银河大厦管理处2013年工程部年度总结

第一篇：银河大厦管理处2013年工程部年度总结

2013年工程部年度总结

时间飞逝，2013年就要过去，在这简单而不平凡的一年，中航物业银河大厦管理处在经受了很多严峻的挑战下，经济效益取得了可喜的收获，工程部依托领导的关心，也有了很大的提高，回顾一年来的工作，为了适应业主要求，我们不断提升员工品质，在工程维修技能、工作绩效、专业技能、服务态度等方面有了逐步明显提升。在项目领导的正确指导、工程部员工的团结一致、协作部门的积极配合下，圆满的完成了各项工作任务，为了总结经验，寻找差距，规划前景，促成2014年工作再上一个新的台阶，现将2013年工作总结如下：

一、工作汇报：

电气方面：工程部在人员少任务艰巨的前提下，按照年度工作计划，完成主配电室设备的运行、检修和清扫工作，充分保证大厦的供电系统安全运行。同时对各楼层配电竖井、母线交接箱、配电柜等按维保计划定期进行了保养，其中对配电竖井、母线交接箱保养过2次以上；配电箱2次以上；处理维修单报修 3211张以上；针对供电末端的设施，供水、电梯、空调、通风、排污、公区照明、消防设备、楼宇安防等供电系统故障处理850项以上，提高了设备运行的完好率，为业主提供良好的工作环境奠定了基础。根据周、月、季及半年的设备设施维修保养计划，有针对性的安排日常维修任务，做到了日常维修工作的计划性、合理性、及时性和连续性。

空调方面：银河大厦项目的空调夏季为独立集中供冷，冬季为独立集中供热，在使用上存在两季供水转换，因为给维修维保带来的很大的工作量，就制冷机组冷凝器长时间使用，内部结垢工程人员及时清洗，充分的保证了业主的使用，得到了业主的表扬；

水、电设施的报修：在人员少工作量大的前提下，不计个人得失，经常加班加点，每天安排中午无偿值班，接单报修保证十五分钟到位，充分保证了业主工作不受影响，维修满意率达到100%。

消防方面：积极配合华森消防维保公司的工作。并对消防设施进行了测试和检验。通过本次维保，大厦主机的报警体系统得到了保障，故障点由以前的上百个点消除到了零，探测器报警工作、信号传递正常，所报地址点位与显示点位形成一一对应关系。消火栓、手报系统报警灵敏，报警位置和显示点位对应，做到了报警及时准确，自动喷淋系统湿式报警阀和水流指示器报警基本准确，大大提高了大厦消防的安全性。楼层消防电话经过调试和线路调整，已经做到每个楼层可以准确清晰的和中控室进行通话，并保证在发生火灾的时候可以通畅进 行报警。消防应急广播系统音质清晰，无明显失真，消防控制中心手动控制选层器，能够正常工作。但是在保障报警系统正常的情况下，很多消防外围设施老化严重，设备不能正常启动，给大厦的消防安全带来隐患。对此，在下半年我们将根据二次维保的合同内容，积极配合华森消防公司，在报警主机升级的前提下对消防泵系统，防排烟风机系统，防火卷帘系统，气体灭火系统和应急照明，疏散指示系统进行整改和更换，使整个消防体系得到完善，更加符合消防规范。安防方面：随着一卡通项目的竣工，大厦的安防工作又得到了进一步的保障。一卡通项目主要包括门禁系统和车辆管理系统两大部分。在此项目上马的同时，我们也相应的做了大量的工作，包括给业主制卡、登记等。一卡通的门禁系统最大限度的限制了外来人员的进入，使大厦的安全得到了进一步的完善，使我们的业主可以更加安心的在大厦工作。车辆管理系统使大厦的车辆得到了有效的管理，但是目前的管理系统软件还存在着一些问题，我们会积极的和一卡通的工程师进行沟通，对车辆管理系统存在的问题进行改进、完善，直到使我们的业主满意。监控部分，我们对外围的摄像头进行了定期的除尘工作，确保摄像头有清晰的画面，对有问题的摄像头及时维修更换，保持线路通畅。并能够保证业主可以随时调取监控录像。

公区的设备、设施改造维修；为了体现节能降耗，有效的控制成本，将消防步梯照明开关改成触摸延时开关，共计 115 处，通过对消防步梯照明设施开关进行更换改装，达到了节能的效果。

日常维保工作：工程部全年共900项以上，完善率在85 %以上。先后完成了公共区域、电梯基坑、污水排放垃圾清理工作，共清理污水坑11 处。在雷暴雨期间及时对大厦外围明沟管道垃圾做好疏通工作以及排洪防汛工作，将大厦内存在各类遗留问题进行汇总，对无法修复的问题寻找有效积极可行的办法。对所管辖的电器设备做好绝缘测试、线头螺丝紧固工作，潜水泵进行绝缘检测工作和所有上水管、各类阀门水泵，做好防冻工作。

第二篇：大厦工程部日常工作防范措施

工程部是负责整个大厦的电气、电梯、空调、给排水、采暖、通讯、消防等楼宇设备系统的运行管理及设备维修保养和对施工工程监督管理的重要部门为保证大厦日常经营的顺利进行及管理的科学性和严密性，特制定本防范措施：

1、对新来员工进行岗前教育培训、安全操作培训和技术考核;

2、制定周、月工作计划和定期设备检修计划并落实到人头;

3、建立《反事故演习记录》、《事故预想记录》、《事故及异常情况记录》;

4、定期组织分析设备运行、异常现象，如：放电、发热、异音、反表指示异常、转动设备振动等。

（1）分析设备绝缘降低，绝缘油变化或色谱分析等表现的问题；

（2）分析设备运行方式和保护方式存在的问题，以及设备的健康情况。

（3）分析安全生产，招待规程制度情况和存在的问题；

（4）分析检修、试验各种技术记录的有关情况；

（5）分析安全措施、反事故措施执行情况，维修与季节事故预防情况；

（6）分析用电系统经济运行情况。

5、分析的方法和时间：

运行分析应根据具体情况，采取定期分析、专题分析和设备分析会等方法进行。

（1）系统和设备发生异常现象，由部门经理或主管负责及时召开专题分析会；

（2）参照前述分析内容，进行定期分析，由部门经理或主管及全体人员参加，每月至少进行一次；

6、当设备发现缺陷，原先消除与否，均应由值班负责人记入设备缺陷记录内，并向上一级领导汇报，当班人员要加强监视，交接班时详细交待，设备重要缺陷应立即向主管领导汇报。

7、发现的设备缺陷应由当班值班负责人负责判断，并立即组织消除或采取可靠措施，当班不能消除的缺陷领导要组织力量予以消除。

8、每项设备缺陷均应填写缺陷记录，发现日期、发现人、缺陷内容、领导批示及缺陷消除日期、处理情况。

9、禁止在事故处理或倒闸操作中交接班，交接班时如遇事故，应停止交接班，由交班人员负责处理，接班人员在领班的指挥下协助处理。

10、交接班时必须严肃认真，一丝不苟、精神集中，不做其它活动，做到交的细致、接的明白。交接时交班人员向接班人员做全面交待，接班人员要进行重点检查，双方人员在交接班记录簿上认真填写、签字。

11、定岗、定位、定职、定责，划分重点负责区域，做到每日巡视两次，发现问题及时解决。

制定专业设施、设备的大、中、小修综合计划、制定检修程序和内容并将结果记录。

12、设备不得带病运转，不得无故拖延检查日期。提高安全消防意识，熟练使用灭火器具，消灭各种不安全隐患。

13、认真贯彻落实责任制，坚持做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气；五良好：使用性良好、密封良好、润滑性良好、坚固良好、调整良好。

严格遵守安全操作规程，严禁违章操作，确保人身安全、设备安全。

以上日常工作防范措施要认真招待并落实，确保大厦日常工作及商场经营工作顺利进行。

第三篇：大厦工程部强电年终工作总结

大厦工程部强电06年终工作总结

遵照安全生产、经济运行的方针，严格执行配电系统规范要求、参考工作计划，工程部经过一年工作，完成大厦核心配电室设备的运行、检修和清扫工作，同时对各楼层配电竖井内母线插接箱、配电柜按维保计划定期进行了保养。使大厦主配电设备处于良好的运行状态。定期进行维护保养的设备包括：高低压配电柜、备用发电机组、变压器、各楼层配电柜。控制系统的保养项目：消防系统的排烟风机、正压送风、排气风机、消防泵系列的控制柜、控制箱，其中除大厦配电室以外的配电设备全年内保养次数均超过四次。检修保养过的配电柜总数在300面次以上，配电箱达500多面次，无特殊情况保持二至三人专门从事维保工作，以下是今年工作分项完成情况：

一、主要工作：每年三月对大厦避雷带接地电阻遥测，大厦配电干线绝缘电阻遥测，配电室高压安全用具送往相关部门进行耐压检测。为设备的安全使用及人身财产的安全提供有力的保障。2 每季度配合保安部对大厦消防联动设备进行检查、试验。在四月份联系消防维保单位，根据维保协议对大厦消防报警系统及联动系统进行检测。下半年又加大对消防设备的检测力度，每月对部分消防联动系统进行分区检测。发现问题及时整改，从而保证了大厦消防报警系统及消防联动系统始终保持在良好的运行状态，对大厦的消防广播系统进行检修及整改，保证了十一月份的消防疏散演习顺利完成。全年联合消防维保单位对大厦消防报警系统及大厦消防联动系统进行全面检测两次，进入客户单元内检测烟感探测器约650多个左右，手动报警器约70个左右，在地库三层及地下二层进行了消防卷帘门，烟感探测器，消防广播，消防水泵等消防设备的系统联动。使整座大厦的消防设备工作在正常状态，保证大厦的消防安全。每月对大厦立体照明、泛光照明、路灯进行检修，对电梯电源配电柜，各处风机电源配电控制柜及强电间配电设备进行检查检修维护保养。每月大厦电力能源抄表统计,抄报大厦能源日报，对每月的电力能源损耗进行分析，发现异常及时找出原因，并加以整改。每周对备用发电机组起机检查，保证备用发电机组保持良好的备用状态。提高大厦的供电质量。

二、换季保养：完成大厦制冷、供暖气前的空调配电系统的保养，具体包括：冷水机组配电系统、循环泵控制单元、地下一层空调机组控制柜、冷却塔控制柜、终端风机盘管电源接触器，大厦内客户用电配电控制柜及线路检修保养工作。对大厦消防控制系统，消防泵，喷淋泵及消防稳压泵等电源配电控制柜维护保养工作。

三、物业管理软件：配合项目物业管理软件中设备信息及全年的工作维保计划录入编制设备维修维护,。

四、班组培训：加强培训力度提高员工技能、应对能力及工作态度为了提高班组专业知识技能，根据公司会议精神又重点对员工进行了如何关注细节及如何提高执行力等专题培训，今年班组共进行专业培训二十余次，请厂家培训二次，其中安全操作和专业知识占培训总时一半以上，做到把人身及设备安全放在首位，力争班组里每个员工都能精通配电原理及熟练操作大厦内所有电器设备。提高消防意识，减少大厦消防隐患。为了配合工程部部门建设，工程部内部加强多元知识的培训，争取培养出一专多能的人才，技术过硬一流的团队。

五、施工改造以及比较大的维修项目：在没有影响大厦正常运行维修的前提下，强电组还完成应客户要求及其它的改造项目，具体有如下：地下三层消防栓系统加设了超高压控制装置。因创新大厦消防栓系统为维新大厦，科技大厦，B07车库等项目共用系统，如其中一项目有一误报，消防泵就会启动，如不及时停泵可

能损坏整个消防栓水系统。该装置能够避免此类事故。把消防水系统压力控制在规范范围之内。整改地下二层风机房线路。作为保结办公室。对B座1218电气线路进行整改。以消除电气消防隐患。

4创新大厦工程部在客服部及保安部的帮助下，在春节期间对大厦公共区域及客户单元内进行了消防安全检查。做出整改项目十余项。对客户单元发出二十张左右整改通知单。

5根据项目下达的任务，协助生产厂家及施工单位安装卫生间热水器并协调调试。使创新大厦在以人为本对客服务等方面又提高了一步。

6为配合园区道路施工，进行室外射灯照明线路的整改。

7整改办公室插座电源线路，保证服务器不受干扰，按规程与照明线路分开。协助成志键管整改A座第下一层插座电源线路.9 整改创新大厦内部电热水器电源线路，以消除消防安全隐患。

10.能源消耗方面，七月份，在于工 周工的安排下更换了电梯厅的照明灯具，估计减去成本费用大约每年可节约20000多元。

11联系了施耐德厂家对大厦配电设备401断路器进行维修更换及更换地下二层配电室直流屏的免维护铅酸蓄电池，保证和监视变配电系统的正常运行及大厦安全供电。

12在不影响正常营业的情况下，对杏园餐厅强电设备间配电设备进行检查整改，共整改更换电器开关六块，整改重新敷设线路二百余米，改装二套配电柜，保证杏园餐厅配电设备正常运行。

13对大厦公共区域能源损耗加装电度计量表，为能源分析提供有力的依据，制定出合理的节能计划及节能方案，在不影响服务品质的情况下，最大程度的节约能源。协助相关施工单位对大厦楼标灯进行了整修，保证了大厦的整体外观形象。

六、二装施工方面：创新大厦二装管理，大厦今年上半年共有5家客户进行二次装修，工程部从客户使用角度考虑，帮助减少或消除不必要的浪费，替客户把关，为客户节约成本。由于今年二装的面积比较大，工程部在周工的安排下增加巡检人员，加大对二次装修的管理力度，共查出须整改项目约四十余项，施工违章三十余次，勒令停止施工两次。同时，加强对水电等管线隐蔽工程检查力度，杜绝二次装修对大厦房屋的破坏，协调客户电力进户线路敷设到工程验收全进程，严格控制施工质量，消除隐患，为客户营造一个安全舒适的办公环境。

七、能源利用情况：

根据节约能源、经济运行的方针,大厦上半年能源利用情况基本保持在合理范围之内,控制在预算之内，并达到节能计划标准。近期周工又制定出空调机组合理的运行方案。我们每天对能源进行分析，发现异常及时找出原因。尽可能的节约能源。和去年相比共节约电力能源349760千瓦时，费用约二十八万多元。对大厦重要客户全年用电能源进行分析，提醒客户提高节能意识，大厦工程部又联系了几家节能公司对大厦的各项数据进行检测。从工程技术方面，以制定出适合创新大厦运行的节能措施。准备在明年年实施，更大限度的节约能源。八，工作存在的问题及相应的整改措施：由于缺乏管理大厦的经验，在日常工作中时常出现这样和那样的问题及错误，设备巡视检查工作不到位，过于条例化，程序化，对设备的维护运行不能够深入细化，不能够及时发现细小问题，对工作过于粗心。针对次问题，重新制定巡视内容，程序细化，合理安排，具体的巡视内容及巡视时间进行详细的分析及详细的安排。对日常工作的安排缺少提前预防，提前控制的超前意识。往往是出现了问题，才想办法怎样去处理，以致可能造成不必要的损失。针对着个问题，最好的方法首先要了解大厦设备的运行状况，各项技术数据，维修维护保养周期，及设备的使用寿命，作出详细的设备保养，设备检修及设备更换的详细计划。对外委单位监督管理力度欠缺，在全年的外委监督管理工作存在很多的问题，发现问题没有及时反馈给部门领导，造成工作很大的被动。对于此类问题要加强外委设备的巡视力度，发现问题及时通知相关单位现场处理，实施专人跟踪，直到问题全面完好处理。重大问题要随时上报工程经理。

4.执行力及管理能力欠缺。加强各方面的学习，积极参加公司各项技术的培训及一些活动组织。加强二次装修程序的管理，减少工程隐患及消防隐患。

2007年大致工作计划

完成工程部全年维护保养计划之外，预计完成以下工作整改大厦照明系统的控制部分，纳入楼宇自控控制，以便节约能源。联系相关节能单位对地下制冷机组，进行整改。加强员工多元技术知识的培训，以加强部门建设。联系协调相关单位进行电梯设备中修检修更换配电间损坏的电气元件，需花费一些费用，费用变压器损耗及电缆线路损耗每月为三万元以上。消防设备预算因烟感探测器损害率加大，全年大约需二万元左右。消防电话需更换一块线路板，费用约八千元左右。

物业管理处工程部强电组

第四篇：大厦管理处迎检资料

大厦管理处迎检资料

第一部分 基础管理

1．按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 1.1立项报告 1.2报建审批表 1.3规划设计要点 1.4建设规划许可证 1.4.1建设工程规划许可证 1.4.2建设用地规划许可证 1.5建设施工许可证 1.6建设项目环境影响报告

1.7消防设计方案审核意见、验收证明 1.8大楼用地红线图及综地图 1.9土地使用权出让合同书

1.10规划验收许可证

1.11建筑工程验收证明书（包括分部分项工程验收证明）1.12总设计平面图

1.13产品合格证、校验证明

1.14报价表（所有材料、设备）

2．已办理接管验收手续

2.1移交资料目录（综合、桩基、土建、及各系统技术资料）2.2移交图纸目录（建筑设计、施工、竣工、修改图）2.3固定资产交接证明

2.4办公（商品）用房验收交接表 2.5验收总结报告

3．由一家物业管理企业实施统一专业化管理 3.1物业管理有限公司简介 3.2物业管理有限公司组织机构 3.3物业管理有限公司营业执照 3.4物业管理有限公司税务登记 3.5物业管理有限公司法人代码书 3.6物业管理有限公司资质证书

3.7管理处组织机构及人员分布图

3.8管理处办公场所产权证明（业主盖章）

4．建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 4.1物业管理合同（开发建设单位与选聘的物业管理企业签订管理合同）

5．在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确

5.1前期物业管理协议（2000年3月以后售的房屋且物业管理企业介入前期管理的需签订）6．建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定（包括专用基金、本体维修基金）6.1大楼基金的管理（政府文件：管理规定、指导标准、管理办法、使用申请表）6.2基金的建立、管理使用规定（合同中相关条款）

7．房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善 7.1装修管理规定等公众管理制度（见附件一）7.2房屋使用手册

7.3业主公约

7.4业主公约签名表

8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 8.1成立大厦业主委员会的报告 8.2关于成立大厦业主委员会的请示 8.3成立大厦业主委员会批复 8.4大厦业主委员会筹备会议程 8.5业委会筹备小组会议记录 8.6会议签到表

8.7大厦组建业委会的工作公告 8.8大厦业委会侯选人名单

8.9业主委员会成员登记表（附资质）8.10业主委员会章程

8.11每年至少开一次业主大会（相关记录：大会议题、议程，大会总结，签到等）9．业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意 10.1创建“全国物业管理示范大厦”的请示（业主签章）10.2争创“省、全国物业管理示范大厦”的规划 10.3创建“全国物业管理示范大厦”实施方案 10.4实施情况记录

11.大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

11.1各项管理制度

11.1.1公众管理制度（见附件）11.1.2内部管理制度（见附件）11.1.3行政管理制度（见附件）

11.1.4设备管理制度（见附件）

11.1.5设备服务质量标准（见作业指导书）

11.1.6设备巡视维护、维修保养规定（见作业指导书）11.2各岗位工作标准

11.2.1管理处员工职责（见质量手册）11.3考核方法及落实措施 11.3.1考核制度（见附件）

11.3.2员工培训管理程序文件（见程序文件）11.3.3公司培训实施计划 11.3.4培训大纲 11.3.5员工培训记录表 11.3.6员工培训考核表

11.3.7公司（部门）员工培训计划 11.3.8培训签到表 11.3.9员工月考核评分表 11.3.10员工考核试卷 11.4管理工作流程图 11.5物业管理服务工作程序（见程序文件）

12．物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工 作规范，作风严谨

12.1管理处人员资质情况登记表 12.2个人资料档案（设立附件）

12.3物业管理岗位培训证书（管理人员）12.4管理处人员证件目录（设立附件）（毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件）

12.5管理人员有明显标志（工作牌及工作服，现场及复印件）12.6职业道德规范（见内部管理制度）12.7文明礼貌用语（见员工手册）

13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 13.1物业管理系统简介 13.2消防报警系统简介 13.3通讯、机动能力简介 13.4保安监控系统简介

14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开

一次物业管理服务费用收支情况 14.1财务管理制度（见行政管理制度）14.2会计核算制度（见行政管理制度）

14.3 年上（下）半年财务收支情况表 14.4 财务明细表

15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 15.1房屋移交图纸目录（把移交图纸目录细分）15.2房屋移交资料目录（把移交资料目录细分）15.3设备移交图纸目录（把移交图纸目录细分）15.4设备移交资料目录（把移交资料目录细分）15.5设备台帐 15.6大中修标准

15.7大中修记录

15.8房屋数量、种类、用途分类统计表（每一户均要统计并装订成册）16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便 16.1用户登记表（单位和个人用户）16.2入伙通知书

16.3购房合同（复印件）16.4业主通讯表

16.5房屋及配套设施权属清册（业主签章）

17.建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录 17.1管理处值班制度（见内部管理制度，制度上要明确上、下班时间的值班情况）17.2回访制度（见内部管理制度）

17.3用户投诉处理程序（见程序文件）17.4灾害事故应急处理方案及流程图 17.5管理处值班记录表

17.6应急情况处理记录表 17.7用户投诉登记表

17.8服务/投诉/应急处理维修报告单

17.9报修、维修服务工作规定（包含单据填写规定）

17.10报修登记表

17.11回访记录表（回访率见管理处回访制度）（表格中要求业主填写是否满意并签名）17.12工程维修单

17.13管理处常用电话联系表 17.14服务电话标签（提醒牌）

18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

18.1用户意见调查和分析程序文件（见程序文件）

18.2用户意见调查表（每半年一次，对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施）18.3用户意见调查分析统计表

18.4用户意见调查分析报告（要求报告要详细）（每项统计出满意率且≥95%，公司要求≥98%）

18.5用户意见调查表发放率、回收率统计表（公司要求发放及回收率≥95%）18.6意见处理措施及回访记录

19.建立并落实维修服务承诺，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录 19.1服务承诺（公布并有业主确认）

19.2零修及时率、零修合格率计算表（及时率及合格率=100%）19.3返修率计算表（返修率≤1%）19.4回访记录（与17.10同）20.文件管理 20.1文件稿纸

20.2用户文件清单 20.3用户文件发放登记表 20.4文件阅处表

20.5外来文件登记表

20.6外来文件发放登记表（或往来文件收发登记表）

第二部分 房屋管理及维修养护

1.大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单 位名录标识在大堂内显著位置 1.1区域分布图（现场及复印件）

1.2楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志（现场）

2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象（现场）

3.大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是 涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象(现场)4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损（现场）5.空调安装位置统一、冷凝水集中收集、支架无锈蚀（现场）

6.封闭阳台统一有序，色调一致,不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外 防盗网、晾晒架、遮阳蓬等（现场）7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 7.1物业装修管理程序文件（见程序文件）7.2装修管理规定（见公众制度）

7.3装修申请审批表（附施工单位资质及装修平面图）7.4装修巡视记录表及整改措施 7.5装修施工人员登记表 8.房屋维修养护

8.1建筑物的管理程序文件（见程序文件）8.2建筑物巡视维护规定（见作业指导书）

8.3建筑物维修养护服务质量标准（见作业指导书）8.4楼宇管理规定（见公众制度）

8.5建筑物完损等级评定标准（建设部文）8.6建筑物巡视维护表（见质量记录）8.7建筑物养护计划

8.8施工任务完成情况表（此表为过程记录表，养护计划中的项目均需填写此表）8.9工程维修单（指养护计划由管理处完成的）

8.10零星工程验收评审表（此表为审批表，指养护计划由分包方完成的）8.11房屋完损等级评定表

8.12完好率评定表（完好率≥98%）

第三部分 共用设施设备管理

第一项 综合要求

1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等 管理制度，并严格执行

1.1设备安全运行管理制度（设备管理制度）（电梯、消防中心、配电房等）1.2设备管理各岗位人员职责（见质量手册）

1.3各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程（见作业指导书）

1.4档案管理相关规定（见行政管理制度）1.5执行情况（见以下各系统质量记录）

2.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求（现场）3.配备所需专业技术人员，严格执行操作规程 3.1机电（技术）人员统计表

3.2机电（技术）人员资质（操作证、等级证、毕业证等见第一部分12.4）4.设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故（业主出具证明）大厦管理处迎检资料总目录2

第三部分 共用设施设备管理

第二项 供电系统

1.保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户 1.1限电、停电管理规定（见内部管理制度）1.2供配电系统管理程序（见程序文件）

2.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行 2.1临时用电管理规定（见LS-02）2.2临时用电申请表 2.3停电应急处理方案及流程图 2.4应急情况处理记录表

3.备用应急发电机可随时起用（现场）3.1发电机操作规程（LS-01）3.2发电机运行记录表

4.供电系统

4.1避雷系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）4.2设备设施清单（供配电、避雷）

4.3配电房管理制度（见设备管理制度）

4.4节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15）4.5值班记录表 4.6配电房抄表记录 4.7电气工作票 4.8停电通知单

4.9完好率评定表（完好率≥98%）

4.10供配电系统巡视维护表（见质量记录）4.11供配电系统维修保养表（见质量记录）4.12避雷系统巡视维护表（见质量记录）4.13避雷系统维修保养表（见质量记录）第三部分 共用设施设备管理 第三项 弱电系统

1.按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

1.1保安监控系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）2.监控系统等智能化设施设备运行正常（现场），有记录并按规定期限保存 2.1设备设施清单

2.2保安监控系统录像带使用规定（LS-03）2.3完好率评定表（完好率≥98%）

2.4保安监控系统巡视维护表（见质量记录）2.5保安监控系统维修保养表（见质量记录）第三部分 共用设施设备管理

第四项 消防系统

1.消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用（现场）1.1消防中心管理制度（见设备管理制度）1.2设备设施清单（消防报警、气体消防）1.3消防栓封签（现场）1.4灭火器合格证（现场）1.5消防电话一览表 1.6消防通讯工具一览表 1.7值班安排表

1.8值班记录表

1.9消防报警（气体消防）系统管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.10消防报警系统巡视维护表（见质量记录）1.11消防报警系统维修保养表（见质量记录）1.12气体消防系统巡视维护表（见质量记录）1.13气体消防系统维修保养表（见质量记录）

2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

2.1义务消防队员名单（有专职或兼职消防管理人员，名单上注明消防值班人员）2.2消防标准用语（LS-17）2.3消防演习记录（现场照片）（半年一次）2.4消防演习总结报告

3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人 3.1组织消防法规学习计划 3.2消防学习报告

3.3防火区域管理规定（LS-16）3.4区域防火责任人划分表 3.5消防宣传图片

4.订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通

4.1火灾等事故应急处理方案及指挥流程图 4.2消防疏散示意图（现场及复印件）

4.3疏散通道畅通、应急照明设施、引路标志（现场）4.4用户安全责任人和联系人名单

4.5食堂液化气体使用的安全防范措施（LS-10）4.6重点防火部位登记表 4.7应急情况处理记录表

4.8维修保养抽样记录（消防报警和气体消防半年一次，数量≥5%）4.9完好率评定表（完好率≥98%）4.10动火申请表 5.无火灾安全隐患

5.1无火灾事故证明（年发生率≤1‰，派出所出具证明）5.2无其它安全隐患（现场）

第三部分 共用设施设备管理 第五项 电梯系统

1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 1.1电梯准用证 1.2电梯合格证

1.3保养合同

2.电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好 2.1电梯系统程序文件及作业指导书（见程序文件及作业指导书）2.2设备设施清单

2.3电梯系统巡视维护表（见质量记录）

2.4电梯维修保养表（按合同附件标准由分包方按周、月、季度、半年、提供）2.4完好率评定表（完好率98%）2.5分包方质量检查记录表 2.6整改通知

2.7安全设施齐全、有效（现场）

2.8通风、照明及其它附属设施完好（现场）3.轿厢、井道、机房清洁(现场)4.电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗 4.1分包方资质（营业执照及年审情况、认可证）4.2维修、保养人员资质（专业上岗证）

5.运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 5.1维修人员半小时内到达（参见合同及维修记录）6.运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 6.1电梯应急处理方案及流程图（停机率<1%）6.2应急情况处理记录表

第三部分 共用设施设备管理 第六项 给排水系统

1.建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划 1.1给排水系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.2设备设施清单（供水、排水）

1.3用水、供水管理制度（见内部管理制度）

1.4用水、节水计划（LS-08）

1.5节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15）1.6供水系统巡视维护表（见质量记录）1.7供水系统维修保养表（见质量记录）1.8排水系统巡视维护表（见质量记录）

1.9完好率评定表（完好率≥98%）

1.10维修保养抽样记录（消防栓每三个月一次，数量≥5%）

2.设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏（现场）

3.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 3.1供水系统月测试记录表（消防供水、生活供水）

3.2水池、水箱清洗记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供）

3.3水池、水箱药品投放情况记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供）3.4二次供水卫生许可证 3.5操作人员健康合格证 3.6水质化验单

3.7水池、水箱清洁卫生，无二次污染及隐患（现场）

4.高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患 4.1高压水泵、水池、水箱管理措施（LS-22）4.2水池、水箱周围无污染隐患（现场）5．限水、停水按规定时间通知住用户

5.1限水、停水管理规定（见内部管理制度）5.2停水通知单

6.排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡现象（现场）7.遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象 7.1管理人员五分钟内到达（现场考核及应急情况处理记录）7.2无大面积跑水、泛水，长时间停水现象（现场）8.制定事故应急处理方案

8.1给排水系统事故应急处理方案及流程图 8.2应急情况处理记录表 第三部分 共用设施设备管理

第七项 空调系统

1.中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象 1.1空调系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.2空调主机保养合同

1.3设备设施清单

1.4空调运行时间表（如有特殊情况要求开机，须有业主书面确认）1.5冷水机组运行记录表

1.6空调系统巡视维护表（见质量记录）1.7空调系统维修保养表（见质量记录）1.8完好率评定表（完好率≥98%）1.9分包方质量检查记录表 1.10整改通知

1.11空调水处理报告单（分包方）

1.12噪音不超标、无严重滴漏水现象（现场）

2.中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定内到达现象维修 2.1管理人员五分钟到达（现场考核与应急情况处理记录）2.2维修人员在规定时间内到达（参见合同）2.3分承包方维修保养工作单（分包方提供）3.制订中央空调发生故障应急处理方案 3.1中央空调应急处理方案及流程图

3.2应急处理情况记录表

第三部分 共用设施设备管理 第八项 锅炉供暖系统

1.锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

1.1锅炉供热系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.2设备设施清单

1.3锅炉供热系统巡视维护表（见质量记录）1.4锅炉供热系统维修保养表（见质量记录）1.5完好率评定表（完好率≥98%）

1.6供暖设备、煤气设备、燃气设备完好（现场）

2.管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患（现场查看）3.北方地区冬季供暖居室内温度不得低于160C（无）4．制订应急处理方案

4.1锅炉供热系统应急处理方案及流程图 4.2应急情况处理记录表

第四部分 共用设施管理

1.共用配套服务设施完好（现场）1.1公共设施管理制度（见内部管理制度）1.2公共设施巡视维护表

2.共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻（现场）3.道路、楼道、大堂等公共照明完好（现场）4.大厦范围内的道路通畅，路面平坦（现场）

第五部分 保安及车辆管理

1.大厦基本实行封闭式管理（现场）

2.有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训

练有素，言语规范，认真负责

2.1有专业保安队伍，保安员文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责（现场）2.2物业的保安服务程序文件（见程序文件）2.3二十四小时值班制度及巡逻制度（LS-06）

2.4保安员巡逻制度（LS-20）（管理处自制，内容要包括路线及方式等内容）2.5保安员培训大纲

2.6警械、警具配备、使用、保管及检查规定 2.7警械、警具配备登记表 2.8保安值班安排表 2.9值班记录表 2.10来访登记表 2.11训练计划表

2.12训练成绩记录表 2.13保安巡逻签到表

3.结合大厦特点，制订安全防范措施（LS-21）

4.进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行 4.1车辆管理程序文件（见程序文件）4.2车辆出入登记表（包括出入卡）4.3停车场检查登记表 4.4闲置车辆登记表

4.5各种车辆管理有序，无堵塞交通，不影响行人（现场）5.大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐 5.1停车场管理规定（见公众制度）

5.2停车场专人疏导，管理有序，排列整齐（现场）6.室内停车场管理严格，出入登记 6.1停车线、交通标志（现场）6.2车辆出入登记表（同上4.2）

7.非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁 7.1车辆保管区分规定（LS-05）

7.2摩托车、自行车管理制度（LS-04）

7.3有集中停放场地，停放整齐，场地整洁（现场）8.危及人身安全处有明显标志和防范措施 8.1安全警告标志（现场）

8.2危及人身安全的防范措施（LS-07）

8.3突发事件应急处理方案及流程图（包括监控）8.4应急情况处理记录表

9.无因物业公司管理责任发生重大刑事案件证明（派出所出具）

第六部分 环境卫生管理 1.环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1.1垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站（现场）1.2垃圾中转让清洁制度 1.3设备设施清单

2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁 2.1清洁管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）2.2日常卫生保洁承包合同 2.3清洁卫生工作责任制（LS-14）2.4清洁人员统计表

2.5清洁分工表（或清洁工作量安排表）2.6清洁保洁巡查记录表（见质量记录）2.7分包方质量检查记录表

2.8整改通知

3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀 3.1日产日清（现场）

3.2消杀管理制度（LS-09）

3.3消杀记录表（与绿化一起使用）3.4消杀工作表（与绿化一起使用）

4.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物，共用部位、共用设施设备 无蚁害（现场）4.1白蚁防治程序

4.2白蚁防治分包合同 4.3白蚁防治巡视规定

4.4白蚁防治巡视记录表

4.5白蚁防治消杀记录表（分包方检查、消杀记录表）

5.商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象（现场）5.1商铺管理规定（LS-23）5.2商铺统计表

6.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜（现场）

7.大厦内排烟、排污、噪声符合国家环保标准，外墙无污染（现场）

第七部分 绿化管理

1.绿化无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象（现场）

2.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃（现场）2.1绿化管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）2.2绿化平面图及说明

2.3绿化工作标准（LS-12）

2.4绿化养护、管理操作细则（LS-13）2.5绿化人员统计表

2.6绿化分工表

2.7园林绿化巡视表（见质量记录）2.8园林绿化维护表（见质量记录）2.9消杀记录表（与清洁一起使用）

2.10消杀工作表（与清洁一起使用）

2.11绿化覆盖率、人均绿地面积计算表（大厦：覆盖率≥30%）3.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物（现场）

4.对大厦内部、天台、屋顶绿化有管理措施并落实 4.1大厦内部、天台、屋顶绿化管理措施（LS-11）4.2落实效果（现场）

第八部分 精神文明建设

1.全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定 1.1精神文明建设公约（业主签章）1.2公众制度（见附件）

1.3业主和使用人遵守管理规定（现场）2.设有学习宣传园地，开展健康向上的活动 2.1宣传园地（现场）2.2社区文化管理

2.2.1社区文化管理程序文件（见程序文件）

2.2.2社区文化活动计划表（计划和季度计划，附社区文化活动方案）2.2.3社区文化活动场所使用申请表（业主向管理处申请时才填写此表）

2.2.4社区文化活动记录表（记录表后附活动照片）（每次活动后在记录表中要有小结）2.2.5社区文化活动完成情况表

2.2.6社区文化活动总结 2.3好人好事记录表 2.4业主感谢信

3.大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件（派出所出具）

第九部分 管理效益

1.物业管理服务费用收缴率98%以上 1.1 年上（下）收支情况表

2.提供有偿服务，开展多种经营 2.1有偿服务价格表

2.2相关记录（如发票、收据等）3.本大厦物业管理经营状况 3.1 财务明细表

第五篇：洪湖大厦物业管理处2008工作总结

洪湖大厦物业管理处2008工作总结

2008在洪湖大厦物业管理处全体工作人员的忙忙碌碌之中匆匆而过，新的一年业已来临。回顾过去的一年，感觉每天都好像打仗一样，不过虽然很忙碌，但生活却很充实。

洪湖大厦是一栋建造于80年代初的商住混用类建筑，大厦里既有住宅（11、12、13、15共四层），又有宾馆、招待所、桑拿、歌舞厅，还有大大小小的办公场所，使用人群特别复杂。大厦的各类公共设备、设施现已处于老化阶段，有些老化的设施已达到了使用年限。诸多因素不但给我们管理处增加了管理难度，同时也增加了各项日常维修费用的支出。在过去的一年里，管理处全体工作人员积极努力，相互配合，基本达到了2008的工作目标。

一、安保方面

本在保安部全体工作人员的努力和配合下，本管理区域未发生大的治安、偷盗等案件，保安人员在日常工作当中基本能遵守公司规章制度，履行工作岗位职责。但工作态度、人员素质、专业技能等方面尚有待提高，在新的一年里，还必须加强培训，使队员从思想、形象、心态、认知方面入手，以适应物业管理工作新的要求。

二、水电运行方面

本水电运行方面基本正常，但也不是尽善尽美，电的方面由于大厦的高低压供电设备比较陈旧、老化，二楼的低压配电设备的接触器、断路器出现故障曾导致短暂停电，本仅更换接触器和断路器就支出近二万元。而水的方面，工程部做的还不够好，甚至说不够重视，翻查历来的生活水池清洗记录，很不完善，每次水池清洗完毕，均未作水样检测，而工程部均不知水样检测是怎样的一个工作，更不用说怎样/

4去操作这项工作，可见工程部的人员素质和专业技能及物业管理方面的知识急需提高，否则将给我们的管理带来不必要的障碍。在新的一年到来伊始，我们必须完善水电运行档案资料和各项记录，加强各项培训，努力提高人员素质、专业技能、认知态度、工作心态及个人形象等，以确保大厦水电的正常运行，提高业主和用户对我管理公司的满意度。

三、设施、设备方面

1、今年我们在维护大厦设施、设备方面下了很大功夫，今年年初我们对天面的排风

管和九层半的生活水管、消防水管做了改造，使大厦陷于瘫痪的排风系统恢复了正常的使用功能，消除了九层半消防水管、饮用水管的安全隐患。

2、监控系统经过改线，已从九楼监控室迁移到一楼工程部，此项变动整合了监控系

统和消防系统，节约了人工总成本约五万元左右（按原保安员配置1500元∕人／月×3人×12个月计算）。

3、大厦现有两台劳斯莱斯发电机组，一台正常，一台瘫痪，而且正常的这台发电机

组也没有得到很好的保养，这种情况很不正常，工程部一直没有很好解决此事。今年十月份，我们经过多方询价后，由深圳市佩斯特机电设备有限公司对我大厦的两台发电机组进行了维修保养（总费用为11500.0元），原已瘫痪的那台发电机组现已恢复正常使用功能。在今年大厦低压配电设备的断路器出现故障时，由于发电机烟道在四楼装修时装修垃圾将烟道堵塞，发电机发电时间过长致使排烟管过热，饭堂的天花板被引燃，幸好发现及时未产生严重后果，现发电机排烟道经过清理已消除此安全隐患，节约了请施工队清理、查找故障的费用。现在我们又将一台发电机组进行改造，使改造后的这台发电机组与大厦五部电梯的用电系统相连，如大厦出现停电或应急情况不能正常供电时，两台发电机组可保障大厦正常照明和电梯运行，现该项改造工程已由公司工程部负责实施。

4、大厦在建成投入使用时所配备的原有的消防水带已全部发霉粘连，无法使用，消

防通道防火门的闭门器亦已全部缺失、损坏。如大厦发生火警，消火栓和防火门将形同摆设，不能发挥正常使用功能。为了消除上述安全隐患，我们经过多方询价后，更换了大厦消火栓的水带，防火门闭门器也已全部安装完毕。消防系统经过多次排查，在天面消防阀门里面清除了堵了几年的杂物（系人为堵塞），更换了消防泵的进水阀门，现消防水系统业已恢复正常，改变了原来测试消防水时只是流而不是喷射的尴尬局面，消除了此项重大安全隐患。

四、安全生产方面

公司制定了安全生产巡检制度，原来的月检依然进行，新增加了周检，加大了安全生产巡检力度。为了切实落实安全生产责任制，在经营的同时重视安全生产，将安全生产工作做到纵向到底，横向到边，纵横结合形成一个整体的、全方位型的安全生产防范网络，经公司领导研究决定，成立了安全生产领导小组，逐步落实安全生产责任制，层层签订合约，实行定点定人、定职责的安全生产管理机制（见深圳市洪湖物业管理有限公司安全生产责任书），建立健全了安全生产组织机构。此项工作有利于大厦的安全生产管理，加强员工安全生产意识，提高大厦安全系数。

五、租赁方面

今年我们在业主物业代管理的租赁方面，全部实行两押一租的方式，避免了以往部分租户一押一租，租金拖欠押金放弃而产生的损失。今年我们代管理的物业的出租率在1～3季度完成100％，第4季度由于受到金融危机的影响，完成额度在80％左右。现在春节临近，由于市场环境不太乐观，其他地方的物业租金皆有所下降，我们洪湖大厦的物业亦不例外，我们在与业主沟通后尽量减少春节前的物业空置率，以便减少损失。

六、财务方面

本物业管理服务费应收与实收率达到90％左右，水电费收缴率达到90％，水电损差率：水损率在5％左右，电损率在2％。拖欠费用成功收缴率在98％，经催收立即缴费达到90％以上，只有约10％左右尚未收缴（例如1219室，已多年无人居住，未曾收到管理费）。

七、其他方面

今年我们就洪湖大厦外墙脱落情况与政府部门反映并递交报告，请求政府部门对洪湖大厦的外墙安全隐患予以关注，现政府部门已就我们的反映专门召开会议进行讨论，并已立项。现洪湖大厦外墙改造项目已在设计策划阶段，详细情况我们再向公司领导汇报。

在过去的一年里，我们虽然做了许多工作，但还有很多方面比较欠缺，不够规范，还有很多应该做却还没做的工作急需我们去完成。虽然今年金融危机的到来致使市场大环境不容乐观，但我们的员工对这些已经到来的危机不够重视，缺乏危机感，缺乏创新力。在新的一年，我们要争取改变目前存在的松散、懒惰情绪，在怎样提高员工素质上多下工夫，使各项工作紧凑起来，也就是说使整个公司都要有动力感，整个公司的面貌要有崭新的一面。

深圳市洪湖物业管理有限公司

2008年12月30日