第一篇：业委会的物业资料
正确引导业主委员会成立
建设文明和谐新型社区
东风地区东润枫景社区助理社工师董秀娟
一、案主的基本资料
案主：某小区全体业主。人数：925人，7位发起人。
二、案例的来源
案主（7位发起人）主动求助，要求居委会派工作人员协助小区成立业主委员会。时间：2008年5月—2009年5月
三、案例背景资料
某居民小区位于北京市朝阳区亮马河南岸，东四环东侧一公里处，小区内居民800余户，2000多人，小区内居民结构：收入较高管理者和专业人士占70%，附近拆迁农转非迁入占20%，其它业主占10%。2008年底，小区居民入住率已超过90%，随着开发商遗留问题、物业管理问题、业主维权等问题的相继出现，小区内业主成立业主委员会的要求日益强烈。其中占小区总人数70%收入较高的业主要求人数也最多。根据《物权法》、《物业管理条例》、京国土房管物[2003]949号、京国土房管物[2003]1024号和建住房
[2003]131号、北京市人民政府办公厅转发《市建委等部门关于北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）的通知》京政办发[2008]54号等文件精神和小区业主的要求，社区居委会派社工帮助该小区组建首次业主大会筹备组，组织召开业主大会会议，成立业主委员会。
7位发起人：
A女士：52岁，高中学历，退休后在社区文体队参加过公益演出活动，善于表现自己。2008年初，因其家被骗子骗取了财物，A女士认为物业公司保安没有把好关，致使骗子进入小区，骗走了自家财物，要求物业公司赔偿其经济损失。物业公司认为A女士自己防范意识差，造成经济损失与物业公司无关。双方发生多次争执，物业公司认为A女士无理取闹不予理睬。A女士感觉自己个人势力单薄，想通过业主委员会与物业公司解决问题。在7位发起人中A女士是要求最强烈、表现最积极、态度最坚决的倡导者。在发起的过程中她曾经逐户走访小区业主，做大量宣传动员工作。
B女士：40岁，专职太太，大专学历，经济状况良好，因家中供暖温度不够，多次与物业公司和开发商协调，无明显好转，问题迟迟的得不到解决，在A女士动员下，成为发起人之一，是A女士的追随者。
5位男士发起人：年龄（30—40）岁，2位研究生，2位注册会计师，1位大学本科，职业系公司白领，收入属高薪阶层。因房屋面积、物业服务等与开发商、物业公司发生过小摩擦，对于成立业主委员会持积极的态度。但是他们平时忙于自己本职工作，没有充分时间顾及业主委员会工作，他们充当A女士幕后策划人角色。
小区业主：绝大多数业主赞成小区业主成立业委会。希望将来选举出来的业主委员会委员能够真正为广大业主服务，维护业主权益，成为全体业主可信赖的人。
四、服务需求分析、介入目标及支撑理论
（一）存在问题：
案主方面：7位发起人急于求成，对相关政策、法规、程序，一知半解，不按程序进行自推荐，顽固的认为自己做了大量的工作就应该是筹备组成员，单方面一味要求居委会满足其提出要求。尤其是A女士，在2008年5月—2008年底期间经常到居委会吵闹，到区、乡状告居委会。指责居委会不作为、不支持，不为居民办事。有时还拿着录音机，威胁居委会干部：“不让成立业主委员会就到上级告你们”。情绪激动，语言偏激。由于A女士的行为造成居委会无法与之正常沟通，严重影响了成立业主委员会的工作进程。
政策方面：2008年底之前成立业主委员会依据131号文件、949号文件、1024文件等相关文件，这些文件中规定了成立业主委员会的相关程序。由于政策方面没有明文规定成立业主委员会由居委会组织，只规定接受居委会监督，由筹备组具体组织召开业主大会成立业主委员会。当居委会指出成立业主委员会程序上的问题要求更正时，业主方面怕超出规定的时间无法备案，便与居委会发生矛盾。面对各个小区要求成立业主委员会的强烈呼声，居委会感到工作难度很大。
开发商、物业方面:表现出不支持、不配合的态度，担心业主委员会成立自己主动权消失。
（二）介入策略：
政策依据：《物权法》、《物业管理条例》、京国土房管物[2003]949号、京国土房管物[2003]1024号和建住房[2003]131号、北京市人民政府办公厅转发《市建委等部门关于北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）的通知》京政办发[2008]54号等文件
理论依据：社会工作理论。
1、认知行为理论。
2、社会支持理论。
3、增能理论。
（三）工作方法：主要运用社区工作方法、个案工作方法、小组工作方法开展工作。
（四）服务计划
1、运用认知行为理论，尊重案主的自主决定和信念，建立良好的专业关系。帮助
案主改变错误认知和不切实际、不理性的想法，加强自我管理自我控制能力，提高案主解决问题和决策能力。
（1）运用小组工作方法组织相关人员学习培训相关政策文件，使之充分了解业主委员会成立的具体程序，改变了他们对居委会的看法，转而与居委会相互配合，使业主委员会的成立工作走上正轨。
（2）运用个案工作方法与A女士面谈，舒缓A舒缓女士情绪，建立相互信任的关系。
（3）运用周围资源。请另外5位男士代表劝说A女士，不能蛮干，只有按程序、按法规业主委员会才能合理合法成立。
2、运用社会支持理论，一方面社工以其掌握的社会资源为案主提供直接的帮助，以满足案主的需求，同时提高案主建立和利用社会支持网络的能力。
（1）协调社区居委会给予人力、物力支持。发挥志愿者、楼门长作用，发动更多居民参与业主委员会成立工作，让小区居民意识到成立业委会是大家的事，应该大家来做。
（2）帮助案主与地区办事处、朝阳区小区办等业务部门保持密切联系，遇到难点问题及时专家进行解答指导，保证该小区业主委员会合理、合法顺利组建。
（3）说服物业公司支持、配合业主委员会的成立工作。
3、运用增能理论建立与案主的伙伴关系，确认案主的积极性，发挥案主的才能，靠团队的力量解决问题。
（1）发挥案主潜能，说服5位男士从幕后策划人走到前台，发挥他们的才能，为全体业主服务。
（2）社工与案主一起讨论起草业主委员会筹备工作方案，建立伙伴关系。
（3）具体的工作如宣传、文书、物业联络等工作，由业主代表和志愿者分工负责，发挥案主积极性和才能，最终靠团队的力量顺利成立业主委员会。
（五）工作目标：
近期目标：帮助案主成立业主委员会，满足案主需求。
长期目标：通过正确引导居民成立业主委员会，提高居民自我管理的能力，扩大社区党委、居委会的影响力和凝聚力，建设新型文明和谐社区。
五、服务过程记录
（一）确认业主需求
召开2次楼门长、志愿者会议会，入户调查200多户业主签字确认该小区业主又成立业主委员会的服务需求。
（二）了解牵头人思想
与发起人进行面谈了解其目的、动机，以便有针对性做好他们的工作。
1、社工与A、B、两位女士分别面谈，注意倾听，记录。了解A女士动机：利用业主委员会人多势众的优势与物业公司抗衡，达到物业公司最终承担自家曾经被骗财务损
失的目的。B女士动机：依靠业主委员会力量达到解决自家的供暖问题。社工在了解了案主的目的、动机后，根据A女士曾经做过公益活动的事实，再次与两位女案主进行面谈，真诚建议A、B两位女士换角度思考问题，利用自己有充分闲暇时间的优势，投身小区公益事业，从全体业主的利益出发，用爱心、真诚、奉献赢得全体业主的信任，成立一个真政维护业主权利业主委员会，全体业主的利益保住了，个人的利益才能有保障。通过几次谈话交流，A女士缓和了情绪，按程序提交了加入筹备组的自荐书。从为个人目的转而为小区公共利益而奉献。并与居委会、社工建立了相互信任关系。
2、社工分别与5位男士进行面谈，从谈话中社工了解到他们认为成立业主委员会对小区全体业主来说无疑是一件好事，但是整个过程工作量很大，组织动员工作非常困难，如果自己出面组织成立工作将耗费大量的时间和精力，而且而且心里没底保证不了成功，无法向全体业主交待，心存顾虑，所以在幕后出谋划策，由着A、B女士在前面乱闯。社工根据这一情况指出5位男士不负责任的做法已经损害了小区业主以及自己的利益，严重影响了业委会的成立进程。建议他们制止A女士行为，从幕后走到前台，发挥自己的才能，为小区公益事业做出自己的贡献。通过几次面谈5位男士终于从幕后走到前台，递交了加入筹备组的自荐书。
（三）协调服务对象周围资源
1、社工和居委会一起与房地产开发公司、物业公司进行了沟通，先后运用函告、面谈等形式说服其支持配合业主委员会的成立工作，最终房地产开发公司派一名副总经理进入筹备组参加筹备工作。
2、邀请管片民警参加筹备工作，保障成立工作的安全稳定。
3、请朝阳区小区办专家为筹备组成员进行培训，使他们了解法规和程序，使筹备组成员统一思想，严格按法律、法规、相关文件精神办事。
（四）组织筹备工作
1、组织、指导发起人向小区全体业主发出倡议，号召业主自推荐业主大会筹备组成员。（2008年11月10日—28日）经自荐10人共同商议确认6人为筹备组业主代表。居委会代表、开发商代表、派出所代表共计9人组成业主大会筹备组。
2、组织筹备组成员起草《方案》《议事规则》《管理规约》。再运到难题的时候及时向上级或专家进行咨询，并遵循少数服从多数的原则进行决策。期间召开3次预备会议，7次筹备工作会议。在此过程中，筹备组业主代表中有个别人员因为占用自己太多时间和精力，一度有退出的想法，社工及时与其沟通，鼓励其坚持到底，不辜负全体业主的重托。最终6位业主代表克服了困难，圆满完成了任务。
（五)召开业主大会
2009年4月14日至4月26日，该小区以入户送达书面表决意见书的形式，本着公平、公正、公开的原则选举7名业主委员会成员。至此小区业主委员会成功建立。
六、评估：
（一）效果
1、社工介入后服务对象从以个人的目为目标，转而以全体业主的公共利益为目标，达到了人格的升华。
2、建立了社会支持网络，搭建了服务对象与居委会、开发商、物业公司、派出所、地区办事处等单位之间沟通的桥梁，疏通了与各部门之间的联系渠道。
3、挖掘了案主自身潜能，提高小区居民的民主自治能力，保持了小区的和谐稳定。
4、协调社区党委、居委会广泛宣传发动楼门长、志愿者、小区居民参与选举宣传活动，使参加投票的业主人是达到并超过法定人数，扩大了社区党委、居委会的影响力。
5、社工个人把社会工作理论和方法运用到社区建设的实际工作中，从此案例中积累了工作经验，结交了新的朋友，这些朋友将成为社工今后新的社会资源。
6、成功建立业委会，达到预期的目标。
（二）体会
自己从此案例的整个工作过程中体会到：首先应当提高社会工作者自身的修养和品德，端正自身的人生观、价值观，在工作中本着以人为本，全心全意为人民服务的思想，才能才具体工作中正确引导服务对象的行为。其次，自身认真学习掌握专业知识、和政策法规提高自己的专业水平，更好的为群众服务。第三，社区社会工作涉及社区建设方面的案例呈上升趋势，比如：居民自治组织建立、居民与社区单位之间矛盾纠纷等，大多数涉及跨行业政策法规较多，社工很难一下子吃透，建议社工利用社会资源，请相关政策专家帮助解决。
七、结案
（一）结案原因及成效
成功改变了案主不正确的想法，挖掘了案主的潜能。利用社会工作专业方法，耐心、细致、周到的服务，赢得了案主信任，与案主建立了良好的伙伴关系。本案结案原因是成功建立业主委员会，满足案主服务需求，达到预期的目的。
（二）服务对象近况
目前A、B女士当选小区业主委员会委员，正在为实现小区文明养犬发出倡议。5位男士有三人当选业委会委员，其中一名主任，一名副主任，一名委员。目前，在没有正式办公地点的条件下，把自己的手机号码向业主公布、利用小区内网开展工作。业主委员会与物业公司保持很好的合作，小区生活安全稳定。
（三）今后工作方向
继续关注该小区业主委员会，并努力协调各方力量，保证这一居民自治组织健康成长，发挥其应有的作用，实现建设新型文明和谐社区长期工作目标。
第二篇：业委会备案资料清单
委会备案资料清单
1.业委会备案申请表 2.业主大会议事规则 3.小区业主管理规约 4.业委会章程 5.财务管理制度 6.业委会换届选举办法 7.业委会会议纪要 8.小区业主清册 9.业委会委员个人简介 10.公示图片 11.公告
12.候选人资料及得票统计、公示 13.候选人推荐表及身份证明 14.业委会成员物业缴费证明
第三篇：物业对业委会工作指引
物业对业委会的工作指引
一、总体思路
加强与业委会的沟通、协调，确保小区物业管理工作的正常开展。
二、具体思路和注意事项
1、与业主委员会的沟通、协调方式
(1)上门拜访
通过上门拜访，征求业委会意见和建议，了解其思想动态。
（2）工作中的积极反应
对业委会提出的意见和建议积极重视，有函必复，并主动回复。
(3)专题解决问题的会议
针对小区目前存在的物业及设施设备老化等问题，组织专题会议，听从业委会的意见和建议，寻求业委会支持，协商解决专项问题。
2、向业主委员会申报工作、通报情况均应尽量以书面形式送达。
3、对业主委员会质疑、建议、要求的处理的工作要求。
(1)对业主委员会质疑、建议、要求，应认真倾听、记录。
(2)合理的质疑、建议、要求,应当在3个工作日内答复、解决。
(3)对不合理、合法的质疑、建议、要求，应当耐心解释；对解决不了的问题，应记录后迅速上报公司领导，寻求解决方案。
4、与业主委员会来往工作的信函、记录、决议，归档长期保存。
小区物业服务中心
二○一四年八月六日
第四篇：物业资料
物业管理费由哪些项目构成根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。
与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。
物业与物业管理的概念
（一）物业的概念
“物业”一词来自于香港方言。它评自 Real Property或Real Estate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。应注意的是，尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念 在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整 个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实 物资产。
1．物业的特征。物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征：
（1）固定性。表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。
（2）耐久性。表现于长久的使用寿命期。
（3）多样性。表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。
2．物业的社会属性。物业的社会属性，主要包括以下内容：
（1）经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。
（2）法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。
（二）物业管理
物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property Management，Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。
1．广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。
2．狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁
卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。
从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大 小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的 企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管 理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而 进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在 建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发 展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。
物业管理消费的特征和功能
一、物业管理费的支出是一种消费性支出
消费是作为社会成员的人们为满足个人物质和文化生活需要对各种产品和劳务的使用。消费性支出是货币的持有者购买最终产品或服务来满足自身的需求或获得某种满意而发生的支出。而投资性支出是为了实现资本的增值，实现资本的积累。很显然，在目前的物业管理市场，大部分业主的物业管理支出为消费性支出，享受物业管理的过程也是一种消费行为。附着在居住消费之上的物业管理服务是大部分业主作为住房消费的一部分来获得的。在现代消费理念中，业主购买了房产，实际上只完成了住房消费的一部分，物业管理消费才刚开始。这一消费是一个持续而漫长的过程，直至发生产权转移和产权自然终止为止。因此，对于大部分业主而言，物业管理的消费属性是十分确定的。然而由于目前我国的绝大部分物业管理公司是从过去的“房管所”衍生出来的，加之政府的“福利”观念、“福利面前人人平等”的观念等的影响，致使业主的消费意识、消费理念迟迟不能完整树立起来，消费行为也被严重扭曲。这样既打击了物业管理企业的经营积极性，也湮灭了业主的许多消费欲望，从而严重阻碍了物业管理市场的发展。因此，明确物业管理的业主消费属性，具有十分重要的意义。
1、有助于物业管理企业提高服务水平和服务质量。明确了业主的消费者地位和消费者行为，则意味着物业管理企业的收入来源是消费者的消费。而不同的消费群体或物业小区，其消费理念、消费能力、消费行为、消费心理、消费要求差异很大，则要求物业管理企业必须更加贴近消费者，不断挖掘业主的潜在需求，为业主提供更全面、及时、周到和细致的服务，特别注重“个性化服务”的提供。
2、有助于业主理性地消费。只有树立了业主的消费意识，业主才能根据自己所支付的价格来定位自己的物业管理消费层次，而不是攀比。并对物业管理公司的服务质量的好坏，质价比的合理度以及在物业管理中出现的各种问题提出相应的意见、建议，行使自己的权力，积极参加管理。
3、有助于政府制定积极的物业管理消费政策。明确了物业管理的消费属性，有助于政府根据居民的消费水平、消费结构、消费方式和消费趋势制定出意在使物业管理消费机制正常运行、物业管理消费顺利实现的各项方针、制度、规定及具体措拖，并使消费模式与消费政策相匹配，从而促进物业管理消费的健康发展。
二、物业管理消费的特征
1、物业管理消费的高消费性。物业管理消费不是一种本能性消费，而是一种社会性消费。物业管理消费和单纯的物质消费相比，消费支出明显偏高。物业管理行业是建设于良好的社会再生产能力之上的，经济发展水平制约着物业管理行业繁荣兴旺的水平。目前，物业管理服务除了深圳、广州、上海、北京等经济发达城市和中心城市发展良好以外，在相当多的内地城市遇到了阻滞，这除了体制和观念的因素以外，起决定作用的是经济发展水平的制约。深圳的人均收入水平居全国前列，现有住宅小区的物业管理费按平均每平方米3元、月
支出300元计算，也只占到其家庭收入的3％左右。而这一比例到内地，则可能上升到30％。即便按大大低于这一收费标准的低成本运作模式来计算，其物业管理费支出也在家庭收入的5％以上，大大超出了业主的承受能力。因此，对大多数人而言物业管理消费是一种高消费的支出。将物业管理消费定位于高消费意在将之区别于传统的“房屋管理”。传统的“房屋管理”只是从生理上维持居民作为自然人的最低生存的消费。明确物业管理的高消费特性，有利于各级政府立足于国情、省清、市情，考虑居民消费水平的差异，来定位物业管理消费的时间和空间及“房屋管理”消费的时间和空间；有利于提高物业管理的行业壁垒，从而提升整个行业的档次；有利于业主进行正确的消费定位，采取正确的消费行为，避免出现目前许多人有意无意排斥物业管理消费的现象。只有当社会发展到一定程度后，物业管理消费才会成为人们的内在需求。
2、物业管理消费的发展性。即物业管理消费的深度和广度随社会经济的发展而发展。在经济欠发达的地区或时期，也存在所谓的物业管理，但那里（时）的物业管理内容单
一、功能单
一、层次较低。即使个别地区（时期）具有现代意义的物业管理，但能有资格享受这一消费的也只是个别群体。尽管大部分人或群体客观上有此需求，但也无法得到满足。随着经济的发展和物质财富的丰富，物业管理消费将递进增长。
3、物业管理消费的层次性和群体性。不同文化层次、不同收入水平、不同职业阶层，由于其价值观、审美观的不同，对物业管理消费的要求也不一样。一般而言，收入较低、文化层次不高的群体或小区，偏重于对物业管理硬件消费的要求。而收入较高、文化层次较高的消费群体或业主，既重视对物业管理硬件的消费，更重视对物业管理软件的消费。
4、物业管理消费的可塑性。物业管理消费的可塑性表现为消费空间和容量的弹性。从空间上讲，物业管理消费的空间可大可小，小到业主自己的家庭，大到整个社区，甚至整个城市，到处都有物业管理消费的内容。物业管理的消费容量也是如此。物业管理消费不同于物质消费那样，不享受物业管理的某些内容，不会对业主产生某些身心影响或严重影响。
5、物业管理消费的公共性。物业管理消费是一种公共消费。因为，其有两个基本特性。一是非他性。物业管理公共服务一旦提供了，便会有众多的受益者，业主将共同消费这一服务，不可能将其中任何人排斥在外，每个人也不可能拒绝消费。二是非竞争性。物业管理公共服务一旦提供了，在达到充分消费之前，多一个业主的加入或少一个业主的加入并不影响他人的消费。为消费某一公共服务，业主之间不必开展竞争或争夺。
三、物业管理消费的功能
物业管理消费具有许多其他消费不可替代的功能。“有限的价格，无限的享受”为物业管理的基本功能。
一个优秀的物业管理企业除了能提供合同约定、可量化的服务之外，其服务范围和服务水准能达到相当的广度和深度。在基本服务范围之内，一个优秀的物业管理企业能提供规范、完善、人性化的高质量服务，实现物业使用的便利性、舒适性，延长物业的使用寿命，实现保值增值；在基本服务范围之内，一个优秀的物业管理企业更能将服务提升到文化的层面，尽可能地赋予物业以附加值。社区文化、社区经济概念的引入，使得物业管理的功能有了更加广阔的发挥空间。
具体而言，现代物业管理具有如下功自能：
1、教化和益智的功能。现代物业管理的重心已不再是在清洁、绿化、房管、保安等四大传统项目的经营和服务上了。现代物业管理追求的是一种小区的情调、小区的感觉、小区的文化，使业主肩一种情感的归属。这样的物业管理消费，能增长消费者的见识，开阔视野，陶冶情操，在潜移默化中提高业主的素养。
2、促进身心健康的功能。在衣食无忧的现代都市人群中，越来越多的人已不再满足于偏居一隅，追求舒适、个性的生活小区正成为人们更高层次需求的集中表现，“买房买环境，买房买享受”的理念也为越来越多的现代人所接受。因为人的一生大部分时间将在小区度过。生活在高档小区，享受着高档物业管理，能产生“物我两忘”的高度体验。这样人就会心情舒畅，心胸开阔，身心健康，生活质量提高。
3、社交和繁荣文化的功能。物业管理消费与其他消费一样，存在着循序渐进、由低层次向高层次螺旋式上升运动的规律。物业管理消费的层次越高，越表现出对高品位服务、高品位文化和精神服务的需求，以满足其自身高层次的需求。而现代物业管理则能通过建立多种平台或采取多种形式，来促进业主的交流，繁荣社区文化。而社区文化的振兴和繁荣将推动人与人之间的信息和情感交流。因此，从这个意义上讲，物业管理消费促进了人们的社会交流和情感的交融。
4、具有净化社会空气、促进社会和谐发展的功能。营造文明、安怡、祥和的家园氛围，使业主的思想道德水平和文化素质有明显而易见提高，是现代物业管理的基本目标之一。高质量的物业管理消费可以提高人的整体素质，从而促进整个社会的和谐发展。
恩格尔定律显示，随着人们生活水平的日益提高，人们花在基本生活消费上的支出比例不断下降，花在物业管理等社会性消费上的支出比例将不断上涨。根据这种社会发展趋势，物业管理这一消费市场将越来越巨大。
物业管理公司类型划分
随着房改的逐步深入，物业管理公司应运而生，据统计全市已达959家注册经营，但是许多人对它还是肤浅的认识，感兴趣的是成立业主委员会，有权选择物业管理公司为业主服务，如管理服务不尽人意，有权中止合同，炒物业管理公司的“鱿鱼”，选择大家满意的物业公司上岗。而实际情况远非想象的那么简单。
在新旧矛盾交错、类型复杂的情况下，物业管理公司严格规范住宅小区管理制度，提供方便快捷的优质服务，赢得业主的满意，是占领市场的首要选择。况且类型繁多，有必要对各种类型的物业管理公司有初步的认识，相互了解，勤于沟通，共建美好家园才是物业公司与业主的共同心愿。
第一，由商品房开发商组建的物业管理公司，由于硬件环境优越，人员素质高，各种服务设施齐备，商业娱乐休闲场所全都具备，再加上有千亩森林，百亩水面，自然环境优越，使小区物业管理水平能很快向智能化管理迈进，这是很大优势，但也存在管理脱节，计划经济体制下“官商”意识，服务质量不高的问题，提高“软件”水平是当务之急。
第二，是中央国家机关、企事业单位委托市房管部门管理的住宅小区，由于双方有几十年的良好合作基础，资金充足，即便国家机关进行调整，人员分流，给物业管理带来一定困难，但经过沟通，达成共识。委托管理改为物业管理后，良好的合作基础，经费到位。使住宅小区维护修缮，设施改造逐步完善，物业管理水平的提高有目共睹。
第三，由房管所改制为物业管理公司，经费短缺严重，由于小区内住宅建设年代长，设施改造项目过多，无资金保障，运行最为困难。
由于接收建设单位遗留下的问题，一直没予解决，住户以拒交各种费用为报复手段，多年积累，成了这些公司很大的亏损黑洞。再加上许多设施的强制更新，为提高首都大气质量，供暖燃料改为油料和天然气。成本不断上涨，供暖费收缴由于计划经济体制下福利怪圈没有改革，成了老大难问题，多年未果。在这种情况下，房管所改为物业管理公司，难度之大可想而知。况且改制难，生存更难。在这种情况下轻管理、重开发经营，餐馆扰民事件屡有发生。求生存如此之难，哪里有什么精力提高物业管理水平。据一家媒体报道，西郊一住宅小区垃圾成堆，环卫部门不予清运，原因是小区物业公司拒交清运费，而物业小区则辩称，我们是房管所改制的，奉上级领导之命改的，既不可能，又无能力交纳垃圾清运费，而环卫部
门反驳说：既挂牌改制，就应按章交费。双方争执不休，遭殃自然是小区的居民。这样无能力交纳费用的物业公司，何必挂牌改制呢？
第四，是企事业单位行政房管部门改为的物业公司，由于历史原因和各种因素，企事业单位盖职工宿舍，社会化问题的矛盾越来越突出，成了阻碍企事业经济发展的巨大包袱。如何让行政房管部门分离出去，减轻企事业负担成了企事业领导头痛的问题，而让行政后勤分离，成立物业公司，扶持几年后，完全断奶，成了最好的选择。但人员素质低，住宅设施老化，急待修缮的房产居多，资金短缺就更让物业管理公司领导头痛的首要问题，求生存发展，广拓门路，增加员工凝聚力，尽管保证员工收入不低于过去水平。这一切一切都需要资金支持，而企事业领导恨不得立竿见影，改制后减少投入，直到逐年递减，最后能够反过来上交企事业利润，这种急功近利的做法，很难让物业公司有什么发展前景，提高物业管理水平，让物业公司健康发展。
一轮又一轮的讨价还价的资金投入讨论，双方绞尽脑汁，衡量轻重，员工生存成了首要选择。多开商业网点增加服务种类，这种不顾具体情况的经营方式很难奏效。面对大型超市以连锁方式，步步紧追的扩大服务范围，除了交通干道附近和繁华路口外，小而全的服务经营小店只能惨淡经营。
第五，也是几种物业公司里最为复杂的类型，就是企事业单位过去相互委托管理的住宅小区和宿舍楼，由于过去的历史原因和各种因素，住宅楼产权分属几个单位，然而委托其中一个单位管理，每年按分摊面积，交纳费用。这种情况实际很复杂，这里有过去年代，由于经费不足，几个单位分别购买一栋楼，有上下级单位合盖的宿舍楼，有出卖地皮和出资金共建的房子，一个单位分成几个小单位，产权变更的宿舍，中央和本市企事业单位合盖的住宅，在改制前，许多单位由于关停并转，人员分流遗留下的矛盾令人挥之不去，资金缺口严重妨碍了对住宅楼日常管理修缮。你中有我，我中有你的房产关系，互相拖欠经费，形成三角债。锅炉改造、一户一表改造工程都需要资金实施。你急他不急的策略，令改制后的物业公司束手无策。怎么办？
让人着急，却暂无良策，但有一点却令物业管理公司领导马虎不得，那就是改为物业管理公司就要在国家主管部门统一规范下按照物业管理标准，进行资格审核认证合格后，合法经营。逐年检验发现违反规定取消你的经营资格。
内地的物业管理主要存在三种管理模式
1、专业物业管理模式
管理内容为住户提供全方位的综合服务，寓公寓管理于服务中；经费来源主要是通过收取管理费和多种经营来解决，为住户提供有偿服务；服务对象主要是高档物业，如写字楼、别墅、宾馆、公寓等。
2、专业化与行政性相结合的管理模式
大多由发展商自行组建，管理对象以住宅小区为主；由于福利性管理的影响，这类公司很难实现资金平衡，只能靠经营其它产业，或者由发展商支持获得平衡；管理目标是为居民提供一个安静舒适、方便安全的居住环境，以支持发展商的开发。
3、传统行政性福利管理模式
即由北京市房地局或本单位自管。从总体上看，目前后两种模式尤其是第三种模式仍占主要地位，第一种模式处于起步阶段。从管理服务质量看，市场上有影响的专业物业管理公司有10多家，主要是合资或外资企业，如怡信、魏理仕、梁振英测量行、第一太平洋戴维斯、九龙仓物业、万通璐顿、威格斯、太联物业等。中资的以万科物业较为知名。
第五篇：中信物业相关资料
在中国，中信物业根据中信房地产股份公司的整体战略构想分别在北京、广州、深圳、上海、长春、东莞、汕头、惠州、长沙、成都、重庆、大连、苏州、宁波等城市设立了专业的物业服务公司。物业服务类型涵盖高档住宅、写字楼、商场、别墅、工业区及政府办公楼等物业，物业服务的面积超千万平方米。特别是对国内经典标志性建筑提供成功的物业管理，在国内外赢得良好声誉和信任。
公司致力于完善管理制度、通过用精致的服务营造和谐社区，打造精品、提高中信地产产品价值，创造客户满意、员工拥戴、社会称赞的“中信物业”服务品牌。
深圳市中信物业管理有限公司为中信地产深圳投资有限公司下属的专业物业管理企业，成立于2000年，是全国首家一次性顺利通过质量/环境/职业健康安全（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）三个标准化体系认证的物业管理企业，具有国家一级物业管理资质。目前公司共有员工510人，所有管理岗员工均有大专以上学历，管修人员全部持证上岗。
2007年，深圳中信物业获得了“中国物业管理金榜企业Top100”光荣称号，2008年又获得第五届“深圳知名品牌”殊荣，并成为深圳市物业管理协会副会长单位。
经过8年的发展，深圳中信物业凭借中信深圳集团的强大实力和高品质的管理服务，在深圳打造了“诚信的物业人，可信赖的管家”的物业管理品牌。
诚信的物业人，可信赖的管家。诚信决定物业管理企业的生存空间，中信物业深谙个中道理，从成立之初，深圳中信物业以“以信誉谋发展，用服务创效益”为指导，秉承“明明白白，实实在在”的经营风格，运用科学的管理手段和诚信经营，重视顾客长远的服务需求，持续进行物业管理专业研究与探索，积极参与行业的竞争，提高服务品质，带给顾客舒适的生活环境，提升了品牌和美誉度，使中信物业的发展步伐越来越快，管理规模不断扩大，在行业间的知名度越来越高。
深圳中信物业管理类型涵盖高档住宅、写字楼、商场、别墅、工业区及政府公共物业等。自2004年以来，深圳中信物业紧跟中信深圳（集团）公司区域性开发和经营的发展步伐，在惠州、苏州、重庆、宁波成立了分公司，并在惠州，长沙、重庆、成都、苏州、宁波、井冈山等地成功接管了项目，目前管理面积逾300万平方米。
深圳中信物业以诚信、高品质、人性化的管理，成为顾客的贴心朋友，可信赖的管家。
东莞市中信物业管理有限公司成立于1995年，是中信华南（集团）东莞有限公司的全资企业，是专门从事物业服务的专业化公司，具备国家一级资质，也是中国物业管理协会常务理事单位和东莞市物业管理协会的副会长单位。
目前公司员工逾1000人，公司总部设置在广东东莞，同时在广东中山和吉林长春设立异地分公司。所服务的区域包括中信东泰花园、中信阳光假日、中信阳光澳园、中信新天地、中信凯旋城、中信森林湖、中山中信美景康城、长春中信城等较大规模的楼盘以及东莞市建设局、质监站等承接管理项目，服务面积逾二百六十万平方米。
公司非常重视规范内部管理，致力质量体系建设和社区环境管理，于2003年2月通过
德国ＴüＶISO9001认证并持续地通过监督审核和换证复审，又于2008年2月通过深圳鹏程国际ISO14001认证审核。公司以“顾客满意、持续改进、中和信达、物华业成”为质量方针，视“服务打造品质生活”为公司使命，以“树环保意识，创绿色社区，坚定地为环保社会做出努力”为环境方针。公司尽力履行优秀企业公民的社会责任，除了积极引导社区居民投入绿色环保活动外，还持续地组织并积极地参与社会救助扶贫活动。公司倡导“六个一”的经营理念，即一个中心就是以社区居民满意为中心；一个产品就是专业化的物业服务；一个规范就是以 ISO9001 质量体系为运作规范；一个特色就是具有特色的社区文化；一种文化就是中信的企业文化；一个团队就是要建立一支永远创新的优秀团队。
经过多年的实践和历练，公司专业化的管理、人性化的服务不仅赢得了广大客户和社会公众的高度称赞，更得到了国家建设部、广东省、东莞市有关权威机构的肯定，先后曾荣获“全国城市物业管理优秀示范小区”、“广东省城市物业管理住宅示范小区”、“东莞市物业管理优秀住宅小区”、“东莞市社会治安综合治理安全文明小区”、“全国优秀度假社区”、“泛珠区域物业管理品牌企业”等荣誉。
公司除了持续地保持原有的优质服务和良好的社会美誉，还一直追求着不断创新的服务精神，2008年初启动“四心服务”系列行动，进一步提升客户满意，努力营造更安全、更优美、更舒适、更便捷的物业社区环境，让社区居民出门放心、回家开心、住得舒心及生活省心。
2006年9月份，中信物业成为首批加入国际 “金钥匙”物业联盟组织的物业服务单位，率先在东莞引入首个“金钥匙物业服务体系”，它吸收和借鉴国际高星级酒店“人性化服务”和“满意加惊喜”的服务理念，在提供常规物业管理服务基础上，高标准、严要求项目内部管理，增加专项免费服务项目和特约性增值服务内容，以委托代办（代购、代修、代租、代送、代订、代买等）为满足客户需求的表现形式，全方位凸显服务的差异化和增值度。东莞市中信物业管理有限公司正在积极参与世界金钥匙物业联盟的标准制定，这将对中国物业服务行业的发展起到里程碑式的作用。
东莞市中信物业管理有限公司一直视员工为企业最宝贵的财富，本着“人本、卓越、创新”的企业特征，不断进行自我建设与完善，将中信物业缔造成为一个值得信赖的中国物业管理品牌。
北京中信国际大厦物业管理有限公司是中国中信集团公司下属企业,是中国最早从事专业物业管理企业之一，于1985年7月15日开业，受中信集团公司委托全面经营管理国际大厦，公司开业以来每年都超额完成中信集团下达的经营计划指标，为中信集团公司和国家创造了良好的经济效益，获国家物业管理企业二级资质。
与时俱进、开拓创新是公司生存和发展的源泉和动力，公司持续不断创新改进各项管理和服务，把管理和服务与国际接轨，不断提高管理和服务水平，得到了市场承认和赞誉。面对全球经济一体化和激烈的市场竞争，近年来公司在经营管理好国际大厦的同时，勇敢走向市场，积极参与市场竞争，不断扩大市场份额，全力塑造中信国际物业管理品牌，认真完成每一个物业管理合同的条款和承诺，将公司的质量管理标准、模式、理念、技术引入到各物业管理项目，确保每个项目实现开局好、起步高、树形象、创效益。
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