鲁班大厦管理处实施ISO9001情况汇报[五篇范例]

第一篇：鲁班大厦管理处实施ISO9001情况汇报

鲁班大厦管理处实施ISO9001情况汇报

一、鲁班大厦管理处职责：

管理处负责所辖楼宇的一体化物业管理服务工作，组织新物业的验收与接管为业主/用户办理入伙、退租手续，受理业主/租户的日常报修、投诉及其他服务要求。按时收缴租金、物业管理费、维修基金、水电费，保持与住宅局、居委会、派出所、水电、燃气等市政管理部门的正常沟通与联系。管理好所辖区域的清洁绿化及消杀“四害”工作，组织并搞好社区精神文明建设，与业主/租户建立起良性的联系沟通合作关系，开展形式活泼不同种类的社区文化活动，组织好质量、管理体系在本部门的实施，对公司的方针、目标在本部门的贯彻、分解、落实负责；做好本部门质量管理体系文件和记录的管理，对文件的现行有效性记录的完整性负责。

二、鲁班大厦管理处的人员设置及工作内容：

鲁班大厦管理处现有人员 5 人，其中主任1名、副主任1名、机电主管1名，管理员2名。

管理处的主要工作内容可分为三部分：第一部分是用户管理与服务；第二部分是清洁与消杀的管理与服务；第三部分是绿化养护管理与服务。

第一、对用户管理与服务中涉及以下工作内容：

1、对写字楼和住宅楼的管理，主要是对用户所购买或租赁的物业维护其完好、清洁、干净和提供一个安全的环境，使用户通过我们的服务得到一个安全、洁净的办公和居住环境。

2、对于业主单位、个体业主及用户的日常管理，整理保存好入伙资料，及时更新相关资料的变更，并做好装修管理。

3、用户的日常管理与服务：主要是受理用户的日常报修、专项委托维修、服务投诉处理，以及在管理与服务过程中需要用户密切配合的各种正常业务往来与沟通。

第二、小区外围及楼内公共部分的环境卫生、清洁保洁以及“四害”的消灭，由分包商深圳市玉禾田物业清洁管理有限公司负责实施，并提供保障。

1、负责监督小区的清洁服务质量，并做好当日巡楼记录。

2、负责监督清洁用品的使用安全、保管和符合环境保护的条件。

3、负责监督电动工具和日常清洁工具的安全检查工作。

4、负责各种清洁检查记录表格的记录的填报和保管。

5、负责杀虫药剂的监督使用，使其标识清楚，记录全面清楚，并符合环保和法规的要求。

第三、绿化地的养护管理与服务。小区的外围绿化及小区内公共场所的种植和养植绿化，是由分包商—公司绿化中心负责养护和管理。

1、负责监督分包商按合同要求履行好对绿化的种植和养护。

2、负责监督分包商对绿化除虫的农药使用的安全性、防毒性、环保性的确认，作好安全防护。

3、负责本岗位各种记录的填制和保管。

4、负责本岗位质量及职业健康安全方针在本岗位的贯彻和落实。

二、鲁班大厦管理处所涉及的程序文件及实施情况：

鲁班大厦涉及文件 25个，见附后。

鲁班大厦管理处自推行ISO9001体系试运行以来，严格按体系文件的质量要求，规范管理和服务，确保了公司及部门质量方针和管理目标的贯彻落实和完成。在质量管理体系初运行过程中，管理处首先从抓提高员工对质量管理体系的思想认识做起，多次组织本部员工学习体系文件，并做了详细的学习记录，对合格的分包商，我处除组织分包商组长以上的管理人员学习体系文件外，还通过《分包方联络通知单》的方式与分包商保持紧密的联系与沟通协调，出现问题能得到及时解决。在内部管理方面，理顺了与其他部门相互关联的工作程序，促进了内部工作的联系畅顺。各项工作记录、表格填写准确、规范，并加于妥善保存。随着对质量管理体系文件学习和运作的不断深入，我处的工作程序日趋完善，各岗位职责清晰明了，增强了员工的工作责任心，各项工作程序合理、有序，降低了工作失误，减少了用户投诉，提高了工作效率，密切了与用户紧密合作关系，提高了我管理处的总体管理水平。

三、鲁班大厦管理目标：

管理目标

1、各种表格、记录准确率达 100%。

达成情况 100%

2、管理服务满意率达 95%。

3、用户投诉处理率 100%。

4、绿地完好率占总绿化面积达95 %以上。

5、物业管理服务费收缴率达 98%以上。

6、维修及时率、合格率98%以上

95.52% 100% 100% 98.5% 100%

7、公共设施完好率98%以上 98.5%

8、治安案件、车辆丢失案件为零。

9、人身重伤事故小于1‰，死亡事故为零。

10、火灾事故为零。

0 0 0 各管理目标除了记录表格填写尚需仔细完善,其他各项均已达标。伴随着质量管理体系的运行，我处的工作时刻向管理目标看齐，严格要求，确保8—9月份，各种记录、表格准确率达100%，达成以上管理目标的要求。

四、对内审及季度检查不合格项的解决：

1、装修管理资料整理完毕，分户装入档案袋。

2、管理处月物业综合自查补充8月份的记录，9月、10月都按质量管理体系标准自查并填写记录；外包月检记录已填写完毕，会议记录、考核记录以及培训考核成绩已及时填写归档完毕。

3、社区文化修改了原计划，采用新表格重新做了比较符合实际的新计划，并且得到公司领导的审批，管理处已经存档。

4、地下车库消防通道和商场理货区消防通道堵塞情况已经整改，现已畅通；发电机房已经保洁，并且定时3-4天打扫一次；水泵房漏水的止回阀已经修好；机电新表格于9月正式使用，并且补充了8月份的相关记录。配电房坏应急灯已经更换，输线槽已经作好文字导向。

5、监控系统老化，镜头遮挡无反应情况，改造工程计划已经审批完毕，经费落实已经到位，人员配置尚在安排中，但是该项工程启动已提上日程。并且对于监控人员的业务知识提高已经做了一次培训，该项工作会一直不定期的持续进行。

6、商场熟食区外墙熏黑问题，管理处发出函告要求对方清洗，对方单位也非常配合进行了清洗，但是，持续一段时间，现在又有轻微的熏黑的现象，该项工作需要再与商场方继续沟通，促使排烟外管和隔油池移位改造近期完工。

7、污水排放堵塞导致污水溢流状况得到暂时改善，但是彻底的疏通还有待于20号的施工单位积极配合我管理处共同完成。

五、存在问题：

通过将近两个月时间推行质量体系文件的试运行，在工作过程中，工作程序得到了规范，效率有了保证和提高，部门之间协调关系通畅。但通过日常工作中也有个别员工对体系文件掌握不够，了解不细，对质量管理体系认识不足，漏检、漏记现象偶有发生，这一现象反映出培训工作的不足，特别是针对新员工的上岗前的培训。通过管理处有针对性的培训和现场指导，并且把责任分配到人，把质量管理体系相关的文件复印之后，发放到分管人员的手中，提醒分管人员要抽时间加强个人学习，这一现象得到了彻底的解决。因此，在今后的体系文件推行过程中，还应不断加强文件的学习，落实考评，尽最大努力满足体系文件的要求，使得工作程序得到持续改进、高效、细致、迅速的做好各项服务。

附：鲁班大厦管理处的相关程序文件： 25个 OP01《文件管理程序》

OP02《记录控制程序》

OP07《设备管理程序》 OP10《装修管理程序》

OP14《维修管理程序》 OP16《消防管理程序》 OP18《空调管理程序》 OP04《沟通与交流控制程序》

OP09《物业接管查验程序》 OP11《相关方投诉处理程序》

OP15《护管管理程序》

OP17《车辆管理程序》

OP20《供水、供电管理程序》

OP21《应急预案与响应控制程序》 OP23《公共设施管理程序》 OP24《社区文化建设程序》 OP25《标识和可追溯性控制程序》 OP26《采购管理程序》

OP27《物业管理分包方控制程序》 OP30《顾客满意度调查分析程序》 OP31《事故、事件、不符合处理程序》 OP32《数据收集、分析与改进控制程序》 OP33《纠正和预防措施控制程序》 OP39《仓库管理程序》 OP40《清洁管理程序》

第二篇：ISO9001实施意义

ISO9001实施意义ISO9001标准非常全面，它规范了企业内从原材料采购到成品交付的所有过程，涉及到企业内从最高管理层到最基层的全体员工。它适用于不同的行业，不同的地区共同的理解。ISO9001标 准即是当前国际国内贸易往来及合作中，被作为相互认可的技术基础和确认质量保证能力的依据。

企业推行ISO9001，可以做到：“人人有职责、事事有程序、作业有标准、体系有监督、不良有纠正”。

·与国际接轨，展示国际公认标志

·提升企业形象，增强顾客信任

·提高企业自身管理水平，改善公众关系

·激励员工士气

·提高员工的品质意识，建立组织文化

·减少不良率及顾客投诉

·保证产品质量成为其进入国际市场的绿色信道

·降低成本增加利润

·提高顾客满意度及可信度

·符合市场需求，满足客户对认证的要求

·增加企业获得优惠信贷和保险政策的机会

·促进企业良性和长期发展

第三篇：ISO9001质量管理汇报材料

鸡东县分公司ISO9001质量管理认证

工作现场审核会议汇报材料

尊敬的审核组的各位领导，长城（天津）质量保证中心的各位审核专家、老师，你们好：

隆冬时节，瑞雪千里。在这银装素裹、充满喜悦的季节里，我们迎来了ISO9001质量管理体系审核组的各位专家、老师。在此，我代表鸡东县通信分公司全体干部员工，向前来我公司检查、指导ISO9001质量认证工作的各位专家、老师表示热烈的欢迎！

ISO9001质量管理体系认证，是一个组织所建立和实施的质量体系应能满足该组织规定的质量目标，是确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态，是提升我们企业市场竞争综合能力的一项必要性工作。因此，这次由长城（天津）质量保证中心的各位审核专家、老师所组成的审核组的到来，是给我公司如何作好ISO9001认证、如何强化管理、规范服务、创建良好的企业形象和风采提供了极好指导机会。审核组的到来，不仅可以促进我公司各项业务有序发展和繁荣，而且能够进一步提高我公司在地区性通信企业中的知名度，更能让我们通过ISO9001认证让用户了解鸡东通信，让鸡东通信以崭新的姿态面对竞争。

一、鸡东县通信分公司概况

鸡东县通信分公司共分有综合、运维、营销三个职能部室，下辖东海、永安、向阳、平阳、兴农、哈达、鸡林七个乡镇支局，现拥有电话交换机总容量51084万门，实装47213万门，交换机实装率达到92.42%，固定电话主线普及率达到16.26%，户普及率达到51.5%。担负着全县30万人口多元化、全方位、方便、优质的通信服务，是鸡东县地区通信行业和龙头企业。经过多年的不懈努力，我公司已建成了覆盖全县、具有国内先进水平，高带宽、立体式、智能化，能够满足语音、数据、图像、视频等业务需求的现代化通信网络。

二、前一阶段质量目标运行情况

目前，我公司共有质量认证兼职人员3人，自ISO9001质量管理体系认证工作于今年7月份在我公司全面启动以来，我公司在市公司质管办及各位领导的指导下，严格落实市公司的工作部署，札实抓好质量认证工作的各个环节，力求以“ISO9001质量管理体系认证工作”为重点，其它工作及各项业务发展协调推进，在本职工作与认证工作两不误的情况下，建立运行了质量管理体系，使企业的基础管理工作得到了进一步加强，员工的素质有了进一步提高，圆满完成了市公司预期所指定的认证计划，为下一步企业管理制度的改良和认证工作的顺利进行打下了良好的基矗

一是根据质量管理方针，结合自身情况，明确此次认证工作的总体目标。力求通过认证使公司通信质量达到或超过市公司要求，并不断提高。创造地区性知名品牌，持久地为用户提供满意服务，使公司的业务发展、效益增长、质量管理等方面工作在紧紧围绕ISO9001质量管理体系认证工作的同时，提升到一个新的层次。

二是理顺流程，确保认证工作顺利进行。将ISO9001认证列入“一把手工程”，由总经理亲自挂帅，领导班子成员分片主管，及时为认证兼职人员在办公场地、工作设施等方面给予充分的保障。为了有效完成体系文件的编写、整理、修改工作，我公司还通过培训的方法，在公司普及ISO9001质量管理体系认证知识，采用全体班组长以上管理人员配合的方法，及时为基础管理手册的编写修订赢得了时间。

三是制定《质量管理认证工作实施方案》，召开《鸡东县分公司ISO9001质量管理体系认证工作启动会议》，加大对2000年6月26日以后收、发的各类文件及工单进行清整、装订和备案力度，把整理任务分解到各部、室，实行《ISO9001质量管理体系认证工作责任状》，强化职能人员规范质量管理工作思想，剖析自身管理特点，总结各项职能规章制度，将各类文件、工单等重新整理、装订、登记造册，对到期不报或上报内容质量低下的部门，给予一定处罚。在这期间，我公司共编写了鸡东分公司“基础管理手册”（其中包括：共包含职责权限、记录台帐、考核标准、规章制度和工作流程五个分册）。收录了各类人员的职责权限总计35条；记录台帐列举了91项质量记录清单；制定了6项考核标准；建立了33项规章制度；编制了22条工作流程。严格按照市公司的“认证”时间表来运行质量管理体系文件，经常与市公司质量管理办公室取得联系，不断咨询和提高我公司的认证工作，确保各项工作的顺利开展。

四是加大对一、二次内审中存在问题的持续改进力度。首先是对质量记录纸张过于陈旧，且有部分记录与记录台帐中规定的不符的记录或台帐进行从制定，增设了《性质变动登记本》和《程控业务登

第四篇：大厦管理处迎检资料

大厦管理处迎检资料

第一部分 基础管理

1．按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 1.1立项报告 1.2报建审批表 1.3规划设计要点 1.4建设规划许可证 1.4.1建设工程规划许可证 1.4.2建设用地规划许可证 1.5建设施工许可证 1.6建设项目环境影响报告

1.7消防设计方案审核意见、验收证明 1.8大楼用地红线图及综地图 1.9土地使用权出让合同书

1.10规划验收许可证

1.11建筑工程验收证明书（包括分部分项工程验收证明）1.12总设计平面图

1.13产品合格证、校验证明

1.14报价表（所有材料、设备）

2．已办理接管验收手续

2.1移交资料目录（综合、桩基、土建、及各系统技术资料）2.2移交图纸目录（建筑设计、施工、竣工、修改图）2.3固定资产交接证明

2.4办公（商品）用房验收交接表 2.5验收总结报告

3．由一家物业管理企业实施统一专业化管理 3.1物业管理有限公司简介 3.2物业管理有限公司组织机构 3.3物业管理有限公司营业执照 3.4物业管理有限公司税务登记 3.5物业管理有限公司法人代码书 3.6物业管理有限公司资质证书

3.7管理处组织机构及人员分布图

3.8管理处办公场所产权证明（业主盖章）

4．建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 4.1物业管理合同（开发建设单位与选聘的物业管理企业签订管理合同）

5．在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确

5.1前期物业管理协议（2000年3月以后售的房屋且物业管理企业介入前期管理的需签订）6．建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定（包括专用基金、本体维修基金）6.1大楼基金的管理（政府文件：管理规定、指导标准、管理办法、使用申请表）6.2基金的建立、管理使用规定（合同中相关条款）

7．房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善 7.1装修管理规定等公众管理制度（见附件一）7.2房屋使用手册

7.3业主公约

7.4业主公约签名表

8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 8.1成立大厦业主委员会的报告 8.2关于成立大厦业主委员会的请示 8.3成立大厦业主委员会批复 8.4大厦业主委员会筹备会议程 8.5业委会筹备小组会议记录 8.6会议签到表

8.7大厦组建业委会的工作公告 8.8大厦业委会侯选人名单

8.9业主委员会成员登记表（附资质）8.10业主委员会章程

8.11每年至少开一次业主大会（相关记录：大会议题、议程，大会总结，签到等）9．业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意 10.1创建“全国物业管理示范大厦”的请示（业主签章）10.2争创“省、全国物业管理示范大厦”的规划 10.3创建“全国物业管理示范大厦”实施方案 10.4实施情况记录

11.大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

11.1各项管理制度

11.1.1公众管理制度（见附件）11.1.2内部管理制度（见附件）11.1.3行政管理制度（见附件）

11.1.4设备管理制度（见附件）

11.1.5设备服务质量标准（见作业指导书）

11.1.6设备巡视维护、维修保养规定（见作业指导书）11.2各岗位工作标准

11.2.1管理处员工职责（见质量手册）11.3考核方法及落实措施 11.3.1考核制度（见附件）

11.3.2员工培训管理程序文件（见程序文件）11.3.3公司培训实施计划 11.3.4培训大纲 11.3.5员工培训记录表 11.3.6员工培训考核表

11.3.7公司（部门）员工培训计划 11.3.8培训签到表 11.3.9员工月考核评分表 11.3.10员工考核试卷 11.4管理工作流程图 11.5物业管理服务工作程序（见程序文件）

12．物业管理企业的管理人员及专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工 作规范，作风严谨

12.1管理处人员资质情况登记表 12.2个人资料档案（设立附件）

12.3物业管理岗位培训证书（管理人员）12.4管理处人员证件目录（设立附件）（毕业证、等级职称证、操作证复印件，迎检时需原件）

12.5管理人员有明显标志（工作牌及工作服，现场及复印件）12.6职业道德规范（见内部管理制度）12.7文明礼貌用语（见员工手册）

13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 13.1物业管理系统简介 13.2消防报警系统简介 13.3通讯、机动能力简介 13.4保安监控系统简介

14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开

一次物业管理服务费用收支情况 14.1财务管理制度（见行政管理制度）14.2会计核算制度（见行政管理制度）

14.3 年上（下）半年财务收支情况表 14.4 财务明细表

15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 15.1房屋移交图纸目录（把移交图纸目录细分）15.2房屋移交资料目录（把移交资料目录细分）15.3设备移交图纸目录（把移交图纸目录细分）15.4设备移交资料目录（把移交资料目录细分）15.5设备台帐 15.6大中修标准

15.7大中修记录

15.8房屋数量、种类、用途分类统计表（每一户均要统计并装订成册）16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便 16.1用户登记表（单位和个人用户）16.2入伙通知书

16.3购房合同（复印件）16.4业主通讯表

16.5房屋及配套设施权属清册（业主签章）

17.建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录 17.1管理处值班制度（见内部管理制度，制度上要明确上、下班时间的值班情况）17.2回访制度（见内部管理制度）

17.3用户投诉处理程序（见程序文件）17.4灾害事故应急处理方案及流程图 17.5管理处值班记录表

17.6应急情况处理记录表 17.7用户投诉登记表

17.8服务/投诉/应急处理维修报告单

17.9报修、维修服务工作规定（包含单据填写规定）

17.10报修登记表

17.11回访记录表（回访率见管理处回访制度）（表格中要求业主填写是否满意并签名）17.12工程维修单

17.13管理处常用电话联系表 17.14服务电话标签（提醒牌）

18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

18.1用户意见调查和分析程序文件（见程序文件）

18.2用户意见调查表（每半年一次，对用户提出的意见要有具体的、书面的整改措施）18.3用户意见调查分析统计表

18.4用户意见调查分析报告（要求报告要详细）（每项统计出满意率且≥95%，公司要求≥98%）

18.5用户意见调查表发放率、回收率统计表（公司要求发放及回收率≥95%）18.6意见处理措施及回访记录

19.建立并落实维修服务承诺，零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录 19.1服务承诺（公布并有业主确认）

19.2零修及时率、零修合格率计算表（及时率及合格率=100%）19.3返修率计算表（返修率≤1%）19.4回访记录（与17.10同）20.文件管理 20.1文件稿纸

20.2用户文件清单 20.3用户文件发放登记表 20.4文件阅处表

20.5外来文件登记表

20.6外来文件发放登记表（或往来文件收发登记表）

第二部分 房屋管理及维修养护

1.大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单 位名录标识在大堂内显著位置 1.1区域分布图（现场及复印件）

1.2楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志（现场）

2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象（现场）

3.大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是 涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象(现场)4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损（现场）5.空调安装位置统一、冷凝水集中收集、支架无锈蚀（现场）

6.封闭阳台统一有序，色调一致,不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外 防盗网、晾晒架、遮阳蓬等（现场）7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 7.1物业装修管理程序文件（见程序文件）7.2装修管理规定（见公众制度）

7.3装修申请审批表（附施工单位资质及装修平面图）7.4装修巡视记录表及整改措施 7.5装修施工人员登记表 8.房屋维修养护

8.1建筑物的管理程序文件（见程序文件）8.2建筑物巡视维护规定（见作业指导书）

8.3建筑物维修养护服务质量标准（见作业指导书）8.4楼宇管理规定（见公众制度）

8.5建筑物完损等级评定标准（建设部文）8.6建筑物巡视维护表（见质量记录）8.7建筑物养护计划

8.8施工任务完成情况表（此表为过程记录表，养护计划中的项目均需填写此表）8.9工程维修单（指养护计划由管理处完成的）

8.10零星工程验收评审表（此表为审批表，指养护计划由分包方完成的）8.11房屋完损等级评定表

8.12完好率评定表（完好率≥98%）

第三部分 共用设施设备管理

第一项 综合要求

1.制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等 管理制度，并严格执行

1.1设备安全运行管理制度（设备管理制度）（电梯、消防中心、配电房等）1.2设备管理各岗位人员职责（见质量手册）

1.3各系统巡视维护规定、维修保养规定、操作规程（见作业指导书）

1.4档案管理相关规定（见行政管理制度）1.5执行情况（见以下各系统质量记录）

2.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求（现场）3.配备所需专业技术人员，严格执行操作规程 3.1机电（技术）人员统计表

3.2机电（技术）人员资质（操作证、等级证、毕业证等见第一部分12.4）4.设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故（业主出具证明）大厦管理处迎检资料总目录2

第三部分 共用设施设备管理

第二项 供电系统

1.保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户 1.1限电、停电管理规定（见内部管理制度）1.2供配电系统管理程序（见程序文件）

2.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行 2.1临时用电管理规定（见LS-02）2.2临时用电申请表 2.3停电应急处理方案及流程图 2.4应急情况处理记录表

3.备用应急发电机可随时起用（现场）3.1发电机操作规程（LS-01）3.2发电机运行记录表

4.供电系统

4.1避雷系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）4.2设备设施清单（供配电、避雷）

4.3配电房管理制度（见设备管理制度）

4.4节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15）4.5值班记录表 4.6配电房抄表记录 4.7电气工作票 4.8停电通知单

4.9完好率评定表（完好率≥98%）

4.10供配电系统巡视维护表（见质量记录）4.11供配电系统维修保养表（见质量记录）4.12避雷系统巡视维护表（见质量记录）4.13避雷系统维修保养表（见质量记录）第三部分 共用设施设备管理 第三项 弱电系统

1.按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

1.1保安监控系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）2.监控系统等智能化设施设备运行正常（现场），有记录并按规定期限保存 2.1设备设施清单

2.2保安监控系统录像带使用规定（LS-03）2.3完好率评定表（完好率≥98%）

2.4保安监控系统巡视维护表（见质量记录）2.5保安监控系统维修保养表（见质量记录）第三部分 共用设施设备管理

第四项 消防系统

1.消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用（现场）1.1消防中心管理制度（见设备管理制度）1.2设备设施清单（消防报警、气体消防）1.3消防栓封签（现场）1.4灭火器合格证（现场）1.5消防电话一览表 1.6消防通讯工具一览表 1.7值班安排表

1.8值班记录表

1.9消防报警（气体消防）系统管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.10消防报警系统巡视维护表（见质量记录）1.11消防报警系统维修保养表（见质量记录）1.12气体消防系统巡视维护表（见质量记录）1.13气体消防系统维修保养表（见质量记录）

2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

2.1义务消防队员名单（有专职或兼职消防管理人员，名单上注明消防值班人员）2.2消防标准用语（LS-17）2.3消防演习记录（现场照片）（半年一次）2.4消防演习总结报告

3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人 3.1组织消防法规学习计划 3.2消防学习报告

3.3防火区域管理规定（LS-16）3.4区域防火责任人划分表 3.5消防宣传图片

4.订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通

4.1火灾等事故应急处理方案及指挥流程图 4.2消防疏散示意图（现场及复印件）

4.3疏散通道畅通、应急照明设施、引路标志（现场）4.4用户安全责任人和联系人名单

4.5食堂液化气体使用的安全防范措施（LS-10）4.6重点防火部位登记表 4.7应急情况处理记录表

4.8维修保养抽样记录（消防报警和气体消防半年一次，数量≥5%）4.9完好率评定表（完好率≥98%）4.10动火申请表 5.无火灾安全隐患

5.1无火灾事故证明（年发生率≤1‰，派出所出具证明）5.2无其它安全隐患（现场）

第三部分 共用设施设备管理 第五项 电梯系统

1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 1.1电梯准用证 1.2电梯合格证

1.3保养合同

2.电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好 2.1电梯系统程序文件及作业指导书（见程序文件及作业指导书）2.2设备设施清单

2.3电梯系统巡视维护表（见质量记录）

2.4电梯维修保养表（按合同附件标准由分包方按周、月、季度、半年、提供）2.4完好率评定表（完好率98%）2.5分包方质量检查记录表 2.6整改通知

2.7安全设施齐全、有效（现场）

2.8通风、照明及其它附属设施完好（现场）3.轿厢、井道、机房清洁(现场)4.电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗 4.1分包方资质（营业执照及年审情况、认可证）4.2维修、保养人员资质（专业上岗证）

5.运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 5.1维修人员半小时内到达（参见合同及维修记录）6.运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 6.1电梯应急处理方案及流程图（停机率<1%）6.2应急情况处理记录表

第三部分 共用设施设备管理 第六项 给排水系统

1.建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划 1.1给排水系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.2设备设施清单（供水、排水）

1.3用水、供水管理制度（见内部管理制度）

1.4用水、节水计划（LS-08）

1.5节能管理方案（方案中要指出节能达到的成果）（LS-15）1.6供水系统巡视维护表（见质量记录）1.7供水系统维修保养表（见质量记录）1.8排水系统巡视维护表（见质量记录）

1.9完好率评定表（完好率≥98%）

1.10维修保养抽样记录（消防栓每三个月一次，数量≥5%）

2.设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏（现场）

3.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 3.1供水系统月测试记录表（消防供水、生活供水）

3.2水池、水箱清洗记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供）

3.3水池、水箱药品投放情况记录表（移交给自来水公司的由自来水公司提供）3.4二次供水卫生许可证 3.5操作人员健康合格证 3.6水质化验单

3.7水池、水箱清洁卫生，无二次污染及隐患（现场）

4.高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患 4.1高压水泵、水池、水箱管理措施（LS-22）4.2水池、水箱周围无污染隐患（现场）5．限水、停水按规定时间通知住用户

5.1限水、停水管理规定（见内部管理制度）5.2停水通知单

6.排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡现象（现场）7.遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象 7.1管理人员五分钟内到达（现场考核及应急情况处理记录）7.2无大面积跑水、泛水，长时间停水现象（现场）8.制定事故应急处理方案

8.1给排水系统事故应急处理方案及流程图 8.2应急情况处理记录表 第三部分 共用设施设备管理

第七项 空调系统

1.中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象 1.1空调系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.2空调主机保养合同

1.3设备设施清单

1.4空调运行时间表（如有特殊情况要求开机，须有业主书面确认）1.5冷水机组运行记录表

1.6空调系统巡视维护表（见质量记录）1.7空调系统维修保养表（见质量记录）1.8完好率评定表（完好率≥98%）1.9分包方质量检查记录表 1.10整改通知

1.11空调水处理报告单（分包方）

1.12噪音不超标、无严重滴漏水现象（现场）

2.中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定内到达现象维修 2.1管理人员五分钟到达（现场考核与应急情况处理记录）2.2维修人员在规定时间内到达（参见合同）2.3分承包方维修保养工作单（分包方提供）3.制订中央空调发生故障应急处理方案 3.1中央空调应急处理方案及流程图

3.2应急处理情况记录表

第三部分 共用设施设备管理 第八项 锅炉供暖系统

1.锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

1.1锅炉供热系统程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）1.2设备设施清单

1.3锅炉供热系统巡视维护表（见质量记录）1.4锅炉供热系统维修保养表（见质量记录）1.5完好率评定表（完好率≥98%）

1.6供暖设备、煤气设备、燃气设备完好（现场）

2.管道、阀门无跑、冒、滴、漏现象及事故隐患（现场查看）3.北方地区冬季供暖居室内温度不得低于160C（无）4．制订应急处理方案

4.1锅炉供热系统应急处理方案及流程图 4.2应急情况处理记录表

第四部分 共用设施管理

1.共用配套服务设施完好（现场）1.1公共设施管理制度（见内部管理制度）1.2公共设施巡视维护表

2.共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻（现场）3.道路、楼道、大堂等公共照明完好（现场）4.大厦范围内的道路通畅，路面平坦（现场）

第五部分 保安及车辆管理

1.大厦基本实行封闭式管理（现场）

2.有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训

练有素，言语规范，认真负责

2.1有专业保安队伍，保安员文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责（现场）2.2物业的保安服务程序文件（见程序文件）2.3二十四小时值班制度及巡逻制度（LS-06）

2.4保安员巡逻制度（LS-20）（管理处自制，内容要包括路线及方式等内容）2.5保安员培训大纲

2.6警械、警具配备、使用、保管及检查规定 2.7警械、警具配备登记表 2.8保安值班安排表 2.9值班记录表 2.10来访登记表 2.11训练计划表

2.12训练成绩记录表 2.13保安巡逻签到表

3.结合大厦特点，制订安全防范措施（LS-21）

4.进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行 4.1车辆管理程序文件（见程序文件）4.2车辆出入登记表（包括出入卡）4.3停车场检查登记表 4.4闲置车辆登记表

4.5各种车辆管理有序，无堵塞交通，不影响行人（现场）5.大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐 5.1停车场管理规定（见公众制度）

5.2停车场专人疏导，管理有序，排列整齐（现场）6.室内停车场管理严格，出入登记 6.1停车线、交通标志（现场）6.2车辆出入登记表（同上4.2）

7.非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁 7.1车辆保管区分规定（LS-05）

7.2摩托车、自行车管理制度（LS-04）

7.3有集中停放场地，停放整齐，场地整洁（现场）8.危及人身安全处有明显标志和防范措施 8.1安全警告标志（现场）

8.2危及人身安全的防范措施（LS-07）

8.3突发事件应急处理方案及流程图（包括监控）8.4应急情况处理记录表

9.无因物业公司管理责任发生重大刑事案件证明（派出所出具）

第六部分 环境卫生管理 1.环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1.1垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站（现场）1.2垃圾中转让清洁制度 1.3设备设施清单

2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁 2.1清洁管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）2.2日常卫生保洁承包合同 2.3清洁卫生工作责任制（LS-14）2.4清洁人员统计表

2.5清洁分工表（或清洁工作量安排表）2.6清洁保洁巡查记录表（见质量记录）2.7分包方质量检查记录表

2.8整改通知

3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀 3.1日产日清（现场）

3.2消杀管理制度（LS-09）

3.3消杀记录表（与绿化一起使用）3.4消杀工作表（与绿化一起使用）

4.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物，共用部位、共用设施设备 无蚁害（现场）4.1白蚁防治程序

4.2白蚁防治分包合同 4.3白蚁防治巡视规定

4.4白蚁防治巡视记录表

4.5白蚁防治消杀记录表（分包方检查、消杀记录表）

5.商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象（现场）5.1商铺管理规定（LS-23）5.2商铺统计表

6.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜（现场）

7.大厦内排烟、排污、噪声符合国家环保标准，外墙无污染（现场）

第七部分 绿化管理

1.绿化无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象（现场）

2.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃（现场）2.1绿化管理程序文件及作业指导书（见程序文件和作业指导书）2.2绿化平面图及说明

2.3绿化工作标准（LS-12）

2.4绿化养护、管理操作细则（LS-13）2.5绿化人员统计表

2.6绿化分工表

2.7园林绿化巡视表（见质量记录）2.8园林绿化维护表（见质量记录）2.9消杀记录表（与清洁一起使用）

2.10消杀工作表（与清洁一起使用）

2.11绿化覆盖率、人均绿地面积计算表（大厦：覆盖率≥30%）3.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物（现场）

4.对大厦内部、天台、屋顶绿化有管理措施并落实 4.1大厦内部、天台、屋顶绿化管理措施（LS-11）4.2落实效果（现场）

第八部分 精神文明建设

1.全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定 1.1精神文明建设公约（业主签章）1.2公众制度（见附件）

1.3业主和使用人遵守管理规定（现场）2.设有学习宣传园地，开展健康向上的活动 2.1宣传园地（现场）2.2社区文化管理

2.2.1社区文化管理程序文件（见程序文件）

2.2.2社区文化活动计划表（计划和季度计划，附社区文化活动方案）2.2.3社区文化活动场所使用申请表（业主向管理处申请时才填写此表）

2.2.4社区文化活动记录表（记录表后附活动照片）（每次活动后在记录表中要有小结）2.2.5社区文化活动完成情况表

2.2.6社区文化活动总结 2.3好人好事记录表 2.4业主感谢信

3.大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件（派出所出具）

第九部分 管理效益

1.物业管理服务费用收缴率98%以上 1.1 年上（下）收支情况表

2.提供有偿服务，开展多种经营 2.1有偿服务价格表

2.2相关记录（如发票、收据等）3.本大厦物业管理经营状况 3.1 财务明细表

第五篇：洪湖大厦物业管理处2008工作总结

洪湖大厦物业管理处2008工作总结

2008在洪湖大厦物业管理处全体工作人员的忙忙碌碌之中匆匆而过，新的一年业已来临。回顾过去的一年，感觉每天都好像打仗一样，不过虽然很忙碌，但生活却很充实。

洪湖大厦是一栋建造于80年代初的商住混用类建筑，大厦里既有住宅（11、12、13、15共四层），又有宾馆、招待所、桑拿、歌舞厅，还有大大小小的办公场所，使用人群特别复杂。大厦的各类公共设备、设施现已处于老化阶段，有些老化的设施已达到了使用年限。诸多因素不但给我们管理处增加了管理难度，同时也增加了各项日常维修费用的支出。在过去的一年里，管理处全体工作人员积极努力，相互配合，基本达到了2008的工作目标。

一、安保方面

本在保安部全体工作人员的努力和配合下，本管理区域未发生大的治安、偷盗等案件，保安人员在日常工作当中基本能遵守公司规章制度，履行工作岗位职责。但工作态度、人员素质、专业技能等方面尚有待提高，在新的一年里，还必须加强培训，使队员从思想、形象、心态、认知方面入手，以适应物业管理工作新的要求。

二、水电运行方面

本水电运行方面基本正常，但也不是尽善尽美，电的方面由于大厦的高低压供电设备比较陈旧、老化，二楼的低压配电设备的接触器、断路器出现故障曾导致短暂停电，本仅更换接触器和断路器就支出近二万元。而水的方面，工程部做的还不够好，甚至说不够重视，翻查历来的生活水池清洗记录，很不完善，每次水池清洗完毕，均未作水样检测，而工程部均不知水样检测是怎样的一个工作，更不用说怎样/

4去操作这项工作，可见工程部的人员素质和专业技能及物业管理方面的知识急需提高，否则将给我们的管理带来不必要的障碍。在新的一年到来伊始，我们必须完善水电运行档案资料和各项记录，加强各项培训，努力提高人员素质、专业技能、认知态度、工作心态及个人形象等，以确保大厦水电的正常运行，提高业主和用户对我管理公司的满意度。

三、设施、设备方面

1、今年我们在维护大厦设施、设备方面下了很大功夫，今年年初我们对天面的排风

管和九层半的生活水管、消防水管做了改造，使大厦陷于瘫痪的排风系统恢复了正常的使用功能，消除了九层半消防水管、饮用水管的安全隐患。

2、监控系统经过改线，已从九楼监控室迁移到一楼工程部，此项变动整合了监控系

统和消防系统，节约了人工总成本约五万元左右（按原保安员配置1500元∕人／月×3人×12个月计算）。

3、大厦现有两台劳斯莱斯发电机组，一台正常，一台瘫痪，而且正常的这台发电机

组也没有得到很好的保养，这种情况很不正常，工程部一直没有很好解决此事。今年十月份，我们经过多方询价后，由深圳市佩斯特机电设备有限公司对我大厦的两台发电机组进行了维修保养（总费用为11500.0元），原已瘫痪的那台发电机组现已恢复正常使用功能。在今年大厦低压配电设备的断路器出现故障时，由于发电机烟道在四楼装修时装修垃圾将烟道堵塞，发电机发电时间过长致使排烟管过热，饭堂的天花板被引燃，幸好发现及时未产生严重后果，现发电机排烟道经过清理已消除此安全隐患，节约了请施工队清理、查找故障的费用。现在我们又将一台发电机组进行改造，使改造后的这台发电机组与大厦五部电梯的用电系统相连，如大厦出现停电或应急情况不能正常供电时，两台发电机组可保障大厦正常照明和电梯运行，现该项改造工程已由公司工程部负责实施。

4、大厦在建成投入使用时所配备的原有的消防水带已全部发霉粘连，无法使用，消

防通道防火门的闭门器亦已全部缺失、损坏。如大厦发生火警，消火栓和防火门将形同摆设，不能发挥正常使用功能。为了消除上述安全隐患，我们经过多方询价后，更换了大厦消火栓的水带，防火门闭门器也已全部安装完毕。消防系统经过多次排查，在天面消防阀门里面清除了堵了几年的杂物（系人为堵塞），更换了消防泵的进水阀门，现消防水系统业已恢复正常，改变了原来测试消防水时只是流而不是喷射的尴尬局面，消除了此项重大安全隐患。

四、安全生产方面

公司制定了安全生产巡检制度，原来的月检依然进行，新增加了周检，加大了安全生产巡检力度。为了切实落实安全生产责任制，在经营的同时重视安全生产，将安全生产工作做到纵向到底，横向到边，纵横结合形成一个整体的、全方位型的安全生产防范网络，经公司领导研究决定，成立了安全生产领导小组，逐步落实安全生产责任制，层层签订合约，实行定点定人、定职责的安全生产管理机制（见深圳市洪湖物业管理有限公司安全生产责任书），建立健全了安全生产组织机构。此项工作有利于大厦的安全生产管理，加强员工安全生产意识，提高大厦安全系数。

五、租赁方面

今年我们在业主物业代管理的租赁方面，全部实行两押一租的方式，避免了以往部分租户一押一租，租金拖欠押金放弃而产生的损失。今年我们代管理的物业的出租率在1～3季度完成100％，第4季度由于受到金融危机的影响，完成额度在80％左右。现在春节临近，由于市场环境不太乐观，其他地方的物业租金皆有所下降，我们洪湖大厦的物业亦不例外，我们在与业主沟通后尽量减少春节前的物业空置率，以便减少损失。

六、财务方面

本物业管理服务费应收与实收率达到90％左右，水电费收缴率达到90％，水电损差率：水损率在5％左右，电损率在2％。拖欠费用成功收缴率在98％，经催收立即缴费达到90％以上，只有约10％左右尚未收缴（例如1219室，已多年无人居住，未曾收到管理费）。

七、其他方面

今年我们就洪湖大厦外墙脱落情况与政府部门反映并递交报告，请求政府部门对洪湖大厦的外墙安全隐患予以关注，现政府部门已就我们的反映专门召开会议进行讨论，并已立项。现洪湖大厦外墙改造项目已在设计策划阶段，详细情况我们再向公司领导汇报。

在过去的一年里，我们虽然做了许多工作，但还有很多方面比较欠缺，不够规范，还有很多应该做却还没做的工作急需我们去完成。虽然今年金融危机的到来致使市场大环境不容乐观，但我们的员工对这些已经到来的危机不够重视，缺乏危机感，缺乏创新力。在新的一年，我们要争取改变目前存在的松散、懒惰情绪，在怎样提高员工素质上多下工夫，使各项工作紧凑起来，也就是说使整个公司都要有动力感，整个公司的面貌要有崭新的一面。

深圳市洪湖物业管理有限公司

2008年12月30日