新县城屠宰场建设可行性研究报告

第一篇：新县城屠宰场建设可行性研究报告

新县城屠宰场建设可行性研究报告

2008-10-29 09:42文章来源：屠宰办

文章类型：原创内容分类：调研

第一章 总 论

一、项目提出的背景

县治乔迁已步入第五个年头，一切工作井然有序，人气渐旺，县城生猪宰杀仍然是依靠传统方式进行屠宰，已不适应形势发展需要，远远落后兄弟县、市，更不符合国务院《生猪屠宰管理条例》所规定的基本条件，近年来我县经济形势已步入良好的发展时期，特别是禽流感频繁发生，形势严峻，已形成共识，对肉类食品安全高度重视，从中央到地方都一再强调，齐抓共管，而我县屠宰行业还在世袭不变使用手工操作，给政府宏观管理增加很大难度。为了认真贯彻落实国务院、湖南省《生猪屠宰管理条例》和衡阳市人民政府关于定点屠宰管理办法，我们拟按经营承包形式引进批发商，和商务局干部职工集资兴建屠宰场、集生猪屠宰、肉类综合加工、冷冻、诸藏、交易一条龙。

为此衡南县商务局提出对新县城屠宰场的开发建设。

二、项目建设的必要性

建设新县城屠宰场已纳入衡南“十一五”计划，随着县城的做旺，新县城已搬入行政事业单位60多个，企业48家，入住居民增多，人口近五万，现实迫切地要求迅速建设一个10-15年内不落后的现代化屠宰场，而现有的云集镇屠宰场一年内三次搬家易址，逐渐扩大宰杀场地，还是不能适应发展需要。为了让广大人民群众真正吃上“放心肉”，也符合《条例》对生猪定点屠宰的要求，同时也给建设的屠宰场带来了商机，能获得丰厚的经济回报。

三、编制可研工作的依据和范围

（一）依据

1、征用土地协议书；

2、衡南县建设规划局批准的项目建设规划方案；

3、衡南县人民政府招商引资的若干优惠政策的规定。

（二）范围

本可研仅对规划范围内建设项目，按照国家计委“关于建设项目的可行性分析的要求”进行分析研究。

该项目规划建设用地面积17亩。

第二章 市场预测和拟建规模

一、市场预测

据市场调查，至2009年，云集将有行政事业单位80余个，生产企业60多家，住户6000户，覆盖人口6万余人，据行业人士估算，每人每天吃肉2两，县城每天需要鲜肉1.2万斤，宰杀生猪70头才能满足市场需要。

二、建设规模

根据预测，该项目建设规模如下：

1、建设用地面积17亩

2、总建筑面积8380m23、功能分区情况：一至二楼为生产、加工、冷冻、储藏、办公、批发，层高4.8米，二楼层高3.8米，建筑面积5180m2。生活区建一座员工宿舍，一至六楼，层高3.2米，建筑面积3200m2。

第三章 建设条件和场址方案

一、场址的地理位置

项目场地在新县城共创生物项目以北，远离人口居住和办公楼，离市场2公里左右，交通便利。

二、场址外部协作条件

（一）场址周边概况。场地周边有三个生产单位和一座即将投资兴建的变电站。

（二）交通运输。场地位于连接线的300米，与汽车站相望，向东可上107线，向西可上1814线，陆路交通方便快捷。

（三）排污条件好。修一座化粪池和一条200米的便渠便可排入湘江。不会造成环境污染和影响城镇居民生活。

第四章 设计方案

一、生产加工区

一楼屠宰生猪、牛、羊、家禽加工。

二楼冷冻、储藏、办公室、娱乐室。

二、员工宿舍生活区

1—6楼为员工宿舍。

三、绿化面积

按照市屠宰场建设要求，建设园林式屠宰加工场，绿化占用地面积30%。

四、停车场地

按照行业设计要求，停车场地面积占用地面积20%。

五、排污区

在靠北边修建一座化粪池，3×3×3米，修一条高600×600mm便渠，直接通过化粪池排入湘江河内。

六、机械宰杀、加工

引进一条中型宰杀、加工生产线，修建一座冷冻储藏仓库和一座烘烤屋、配套消毒设备。

第五章 组织机构和人员编制

（一）人员设置

1、县屠宰办主管领导一名。

2、批发商3名。

3、部门主管7名。（生产部15人，办公室2人，财务部2人，仓储物流部2人）

（二）组织机构

县屠宰办主管领导

批发商 生产部 办公室 财务部 仓储物流部

第六章 投资估算与效益分析

（一）投资估算说明

分两期投资，第一期投资用于购置土地、围墙、建设屠宰生产车间。

1、前期工作费：设计费、地质勘察费、咨询费、开工费10万元。

2、土地费：土地面积17亩，每亩按6万元计算，共计104万元，出让金土地已完成“三通一平”。

3、建安工程费：建安造价，生产车间500元/ m2估算。

4、水电工程投资包含水电管网费。

5、工程质量监督费：按建安工程和设备及安装之和的1.5%估算。

6、停车场、公厕、化粪池、便渠按380m2估算。

7、休闲绿地按120元/m2估算。

8、机械设备按规模投资80万计算。

9、不可预见费：按以上各种取费之和的5%估算，本项目第一期投资为380万元。

（二）资金筹措

1、通过公开、公正、公平的原则，引进批发商的形式，县屠宰办不作资金投入，只提供优惠政策和经营权，时间5年，从购置土地、兴建生产车间、设备引进、前期办理各种开工手续费用概由批发商全额投资兴建，批发商从经营中获取利润作为投资回报。第一包段5年期满后，批发商将其17亩土地中的4亩无偿划归县屠宰办所有，厂房设备归县屠宰办管理，以便第二轮承包经营。

2、商务局全体干部职工集资作为经营入股分红的办法进行融资。

（三）效益分析

经营利润表 单位：万元、头

年度 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年

日宰杀量 30 46 50 60 70

年宰杀量 9600 13200 16800 20000 23600

税费 31.6 43.5 55.4 66 77.8

年利润 57.6 79.2 108 120 141.6

合计 税费：274.3万 利润：506.4万

说明：

1、按批发每头纯利60元/头计算；

2、税费按每头33元计算。

第七章 结 论

（一）项目建设符合新县城总体规划

（二）项目建设有利于推动衡南县新县城菜篮子工程的具体落实和保障人民群众真正吃上“放心肉”，确保肉类食品安全，是一项“民心工程”和公益事业。

（三）新县城屠宰场建设项目牵头单位为衡南县商务局，负责本项目的策划、引资、协助批发商和投资者办理各种征地手续，监督、管理等工作。

（四）项目建设选址在新县城共创生物以北，噪音、排污均不影响城镇居民生产、生活，交通便利、适中，场地选址处于最佳位置。

（五）项目建设用地面积为17亩，总建筑面积8280m2，建筑占地面积3000m2，建筑密度为17.8%，绿化率为30%。

（六）建设项目采用快速的投资方式进行，总投资估算720万元，分两期开发建设，第一期投资回收5年（含建设期），可收益506万元，第二期5年可收益1020万元，有良好的利润空间。

第二篇：屠宰场项目可行性研究报告**

www.xiexiebang.com

屠宰场项目可行性研究报告

编制大纲

编写单位：河南助阵投资咨询有限公司

二〇一六年八月

www.xiexiebang.com

目录

一、什么是可行性研究报告..........................................................................................1

二、哪些项目需要编报项目可行性研究报告................................................................1

三、可行性研究报告主要用途有哪些...........................................................................2

1、用于企业融资、对外招商合作.................................................................................2

2、用于国家发展和改革委立项.....................................................................................2

3、用于银行贷款.............................................................................................................2

4、用于企业上市的募投项目.........................................................................................2

5、用于申请政府资金.....................................................................................................2

6、用于申请进口设备免税.............................................................................................2

四、国家发改委甲级资质的意义...................................................................................3

五、屠宰场项目可行性研究报告编制大纲及范文目录..................................................3 第一章 屠宰场项目总论.................................................................................................3 第二章 法人基本情况.....................................................................................................4 第三章 屠宰场市场需求预测.........................................................................................4 第四章 屠宰场项目建设规模与生产方案.....................................................................4 第五章 屠宰场项目建设选址及土建工程.....................................................................4 第六章 屠宰场项目环境保护.........................................................................................5 第七章 屠宰场项目劳动保护安全卫生及消防.............................................................5 第八章 屠宰场项目节能分析.........................................................................................5 第九章 屠宰场项目风险分析及风险防控.....................................................................6 第十章 屠宰场项目实施管理和劳动定员.....................................................................6 第十一章 实施进度计划.................................................................................................7 第十二章 屠宰场项目投资估算与资金筹措.................................................................7 第十三章 屠宰场项目经济评价.....................................................................................7 第十四章 屠宰场项目综合评价及投资建议.................................................................8 第十五章 屠宰场项目附表及附图.................................................................................8

六、可行性研究报告编制要求......................................................................................9

I

www.xiexiebang.com

七、可行性研究报告的编制依据.................................................................................10

八、工程咨询服务流程...............................................................................................10

九、可研编制单位的优势............................................................................................11

十、可研的编制时间及收费标准.................................................................................12

II

www.xiexiebang.com

【报告导读】

《屠宰场项目可行性研究报告》本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、批地、融资提供全程指引服务。

《屠宰场项目可行性研究报告》主要是通过对屠宰场项目的主要内容和配套条件，如市场需要、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金短途筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对屠宰场项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该屠宰场项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为屠宰场项目决策提供依据的一种综合性分析方法。可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

《屠宰场项目可行性研究报告》是确定建设屠宰场项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建屠宰场项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建屠宰场项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。

一、什么是可行性研究报告

可行性研究报告是在前一阶段的项目建议书获得审批通过的基础上，对项目市场、技术、财务、工程、经济和环境等方面进行精确系统、完备无遗的分析，完成包括市场和销售、规模和产品、厂址、原辅料供应、工艺技术、设备选择、人员组织、实施计划、投资与成本、效益及风险等的计算、论证和评价，选定最佳方案，作为决策依据。

二、哪些项目需要编报项目可行性研究报告

根据国家发改委的相关规定，“投资体制改革之后，可行性研究报告的主要功能是满足企业自主投资决策的需要，其内容和深度可由企业根据决策需要和项目情况相应确定。”这样，项目可行性研究报告的功能和作用发生了重大变化。目前各地发改委对此的要求也不尽一样，根据助阵投资咨询掌握的情况是，1、政府投资项目需要报批项目可行性研究报告，2、国家鼓励类内资进口设备申请免税的项目需要提供项目可行性研究报告。但是在很多地区，在进行项目核准时，发改委仍然要求提供可行性研究报告。这就需要项目单位及时咨询发改委的相关人员，明确具体要求，以免影响项目核准。

www.xiexiebang.com

三、可行性研究报告主要用途有哪些

可研报告的用途可分为审批性可研报告和决策性可研报告。审批性可研报告主要是项目立项时向政府审批部门申报的书面材料。根据国家投资体制改革要求，我国大部分地区，企业投资类项目采取项目备案制和项目核准制（编制项目申请报告）；政府性项目，使用财政资金的编制可研报告。可以细分为：

1、用于企业融资、对外招商合作

此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

2、用于国家发展和改革委立项

此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

3、用于银行贷款

商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审，部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。

4、用于企业上市的募投项目

这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。中研普华为多家创业板和中小板企业提供募投项目可行性研究报告编写服务（包括已经上市和正准备上市的），积累的丰富的编写经验。

5、用于申请政府资金

用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告：这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。

6、用于申请进口设备免税

主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

www.xiexiebang.com

在上述六种可研中，其中用于立项、企业上市、银行贷款、申请政府资金和申请进口设备免税的可行性研究报告准入门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级，其中甲级最高。

四、国家发改委甲级资质的意义

用于国家发展和改革委立项的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告，该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

资质专业范围涉及农业、林业、轻工、电子、机械、纺织、化纤、化工、医药、水电、钢铁、公路、建筑、建筑材料、水利工程、综合经济、通信信息、有色冶金、石油天然气、城市规划、城市轨道交通、广播电影电视、港口河海工程、市政公用工程（给排水、环境卫生、风景园林、燃气热力、公共交通、桥隧、道路）、生态建设和环境工程、其他（节能、旅游、商物粮）等领域。

可提供国家发改委颁发的甲级、乙级、丙级工程咨询资质证书

五、屠宰场项目可行性研究报告编制大纲及范文目录

以下为参考目录，具体可根据项目情况做出调整。

目 录

第一章 屠宰场项目总论

1.1名称及承办单位 1.2拟建地址

1.3 可行性研究的目的

1.4 可行性研究报告编制依据和范围

1.4.1 可行性报告编制依据 1.4.2可行性研究报告编制范围 1.5 研究的主要过程

1.6 屠宰场建设规模与产品方案 1.7 总投资估算

www.xiexiebang.com

1.8屠宰场工艺技术装备方案的选择 1.9 项目建设期限 1.10投资备案数据备

案数据一览表 1.11 研究结论 1.12主要经济技术指标

主要经济技术指标一览表

第二章 法人基本情况

2.1法人概况 2.1承办单位概况

第三章 屠宰场市场需求预测

第四章 屠宰场项目建设规模与生产方案

4.1 建设规模的确定原则 4.2 建设规模 4.3生产纲领

产品纲领规划一览表

第五章 屠宰场项目建设选址及土建工程

5.1 建设地选择原则 5.2 建设地概况 5.3 建设选址方案

5.4 选址用地权属性质类别及占地面积 5.5 用地利用指标

占地及建筑工程投资一览表 5.6 建筑工程方案

5.6.1建筑工程概况 5.6.2建筑结构设计 5.6.3标准化厂房设计 5.7 选址综合评价

总图布置主要技术经济指标一览表

www.xiexiebang.com

第六章 屠宰场项目环境保护

8.1 环境保护设计依据 8.2 污染物的来源 8.2.1建设期污染源 8.2.2 运营期污染源 8.3 污染物的治理

8.3.1施工期环境影响简要分析及治理措施

施工机械在不同距离处的贡献值一览表 8.3.2营运期环境影响分析及治理措施

办公及生活废水处理流程图 生活及办公废水治理效果一览表 8.4 环境保护分析 8.5 厂区绿化工程 8.6 环境保护结论

第七章 屠宰场项目劳动保护安全卫生及消防

9.1 劳动保护和安全卫生

9.1.1 设计标准及规定

9.1.2 主要不安全因素及职业危害因素 9.1.3采取的主要防范措施 9.2 安全生产措施 9.3 消防

9.3.1 设计原则 9.3.2 主要防范措施

第八章 屠宰场项目节能分析

10.1 建设的节能方向 10.2 设计依据及用能标准

10.2.1 节能政策依据

10.2.2 屠宰场行业标准、规范、技术规定和技术指导 10.3 节能背景及目标

www.xiexiebang.com

10.4 能源消耗种类和数量分析

10.4.1 生产主要耗能装置及能耗种类和数量

主要能源和含耗能工质年需量测算表 10.4.2 单位产品能耗指标测算

单位能耗估算一览表

10.5 用能品种选择的可靠性分析 10.6 屠宰场工艺设备节能措施 10.7 电力节能措施 10.8 节水措施 10.9运营期节能原则 10.10 运营期主要节能措施 10.11能源管理

10.11.1管理组织和制度 10.11.2 能源计量管理 10.12 屠宰场节能建议及效果分析

10.12.1节能建议 10.12.2节能效果分析 主要能耗指标一览表

第九章 屠宰场项目风险分析及风险防控

11.1政策风险分析及风险防控 11.2用地及工程建设配套风险分析 11.3市场风险分析及风险防控 11.4资金风险分析及风险防控 11.5原材料采购风险分析及风险防控 11.6环保因素风险分析及风险防控 11.7风险评价结论

风险因素和风险程度分析表

第十章 屠宰场项目实施管理和劳动定员

12.1 建设期管理组织

www.xiexiebang.com

12.2 建设期管理 12.3 工作制度 12.4 劳动定员

劳动定员一览表

第十一章 实施进度计划

第十二章 屠宰场项目投资估算与资金筹措

14.1 投资估算依据和说明

14.1.1 总投资估算编制依据 14.1.2 投资费用分析

14.1.3 固定资产投资（固定资产）14.1.4 固定资产投资估算

固定资产投资估算表 14.1.5流动资金估算

屠宰场流动资金估算一览表 14.1.6总投资估算

屠宰场总投资构成分析一览表

14.2资金筹措方案

资金筹措方案 资金筹措与投资计划表 14.3 投资使用方案

14.3.1 建设投资使用计划 14.3.2 流动资金使用计划

屠宰场资金使用计划与运用表

第十三章 屠宰场项目经济评价

15.1 经济评价的依据和范围 15.2 费用估算与财务效益

15.2.1销售收入估算

屠宰场产品销售收入及税金估算一览表 15.2.2综合总成本估算

www.xiexiebang.com

综合总成本费用估算表 15.2.3 利润总额估算 15.2.4 所得税及税后利润 15.2.5投资收益率测算

屠宰场综合损益表

15.3 财务分析

15.3.1 全部投资财务分析

财务现金流量表（全部投资）15.3.2 固定资产投资财务分析

财务现金流量表（固定投资）

15.4 盈亏平衡分析

屠宰场生产盈亏平衡分析表 15.5 敏感性分析

单因素敏感性分析表

第十四章 屠宰场项目综合评价及投资建议

16.1 综合评价 16.2 投资建议

第十五章 屠宰场项目附表及附图

固定资产投资估算一览表 流动资金估算一览表 固定资产折旧和摊销一览表 综合总成本费用估算一览表 产品销售收入及税金估算一览表 综合损益估算一览表 资金筹措与投资计划一览表 资金来源与运用一览表

财务现金流量一览表（全部投资）财务现金流量一览表（固定资产投资）资产负债表

www.xiexiebang.com

建设招标方案和不招标申请表 盈亏平衡分析一览表 盈亏平衡分析图 借款还本付息估算一览表

六、可行性研究报告编制要求

因为各行业及项目性质不同，具体项目的可行性研究报告内容也有区别，具体可以参考编制大纲对各行业项目可行性研究报告内容的介绍：

投资必要性：主要根据市场调查及分析预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性；技术的可行性：主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。

财务可行性：主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体（企业）的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。

组织可行性：制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。

经济可行性：主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。

社会可行性：主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。

风险因素及对策：主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。

许多投资项目的可行性研究不重视项目投资风险预测，仅局限于不确定性分析中简单的风险技术分析，甚至只凭借经验和直觉主观臆断，对项目建成后可能出现的风险因素预测不够，为项目的实施留下安全隐患、因此，强化投资风险意识，做好建设项目前期工作中可行性研究的风险预测，制定防范和化解措施，是避免决策失误，为建设项目科学化、民主化决策提供可靠依据的根本保证。

www.xiexiebang.com

七、可行性研究报告的编制依据

 国家有关的发展规划、计划文件，包括对该行业的鼓励、特许、限制、标上等有关规定；  项目主管部门对项目建设要请求的批复；  项目审批文件；

 项目承办单位委托进行详细可行性分析的合同或协议；  企业的初步选择报告；  主要工艺和装置的技术资料；  拟建地区的环境现状资料；

 项目承办单位与有关方面签订的协议，如投资、原料供应、建设用地、运输等方面的初步协议；

 国家和地区关于工业建设的法令、法规。如“三废”排放标准、土地法规、劳动保护条例等；

 国家有关经济法规、规定。如中外合资企业法、税收、外资、贷款等规定；国家关于建设方面的标准、规范及定额资料等。

在项目可行性研究报告编制过程中，尤其是对项目做账务、经济评价时，还需要参考如下相关文件：

 《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，2000年1月1日起实施；  《企业会计准则》，[财政部令第5号]，2007年1月1日起实施；

 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，2008年1月1日起实施；  《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总管局令第50号]2009年1月1日起实施；

 《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行；

 项目必须遵守的国内外其他工商税务法律文件等。

八、工程咨询服务流程

助阵有严格的策划编制流程，从资料收集整理到最后的修改完善、排版，都具有详细的作业标准。

www.xiexiebang.com

九、可研编制单位的优势

助阵的优势如下：

人员优势：拥有庞大的行业专家及顾问团队，公司管理团队成员均从事项目咨询及资质认证工作多年，取得国家统一考试的注册咨询（投资）工程师资格证书，大部分来自于研究院所与设计院,不仅拥有高级职称或博士硕士学位,而且拥有十几年的项目策划与管理经验。

专业优势：拥有一支兼具调查统计、行业分析和市场研究与管理咨询经验的专业队伍，注重客户差异化需求，有利于把握专业领域的运作特点，能够提供并能满足客户的个性化、专业化需求。

经验优势：拥有多年积聚的庞大的行业专家及顾问团队，具有上千个可查询的完整的投资分析报告。庞大的顾问团队可以迅速为您的项目工程组成专项服务小组，专项小组人才集

www.xiexiebang.com

专业性、投资策划、财务、项目管理与市场营销以及实践经验于一体。

服务优势：本着“诚信、专业、权威、时效”的服务理念，以客户为中心，对项目实行了解、沟通、审稿、修改、定稿的全过程、全方位服务。公司承诺：由我公司编制的技术报告提供终生免费修改服务（不改变项目规模和建设内容）。

十、可研的编制时间及收费标准

编写时间：一般为3-7个工作日（不含评审时间），可根据客户要求，按时出稿。收费标准：根据项目所属行业、投资规模、项目承建单位提供的基础资料详细程度、项目文件的用途、项目文件要求撰写的深度和是否需要附资质盖章来计费。

屠宰场项目可行性研究报告是由河南助阵投资咨询有限公司原创，用个人学习、研究或欣赏，以及其他非商业性或非盈利性用途，但同时应遵守著作权法及其他相关法律的规定，不得侵犯本网站及相关权利人的合法权利。如果转载本文内容请注明出处，并征得本网站及相关权利人的许可。

可行性研究报告

更多案例请登录：http://www.xiexiebang.com

第三篇：屠宰场污水处理项目投资可行性研究报告(目录)

中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------屠宰场污水处理项目投资可行性研究报告

（目录）

甲级工程资质资质

国统调查报告网

出版单位：中金企信（北京）国际信息咨询有限公司

项目可行性报告

国统调查报告网（即中金企信国际咨询公司）拥有10余年项目可行性报告撰写经验，拥有一批高素质编写团队，卓立打造一流的可行性研究报告服务平台为各界提供专业可行的报告（注：可出具各类项目的甲级资质、乙级资质、丙级资质）。

--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------项目可行性报告用途

1、企业投融资

此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

2、项目立项

此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，国家发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

3、银行贷款申请

商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。

4、申请进口设备免税

主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、外资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

5、境外投资项目核准

--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------

企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

6、政府资金项目申报

企业为获得政府的无偿资助，需要对公司项目进行策划、设计、技术创新、技术规划等，编写的可行性研究报告包含管理团队、技术路线、方案、财务预测等，是政府无偿资助的项目申报的主要依据。项目可行性报告分类

可行性研究报告分为：政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。

（1）审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；具体概括为：政府立项审批，产业扶持，中外合作、股份合作、组建公司、征用土地。

（2）融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、申请高新技术企业等各类可行性报告。

国统调查报告网（即中金企信国际咨询公司）以专业的服务理念、完善的售后服务体系为各界提供精准、权威的项目可行报告。【报告说明】

--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------

可行性研究报告，简称可研，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。

项目可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。

可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。

【相关推荐】

《屠宰场污水处理项目立项可行性报告》 《屠宰场污水处理商业策划书》 《屠宰场污水处理资金申请可行性报告》 《屠宰场污水处理项目建议书》 《屠宰场污水处理融资可行性报告》

--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------《屠宰场污水处理行业市场调查分析及投资前景预测》等报告课题，具体请咨询国统报告网（中金企信国际信息咨询有限公司）。

由于可行性研究报告属于订制报告，以下报告目录仅供参考，成稿目录可能根据客户需求和行业分类有所变化。第一章 屠宰场污水处理项目总论 第一节 屠宰场污水处理项目背景

一、屠宰场污水处理项目名称

二、屠宰场污水处理项目承办单位

三、屠宰场污水处理项目主管部门

四、可行性研究工作的编制单位

五、研究工作概况 第二节 编制依据与原则

一、编制依据

二、编制原则 第三节 研究范围

一、建设内容与规模

二、屠宰场污水处理项目建设地点

三、屠宰场污水处理项目性质

四、建设总投资及资金筹措

五、投资计划与还款计划

六、屠宰场污水处理项目建设进度

--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------

七、屠宰场污水处理项目财务和经济评论

八、屠宰场污水处理项目综合评价结论 第四节 主要技术经济指标表 第五节 结论及建议

一、专家意见与结论

二、专家建议

第二章 屠宰场污水处理项目背景和发展概况 第一节 屠宰场污水处理项目提出的背景

一、国家或行业发展规划

二、屠宰场污水处理项目发起人和发起缘由 第二节屠宰场污水处理项目发展概况

一、已进行的调查研究屠宰场污水处理项目及其成果

二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、屠宰场污水处理项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 投资的必要性

第三章 屠宰场污水处理项目市场分析与预测 第一节 市场调查

一、拟建屠宰场污水处理项目产出物用途调查

二、产品现有生产能力调查

三、产品产量及销售量调查

--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------

四、替代产品调查

五、产品价格调查

六、国外市场调查 第二节 市场预测

一、国内市场需求预测

二、产品出口或进口替代分析

三、价格预测 第三节 市场推销战略

第四章 产品方案设计与营销战略 第一节 产品方案和建设规模

一、产品方案

二、建设规模

三、产品销售收入预测 第二节 市场推销战略

一、推销方式 二、推销措施

三、促销价格制度

四、产品销售费用预测 第五章 建设条件与厂址选择 第一节 资源和原材料

一、资源评述

--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------

二、原材料及主要辅助材料供应

三、需要作生产试验的原料 第二节 建设地区的选择

一、自然条件

二、基础设施

三、社会经济条件

四、其它应考虑的因素 第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案

第六章 屠宰场污水处理项目技术、设备与工程方案 第一节 屠宰场污水处理项目组成 第二节 生产技术方案

一、技术来源途径

二、生产方法

三、技术参数和工艺流程

四、主要工艺设备选择

五、主要原材料、燃料、动力消耗指标

六、主要生产车间布置方案 第三节 总平面布置和运输

一、总平面布置原则

--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------

二、厂内外运输方案

三、仓储方案

四、占地面积及分析 第四节 土建工程

一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

二、特殊基础工程的设计

三、建筑材料

四、土建工程造价估算 第五节 其他工程

一、给排水工程

二、动力及公用工程

三、地震设防

四、生活福利设施

第七章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 第一节 屠宰场污水处理项目选址及用地方案 第二节 土地利用合理性分析 第三节 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章 资源利用与节能措施 第一节 资源利用分析

一、土地资源利用分析

二、水资源利用分析

--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------

三、电能源利用分析 第二节 节能措施分析

一、土地资源节约措施

二、水资源节约措施

三、电能源节约措施

第九章 屠宰场污水处理项目原材料供应及外部配套条件 第一节 主要原材料供应 第二节 燃料、加热能源供应 第三节 给水供电 第四节 外部配套条件

第十章 屠宰场污水处理项目进度与管理 第一节 工程建设管理

第二节 屠宰场污水处理项目进度规划 第三节 屠宰场污水处理项目招标 第十一章 环境影响评价 第一节 建设地区的环境现状

一、屠宰场污水处理项目的地理位置

二、现有工矿企业分布情况

三、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况

四、大气、地下水、地面水的环境质量状况

五、交通运输情况

--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------

六、其他社会经济活动污染、破坏现状资料 第二节 屠宰场污水处理项目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三节 屠宰场污水处理项目拟采用的环境保护标准 第四节 治理环境的方案

一、屠宰场污水处理项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

二、屠宰场污水处理项目对周围地区自然资源可能产生的影响

三、屠宰场污水处理项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化 第五节 环境监测制度的建议 第六节 环境保护投资估算 第七节 环境影响评论结论 第十二章 劳动保护与安全卫生 第一节 生产过程中职业危害因素的分析 第二节 职业安全卫生主要设施 第三节 劳动安全与职业卫生机构 第四节 消防措施和设施方案建议

--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------第十三章 企业组织和劳动定员 第一节 企业组织

一、企业组织形式

二、企业工作制度

第二节 劳动定员和人员培训

一、劳动定员

二、年总工资和职工年平均工资估算

三、人员培训及费用估算 第十四章 投资估算与资金筹措

第一节 屠宰场污水处理项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算 第二节 资金筹措

一、资金来源

二、屠宰场污水处理项目筹资方案 第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十五章 财务与敏感性分析 第一节 生产成本和销售收入估算

一、生产总成本估算

--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------

二、单位成本

三、销售收入估算 第二节 财务评价 第三节 国民经济评价 第四节 不确定性分析

第五节 社会效益和社会影响分析

一、屠宰场污水处理项目对国家政治和社会稳定的影响

二、屠宰场污水处理项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

三、屠宰场污水处理项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

四、屠宰场污水处理项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性

五、屠宰场污水处理项目对合理利用自然资源的影响

六、屠宰场污水处理项目的国防效益或影响

七、对保护环境和生态平衡的影响 第十六章 风险分析 第一节 风险影响因素

一、可能面临的风险因素

二、主要风险因素识别

第二节 风险影响程度及规避措施

一、风险影响程度评价

二、风险规避措施

第十七章 可行性研究结论与建议

--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------第一节 对推荐的拟建方案的结论性意见 第二节 对主要的对比方案进行说明

第三节 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议 第四节 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

第五节 对不可行的屠宰场污水处理项目，提出不可行的主要问题及处理意见

第六节 可行性研究中主要争议问题的结论 第十八章 财务报表 第十九章 附件

商业计划书

商业计划书撰写目的

商业策划书，也称作商业计划书，目的很简单，它就是创业者手中的武器，是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人，向他们展现创业的潜力和价值，说服他们对项目进行投资和支持。因此，一份好的商业计划书，要使人读后，对下列问题非常清楚：

1、公司的商业机会；

2、创立公司，把握这一机会的进程 ；

3、所需要的资源；

4、风险和预期回报；

5、对你采取的行动的建议；

--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.中金企信（北京）国际信息咨询有限公司—国统调查报告网

--------

6、行业趋势分析。

撰写商业计划书的七项基本内容

一、项目简介

二、产品/服务

三、开发市场

四、竞争对手

五、团队成员

六、收入

七、财务计划 商业策划书用途

1、沟通工具

2、管理工具

3、承诺工具

--------特别提示： 时间和数据按月/季度随时更新.

第四篇：博物馆建设可行性研究报告范本

＊＊****博物馆建设项目 可行性研究报告 业主单位：**＊＊****博物馆 编制单位： 二〇一一年三月 目 录 1第一章 概述

1一、项目概况

3二、项目业主基本情况

4三、编制主要依据及范围

5四、主要结论 7第二章 项目建设背景与必要性 7

一、项目建设背景 8

二、项目建设必要性及可行性 19第三章 **市和＊＊县经济社会发展状况 19

一、**市国民经济和社会发展第十二个五年规划概况 2

4二、＊＊县社会经济发展现状及发展规则 28

三、＊＊县经济发展的整体要求和奋斗目标 30第四章 项目建设的指导思想和设计原则 30

一、项目建设的指导思想 30

二、建筑设计的主要原则 31第五章 项目的性质与定位

31一、＊＊****博物总馆的性质

32二、＊＊****博物总馆的定位 32第六章 建设地址及建设条件

32一、建设地址 3

5二、建设条件 39第七章 建设内容及规模 39

一、陈列展览馆（建筑面积约10500m2）40

二、综合服务设施（建筑面积约8000m2）40

三、业务用房（建筑面积约9500 m2）

41四、设备用房及辅助功能区（约2000 m2）

41五、安全设施

41六、其它设施 42第八章 项目建设标准及要求

42一、建设标准

43二、建设要求 47第九章 消防及安全 47

一、消防 48

二、安全防护 50第十章 环境保护与节能 50

一、环境保护

51二、节能 53第十一章 智能化管理与专用设备

53一、智能化管理

53二、专用设备 58第十二章 建筑设计方案 58

一、陈列总馆的设计技术参数 58

二、总平面布置 6

1三、建筑设计 6

2四、设备设计 68第十三章 项目总投资及资金来源 68

一、投资估算 69

二、资金筹措 71第十四章 项目建设工期及实施进度 73第十五章 项目组织管理 7

3一、组织机构 7

4二、培训计划 75第十六章 工程建设及招投标管理 7

5一、项目管理 76

二、项目实施意见 76

三、招投标方案 77

四、项目建设管理 77

五、劳动安全及卫生 80第十七章 经济效益及社会效益评价 80

一、评价的依据和原则 8

1二、项目财务评价 9

2三、项目贷款偿还能力分析、项目业主贷款偿还能力分析 100

四、社会效益评价 101第十八章 结论与建议 102附 件 102附件1 保护发展文化遗产 建设共有精神家园 112附件2 中共**市委关于推动文化大发展大繁荣的决定 127附件3 ＊＊****博物总馆设计任务书调研座谈会纪要 130附件4 **市国家级文物保护单位 133附件5 **市省级文物保护单位（砖石质文物部分）137附件6 ＊＊**一览表（共77处）151附件7 ＊＊****博物总馆投资估算表 附件8 ＊＊****博物总馆意向性方案一 附件9 ＊＊****博物总馆意向性方案二 附件10 ＊＊****博物总馆平面布置图方案一 附件11 ＊＊****博物总馆平面布置图方案二 第一章 概述

一、项目概况

（一）项目名称：＊＊****博物总馆建设项目

（二）项目业主：**＊＊****博物馆 法人代表：

（三）建设地址：＊＊县**街道办事处**村

（四）项目性质：新建

（五）建设内容及规模 项目规划占地面积近万平方米（约 亩）。本项目主要包括陈列展览馆、综合服务设施、业务用房、设备用房及辅助功能用房等，建筑面积约平方米（其中陈列展览馆平方米，综合服务设施用房平方米，业务用房平方米，设备用房及辅助功能区2000平方米）。此外，还需建设相应的生态文化广场、生态停车场等配套设施。

（六）建设工期：31个月，即2011年3月——2013年10月（七)项目投资估算 本项目估算总投资为 万元，其中：工程费用 万元、工程建设其他费用 万元（其中征地费15000万元），基本预备费2750万元，建设期利息3500万元。

（八）资金来源

1、申请国家及**市专项补助资金 万元，约占总投资的37.31%；

2、申请银行商业贷款 万元,约占总投资的55.97%；

3、地方配套及业主自筹3600万元，约占总投资的6.72%。

（九）主要技术经济指标表 表1-1主要技术经济指标表 序号 指标名称 指标 单位 备注 1 项目用地面积 亩 2 建筑规模及内容 ㎡ 2.1 陈列展览馆 ㎡ 2.2 综合服务设施 ㎡ 2.3 业务用房 ㎡ 2.4 设备用房及辅助功能区 ㎡ 3 其它设施占地面积 3.1 **文化广场 ㎡ 3.2 生态停车场 ㎡ 4 建设投资 万元 4.1 建安工程费用 万元 4.2 工程建设其它费用 万元 4.3 基本预备费 万元 4.4 建设周期贷款利息 万元 5 资金来源 5.1 申请上级专项资金 万元 5.2 申请银行贷款 万元 5.3 地方配套及业主自筹 万元

二、项目业主基本情况

（一）单位概况 **＊＊****

（二）业绩及资信 **＊＊****博物馆作为＊＊**文物的管理单位，自80年代初＊＊**对外开放以来，已接待国内参观游客2000多万人次，接待国外58个国家和地区的游客近80万人次。***党和国家领导以及***等外国政要莅临视察或参观。近年来，尤其是＊＊**成功列入世界文化遗产名录以来，**＊＊****博物馆不断提高文物保护管理水平，加大文物保护力度，改善文物区环境，提高旅游服务质量，加大对外宣传力度，已取得了明显成效。在保证社会效益的前提下，兼顾经济效益，社会、经济效益双丰收，近年来门票年收入已突破4000万元大关，并以每年10%左右的速度增长，形成保护、研究与利用同步发展的文物工作的新局面。

三、编制主要依据及范围

（一）编制依据及参考资料 《保护世界文化和自然遗产公约》、《世界文化遗产保护管理办法》； 《中华人民共和国文物保护法》及《中华人民共和国文物保护法实施条例》； 《国务院关于加强文化遗产保护的通知》； 《国家文化和自然遗产地保护十一五规划纲要》； 《中共**市委关于推动文化大发展大繁荣的决定》； 《**市＊＊**保护管理办法》； 《＊＊**文物保护规划》； 《＊＊县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》； 《＊＊县城市总体规划（2004-2020）》； 《＊＊县文化旅游景区地质灾害调查评价报告》； 《**市设计概算编制规定》、《**市建设工程概算定额》及编制规定、《工程勘察设计收费标准》2002年修订本； 《公共建筑节能设计标准（GB50189－2005）》、《中华人民共和国博物馆建筑设计规范（JGJ66-91）》、《文物系统博物馆风险等级及防护级别的规定》等相关标准规范； 相关地区国民经济和社会发展统计公报。

（二）编制范围 根据项目建议书编制要求，本项目建议书对以下几个方面进行了分析研究： 1.项目建设必要性与可行性的研究 2.建设内容、建设规模、建设标准和智能化管理 3.建设条件、功能定位、工艺设计及文物保护要求 4.建筑设计方案 5.效益分析与预测、运营管理及经济分析 6.组织机构与人员编制 7.消防安全、环境保护与节能 8.投资估算、建设进度与资金筹措 9.相关问题与建议等

四、主要结论 “**＊＊****博物总馆”是一座以世界文化遗产、石质文物、佛教**收藏及保护、研究、展示、弘扬、传承为主旨的重大公共文化设施。是依托世界文化遗产——＊＊**，现代高新数字技术等建设于渝西地区的一座公益性、综合性文化遗产博物馆。项目的实施符合党中央、国务院“兴起社会主义文化建设新高潮”、“统筹城乡发展”重大部署；符合中共**市委三届五次全委会通过的《中共**市委关于推动文化大发展大繁荣的决定》、《**市十一五文化发展纲要》精神；有利于推动**市社会主义文化大发展大繁荣，有利于带动渝西地区文化产业、旅游产业快速发展，有利于完善和创新文化遗产保护展示传承的新体制新机制。项目定位准确，基础良好，社会效益明显，产业带动作用潜力巨大；展示内容充实新颖，展示方法独特创新，具有很强的吸引力和互动性，潜在受众巨大。项目一经提出，立即得到文化部、国家文物局、**市委宣传部、市发改和市文广局领导及有关专家的一致认同，并列入《中共**市委关于推动文化大发展大繁荣的决定》重大公共文化设施建设项目名录，＊＊县委、县政府对此高度重视和鼎力支持。项目的建设是必要的。项目配套建设条件基本完善，建设规模合理，建设方案切实可行，具有极强的可操作性和可行性，建议尽快予以立项实施。第二章 项目建设背景与必要性

一、项目建设背景 1998年4月，总书记在视察＊＊**时指出：“＊＊**不仅很美，更是很好的教育基地，要搞好环境整治和文物保护。” 2010年6月12日，是我国第五个文化遗产日，中共中央政治局常委李长春发表《保护发展文化遗产 建设共有精神家园》的重要讲话。在讲话中, **强调：要大力推进展示方法创新，注重介绍文化遗产发掘过程、历史背景、相关历史人物故事等信息，注重再现传统生产技术和工艺流程，注重运用声光电等现代科技手段提高震撼力和视觉效果，注重增强参与性、互动性、体验性和趣味性，帮助人们深入了解和亲身体验中华文明的丰富内涵和独特魅力。**中央领导在＊＊视察时都曾强调指示要进一步加强＊＊**保护和利用，发挥＊＊**的教育和旅游带动作用。2009年6月18日，中共**市委三届五次全会专题研究了宣传思想文化工作，全会通过了《中共**市委关于推动文化大发展大繁荣的决定》，明确提出建设一批重大公共文化设施建设项目，＊＊****博物总馆项目列入其中。**同志在2008年**市经济工作会上提出：“要实现**文化在西部确立领先地位，在全国形成**特色，充分展示**形象”。2008年1月，**同志专程赴＊＊调研要求＊＊县委、县政府:“要以更大的气魄、更高的目标、更快的速度、更高的定位规划＊＊的发展，按照国际水准建设国际旅游圣地”。

二、项目建设必要性及可行性

（一）项目建设的必要性 1.建设＊＊****博物总馆，是实现国家文化遗产保护战略，展示国家遗产保护管理形象的需要 党的十七大报告中指出：“当今时代，文化越来越成为民族凝聚力和创造力的重要源泉、越来越成为综合国力竞争的重要因素，丰富精神文化生活越来越成为我国人民的热切愿望。要坚持社会主义先进文化前进方向，兴起社会主义文化建设新高潮，激发全民族文化创造活力，提高国家文化软实力，使人民基本文化权益得到更好保障，使社会文化生活更加丰富多彩，使人民精神风貌更加昂扬向上。”“中华民族五千年文明史流传下了极为丰富的文化遗产，既有物质形态的有形文化遗产，如文物、典籍等，也有以非物质形态存在的非物质文化遗产，如口头传说、传统**、民俗活动、节庆礼仪、民间工艺等。这些文化遗产记录着中华民族在长期历史进程中形成的价值观念和审美理念，是民族悠久历史的稀世物证，是文化延续和传承的重要载体。保护文化遗产就是保护中华民族赖以生存、发展和走向未来的文化根基。要按照“保护为主、抢救第一、合理利用、继承发展”的方针，进一步加强规划，加大资金投入，加大工作力度，切实保护好我们民族的文化瑰宝。继续实施重点文物保护工程，采取有力措施抢救濒危文物古迹，重视重要革命文物的收集和革命历史遗迹的保护，完善重大建设工程中的文物保护制度，切实做好基本建设中抢救性文物保护和考古挖掘工作。国家文物局局长单霁翔传达贯彻党的十七大精神大会指出：“文化遗产事业的发展还相对滞后，同全面建设小康社会的要求不相适应，同人民日益增长的精神文化要求不相适应，同我们的国际地位不相适应。我们肩负的保护文化遗产的任务十分艰巨而繁重。我们必须站在全面建设小康社会的高度，贯彻落实科学发展观，从理论和实践上研究探索文化遗产保护的重大问题，谋思路，促发展。要高举中国特色社会主义伟大旗帜，开辟中国特色文化遗产保护道路，形成中国特色文化遗产保护理论体系，把学习贯彻党的十七大精神化作我们的实际行动。文化遗产保护应成为推动社会主义文化大发展大繁荣的积极力量，成为促进国民经济又好又快发展的积极力量，成为让人民共享文化发展成果的积极力量，成为增强中华文化国际影响力的积极力量。文化遗产资源的独特性和不可再生性，决定了文化遗产所具有的珍贵价值。我国作为一个历史悠久的文明古国，所遗存的丰富文化遗产，对中华民族的历史、现实和未来都有着重要意义。近年来，在党和政府的高度重视下，我国文化遗产保护工作取得了显著成绩，但同时，由于多方面的原因，也面临着十分严峻的形势。＊＊**作为我国珍贵历史文化遗产的重要组成部分、**市唯一列入《世界遗产名录》的文化遗产，其保护管理工作一直受到国家的高度重视和社会各界的广泛关注。在国务院相继批准公布的《国家“十一五”时期文化发展规划纲要》、《国家文化和自然遗产地保护“十一五”规划纲要》中，对“十一五”期间遗产地保护的有关重大战略、重大措施、重大项目和重大行动进行了统筹规划，而其中，＊＊**等七处世界文化遗产被列入国家文物保护重点项目清单，在《**市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中，＊＊**保护展陈项目作为重大公共文化设施建设内容列入其中，由此可见，＊＊**保护在国家、地方文化遗产保护战略中具有十分重要和突出的地位。因此，积极开展以＊＊**保护、展示为核心的大型公共文化设施建设，符合国家文化遗产保护战略的客观需要。2.建设＊＊****博物总馆，不仅是打造**直辖市的窗口和门户，更是深入贯彻落实**市委三届五次全委会精神，合理布局**直辖市重大文化设施的需要 2007年3月8日，依据**经济社会发展的实际，胡锦涛总书记进一步为**发展导航定位，要求：“努力把**加快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会目标。” 在继承巴渝优秀传统文化的基础上，结合**“加快”和“率先”发展的需要，着力培育“自强不息、开拓开放”的人文精神，是切实提升**城市核心竞争力的战略途径。近年来，**市委、市政府大力实施重大文化设施项目建设，先后启动或完成了中国**三峡博物馆、**图书馆、**大剧院、**美术馆、等具有功能性、标志性的社会文化事业基础设施，使**市的文化基础设施跃上了一个新台阶。2009年6月18日，中共**市委三届五次全会专题研究了宣传思想文化工作，全会通过了《中共**市委关于推动文化大发展大繁荣的决定》，这是**文化事业建设史上具有里程碑意义的重大事件。在此决议中，加快构建覆盖城乡的公共文化服务体系作为重要的建设内容，并明确提出一批重大公共文化设施建设项目，＊＊****博物总馆项目列入其中，而且是规划建设在主城以外的唯一一个项目。＊＊**作为天才的**杰作，是**市目前唯一的一处世界文化遗产,是镶嵌在**这座历史文化名城中的一颗明珠。2008年，国务院同意**市为全国统筹城乡综合配套改革试验区。实现城乡统筹发展的关键，是不断促进城乡经济和各项社会事业的快速发展。＊＊**所具有的独特的历史、文化、**价值，不仅是**历史文化的象征，更是发展**旅游的重要载体。目前，在**一小时经济圈的周边区县中，除＊＊****博物总馆项目外，尚未布局重大文化设施建设项目，更没有布局重大文物保护展示基础设施项目。与国际大都市及国内其他直辖市相比，在总量上、在人均数量上，**地区的文化设施建设明显偏少。北京、上海、天津、**、成都博物馆建设情况对比 城市 人口（万）面积（平方km）GDP（亿）博物馆数量 入选世界遗产名录 北京 1581 1.68 7720 133 5 上海 1368 0.63 10297 106 0 天津 1075 1.19 4337 18 0 ** 2808 8.24 3486 16 2 成都 1103 1.24 2750 36 2 因此，在全球文化软实力激烈竞争的大背景下，在推动社会主义文化发展大繁荣的伟大进程中，紧紧抓住**实施统筹城乡综合配套改革实验机遇，借助在有文物资源特别丰富、文物价值特别巨大、国际国内特别关注、能充分和有效展示**文化形象的＊＊县布局建设＊＊****博物总馆，这不仅是打造**直辖市窗口和门户的需要，更是贯彻落实**市委三届五次全委会精神，合理布局**市重大文化设施建设项目的需要。3.建设＊＊****博物总馆，是完善＊＊**展示体系，充分发挥其社会教育价值的需要 ＊＊**是＊＊县境内所有**造像的总称，始建于初唐，历经唐末、五代，盛极于两宋，是在中国北方石窟走向衰落之际而在南方长江流域崛起，现今保存较为完好的一处庞大的石窟造像群。1999年，＊＊**以“具有极高的历史、**、科学价值，是天才的**杰作；佛、道、儒造像能真实地反映当时中国社会的哲学思想和风土人情；其造型**和宗教思想对后世产生了重大影响”等符合世界遗产标准的三项条件而被列入《世界遗产名录》。在全世界8个列入《世界遗产名录》的石窟类遗产中，＊＊**代表了公元9至13世纪世界石窟**的最高水平，它既是世界石窟**史上最后的丰碑，也是世界石窟**史上的巅峰之作。在＊＊之后，世界上再未新开凿一座有如此规模和影响力的大型石窟。＊＊**遍布于全县24个街、镇，现被列为各级文物保护单位的**点多达75处，造像5万余尊、铭文10万余字，其中尤以北山、宝顶山、南山、石门山、石篆山**最具特色。此外，还有大量寺院遗址出土的珍贵圆雕**，以及十分精美丰富的宋代墓葬**。这些**文物，不仅具有极高的历史、**、科学价值，而且还具有极高的观赏、教育价值。但遗憾的是，＊＊**的分布特点以及所在地的区位特点，严重制约了＊＊**向公众开放展示的程度，使＊＊**的开放展示度极低，且长期未能得到有效解决。据调查，到＊＊的观众，一般仅参观宝顶山**，其中仅有5%的观众参观北山**，南山、石门山、石篆**除专业学者外，几乎没有一般观众参观。而参观宝顶山**的观众，除了通过讲解员或导游的口头介绍能获取到一些不完整的＊＊**信息外，没有其它有效渠道和途径对＊＊**有一个完整的认知，使大多数观众把宝顶山石窟等同于＊＊**，其结果是导致＊＊**的人文价值被普遍降低，＊＊**这一世界文化遗产应有的崇高价值和社会教育功能未能得到充分、有效地展现。更为重要的是，＊＊**现有的展示方式仅为原位展示，即观众只能在**所在地欣赏到有形的****品，而对于这些**品发生发展的重大历史背景、历史线索、历史文化内涵，以及保护管理的历史过程、现实状况、保护措施等，均缺乏全面的展示和介绍。因此，积极建设＊＊****博物总馆，是完善＊＊**展示体系，充分发挥其社会教育价值的现实需要。4.建设＊＊****博物总馆，是进一步完善旅游服务设施，建设国际旅游胜地的需要 ＊＊**作为天才的**杰作，是具有世界影响力的国际旅游精品，在**旅游发展中占有举足轻重的地位，它与长江三峡、山水都市、乌江画廊一起，共同构成了**市最具特色的四大旅游精品。但正如前述，目前＊＊**的展示和旅游接待配套设施极不完善，＊＊**作为世界级品牌的影响力还未得到充分发挥，＊＊离国际旅游胜地的要求还有相当大的差距。因此，在建设＊＊****博物总馆的同时，配套建设旅游服务中心、购物中心、特色旅游产品展示中心、演出中心、休闲中心等，是进一步完善＊＊旅游服务设施，提高旅游服务水平，把＊＊建设成为国际旅游胜地的需要。

（二）、项目建设的可行性 1.项目建设符合党和国家“兴起社会主义文化建设新高潮”“统筹城乡发展”的重大部署 长期以来，国家有关部委局、**市有关部门一直大力支持＊＊**的保护管理工作。特别重要的是，**市委、市政府在致力于把**市建设成为长江上游地区经济中心城市的同时，积极推进与经济中心相适应的长江上游地区文化中心的建设。＊＊**作为**市唯一的世界文化遗产，在**大文化发展战略中具有十分重要的地位和作用。因此，积极开展＊＊****博物总馆的建设，既符合**市发展的需要，也必定会继续得到国家有关部委局,特别是**市委、市政府和市级有关部门的全力支持。2.文物价值较高，展品丰富多样，为陈列展示提供了基础条件 **＊＊****博物总馆的建设根植于**地区深厚的文化遗产资源，包括＊＊**等我国西南地区数量庞大、价值独特的石质文物资源，这样的文化遗产无论数量，还是价值都堪称世界一流国内无二。＊＊**中的75处**点，5万多尊造像，可以通过不同方式有选择性地予以陈列展示。此外，经过几十年的征集和收藏，现**＊＊****博物馆馆藏了上百件寺院遗址出土的珍贵圆雕造像和极为精美的宋代墓葬**，以及各类碑铭等。现**＊＊****博物馆收藏的有关文物保护、管理、研究等方面的史料，则完全可以满足辅助陈列的需要。更为重要的是，现代科技的发展，已经能够在尊重文物保护原则的前提下，实现陈列展示的各种需要。在展示上，项目建设承办单位——**＊＊****博物馆，历经五十多年发展，逐步建立起了一支文化遗产保护、研究、利用的专业队伍，成功举办过许多国内外展览，积累了丰富的文化遗产展示实践经验。同时，**＊＊****博物馆还积极与国内外著名科研院所、新闻传媒、**院团、展出公司联合，建立并拥有了一批高素质的展示、展演合作团队。据统计，2010年世界各地前往＊＊参观旅游人数达220万人次，与前年相比，平均年增长人数12%以上。2005年以来，＊＊县成功创建国家AAAAA级旅游景区、国家级生态示范区、国家卫生县城、国家园林县城、全国绿化模范县和全国绿色小康县。＊＊已成为渝西地区一道亮丽的风景线。在展示技术上，项目所采用的虚拟技术、多媒体技术、传输技术、数字技术等日趋成熟，建设成本逐年下降。这些都为项目的顺利实施提供有力的保障。3.承办单位所具备的管理工作经验，有能力组织实施好本项目建设 **＊＊****博物馆在近六十年来持续开展的＊＊**保护管理工作中，认真贯彻执行“保护为主，抢救第一，合理利用、加强管理”的文物工作方针，积累了丰富的实践经验和理论素养，逐步建立起了一支素质过硬的保护专业人才队伍。同时，在长期的保护管理工作中，**＊＊****博物馆与有关大专院校、科研机构、文物保护管理专业机构等形成了良好的合作关系，能得到各方面有力的技术支持。因此，**＊＊****博物馆在有能力承担＊＊****博物总馆建设项目的重任。4.项目建设选址用地位置优越，基础良好 ＊＊****博物总馆项目建设用地选于＊＊县大邮路与县城南三环、成渝直线高速交汇区域，选址地段毗邻城市交通干线，与正在建设和即将实施的多项大型旅游基础设施、交通道路共同形成了城市发展的旅游商业节点和交通节点，不仅位置优越，而且各项建设基础条件完全具备。5.大型配套项目建设为项目的实施奠定了一定基础 ＊＊县作为**唯一的文化遗产地和国家级旅游景区，已启动了多项大型配套建设项目。在文化遗产保护方面，由中、意两国合作，投资200万欧元（人民币2000万元）在＊＊县建设“**＊＊石质文物保护中心”。配备一批拥有世界先进水平的**文物监测、病害分析、遗产保护设备，培育一批拥有世界先进技术的石质文物保护研究队伍，此项目即将全面建设完成，有利于推动将＊＊建成我国西南地区乃至全国石质文物保护国家基地和国际合作基地。在数字化工程方面，**＊＊****博物馆于2007启动了＊＊**数字化工程项目。开始对＊＊及其周边地区的近300处唐、宋、元、明、清**造像进行数字化采集与加工。在旅游基础设施建设方面，建设中的成渝六车道直线高速公路、成渝城际铁路将贯通＊＊县境。由**广电集团投资、规划面积6.77km2的＊＊**景区龙水湖片区、影视文化创意产业园、温泉主题公园、**商贸城，正处于全面建设阶段。综上所述，积极的文化政策，良好的资源环境，成熟的技术手段，显现的社会效益，以及＊＊已有的人文氛围、旅游基础、未来四通八达的交通条件，配套的大型文化遗产保护项目，承建单位丰富的文博工作经验，以及县委、县政府前瞻性的规划和主动意识，不仅为本项目的建设提供了必要的基础，而且提供了可能。项目整体具有很强的可操作性和可行性。6.该项目建成后，所实现的经济效益能保障其正常运转 2010年，世界各地前往＊＊参观的旅游人数已达220万人次，＊＊县近期旅游发展的目标是力争到2012年，实现旅游业接待海内外游客突破500万人次。＊＊**是“天才的**杰作”，早已蜚声海内外。＊＊****博物总馆建成投入使用后，每年70万左右的观众参观，旅游产业总收入超100亿的发展目标。不仅能产生良好的社会效益，而且能通过展示、旅游服务、旅游品销售、旅游演出等获得较好的经济效益，在经费上自身有能力保障其正常运转。第三章 **市和＊＊县经济社会发展状况

一、**市国民经济和社会发展第十二个五年规划概况

二、＊＊县社会经济发展现状及发展规则 ***

三、＊＊县经济发展的整体要求和奋斗目标 *** 第四章 项目建设的指导思想和设计原则

一、项目建设的指导思想

（一）针对**市文化遗产与＊＊**的地位与特点，要求＊＊****博物总馆建筑具有鲜明特色，使其成为**悠久历史和文化的象征，成为一个独具特色的参观旅游景点，成为群众喜闻乐见的公益性文化设施，休闲场所。

（二）文博类建筑首先应满足功能要求，即满足文物藏品的陈列展览、收藏保护、科学研究、国际间文化交流以及其他业务工作开展的需要，具备健全的设施与功能。

（三）建设＊＊****博物总馆既要高度发挥其社会效益，同时也要兼顾经济效益，做到经济效益与社会效益的统一。应加强服务意识，面向社会，面向公众，面向青少年，创造公众参与的条件，并为观众创造一个良好的参观、学习、休闲的环境。

（四）要充分考虑可持续发展战略思想，注意节约能源。考虑建筑与环境的协调，注意良好生态环境的创造。

二、建筑设计的主要原则

（一）功能合理适用 应认真执行由建设部、文化部颁发的《博物馆建筑设计规范》和国家有关行业规范、规定。做到实用性与科学性、**性相结合；功能健全，分区明确，流线顺畅，布展合理，技术设施先进，能满足展示、游客服务、文物保护和科研要求。

（二）适应参观需求 满足多样化的观众参观、学习、休闲活动需求，功能布局合理，流线设置便捷，交通、服务等设施设备齐全，符合无障碍设计规范。

（三）景观环境协调 新建馆舍应与景观环境相协调，在建筑体量、材料、色彩上创造与自然环境的和谐对话关系，形成自然与人工相得益彰的建筑景观。

（四）建筑环保节能 建筑设计应注重环保节能，采用被动式节能设计策略，在满足文物保护要求的同时，实现建筑的低能耗运行，节省运营成本。

（五）彰显文化特征 建筑应以典型的建筑**形象，彰显＊＊**的核心价值与文化内涵，并能体现宋风宋韵文化特征。第五章 项目的性质与定位

一、＊＊****博物总馆的性质 国际博物馆协会（ICOM）1974年对博物馆的定义是：“博物馆是一个不追求盈利的，为社会和社会发展服务的，向公众开放的永久性机构，它为研究、教育和欣赏的目的，对人类和人类环境的见证物进行搜集、保护、研究、传播和展出”。按此定义，博物馆是公益性机构，其根本任务是为社会及其发展服务，并把“物质见证”作为博物馆与其他机构的主要区别。**＊＊****博物总馆也不例外，属于社会公益性文化设施。

二、＊＊****博物总馆的定位 本项目旨在以＊＊**为依托，以＊＊丰饶的**文物和非物质文化遗产的收藏、保护、研究、利用为主体，以数字化、虚拟成像、多媒体等多种现代高科技技术为手段，通过系统的展示和展演，为来＊＊游客提供服务,立足将本项目建成：＊＊**文化展示中心；中国南方石质文物保护研究中心；＊＊**学术交流培训中心，＊＊**景区游客服务中心。第六章 建设地址及建设条件

一、建设地址 项目建设于＊＊县，具有优越的区位优势。＊＊位于巴渝文化遗产资源分布的核心区域，是成渝旅游、交通经济发展带的重要节点，东与三峡地区呼应，西与川蜀腹地相接，具有巨大的发展潜力与带动作用。图1：＊＊区位图 图2：项目区位图 本项目有两处备选建设用地，均位于大邮路景观大道附近。两处选址具体情况： 第一选址 位于大邮公路、规划中的大邮快速干道与规划中的＊＊县城南三环交汇区域北侧（＊＊县**街道**村三社），为＊＊县城南新区南北向轴线端头，毗邻成渝高速公路复线出入口。位于＊＊城市整体格局和“五山一塔”的地理中心位置，地势基本平坦，交通方便，地势开阔，位置优越，占地面积300亩。选址优点：（1）位于＊＊旅游区中心位置，便于形成交通枢纽；（2）临近成渝高速公路复线出入口，空间开敞，能够展示建筑以及环境的现代化形象；（3）便于依托城市新区互动发展；（4）可作为城市的地标性建筑。图3 ＊＊****博物总馆选址示意图 第二选址 位于大邮路与建设中成渝直线高速交汇区域，＊＊匝道出口位置，即**街道办事处**村吴家湾。此建设选址贯穿大邮路，交通便利，地势开阔，占地约300亩，选址优点：（1）更有利于从高速路口处就能很好展示总馆形象；（2）体现城市形象，对＊＊的旅游开发投资有一定的宣传作用。该项目选址于这两个区域，既能满足该馆对地理、人文环境较为特殊的要求，又因位处县城门户，紧邻规划建设中的＊＊县城东新区核心区域，能展示出＊＊良好的形象。同时，建成后能充分发挥其游客集散和对＊＊旅游资源的辐射作用。建议推荐选定第一选址。

二、建设条件

（一）项目区域工程地质、水文、植被情况 ＊＊县位于四川盆地东南部，地处川中丘陵与川东平行岭谷交接地带。成渝两大城市之间，介于东经105°29ˊ～106°02ˊ，北纬29°24ˊ～29°52ˊ。东邻铜梁，西连安岳，北与潼南接壤；南与永川、荣昌毗邻。西距成都250km，东至**80km，幅员面积1390.2km2。耕地面积65.7万亩，其中：水田面积54.4万亩，旱地面积11.3万亩。有效灌溉面积51.64万亩，林地面积17.8万亩，森林覆盖率达22.1％。＊＊县位于川中丘陵区与川东平行岭谷区的过渡地带，全境南北长54.0km，东西宽52.0km，总面积1390.2km2。境内地势由西北向东南倾斜，东南边缘翘起，中部及东北部为广谷地带，低而宽缓。境内平均海拔350～450m，最高处是巴岳山南段的云台寺山峰，海拔934.7m，最低处在雍溪镇准远河水面，海拔267.5m，相对高差667.2m。境内有低山、丘陵、平坝、溪谷四种地貌类型，成“六丘三山一分坝”之势，低山面积443.9km2，占全县31.9％，丘陵面积809.0km2，占全县58.2％，平坝和溪谷面积137.3km2，占全县9.9％。境内受特有的地质构造、地层岩性和外营力共同作用，形成现有的地貌景观，在境内东南边缘为条形低山地貌，北东端起于铜梁土桥镇，西南端止于县境邮亭镇，境内长45km，宽约6km，海拔高程450～750m，相对高差200～420m，背斜两侧均为单斜山岭；铁山镇、高升镇、天宝乡、宝顶等部分地区为坪状侵蚀中～高丘地貌，山顶绝对高程500～600m，相对高差200～250m，一般为桌状、坪状和长梁状；在中部和东北部等广大地区为中浅丘地貌，海拔高程300～450m，相对高差20～200m，呈猪背脊式、方山式和单面山式丘陵；在各乡镇均有平坝分布，主要分布在龙水镇、万古镇等地区，海拔高程290～390m，相对高差小于20m，由溪河冲积平坝和剥蚀平坝、堆积平坝构成一体的溪河两岸形成一、二级阶地。境内地层从中生界三叠系下统嘉陵江组(T1j)到侏罗系上统蓬莱镇组(J3n)均有出露。厚度374—1750m。在东南部边缘西山背斜核部出露地层为三叠系嘉陵组(T1j)、雷口坡组(T2l)和须家河组(T3xj)，主要岩性为灰岩、白云质灰岩、页岩和长石石英砂岩等；背斜北西翼展布的地层为珍珠冲组(Jlz)、自流井组(J1-2Z)、沙溪庙组(J2s)，主要岩性为泥岩、砂质泥岩与长石石英砂岩互层。北西部广大丘陵区为侏罗系中统遂宁组(Jj2sn)与上统蓬莱镇组(J3p)地层，主要岩性为泥岩夹薄层长石石英砂岩等。第四系主要分布于濑溪河、窟窿河、淮远河及其支流两岸阶地和斜坡中下部地区，主要为上更新统(Q3)、全新统(Q0)冲洪积堆积层，一般厚度4—11m，主要物质为粉质粘土、粉土和砂砾石层等。＊＊县境内岗岭起伏，溪河纵横，为沱江与涪江水系。共有大小溪河293条，总径流长985.8km，主要河流有濑溪河、窟窿河和淮远河三条主干河流，溪河具有源头短、落差小、砂多水浅的特点。全县年均水资源总量达63183×104m3/年，其中地表径流量54243.0×104m3/年，占总量85.9％；地下水资源量4147×104m3/年，占总量6.6％；地表过境水量4765.0×104m3/年，占总量7.5％，大气降水季节性明显，水资源分布较均，基本能供给经济建设和人们生活用水的需要。根据《**市＊＊县文化旅游景区工程规划用地地质灾害调查评价报告》，建设选址用地地质环境条件简单，规划建设基本不受限制。

（二）项目区域气象条件 ＊＊县境内气候属亚热带温暖湿润季风气候，具有热量丰富，雨量充沛，四季分明，光热水同季，季风气候显著的特点。春季暖和而冷空气活动频繁，夏季炎热而多伏早、洪涝，秋季温暖而多绵雨，冬季较暖和雨霜雪少。＊＊县年均气温为17.3℃，历年极端最高气温为40℃(1972年8月29日)，历年极端最低气温-3.4℃(1975年12月16日)，无严重冻害。多年平均降水量为1010mm，最多年达1468.0mm(1965年)，最少年为676.9mm(1978年)；降水量主要集中在每年4～9月份，占全年的92％。年均蒸发量为1146.2mm，蒸发量的季节分配不均，夏季最多，达481.6mm，占金年的42.0％，冬季最少，仅107.5mm，占全年9.4％。年平均相对湿度82.8％，年平均日照量1314.2小时。项目选址区域以东北风向为主，常年风速小。降雨期集中在春夏季，降水量充沛。温差变化较小，日最高气温大于或等于35℃以上的日数，年均为13天。每年均有40℃以上的高温天气。空气湿度大，空气质量良好。

（三）项目区域工程地质条件评价 ＊＊县境出露地层为中生界三迭系、侏罗系，总厚度374—1750m，其外有新生界第四系河岸堆积物。本项目建设区地质结构简单，适宜项目建设。

（四）项目区域配套基础设施完善 目前项目场地有零散村民住宅，项目建设前应进行拆迁，并进行场地平整。项目建设所需供水、排水、供电、供气、通信、电力、天然气管线等由大邮路从场地南端引入，建设条件具备。陈列总馆位于大邮路区域，交通组织十分便利。

（五）项目社会环境分析 本建设项目充分考虑到环保、节能等方面。对社会环境影响不大。对生态平衡不会造成影响，且在该项目实施后对项目地段立即进行环境整治，以达到美化区域环境、减少噪声及污染的效果。项目对于自然环境不会造成大的影响。第七章 建设内容及规模 参照《博物馆建筑设计规范》要求，结合**＊＊****博物总馆功能的实际特征，本项目主要包括陈列展览馆、综合服务设施、设备用房及辅助功能区、业务用房、安全设施等方面的内容，拟定建筑总面积30000m2。发挥＊＊****博物总馆作为**地区文化遗产展示平台的功能，以＊＊****为核心，对**地区乃至我国西南地区的****进行展示；充分利用场景化、数字化等现代展示手段。

一、陈列展览馆（建筑面积约10500m2）

（一）中国佛教**陈列厅（约2000m2）。通过**文物（借展）、复制品、图片、高科技影像资料等简要反映中国佛教****的发展史，以阐释＊＊**发生发展的宏大历史背景，突显中外文化对比，以及＊＊**在世界文化史上的地位，作为＊＊****的序展部分。

（二）＊＊****陈列厅（约2000m2）。从历史沿革、****、保护管理、研究宣传、世界遗产申报等几大方面进行展示，展品主要包括数百件圆雕**文物珍品、精美**复制品、历史文物资料、高科技影像资料等。

（三）石质文物保护技术展示厅（约1000m2）。本展厅重点展示中国石质文物保护采取的各种技术措施，向观众介绍有关文物保护的相关知识。

（四）临时展览厅（约1000m2）。主要承接国内外交流展出。

（五）环幕电影厅（约900m2）。用高清晰影像资料通过环幕电影的形式把中国佛教**的发展史、＊＊****发生、发展的宏大历史背景，以及深厚的文化内涵展示出来。

（六）4D影院厅（约600m2）。对＊＊**等展示内容进行高清晰、沉浸感的数字化展示。

（七）民间雕刻**品陈列厅（约1000m2）。将现代雕刻品集中陈列展示，以此反映巴渝地区在传统文化影响下的现代文明成果。开辟现场展示、游客参与区。

（八）民间文艺表演厅（2000 m2）。打造一台高水平、有影响的文艺表演节目适时演出。

二、综合服务设施（建筑面积约8000m2）

（一）游客服务中心（约6000 m2）。具有售票、咨询、医疗急救、银行业务、多媒体、计算机上网、休息等功能。

（二）休闲及服务厅（约2000m2）。为游客提供简便的休闲饮品服务，设置咖啡厅、茶室等。

三、业务用房（建筑面积约9500 m2）

（一）渝西中心文物库房（约2000m2）。文物库房主要为＊＊县及周边区县的文物藏品保管提供服务。按照藏品性质分别设置库前区、藏品库区、库区工作室、鉴赏室等。文物库房和保护技术展示厅功能交叉使用，可利用文物库房进行密集式展示。

（二）石质文物保护中心（约1500 m2）。针对石质文物修复与复制工作，设置保护科研实验室、文物修复实验室、计算机房、文物样品库、办公室等。可作为开放式展示。

（三）交流培训中心（约1500 m2）。开展学术交流，组织学术会议、专业技术培训等。设置学术报告厅（文艺表演、多功能报告厅300人）、会议室、培训教室、教研室、休息室、住宿（60人）、餐饮（150人）等。

（四）办公用房（4500 m2）满足博物馆党、政、工、团、后勤等各行政部门日常办公的需要，设置各部门办公室及会议室、接待室、图书室、资料室、档案室等。

四、设备用房及辅助功能区（约2000 m2）设备用房应满足配电、动力、照明、空调、给排水、广播、通讯、消防、安防等设备机房的要求。

五、安全设施 安范系统。建设立体安全防范系统，通过视频、音频、红外、周界防护等技术手段实现全方位监控。消防系统。建设消防自动喷淋系统、给水系统、监测系统、消防应急系统。

六、其它设施 **文化广场（含室外演艺广场）：占地面积约16300 m2。生态停车场：占地约16300m2，可接待16300人/次，停放参观车辆：大巴200辆，小车350辆。为充分利用空间，另可考虑设置地下停车场。第八章 项目建设标准及要求

一、建设标准

（一）建筑设计标准 ＊＊****博物总馆是地区性重要文化设施，其建筑设计应体现**与＊＊时刻的悠久历史和文化内涵，呈现传统文化的魅力，同时也应符合当代建筑创作的新的观念，具有创造力和想象力。设计应做到功能分区明确、流线通畅简捷、陈列展区可分可合、便于观众参观、利于文物保护。建筑材料选择适当，不追求豪华奢侈，应符合文博建筑的特征和功能的要求。设计应满足文物保护、陈列展览、科学研究、休闲娱乐等四大功能的需要，具有舒适完美的室内空间，为国内外观众参观展览、学术交流、科学研究、教育休闲提供良好的学习、参观和休息环境，更有效地发挥文物的作用和遗产中心的优势，提高社会效益和经济效益。设计应尽量采用科学工艺和先进技术，技术经济指标先进合理，力争把＊＊****博物总馆建设成为国内一流水准的地区性现代化文化遗产展示场所。

（二）建筑工程标准 ＊＊****博物总馆的建筑等级为一级，建筑耐久年限为100年，建筑安全等级为一级。建筑工程应从整体规划和环境出发，以人为本、注重生态，与自然及人文环境相协调。展厅可采用大柱网、大开间，以方便灵活分隔、提高展览效率。

（三）结构工程标准 根据设计方案，结构可采用现浇钢筋混凝土框架结构体系或钢框架结构体系。依据博物馆建筑设计规范，结合总馆藏品情况，结构荷载设计标准应适当上调。

（四）公用工程标准 参照国家各专业的相关标准、规范。

二、建设要求

（一）项目建设总体功能要求 ＊＊****博物总馆同时兼具展览中心、学术研究交流中心、游客接待中心和公众休闲娱乐场所功能。规划设计应当做到方案优良、布局合理、功能完善、环境和谐、外观创新，使其成为标志性建筑。建筑单体设计应能满足陈列展览、科学研究、藏品保管和游客服务等功能的需求，具备先进的设备与管理条件。其建筑应反映＊＊文化特色与时代精神，具备丰富的文化内涵和建筑哲理，汇集传统建筑风格特色及文化符号、现代建筑**与科学技术于一体，体现世界先进的博物馆设计、使用、管理等方面的新理念和新方法。1.设计彰显文化特征和时代性。＊＊****博物总馆建筑形象上在彰显文化特征的同时应体现时代性，在注重环境和谐的同时应体现创新性。作为“人类共同的遗产”、“天才的**杰作”——＊＊**的代言人，其建筑美学更应具有个性化与不可复制性特征。2.设计功能开放性和以人为本。在建筑功能方面，应充分展现当代文博建筑的开放性、大众化趋势；体现人性化设计理念；在功能组织、流线设置上考虑多样化、拓展性的参观流线；重视文博建筑特殊的工艺设计，满足文物保护要求；注重新材料、新技术的应用，为展示、收藏、保护等功能的充分发挥创造条件。（1）展陈设计上，要有空间充裕、设备先进、功能齐全的展厅，能满足藏品又能满足国内外优秀展览的展示条件。（2）藏品保管上，要有先进的库房设施，能有效的利用现代化科学手段保护和管理文物藏品。（3）藏品修复上，要有设施先进的文物修复设施，满足修复、复制文物的要求。（4）藏品研究上，要有设备先进的工作空间，以满足研究、鉴定等工作的要求。（5）展区参观区，要求设置观众参与和多处休息场所，给人们创造一个舒适的学习文化、享受和休息的良好环境。（6）游客中心区，要满足游客购票、寄存、医疗、VIP接待、咨询、导览、租借、网络、购物、品茶等的要求。（7）对外交流中心，要配备学术报告多功能厅（舞台要能满足较大型文艺演出）、教育培训中心，满足总馆对外交流、服务的要求。（8）室外广场，要有一定规模的文化广场，使之成为室外展示的舞台，成为**市及＊＊县重要的文化活动场所之一。（9）安全设施，要配备先进的安保、消防等系统，以保证总馆正常开放及藏品的安全。（10）管理设施，应充分采用现代信息管理系统，使其符合智能化建筑管理要求。（11）功能布局，各功能区要布局合理，流线组织要顺畅，既能满足自身的管理需要，又能满足观众的多样化需求。（12）建筑材料，采用环保节能设备与建筑材料，保证藏品保存环境的同时，实现低能耗运行。3.设计充分考虑互动和交流。作为具有文物保护、展示和游客中心等综合性功能的＊＊****博物总馆，应充分体现展示设计先进理念，设置互动性、参与性的展示内容；充分利用多媒体数字展示技术；并为场景化、表演性的展示预留适宜尺度的室内外空间。4.注重配套设施建设。作为大型公共文化设施，应具备公共广场、公共绿地和综合服务设施，为参观者提供良好的环境。5.建筑整体布局合理。建筑物既可整体合一，也可按功能归纳，散落状布局。若分散布局，应突出展馆建筑，并在内部营造大跨度、高净空的陈列展示厅，建筑体量、高度应适宜，注意与背景丘岭轮廓线相协调。6.建筑与环境的和谐。建筑色彩应与地理环境、自然气候、历史人文相适应，充分表达“自然”、“和谐”的理念，有效利用空间（含屋顶），做到经济适用、绿色环保。

（二）陈列展览主馆的设计要求 陈列展览主馆是＊＊****博物总馆的核心，设计要求体现其在整个中心中的重要作用，应体现主题，明确性质，空间塑造要有灵活性，可变性和适应性，要充分体现“以人为本”的空间组织原则，要从人的心理与生理的需求为着眼点，按照人的最佳路线，最佳视觉，最佳环境来组合，重视平面和空间的充分利用，讲究综合效益。现代文博建筑设计正在由过去以物为中心转移到以人为中心，而且更多的是把观众的认知心理，环境行为等方面研究成果直接应用于设计实践。在展示空间中，应从人的角度考虑改善观赏环境，把文物展品的意义和知识内涵有效地传递给观众。在展示展演区设计中必须重视以下几个要点。1.展示环境的基本特征。为了满足展览主馆空间要求，建筑必须明了主题思想，熟悉陈列内容、展品种类、性质、尺度、重量以及展品的保护条件，陈列方式，技术手段，按照陈列大纲序列去展开平面和空间设计，以及通风，采光方式等，以适应各种展品的需求与在不影响承重结构而使展览方式和主题的改变成为可能的要求，使得展示空间与展示主题，展示方式相吻合。2.参观路线及展厅的平面形式。参观路线是展厅设计的基本内容之一。参观路线应系统性强、方向明确、紧凑便捷，不迂回交叉，同时还必须有一定的灵活性，让观众有选择参观的可能。3.展览主馆展厅确定基本参数。展览主馆展厅应根据具体展品的情况和观赏环境的要求，合理确定大部分展厅的统一参数，如面积、开间、层高、荷载等，以节约资金、简化结构、方便施工。并注意与多样化结合，使特殊陈列手段的部分有突出的空间效果。4.展厅的内部处理要求简洁。这是展示功能决定的。展厅的设计要为观众创造集中精力参观展品的良好环境，展厅的建筑应当起到陪衬和烘托展品的作用。5.临近展厅要有展示设备的成品库，材料库及制作车间，以方便现场施工布展。既有利于展示设备的有效保护，又有利于各种现场布展的施工制作，方便快捷，提高效率。第九章 消防及安全

一、消防

（一）建筑耐火等级 总馆作为重要的文化建筑，消防问题必须引起重视，在设计中必须贯彻“预防为主，防消结合”的原则。按照《建筑防火设计规范（GB 50016—2006）》分类的规定，该建筑物分类为一类，耐火等级为一级。

（二）消防系统及安全防护 本工程的消防系统，主要从防火分区及设施、安全疏散和消防设施三方面进行考虑。

1、防火分区及设施 本建筑应按照建筑设计防火规范的规定设置防火区、防烟分区，在防火区的相邻位置设置防火门和防火卷帘。藏品库房的防火分区不得大于1000m2。同一防火分区的隔间面积不得大于1000 m2。防火分区的墙体和防火分区内的隔间墙应采用非燃烧材料，并达到规定的耐火极限。藏品库房、陈列展览的隔墙应采用耐火的等级不低于3小时的非燃烧体和乙级防火门。封闭式竖井的围护结构采用非燃烧体及丙级防火门。

2、安全疏散 总馆内是人员集中的场所，应设置足够宽度的安全疏散通道、疏散楼梯和安全出口。藏品库区的电梯和安全疏散梯应设在藏品库房的总门外，疏散楼梯宜采取封闭式楼梯间。设置事故照明、疏散指示灯等设施。

3、消防设施（1）火灾报警系统 在建筑底层设置消防中央控制中心，建筑物内各类房间、公共区域等均设置相应的火灾探测器。主通道，楼梯口，出入口、消火栓等处设手动火灾报警按钮、警铃、紧急电话插孔。全楼设置火灾事故广播。（2）灭火系统 馆内外设置消火栓系统。普通藏品库房和陈列展览室设置自动喷水灭火系统，珍品库房和不宜用水扑救的场所设置气体灭火系统。室内、外消火栓用水量为40L/S，火灾延续时间2小时；自动喷水灭火系统用水量为30L/S,火灾延续时间1小时。并设置地下消防水池。（3）防烟排烟系统 对面积大于100m2的地下室部分应设置机械排烟系统。对楼、电梯间及其前室等地设置加压送风系统。其他场所应尽量采用自然排烟方式。当不能采取自然排烟时应按照消防规范的要求设置排烟系统和排烟补风系统。

二、安全防护 根据《文物博物馆风险等级和防护级别的规定》，遗产中心属于一级风险单位。文物库房和展厅等部位其防护等级应属于一级防护。本工程安全防范系统由以下几部分构成： 防盗报警系统； 闭路电视系统； 辅助照明系统； 门禁管理系统； 巡更系统； 广播系统； 有线对讲系统； 供配电系统； 信号传输系统； 计算机网络技术集中管理中心控制系统等。除设置以上安全防范设施外，对藏品库房应设置防盗安全门，对重要展品的展柜也应采取防盗及防破坏技术措施。第十章 环境保护与节能

一、环境保护 本工程为文博类建筑，本身要求有良好的环境条件，当前选址环境条件良好，利于对文物的保护，并为观众提供舒适优雅的空间。遗产中心影响环境的主要污染源和污染物为熏蒸间、物理化学实验室、修复室、照相洗印间、文物清理室排放的少量污水、以及生活污水、生活垃圾、停车场库的废气和机械设备的噪音。

（一）工艺废水、废气 对熏蒸间、物理化学实验室、修复室、照相冲洗间、文物清理室等实验、消毒过程中产生的少量废液、废渣由专人负责集中贮存、统一处理。清洗废水排放到地下水道。室内废气经负压排风系统排放。

（二）生活污水 1.如采用中水处理系统，将洗手水等排水以独立的废水管排到中水处理站进行处理，处理后的中水，达到国家规定的水质标准后，用于冲洗便器、灌溉园林。2.各厕所排出的污水，经化粪池处理后排入市政污水管道。3.职工餐厅和对外餐厅厨房排放的污水，经隔油池处理后排入市政污水管道。

（三）生活垃圾 在公共活动区域和陈列展区配置分类垃圾箱，供观众使用。配备清洁员定时定岗清扫房间和收集观众废弃物。工作业务中的生活垃圾，由专人负责分类收集。利用密闭垃圾容器运出，由环卫部门统一清扫运到垃圾处理厂进行处理。

（四）废气 卫生间、机电设备间等的废气由强制抽风系统将气体排出。餐饮操作间产生的油烟气通过排油烟机将油气分离后经专用烟道排出室外。停车库汽车排放的尾气中含有NOx、CO、THC和SO2，废气应经过过滤处理，其浓度满足《大气污染物综合排放标准》中的规定后，再进行排放。建设室外生态停车场，减少建筑周边环境污染。

（五）机械设备噪音 所有机电设备均选用低噪声设备。在系统设计和安装时，要设置相应的预防和减震，消声措施。对机械噪音较大的冷冻机组等设备机房，在室内做消音处理。

（六）施工期间的污染处理 施工期间的污染主要集中在施工扬尘，噪声扰民和建材废料垃圾方面，应加强多方面综合治理，最大限度防止和减少污染。

二、节能 **＊＊****博物总馆是一座设施齐全的大型公共建筑，能量消耗巨大，应在建设开始阶段重视并做好节能工作。

（一）建筑节能 在满足文物保护“十防”（防火、防震、防水、防盗、防潮、防雷、防干、防光、防污染、防虫菌）要求的基础上应符合《公共建筑节能设计标准》规定。应针对夏热冬冷地区以及当地气候特点，在建筑造型、功能分布、维护结构、构造设计、保温材料、设备选型等方面，充分考虑建筑节能，以实现未来低能耗运行，最大幅度降低运营成本。

（二）设备、设施节能 在展厅中分别不同展品设置局部照明，或采用感应式照明开关以节约能源。设计选型中尽可能配置节能性能好的产品，如调压变频电梯、变频冷水机组、节能型灯具和光源等。采用中水处理系统，广泛采用节水型器具，空调冷却水循环使用，节约用水。

（三）管理节能 采用建筑物智能化管理系统，根据不同季节气候的变化，适时调整空调系统运行负荷，并对公用照明设备设施进行节能化管理。第十一章 智能化管理与专用设备

一、智能化管理 建筑物智能化管理通过集成建筑物内各子系统间的信息，实现情报、资源和任务的综合共享，是现代化的管理模式，是可靠的系统保证。在信息技术迅猛发展的现在，总馆的文博建筑有条件、也更应该按照智能化建筑的标准来设计，以更好更有效地满足文物收藏保护、展出、安防以及科研方面的功能需求。智能化管理系统组成：包括综合业务管理系统，藏品管理系统，楼宇自控系统，安防监控系统，火灾自动报警及消防联动系统，通讯系统，多媒体信息系统，计算机网络系统和综合布线。系统技术要求：先进性、开放性、可靠性、安全性、实用性、可维护性、良好的性能比。

二、专用设备 为满足文物保存、保护、研究和展示的需要，达到“十防”基本要求，依据藏品展示、文物收藏、文物保护修缮、科学研究等功能应配置相应专用设备。

（一）展藏品保护设备 藏品应有固定、专用的库房，专人管理。库房建筑和保管设备要求安全、坚固、适用、经济，并应配有“十防”设备和措施。藏品管理系统将与智能管理系统联动，以更好地管理收藏。1.库房门 库房门应选择密闭性高、耐火性能好并有很好防盗性能的产品。依据情况，可加装电子锁以提高防盗安全性能。为了进一步确保搬入搬出之际的文物安全，还可考虑引进联动气密装置，减少门内外高低差。另外为了方便对库房进行熏蒸处理，还可配备熏蒸口。2.文物消毒、熏蒸、冷藏等设备 防止微生物病害对文物造成威胁，除在库前区设置消毒室外，还应具备定期对库房进行熏蒸消毒的相关设备。3.微环境控制系统 微环境控制主要用来防止光照、湿度变化、温度变化、空气污染物、生物危害等自然因素对藏品造成的伤害。这方面的设备，应由以下部分构成：（1）通风换气设备：可选用自动化控制的空调设备。（2）湿度控制设备：**地区在全国属高湿度地区，因此对防潮措施应加大投入。常用的湿度控制设备可选用自动化湿度调节器控制的除湿设备和加湿设备，或者多功能空调设备。前者对指定相对湿度的控制性更好。另外，展厅展柜内也应作相应防潮除湿处理。（3）温度及空气质量控制设备: 自动化控制的空调设备除了可以调节温湿度、还可以调节空气和除尘、防止空气污染。4.库房安防监测系统，防火系统 安防监测、防火监测系统应与建筑物智能化管理系统联网，更好地统筹安排。此外收藏柜和展柜：收藏柜应坚固、紧凑、具有较好的防火隔热性能。展柜应能隔断紫外线、有良好防盗性能，且应备有除湿措施。

（二）文物保护与修复科研设备 主要是石质文物的保护修复相关研究设备： 1.由于南方高温高湿、雨水充沛，常年暴露在外的石质文物的破坏往往是生物，化学性质的。保护修复设备也主要考虑到这方面的需要，以分析、监测、检测、清洗、粘结、加固、封护等相关设备为主。2.实验室研究设备则根据石窟风化研究、石窟防渗水研究、石窟生物病害研究、石窟文物加固研究、石窟文物环境影响研究等内容，配置相关监测、实验设备。如：包括电子显微镜在内各种显微镜，电子天平、分光光度计，温度记录仪，酸度计，环境空气自动检测系统，人工气候箱；老化机；盐雾箱等。

（三）数字影院设备 1.环幕影院 它采用高科技的电影技术，拍摄圆角360度的客观实景，以其镜头语言的恢宏和环境音效的震撼，在营造最具冲击力，最富美感的视听环境里，显示出无可比拟的优势。它不仅能使观众身临其境般的感受自然景观，名胜古迹，领悟其中深厚的文化内涵，而且可以弥补现实中的缺憾，获得一种高于现实的视听享受。环幕摄影机由九台35mm摄影机组成，能同步同相稳定的将周围360度景物同时拍摄，在环幕电影院内用九台放映机同步放映，使视野达到最大化，从而以独特的魅力和感染力将影片主题表现得淋漓尽致。2.4D立体电影院 4D电影是在3D电影的基础上，加上环境特效模拟仿真装置构成。4D电影是立体影院和特技电影结合的产物。4D电影设备包括：（1）3D立体电影设备：片源播放设备，多通道融合处理设备，投影机（左右通道数×2），投影弧幕，偏振镜片，偏振影片，音响等。（2）4D特效装置：由模拟闪电、下雨等各种自然现象的环境特效装置，和模拟振动、喷水、喷气等动态的动感座椅等构成。

（四）数字展示设备 1.互动投影 互动投影利用背面投影方式在屏幕上显示文物影像信息，观众可以通过触摸方式与影片内容互动。大型互动投影视窗主要需要：（1）背投幕：软硬皆可，需要符合位置传感器的技术要求。（2）投影机：安装到适当位置，能够将图像投影到背投幕上即可。（3）位置传感器：装在背投幕的正后方，为探测用户交互触摸的专用设备。（4）系统主机，用于连接各硬件，实行各软件，处理数据。2.三维立体显示器 三维立体显示器利用人的两眼视觉差来使人看到三维立体影像。可用于展示文物三维信息。3.幻影成像展示设备 “幻影成像”是利用镜面及半透镜特有的物理特性，结合相应的光学技术，以及相应的背景设计，将图像栩栩如生的生成在固定背景的空间区域，供观众观赏。

（五）数字导览设备 1.语音导览服务： 通过出租相关设备、或者通过观众的手机，提供语音导览服务。2.基于便携设备（PDA）的导览服务： 通过智能便携设备和数字化技术的结合，可以为观众提供：（1）交互式展示环境——基于增强现实技术的场馆漫游服务 通过移动设备和处理终端的数据互动，让观众可以在观赏真实场景的同时通过移动设备欣赏到由三维技术构建的虚拟场景。如在室内或遗址、遗迹现场“观赏”虚拟复原的不可移动文物。（2）基于位置的导览服务 通过用移动设备识别特定的标识点，为观众引路，查询位置和展览情况，下载图像、视频、文字等文物信息。第十二章 建筑设计方案

一、陈列总馆的设计技术参数

（一）设计依据 1.国家现行有关博物馆建设设计规范； 2.国家现行有关建筑、结构设计规范； 3．国家旅游区（点）质量等级的划分与评定（按AAAA级旅游区（点）的硬件标准要求设计）4.**市规划管理条例； 5.业主提供的其它资料。

（二）设计参数 陈列总馆的建筑等级为一级，建筑使用年限为100年，建筑安全等级为一级。建筑工程应从整体规划和环境出发，以人为本、注重生态，与自然及人文环境相协调。根据建筑设计方案，主体结构采用现浇混凝土框架结构。配套展示馆因设置了环幕电影厅和民间文艺表演厅，考虑其使用的方便性，该馆全部采用钢筋混凝土框架结构。依据《博物馆建筑设计规范》，结合**总馆藏品情况，结构荷载设计标准应适当上调。

二、总平面布置 两个备选地址总平面布置基本相同。

（一）充分利用平坦开阔的场地，功能分区明确，布局合理，联系方便。数字展演厅与游客服务中心对称布置，方便游客的休息和娱乐，配套设施完善。陈列展示位于场地中间，同时设置一高大城楼，便于展示总馆的形象。

（二）解决好各功能模块间的交通联系，出入口与周边城市道路交通联系顺畅，内部道路人车分流、互不干扰，符合人流与车流的集散要求。

（三）在各馆的门口处留有足够的集散空地，符合博物馆建筑规范的相应要求。

（四）总体的建筑布局考虑总体景观与周边环境相协调，使建筑与生态环境结合。

（五）用地范围内建筑完全按照**市政府规定的退界要求，并且完全满足建筑间距要求。

（六）交通组织 第一选址： 1.下穿道。解决城市交通与场馆内交通的交叉问题。2.出入口。出入口共两个，一主一次。主出入口位于大邮路南侧，主出入口与大邮路十字路口距离满足大于70m的要求，方便从成渝高速公路方向来往的游客。次出入口位于北面，主要解决从＊＊城区过来的游客。两个出入口处均设有生态停车场，提供了更人性化、更便捷的服务。实现了与本项目周边市政道路的便捷联系，满足了各个功能区对外联系的需要。第二选址： 1.主出入口。在场地西侧开设主要出入口与大邮路直接连接。2.次出入口。沿场地东、南、北三面设置环行通路，在场地东侧开次出入口与东面的环行通路连接。南北面的次出入口通过环行通路与大邮路连接。十字路口距离满足大于70m的要求。道路交通方便从各个方向来往的游客。

（七）道路及停车场 1．主干道。项目主干道贯穿整个场地，与次干道形成了畅通、内外联接的路网结构。路幅为12米宽双车道，两边设置人行道。主干道坡度控制在5％以下； 2．次干道。各馆四周设置环形次干道，次干道宽7米，主要联系主干道与相应功能区域，或作为消防疏散通道或应急车道，平时车辆较少； 3．步行道。步行道为车行道路的补充，路幅宽度2.5米。4．道路最小转弯半径为6米，路宽为4～12米，路面为现浇沥青混凝土路面。5．室外生态停车场为植草的混凝土预制草坪砖铺地。

（八）绿化与美化 **文化广场主要采用石雕等**雕刻来传达＊＊**的佛教文化，起到寓教于乐的作用，展示＊＊**鲜明的民族化和生活化特色。通过多种处理手法，打造**文化广场景观、道路景观、林区景观和生态景观。绿地率为50%以上。见附件方案平面。

三、建筑设计

（一）建筑平面设计 1.根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足建筑物的使用功能。根据使用的需要，合理分配各功能空间的面积，采取多种手段，提高平面使用的合理性，根据需求科学确定建筑物的平面布局、高度。2.＊＊****博物总馆平面设计中合理组织功能关系，适合各建筑物的使用特点，合理处理公共空间。3.在平面设计中应充分强调空气流通，以保证健康工作环境所需的空气质量。

（二）建筑立面设计 本项目建筑设计方案采用的立面及立面构成手法，均需照应历史，并充满现代气息，以全新的思维及手法追求“与自然和谐共处”的美感。本项目力争创造富有“宋风宋韵”地方特色、文化气息的建筑风格，使该建筑从周围环境中脱颖而出。立面采用现代建筑手法处理，以匀称的体量，丰富的细节和悦目的色彩使该建筑显得简洁、典雅和清新。

（三）建筑剖面设计 建筑剖面是设计工作中的一个重要问题，它不仅涉及到投资的费用，也涉及到生产运行中的经常性费用。为了最大限度地减少能耗，缩短工程管网长度以及满足工程管网的布置与维修，选择合适的层高是非常必要的。本项目需综合考虑使用功能要求、各专业管道位置、走向以及观众的舒适度和美感，结合建筑造型、结构尺度、地形高差等因素，确定各建筑物的层高。

四、设备设计

（一）电气设计 1.电源 博物馆内的所有消防用电设备、防盗监控用电设备及重要办公设备均为一级负荷，生活水泵、部分重要展厅照明等为二级负荷，其余为三级负荷。项目要求城市电网提供两路10kV高压电源。2.变配电 在变配电所内设置一套高压配电系统，高压配电系统采用单母线分段型式，两路10kV高压电源同时工作，互为备用。在变配电所内设置两台1250kVA的干式变压器，向馆内电力、照明及其它负荷供电，另一台1600kVA的干式变压器专门向中央空调系统供电。3.电力、照明 电力设备配电方式采用放射式，其中消防用电设备和防盗监控用电设备采用双回路配出、末端自动切换的配电方式。照明设备配电方式采用树干式。电路照明连接自备发电系统，以作应急使用。4.防雷接地系统 本建筑物按一类防雷标准设置防雷设施，低压配电系统接地采用TNT-S系统。5.弱电设计（1）建筑设备智能化管理系统 本馆设置一套建筑设备智能化管理系统对建筑物内的供配电系统、电力系统、照明系统、给排水系统、空调系统、送排风系统等进行自动控制，以达到精确的控制和节能要求。（2）通信系统及办公自动化系统 本馆设置结构化综合布线系统，在各办公室配置数据点和语音点，数据点采用超五类线到桌面，语音点采用五类线到桌面。由城市信息网引来光缆埋地引入配线室。根据使用要求，设置一套办公自动化管理系统。（3）电视系统 引入城市有线电视线路，在馆内设置电视用户盒。（4）防盗监控系统 在全馆所有出入口及重要展厅和藏品库设置完善的防盗监控系统。（5）消防控制系统 设置消防报警联动控制系统，火灾事故广播及消防专用电话系统。

（二）给排水设计 本工程从市政主干道引入两根DN200mm自来水管，接管处的水压为450kpa。生活供水水量及水压均能保证。排水为污水和雨水分流制：污水排出室外经埋地污水处理装置处理后，排入市政污水管网。雨水则采用排水沟和排水管相结合的方式收集，统一排入市政雨水管网。

（三）暖通设计 根据建设要求，主要考虑内容有：集中空调、通风、燃气供应、供热、空调自控等。1.集中空调 冷热源：在设备用房内设置制冷机房、锅炉房和热交换间。夏季空调采用水冷离心式冷水机组，空调冷水供回水温度为7/12℃，冬季空调由热交换器供应空调热水，供回水温度为60/50℃。空调方式：①藏品库和技术用房、展厅及公众活动部分等采用低速单风道全空调系统。分层、分功能分别设置空调系统，空调机房采用组合式空调机组，送风方式为上送上回。②办公等用房采用风机盘管加新风方式，送风方式为上送上回。空调水系统：全空调系统采用双管并联异程式系统；风机盘管系统采用双管并联同程式系统。空气净化：根据藏品库房的要求，空气需要一定的洁净度，故藏品库房的空调系统均设置初、中效过滤。库房内风速控制在0.2m/s以下。对温湿度要求较严的库房，可适当配置恒温恒湿空调机。2.通风 设备用房、厨房、卫生间等可设置机械送、排风系统。3.燃气供应 锅炉燃气采用城市天燃气管网供气。4.供热 为满足本工程空调要求，由锅炉提供蒸汽，经热交换器换热制备60/50℃的空调热水及提供冬季空调加湿用蒸汽。5.空调自控 为保证博物馆工艺对空调温湿度要求，空调系统采用直接数字控制系统（DDC）。

（四）建筑智能化系统设计 1.消防系统设计（1）消防系统设计 本工程消防设计包括自喷消防、消火栓消防及气体灭火三部分。气体灭火采用EBM气溶胶，主要用于藏品库房、一级标本陈列室等不宜用水灭火的房间及电器机房；消防给水用水标准：室内消火栓采用20L/s，自喷消防为轻危险级，采用12L/s。本设计消火栓和自喷消防分别设置加压系统，消火栓与自喷系统共用高位水箱及消防水池，自喷系统采用枝状管网，消火栓系统采用环状管网。设计在建筑物的最高层屋顶设置一个有效容积不小于18m�0�6的消防专用水箱，在地下设置有效容积不低于160m�0�6的室内消防水池；室外消防水池则设于地面一层屋面，其有效容积不低于110m�0�6。（2）温湿度及防火检控系统设计 对整个馆区温度、湿度及烟火预警，采用微机集中和分路二级控制方案。系统集中控制制冷、加热和通风，以达到夏季温度＜26℃，冬季＞18℃，相对湿度＜55±5%的要求，对藏品库房等高于此标准的区域，设置采集调控点的二级检测调控来达到温度、湿度的设计要求，并对全馆实施烟火预警。2.安全保护系统设计（1）设计范围 根据国家《文物系统博物馆风险等级和安全防护级别的规定》和《文物系统博物馆安全防范工程设计规范》，**自然博物馆新馆为一级风险大型博物馆。（2）系统目标 采用现代化的各种电子设备和先进的防盗器件，在馆内外构建多路无形防盗监测预警网，在全局或局部区域对各种异常情况自动、快速地做出诸如广播、关门、开灯、启动录像等对策措施，并自动报警，协助保卫人员对馆藏标本做好安全保卫工作。

（五）燃气工程 1.室外天然气管道 室外天然气管道由市政中压天然气干管引入馆区内，设计压力P＝0.2—0.3Mpa。在管道的引入口处设总控制阀。管道采用埋地敷设。2.管道材料 室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用加强级防腐涂层。第十三章 项目总投资及资金来源

一、投资估算

（一）投资估算范围及依据 1.编制范围 项目总投资包括项目自筹建至投入运营所需的全部工程费用、布展费用、工程建设其他费用、铺底流动资金，以及建设期利息。2.编制依据 A、建安工程（1）项目工程方案所确定的全部工程量；（2）2006年《**市建筑工程概算定额》；（3）2006年《**市市政工程概算定额》；（4）2006年《**市安装工程预算定额》；（5）2006年《**市建设工程费用定额》；（6）当地工程实际造价指标。B、工程建设其它费用（1）土地费用：按50万元/亩计算；（2）建设规费及其他费用：按有关规定计列；（3）预备费：取5％。

（二）投资估算 项目估算总投资为53600万元，其中：工程费用29270万元、工程建设其他费用18080万元（其中征地费15000万元）、基本预备费2750万元、建设期利息3500万元。＊＊****博物总馆投资估算一览表 序号 科目名称 单位 数量 单位造价（元）金额（万元）备注 一 建安工程费用 m2 30000 29270 1 ＊＊****博物总馆工程 m2 30000 23570 2 环境工程 5700 二 工程建设其他费用 18080 1 土地划拨费用 亩 300 50 15000.00 2 建设规费 168 3 其它费用 2912 三 基本预备费 25090.71 5% 2750 四 建设期贷款利息 3500.00 五 项目总投资 53600

二、资金筹措 本项目的建设建议采取整体规划、分步实施、滚动发展的原则，建议主体建筑工程一步到位，多媒体展示的设施基本具备，部分展示内容及配套建设项目等可以逐步完善与充实。为此，建议项目总投资为53600万元。资金来源：

1、申请国家及**市专项补助资金20000万元，约占总投资的37.31%；

2、申请银行商业贷款30000万元,约占总投资的55.97%；

3、地方配套及业主自筹3600万元，约占总投资的6.72%。第十四章 项目建设工期及实施进度 本项目是综合系统工程，从开工到对外开放需要完成规划及建筑设计、土建施工、建筑装修、设备安装、调试运转、展品准备、布展陈列等方面的工作。要求在保证工程质量的前提下，按基本建设的程序，尽量加快工程进度。整个工程项目建设工期为31个月，其中： 第一阶段：项目前期准备工作12个月（包括前期立项、咨询、设计招标、方案优化、设计等工作）； 第二阶段：开工建设实施16月（包括设备、设施的安装）； 第三阶段：整理竣工资料，申请竣工验收1.5个月； 第四阶段：办理相关手续1.5个月。项目一经上级下达实施计划，建设资金必须到位60%，开工后按照工程实施进度拨付，确保工程顺利进行。项目建设进度可根据实际情况予以调整。展陈设计与布展工作可在设备安装与装修阶段开始。拟建＊＊****博物总馆预计于2013年国庆前开馆接待游客。第十五章 项目组织管理

一、组织机构 **＊＊****博物馆成立于1990年，隶属于**市文化局和＊＊县政府。其主要职能是负责＊＊**及＊＊县境内所有文物的保护、管理、研究、宣传与合理利用工作，下设办公室、保卫部、财务部、保护部、研究部、宣传营销部、宝顶**文物区、北山**文物区等8个二级部门。现有正式职工118人，其中大专以上学历95人，具高级职称者18人（享受国务院特殊津贴专家3人，正高级专家3人）、中级职称者28人、初级职称者53人。临时聘用人员80余人。总馆建成后拟由＊＊****博物馆管理，并按《中华人民共和国博物馆管理条例》及国家有关规定，实行馆长负责制，部门目标管理责任制、全员岗位聘任制，实行重实绩、重贡献，向优秀人才和关键岗位倾斜的分配激励机制，调动全体职工的工作积极性和创造性，在确保社会效益的前提下，形成以文物为核心、资料查询、文物鉴定等多种服务并重的经济效益显著的博物馆产业。新增人员编制在**＊＊****博物馆基础根据实际需要增加。

二、培训计划 根据业务需要，对各类业务人员采取派出去、请进来的方式进行专业技术培训，以提高业务素质和技术水平，保证陈列总馆的正常运行。应根据业务发展，有计划、有组织地分批对在岗业务人员与行政管理人员进行培训，逐步形成人才优势，不断提高管理水平与服务质量，保证良性运营与健康发展。培训任务由文保科研部门承担，可利用培训教室、会议室、实验室、修复室、多功能报告厅等开展培训工作。第十六章 工程建设及招投标管理

一、项目管理

（一）实施原则及步骤 1．工程的实施应严格按照国家基本建设项目的建设和审批程序进行。2．设立专门的项目建设机构作为项目建设单位，负责该项目的组织、协调、实施和管理工作。由项目的法人负责项目实施过程中的决策、指挥、执行及对内、对外谈判与联络工作。3．项目的设计、供货、施工、安装等单位应与项目建设单位履行必要的法律手续，违约责任应按照国家有关法律执行。项目建设单位应与项目承建单位协调制定项目实施计划表，确保项目如期完成。

（二）项目组织机构 本项目的建设管理机构由**＊＊****博物馆负责。根据建设管理的需要，公司设立如下科室： 办公室：负责日常行政工作、宣传工作和对外联络工作。资金管理部：负责项目的财务计划和资金的使用安排及收支工作。工程项目部：负责项目施工的协调与指挥、进度与安排、质量与安全以及监督检查、工程验收等施工管理工作。

二、项目实施意见 根据规划及发展需要，＊＊****博物总馆建设已经列入**市重大公共文化基础设施建设项目和＊＊县政府的议事日程，因此工程宜尽快开工建设。

三、招投标方案 根据《中华人民共和国招标投标法》、国家发展计划委员会第3号令以及**市有关工程招标文件的规定，本项目拟采取公开招标的形式确定施工单位和监理单位。由业主按国家招标投标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位。

（一）施工及监理单位资质要求 施工单位资质须为二级以上企业； 施工监理单位资质须为甲级以上。

（二）招标信息发布 按照国家《招标公告发布暂行办法》和**市实施意见，招标公告及其他需公告的信息应在《**商报》和《**经济信息网》上公开发布。

（三）招投标工作组织 由业主委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标各标段的施工队伍不得少于五家，参与投标的监理单位不得少于三家。

四、项目建设管理

（一）准备阶段 对所有设计、监理、施工单位必须进行严格的资格审查，并将审查结果形成书面报告存档备案。施工招标要求投标单位不得违规转包、分包工程，施工单位应有丰富的施工经验。签订《施工合同》时要同时签订《廉政合同》。

（二）实施阶段 建立每周例会制度，由建设、监理、施工三方为主对工程实施中的技术、质量、进度、安全、资金等问题进行具体分析研究，并形成会议纪要备案。加强与设计单位、质检部门、水、电、气等相关部门的联系协调。按要求做好实施过程的跟踪审计工作。

（三）验收阶段 严格按照工程建设备案制的要求拟定验收程序。初验中发现并要求整改的事项必须得到落实。验收除相关职能部门外，还要有交管、档案等部门参加。

五、劳动安全及卫生

（一）标准和依据 《建设项目（工程）劳动安全卫生检察规定》（劳动部第3号令）《劳动安全卫生专篇》（劳动部第3号令附件）《劳动安全责任书》（与施工单位签订）

（二）施工安全措施 1.牢固树立“安全第一，预防为主”的思想，把安全生产放在重要议事日程上，作为头等大事来抓。2.严格执行安全生产责任制度，使各级领导，各职能部门都要负起责任来，以确保各项生产责任制度、计划、措施的实现。3.建立健全安全专职机构，加强安全部门领导，严格执行安全检查制度。4.安全技术措施要有针对性，安全交底要认真细致，确定起到保证安全施工的作用。5.应作好洪水和灾害气象的预报工作，确保人员和财产安全。暴风雨前后都要检查临时设施、临时线路有无倾斜、变形、沉降、漏水、漏电等现象，并及时修理，排除安全隐患。6.进入施工现场的所有人员都必须戴安全帽，禁止穿拖鞋。7.上下交叉作业及危险的出入口要有防护措施并设置醒目的警示标志。3m以上深度的沟槽上部要设防护栏杆或挡板。夜间要有照亮警示灯。8.施工中所有电器设备均要设置接地保护装置。

（三）劳动卫生措施 1.施工人员的生活饮用水要取自城市自来水，水质必须符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749-85）2.发放工作服、口罩等劳动保护用品，操作施工机械设备噪音大于85db(A)的施工人员还应戴上护耳用品。3.夏季施工作业应调整作息时间，避免在烈日下长时间工作，同时要做好防暑降温工作。4.冬季施工取暖应符合防火要求，并防止一氧化碳中毒。5.施工住地临时工棚应保持良好的通风条件。经常教育施工人员增强个人卫生和防病治病意识。

（四）预期效果及评价 由于本工程各专业设计、布置均按各自的规程规范进行，工程本身的安全和设备质量问题均可以得到安全保证。在施工招标中，应选择资质高、人员素质好、管理完善的施工队伍，可以预见，本工程在建设期完全能满足劳动安全和卫生要求，保障劳动者在生产过程中的安全与健康。第十七章 经济效益及社会效益评价

一、评价的依据和原则 财务评价是在国家财税制度和现行价格体系基础上，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况，据此判别项目的财务可行性。

（一）评价依据 1．国家发展和改革委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。2．财政部制定的《旅游、饮食服务企业财务制度》和《旅游、饮食服务企业会计制度》； 3．国家和**市有关税收规定； 4．本项目的建设方案及经营设想。

（二）评价原则 1．本评价遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的原则； 2．本评价遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。

（三）假定条件 假定项目的投资人是项目建成后的受益人，其工程建设内容和规模能按预定方案实施，建设进度能如期完成；旅客人数能达到预期估测目标；国家、地方宏观经济保持相对稳定。

二、项目财务评价 本项目的建设性质属于公益型文化设施，其经营主要目标是展示**地区优秀传统文化，对国民特别是青少年进行爱国主义教育。因此，项目主要效益更多体现在社会效益方面。考虑到政府目前对文化事业可持续发展提出的改革要求，针对本项目的运作特点进行初步财务分析，测算项目能否做到自负盈亏，自我发展；测算项目运营的投资回收能力，为资金筹措方案提供依据。

（一）经营收入估算 经估算，项目建成运营后，运营期第一年接待数量约50万人次、经营收入约4158万元，逐年增长，至第九年达到理想状态为接待数量90万元人次、经营收入7405万元。详见附表17－1：营业收入估算表。1.门票收入 根据目前＊＊**年客流量70万人次，门票收入4500万元的现状，近年年均增长量约5—10%左右，市场分析的初步结论表明，本项目按年接待客流量理想状态50～90万人次考虑，项目运营期，年门票收入约3250万元～5850万元。2.其它经营收入 同时参考国内外同类项目的成功经营模式，如果能大力发展特色旅游纪念品业务等周边服务，估算还有其它经营收入，包括：（1）休闲及服务经营收入，包括茶、休闲、餐饮等服务；（2）多媒体服务、文娱等特色经营收入；（3）旅游商品经营收入；（4）场所出租经营收入（展厅、会务、学术报告、活动）；（5）停车场及其它等经营收入。经估算，项目运营期，其它经营收入约908万元～1555万元。3.营业税金及附加 营业税按文化产业营业税率3%计算（博物馆第一道门票收入免征营业税），城市维护建设税和教育附加税分别按营业税的7%和3%计算缴纳。

（二）经营成本及总成本估算 项目的直接成本除了能源消耗之外，主要用于展厅换展布置与装饰，维持管理雇佣高素质员工的人事费用等。项目的间接成本除了必须的维修、管理费用之外，应考虑出足够的营销费用和展示手段开发费用等。详见附表17－2：总成本费用估算表。经估算，项目经营成本包括： 1.水、电等能源消耗成本费：每年约247万元。电费年耗用量约为：3万㎡×40w/1000*8小时*360天＝346kwh，电费成本约为：346万kwh×0.6元/kwh＝207万元/年。水费＝14万m3×2.5元/m3＝36万元/年。休闲及服务经营业耗用天然气约4万元/年 2.布展及展品维护维修费用，展品收集费用等：具有不确定性，本处不予计算，宜纳入财政补贴。3.管理、办公、宣传、财务及其他费用等：按营业收入2%估算。4.人员工资：新馆建成后，新增工作人员，本报告将其纳入财政经费范围。5.房屋维修、设备维修费：经估算年费用约344万元。6.折旧摊销费用：房屋按25年折旧，无形资产及其他资产按10年摊销，经计算，年折旧摊销费用为2292万元。以上合计，项目投入运营后，估算第九年将达到总成本费用3031万元（融资前不含利息），其中年经营成本费用739万元。

（三）财务运营平衡分析（融资前）1.财务运营收支平衡：项目运营期，年经营收入4158万元～7405万元，年经营成本512万元～739万元，每年总收入均大大高于经营成本，项目完全能够实现自负盈亏，保障持续运营。2.经营结余：项目运营期，年经营收入4158万元～7405万元，年总成本费用2222－3031万元（含计提折旧），年经营节余额均大于零。静态分析表明，项目具有一定的投资收益能力，项目资金筹措时可以考虑采用一部分贷款资金。

（四）盈利能力和现金流量分析 1.经营结余（融资后）项目运营期，年经营收入4158万元～7405万元，还款期年总成本费用约4056万元～4578万元，还款期后年总成本费用约2588万元，项目年利润总额（按事业单位会计制度则称经营结余额）为76万元～4772万元之间。从静态角度分析，利润＞0万元，项目具有有一定的经济效益。能够保障可持续运营。详见：附表17－3 利润及利润分配表。2.全部投资现金流量分析 项目计算期20年内，全部投资财务内部收益率（税前）9.9%＞基准收益率8.0%；项目投资财务净现值约（税前）7724万元＞0，全部投资回收期（动态）11年。从动态角度分析，项目全部投资收益率略高于基准收益率，财务净现值大于0。现金流量分析表明：项目全部投资虽有一定的投资收益，但收益水平很低，仅略高于基准收益，且投资回收期较长，因此，建议项目申请财政资金补助。由于项目具有一定的投资收益，可针对该部分收益设计贷款融资。

（四）不确定分析 1.盈亏平衡分析 以项目计算期收入与预期营业收入比率实现率表示项目盈亏平衡点（BEP）为： BEP＝ 计算结果如下表所示： 盈亏平衡分析表 序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 1 总成本费用 62533 4056 4578 4434 4279 4113 3961 3755

其中：固定成本 56856 3826 4364 4202 4029 3845 3648 3438

可变成本 5677 230 214 232 250 268 313 317 2 盈亏平衡点测算 98% 92% 82% 73% 65% 58% 52% 表明项目计算期收入效益合计达到预期52－98%即能保本，具有一定的抗风险能力。2.敏感性分析 敏感性分析主要分析经营价格（经营数量）、建设投资、成本三个因素的变化对项目财务内部收益率有不同程度的影响。经敏感性分析表明，经营价格（经营数量）对财务内部收益率影响较大，建设投资对对财务内部收益率也有明显的影响，成本的影响较小。因此，项目投入运营后，必须加强旅游营销和加强馆建设，积极稳妥保持和提升吸引力，确定经营价格和参观数量的稳步发展。其次，建议项目业主，积极优化投资，节省投资。全部投资敏感性分析表 项目 变化因素 变 幅 内部收益率 敏感度 临界点 基本方案 0% 8.4%

建设投资-5% 9.0%-1.53 － 5% 7.8%-1.42 营业收入或价格-5% 7.6% 1.79 － 5% 9.1% 1.75 经营成本-5% 8.5%-0.19 － 5% 8.3%-0.19 附表17－1 营业收入估算表 单位：万元 附表17－2 总成本费用估算表 单位：万元 附表17－3 利润与利润分配表

单位：万元 附表17－4 全部投资现金流量表

单位：万元 附表17－5 财务计划现金流量表 单位：万元 附表17－5 财务计划现金流量表（续）

三、项目贷款偿还能力分析、项目业主贷款偿还能力分析

（一）项目还贷资金来源及清偿能力分析 项目主要还贷资金来源于项目投入运营后的经营收入。1.项目还贷资金来源 本项目投入运营后的经营结余优先用于本项目贷款偿还。如前所述，项目还款期第2年至10年预期年经营收入4158万元～7405万元，经营成本512万元～739万元（不含财政补贴的成本费用），营业税金及附加26～45万元，还款期年息税折旧摊销前利润可达3620～6652万元。还款期第一年，由项目尚处建设期而新增收入，因此，需项目业主以其他收入来还本。2.偿还计划与项目清偿能力分析（1）偿还计划 根据本项目建设投资金额和预期财务盈余，本报告设计银行贷款金额为3亿元，为中长期贷款，还款期限为10年，还本付息方式可采用以下方案： 方案一：等额年金还款方案。结合央行当前利率和近年利率浮动情况，执行利率6.6%，拟采用10年等额本金还款方式，每年需还本付息4193万元。方案二：差额还款方案。由少至多，逐年递增，还款期第一年偿还贷款本金1200万元，从还款期第二年起每年还本递增400万元，至还款期第10年还本金额为4800万元。结合经营效益逐年增长情况，推荐业主采用差额还款计划。（2）项目可用偿还资金（第一年建设期除外）根据前述分析和相关附表所示，项目还款期从第二年起，每年可用于还本付息净现金流量（第一年建设期除外），均高于每年还本付息金额。还款期内累计可用还本付息资金净现金流量（息税折旧摊销前利润）53433万元，高于还款期还本付息总额。（3）偿还能力指标分析（第一年建设期除外）经计算，无论采用等额年金还款计划，还是差额还款计划，从第二年起，还款期平均利息备付率（％）均大于2.0（结合《建设项目经济评价方法与参数三版》选定指标）；还款期平均偿债备付率均＞1.0。可见，从总体业讲，新建博物馆项目所产生的预期经营效益（属增量效益）基本能够满足项目贷款还本付息总额需要。详见附表17－6 投资借款还本付息计划表（等额年金方案）； 详见附表17－7 投资借款还本付息计划表（差额还款方案）。

（二）项目业主贷款偿还能力分析 除项目自身经济效益外，项目业主还具有＊＊**景区门票收入，作为本项目还款资金来源。

1、项目业主可用还贷资金来源（1）新建项目所带来的增量经济效益 如前所述，如前所述，项目还款期预期年经营收入4158万元～7405万元，经营成本512万元～739万元（不含财政补贴的成本费用），还款期年息税折旧摊销前利润可达3507～6417万元。（2）项目业主其它还款来源——＊＊**景区门票收入 根据目前＊＊**年客流量70万人次，门票收入4500万元的现状，近年年均增长量约5～10%左右，经估算，还款期＊＊**门票收入经营结余可达3360万元～4800万元。同时建议业主在本项目建成投入使用后，可将本项目新增博物馆门票纳入＊＊**景区门票中，实行套票制。（3）以上合计，在项目还款期，项目业主可用还款资金来源为每年3360万元～11421万元。

2、项目业主的清偿能力分析 采用等额年金还款计划方案：经计算，还款期利息备付率为3.4～35.2（第一年建设期利息已纳入总投资中，无需计算），还款期平均利息备付率为4.1；还款期偿债备付率1.5～2.7，还款期平均利息备付率为2.3。采用差额还款计划方案：经计算，还款期利息备付率为3.2～28.8（第一年建设期利息已纳入总投资中，无需计算），还款期平均利息备付率为3.7；还款期偿债备付率2.1～3.6，还款期平均利息备付率为2.3。无论采用等额年金还款计划，还是差额还款计划，在整个还款计算期，利息备付率（％）均大于2.0（结合《建设项目经济评价方法与参数三版》选定指标），偿债备付率均＞1.0。可见，项目业主通过＊＊**景区经营结合余额和新建博物馆项目所产生的预期经营效益（属增量效益）的结合，能够完全覆盖还款期还本付息要求，并表现出良好的还款能力。详见附表17－8 项目业主借款还本付息计划表（等额年金方案）； 详见附表17－9项目业主借款还本付息计划表（差额还款方案）。

（三）项目及项目法人的抵（质）押、担保和信用 1.抵押、担保 项目申请贷款时，应提供相关抵押、质押或担保等，作为第二还款来源。2.政府信用 项目法人为具有政府信用的县（处）级事业单位，即使项目业主收入及抵押担保均不能保障项目法人对本项目借款的还款时，仍可以县级政府信用和财政作为银行贷款还款来源保障，并可在无法按预期偿还时要求县政府在今后的财政预算计划中考虑。

（四）项目法人借款条件分析 项目借款法人为县（处）级事业法人单位，项目资本金应按将计划落实，应结合政府信用或财政担保等，确保项目法人具备综合偿债能力。以上分析表明，项目具备还款资金来源，偿债风险可以得到控制。附表17－6 项目投资借款还本付息计划表（等额年金方案）单位：万元 序号 项目 合计 计算期（年）1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 银行借款 30000 30000

1.1 期初借款余额 150711 27787 25429 22914 20234 17377 14331 11084 7623 3933 1.2 当期还本付息 41927 4193 4193 4193 4193 4193 4193 4193 4193 4193 4193 1.2.1 其中：还本(还款期10年)30000 2213 2359 2514 2680 2857 3046 3247 3461 3690 3933 1.2.2付息 11927 1980 1834 1678 1512 1335 1147 946 732 503 260

经营期付息(扣除建设利息)8427 314 1678 1512 1335 1147 946 732 503 260 1.3 期末余额 27787 25429 22914 20234 17377 14331 11084 7623 3933 0 2 还款资金来源 2.1 息税前利润 28486 无 1910 2039 2421 2802 3184 3538 3934 4329 4329

2.2 息税折旧摊销前利润 48534 无 3620 4331 4713 5095 5476 5830 6226 6621 6621 清偿能力指标

计算 利息备付率（％）4.1-11.5 2.6 3.1 3.8 4.8 6.2 8.5 13.2 25.5

指标 偿债备付率（％）1.3 无 1.4 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.6

假定还款期10年，执行当前央行5年期以上贷款基准利率6.60%。附表17－7 项目投资借款还本付息计划表（推荐方案：差额还款方案）单位：万元 序号 项目 合计 计算期（年）1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 银行借款 30000 30000 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.1 期初借款余额 168000 0 28800 27200 25200 22800 20000 16800 13200 9200 4800

1.2 当期还本付息 43068 3180 3501 3795 4063 4305 4520 4709 4871 5007 5117

1.2.1 其中：还本(还款期10年)30000 1200 1600 2000 2400 2800 3200 3600 4000 4400 4800

1.2.2

付息 13068 1980 1901 1795 1663 1505 1320 1109 871 607 317

经营期付息(扣除建设利息)9568 0 381 1795 1663 1505 1320 1109 871 607 317

1.3 期末余额

－ 28800 27200 25200 22800 20000 16800 13200 9200 4800 0 还款资金来源

2.1 息税前利润 28486 无 1910 2039 2421 2802 3184 3538 3934 4329 4329

2.2 息税折旧摊销前利润 48534 无 3620 4331 4713 5095 5476 5830

6226

6621

6621

计算 利息备付率（％）3.7 － 9.5 2.4 2.8 3.4 4.1 5.3 7.1 10.9 20.9

指标 偿债备付率（％）1.2 无 1.8 1.1 1.2 1.2 1.2 1.2 1.3 1.3 1.3

假定还款期10年，执行当前央行5年期以上贷款基准利率6.60%。附表17－8 项目业主借款还本付息能力分析表（等额年金方案）序号 项 目 合计 计算期（年）1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 银行借款 30000 30000

1.1 期初借款余额 150711 27787 25429 22914 20234 17377 14331 11084 7623 3933

1.2 当期还本付息 41927 4193 4193 4193 4193 4193 4193 4193 4193 4193 4193

1.2.1 其中：还本 30000 2213 2359 2514 2680 2857 3046 3247 3461 3690 3933

1.2.2 付息 11927 1980 1834 1678 1512 1335 1147 946 732 503 260

经营期付息(扣除建设期利息)8427 314 1678 1512 1335 1147 946 732 503 260

1.3 期末余额

－ 27787 25429 22914 20234 17377 14331 11084 7623 3933 0 项目业主还款资金来源 90219 3360 7148 8036 8602 9179 9765 10333 10954 11421 11421

2.1 项目可用还本付息资金 48534 0 3620 4331 4713 5095 5476 5830 6226 6621 6621

2.1.1 息税前利润 28486 0 1910 2039 2421 2802 3184 3538 3934 4329 4329

2.1.2 息税折旧摊销前利润 48534 0 3620 4331 4713 5095 5476 5830 6226 6621 6621

3.2 业主可用其它还款资金(＊＊**景区经营结余)41685 3360 3528 3704 3890 4084 4288 4503 4728 4800 4800

3.2.1 **景区门票收入 69475 5600 5880 6174 6483 6807 7147 7505 7880 8000 8000

**景区－接待数量(万人)868 70 74 77 81 85 89 94 98 100 100

**景区－门票价格 800 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80

3.2.2 经营成本(门票收入40%)27790 2240 2352 2470 2593 2723 2859 3002 3152 3200 3200

3.2.3 经营结余 41685 3360 3528 3704 3890 4084 4288 4503 4728 4800 4800 清偿能力指标

计算 利息备付率 4.1 － 17.3 3.4 4.2 5.2 6.5 8.5 11.8 18.1 35.2

指标 偿债备付率 2.3 1.5 2.7 1.9 2.1 2.2 2.3 2.5 2.6 2.7 2.7

附表17－9 项目业主借款还本付息能力分析表（推荐方案：差额还款方案）序号 项目 合计 计算期（年）1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 银行借款 30000 30000

1.1 期初借款余额 168000 28800 27200 25200 22800 20000 16800 13200 9200 4800

1.2 当期还本付息 43068 3180 3501 3795 4063 4305 4520 4709 4871 5007 5117

1.2.1 其中：还本 30000 1200 1600 2000 2400 2800 3200 3600 4000 4400 4800

1.2.2 付息 13068 1980 1901 1795 1663 1505 1320 1109 871 607 317

经营期付息(扣除建设期利息)9568 0 381 1795 1663 1505 1320 1109 871 607 317

1.3 期末余额 － 28800 27200 25200 22800 20000 16800 13200 9200 4800 0 项目业主还款资金来源 90219 3360 7148 8036 8602 9179 9765 10333 10954 11421 11421

2.1 项目可用还本付息资金 48534 0 3620 4331 4713 5095 5476 5830 6226 6621 6621

2.1.1 息税前利润 28486 0 1910 2039 2421 2802 3184 3538 3934 4329 4329

2.1.2 息税折旧摊销前利润 48534 0 3620 4331 4713 5095 5476 5830 6226 6621 6621

3.2 业主可用其它还款资金(＊＊**景区经营结余)41685 3360 3528 3704 3890 4084 4288 4503 4728 4800 4800

3.2.1 **景区门票收入 69475 5600 5880 6174 6483 6807 7147 7505 7880 8000 8000

**景区－接待数量(万人)868 70 74 77 81 85 89 94 98 100 100

**景区－门票价格 800 80 80 80 80 80 80 80 80 80 80

3.2.2 经营成本(门票收入40%)27790 2240 2352 2470 2593

清偿能力指标

2723 2859 3002 3152 3200 3200

3.2.3 经营结余 41685 3360 3528 3704 3890 4084 4288 4503 4728 4800 4800 清偿能力指标

计算 利息备付率 3.7 － 14.3 3.2 3.8 4.6 5.7 7.3 9.9 15.0 28.8

指标 偿债备付率 2.3 2.8 3.6 2.1 2.1 2.1 2.2 2.2 2.2 2.3 2.2

四、社会效益评价

（一）通过本项目建设，有利于扩大当地内需，推动经济发展。

（二）可提高＊＊县知名度，提升＊＊县形象，有力推动＊＊县旅游支柱产业的发展。

（三）有利于保护＊＊县文物资源，开拓文物保护和文化事业发展新的途径。

（四）项目建成后，可带动当地第三产业的发展，扩大就业门路，为库区移民和下岗职工提供安置立体空间，可使居民、移民在当地旅游发展中尽快脱贫致富。第十八章 结论与建议 ＊＊作为**市的“窗口”和“门户”，＊＊**作为《国家“十一五”时期文化发展规划纲要》保护的重点,为了进一步强化＊＊**的展示功能，把＊＊**建设成为全国综合竞争力最强的人文景区，推进＊＊旅游的国际化，促进我市文物旅游事业的可持续发展，＊＊****博物总馆工程作为我市重要的公共文化设施建设项目,建设十分必要，她的建成可以为保护、研究、展示＊＊**历史文化遗产公益性文化教育机构，是弘扬和培育民族精神的重要文化基础设施。＊＊**丰富的人文资源,以及**＊＊****博物馆馆藏的大量文物资料，能为该总馆建设提供充足的展品；特别是现代高科技的展示手段，能从不同侧面充分展示＊＊**的人文内涵；业主所具备的较高的文物博物馆工作经验、能力和水平，能确保该项目的顺利实施。＊＊**具有优秀历史文化内涵和鲜明的民族特色，与之相配套的**抢救保护也是广为世界关注的工程。因此，＊＊****博物总馆作为收藏、研究、展示＊＊地方历史文化的标志性博物馆，在成为＊＊**历史文化永久载体的同时，也将成为＊＊**文明形象的不朽丰碑。综上所述，我们认为该项目选项合理，各种条件具备，且可操作性强，社会效益、环境效益和经济效益显著，该项目建设切实可行，建议有关部门尽快批准实施。

第五篇：朝阳新城房地产项目可行性研究报告

朝阳新城房地产项目可行性研究报告

财政金融学院09经济班 彭权学号090201210

2公司名称：江西省水利投资房地产开发有限公司

第一部分：项目总结

1·1项目背景

由于江西实施中部地区崛起的发展战略，大力引进外资，发展自身经济，已经取得了巨大成功。作为江西省会，南昌在这场改革中也受益匪浅，经济得到了迅速发展，南昌受到了更多的关注，成为一个崛起中的城市，大量企业外来人口涌入，使南昌的住房问题日益凸显。无独有偶当前投资房地产项目不仅是公司战略发展的需要更能满足广大市民的住房需求，在这样的背景下该项目建设被确定下来了。1·2项目概况

朝阳新城房地产开发项目是由江西省水利投资房地产开发有限公司（以下简称水利公司）开发。水利公司是一个集房地产开发，物业租赁及管理，建筑装饰安装和投资咨询为一体的有限责任公司，成立于2009年，注册资本金为2000万元。

地块位于南昌朝阳新城云居路以南，滨江辅路一东，江韵路以西。它的位置占据着优势，临近赣江，周边环境优美，交通便利，沿江大道直通市区，生米大桥贯穿赣江两岸，极大的方便住户的出行，地块旁边也在兴建住宅小区，商业店铺，可以预见该地块是一支潜力股。地块地表平整，附近无电网等障碍物，地下也无潜在危险物，已属三通一平的熟地。

按照市政规划局下达的规划设计要求，该项目规划建设用地34.127亩，容积率不超过3.5，建筑密度不超过20%，绿地率不小于35%。配备必要的机动车位，也要包括必备的公共服务设施如：社区中心，物业管理用房，公厕，垃圾站，变电室等，并且套型建筑面积90平方米以内住宅按住宅开发面积的55%控制，外立面需要进行公建化处理。

该地处于未开发地段，公共配套设施还不够完善，但是借着周边兴起的住宅小区，供电电信自来水污水雨水燃气热力等市政管网都将陆续铺设。

1·3可行性研究报告编制依据

在编制过程中既遵守南昌市房地产开发相关条例又符合公司的相关规章制度，经过现场勘查，以及对南昌房地产行业进行分析后制作了这份可行性研究报告，数据科学真实有效，具有一定的参考价值。第二部分：市场分析

2·1全国房地产行业发展分析：

众所周知房地产行业的重要性，自1998年以来，房地产市场经历了前五年的支持期还有后五年的抑制期，近一年又回到支持期。从全国房地产价格指数分析，目前的价格指数区间远低于5年政策抑制期的平均值。前期政策是受一线地区住宅价格大幅上涨的“挑衅”，二套房贷收紧也偏重于一线地区，后续政策将仍以支持为主。未来几年，房地产市场发展将围绕房价上涨带来民怨产生负效用与房地产行业对经济拉动产生正效用展开博弈。

一线城市将以房价上涨为主基调

全球在经历了2008年的金融海啸之后，宏观经济伤了“元气”，至少在三年内都将会是处于一个经济复苏的阶段。房地产行业作为地方政府的重要财政来源，带动了诸多行业的发展。还有近期的二十国集团财长和央行行长会议同意继续采取措施刺激经济以保证全球经济持久复苏和增长。经济要复苏和增长，房地产必然会先行一步。

从一线城市的现实情况看，城市化进度的加快，城市可利用土地也会随之锐减，自然而然土地的拍卖价格也会上扬，从成本效益上看，房价也将是呈上涨趋势的。从另外一个角度看，房价过低从宏观上会影响整

个城市的经济发展，这主要有两个方面的原因，一是房价下降会降低开发商的开发热情；二是房价过低会增加城市的就业压力，一线城市本身就业竞争就非常激烈，房价上涨其实是一个大浪淘沙的过程，很符合自然“优胜劣汰”的发展规律，在一线城市居住门槛过低，会使更多的人不愿意到二三线城市就业，也会使就业者勤奋度降低。

所以，一线城市稳中上涨是经济发展的必然产物，也将成为房地产市场发展的主旋律。

开发商“主战场”将转移至二线城市

相对于一线城市而言，二线城市的土地资源会比较丰富一些，不论从哪个角度看，加大力度开发二线城市会是一个不争的事实。

首先，在短期内，二线城市的土地价格不会飙升越过一线城市，在这个阶段拿地是最好的时机。目前，二线城市人口密集度不是非常高，交通等相关配套逐步趋于完善，环境相对优越，有利于房地产的开发。其次，经济的发展，人口将会流向二线城市。一线城市可以用“钢筋水泥”作为其象征，人口的不断入住，汽车不断增加，一线城市的环境污染也随之升级，还有，就业压力、住房压力等等方面的因素，会使越来越多的人选择到二线城市居住。

中国实体经济未恢复，政府对于货币政策将保持宽松和稳定及支持，虽然在房地产投资方面有所抑制，但是房地产的主导经济地位在很长一段时间内是不会改变的，一线城市房价稳中上涨，开发商“主战场”转移至二线城市是未来的趋势！

不管怎么说房价上涨是一个总体趋势，只不过现在的速度缓慢下来，但还是依然 会上涨的。

2·2南昌市房地产行业发展分析：

从市场需求来看，2011年南昌楼市将延续2009的市场态势，当然，上涨势头会有所保留。政策方面，首先我们来说朝阳洲地王，地方政府在高价卖地给开发商的趋势不变的情况下，那么，房价上涨被遏制或降下来都将是空谈！地价与房价，是相互影响的关系，地价上升会导致开发成本加大，如果是卖方市场，开发商往往把上升的成本转嫁给消费者，因此一定程度上会刺激房价的上扬；其次，国家出台保障性住房的政策，通过建设保障 性住房来解决低收入和贫困人口的住房难问题，这一块实际上对商品房的房价是有抑制作用的，保障性住房的规模越大，商品房的涨价空间就越小，但现在的情况是因为地方、国家财政投入的资金太少，或其他的原因，我们现在看到的是保障性住房投入不足。这部分人的住房就没有办法保证，大部分住房 得不到解决的人会挤入商品房的消费市场，使得商品房的价格不断飙升。

一、新政影响心理预期，2011年南昌房价或滞涨

2011年南昌楼市会怎么走：一是近期中央政府一系列的政策出台，向外界传递政府调控市场的决心和信心。“国十一条”从信贷、税收、土地、行业规范秩序 到地方政府问责等五个方面下手，系统地调控楼市。要地方政府与当地房价上涨过快的责任挂钩；抑制投资性购房需求，这个作用是不可小觑的。政策出台后就强力跟进落实，比如近日主流媒体就报道银监会要求银行查信贷资金违规进入楼市、股市，北京地王被收回等，这些都可以让百姓感 受到、对楼市走向的心理预期也会悄悄发生改变。二是供给与需求达到平衡。2009年南昌楼市近500万平方米的成交量，创了南昌的历史新高，这里面多少会有2010年的 成交量被提前预支了。2008年的房产低迷，使很多开发商停、缓建新房，2009年5月后的行情反转，导致市场新增供应量明显不足，这样又进一步激化了火爆行情。然而，大家看到各个楼盘工地重现的火热建设场面。

所以，从“国十一条”到南昌2011年年中新增供应量的集中面市，都会影响购房者对南昌楼市走向的心理预期，今年南昌房价或滞涨。

二、楼市波动性不会很大

国家目前虽然出台了一系列政策，包括条目比较系统的“国十一条”，这些政策都只是起头，后面如何发展中央政府也还没有出台相关的细则，目前国家在政策上也只是摸着石头过河。“紧急刹车”对国家稳定有影响，国家希望政治稳定，经济稳定，房产泡沫必需慢慢消除，并非一针扎破。

投资渠道应该高度引起政府的重视，尽管国家出台了一系列房地产调控的政策，但是深感缺乏投资渠道的老百姓仍然愿意在楼市中寻找机会。而物业税征收还面临难题。2011年楼市暂时还不会受影响，南昌楼市波动性不会很大。对于2011年的房地产走势，比较认同的看法：有一个波动，但大幅度调整还是不太可能的。房地产作为整个经济重要的支柱产业点也不能动摇，GDP的增长和民怨之间的博弈，要在发展中解决，对于民生问题，需要经济发展到一定阶段时，拿出一部分资金来解决民生问题，现在国家还不具备只关注民生这样的能力，目前主要是GDP的平稳健康发展。

对于房价，政府只是温和的抑制增长。

三、高端产品集中爆发，将带动价格攀升

2011年9、10月份成交量可能会有所下滑，但价格上还是会有小许涨幅。如果长期价格不回落的话，就容易造成刚性需求购房者心理防线的崩溃，最后选择适当的时机出手。

有业内人士推断，随着城市经济的快速发展，南昌楼市的下一个发展目标应该是高端物业，人们现在也不仅满足于从目前房地产的发展形 势，楼盘品质已经发展到一定的阶段。到目前为止，南昌的高端产品市场，有绿地中央广场、绿地香颂，力高的皇冠国际、江投的央央春天、联发的联发广场等等都突破每平方米上万元的楼盘单价，2011年是南昌高端产品历史上的集中爆发期，并打破南昌高房价之瓶颈。

对于一个城市而言，需要一定的高端物业来支撑其经济的发展。随着南昌市建设花园城市步伐的加快，红谷滩新区日渐繁华，青山湖、象湖等区域也日益完善，南昌外环线开始修建，市内居住、交通环境会变得越来越好，环境的改善将带动新楼盘价格攀升。

四、房价不可能下跌的理由

有人说，美国人对大政府有着深刻的厌恶，在金融危机的今天，政府花大钱干预下滑的市场，但公众不买好，他们不要一个强势的政府。而中国刚好相反，市场经济给我们带来幸福，但面对危机大家都看政府。2011年的楼市走向关键取决于决策层是否决心挤压房价泡沫,政策将改写人们的预期。具体来说，2011年房价涨不涨主要取决于以下因素：欧美受金融危机影响短期难恢复，经济低迷，消费减少，海外热钱将继续涌入中国，房价就不可能下跌！2009年3月8日，世界银行发布报告称，全球工业产量将比2008年减少最多15%,全球经济将出现二战以来首次负增长。同时，危机发源地美国经济衰退难以见底，持续时间将打破1981年至1982年经济衰退16个月的纪录，创二战后最长纪录。经过金融海啸冲击，欧美经济低迷，消费减少，因此海外热钱将继续涌入中国，到中国淘金避风险，房价短期就不可能下跌！全国都会上涨自然南昌市也会被提拉起来，价格不会低到哪里去。

2·3板块市场分析：

南昌各地的房子均价在五千到七千之间，介于南昌消费水平的限制，户型以两室两厅和三室两厅为主，这种类型房子在南昌最好销，而且以现代风格为主，一般面向全社会消费群体。观察朝阳新城楼盘也大致如此，只是为了欣赏赣江风景和加之地价昂贵更多的是高楼建筑，更与周边环境相适应，相协调。2·4项目拟定位方案

根据市政要求90平方米以内住宅按住宅开发总面积的55%控制，有根据市场需求两室两厅和三室两厅将受到热捧，而超大户型可能在当前还不是主角，因此设计的户型配比如下：小于90平方米占55%

100~120平方米占10%

120~140平方米占25%

160~180平方米占10%

整个地块上将建三栋楼（总共18层，其中地上17层地下1层）：1#楼占地面积1400平方米，2#楼占地面积1700平方米，3#楼占地面积1440平方米，而所有楼层地下一层建停车场，地上一层作为商业店铺（以小型商店为主也配套一些服务性行业），其余十六层建商业性住房。公摊面积为10%

总的住户预计有：72640×0.9/（90×0.55+110×0.1+130×0.25+170×0.1）=590则按每户0.5个车位商铺每户1.5个车位预计建造车位350个。

所建楼盘外观以现代风格为主调，面向全体社会消费者。

建议：在建筑时应该充分考虑房子的采光，不要出现黑屋子，注重环境的利用，充分考虑外景的利用，使房子的视野开阔，也要把握好房子的通风性，一般采用一梯四户的模式更为节约而且方便出入。2·5项目SWOT分析

S-----优势

a项目周边环境优美，背临赣江，空气新鲜，适合居住。

b项目周边已建多个小区，人流增加不断提升项目潜在价值

c项目所在区域交通网络完善，可达性高，极大提高本项目的交通便捷力

d本项目为本地开发商，具有主场优势，基础资源雄厚。

W-----劣势

a本项目所在区域非南昌主中心城区，人流相对更少导致商业氛围差，人气不足。

b公交路线少，辐射范围小。

c周边生活配套设施目前品质不高，居民生活受到一定影响

d项目地价太高，导致房价过高，不利于竞争。

O------机会

a本项目所在地产发展蓬勃，近年来招商力度不断加大，认同感不断增强。

b 市场供小于求，居民有强烈的购房需求。

c商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值。

d道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响。

T------威胁

a价格较周边其他小区要高而本地区收入及购买力不高。

b居民对电梯楼及复式接受能力有限，而本项目比例较大。

c国家出台的相关政策更加抑制消费者的购买。

d 收入的增长赶不上房价的增长。

建议：开发商在设计和建造时要充分结合自身的优缺点打好这场开发战，利用优势和机会规避劣势和威胁，不仅要获利更多，更要借着南昌发展的平台推广自身的美誉度，为今后赢得筹码，为自己赢得更多的竞争力，而其中最关键的是价格的控制以及人性化的设计，要以一切为了消费者为中心的理念作为指导思想。

第三部分：项目开发方案

3·1项目地块特性与价值分析

该地块占据的有利地理位置为其日后更好的升值埋下伏笔，从它获得的土地出让金价位也可以看得出，该地块被广大开发商看好，所以它的升值只是时间的问题，是具有可投资性的。土地升值潜力很大。3·2项目实施进度

项目的建设采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期，成本和质量。进度安排，项目拟用三年三期进行。

一期（10个月）2010年8月-------2011年6月

二期（10个月）2011年7月-------2012年5月

三期（10个月）2012年6月-------2013年4月

第四部分：投资估算与融资方案

4·1成本分析

土地成本：该地块为新开发地，只有土地出让金为每亩620万元，土地面积为34.127亩，总计出让金为21158.74万元，而总的建筑面积为77180平方米，则平均每建筑平方米的价格为2741.48元。

建安工程费：在该项目中，楼房属于小高层所以按每平方米1400元计算，则建安工程费总计为77180×0.14=10805.2万元。

前期工程费：工程前期需要精心准备，以便为以后开工打好基础。工程前期需要办理各种许可证，进行招标投标，进行可行性研究，勘探设计，同时建临时工地需要水电，建筑，而在开工进行建设时会制造噪音，干扰周围居民，这些均需要在项目开工进行之前进行处理，补偿。其中需要注意的是筹建开办费按建安费的4%计算，可行性研究费按建安费的0.2%计算，而规划勘探设计费按建安费的3%计算，大概可估计前期工程费每平方米均价为145元。

基础设施配套费：本小区要建成一个包括供水，供电，燃气，雨污水排水，电信，绿化，小区道路建设等，按市场行情总体均价为每平方米300元，所以基础设施配套总费用为77180×0.03=2315.4万元公建配套费：本小区要建成一个包括社区中心，商贸，银行，邮局，餐饮店，购物便利店，体育健身活动场所，地下停车场，燃气调压站，路灯配电站，垃圾站，公厕，变压室，小区综合管理处，居委会等，均价大概为每平方米320元，所以总的费用为77180×0.032=2469.76万元

不可预见费：按以上工程费用的5%提取，共计1514.73万元

开发费用：开发费用包含有管理费用，销售费用和财务费用。其中，管理费以上工程建设费得3%提取（大概1181.49万元），销售费用分广告及市场推广费，销售代理费和销售手续费三部分，财务费用主要为利息。开发费用总计为4556.8万元。

总成本总开发建设投资为以上7项之和。平均每建筑平方米的成本，总计为43939.74万元，平均每建筑平方木的成本为5693.15元。

4·2收益分析：

销售单价确定：根据自身开发成本以及对市场研究分析的结果进行初步定位，确定本小区项目对外出售住房的单价为6800元/平方米。商业店铺的价格为15000元/平方米，停车位的销售价格初步定为14万元/个。本项目采用滚动发展，分期销售，滚动运转，以销售回款补充建设资金的不足，争取资金尽快回笼，为了便于计算我假设所有房子车位都可以在三年内全部出售完毕。

销售收入小结：本小区项目采用滚动运转，分期销售办法能够实现较好的销售目标，在完成销售之后销售收入总计为61105.2万元。

4·3资金投入及使用计划：本项目采用滚动发展，分期销售，滚动运转，用销售资金回投于开发之中，可以减少资金量，填充资金缺口，解决资金不足的问题。

4·4利润计算：在税后利润估算中，各项税率取值如下：营业税及附加税率为销售额的5.5%；印花税为0.05%；所得税税率为33%。

《土地增值税条例实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人，在开发成本的基础上加扣20%，在表中体现在第六项“其他扣除出成本”为总成本费用43939.74*20%我们可得到费用为8787.95万元。增值税采用的是超率累进税率：增值比例未超过50%我们采用的适用税率为30%，所算出的土地增值税为1495.85万元。

财务内部收益率：财务内部收益率是项目在整个计算期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，反映项目所用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。当财务内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已经满足最低要求。

财务净现值：财务净现值是按照事先规定的基准贴现率将计算其内各年净现金流量折现到建设初期的现金值之和，也是考察项目在计算期内盈利能力的动态指标，净现值大于零的项目是可行的。可以看出本项目的净现金值为6512.92万元远大于零，所以本项目是可行，值得投资。

投资利润率：投资利润率是项目投资利润与项目投资的比值，为静态指标，反映的是项目的盈利能力。本项目总投资的财务投资利润率为14.82%。也是大于零所以是可以投资的。

第五部分：风险分析：

影响本项目的不确定因素主要有以下几个方面：建造成本，售价，贷款利息等，这些因素受南昌以及国家的政治，经济，社会条件的影响有可能发生变化，为项目的开发带来一定的风险，因此我们需要及早发现更好的规避风险使获利最大化。而采用比较多的方法有两种，一是盈亏平衡分析法；二是敏感性分析法。先介绍第一种方法.盈亏平衡分析法：影响本项目税前利润的几个因素分别是建筑工程投资，商品房销售 价格，商品房销售率等，盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目的税前利润为零，即项目盈亏平衡是的临界点。

第六部分：综合评价

6·1经济效益评价：本项目中，财务净现值6512.92万元，内部收益率高于基准利率，投资利润率为14.82%，也高于房地产项目的平均收益率，因此，该项目在效益上是可行的，能够为公司创造财富。6·2社会效益评价：因为本项目可以为社会提供优质住房，在一定程度上缓解供房紧张的问 题，小区周围因开发而进行的市政配套设施建设，道路，绿化的改造，大大改善了周围居民的生活环境。

6·3环境效益评价：本小区要满足居民居住生活环境和条件的实用性，舒适性和安全性的要求，为社会提供多样化，适应性强的住宅，创造具有良好居住环境，有完善基础设施的文明小区，为达到上述目标，该项目在规划中以人为本，注重生态环境，合理进行绿化和安排交通体系。本地块处于未开发地，因为本项目既保护某些优美环境又改造某些不良环境使其更加和谐。

第七部分：研究结论

7·1综上数据可知，该项目不仅在获利能力还是在抗风险能力上都已达到了房地产开发行 业的平均水准，并且其自身的偿还债务能力和自身平衡能力都还不错，更何况为企业增加经济效益还可以为社会增加效益，何乐而不为呢。所以我比较看好该项目的投资，认为其是可行的。

7·2建议：虽然该项目在理论上说是可行，但还是要注意一些事项。质量肯定要把关，因为该楼盘属于小高层所以要注意商品房的采光，通风和取景的问题，还有要注意整体的协调性，外表的美观，更为重要的是突出其现代型风格。电梯数在方便出行的基础上考虑成本的节约。高楼要很好的借助于优美的外景，比如赣江风光以及旁边的田野。

总结：该项目是可行的，但风险无处不在，我们需要未雨绸缪，以及人性化的理念才能让公 司名利双收