房地产权属变更案例评析

第一篇：房地产权属变更案例评析

文章标题：房地产权属变更案例评析

房地产权属变更案例评析

1994年10月，某外国一家跨国公司来华投资，在某市兴办了一家外商独资企业。1995年1月，在某市一次国有土地使用权拍卖出让会上，获取某市一地块的土地使用权。随后进行房地产开发，于1996年3月在该地块上建起商住楼一座，共8层。其中，最底一层承租给某国有商场

二至五层卖给七家公司商住，六至八层留作自用。后以此自用的三层作抵押向某银行贷款。但因逾期不能偿还贷款，某银行申请法院变卖该三层房地产，后该三层由另外四家公司购买。

问：该外商独资企业自获取该地块使用权，至商住楼六至八层变卖，按照房地产[xiexiebang.com文章-http://www.xiexiebang.com/xiexiebang.com帮您找文章]法的规定，应办理哪些房地产权属变更手续？

答：1.获取该地块使用权，应向市土管部门申请土地使用权变更登记，经市土管部门核实，由市政府颁发土地使用权证书。

2.在该地块上建起商住房,应凭土地使用权证书向市房管部门申请房屋所有权登记,由市房管部门核实并颁发房屋所有权证书.3.将楼房二至五层卖给七家公司商住,应向市房管部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所用权证书向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府更换或更改房屋所有权证书.4.将自用的六至八层作抵押向银行贷款,企业应与银行持土地使用权证书和抵押合同,到市房管部门办理抵押登记.5.六至八层被变卖后,企业应按照房地产变更登记的程序,持法院判决文书为购买方的四家公司办理土地使用权和房屋所有权的过户登记.点评：房地产权属变更一向是一项让购房者和开发商头疼的事情。以上这个案例虽然旧了一点，希望能给想弄清登记程序的人们指点迷津。

作者简介：宋飞,1980年12月11日生,毕业于华中科技大学法学院，现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作.曾在法律图书馆网发表论文《人治与法治的较量-兼论德治》、《从一案看劳动教养制度的存废》、《试论国有资产流失与法律规制》、《周枏与》、《盖尤斯与》、《格老秀斯法学思想研究》、《制定法、成文法概念比较研究》、《宪法定义新论》、《试论我国法学教育的现状问题与对策》、《对12起处罚决定被撤销的复议案的法理分析》、《公司法与劳动法竞业禁止原则之比较》、《试论公司监事制度》；译作《中国传统哲学与争端解决》、《美国诉微软案》、《屠宰场案的负面影响》。

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第二篇：房地产权属证书解读

我国目前实行的是全国统一的房地产权属证书制度。

我国的房地产权属证书是由中华人民共和国建设部和中华人民共和国国土资源部统一制作并监制的。我国有的地方实行的是房屋所有权证书和土地使用权证书分开的制度，有的实行的是二证合一的制度。在二证合一的制度下房地产权属证书就指房地产所有权证；在二证分开的制度下房地产权属证书就指房屋所有权证和土地使用权证。

（1）房地产权属证书的效力：国家对房地产权属证书按统一规定制作，各地必须使用由建设部和国土资源部统一制作的房地产权属证书，其他部门、单位制作的证书无效，不受国家法律保护；但实行该规定前由各市、县人民政府房地产管理部门颁发的房地产权属证书仍然有效，受国家法律保护；

房地产权属证书是当事人享有物权的法律凭证，取得了房地产权属证书，就意味着当事人已经将自己享有物权的房地产按照法律规定办理了登记手续，将自己的房地产权利记载于不动产登记薄上，可以按照该证书确定的内容享有该不动产的权利，履行因此而产生的义务。

（2）房地产权属证书的种类：

一是房屋所有权证书，此类证书为实行房屋所有权和土地使用权登记分别制度的地方，国有土地上的房屋所有权证书在实践中被印制为红色的证书，以区别于集体土地上的房屋所有权证书。

房屋所有权证书，包括房屋所有权证书和房屋共有权证书、房屋他项权利证书三大类。，《房屋共有权证》、一般是房屋所有权人为二人或二人以上的情况下颁发领取的,《房屋他项权证》一般是房屋抵押权人、典权人持有的；另外，已购公房的房产证又区别为完全产权的房产证（成本价）不完全产权的房产证（标准价）。

二是土地使用权证书，实践中的土地使用权证书，包括划拨国有土地使用权证书和出让国有土地使用权证书。二者的区别是：

（一）划拨国有土地上的房地产转让必须遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的审批程序，出让土地上的房地产在改变土地用途的情况下不需要办理额外的审批手续；

（二）划拨土地上的房地产和出让土地上的房地产在国家征收的情况下补偿的标准也不一样，划拨土地上的房地产在征收的过程中不存在土地使用权出让金的退还和补偿的问题，而出让国有土地上的房地产在征收的过程中存在补偿出让金的问题；

（三）划拨土地上的房地产不存在使用期限的限制，而出让土地上的房地产有使用期限的限制，具体的使用期限由法律规定，目前国务院规定住宅用地70年期限，商业用地40年期限，综合用地50年期限，工业用地30年期限，而且根据《中华人民共和国物权法》的规定，住宅用地使用权期限届满后，可以无偿延续；

（四）划拨土地是严格受法律控制的，只有法律规定的可以使用划拨土地的项目和单位才能使用划拨用地。

就交易的实践来看，商品房必须是以出让方式取得土地使用权的房地产，因此其土地使用权证书必须是出让国有土地使用权证书，经济适用房的土地使用权证书按照法律规定属于划拨土地使用权，其证书注明了土地使用权的取得方式为划拨，房改房实践中一般不核发土地使用权证书，但按照法律规定进行交易后，买受人在履行法定程序的情况下可以取得出让土地使用权证书，某些地方的危旧房改造核发的土地使用权证书为出让土地使用权，在另外一些地方则是划拨土地使用权，并对该类房地产权属按照房改房处理。

对划拨土地使用权上的房地产，在进行交易的过程中，则明确了经过补交土地使用权出让金的情况下，买受人可以获得出让土地使用权证书。

（3）房地产权属证书的颁发机关：

房屋所有权征收一般由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门或建设部门颁发，未设专门房地产管理部门的市、县，暂由人民政府作为发证机关，并委托下属房地产管理单位具体办理房屋产权登记发证工作。土地使用权证书由县级以上地方人民政府核发，具体由人民政府的土地管理部门办理相关手续，以本级人民政府的名义核发土地使用权证书。

在实行房地产权利二证合一的地方，由当地人民政府规定的部门核发房地产权属证书。

第三篇：房地产权属档案利用

房地产权属档案利用

一、管理服务事项：房地产权属档案利用

二、办事依据：

1、《中华人民共和国档案法》

2、《城市房地产权属档案管理办法》（建设部令第101号）

三、办事条件：

1、房屋权属证书（原件）；

2、单位房产查档：单位介绍信、经办人身份证件（原件）；

3、私有房产查档：本人身份证件（原件）；

4、委托代理公证书、代理人身份证件（委托代理人查档）（原件）；

5、司法部门查档：单位介绍信、经办人身份证件（原件）；

6、律师查档：单位介绍信、案件受理证明、律师身份证件（原件）。

四、办理流程：

1、档案利用： 受理 查档 审核 出件

2、查封、解封房产： 受理 查档 审核 注记 出件

五、办理时限：3个工作日（不含登报时间）

六、收费依据及标准：

1、提供利用查档：

收费依据：《关于制定房屋查档收费标准的通知》（洪价房字[2000]9号）

收费标准：①每次所查房屋档案为1950年以前的按房屋重置价格的4‰收取。

②1950年（含1950年）以后的按房屋重置价格的3‰收取。

③计算公式为：每次房屋查档收费=房屋重置价×所查房屋建筑面积×所查档案年代计费标准

④按以上收费标准计算，收费额不足10元的按10元收取，超过400元的按400元收取，即最低10元，最高400元。

⑤房屋重置价格标准：框架结构600元/平方米,混合结构400元/平方米，砖木结构300元/平方米，简易结构150元/平方米。

2、司法部门查档：不收费。

七、承办部门、地址及联系电话：

八、承办人员：

九、服务质量：热情服务、耐心解答、首问负责、一次性告知。

十、违诺责任：按《失职追究制》处理。

十一、监督方式：投诉电话、意见箱、挂牌上岗、公示栏。

十二、投诉电话：

十三、说明：

1、每周三下午为《房屋权属证》改错时间，不受理查档；

2、每周五下午为整理档案时间，不受理查档。

第四篇：房地产权属登记授权委托书

文本编码：CMBC-WJ-A013

房地产权属登记授权委托书

委托人（房地产所有权人）：性别：身份证件名称及号码：联系地址及电话：委托人（房地产共有人）：性别：身份证件名称及号码：联系地址及电话：受托人：性别：

身份证件名称及号码：联系地址及电话：

根据委托人与中国民生银行股份有限公司（下称债权人）于年月日订立的编号为的《借款合同》（下称《借款合同》）的约定，委托人将其坐落于房产（房屋所有权证号：）抵押给债权人，作为偿还《借款合同》项下债务的担保，此房产的共有人对此表示同意。为此，委托人特出具本委托书，委托受托人代理其向办理将上述房产抵押给债权人的相关手续，委托权限与期限如下：

1、委托权限为以下第项：

（1）受托人代理本人办理上述房产的权属证书（房地产权证或房屋所有权证及

土地使用权证）；

（2）受托人代理本人办理上述房产以银行为抵押权人的抵押登记

注销手续。

（3）受托人代理本人办理上述房产以债权人为抵押权人的抵押登记一切相关

手续。

受托人有权代理本人在办理上述登记所需的一切相关文件上签字，本人承认其签字的法律效力，其签字代表本人的真实意思。

2、受托人□有权/□无权就上述授权转委托。

3、委托期限为：自委托人签字之日起，至受托人办理完抵押登记手续，债权人取得相关他项权利证明文件之日止。

委托人（房地产所有权人）：

委托人（房地产共有人）：

年月日

第五篇：幼儿园权属问题案例（范文）

小区规划内的幼儿园能否买卖？近日，在下陆区一个拥有2000多名居民的小区内，购买小区配套幼儿园的买主与开发商发生了一场特别的纠纷。更令人感到意外的是，这起看似不起眼的“小”纠纷，却引来了法律界和房地产界人士的高度关注。

小区配套幼儿园

开发商标价348万余元卖了

下陆区华盛居民小区由黄石华安房地产开发有限公司（以下简称华安房产公司）开发建设，小区内住有2000多位居民。根据规划，小区内同时建有一栋“幼儿园综合楼”。其中，“幼儿园房”的建筑面积为1606平方米。

在今年3月，该栋“幼儿园房”被开发商标价出售。随后，在下陆区开有一家民营幼儿园的虞小玲闻讯而至。3月20日，双方“签订商品房买卖合同”，开发商以2170元/平方米的价格将小区幼儿园房出售给虞女士。

合同显示，该栋“幼儿园房”的总价为348.502万元。根据约定，虞女士在签订合同时支付了50万元首期购房款。

虞女士告诉记者，签订合同时，开发商口头承诺：剩余购房款，买受人可以向银行申请按揭贷款。据此，虞女士向一家银行提出了贷款申请，不料被拒绝。“银行指出，根据国家规定，幼儿园、学校等公共设施不能办理银行按揭手续。”虞女士说。

在随后的几个月里，虞女士先后走进多家银行的信贷部门，一次又一次地递交按揭贷款或抵押贷款，但得到的答复都一样：根据《物权法》，幼儿园不得抵押。

“不能按揭、不能抵押。我买的到底是栋什么房子？”11月28日，贷款申请再一次被退回后，虞女士无奈向本报反映。

其时，虞女士所购的这栋幼儿园房已经投入使用近3个月。“加上装修费，我已花去了100多万元。”对此，虞女士忧心忡忡。

她担心，幼儿园房的产权上有问题。

买主：“幼儿园是业主共有财产，买卖违法”

虞女士介绍，就幼儿园房无法进行抵押贷款问题，她多次向开发商提出了。对方表示，幼儿园房的确不能进行抵押，但决对可以办理房产证。

为此，虞女士的疑虑一度被打消。

然而，今年9月1日，当装修一新的幼儿园在华盛小区内开业后，虞女士却意外地获知，根据国家有关政策，小区配套的幼儿园是公用设施，存在产权之争。“一些业主还专门找到我称，幼儿园应属业主公有。”虞女士说。

对此，虞女士展开了调查。居民小区配套的幼儿园设施是否可以出售？虞女士综合调查结果指出：“我在咨询市规划局相关部门时，对方回答，小区配套的幼儿园属公用设施。而根据《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，购买幼儿园房是一起非法买卖。”

为了证实自己的结论正确，虞女士还上网查询了关于小区配套幼儿园的产权纠纷案例。结果发现，关于这方面的争议不在少数。另外，安徽省巢湖市中级人民法院还审理了一起相

关案件。“判决结果是买卖合同无效，因为小区配套幼儿园的权属属国有。”拿着从网上下载的资料，虞女士指出。

在获悉相关政策后，虞女士提出退房，并要求房产商赔偿相关损失。“现在就是将房产证办给我，我也不敢要了。按照规定小区配套的幼儿园不能买卖，办了证，房产部门随时可以撤销，到时我们不是竹篮打水一场空？”虞女士说。

昨日下午5时许，记者走进华安房产公司，销售人员肖某接受了采访。

“小区配套的幼儿园究竟能不能卖？”记者问。

肖某肯定地回答：“能卖。”

接着肖某又说：“这个幼儿园是我们（公司）投资建设的，配套设施费、交易费都是我们交付的，如果我们不能卖的话，谁能卖？”

对于虞女士提出的“小区幼儿园属业主共用和国有”一说，肖某表示，如果小区配套的幼儿园属政府或者全体业主所有，那么在有关部门的文件上一定会有反映。“如果小区幼儿园属于业主所有，那么这个幼儿园的面积至少要公摊到业主的房子里。但现在这个幼儿园的面积不是公摊面积，为什么不能卖呢？”据肖某介绍，虽然该房是以商品门面房的性质出售的，但按照建设规划规定，该房子只能用作幼儿园。

“房产局允许我卖，我就可以卖。如果房产局审核没通过，我连合同都不能签，更不能在网络上备案。如果不能预售的话，网上根本就看不到幼儿园这一栏。”肖某说。

另据肖某介绍，按合同规定，虞小玲应该在6月10日前交清购房款。随后，其与虞小玲进行了进一步地商讨，考虑到其贷款较难，便提出在今年12月31日交清房款，余款在三年内付清。但虞小玲表示无法接受这样的条款。“现在我们还是在协调之中。”肖某说。

市房产局：可以办理房产证

10月24日，就自己购买的华盛居民小区幼儿园房是否涉嫌违法买卖一事，虞女士以特快专递方式，分别向黄石市规划局、下陆区规划局、黄石市房地产管理局分别寄送了“黄石市信息公开公民申请表”。

在表中，虞女士向黄石市规划局、下陆区规划局提了4个问题，请求答复。其分别为：由开发商黄石华安房地产开发有限公司开发的黄石市下陆区华盛居民住小区幼儿园是否系市、区规划部门控制性详规或者修建性详规范围内的项目？开发商在该小区建设的幼儿园是否属于城市规划法律法规所要求的配套设施和公共设施？如果开发商在开发该小区时不建设配套幼儿园，是否违反法律法规的规定？如果不配套建设幼儿园，对其后期开发工程建设的行政许可有无影响?

此外，在寄给黄石市房地产管理局的信息公开公民申请表中，虞女士也提出了4个问题：由黄石华安房地产开发有限公司开发的华盛居民小区幼儿园是否属于城市规划法律、法规所要求的配套设施和公共设施？开发商建设的幼儿园是否“五证”齐全？华盛居民小区幼儿园房屋产权能否销售？如果该幼儿园的房屋产权可以销售，那么，能否作为商业门面房进行销售？

虞女士告诉记者，这8个问题是在咨询律师后提出的，遗憾的是至今仍未收到回复。“根据国家有关规定，相关部门应在15个工作日内回复。”虞女士说。

昨日下午，就虞女士提出的问题，记者致电黄石市房产交易中心时获悉，该中心此前已获悉华盛居民小区幼儿园的买卖纠纷。该中心相关科室的负责人表示，虞女士所购买的华盛

小区幼儿园可以办理房产证。但对方补充：如果是小区内的公共设施，将不能办理产权证。

小区幼儿园姓“公”还是姓“私”？

作为小区内配套设施的幼儿园用楼能否对外出售？湖北鸣伸律师事务所副主任杜博律师认为，《物权法》规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。但是学校和幼儿园是否属于业主共有的公共场所还不是很明确，有待司法解释予以明确界定，所以开发商一般会通过协议的方式取得该部分的产权。

记者在网上查询了解到，关于“小区配套幼儿园”的权属问题，争议早有之。一部分网友认为：“不能买卖，因为开发商建设是为业主服务的，当然是归全体业主的”；一部分网友则称：“它属于公建配套项目，规定竣工后产权无偿移交文教部门。”但持相反观点的网友却指出：“如果合同里没有注明属于配套设施，开发商也没作出什么承诺，那么本着谁投资谁受益的原则，产权应属于开发商，是可以销售的。”

但虞小玲坚持自己的观点，她认为，有关部门同意开发商出售小区配套的幼儿园是将“不合理的侵权行为合法化”，最终受伤的却是买受人和业主。她告诉记者：“如果是这样的话，我将对相关部门提起行政诉讼。”

“这不仅仅是一起简单的小区配套设施权属争议。”对此，我市法律界人士指出。据悉，根据相关规定，新建居民小区人口达到5万人就必须配套建设一座幼儿园。

【新闻链接】

大连：小区配套幼儿园不得出售

为进一步规范城区住宅小区配套幼儿园的建设、管理和使用，使小区配套幼儿园的管理有章可循，2009年7月25日，大连市人民政府办公厅正式下发文件——《大连市人民政府转发市教育局等部门关于进一步规范城区住宅小区配套幼儿园建设管理和使用意见的通知》。《意见》第二条明确规定：凡经市规划部门批准建设的住宅小区配套幼儿园，用地一律按划拨土地的方式供应。第三条规定：住宅小区配套幼儿园系公共设施，属国有资产。未经批准，不得擅自拆除、改建扩建。住宅小区配套幼儿园不得出租、出售、转让、抵押和改变用途。