物业门卫工资参考资料

第一篇：物业门卫工资参考资料

门卫、保安的加班费怎样计算(2012-02-09 17:16:28)

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杂谈

关于门卫、保安的加班工资计发问题，一直以来是用人单位比较头痛的事情。最高人民法院关于审理劳动争议的司法解释三中关于加班工资的举证责任的分担作了明确的说明，但我们说门卫的加班事实显而易见，是明摆着的事实。实践中怎么样来处理和认定？

关于门卫和保安的加班工资支付，目前我所能了解的只有苏劳仲委2006年1号文江苏省劳动争议仲裁委员会会议纪要。该纪要这样规定：用人单位的门卫、保安等岗位的工作人员的工作时间，如未经劳动保障部门审批实行综合计算工时制度，其工作时间应实行标准工时制，超过法定工作时间的部分应计算了加班加点时间，用人单位应支付其加班工资。但从公平合理的原则出发，门卫、保安的睡班时间虽需履行一定的工作职责，却无需时刻处于工作状态，如睡班时间全部计算为工作时间，则不尽公平合理，故应允许用人单位与劳动者在劳动合同中约定睡班时间可折算为一定的有效工作时间（最低不低于50%），如无合同约定，则睡班时间仍应全部计算为工作时间。纪要这样规定，但基本上是没有多少单位知道的，更没有多少单位是按这个执行的。根据这个规定，用人单位就应对签订劳动合同更加重视，一定要在劳动合同中对此有约定。南京市中级人民法院南京劳动争议仲裁委员会关于加班工资纠纷审理的若干法律适用意见（宁中法

[2009]213号）也对加班情况作出了规定，该意见规定，对于特殊工作岗位，如睡班等，劳动仲裁委员会、人民法院可酌情扣除生理必需的合理的休息时间，但扣除时间最长不宜超过8小时。对于连续工作6小时以上，根据岗位性质，劳动者能够暂时离开工作岗位的，可酌情扣除相应的用餐时间。双方有约定的，从其约定。实际上关于门卫和保安等特殊人员的加班工资的计发，有关部门是抱着从严来控制的，同时也给予仲裁机构和法院一定的合理认定以及自由裁量。但作为用人单位还是要对此有清醒地认识，不能因

为事小而不为，在劳动合同中要有约定。

综合计算工时工作制的认定和处理

来源：chenlinglvshi：日期：2012-09-23

【案情概要】施某在某船舶公司工作，双方签订劳动合同约定期限为自2010年3月24日起至2013年4月23日止，施某在驾驶员岗位工作，每月工资为1200元，实行每周六日工作制和综合计算工时工作制，某船舶公司每月向施某支付的工资中均包括按双方约定标准计算的周六加班工资。某船舶公司制定的《员工守则》第二十二条规定：当月连续旷工3天或年度内累计旷工达3天者视作自动离职，公司立即解除劳动合同关系。且不支付经济补偿金。第三十条规定：月工资按每周六日工作计算，每月发放给员工的工资中均包括当月全部加班加点(含周六)工资。另规定，驾驶员工作岗位实行工时折算，每日上班12小时折算8小时，超过12小时部分，每超过2小时折算0.5小时。该《员工守则》由某船舶公司职工代表大会讨论通过。某船舶公司对施某工作期间的加点、星期日加班和法定节假日加班均进行了详细记载。施某于2010年12月21日以书面形式向某船舶公司提出辞职申请，在未得某船舶公司同意的情况下，施某再未到某船舶公司报到上班，某船舶公司于2010年12月31日书面以施某连续旷工达11天严重违反用人单位规章制度为由，解除与施某的劳动合同。某船舶公司支付给施某的工资均高于合同约定的1200元。施某申请仲裁，请求某船舶公司支付其加班加点工资。仲裁委作出裁决后双方均不服诉至法院。

【法官寄语】因生产特点、工作性质特殊等原因无法按标准工作时间衡量的职工，用人单位可以实行不定时工作制和综合计算工时工作制，但是必须经过劳动行政部门的审批。对于实行不定时工作制和综合计算工时工作制的员工，用人单位应当在保障职工身体健康并充分听取职工意见的基础上，采用集中工作、集中休息、轮休调休、弹性工作时间等适当方式，确保职工的休息休假权利和生产、工作任务的完成。实行综合计算工时工作制的员工，其平均日工作时间和平均周工作时间应与法定标准工作时间基本相同。

企业申请实行综合计算工时工作制办理程序

一、核准依据

一《劳动法》第39条；

二原劳动部《关于企业实行不定时工作制和综合计算工

时工作制的审批办法》（劳部发[1994]503号）。

二、申办条件

一企业因生产特点，或对因工作特殊，需要连续作业的职工，或者受季节和自然条件限制的行业的部分职工，不能实行《中华人民共和国劳动法》第三十六条、第三十八条规定的，可以实行综合计算工时工作制；

二企业所申请实行综合计算工时工作制的职工，必须符合原劳动部《关于企业实行不定时工作制和综合计算工时工作制的审批办法》（劳部发[1994]503号）第五条规定条件。

三、提交材料

一由企业填报的综合计算工时工作制申请表；

二企业工商登记资料（营业执照副本复印件1份）；

三符合申请综合计算工时工作制条件的有关依据，如项目订单、交货合同等复印件；

四有关情况报告，包括企业申请综合计算工时工作制的理由、企业的生产情况和特点，劳动合同签订情况以及与工会或职工协商情况等；

五经向职工公示后的企业实行综合计算工时工作制的具体方案（一式两份），内容包括企业的工作和休息制度（即企业在申请实行综合计算工时工作制周期内具体集中工作的时段和日工作时间安排、具体集体休息的时段和安排等），如何进行考勤记录，如何计算法定标准工作时间的工资、如何在实行综合计算工时工作制周期结束后计算延长工作时间的工资、工资支付制度、周期内终止或解除劳动合同的职工工资及加班费计算办法等。方案须经企业工会加具意见确认，如企业没有成立工会组织的，则须经企业过半以上职工签名确认；

六拟申请实行综合计算工时工作制的在册职工花名册（包括序号、部门、岗位（工种）、姓名、入职情况、劳动合同期限）；

七曾获准实行综合计算工时工作制现再次申请的企业，除应提交上述材料外，还应提交如下材料：

1、上期实行综合计算工时工作制核准意见书复印件；

2、上期实行综合计算工时工作制周期结束后的综合情况报告，包括上期实行综合计算工时工作制周期的具体工作和休息安排情况、考勤制度执行情况、计算延长工作工资情况、工资支付情况等。其中包括周期内职工总人数、职工周期内累计工时、职工周期内累计加班时数、周期内职工工资数额等数据的分析汇报。

3、上期实行综合计算工时工作制的职工工作时间及工资明细表（1000人以上可提供电子版）。

4、上期实行综合计算工时工作制有关原始资料。包括企业抽样提交实行周期内综合计算工时工作制3至5名职工的考勤记录、工资表等原始资料复印件。

四、办理程序

一企业将填写好的申请表连同其它须提供的材料一并送市劳动保障局对外办事窗口；

二市劳动保障部门对提出申请综合计算工时工作制的企业进行资料审查和实地考察后，出具意见书。

三核准手续自受理之日起20个工作日内办结。

办理程序从2008年8月1日起施行。

申请不定时和综合计算工时工作制审批程序<上海>

一、事项：

企业实行其他工作时间制度审批

二、依据：

1、《中华人民共和国劳动法》

2、《关于印发〈关于企业实行不定时工作制和综合计算工时工作制的审批办法〉的通知》（劳部发[1994]503号）

3、关于印发《关于贯彻实施〈关于企业实行不定时工作制和综合计算工时工作制的审批办法〉若干具体问题的说明》的通知（沪劳保发[1995]16号）

4、《本市企业实行不定时工作制和综合计算工时工作制的审批办法》（沪劳保福发[2006]40号）

三、条件：

符合下列条件之一的，可以实行不定时工作制：

1、企业中的高级管理人员、外勤人员、推销人员、部分值班人员和其它因工作无法按标准工作时间衡量的职工；

2、企业中的长途运输人员、出租汽车司机和铁路、港口、仓库的部分装卸人员以及工作性质特殊、需机动作业的职工；

3、企业的消防和化救值班人员、值班驾驶员等；

4、其他因生产特点、工作特殊需要或职责范围的关系，适合实行不定时工作制的职工。

符合下列条件之一的，可以实行综合计算工时工作制：

1、交通、铁路、邮电、水运、航空、渔业等行业中因工作性质特殊、需连续作业的职工；

2、地质及资源勘探、建筑、制盐、制糖、旅游等受季节和自然条件限制的行业的部分职工；

3、因受季节条件限制，淡旺季节明显的瓜果、蔬菜等食品加工单位和服装生产及宾馆的餐厅和娱乐场所的服务员等；

4、市场竞争中由于外界影响，生产任务不均衡的企业的部分职工；

5、其他适合实行综合计算工时工作制的职工。

四、管辖：

1、企业实行不定时工作制和综合计算工时工作制的，应当向企业工商登记注册地的区县劳动和社会保障局提出申请。

2、企业实行以年为周期综合计算工时工作制（包括同时申请实行不定时工作制）的，应当向市劳动和社会保障局提出申请。

3、中央直属企业实行不定时工作制和综合计算工时工作制的，应当向劳动和社会保障部提出申请。

五、申请材料：

申请实行不定时工作制和综合计算工时工作制的企业，应当填写《企业实行不定时工作制和综合计算工时工作制申请表》并递交下列申请材料：

1、企业营业执照副本复印件和组织机构代码证复印件；

2、企业实行不定时工作制或综合计算工时工作制对员工工作和休息安排的计划；

3、劳动保障行政部门要求提供的与实行不定时工作制或综合计算工时工作制相关的职工名册、考勤记录等其他材料。

批复有效期限届满，企业需要继续实行不定时工作制或综合计算工时工作制的，向劳动行政部门再次提出申请。提出申请时，除应按初次申请规定递交申请材料外，还应递交企业按原批复执行不定时工作制或综合计算工时工作制情况的说明和原批复的复印件。

六、审批：

劳动保障行政部门受理申请后，应当对申请材料进行审查，必要时可以指派两名以上工作人员到申请单位进行核查。劳动保障行政部门应当自受理申请之日起20个工作日内作出是否准予实行不定时工作制或综合计算工时工作制的决定，并书面批复申请单位。因情况特殊需延长审查期限的，经本部门主管领导批准，可延长10个工作日。

第二篇：物业门卫管理制度

峰景国际门卫管理制度

为了加强小区门卫管理工作，保证小区的管理有序进行，并保证小区财产、业主和住户人身安全，结合小区的实际情况，特制订本制度。

1、工作职责及范围：

1、负责小区外来车辆、人员进出登记。

2、负责监管进出小区的机动车及非机动车辆停放秩序

3、负责小区院内、住宅楼安全巡视，公共区域的公共设施监管，以及夜间巡视。

4、负责安全事故处理，对突发事故采取应急措施，及时通知公司领导。

5、协助维持小区正常秩序，防止盗窃。

6、保存值班的各项记录，按时上交。

7、配合小区绿化树木修剪、除草、打药、整理草坪。

2.值勤规定：

1.实行三人倒班制，做到昼夜24小时不断人。

值勤时间：（白班）8:00--16:00/（中班）16:00--0:00/(夜班）0:00--8：00；夜班00:00--05:00期间，每隔1个小时要巡视各区域一次。

2.上班期间应穿戴整齐工作制服，应急及防身器具等应佩带，以应不时之需。保持仪容整洁、精神状态上佳、态度谦和、认真负责。

3.恪尽职守、文明执勤、礼貌待客。门卫上班期间严禁离岗、睡岗或酗酒，发现一次罚款50元，当月中无故脱岗两次以上者辞退。有事需要调班者，需通知领导，并且换班者不允许连续工作两班以上。因事暂时离开的，岗位应有人代班。

4.严禁推销人员、小商小贩等闲杂人员进入小区，大门入口不允许私自搞摆摊推销商品活动。

5.应绝对服从上级命令，切实执行任务，以身作则，不偏袒徇私，严禁监守自盗，一经发现除开除处理外，还要依法处理。

6.遇有重大事件或可疑人物，应临危不乱，不卑不亢，果断做适当的处置，并立即报告上级。

7.夜间执勤时间，加强小区巡察，防止意外事件的发生，确保小区的安全；若发现问题要及时报告有关领导处理；因工作失职，给公司造成损失者，追究当班责任。

8、交换班时，应将注意事项交代清楚，并将值班中所发生的重要事项登记到《交接班记录表》。

9、保持门卫室周围的环境干净清洁、室内物品摆放整齐、美观

3.紧急事件的处理

1、发现盗窃时，确保自身安全的前提下以追回失窃物，并立即上报相关部门处理，及时拨打110。

2.日间事故急报相关领导，夜间事故急报派出所、消防单位（火灾报警119，治安报警110，急救报警120）。

3.对违反本制度又不服从保安管理者，执勤人员有权强制执行，由此造成的一切后果，由被执行的当事人负责。

第三篇：物业门卫制度

万美·和谐新村物业管理处

门卫制度

第一章

工作纪律

第一条：门卫室实行24小时轮值制度，严格遵守如下纪律：

一、值班时应着装整齐、整理好仪容仪表。

二、当班人员不得迟到、早退，严格遵守请假制度，不得擅自离岗、串岗。

三、严禁当值时间睡觉，门卫室任何时候值勤人员不得躺卧在沙发上，否则作睡觉处理。

四、白班在门卫室不能看电视，晚班在9点前不能看电视。

五、站立值勤时和在门卫室内不得吸烟、嚼槟榔；上班时不准看书报或做与工作无关的事。

六、严禁值班人员带人到休息室留宿、到值班室闲聊。

第二章

门卫室卫生

第二条：门卫室必须保持清洁、整洁。

一、办公用品摆放整齐。

二、玻璃要达到卫生标准。

三、对办公室卫生进行交接班。

第三章

安全管理

第三条：门卫值班人员要正确按安全操作规程进行操作：

一、搬出的大件物品，必须进行登记，由业主或相关人员签名后方可放行。

二、电动门实行半封闭式管理。

三、人员出入管理

⑴ 业主单位上下班时、或上级检查、兄弟单位到访，当班巡视员应穿戴整齐在大门两侧跨立式站立，搞好迎来送往。⑵ 对生活区的访客，应仔细询问并做好登记，必要时与相关人员联系，得到许可后方可放行。

⑶ 严禁小商、小贩入内叫卖；严禁外人在小区及办公楼散发传单、张贴广告。

⑷ 晚十二点以后，出入门卫室的人员，一定做好记录。非业主进来，要与业主联系得到许可方可放行，非业主出去，要与为主联系证实。

⑸ 进入小区的施工人员，凭身份证进行登记，并办理临时出入证。

四、车辆出入管理

⑹ 严禁社会车辆进入小区。（特殊情况需进出要进行登记，出门时要进行检查）。

⑺ 业主单位的车辆要做好车牌、开车人、车型、外出时间等事项记录，必要时应与业主单位相关负责人联系，经许可后方可放行。

⑻ 所有单车、摩托车出入小区，要进行收发牌并进行登记。⑼ 对各种车辆要进行引导，规定停放在指定位置。

五、巡查与巡逻 ⑴ 办公楼工作人员下班后，夜间当班巡视员在休息前要对办公区域进行巡查，发现异常情况及时与有关人员联系或进行必要处置。

⑵ 晚班下午班人员休息前，要到生活区不定时巡逻，夜间交接班时接班人员应到生活区内巡逻一次。

第四章

收发工作

第四条：收发工作要方便业主，遵守国家法律。

一、信件要及时通知相关人员领取，不得超过两天，并登记。

一、收到快件、汇款单、包裹单后要当天交给收件人或其家属，并作好记录。

二、报刊资料必须当天送达，若所送报刊出现误差，要及时向收件人说明情况，妥善处理。

第五章

临时寄存在门卫室的物品管理

第五条：临时寄存在门卫室的物品要妥善保管，做好发放工作。

一、存放的物品一律要登记如下事项：寄存人、约定取物人、寄存时间、取物时间、取物人签名、经手人签名。

二、对寄存的物品要根据寄存物的特点妥为保存，避免损坏，摆放整齐，不得拆开包装动用寄存物品。

三、及时通知取物人领取物品，必要时可派专人送递，当班未发出的物品应进行交接班。

第六章

其他事项

第六条：及时通知环卫处清运生活垃圾，并做好垃圾清运车数，清运时间的记录。

第七条：遇突发事件，参照应急指引冷静果断处置，并维护好相关秩序。

第八条：搞好交接班，对特殊事件、情况要详细告知接班者，并进行记录备案。

第七章

罚则

第九条：违反第一章第一条一、二款之规定，按相关制度处罚。第十条：违反第一章第一条三款之规定，一年内，第一次处罚当事人人民币20元，第二次处罚当事人人民币50元并辞退警告，第三次予以辞退。

第十一条：违反第一章第一条四、五款之规定，对当事人处罚人民币两元。

第十二条：违反第一章第一条六款之规定，带人留宿的一律辞退，带人闲聊的罚当事人人民币伍元。

第十三条：违反第二章第二条一、二款之规定，每次处罚当事人人民币两元。

第十四条：违反第二章第二条三款之规定，考核管理处主任伍元。第十五条：违反第三章第三条一、三、四款中有关纪录规定，按管理处主任考核规定处罚；因违反该规定，造成盗窃事故，给业主造成损失的，由当事人全额赔偿。

第十六条：违反第三章第三条二款之规定，考核当事人人民币伍元，当月三次违反规定，取消当月奖金，连续两月每月两次以上违反规定，予以辞退；如违反该规定，造成盗窃事故，给业主造成损失的，由当事人全额赔偿。

第十七条：违反第三章第三条三款之⑶项规定，责令当事人清理全部张贴物或传单。

第十八条：违反第四章第四条之规定，对当事人处以伍元罚款，造成严重后果的，提交司法机关处理，并予以辞退

第十九条：违反第五章第五条之规定，造成物品毁损缺失，由当事人负责赔偿，并处伍元罚款。

第二十条：违反第六章第七条之规定，给业主或业主单位造成损失的，由当事人负责赔偿，并情况进行处罚。

第二十一条：违反第六章第八条之规定，给业主或企业造成损失的当事人负连带责任。

第八章

附则

第二十二条：本制度从2011年1月1日实施，由经理室负责解释。

第四篇：物业资料

物业管理费由哪些项目构成根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。

与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。

物业与物业管理的概念

（一）物业的概念

“物业”一词来自于香港方言。它评自 Real Property或Real Estate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。应注意的是，尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念 在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整 个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实 物资产。

1．物业的特征。物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征：

（1）固定性。表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。

（2）耐久性。表现于长久的使用寿命期。

（3）多样性。表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。

2．物业的社会属性。物业的社会属性，主要包括以下内容：

（1）经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。

（2）法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。

（二）物业管理

物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property Management，Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。

1．广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。

2．狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁

卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。

从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大 小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的 企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管 理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而 进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在 建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发 展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。

物业管理消费的特征和功能

一、物业管理费的支出是一种消费性支出

消费是作为社会成员的人们为满足个人物质和文化生活需要对各种产品和劳务的使用。消费性支出是货币的持有者购买最终产品或服务来满足自身的需求或获得某种满意而发生的支出。而投资性支出是为了实现资本的增值，实现资本的积累。很显然，在目前的物业管理市场，大部分业主的物业管理支出为消费性支出，享受物业管理的过程也是一种消费行为。附着在居住消费之上的物业管理服务是大部分业主作为住房消费的一部分来获得的。在现代消费理念中，业主购买了房产，实际上只完成了住房消费的一部分，物业管理消费才刚开始。这一消费是一个持续而漫长的过程，直至发生产权转移和产权自然终止为止。因此，对于大部分业主而言，物业管理的消费属性是十分确定的。然而由于目前我国的绝大部分物业管理公司是从过去的“房管所”衍生出来的，加之政府的“福利”观念、“福利面前人人平等”的观念等的影响，致使业主的消费意识、消费理念迟迟不能完整树立起来，消费行为也被严重扭曲。这样既打击了物业管理企业的经营积极性，也湮灭了业主的许多消费欲望，从而严重阻碍了物业管理市场的发展。因此，明确物业管理的业主消费属性，具有十分重要的意义。

1、有助于物业管理企业提高服务水平和服务质量。明确了业主的消费者地位和消费者行为，则意味着物业管理企业的收入来源是消费者的消费。而不同的消费群体或物业小区，其消费理念、消费能力、消费行为、消费心理、消费要求差异很大，则要求物业管理企业必须更加贴近消费者，不断挖掘业主的潜在需求，为业主提供更全面、及时、周到和细致的服务，特别注重“个性化服务”的提供。

2、有助于业主理性地消费。只有树立了业主的消费意识，业主才能根据自己所支付的价格来定位自己的物业管理消费层次，而不是攀比。并对物业管理公司的服务质量的好坏，质价比的合理度以及在物业管理中出现的各种问题提出相应的意见、建议，行使自己的权力，积极参加管理。

3、有助于政府制定积极的物业管理消费政策。明确了物业管理的消费属性，有助于政府根据居民的消费水平、消费结构、消费方式和消费趋势制定出意在使物业管理消费机制正常运行、物业管理消费顺利实现的各项方针、制度、规定及具体措拖，并使消费模式与消费政策相匹配，从而促进物业管理消费的健康发展。

二、物业管理消费的特征

1、物业管理消费的高消费性。物业管理消费不是一种本能性消费，而是一种社会性消费。物业管理消费和单纯的物质消费相比，消费支出明显偏高。物业管理行业是建设于良好的社会再生产能力之上的，经济发展水平制约着物业管理行业繁荣兴旺的水平。目前，物业管理服务除了深圳、广州、上海、北京等经济发达城市和中心城市发展良好以外，在相当多的内地城市遇到了阻滞，这除了体制和观念的因素以外，起决定作用的是经济发展水平的制约。深圳的人均收入水平居全国前列，现有住宅小区的物业管理费按平均每平方米3元、月

支出300元计算，也只占到其家庭收入的3％左右。而这一比例到内地，则可能上升到30％。即便按大大低于这一收费标准的低成本运作模式来计算，其物业管理费支出也在家庭收入的5％以上，大大超出了业主的承受能力。因此，对大多数人而言物业管理消费是一种高消费的支出。将物业管理消费定位于高消费意在将之区别于传统的“房屋管理”。传统的“房屋管理”只是从生理上维持居民作为自然人的最低生存的消费。明确物业管理的高消费特性，有利于各级政府立足于国情、省清、市情，考虑居民消费水平的差异，来定位物业管理消费的时间和空间及“房屋管理”消费的时间和空间；有利于提高物业管理的行业壁垒，从而提升整个行业的档次；有利于业主进行正确的消费定位，采取正确的消费行为，避免出现目前许多人有意无意排斥物业管理消费的现象。只有当社会发展到一定程度后，物业管理消费才会成为人们的内在需求。

2、物业管理消费的发展性。即物业管理消费的深度和广度随社会经济的发展而发展。在经济欠发达的地区或时期，也存在所谓的物业管理，但那里（时）的物业管理内容单

一、功能单

一、层次较低。即使个别地区（时期）具有现代意义的物业管理，但能有资格享受这一消费的也只是个别群体。尽管大部分人或群体客观上有此需求，但也无法得到满足。随着经济的发展和物质财富的丰富，物业管理消费将递进增长。

3、物业管理消费的层次性和群体性。不同文化层次、不同收入水平、不同职业阶层，由于其价值观、审美观的不同，对物业管理消费的要求也不一样。一般而言，收入较低、文化层次不高的群体或小区，偏重于对物业管理硬件消费的要求。而收入较高、文化层次较高的消费群体或业主，既重视对物业管理硬件的消费，更重视对物业管理软件的消费。

4、物业管理消费的可塑性。物业管理消费的可塑性表现为消费空间和容量的弹性。从空间上讲，物业管理消费的空间可大可小，小到业主自己的家庭，大到整个社区，甚至整个城市，到处都有物业管理消费的内容。物业管理的消费容量也是如此。物业管理消费不同于物质消费那样，不享受物业管理的某些内容，不会对业主产生某些身心影响或严重影响。

5、物业管理消费的公共性。物业管理消费是一种公共消费。因为，其有两个基本特性。一是非他性。物业管理公共服务一旦提供了，便会有众多的受益者，业主将共同消费这一服务，不可能将其中任何人排斥在外，每个人也不可能拒绝消费。二是非竞争性。物业管理公共服务一旦提供了，在达到充分消费之前，多一个业主的加入或少一个业主的加入并不影响他人的消费。为消费某一公共服务，业主之间不必开展竞争或争夺。

三、物业管理消费的功能

物业管理消费具有许多其他消费不可替代的功能。“有限的价格，无限的享受”为物业管理的基本功能。

一个优秀的物业管理企业除了能提供合同约定、可量化的服务之外，其服务范围和服务水准能达到相当的广度和深度。在基本服务范围之内，一个优秀的物业管理企业能提供规范、完善、人性化的高质量服务，实现物业使用的便利性、舒适性，延长物业的使用寿命，实现保值增值；在基本服务范围之内，一个优秀的物业管理企业更能将服务提升到文化的层面，尽可能地赋予物业以附加值。社区文化、社区经济概念的引入，使得物业管理的功能有了更加广阔的发挥空间。

具体而言，现代物业管理具有如下功自能：

1、教化和益智的功能。现代物业管理的重心已不再是在清洁、绿化、房管、保安等四大传统项目的经营和服务上了。现代物业管理追求的是一种小区的情调、小区的感觉、小区的文化，使业主肩一种情感的归属。这样的物业管理消费，能增长消费者的见识，开阔视野，陶冶情操，在潜移默化中提高业主的素养。

2、促进身心健康的功能。在衣食无忧的现代都市人群中，越来越多的人已不再满足于偏居一隅，追求舒适、个性的生活小区正成为人们更高层次需求的集中表现，“买房买环境，买房买享受”的理念也为越来越多的现代人所接受。因为人的一生大部分时间将在小区度过。生活在高档小区，享受着高档物业管理，能产生“物我两忘”的高度体验。这样人就会心情舒畅，心胸开阔，身心健康，生活质量提高。

3、社交和繁荣文化的功能。物业管理消费与其他消费一样，存在着循序渐进、由低层次向高层次螺旋式上升运动的规律。物业管理消费的层次越高，越表现出对高品位服务、高品位文化和精神服务的需求，以满足其自身高层次的需求。而现代物业管理则能通过建立多种平台或采取多种形式，来促进业主的交流，繁荣社区文化。而社区文化的振兴和繁荣将推动人与人之间的信息和情感交流。因此，从这个意义上讲，物业管理消费促进了人们的社会交流和情感的交融。

4、具有净化社会空气、促进社会和谐发展的功能。营造文明、安怡、祥和的家园氛围，使业主的思想道德水平和文化素质有明显而易见提高，是现代物业管理的基本目标之一。高质量的物业管理消费可以提高人的整体素质，从而促进整个社会的和谐发展。

恩格尔定律显示，随着人们生活水平的日益提高，人们花在基本生活消费上的支出比例不断下降，花在物业管理等社会性消费上的支出比例将不断上涨。根据这种社会发展趋势，物业管理这一消费市场将越来越巨大。

物业管理公司类型划分

随着房改的逐步深入，物业管理公司应运而生，据统计全市已达959家注册经营，但是许多人对它还是肤浅的认识，感兴趣的是成立业主委员会，有权选择物业管理公司为业主服务，如管理服务不尽人意，有权中止合同，炒物业管理公司的“鱿鱼”，选择大家满意的物业公司上岗。而实际情况远非想象的那么简单。

在新旧矛盾交错、类型复杂的情况下，物业管理公司严格规范住宅小区管理制度，提供方便快捷的优质服务，赢得业主的满意，是占领市场的首要选择。况且类型繁多，有必要对各种类型的物业管理公司有初步的认识，相互了解，勤于沟通，共建美好家园才是物业公司与业主的共同心愿。

第一，由商品房开发商组建的物业管理公司，由于硬件环境优越，人员素质高，各种服务设施齐备，商业娱乐休闲场所全都具备，再加上有千亩森林，百亩水面，自然环境优越，使小区物业管理水平能很快向智能化管理迈进，这是很大优势，但也存在管理脱节，计划经济体制下“官商”意识，服务质量不高的问题，提高“软件”水平是当务之急。

第二，是中央国家机关、企事业单位委托市房管部门管理的住宅小区，由于双方有几十年的良好合作基础，资金充足，即便国家机关进行调整，人员分流，给物业管理带来一定困难，但经过沟通，达成共识。委托管理改为物业管理后，良好的合作基础，经费到位。使住宅小区维护修缮，设施改造逐步完善，物业管理水平的提高有目共睹。

第三，由房管所改制为物业管理公司，经费短缺严重，由于小区内住宅建设年代长，设施改造项目过多，无资金保障，运行最为困难。

由于接收建设单位遗留下的问题，一直没予解决，住户以拒交各种费用为报复手段，多年积累，成了这些公司很大的亏损黑洞。再加上许多设施的强制更新，为提高首都大气质量，供暖燃料改为油料和天然气。成本不断上涨，供暖费收缴由于计划经济体制下福利怪圈没有改革，成了老大难问题，多年未果。在这种情况下，房管所改为物业管理公司，难度之大可想而知。况且改制难，生存更难。在这种情况下轻管理、重开发经营，餐馆扰民事件屡有发生。求生存如此之难，哪里有什么精力提高物业管理水平。据一家媒体报道，西郊一住宅小区垃圾成堆，环卫部门不予清运，原因是小区物业公司拒交清运费，而物业小区则辩称，我们是房管所改制的，奉上级领导之命改的，既不可能，又无能力交纳垃圾清运费，而环卫部

门反驳说：既挂牌改制，就应按章交费。双方争执不休，遭殃自然是小区的居民。这样无能力交纳费用的物业公司，何必挂牌改制呢？

第四，是企事业单位行政房管部门改为的物业公司，由于历史原因和各种因素，企事业单位盖职工宿舍，社会化问题的矛盾越来越突出，成了阻碍企事业经济发展的巨大包袱。如何让行政房管部门分离出去，减轻企事业负担成了企事业领导头痛的问题，而让行政后勤分离，成立物业公司，扶持几年后，完全断奶，成了最好的选择。但人员素质低，住宅设施老化，急待修缮的房产居多，资金短缺就更让物业管理公司领导头痛的首要问题，求生存发展，广拓门路，增加员工凝聚力，尽管保证员工收入不低于过去水平。这一切一切都需要资金支持，而企事业领导恨不得立竿见影，改制后减少投入，直到逐年递减，最后能够反过来上交企事业利润，这种急功近利的做法，很难让物业公司有什么发展前景，提高物业管理水平，让物业公司健康发展。

一轮又一轮的讨价还价的资金投入讨论，双方绞尽脑汁，衡量轻重，员工生存成了首要选择。多开商业网点增加服务种类，这种不顾具体情况的经营方式很难奏效。面对大型超市以连锁方式，步步紧追的扩大服务范围，除了交通干道附近和繁华路口外，小而全的服务经营小店只能惨淡经营。

第五，也是几种物业公司里最为复杂的类型，就是企事业单位过去相互委托管理的住宅小区和宿舍楼，由于过去的历史原因和各种因素，住宅楼产权分属几个单位，然而委托其中一个单位管理，每年按分摊面积，交纳费用。这种情况实际很复杂，这里有过去年代，由于经费不足，几个单位分别购买一栋楼，有上下级单位合盖的宿舍楼，有出卖地皮和出资金共建的房子，一个单位分成几个小单位，产权变更的宿舍，中央和本市企事业单位合盖的住宅，在改制前，许多单位由于关停并转，人员分流遗留下的矛盾令人挥之不去，资金缺口严重妨碍了对住宅楼日常管理修缮。你中有我，我中有你的房产关系，互相拖欠经费，形成三角债。锅炉改造、一户一表改造工程都需要资金实施。你急他不急的策略，令改制后的物业公司束手无策。怎么办？

让人着急，却暂无良策，但有一点却令物业管理公司领导马虎不得，那就是改为物业管理公司就要在国家主管部门统一规范下按照物业管理标准，进行资格审核认证合格后，合法经营。逐年检验发现违反规定取消你的经营资格。

内地的物业管理主要存在三种管理模式

1、专业物业管理模式

管理内容为住户提供全方位的综合服务，寓公寓管理于服务中；经费来源主要是通过收取管理费和多种经营来解决，为住户提供有偿服务；服务对象主要是高档物业，如写字楼、别墅、宾馆、公寓等。

2、专业化与行政性相结合的管理模式

大多由发展商自行组建，管理对象以住宅小区为主；由于福利性管理的影响，这类公司很难实现资金平衡，只能靠经营其它产业，或者由发展商支持获得平衡；管理目标是为居民提供一个安静舒适、方便安全的居住环境，以支持发展商的开发。

3、传统行政性福利管理模式

即由北京市房地局或本单位自管。从总体上看，目前后两种模式尤其是第三种模式仍占主要地位，第一种模式处于起步阶段。从管理服务质量看，市场上有影响的专业物业管理公司有10多家，主要是合资或外资企业，如怡信、魏理仕、梁振英测量行、第一太平洋戴维斯、九龙仓物业、万通璐顿、威格斯、太联物业等。中资的以万科物业较为知名。

第五篇：蓝天幼儿园门卫工资奖惩制度

蓝天幼儿园门卫工资奖惩制度

1、全勤奖30元，不迟到，不早退不擅自离岗，早7：30

到岗，迟到三次没全勤奖，请假没全勤奖。

2、随时开锁门，门开着必须有人在。门开着没有人发现

一次扣5元。

3、接孩子必须有接送卡，发现没拿卡，接孩子一次扣5

元。

4、7：30点名后把大门上锁，闲杂车辆不能进入幼儿园，发现一次扣5元。

5、陌生人不能进入幼儿园，发现一次扣十元。

6、上班期间禁止吸烟，喝酒。发现一次扣20元。

7、衣服、门卫室脏扣十元。

8、院内保持干净周六周日浇花，不能再接送高峰打扫。

做不到一次扣5元。

9、大型玩具检查维修，以及班内维修，发现问题及时上

报，做不到一次10元。

如有幼儿自己走出幼儿园一次罚50元。