第一篇：房地产权属百问
房地产权属百问（2）
26什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项?
答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项：(一)当事人对房地产不拥有合法权利的；(二)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗 手段获准登记的；(三)登机关审查有疏忽，核准登记不当的。
27房地产登记费是如何收取的?
答：申请房地产登记，权利人应按下列规 定交纳登记费：(一)初始登记的，按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的，超过部分按 万分之五交纳；(二)转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的，超过部分 按万分之五交纳；](三)抵押登记的，按抵押价值的万分之一交纳。但每项最低不于一百元；(四)变更登记及其他登记的，每项交纳二十元。
28什么是地籍?什么是产籍?
答：我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概 念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录，包括了土地产权 的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图 表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。29什么是房地产权初始登记?
答：指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。
30具备什么条件可以申请初始登记?
答：(1)凡签订了土地使用权出让合同书，并付清了地价款 后三十日内；(2)自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内；具备上述两个条件，方可申请 初始登记。
31申请土地使用权初始登记应提交什么文件?
答：申请土地使用权初始登记应提交下列文件：
一、《房地产初始登记申请书》；
二、身份证明，包括：个人身份证明，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国家机关 负责人证明，或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组 织提供的身份证明应按规定经过公证或认证。
三、土地权属证明包括： 1以出让方式取得土地使用权的应提交：(1)土地使用合同书。根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提 交征地补偿协议书；(2)付清地价款证明； 2以行政划拨方式取得土地使用权的应提交：(1)市政府批准用地文件； (2)用地红线图；(3)征地补偿协议书； 3以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件。
四、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
32申请房地产权初始登记应提交什么文件?
答：申请房地产权初始登记应提交下列文件：
一、土地使用权属证明；
二、建筑许可证；
三、施工许可证；
四、建筑物竣工验收证；
五、经市政府指定的机构审定的竣工结算书；
六、建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面、立面、剖面图)；
七、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。
33哪些房地产登记需要公告?公告期是多长?
答：申请房地产初始登记及申请补发《房地产证》需要进行公告，公告期分别为30日及6 个月。34土地的使用年期是如何确定的?
答：凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国 家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育 用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
35什么叫宗地?宗地号代表什么意思?
答：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为 基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从 大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第1带07片第 24宗地。
36什么叫宗地图?什么叫证书附图?
答：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括： 宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附 图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产 情况及房地产所在宗地情况。
37什么叫确权?
答：确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利。
38权属调查包括哪些内容?
答：房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；审查建筑 物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权 属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。
40什么叫房屋的基底面积?
答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
41什么叫房屋的建筑面积?房屋的建筑面积包括哪 些?
答：房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑 面积包括使用面积(深圳的使用面积包括墙体的面积)和公共面积二个部份。
42什么叫房屋的公共面积?
答：房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过22米 的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
43房屋的公共面积如何分摊?
答：每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进行计算： 1有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算。 2如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的 公共面积=[SX(]应分摊公共面积各户使用面积之和×每户使用面积。
44房屋的建筑面积、公共面积由什么部门来确定?45什么是房地产转让?
答：房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法 人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。
46哪些情况需要办理房地产转移登记?
答：经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日 起三十日内申请办理转移登记： 1买卖； 2赠与； 3交换； 4继承； 5共有房地产的分割； 6人民法院判决、裁定的强制性转移； 7依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。
47房地产转让应遵循的原则是什么?
答：房地产转让应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。
48房地产买卖合同应当具备的条款有哪些?
答：房地产买卖合同应当具备以下条款： 1当事人的姓名或者名称、地址； 2房地产权利证书编号； 3房地产座落的位置、面积、四至界线； 4土地宗地号、土地使用权的性质和年期； 5房地产的用途； 6买卖价款及支付方式和日期； 7房地产交付使用的日期； 8公用部分的权益分享及共有人的权利义务； 9违约责任； 10合同纠纷的解决办法； 11合同生效的条件及时间； 12双方认为必要的其他事项。
49楼花是否可以转让?
答：预购的楼花当预购方付足购房价款总额25%以上时，可凭已在登记机关备案的买卖合 同再转让，并在合同背书上载明再转让的价格等情况。
50什么样的房地产不能转让?
答：下列房地产，不得转让： 1根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的； 2司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 4设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的； 5 权属有争议的； 6法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。
第二篇：房地产销售百问
辉煌国际销售百问
环境篇
1、辉煌国际广场处于东胜罕台新区商业中心，四周均为商业用地。周边已落成移民住宅达250栋，辉煌国际广场处于整个生活圈及城市配套的核心位置。整个新区前期规划投资50亿，用于建设罕台城乡统筹试验示范区的城市基础建设，总规划人口30万。目前所正在建设的度假区、生态区、食品加工区、餐饮区、西北民俗文化区、北京欢乐谷、秦直道旅游区等一大批城市配套已建成。
2、本案的具体地理位置？ 东胜罕台镇田园都市E区
3、本案周边的交通情况？
罕台新区在开发建设的前期，就已经将交通路网辐射到整个生活点。沿街道路均采用公园式休闲景观主题造景，行至途中可感受一座绿城的崛起。
4、最近的公交线路有哪些？
为使已经投资和入住新区的百姓出行方便，旅游专线目前19路、7路城市公交直达新区，在新区整个生活点设置交通站点，年底将有多条城市公交线路知道新区。
5、本案周边的主要市政配合和商业配套？
辉煌国际与森林公园、城市公园隔街相望。动物园、植物园、西北民俗文化园、秦直道旅游区距辉煌国际5分钟路程。九成宫旅游度假区距辉煌国际10分钟路程。
6、附近有几家大卖场、购物中心？
辉煌国际广场自配商业达10万平米，规划有高端购物中心，精品门店，休闲主题餐厅、咖啡厅、中式茶馆。对面有亿利世纪购物中心。
7、附近有几所小学、中学？
为使整个新区的居民子女就学方便，新区政府特别规划了三座幼儿园、五座小学、三座中学。北京八中附小为重点小学。
8、附近有几所大学？
一个城市的教育体系是要根据城镇居住人口适时增加教育配套，目前新区暂没有设置大学。
9、附近有几家24小时便利店、超市？周边最近的药店在哪里？
田园都市E区商业门铺面积达10万㎡，经营业态涵盖便利店、社区医疗中心、药店、餐馆、干洗店、素菜超市等。
10、今后会有哪些交通线路以及周边的发展？
除了已经投入使用的旅游专线及主要城市干道，未来还将增加多条线路通达四方。
11、本案周边有哪些同类的产品？有哪些住宅产品？
目前辉煌国际属于新区唯一的大型城市综合体，没有同质化的产品。已建成的住宅项目有亿利新城市经典、田园都市A、B、C、D区（250栋安居住宅）、老年公寓等。产品篇
1、本案的立面风格如何？
辉煌国际整体建筑依据项目本身的地缘地貌，采用欧式设计风格，以简约的线条、稳重的色彩，彰显华贵气度。
2、目前周边的商业尚不完善，是否会造成出行不便等问题？小区自身是否有商业配套？
未来一到两年这里将是整个新区的商业中心，商业配套相当完善，交通线路围绕四周，小区自身配备10㎡商业，对面已建成的有亿利世纪购物中。
3、本案的总占地面积为多少？
4、本案的总建筑面积为多少？
总建筑面积143088.13平方米，其中住宅用地27516.80平方米，商业用地34233.02平方米。
5、本案何时交房？
6、本案的容积率是多少？绿化率是多少？集中绿化面积是多少？
7、本案共有多少住户？建筑形态是怎样的？ 辉煌国际共设计有六栋建筑，设有底商和裙楼。
8、本案的房型面积？各有多少套？房屋的层高是多少？
住宅户型面积为62—145，商业面积为20㎡投资型精品商铺，房屋层高为2.69米。
9、小区面宽、进深多少？ 小区面宽为100米，进深为120米。
10、本案为何种建筑结构？ 整个建筑为框架结构
11、小区有几个出入口？小区共有多少车位？地上、地下分别为多少个？车位高度？是否人车分流？是否有直达电梯？
12、本案的楼距是多少？
13、电梯共有几部？品牌？载重？速度？
14、是否送花园、露台？面积各为多少？
15、是否有地下停车？多少车位？ 项目的地下三层为地下车库，16、本案的外立面用何材料？如是涂料，是何品牌、有何特色？
17、小区小高层为何结构？多层为何结构？ 高层为框架结构，多层为
18、小区地块是什么用途？ 住宅用地
19、样品房有无，哪几种房型？
20、开发商在对小区整体布局时，是否考虑到商业街、广场如何不影响小区居民的生活？
21、底楼住户是否有花园？面积？有无围护？何造型？多高？多大？花园草地上是水泥浇平？采用何种草种铺地？
22、每幢楼是否设设备层？
23、垃圾站及配电位置如何？
24、小区智能化配备如何？
25、电表量多少？是否安装分时计费表？可否增容？
26、每户提供几门电话？是否有宽带？收费如何？
27、小区的供水系统是怎样的？
28、小区内有无净化水管道？或者提供中央集中供水
29、小区内是否设水箱？以何种方式供水？
30、小区内进户的自来水管道采用何种材质？
31、进户的自来水管道直径是多少？是否有热水管，热水管采用何种质材？
32、每户的水表是户内还是户外？
33、水表是否采用远程抄表方式？
34、水泵位于何处？会否对周边居民造成影响？
35、电梯使用寿命有限，最后费用由谁承担？如何进行维修及保养
36、对于河流两边的安全设施，开发商是如何考虑的？
37、排污、排水管道是否采用同一管道？
38、排污管道用何种材料？
39、室内自来水管道采用明管还是暗管？
40、室内排水管道是采用明沟还是暗沟？
41、小区属于哪一个警署管理？小区内是否由居委会蹲点管理？
42、小区内居民饮用水来自哪里？
43、小区内使用煤气还是天然气？
44、小区内的污水、雨水如何排放？
45、小区地底有无暗流？
46、一旦断电，小区供水会不会受影响？
47、窗户的材质？有无特色?
48、小区是否有变电站？在何处？
49、变压器与周围住宅有多远？
50、变压器对周边居民有何影响？
51、小区内的电线是否采用地下暗埋式？
52、采用地下暗埋式布线有何好处？一旦发生电线断路如何更换新的电线以保证小区内的供电正常？
53、进入小区变压器电压为多少？进入每户电压为多少？
54、落水管采用何种材料？
55、进户的电线采用多少平方？
56、火表是安装在室内还是室外？火表用多少安培？
57、室内是否装有漏电保护装置？
58、漏电保护装置有几条回路？每户回路多少？
59、每间卧室内装有几个插座？
60、煤气表是采用几立方的表？
61、采用那种类型的砖？
62、房屋的进户门材质？有无电子防盗门？
63、水泥用几号水泥？
64、各建筑分别打多少米深的桩基？
65、楼板是现浇还是预制？
66、混凝土用多少标号？
67、消防设备在每层楼的位置？
68、楼的减压阀在哪个层面？什么位置？
69、有线电视设有几个接头？
70、交房时，每套住宅配有哪些设施？
71、分户门采用什么材质？
72、内门是否安装？
73、窗是平移式还是推出式？
74、玻璃采用哪个牌子？是否做双层中空玻璃？
75、卫生间内排污、排水管道用何材料？什么样口径？
76、小区非入口在平时是否供居民出入使用？是否配备保安以确保小区安全？
77、厨房内是否设统一排烟管道？有何好处？
78、排烟管道的出气口是如何处理的？ 79、套内是否专门设有安装热水器用的排风口？ 80、卫生间窗玻璃是否用磨砂玻璃？ 81、套内是否有垫水管道？
82、阳台栏杆为何材料？面积如何计算？ 83、落水管是在阳台内还是外？ 84、空调机座处理方式为何？ 85、是否设有空调机滴水管统一排水？ 86、屋面里采用平顶还是坡顶？何种材料？
87、屋顶防水、隔热层如何处理？这种材料有何特性？ 88、屋顶是否提供太阳能热水装置预安装系统结构？ 89、对于窗户与墙体间的缝，如何处理的，有哪些防渗措施？ 90、阳台地面如何处理？是否能保证阳台地面不积水和渗水？ 91、小区围墙采用什么材料，造型？
92、如何确保小区封闭安全？围墙上是否安装红外线探头及相关的报警装置。93、电话可申请几门？有几个接头？ 94、小区内通路采用何材质？是否考虑防滑？ 95、每幢住宅楼邮箱放在何处？
96、公共走道及楼梯如何处理？门厅如何处理？ 97、栏杆采用何材料？造型？
98、垃圾箱位于何处？长、宽、高为多少？
99、绿化由谁设计？如何体现小区的特性？该公司有哪些成功作品？ 100、什么标准交房？
101、后几期建造会否影响到第一期的居民？ 102、是否采用分时电表？安装时如何收费？ 103、中庭绿化景观设计理念和特点？ 104、楼地板厚度、柱距、柱宽？ 105、基地面宽、纵深？ 106、小道路路幅、面宽？
107、商业及广场的清洁卫生工作由谁负责？ 物业篇
1、本案的物业公司名称？
2、物业管理费为多少？如何缴纳？
3、本案的安保系统如何？
4、阳台是否封闭？可否自行封闭？
5、物业提供哪些服务？
6、小区内有无水费、电费、煤气费代收服务？
7、装潢时业主能否自行封闭阳台？今后物业对封阳台的质材、式样、以及大小是否有统一要求？每户是否统一安装晾衣杆？
8、临时停放的车辆如何收费？物业如何确保安全？
9、小区聘用的物业公司的具体资质，物业管理费暂定位多少？别墅、居民住宅以及酒店式公寓在物业管理上的费用和待遇是否有区别？ 价格篇
1、本案出售的均价为多少？售价范围为多少？ 销售价格要等到开盘才能知道，预期价格会很合理。
2、是否可以办理银行按揭？有哪家银行提供？最高贷款额度为多少？是否可以自己寻找别家银行办理？
很抱歉，我们暂时不提供银行按揭，但是产权是没有问题的。
3、本案销售有哪几种付款方式？有无折扣？ 我们是投资型的全产权物业，面积适中，总价低，所以只提供分期和一次性付款。前期预约登记可以享受内部价和相应折扣！
4、动迁支票的支付方式？
5、车位是否可售？价格为多少？租金为多少？
车位销售价格暂时没定，现在所有的楼盘都很难保证车位达到1:1，,将来车位会按业主购买房屋的先后循序销售。背景篇
1、辉煌国际的投资商、监理、设计、施工单位情况？ 辉煌国际的投资商事创隆集团，2、开发商曾开发过什么楼盘？
3、小区景观设计是哪家公司？
4、建筑公司的资质如何？曾建设那些项目？这些项目的质量如何？
法务篇
1、如果购买是否为个人产权？ 项目是全产权房，购买后产权归属个人
2、土地使用年限，从何时到何时，有无抵押？
2、本案是否可作为商业用房使用？ 完全可以，项目的定位是投资型商住住宅
3、采用何种版本的销售合同？ 按国家法规制定的适用合同
4、签约时客户需备齐哪些文件？ 身份证，定金收据
5、是否可以委托他人代签合同？需提交哪些文件？ 可以，需要出具委托证明及委托人身份证明
6、办理销售合同需涉及哪些费用和税务？
除房款之外，还应缴纳契税、天然气初装费、维修基金等
7、签订销售合同后，是否可以转让？如何转让？ 签订合同并付清全款后可以转让，
第三篇：房地产销售百问百答
销售百问
1.项目地理位置? 路网格局？ 2.开发商背景? 3.承建商名称及资质？ 4.建筑设计公司及设计理念？ 5.物业管理公司及资质？ 6.项目所在地区及周边规划？ 7.社区、组团内有什么配套？ 8.社区道路规划布局？ 9.政府提供哪些基础配套？
10.项目规划理念？建筑风格？居住理念？服务理念？ 11.小区规划布局具体情况？ 12.项目总占地多少亩？ 13.各组团占地面积多少？ 14.各组团总户数？
15.各组团的动工时间、开盘时间、交房时间？
16.南、北地块的动工时间（目前销售人员的统一说辞）？ 17.项目总建筑面积？ 18.项目绿化面积？ 19.项目容积率？ 20.公摊率？ 21.户内使用率？
22.各种户型有无使用率的差别？ 23.基本层数？ 24.园区规划休闲场所是否有适合不同年龄的需要？
25.社区里的水景是怎么做的？它是循环水吗？会出现‘死水’吗？ 26.小区内的商业配套如何？
27.商业街的规模如何？多长？共有多少商铺？ 28.商铺的招租主要对像是哪些？ 29.商铺会不会对小区的住户有影响？ 30.附近有无大型的酒家？卫生情况如何？ 31.业主出入口的设置是否受商业街影响？ 32.会所设在哪里？ 33.会所有健身场所？ 34.会所有哪些设施？
35.会所的产权归谁？（开发商）36.会所何时可全面交付使用？ 37.会所是否位于最早入伙区域？ 38.会所是否收入会费？收费标准？ 39.会员可否带朋友入场？ 40.有哪些项目需要另外单独收费？ 41.有无免费娱乐设施？ 42.会所里有公用游泳池吗？ 43.社区里的水、电有无应急措施？ 44.小区的天然气是怎么收费的？ 45.房屋产权的年限是多少？ 46.签了确认书后还能更名吗，收费？ 47.能退房吗？有没有违约金？ 48.交房面积与合同面积不同怎么办？ 49.社区到市中心的距离？ 50.私家小花园到底有多大？ 51.景观绿化动工及完工时间？ 52.过了产权使用期后怎么办？
53.社区的排水、排污、排气问题如何处理？ 54.从开盘到现在，房价升值是多少？
55.有哪些公交车到本项目或本项目是否有园区交通巴士？ 56.小区的主干道有多宽？是否人车分流？ 57.社区相邻道路有那些？
58.项目周边是否有车辆噪音？如何解决？
59.周边的治安状况如何？小区的安防系统是如何设置的？ 60.小区属哪个公安局？ 61.属哪个派出所辖区？ 62.辖区内有无巡警巡逻？ 63.辖区内的案发率高否？ 64.小区到派出所有多远？
65.周边是否有农贸市场或净菜市场？ 66.有超市吗？有医院吗？有银行吗？ 67.小区内是否有邮局站点？ 68.社区内有无幼儿园？位置在哪里？ 69.社区内有无小学？位置在哪里？ 70.有无中学？距离有多远？位置在哪里？ 71.社区里有图书馆吗？附近是否有书店？ 72.周边有无医院？
73.户型共有多少种？面积区间？ 74.每层层高是多少？
75.小区有无围墙？什么材质？有多高？ 76.外墙的材料是什么？
77.出入小区大门是否使用IC卡？ 78.每栋楼门口有无可视对讲机？ 79.交楼时每户有无防盗门？
80.可否安装防盗网？安装在窗里或窗外？ 81.交楼的标准是什么？
82.是否每间厅房都预留空调安装位？分体或窗式？ 83.每户预留多少电话线接口？在什么位置？ 84.是否预埋宽带接口？
85.TV插座有几个？在什么位置？ 86.每户的电表容量是多少？ 87.总共有多少个车位？
88.车位是露天的还是地下的？有无私人车库？ 89.平均每户多少个车位（车位比）？ 90.车位是出租还是出售？租金是多少？ 91.是否有公用的停车场？位置？收费？ 92.出租后的车位是否固定车位？ 93.入住后是否能迁户口？
94.入户条件？可以解决迁入多少个户口（有无户口的指标）？ 95.迁户手续多久可办好？ 96.是否一定要直系亲属方可迁入？ 97.小区聘请哪家物业公司
98.该管理公司是否有大型住宅区的管理经验？ 99.对于已入住的区域与施工区域的衔接管理如何处理？ 100.物业管理收费标准？
101.区内有无与派出所相连接的报警系统？ 102.有无红外线监控？覆盖面如何？ 103.保安巡逻密度如何？ 104.小区有哪些防火设施？ 105.可做几成按揭？
106.什么银行提供按揭？利率是多少？能否在外地银行选择按揭？ 107.国外的户口能否办按揭？买房需要些什么证件？ 108.办理按揭需要提供什么资料？ 109.按揭费用是多少？ 110.按揭办理以后如何转让？
111.转让楼宇，是否要在原按揭银行进行按揭？ 112.能否出示五证二书 113.供水源是那里？ 114.电力由哪个变电站提供？ 提问补充
115.项目周边环境及生活配套？ 116.项目与周边竞争楼盘对比有何特点？ 117.项目市场主力户型面积是多少？ 118.项目何时动工、竣工？ 119.项目的结构特点？ 120.楼间距有多宽？
121.项目的电梯品牌？数量、提升量？ 122.什么时候能拿到产权证？
123.项目住宅公共部分的装修标准是什么？ 124.项目有几种付款方式？有什么优惠政策？
125.认购后，何时签购房合同，何时办理按揭手续和履行按揭？ 126.办理房产证应提交哪些资料？ 127.入住时还应交纳哪些费用？
128.有无业主委员会，业主委员会的功能，作用、权限？ 129.水电表的安装以及如何收费？三表是否出户？是否远程计量？ 130.项目的套内墙是否任意隔断和打通？ 131.项目迁移户口，要加哪些费用？ 132.项目有无防雷、防震设施等以及其特点？ 134.项目的排水、排污、排烟系统？ 135.项目今后的物管提供哪些服务？ 136.住宅阳台上计全面积还是计半面积？ 137.住宅如果买两套，是否可以打通？ 138.项目交付使用时有哪些法文手续？
139.按揭时商户一时没钱供楼，银行会怎样处理？ 140.本项目物业可否转让，费用多少？ 141.现在购买本项目是否是最佳时间？为什么？
第四篇：房地产销售百问
房地产项目销售百问
环境篇
1、本项目处于哪个行政区，前景如何？
2、本案的具体地理位置？
3、本案周边的交通情况？
4、最近的公交线路有哪些？
5、本案周边的主要市政配合和商业配套？
6、附近有几家大卖场、购物中心？
7、附近有几所小学、中学？
8、附近有几所大学？
9、附近有几家24小时便利店、超市？周边最近的药店在哪里？
10、今后会有哪些交通线路以及周边的发展？
11、本案周边有哪些同类的住宅产品？
产品篇
1、本案的立面风格如何？
2、目前周边的商业尚不完善，是否会造成出行不便等问题？小区自身是否有商业配套？
3、本案的总占地面积为多少？
4、本案的总建筑面积为多少？
5、本案何时交房？
6、本案的容积率是多少？绿化率是多少？集中绿化面积是多少？
7、本案共有多少住户？建筑形态是怎样的？
8、本案的房型面积？各有多少套？房屋的层高是多少？
9、小区面宽、进深多少？
10、本案为何种建筑结构？
11、小区有几个出入口？小区共有多少车位？地上、地下分别为多少个？车位高度？是否人车分流？是否有直达电梯？
12、本案的得房率为多少？
13、电梯共有几部？品牌？载重？速度？
14、是否送花园、露台？面积各为多少？
15、是否有地下停车？多少车位？
16、本案的外立面用何材料？如是涂料，是何品牌、有何特色？
17、小区小高层为何结构？
18、小区地块原来是做什么用途？
19、样品房有无，哪几种房型？
20、开发商在对小区整体布局时，是否考虑到商业街、广场如何不影响小区居民的生活？
21、底楼住户是否有花园？面积？有无围护？何造型？多高？多大？花园草地上是水泥浇平？采用何种草种铺地？
22、每幢楼是否设设备层？
23、垃圾站及配电位置如何？
24、小区智能化配备如何？
25、电表量多少？是否安装分时计费表？可否增容？
26、每户提供几门电话？是否有宽带？收费如何？
27、小区的供水系统是怎样的？
28、小区内有无净化水管道？或者提供中央集中供水
29、小区内是否设水箱？以何种方式供水？ 30、小区内进户的自来水管道采用何种材质？
31、进户的自来水管道直径是多少？是否有热水管，热水管采用何种质材？
32、每户的水表是户内还是户外？
33、水表是否采用远程抄表方式？
34、水泵位于何处？会否对周边居民造成影响？
35、电梯使用寿命有限，最后费用由谁承担？如何进行维修及保养？
36、对于河流两边的安全设施，开发商是如何考虑的？
37、排污、排水管道是否采用同一管道？
38、排污管道用何种材料？
39、室内自来水管道采用明管还是暗管？ 40、室内排水管道是采用明沟还是暗沟？
41、小区属于哪一个警署管理？小区内是否由居委会蹲点管理？
42、小区内居民饮用水来自哪里？
43、小区内使用煤气还是天然气？
44、小区内的污水、雨水如何排放？
45、小区地底有无暗流？
46、一旦断电，小区供水会不会受影响？
47、窗户的材质？有无特色?
48、小区是否有变电站？在何处？
49、变压器与周围住宅有多远？ 50、变压器对周边居民有何影响？
51、小区内的电线是否采用地下暗埋式？
52、采用地下暗埋式布线有何好处？一旦发生电线断路如何更换新的电线以保证小区内的供电正常？
53、进入小区变压器电压为多少？进入每户电压为多少？
54、落水管采用何种材料？
55、进户的电线采用多少平方？
56、火表是安装在室内还是室外？火表用多少安培？
57、室内是否装有漏电保护装置？
58、漏电保护装置有几条回路？每户回路多少？
59、每间卧室内装有几个插座？ 60、煤气表是采用几立方的表？ 61、采用那种类型的砖？
62、房屋的进户门材质？有无电子防盗门？ 63、水泥用几号水泥？
64、各建筑分别打多少米深的桩基？ 65、楼板是现浇还是预制？ 66、混凝土用多少标号？ 67、消防设备在每层楼的位置？
68、楼的减压阀在哪个层面？什么位置？ 69、有线电视设有几个接头？
70、交房时，每套住宅配有哪些设施？ 71、分户门采用什么材质？ 72、内门是否安装？ 73、窗是平移式还是推出式？ 74、玻璃采用哪个牌子？是否做双层中空玻璃？ 75、卫生间内排污、排水管道用何材料？什么样口径？
76、小区非入口在平时是否供居民出入使用？是否配备保安以确保小区安全？ 77、厨房内是否设统一排烟管道？有何好处？ 78、排烟管道的出气口是如何处理的？ 79、套内是否专门设有安装热水器用的排风口？ 80、卫生间窗玻璃是否用磨砂玻璃？ 81、套内是否有垫水管道？
82、阳台栏杆为何材料？面积如何计算？ 83、落水管是在阳台内还是外？ 84、空调机座处理方式为何？
85、是否设有空调机滴水管统一排水？ 86、屋面里采用平顶还是坡顶？何种材料？
87、屋顶防水、隔热层如何处理？这种材料有何特性？ 88、屋顶是否提供太阳能热水装置预安装系统结构？
89、对于窗户与墙体间的缝，如何处理的，有哪些防渗措施？ 90、阳台地面如何处理？是否能保证阳台地面不积水和渗水？ 91、小区围墙采用什么材料，造型？
92、如何确保小区封闭安全？围墙上是否安装红外线探头及相关的报警装置。93、电话可申请几门？有几个接头？ 94、小区内通路采用何材质？是否考虑防滑？ 95、每幢住宅楼邮箱放在何处？
96、公共走道及楼梯如何处理？门厅如何处理？ 97、栏杆采用何材料？造型？
98、垃圾箱位于何处？长、宽、高为多少？
99、绿化由谁设计？如何体现小区的特性？该公司有哪些成功作品？ 100、什么标准交房？
101、后几期建造会否影响到第一期的居民？ 102、是否采用分时电表？安装时如何收费？ 103、中庭绿化景观设计理念和特点？ 104、楼地板厚度、柱距、柱宽？ 105、基地面宽、纵深？ 106、小道路路幅、面宽？
107、步行街以及广场的清洁卫生工作由谁负责？
物业篇
1、本案的物业公司名称？
2、物业管理费为多少？如何缴纳？
3、本案的安保系统如何？
4、阳台是否封闭？可否自行封闭？
5、物业提供哪些服务？
6、小区内有无水费、电费、煤气费代收服务？
7、装潢时业主能否自行封闭阳台？今后物业对封阳台的质材、式样、以及大小是否有统一要求？每户是否统一安装晾衣杆？
8、临时停放的车辆如何收费？物业如何确保安全？
9、小区聘用的物业公司的具体资质，物业管理费暂定位多少？别墅、居民住宅以及酒店式公寓在物业管理上的费用和待遇是否有区别？
10、小区规划中的河流如何做到没有异味？物业公司采取何种方式进行清理？ 价格篇
1、本案出售的均价为多少？售价范围为多少？
2、是否可以办理银行按揭？有哪家银行提供？最高贷款额度为多少？是否可以自己寻找别家银行办理？
3、本案销售有哪几种付款方式？有无折扣？
4、动迁支票的支付方式？
5、车位是否可售？价格为多少？租金为多少？
背景篇
1、某某项目名都的发展商、监理、设计、施工单位情况？
2、开发商曾开发过什么楼盘？
3、小区景观设计是哪家公司？
4、建筑公司的资质如何？曾建设那些项目？这些项目的质量如何？
法务篇
1、如果购买是否为个人产权？
2、土地使用年限，从何时到何事，有无抵押？
2、本案是否可作为商业用房使用？
3、采用何种版本的销售合同？
4、签约时客户需备齐哪些文件？
5、是否可以委托他人代签合同？需提交哪些文件？
6、办理销售合同需涉及哪些费用和税务？
7、签订销售合同后，是否可以转让？如何转让？
第五篇：最新实用房地产专业知识百问百答
房地产专业知识百问百答
一、房地产基础专业知识
1．什么是房地产？
房地产指房产和地产的总称（又称不动产)。
2．房地产存在哪三种形态？
房地产的三种存在形态:单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。
3．房地产有哪些特征？
a．“房地产位置的固定性(土地不可移，虏屋也不可动);
b．房地产地域的差别性(每宗房地产的价值部不同J;
c．房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);
d．房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值)
4．什么是房产？
房产是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。
5．房屋的分类？
a．功能用途:居住用房(小E、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业期房(门面商
场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);
b．建筑结构:钢结构、铡筋混凝土结构、辟混结构、砖木结构和其他;
c．所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;
6．什么是地产？
地产是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。
7．土地可以分成几类？
a．开发利用分类：生地和熟地;
b．建筑功能分类：建筑用地和非建筑用地;c．用途分类：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;
8．房地产业的定义是？
房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。
包括：a.土地开发;b.房屋建设、维修、管理;c、土地使用权的有偿划拔、转让；d、房屋所有权的买卖、租赁;e、房地产抵押贷款;f、房地产市场;
9．什么是土地使用权？
土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有制。
a农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有;b城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。0．土地使用获得的方式？:
划拔：无偿使用，如学校、医院、军亭用地、机场等市政建设工程;
出让：从国家有偿取得使用权的方式:
协议出让的方式(如200-250 万/亩)；
招标出让的方式(提出底价，粮据使用用途和价格取得)；
拍卖出让的方式(价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得)；
11．房地产币场如何划分？
a.一级市场，以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);b.散绥场:开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建同门口房的头头市场);c.三级市场:房屋在消费币场酌再次流通，包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房);
12．什么是土地使用权？
土地使用权出让，指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
13．什么是土地产权？
土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
14．什么是地上权？
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权;
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利;抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或
其他担保的权利;
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
15．什么是使用年限？
土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用着可以用的年限。
16．土地使用权出让年限是多久？
a．居住用地70 年;
b．工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50 年;
c．商业、旅游、娱乐用地40年;
备注：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行;
17．土地使用年限到期后如何处理？
a．国家有权无条件的收回该土地;
b．建筑主体经质控部门检验后不属危房;
c．项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续便用。
备注： b.c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回;
18．什么是商品房？商品房的物业类型有几种？: 开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场，19．商品房的预售制度中是哪五证二书？
五证： <国有土地使用证>、<建设用地规划许可证>、,<建设工程规划许可证>、<建设工程施工许可证>、<商品房预售许可证>;二书:(质量保证书)、(使用说明书)备注：两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任时法律文件和保证文件。
20．什么是烂尾楼？
指未能完成施工申途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
21．什么是楼花？
指己经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
22．什么是炒楼花？
买卖尚未建筑好的房屋。(现在政府有规定，·商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了控制炒房)
19．什么是期房？
指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。(价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量)
20．什么是现房？
指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件,可以交付使用的商品房。(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)
21．什么是经济适用房？
指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性)。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房
25岁以上，65m”以内以经济价购买，6Sm以外以商品房价购买，5年后才能转卖)。
22．什么是二手房？ 办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23．什么是玄关？
登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域
24．什么是公寓？
指2层以上，供多户人家居住的建筑。
25．什么是纯办公楼？
专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼;
26．什么是综合楼？
居家、办公、商场、集合一体的大楼。
27． 什么是商住住宅？ SOHO，居家，办公于一体。
28．什么是别墅？
指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE(联体别墅、单排)
29．什么是SHOPP1NGMALL？
一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国(也称第六商业业态)。
30．什么是物业管理？
指由专抨公司或机构，接受业主(或使用人)的委托，对物业实话专业化管理，并向业主(或使用人)提供高效;周到服务的行为。
31．什么是物业管理内容？
对房屋及其附属设各管埋、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿、公用设施、道路等实施管理;向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
32．什么是业主大会？
指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
33．什么是业主代表大会？
由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的纽织。
34．什么是业主委员会？
由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
35．什么是'一次性付款？ 指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性 付给售房单位的付款方式。
36．．什么是分期付款？
购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款(针对期房)，交房时，款项全部付清。
37．什么是银行按揭？
指以购房合同或房崖产权作抵押获虐购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为抵押，住房:七成二十年;门面:五成十年或六年十年)。
38．什么是公积金？
“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革申，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金(门面不行)。缴存比例:均不得低于职工上一月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
40．什么是契税？
指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收(普通住宅:2%、非普通住宅:4%)。
41．什么是公共维修基金？
指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金(普通住宅;2%;电梯房、门面:3%)。
42．什么是生地？
指未经开发，当玉芝盛璧丝星垫条件的农地或荒地。
43．什么是起价？
即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格(一般指户型、朝向、格局不好的楼房价各层的差价几十几百元)
44．什么是基价？
即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言与起步价没有关系(楼层、朝向不同价格也不同)。
45．什么是均价？ 即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价.46．什么是成本价？ 指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。包括: A、征地和拆迁补偿费;B、勘察设计和前期工程费;C、建安工程费;D、住宅小区基础设施建设费;E、管理费;F、贷款利息;G、税金
二、建筑基础知识;1．什么是三通一平？
指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。
2．什么是七通一平？
给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。
3．什么是占地面积？ 红线范围内的面积。
4．什么是建筑面积？
指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和，室外楼梯等。包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
5．什么是销售面积？ 指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
6．什么是使用面积？
指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和(住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格
7．什么是公摊面积标准？
指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成:一)室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设各用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积。
公用建筑面积分摊系数，公用建筑面积/套内建筑面积之和。
8．什么是实用面积？
建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
9．什么是计租面积？
住宅用房按便用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。
10．什么是套内建筑面积？
指商品房套内各部分建筑面积的总和。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内建筑面积兰套内使用面积/标准层的使用面积系数
11．什么是容积率？
总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高，单价低、品质低)
12．什么是建筑密度？
基底面积之和/总占地面积门100%
13．什么是绿化率？
指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
公式: 植被垂直面积/占地面积巧100%
14．什么是绿地率？
所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于3O%，旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地)。绿化覆盖率〉绿化率(绿化所占面积)﹥绿地率
15．什么是得方率？
套内建筑面积/套建筑面积(销售面积)之比
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
16．什么是开间？
住宅房子的横向宽度。进深:住宅的实际长度。
17．什么是层高？
指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。
18．什么是净高？
指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
19．什么是绿地面积？
指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平万米的土地
20．什么是跃层式商品房？
上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。
21．什么是复式楼？
楼梯连接两层，客厅只有一层高。
22．什么是错层？
房内高度不一至，一米以内分离。23．什么是砖混结构？
由砖和混凝土组成，承重墙(四面不能动，梁柱都不能动)。
24．什么是框架结构？
指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有:砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
25．什么是房屋的耐用年限？
指房屋能够维持正常便用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
钢筋结构:60-80年 砖混结构，40-60年 砖木结构: 30-50年 其他:目5年以下
26．什么是土地计量单位？
平方公里=100万平方米(km2)1公顷=1万平方米(hm2)
1公顷=15亩 1亩=667平方米
27．住宅的楼层划分的规定是什么？
低层住宅为:1-3层 多层住宅为:4-6 层 小高层住宅: 7-12 层 “
高层住宅为:l2-30层 超高层住宅为：40层以上
三、房地产开发相关知识:
1.什么是房地产开发？
在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
2.什么是土地开发？
将生地(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地。
3.什么是房屋开发？
由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
4.什么是房地产二次开发？
指先将生地开发成熟地(具备使用条件)，然后再进行拍卖利出租，由买地者去建造房屋。
5.什么是房地产一次开发? 一次性边土地、房屋开发完成。
6.什么是能源系统? 包括供电、供热、供气(煤气、天然气、石油液化气)等设施。
7.什么是给水、排水系统? 包括取水工程、输水工程、挣水工程、配水管网(上下水道)，排水管网(下水道)、污水处理、排放工程。”
8.'什么是土地国家所有权? 指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益却处分的权利。
9.'什么是土地集体所有权? 指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
10.什么是房屋的所有权? 对房屋全面支配的权利，包括，占有权、使用权、收益权、处分权。
11.什么是土地所有权? 指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。
法律意义，土地所有者将土地肖咸自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地文配的权利。
经济意义:指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。
四、其它内容须知
1、建筑面积必须高于2·2米(低于2·2米的车库，杂屋没有产权j，建筑如配套游泳池、车库等不 算面积);
2、朝向:一般以客厅阳台的朝向为准。
3、商圈，称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为申心向周围扩展形成的辐
射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。
分为，核心商圈，以大型商场为申心，人口占6O-80%，价格高;
次级商圈:拥有客户占20%;
边缘商圈:分布密度小，产品低档，价格低。
4、严重影响房地产价格因素
1.价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用(国民生产总值，DTp指数，房地产政策、法律法规);2.影响房地产因素:开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制;3.影响每一栋单位的价格因素，楼层层高、户型、朝向、景观、针围功能、面积、建筑结构;4.多层:7层以下，金三银四铜五六;高层，7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好;5.影响商铺:升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位(业态定位)、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素:位置、面积(面积小、面积消费群体多，价格高)、楼层、铺型(柱、开间、阻挡)、配套设施。
5、风水与房地产营销:南向房间特征(通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉)。
风水宝地:依山伴水，龙脉(建筑物的朝向的阴阳取舍。阴:山之南、水之北;·阳，山之北、水之南;龙椅之地:绿色是生命色;申纬度:夏吹东南风、西南风)
6、建筑颜色，红色"象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。
7、使用率二实用面积/建筑面积
小高层的使用率小于多层，60-70% 高层的使用率小于小高层:80%以上 写字楼的使用率小于高层:50-60%
8、产权证:土地使用证、房产证(集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租)。
9、价格构成：
1)土地出让金:三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费(了解地质结构);2）公共基础设施费(统称土地成本);3)建安成本(土建成本);4）管理成本(包括营销预算成本);5)融资成本(利息);6)税收费用;7)利润;
10、国家标准建筑密度: 住宅类型
一类
二类
三类 低层
/
50%
/ 多层
30%
35%
40% 中高层
25%
28%
30% 高层
/
22%
25%
11.国家标准容积率，1)别墅1-0.8，一般是0.8;
2)高档小区2-2.5;3)中档小区3;
4)低档小x4;一类小区:公共基础设施布局完整，整个环境良好;二类小E:公共基础设施布局完整，环境不良好;三类小E:公共基础设施布局不完整，环境差;
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