、卫生间抹灰粉平

32、天棚：抹灰粉平

33、地面：厅、房、过道、厨房、洗衣间、阳台、露台为拉毛地坪，卫生间做防水处理，空中花园做防水处理及保护层。

34、门窗：分户门为品牌防盗门，其它房间预留门洞，外露部分门窗为塑钢门窗配白玻璃（待定）。

35、水电：室内冷热水管为热熔管暗装，排水管为PVC管，供电线路为铜芯线暗敷，并根据使用功能分设回路（厨房、照明、插座、电热水器）。

36、卫生间：预留洁具位置，按国家规定做防水处理。

室外部分：

37、外墙：石材或面砖及涂料

38、屋面：现浇钢筋混凝土屋面（坡屋面上贴彩色瓦）

39、楼梯间：踏步：贴花岗岩 栏杆：型钢栏杆

墙面：双飞粉

40、一层花园面积及交房标准：多层、小高层花园面积约为：15—20平方米，花园洋房、别墅花园面积（详见策划部通知）

41、屋顶露台特点：

42、给排水：自动变频增压供水，水表出户。

43、供电容量：别墅每户约10KW，其它物业类型每户约6——8KW，电表出户。

配套设施：

44、电话：每户设一对独立电话线，接口分设于客厅及主卧

45、电视：每户设有线电视终端，接口分设于客厅及主卧

46、智能化系统：宽带网络入户，小区设有红外线周界防范和电视监控系统，一层单元口设置智能电控盗门，每户设彩色可视对讲分机并与物业保安中心连接。

47、电器配置：阳台、空中花园附送吸顶灯，其余厅房为白织灯，厨房配置电炊插座箱。

本装修标准及设备说明不适用附送阁楼部分及别墅部分。

建筑基础

74、基础：为灌注桩基础。桩基础深度：小高层

米左右，其它房屋

米左右。

建筑材料：

75、钢筋：昆钢、攀钢、水钢。

76、防水材料：屋面——新型SBS高分子防水，卫生间—丙烯酸。77、隔热材料：陶粒子、煤渣。78、墙砖： 79、涂料：

价格：

80、起价： 81、别墅价格区间： 82、叠加别墅价格区间： 83、花园洋房价格区间： 84、多层价格区间： 85、小高层价格区间： 86、商铺价格区间： 87、车库价格区间： 88、车位价格区间：

89、物管费：别墅、多层、小高层：暂定

元/平方米，今后以国家物价部门审批价格执行。90、维修基金：总房款的2% 91、小区用电设双电源,价格随供电部门审批价格为准。

92、付款方式：一次性付款、分期付款（不公开对外宣传）、银行按揭 93、按揭银行地址： 94、按揭银行电话： 95、按揭银行负责人： 96、办理银行按揭手续材料： 97、办理银行按揭所需费用：

98、办理产权所需时间：交房之日起申报，申报后90日内办理产权。99、办理产权所需手续材料：

100、办理产权所需费用：以“

”为参照，明示后上报。

101、交房时间：多层、别墅，小高层

102、小区综合卖点提炼：美林美泉一体化住宅，音乐人文社区

103、竞争楼盘状况：①

（准现房）：②

（期房）：③

（未开售）：④

（现房）：⑤

（期房）：⑥

（准现房）：⑦

（现房）：⑧

（期房）： 104、优劣势分析：

第三篇：李克强就房地产问题答问

李克强就房地产问题答问

3月13日上午，国务院总理李克强在人民大会堂三楼金色大厅会见中外记者，回答记者提出的问题。

[新华社和新华网记者]

总理你好，房地产问题一直是社会持续关注的问题，今年两会上也有代表委员提了很多的建议和意见。那么请问总理，政府在这方面有没有什么新的思路和新的举措？谢谢。

[李克强]

房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。

政府还是要用更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题。现在我们国家城镇集中连片的棚户区还居住着上亿人，可以说不具备基本的生存条件。几百个人一个旱厕，特别是北方，到了冬天居民入睡要带着棉帽、穿着棉衣，这可以说是政府心头之痛。所以今年我们要继续加大棚户区改造的力度，至少要再改造470万套以上。

当然，我们也要推进公租房等保障房建设，并且实行公平分配，让新就业的年轻人和长期进城务工的人员缓解住房困难。在这方面，我认为干一寸胜过说一尺。对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。谢谢。

第四篇：房地产市场调查问

银川市房地产市场调查问卷（消费者调查）

尊敬的：女士/先生

您好!我是宁夏大学的学生，为了更好的了解我市居民购房的真实意向，我们在进行一项全市民住房状况及需求的市场调研。您的意见无所谓对错，都会对我们有很大帮助，希望您在百忙之中抽出一点时间协助我们完成这项调查，我们会对您的回答予以保密。谢谢您的支持与合作！1.请问您的年龄是：()A.30岁以下 B.30~45岁 C.45~60岁 D.60岁以上 2.您的职业是：()A.机关事业单位

B.企业单位 C.私营企业户 D.其他 3.您目前住房面积()A.80㎡以下 B.80－110㎡ C.110－140㎡ D.140－170㎡ E.170㎡以上 4.您目前的月收入是（）

A.2000-4000元 B.4000-6000元 C.6000-8000 元 D.8000-10000元 E.10000元以上 5.请问您近期是否有购房需求()A.有 B.没有

6.若有买房的打算，预计多长时间买房()A.1年内买房 B.1-3年内买房 C.3-5年内买房 D.5年以后 7.您若买房，目的是什么（）

A.改善居住条件 B.给子女或父母 C.投资购房 D.解决居住 8.您希望购房的位置是（）

A.兴庆区 B金凤区 C西夏区 D.其他地区 9.您若购买商品房，选择什么户型（）

A、二室一厅 B、二室二厅 C、三室一厅 D、三室二厅 E、四室一厅 F、四室二厅 G、复式 H、其他 10.您喜欢的住宅建筑风格是()A.传统建筑形式 B.现代时尚 C.欧陆风格 D.其他 11.你在购房地点上最看重()A.距原居住地近B.距父母居住地近C.距工作单位近D.方便子女就学 E.环境景观好 F.繁华商业区 H.其它 12.您希望交房时房屋的装修为()A．不装修 B.普通装修 C.精装修 D豪装修 E部分装修 13.您希望购买的住房建筑类型是什么()A.多层 B.小高层 C.高层 D.排屋、别墅 E.单身公寓 14.您能承受的住房价格是（）

A.30万以下 B.30－50万 C.50－70万 D.70－100万 E.100万以上 15.您购房最关注的因素是()A.房价 B.户型 C.交通方便度 D.建筑质量

E.小区内部环境 F.小区生活配套 G.周边环境 H.户型设计 I.物业管理 J.开发商品牌实力 K.投资升值潜力 16.您获取房源的最主要的渠道是()A.电视 B.报纸杂志 C.路牌广告 D.亲朋好友介绍 E.房展会 F.其他 17.您认为小区应有哪些配套设施()A.游泳池 B.健身设施 C.商场超市 D.各类球场 E.中西餐厅 F.肉菜市场 H.幼儿园及学校 J.老人活动场所 K.儿童游憩设施 L.娱乐活动场所 M.其他 18.您对目前的住房不满在()A.户型不佳 B.配套不够 C.环境差 D.位置差 E.物业管理不到位 F.停车不便 G.其它 19.您认为哪些是房地产设计必备的（）

F.游泳池 G.保姆间 H.老人房 I.老人房 J.中西双厨 K.顶层阁楼 L.步入式独立衣帽间 A.错层

B.花园

C.公共部分挑空

D.双车位

E.屋顶花园

20.您对目前银川市房地产市场还有什么更好的建议？

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

第五篇：房地产专业知识100问

房地产专业知识100问

1.房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

2.商品房

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

32、经济适用房

根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

3.房改房

在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。

4.土地所有制

现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

5.集体土地

是指农村集体所有的土地。

6.征用土地

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

7.土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

8.楼花

一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。

9.期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

10.现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

11.砖混结构

主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

12.钢筋混凝土结构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

13.住宅的开间

就是住宅的宽度。

14.住宅的进深

就是指住宅的实际长度。

15.住宅的层高

是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

16.住宅的净高

是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

17.居住小区总用地

是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

18.住宅总用地

指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

19.公建总用地

指小区内部公共建筑占地面积的总和。

20.房屋的基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积

21.住宅的建筑面积

亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包

括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

22.结构面积

是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。

23.使用面积

是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

24.辅助面积

指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台

25.套内建筑面积

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

26.套内墙体面积

是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以

及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙

体面积。

27.公用建筑面积

各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

28.公用建筑面积的分摊原则是什么？

如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

29．.哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼

梯间、电梯机房、水箱间等。

30.哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作

为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等

31.套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封

闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

32.套内使用面积

指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

33.建筑容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

34.建筑密度

即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

35.绿地率

是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

36.绿化率

是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。

37.得房率

38、阁楼

是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

39.假层

是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。

40.普通住宅

是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

41公寓

是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

42.商住住宅

是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

43别墅

是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼

别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。

44TOWNHOUSE（联排别墅）

正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。

45跃层式商品房

是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。

46复式商品房

是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要

大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。

47错层式住宅

是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

48钢筋混凝土结构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

49单元式住宅

是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住

宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

50房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因

为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50

—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土

地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

51合作建房

是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

52土地所有权

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

53个人住房基金

有些单位建立了个人住房基金。职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入

中提取得到（主要指公积金）；另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。

54房屋的所有权

指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率

是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本

内容。

55商品房的起价

是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

56商品房的均价

是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。

57基价

经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。

58契税

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变

动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）

59公共维修基金

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。

60印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

61商品房验收合格

指的是单体（即单幢楼盘）验收合格。

62商品房综合验收合格

指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

63.在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

64在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？

房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量

保证书》、《住宅使用说明书》。

65何为“预售面积”和“竣工面积”？

预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提

供依据。

66空鼓

局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空

鼓。

67.商品房预售须符合哪些条件？

（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）有建设工程规划许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

68商品房销售面积

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

69分摊公用建筑面积的计算方法

分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

公用建筑面积=整幢建筑的面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

“五证”包括什么？

商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。

“二书”

是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

什么是地籍？什么是产籍？

我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括

了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过

整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

73房屋的折旧

房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然

保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值，以货币

形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。

74住宅的“全部产权”

是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。

75住宅的“部分产权”

是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。

76建筑物

是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

77构筑物

是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。

78商品房的结构

售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

人均总占地面积（平均米/人）

人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

人均住宅用地面积（平方米/人）

人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。

总建筑面积（平方米）

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

82人口毛密度

人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。83商品房现售

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售

俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

面积配比

指的是各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少。

格局配比

是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。

共有房产

共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。

88.申办产权需具备哪些资料？

审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

89.未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？

未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其

法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规

定。

90.房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

91.房屋期权转让

房屋期权转让是指购房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。

92.房地产转让

是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

93.确权

确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。

等额本金还款法

等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。

95一次性还本付息法

现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次性还本付息，即初期的贷款本金加上整个内的利息综合。

96物业的竣工验收

是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。97物业管理

泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

98业主委员会

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

99.违法建筑

是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。100.哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同？

（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；

（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；

（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。

济南华鼎房地产策划有限公司

2009年6月