第一篇：万达考评试题
万达考核试题
(试题开卷考核，由各小组负责人组织本小组成员讨论完成。11月13日早上8：30提交纸质试卷到总监办公室)
一、单项选择题（每题1分）
1.下列工程建设各环节中，决定工程质量的关键环节是(C)。
A.工程设计
B.项目决策
C.工程施工
D.工程竣工验收
2.下列质量事故中，属于建设单位责任的是(B)。
A.商品混凝土未经检验造成的质量事故
B.总包和分包职责不明造成的质量事故.C.施工中使用了禁止使用的材料造成的质量事故
D.地下管线资料不准造成的质量事故
3.施工质量控制的系统过程可按不同的控制需要划分。需要根据工程实体质量形成的规律进行控制时，则可按(D)划分系统过程。
A.物质形态的转化阶段
B.质量形成的时间
C.施工对象的层次
D.质量控制的程序
4.施工质量控制点的设置，要在分析施工对象或工序活动对工程质量特性可能产生的影响大小、危害程度及质量保证难易程度的基础上，由(B)确定。
A.项目监理机构
B.承包单位
C.质量监督机构
D.建设单位
5.由承包单位负责采购的重要材料，订货前应向监理工程师申报，与一般原材料、半成品或构配件的采购前申报相比，前者的申报还要提供(D)。
A.产品说明书
B.权威性认证资料
C.技术说明书
D.材料样品
6.对于施工现场喷涂、油漆之类的工序质量检查，宜采用的检验方法是(B)。
A.分析法
B.量测法
C.试验法
D.目测法
7.涉及主体结构及安全的工程变更，要按有关规定报送(B)审批，否则变更不能实施。
A.当地建设行政主管部门
B.质量监督机构
C.施工图原审查单位
D.建设单位主管部门
8.监理工程师收到承包单位隐蔽工程验收申请后，要在(D)的时间内到现场检查验收。
A.建设单位确认
B.总监理工程师批准
C.质检部门规定
D.合同条件约定
9.由总包单位或安装单位采购的设备，其采购方案须事前提交给项目的(D)，经其审查同意后方可实施。
A.监理工程师
B.设备总工程师
C.总工程师
D.设备安装工程师
10.针对工程质量检验工作的流动性、分散性和复杂性特点，为使监理人员有效实施对承包单位施工质量的监控，项目监理机构应制定施工质量的(B)计划。
A.抽样检验
B.平行检验
C.旁站监理
D.复测复检
11.根据《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB/T50300-2001)，安装工程的检验批一般按(B)划分。
A.专业性质
B.设备类别
C.专业系统
D.设计系统或组别
12.在建筑工程施工质量验收时，对涉及结构安全和使用功能的分部工程应进行(A)检测。
A.抽样
B.全数
C.无损
D.见证取样
13.建筑工程施工质量不符合要求，经返工重做或更换器具、设备的检验批应进行(D)验收。
A.协商B.有条件C.专门D.重新
14.检验批抽样方案中合理分配生产方风险和使用方风险时，对应于一般项目合格质量水平的错判概率α不宜超过5%，漏判概率β不宜超过(A)。
A.8%
B.9%
C.10%
D.12%
15.按照工程质量事故处理程序要求，监理工程师在质量事故发生后签发《工程暂停令》的同时，应要求施工单位在(B)小时内写出质量事故报告。
A.12
B.24
C.36
D.48
16.用来表达流水施工在施工工艺方面进展状态的参数是(D)。
A.施工过程
B.施工段
C.流水步距
D.流水节拍
17.某分部工程有4个施工过程，分为3个施工段组织加快的成倍节拍流水施工。已知各施工过程的流水
节拍分别为4天、6天、4天和2天，则拟采用的专业工作队应为(C)个。
A.4
B.5
C.8
D.12
18.采用相同材料、工艺和施工做法的墙面，每(A)m2面积划分为一个检验批，不足500 m2也为一个检验批。
A.100~500
B.500~1000
C.1000~1500
D.1500~2000
19.墙体节能工程使用的保温隔热材料，其导热系数、(C)、抗压强度或压缩强度、燃烧性能应符合设计要求和相关标准的规定。
A.密度
B.表观密度
C.干密度
D.堆积密度
20.墙体内、外保温系统施工前应按照设计和施工方案的要求对基层进行处理，处理后的基层应符合保温层施工工艺的要求。检验方法：对照设计和施工方案观察检查；核查隐蔽工程验收记录。检查数量：(A)。Ａ.按比例抽检
Ｂ.全数检查
Ｃ.旁站检查
Ｄ.巡视检查
二、多项选择题(每题4分)
1.工程质量监督机构对建设工程实体质量抽查的内容包括()。
A.楼地面
B.地基基础、主体结构
C.涉及安全的关键部位
D.用工程的主要材料
E.用于工程的构配件
2.为确保工程质量，在市政工程及房屋建筑工程项目中，要对()实行见证取样。A.工程材料B.设备的预埋件C.承重结构的混凝土试块E.结构工程的受力钢筋3.监理工程师控制施工阶段工程质量的手段有()。A.审核技术文件、报告和报表B.向业主报告质量信息D.承重墙体的砂浆试块
C.旁站监督和平行检测
D.下达指令性文件
E.控制工程款的支付
4.根据《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB/T50300-2001)，工程施工检验批质量验收工作的内容包括()。
A.检验批的划分
B.资料检查
C.主控项目和一般项目检验
D.抽样方案设计并实施
E.质量验收记录
5.单位工程质量验收合格的条件除所含各分部工程质量验收合格之外，还包括(ABCD)。
A.质量控制资料完整
B.所含分部工程有关安全和功能的检验资料完整
C.主要功能项目的抽检结果符合相关专业质量验收规范的规定
D.施工操作依据、检查记录完整
E.观感质量验收符合要求
6.处理工程质量事故的依据有(ADE)。
A.质量事故的实况资料
B.有关合同及合同文件
C.有关的经济文件和报表
D.有关的技术文件和档案
E.相关的建设法规
7.下列工程质量问题中，可不做处理的有(ABDE)。
A.不影响结构安全和正常使用的质量问题
B.经过后续工序可以弥补的质量问题
C.存在一定的质量缺陷，若处理则影响工期的质量问题
D.质量问题经法定检测单位鉴定为合格
E.出现的质量问题，经原设计单位核算，仍能满足结构安全和使用的功能
8、选择建筑节能工程使用的材料和设备进场验收应遵守的规定：
A对材料和设备的品种、规格、包装、外观和尺寸等进行检查验收，并应经监理工程师确认，形成相应的验收记录。ABCD
B对材料和设备的质量证明文件进行核查，并应经监理工程师（建设单位代表）确认，纳入工程技术档案。进入施工现场用于节能工程的材料和设备均应具有出厂合格证、中文说明书及相关性能检测报告；定型产品和成套技术应有型式检验报告，进口材料和设备应按规定进行出入境商品检验。
C 对材料和设备应按照《广东省建筑节能工程施工质量验收规范》的规定在施工现场抽样复验。D复验应为见证取样送检。
E单位工程竣工验收合格后才能进行建筑节能分部工程验收。
9、属于质量证明文件的有：ABD
A进口产品应包括出入境商品检验合格证明。
B出厂合格证、中文说明书。
C产品生产商承诺书。
D型式检验报告及相关性能检测报告等。
E也可包括进场验收、进场复验、见证取样检验和现场实体检验等资料。
10、建筑节能分项工程和检验批的验收可以单独进行，也可与其他分部工程或检验批相近的验收同步进行，但应单独填写验收记录，节能验收资料应单独组卷。请选择属于建筑节能分项工程的有：
A屋面节能工程
B配电与照明节能工程
C监测与控制节能工程
Ｄ幕墙节能工程
Ｅ主体节能工程
问答：（每题10分）
1、专业监理工程师职责：
1、负责编制本专业的监理实施细则。
2、负责本专业监理工作具体实施。
3、组织、指导、检查和督促本专业监理工作，当人员需要调整时，向总监工程师提出建议。
4、审查施工单位提交的涉及本专业的计算、方案、申请、变更、并向总监工程师提出报告。
5、负责本专业分项工程验收和隐蔽工程验收。
6、定期向总监工程师提交本专业监理工作实施情况报告，对重大问题及时向总监工程师汇报和请示。
7、根据本专业监理工作实施情况做好监理日记。
8、负责本专业监理资料的收集、汇总及整理，参与编写监理月报。
9、核查进场材料、设备、构配件的原始凭证、检测报告等质量证明文件及其质量情况，根据实际情况认为有必要时对进场材料、设备、构配件进行平行检验，合格时予以签认。
10、负责本专业的工程计量工作，审核工程计量的数据和原始凭证。11、2、监理员职责：
1、在专业监理工程师的指导下开展工作。
2、检查施工单位投入工程项目的人力、材料、主要设备及其使用、运行状况，并做好记录。
3、复核或从施工现场直接获取工程计量的有关根据并签署原始凭证。
4、按设计图及有关标准，对施工单位工艺过程或施工工序进行检查和记录，对加工制作及工序施工质量检查结果进行记录。
5、担任旁站工作，发现问题及指出并向专业工程师报告。
6、做好监理日记和有关的监理记录。
3、分包单位资格审核的基本内容：
4、叙述公司对监理日记填写的要求：
第二篇：万达成本试题总结
成本试题总结
一、管理能力：
1、简单介绍下工作及教育情况，根据所做的项目提问工作职责，上下关系，成
本合约方面怎么管理？
2、最近两家公司成本方面工作怎么开展的？分几块？ 两块，一块是招标采购，一块是成本管理，互相制约互相监督
3、成本管理、招标方面总部做什么？项目做什么？集团与项目公司间矛盾怎么
处理？项目很急，集团还要走流程，怎么办？
总部:建立集团公司成本管理体系，明确和掌握所有开发项目的目标成本，进行目标成本管理和动态成本管理，确保项目成本控制在规定的范围内，以降低经营风险。建立完善物资招标采购工作模式，规范招投标工作体系架构，对具体工作流程进行监督管理，规避可能产生的风险，对总部范围内的劳务分包、材料等进行招采。项目：对项目授权范围内的材料进行采购，汇总各成本信息汇报到总部，变更签证等量的确认。
4、当你的直接上级和公司的领导之间意见不一致，你将作何处理？
5、做成本副总的话关注点有哪些？你的优势是什么？成本还是招标？
1）根据集团管理制度在满足项目总体目标的前提下寻求成本的优化
（2）统筹目标成本制定、实施
（3）成本动态监控与评价
（4）参与招标、合同管理及工程变更管理
（5）材料限价与预决算管理
（6）负责招标代理与成本顾问公司的招标选择, 全面管理成本顾问公司
（7）组织部门内部员工学习，熟悉业务及相关财务、招标知识
（8）收集主要竞争对手的成本资料并整理，总结经验
6、做一个成本管理者要具备的素质有哪些？
7、管理一个团队从哪些方面入手？
8、你带团队（或管理上）最大的困惑和难点是什么？你是如何处理的？
9、你觉得到了一家新的公司怎么快速融入？
二、专业能力
1、如何理解房地产公司成本方面应该控制哪些点？（前期策划设计、招标、合约管理、变更签证等。）
2、成本管理的总结和心得？
成本前置（前期策划设计阶段就开始介入），招标策划，过程控制（减少变更洽商，固定价格等），3、成本管理最重要的环节是什么？成本控制（工作的矛盾和焦点在哪里？）矛盾和焦点在于及时发现偏差，采取纠正措施，使生产经营所消耗的人力资源、物资资源和费用支出被控制在原来所规定的范围之内，并不断降低成本，以保证实现或超过确定的成本目标。
4、假设你是一位成本负责人，外派到一个项目上，你将如何开展工作？
5、怎么建立成本体系？
6、甲方和乙方有哪些不同？ 甲方是产品的决策者，乙方是甲方产品实现工作的一部分
7、目标成本怎么做才能准确呢？过程控制中抓住哪几点才能保证目标成本不 突破？ 目标成本指定参照类似项目考虑项目所在地的市场价格水平，招标时 中标价格低于目标成本，预留变更洽商的预算，合同履约是控制合同外工作量（控制变更签证的额度），8、目标成本包括哪些方面？成本预测与目标管理方法。目标成本测算的原则？量价分离，恰当选择参考指标，考虑市场波动及地区差异
9、你觉得要做好招投标，需要从哪几个方面入手？ 招标前的策划，入围单位的筛选、评标办法、合同条款的设定等
10、招标是清单还是定额？你们自己分析吗？对标书分析有哪些内容？分析 出来之后怎么来判断它？清单招标有哪些关键点？
11、影响成本的主要因素是哪些（设计方案、招标采购形式、付款方式）？影响造价的主要因素有哪些？
12、成本动态管理是怎么回事？主要关注哪些方面？
在项目实施工程中时刻修监测并修正各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本保持一致。关注1设计质量控制2招标比价管理3变更签证管理4竣工决算审计
13、指定分包合同里面，工期是怎么确定的？是独立工期还是跟总包相关联 的工期？怎么关联在一起？ 分包合同约定绝对工期，根据总包的总的进度计划中，确定此分包工期的 起止时间，两个工期要关联。
14、包干合同碰到材料的市场价格变化将如何处理？设定涨幅线，例如±6%，超出部分调整
15、若候选人有上市公司背景：上市公司和非上市公司成本管理的差别？
16、你觉得做商业（或公建、酒店）的成本管控跟住宅成本管控最大的不同 是什么，请说3点。资金成本、招商成本、时间成本
17、一个商业项目成本管理最关键的是哪些点？ 方案设计准确，最大限度的避免增加费用的变更
18、万达项目业态复杂、体量大、周期短，你认为这样的项目成本控制的主 要难点是？你将如何应对？ 前期的规划设计和后期的变更洽商、19、现场签证的管理需要注意哪些方面？ 签证发生时的现场情况，签证内容工程量核实，签证内容的单价
三、性格特质
1、工作中你是什么性格的人？
2、你自己最大的不足是什么？你如何看待自己的不足？
3、你认为自己最大优点是什么？
4、你觉得之前的工作经历中，哪段对自己影响最大，为什么？请说3点。
四、专业细节
1、混凝土含量多少？地下1.2 地上 0.4 钢筋含量多少？（地下室140/地上50）过往项目的柱距？（标 准：7.8,8.4等）
2、写字楼的消防报警系统一平米多少钱？ 20
3、土建的一些指标：挖土方/石方的人工费？土方8元/10立方，石方15元/10立方，4、地下室一平米多少钱？ 2700-2800
5、挖基础一平米多少钱？ 土方开挖，16-20
6、支护多少钱？ 土钉墙 180-200元/㎡
7、地下室给排水多少钱110-130元/平米？
8、地下室消防 80-90、空调、通风350-400元/平方？
9、办公电梯梯速多少？用的什么品牌？1.75米/秒，芬兰通力
10、商业写字楼用的什么立面，幕墙是什么形式的？外装多少钱一平米？ 玻璃幕墙+石材幕墙，800-1000元/平方米
11、商业裙楼和办公楼水电、土建有什么差别？ 商业裙楼跨度较大，其他水电和土建成本没有太大差别12、15厚单价玻璃的报价？防火门、户门、窗户成本多少？
甲级防火门门体340-400元/平米，加各种配件等平均价格560-650元/平米左右；户门550-1000元不等；约塑钢窗约340元/平米
13、最近的钢筋价格是多少？呈现怎样的走势？（10月份低谷是3000左右，3400，最高的时候是在7月份，达到4000多.）
14、最近铜的价格是多少？呈现怎样的走势？（最近的铜价51500。）
15、芬兰防腐木目前价格多少？ 3500-3800元/立方
16、一个1.6米高消防栓箱大概多少钱1000元？共计包括哪些东西集消防水带、消火栓、水枪和电气设备于一体的成套设备。
17、精装修招标评标方法有哪些？（综合评分法和合理低价法，不是加权平均等方式；）
18、目前开发的项目的钢筋含量等指标，包括地上和地下、当地的平均水平是多少？
19、某项目消防水多少钱？（50-60元/㎡）占多少比例？消防电多少钱（20-25元/㎡）？消防设备采用什么 牌子？
20、招标对于阀门一般怎么招标，一般怎么选择厂家？阀门公认比较好的厂 家有哪些家？
商务标（60）和技术标（40），专业最权威的阀门制造厂家有 德国欧文托普，瑞典TA，OEM。
21、一个高档商场的装修，一般几个月可以装修完毕，装修一平米多少钱(3000元可以装修五星级酒店的大堂了。)？地面采用什么材料？石材
PS：除以上的题目之外，还会问一些关于工日、会议室内部某个设备的造价、电线电缆每平米的成本、空调均摊到每平米的成本、玻璃等材料设备的知名品牌 等问题。
第三篇：电仪技术员考评试题（精选）
2012年电仪职称评定理论考试题
一、选择题（每题1分，满分30分）
1、三相四线制供电线路中，线电压与相电压的数值关系是(B)。
A、U线2U相
B、U线3U相 C、U线0.707U相 D、U线0.576U相
2、安全用电的原则是两“不”，即(C)。
A、不接触低压带电体，不接触高压带电体 B、不靠近低压带电体，不靠近高压带电体 C、不接触低压带电体，不靠近高压带电体 D、不靠近低压带电体，不接触高压带电体
3、数字式仪表的标度变换实质的含义就是(D)的变更。
A、量纲 B、模拟量与数字量 C、标尺刻度 D、比例尺
4、功率因数是被负载利用的(C)与电源提供的总功率之比。
A、功率 B、视在功率 C、有功功率 D、无功功率
5、变频器的输出不允许接（C）。A、纯电阻 B、电感 C、电容器 D、电动机
6、牵引机械（如电车、机械车、电瓶车），及大型轧钢机中，一般都采用直流电动机而不是异步电动机，原因是异步电动机的（B）。
A、功率因素低 B、调速性能很差 C、起动转矩较小 D、起动电流太大
7、重复接地的作用是降低漏电设备外壳的对地电压，减轻（C）断线时的危险。A、地线 B、相线 C、零线 D、设备 8．8．锅炉汽包的三冲量控制是（A）。
A、水位、蒸汽流量和水流量 ； B、压力、蒸汽流量和水流量； C、温度、蒸汽压力和水流量； D、水位、蒸汽压力和蒸汽流量
9、在检修或更换主电路电流表时，维修电工将电流互感器二次回路（B），即可拆下电流表。A、断开 B、短路 C、不用处理 D、切断熔断器
10、（A）是最危险的触电形式。
A、两相触电 B、电击 C、跨步电压触电 D、单相触电
11.数字式仪表的双积分型A/D转换器是在(B)电路下工作，整个过程分为三个阶段。
A、反馈积分 B、控制逻辑 C、控制运算 D、逻辑运算
12、在电阻电感串联与电容器并联电路中的有功功率为P1；在电阻电感串联交流电路中的有功功率为P2；则P1与P2是(A)。
A、P1= PB、P1＞P C、P1＜PD、有时P1＞P2，有时P1＜P2
13、提高功率因数的常用方法一般是在(A)电路的两端并联一个适当的电容器。A、感性 B、容性 C、电阻 D、电源
14、三相发电机发出的三相交流电的最大值相等、频率相同，只是(C)。
A、相位角为120 B、初相角为120 C、初相位互差120 D、相位角相差120
15、对于微分环节，当输出信号与输入信号的(B)成正比变化的特性称为微分特性。
A、变化量 B、变化速度 C、变化方向 D、变化时间
16、常用安全用电措施之一是，电气设备要有一定的绝缘电阻，通常要求固定电气设备的绝缘电阻不得低于(B)欧。
369 A、10
B、10
C、10
D、1012
17、在自动控制系统中，随动系统是把(B)的变化作为系统的输入信号。A、测量值 B、给定值 C、偏差值 D、干扰值
18、晶体管放大电路的基本接法有(B)种。
A、4 B、3 C、2 D、1
19、离心泵输送介质密度改变，随着变化的参数是(C)。
A、流量 B、扬程 C、轴功率 D、压头 20、调节阀口径的选择和确定主要依据(A)。
A、流量系数 B、阀两端压降 C、调节阀结构 D、最大流量
21、在孔板和文丘利管两种节流装置中，若差压相同，则两者的压力损失（A）A、孔板大
B、文丘利管大
C、一样
22、调节系统中调节器正．反作用的确定是依据：(Ｂ)Ａ．实现闭环回路的正反馈；Ｂ．实现闭环回路的负反馈；Ｃ．系统放大倍数恰到好处；Ｄ．生产的安全性．
23、用双法兰仪表测量容器液位，仪表的零点、量程均标准，当仪表的安装位置上移一段距离，则仪表（D）A、零点上升，量程不变 B、零点下降，量程不变C、零点不变，量程增大 D、零点、量程都不变
24、选用压力表应使指针在最大量程的：（C）A.1/3～1/2处 B.1/2～2/3处 C.1/3～2/3处
25、测量范围在1000℃左右时，最适宜选用的温度计是（B）。
A.光学高温计 B.铂铑10－铂热电偶 C.镍铬－镍硅热电偶 D.铂锗30－铂热电偶
26、在压力自控系统的参数整定中，下列哪些PI参数设置是合理的。（④）
① P=100% I=1min ② P=80% I=4min ③ P=60% I=0.2min ④ P=50% I=1.5min
27、热电偶的测温原理基于（）。①热阻效应；②热磁效应；③热压效应；④热电效应
28、汽包给水调节阀从安全考虑应选用（②）调节阀。①气开式；②气关式
29、用双法兰仪表测量容器液位，仪表的零点、量程均标准，当仪表的安装位置上移一段距离，则仪表（④）点上升，量程不变 ②零点下降，量程不变③零点不变，量程增大 ④零点、量程都不变 30、压力表测得的压力通常为：（C）A.绝对压力 B.大气压力 C.表压力
二、填空题（每题2分，满分20分）
1、调节阀的流量系数与阀芯和阀座的结构、阀前阀后压差、(流体性质)等因素有关。
2、气体是可压缩流体，在计算流量系数时，需要对可压缩效应进行(膨胀系数修正)。
3、计算蒸汽介质流量系数时，流量采用质量流量，密度采用(阀入口)温度、压力下的密度。
4、某系统要求在负荷小时，同样的行程变化值下，流量变化小，调节平稳缓和；负荷大时，流量变化大，调节灵敏有效，此时该选(等百分比特性)特性的调节阀。
5、锅炉液位的三冲量控制主要指锅炉汽包液位控制，分别引入(汽包液位)、蒸汽流量和给水流量三个信号，经过一定的运算后，共同控制给水阀。
6、把（直流电变换为交流电）的装置称为逆变器。
7、为安全起见减小误动作，大型机组的联锁保护系统联锁方式一般为(三取二)。
8、在自动控制系统中，若想稳定某个物理量，就该引入该物理量的（负反馈）
9、集散控制系统机柜的安装要求与常规仪表箱安装要求相比，前者安装要求(更高)。
10、雷电防护主要措施有接闪、均压、泄流、(接地)。
三、问答题（每题5分共30分）
1、常用的安全用电措施有哪些？
答案：答：①火线必须进开关； ②合理选择照明电压； ③合理选择电线和熔丝； ④电气设备要有一定的绝缘电阻； ⑤电气设备的安装要正确； ⑥采用各种保护用具；
⑦正确使用移动工具； ⑧电气设备的保护接地和保护接零。
2、联锁线路通常是由哪几部分组成？分别包括哪些设备？
答：联锁线路通常由输入部分、逻辑部分和输出部分组成。输入部分是由现场开关、控制盘开关、按钮、选择开关等组成。逻辑部分是建立输入输出关系的继电器触点电路和可编程序控制器的程序，输出部分包括驱动装置、电磁阀、电动机起动器、指示灯等
3、为什么工业自动化仪表多采用直流信号制？
答：工业自动化仪表的输入/输出信号多采用直流信号，其优点有：
1、在仪表的信号传输过程中，直流信号不受交流感应的影响，容易解决仪表抗干扰的问题。
2、直流信号不受传输线路电感、电容的影响，不存在相位移问题，因而接线简单。
3、直流信号便于模/数和数/模转换，因而仪表便于同数据处理设备、电子计算机等连接。
4、直流信号容易获得基准电压，如调节器的给定值等。
4、对运行中的联锁保护系统进行维修时，应注意哪些问题？
答:必须做到以下几点：1.检查、维修联锁系统的元件和主机时，应有两人参加2.维修前必须征得该岗位操作人员的同意，并填写维修联系单，履行会签手续3.必须在切断（解除）联锁后再进行维修4.维修后应及时通知操作人员，经操作人员在场核实和复原后方可结束工作。
5、什么叫提高自然功率因数？什么叫无功功率的人工补偿？最通用的无功功率人工补偿设备为哪一种？为什么？
答：所谓提高自然功率因数，是指不添置任何无功补偿设备，只靠采用各种技术措施减少供电设备中无功功率的消耗量，使功率因数提高。由于提高自然功率因数不需额外投资，因此应优先考虑。所谓无功功率的人工补偿，是指利用无功补偿设备来补偿供电系统中的无功功率，提高功率因数。无功补偿设备主要有同步补偿机和并联电容器两种。并联电容器与同步补偿机相比，因并联电容器无旋转部分，具有安装简单，运行维护方便，有功损耗小以及组装灵活，扩容较易等优点，所以并联电容器在一般工厂供电系统中应用最为普遍。
6、、如何确定调节阀的口径？ 答案：答：①计算流量的确定 根据现有的生产能力、设备负荷及介质的状况决定计算流量Qmax、Qmin.。②计算压差的确定 根据系统特点选定S值，然后确定计算压差（阀门全开时压差）。③计算流量系数 选择合适的计算公式或图表，求取最大和最小流量时的Cmax、Cmin。
④C值的选取 根据Cmax，在所选产品型号的标准系列中，选取大于并最接近Cmax的那一级C值。⑤调节阀开度验算 要求最大流量时阀开度不大于90%，最小流量时开度不小于10%。⑥实际可调比验算 一般要求实际可调比不小于10%。
⑦阀座直径和公称直径的决定 验证合适后根据C值来确定。
四、计算题（每题10分共30分）
1、已知某发电机的额定电压220V,视在功率为440KW。⑴用该发电机向额定工作电压为220V，有功功率为5.5KW，功率因数为0.5的用电器供电，能供多少负载？⑵如果把功率因数提高到0.8时，又能供多少负载？（假设线路没有能量损耗）
答案：解：⑴发电机的额定电流为 IeS4400002000A。U220（公式0.1分，代入0.05分，得数0.05分；共0.2分）
当Cos0.5时，每个用电器的电流为 IP550050A。
UCos2200.5
（公式0.1分，代入0.05分，得数0.05分；共0.2分）
发电机能供电的负载数为 nIe200040个。I50（公式0.1分，代入0.05分，得数0.05分；共0.2分）
⑵当Cos0.8时，每个用电器的电流为 IP550031.25A。
UCos2200.8（公式0.1分，代入0.05分，得数0.05分；共0.2分）
发电机能供电的负载数为 nIe200064个。I31.252、有一直线流量特性调节阀，其最大流量为50Nm3/h，最小流量为2Nm3/h，若全行程为16mm，那么在4mm行程时的流量是多少？
答：
可调比为R=Qmax/Qmin=50/2=25 在4mm行程时的流量为Q=Qmax[1/R+（1—1/R）l/L] =50×[1/25+（1—1/25）×4/16]
第四篇：万达发展史
多位人士称万达根本无法慢下来 王健林已看到模式风险
2012年04月06日 22:28 来源：中国经营报 作者：张明
商业经营是场寂寞的长跑，当下遍地花开的灿烂并不代表永久的辉煌。或许有感于此，2012年2月15日，万达集团董事长王健林为万达学院开学讲的第一堂课便是万达的企业文化，冀望文化成为助力万达新一轮航程的加油站。
此前，万达创造的“快买、快干、快竣工、多产品组合”高速扩张模式和“订单式商业地产”开发模式为大批中国地产企业所仿效，同时深受资本青睐，但也正是这种创新型商业模式，让万达和王健林遭遇来自各方的质疑与猜度。
毕竟，当市场环境和政策风向有所改变时，万达这艘靠快速扩张打造的“巨舰”不仅没有减速打算，仍准备“以快制快”。而王健林不断抛出新计划，是在“掩盖”旧时疏漏，还是有计划地边追求规模边独善其身？万达给我们提出的是一系列面向未来的问号。
万达“不能慢下来”
2012年3月，王健林仍然面带标志性微笑游走在各种争议中。
争议的焦点之一来自于万达航母面对专业化和多元化时的方向选择。与哈佛游学归国的万科董事长王石强调专业化的坚持不同，王健林认为，万达应走相关多元化之路。所谓相关多元化，即发展以商业地产为核心的全产业链，包括商业地产、五星级酒店、连锁百货、文化娱乐、旅游度假等五大产业。
“房地产本身就是一个半世纪的产业，当房地产市场饱和后，想继续繁荣发展会有很大制约。中国房地产已经发展了20年，20年后想让它如现在这般繁荣是不可能的，万达要追求长期稳定发展，只能坚定走相关多元化道路。”看起来，王健林并未因为万达的“大”就忽略思考万达基业长青的方向。
而争议焦点之二，则是在国务院严抓房地产宏观调控的大背景下，一则被万达视为“谣言”的传闻称：万达集团因销售放缓导致资金紧张，一些项目后续拿地、开发费已无法支付，公司已暂停获取新商业综合体项目，并拟进行一些短平快住宅项目开发以弥补资金缺口。同时，万达将裁员35%、降薪20%以应对危机。
仅凭两则争议，当然无法透视清楚千亿万达的真实现状，但争议间接透露出的疑问却也表明万达快速扩张发展中遭遇“强气流”冲击的严重性。作为非上市公司，王健林会带领万达走向何方？
速度暗影
“千年古城墙都没能阻止万达速度，抢工期是否会为万达广场带来质量隐忧？”
2012年2月底的长沙寒气逼人，橘子洲头、湘江一畔的长沙开福万达广场依然笼罩在一片薄雾之中。繁忙的施工现场和售楼员信心十足的开业宣言，让前来咨询的购房者丝毫感受不到这里曾遭遇停工近4个月的气息。
2011年11月，长沙开福万达广场工地发现有千年历史的南宋古城墙遗迹，王健林当即宣称要将古城墙保护放在首位，指示项目立即停工，积极配合文物部门开展考古工作。期间，湖南文物部门先后五次组织召开专家评审会，最终确定了古城墙保护方案：原址保留20米城墙遗迹，其余异地迁移保护。
在此过程中，长沙开福万达广场工地停工近4个月，作为一个总投资上百亿元的项目，每天的停工损失都在50万元以上，近4个月总损失约5000万元。万达集团还为此调整了原建设方案——将古城墙进行部分原址保护，由此造成施工难度和施工成本大幅增加。
但停工4个月看起来并未影响万达速度。
“这期间耽误的时间，我们要用更快的施工速度追赶回来。”长沙开福万达广场一位销售负责人表示，万达广场将如期开业：按原定计划，长沙开福万达广场2010年8月18日开工，先进行旧城改造拆迁，再进行勘测挖地基，2012年11月开业。
据了解，作为长沙当地规模最大的城市综合体，长沙开福万达广场写字楼、商铺及附近万达公馆的销售均已近尾声，售价高达1.5万元/平方米的万达公馆被平均房价仅约7000元/平方米的长沙人视为江景豪宅。
“千年古城墙都没能阻止万达速度，抢工期是否会为万达广场带来质量隐忧？”长沙地产界人士葛玉成对此有所疑虑。
速度光环的背后，类似的暗影万达并非没有先例。早在2010年沈阳万达大火致死12人事故之后，就有人对万达的激进扩张提出质疑，更有人指出，“万达过于激进的扩张模式制约了工程的质量保障”。
2010年8月28日，沈阳万达商业广场售楼处一楼沙盘模型电器线路接触不良引起火灾，由于售楼处大厅内放置大量宣传用展板和条幅等易燃物品，致使火灾迅速蔓延，短时间将建筑两侧敞开式楼梯间封死，火势沿建筑幕墙与楼板之间的缝隙涌入二层南侧室内，二楼人员无法下到一楼逃生，最终造成12人遇难、23人受伤。
2011年12月11日，人民网沈阳电称，沈阳铁西区法院一审作出判决：该售楼处是由七家独立门市打通改建的，在改建过程中，万达设计部负责人王某及工程部负责人夏某为赶工期，授意设计单位对已经形成的设计蓝图进行变更，取消了喷淋和烟感设计，并在未报公安消防部门备案的情况下，即将设计图纸交付施工单位作为施工的依据。售楼处的改建工程违反国家相关规定，降低了工程质量标准，存在严重隐患。
被告人王某、夏某因此分别被判处有期徒刑5年，并处罚金人民币5万元。
实际上，自2007年底万达启动扩张计划以来，类似的事故多有发生。2011年4月上海宝山万达广场遭遇塌陷事故，之前的2011年3月27日，郑州中原万达广场2号裙楼亦发生坍塌。
在全国地产一片降价声中，2011年，万达在全国新增18个万达广场，如此速度，地产界无出其右——几乎与万达同规模的华润万象城，8年不过才建成13座。万达内部人士称，万达过去曾存在边设计、边施工、边修改的“三边政策”，以提高建设速度，满足扩张需要，这也导致万达2011年多个项目出现硬伤。
但万达集团的回应称，2011年出现的工程问题与万达的高速扩张没有必然联系，目前“三边政策”已经基本不存在了。
“万达每年做300万~400万平方米的物业，项目遍布全国70余个城市，通讯指挥系统难免有不到位的地方。”一位接近万达的人士表示。
事实上，万达也已经注意到摊子铺得太大指挥不畅的问题。王健林在2011年万达集团年会上提及，万达正在加紧发展电子信息管理系统，希望指挥更到位。
一方面，高速扩张可能为万达埋下发展中的质量隐患；更严重的另一面则是，在“风雨交加”的房地产深度调整时期，万达的高速扩张能否持续？
资金隐忧
在转行商业地产之初，王健林的“快买、快干、快竣工”模式可谓独辟蹊径。不过这一为其迎来无数美誉的发展模式，随着资金、市场、政策和外部环境的变化也为万达埋下了巨大的隐患。
“万达的商业模式是快买、快干、快竣工，不需要囤地，不需要通过土地升值来获取利润。”王健林1月20日在万达集团的2011年会上依然表态坚决。
即使当前房地产市场深度调整，全国其他房地产企业拿地极少，但仅2012年头两个月，万达集团就耗资约40亿元摘得上海松江、辽宁丹东、山东潍坊等万达广场项目地块，2012年，万达集团计划开业18座万达广场和12个高级酒店。
万达大张旗鼓跑马圈地的步伐并未因外界的争议有所停滞。王健林在2011年年会上高调宣布：2012年，万达商业地产公司将新增持有物业面积达380万平方米。到2012年年底，万达累计持有物业面积约1300万平方米，位列全球不动产行业第四；2013年持有物业面积近1700万平方米，成为全球不动产行业第二。“在2015年超过排名第一的美国西蒙公司，成为全球不动产行业的老大。”王健林豪情万丈。
万达集团发布的2011年最新数据显示，集团总资产1950亿元，同比增长40%；收入1051亿元，同比增长43%。其中，万达商业地产公司收入953亿元，同比增长36.5%。
截至2011年底，进入国内近70个城市的万达集团，体量上已经成为亚洲商业地产老大，而这距离万达开始转型为商业地产公司不过11年时间。
2000年至今，万达与万科选择了截然不同的发展道路在中国房地产市场狂奔：前10年，万科靠住宅市场的春天“快速拿地、快速开发、快速销售”成为全球最大不动产公司；2008年开始，万达则迎来了商业地产的“黄金十年”，通过“快买、快干、快竣工”赢得商业地产领域的霸主地位，王石和王健林都崇信“天下武功，唯快不破”。
然而，就是这一个“快”字，也曾让万达吃了不少苦头，这苦头主要体现在资金需求和市场变化上。
“万达2004年憋得够戗，差点没挺过去。”王健林曾在2008年接受《中国经营报》记者采访时表露心迹，而那也成为万达开始“处心积虑”考虑融资的肇端。
2005年初，万达计划在境外IPO，无奈REITs(房地产投资信托基金)计划搁浅，王健林只得通过麦格理银行发行CMBS(即商业房地产抵押贷款支持证券)为万达在海外市场募集了1.45亿美元资金，这也是首笔涉及中国内地商业地产的资产证券化项目。
对处于高速扩张、资金需求巨大的万达而言，这笔资金虽属杯水车薪，却点燃了万达高速扩张的欲望，并让王健林充分意识到了能在国内寻求A股上市融资的重要性。
2008年底，中国楼市处于深度调整之际，大部分城市地价几乎都以底价成交，万达开始上演“圈地运动”，并将圈来的土地作为上市筹码，先后在成都、上海、唐山等城市连续出手，仅2008年第四季度便投入了50多亿元用于增加项目储备。2009年，万达进一步在武汉、吉林、天津、长春、合肥、福州等城市投下巨资。
大肆的圈地带来的是万达对资金的更大规模渴求。
2009年初，万达引入建银国际资本管理有限公司(下称“建银国际”)作为基石投资者，并同时启动万达集团的股份制改造。当年8月，万达商业地产完成了第二轮私募，建银国际、华控产业基金等三家投资机构等入股万达。两轮私募合计募集资金超过40亿元。
完成私募后，万达的发展更加突飞猛进。仅2010年上半年，万达合同销售面积就达到278.8万平方米，合同销售金额334.4亿元，同比增长超过200%；现金回款金额271.1亿元，同比增长285%。
然而，2010年4月，又一轮楼市调控风暴席卷房地产，房地产企业IPO闸门也基本被关上，至此房企已有28个月未能通过A股IPO实现融资，不少一线房企不得不寻求成本超过10%的高息融资。
2012年初，在整体申报IPO形势严峻的情况下，万达商业地产和文化院线申报IPO则双双通过证监会初审，无疑，这让王健林十分开心，万达如逢甘霖。
“速度和模式是把双刃剑，顺驰当年也捧着这柄双刃剑，信心满满攻城略地，但最终折戟而归，可以说万达能否上市，不仅关系到其能否延续高速扩张，也关系其生死存亡。”在怡居地产顾问公司总经理吴炜看来，高速奔跑的万达，在商业地产领域暂时找不到对手——除了它自己：在商业地产领域抢地盘渐入尾声之际，它需要完成另一次转型，平息业界对其产品类型、盈利模式的争议。
万达模式往往被业内称为“商业地产的全产业链模式”。所谓全产业链，即万达自己选定目标地块、竞标并设计开发，然后通过出售配套的写字楼及物业获得绝大部分销售收入，而在其自主运营的万达商业广场，万达会借助自己多年发展积累下来的零售、美食、休闲、文化、娱乐、度假、高端酒店等所有消费行业资源优势[2118.35 0.04%]，或出租，或自营。其中，自营主要集中在电影院线和高端酒店管理。
不愿具名的建银国际人士认为，全产业链升级后的万达已经跳出商业地产倚重持续运营能力的传统模式，对资本市场也更具吸引力。
转型之战
同质化、速度和规模累积到一定程度，管理脱节就会成为万达的负担，“万达需要来一次转型”。
但曾经引以为傲的万达速度，正被层出不穷的“故事”所累，万达集团的风险也日益显现：资金压力、管理问题和人才流失、多领域产品的组合效益等逐渐暴露。
“万达快得有点让人称奇，与商业地产发展所需的持续、稳定有所偏离。”在一家老牌港资地产中国区策略副总监看来，部分外资地产商之所以在商业地产收获颇丰，主要缘自十余年仅精心耕耘几个项目，而万达的问题在于5年拓展了70余个项目，一旦出现问题便可能导致一溃千里。
退一步讲，即便万达缺钱的资本“故事”可以被不断的融资、冲刺上市所掩盖，但高达4.6万多名的员工团队如何管理，亦是万达难以回避的话题。其管理层涉嫌舞弊、职务侵占等事件近来时有发生。
据记者了解，仅2011年，万达就下发了174份整改通知书，对违规员工进行了处罚。在万达内部，作为唯一一个直接归王健林领导的部门——审计部，其人员编制也由过去的20人，增加到30人。审计重点除直指项目建设投资、招投标、设备材料采购、工程结算等外，还增加了商管系统，欲清除各个环节的“潜规则”。
在管理污点逐渐暴露的同时，万达的人员流动也开始加剧。被称为商业地产龙头的万达集团，逐渐成为商业地产人才被挖的“黄埔军校”。2011年，一名在万达年薪10万元的普通员工被其他商业地产公司以年薪70万元挖走的故事一度传为地产圈的热谈。
这也引起了王健林的高度重视。2011年万达历史上第一次实行全员涨薪，高管平均涨薪16.7%，不包括工龄工资，普通员工平均涨薪12%。同时，实行工龄工资翻倍。“基层员工只要在万达干满一年，工龄工资就多拿1200元；干满五年，每年可多拿6000元工龄工资，相当于年年涨工资。”
王健林2月初在万达学院开学典礼上亲自讲授第一堂课，希望用“国际万达、百年企业”作为员工精神的“大一统”。
万达是否需要一次转型来完成对其自身的修缮：让脚步等等灵魂的追赶？各界对此亦争论不一。
从发展商业地产至今，万达在拿地策略方面有明显的变化，从最初只拿CBD(中央商务区)区域、旧城改造，到如今专攻新区、政务中心，这也是业界普遍认为是地方政府的支持成就了万达速度。
“他们的拿地成本极低，容易通过抵押土地融资开发资金，而全产业链之下的快速复制能力，也让速度发挥到极致。”国内知名地产公司商业地产负责人告诉记者。
但军营出身的王健林并不认可上述说法。在他看来，“万达高速成长的秘诀在于执行力强，算到拿到。”
万达做项目往往是先算后干，先做规划设计、测算成本后再决定是否拿地。项目开发过程实行计划模块化管控，保证项目全程的成本、现金流都在计划管控的范围之内。2011年万达结算的30多个项目，成本全部低于目标值、净利润全部高于目标值。
“算得准、拿得到，这就是功夫。”王健林表示。
但“同质化、速度和规模累积到一定程度，管理脱节，就会成为万达的负担。规模大和圈地快，并非商业地产的主流模式。万达一招打遍天下的大一统模式，很快会遇到增长乏力的瓶颈。”成都同恒地产顾问有限公司总经理文化勇认为，万达有可能做到商用物业全球老大，但到了那个点之后，便会面临急剧下滑的风险，“万达需要来一次转型”。
聪明如王健林，当然不会完全看不到万达现有模式的风险。
进入2011年后，万达一直在为发掘新的盈利模式做着转型努力——向产业化地产发展，通过其他产业来扶植商用项目发展，比如投资旅游产业、分拆影院上市等，实现由商用地产向产业地产的转变。
但不同声音认为，万达影院分拆上市，实则是帮助万达商业地产“变相”融资，而王健林用巨额投资转向回应外界认为其缺钱争议的做法，只会让万达的资金链更为紧绷：万达目前正在投资的4个旅游度假区，每个项目占地都接近10平方公里，投资额都超过200亿元。加上万达对商业地产和文化产业的上百亿元投资，万达怎会不缺钱？
或许，万达的转型只能依靠资本，而不是慢下来。
日前，中国进出口银行成为万达集团最新合作伙伴，进出口银行将为万达集团文化、旅游产业及跨国并购业务方面提供金融支持。
通过更大规模的扩张，将更多力量绑上战车，万达究竟要走向何方，除了王健林之外没有人能说得清楚。
“或许没有什么能让万达慢下来，也许它根本不能慢下来。”多位地产界人士说。
万达的三次转型
第一次
2001年
为专注做商业地产，王健林将原来的万达一分为二，成立住宅、商业两个公司，重点发展商业。
第二次
2005年
因上述两公司业务交叉太多，又将其重新合并，成立商业地产公司。
第三次
2010年7月
是万达集团历史上最大一次调整。调整分为三部分，首先将集团和商业地产总部机构彻底分离；其次是商管和院线机构调整；再次是项目管理分成南、北二区。前两者是为上市做准备，是“不得已为之”，后者正是为了细化分王健林：唯快不破
1954年10月，生于四川苍溪县的王健林，在其16岁时就奔赴东北入伍，28岁时成为一名正团级干部。1988年，王健林在退役一年后，从负债上百万的“烂摊子”——大连西岗区住宅开发公司开始了这场房地产的勇敢者游戏。
万达内部人把万达的成功归结于敢闯敢试、敢想敢干，这也是王健林跳进商海走进房地产开发的创新基因。
“我们最开始做地产时是为了拿指标，只能接受测算开发成本高达1200元/平方米的旧城改造项目，而当时大连最贵的房子只能卖1100元/平方米。”王健林回忆第一次做地产时的情形：铝合金窗、防盗门、每户一个洗手间等创新成了当时万达的“核武器”，最终项目还没拆迁完，800多套房子已经以均价1580元/平方米售罄，万达由此赚了几百万元。
2000年，万达进军商业地产，万科坚守住宅开发，同为军营出身的王健林和王石走出了两条截然不同的路——这也有了今天在商业和住宅开发两条路上走向房地产世界第一的两个“中国身影”。
对于军旅生涯对万达的影响，王健林有一句话总结，“或许受益于军人不怕困难、百折不挠的心理因素，对万达创新当中的一些困难也能够咬牙坚持下去。”
军人出身的王健林对万达的管理也如军队一样严格。万达的员工时刻处于紧张状态，精神压力非常大。一种说法是，离开万达的人一个月就会长好几斤肉。
王健林和王石都奉行“唯快不破”，但与王石喜欢爬山不同，王健林多种场合均不掩饰自己“球迷”的身份，也在中国足球圈上演了一场跌宕起伏的“归去来兮”。
1993年开始，每年利润不过几千万元的万达，在足球上的投入每年就高达5000多万元。“王健林的疯狂投入对足球而言是泡沫，对他的生意却是最精明的投资。”与王健林同期身入足球圈后又转战商场的一位老总表示，王健林曾经是体育界第一个拎着密码箱到球员休息室的老板，密码箱里装满上百万元现金：“打赢了，这些钱都是你们的！”
“他赌赢了，万达55场不败让其声名升至顶峰。”上述人士认为，“王健林疯狂投入足球契合了当时大连市政府以足球打造城市名片的意图，万达集团借此拿到了大连市区很多中心地，足球为王健林日后的发家埋下了深厚的根基。”
“从第一代产品到第二代订单地产，甚至第三代城市综合体，这些商业模式是我们创造的，但是也是别人可以模仿的。”王健林表示，这些逼得我们必须不断地去创新，从3年前万达逐渐向文化和旅游方面转型，两年以后也许大家看到又是一个完全不同的万达，“一个建立在商业地产上以文化产业和旅游产业为重点的全产业链模式。”
“万达要做世界级企业就要维持一年开业20个广场的速度，如果只做中国一流企业，一年开业5个广场就够了。”这是王健林在2012年万达学院的首节课上的表态。
私下里，王健林对他的高管说，他对国内的竞争对手并不担心，但是美国西蒙集团、澳大利亚西部集团、新加坡嘉德置地都在大肆进入中国——卧榻之侧岂容他人酣睡。“西蒙募
资成本只有1.8%～2%，他赚5%就有的赚。我们呢?我们募资成本是7%～8%，怎么跟他比?所以我们必须利用这几年，干到近百个项目，不能让他们超过我。”
为了这个目标，万达通常在取得地块之后的18个月完工，部分项目甚至要在1年之内完工。
然而，万达的快速并未阻止中国房地产的再一次深度调控和大量资金进入商业地产领域，商业地产领域似乎有出现比当年足球泡沫更大危机的可能。
2011年，王健林曾经在万达内部召开了一个分析会，做了三个市场模型。第一个模型，房地产市场维持5.7万亿元销售额的规模、不增长，这是最理想的一种状况；第二个模型，市场总量跌至4.5万亿元，这也还算在正常范围内；第三个模型，总量掉到3万亿元以下，“这就接近崩盘了”。
“据我分析，中国的房地产系统性风险可能会在这5年左右爆发。”对于市场可能出现的危机，王健林并不乐观，“我只希望能再给万达两年时间，到时候，万达持有的开业物业将超过1300万平方米，租金收入大概能有六七十亿元。这样一来，即使系统性风险真的降临，这些收入也足够保证我们吃饭、还息了。”
级管理万达跳越陷阱：希望用发展掩盖解决公司一切问题
“毫无疑问，万达是一家优秀的商业地产公司，其最突出的贡献就是万达广场提升了周边区域的城市价值。万达商业综合体直接成为区域楼盘的高端商业配套，因此使得周边的住宅房地产开发商及购房者都十分受益。万达在商业地产开发和运营方面也积累了丰富的经验，是房地产行业发展过程中的财富。所以，很多城市都喜欢引入万达参与开发。同时，因为王健林发展万达的雄心，这两种因素催生了万达高速发展的局面。”成都同恒地产顾问公司总经理文化勇这样形容自己对万达的理解。
然而在商业地产圈，万达并非一本标准的百科辞典。对万达而言，其凭借高速扩张和城市整体运营模式低价获取开发项目土地，才是业界学习的根本。但住宅市场多轮调控后推升商业地产市场已呈现局部过剩的局面，国内商业地产老大万达面临的风险更让业界忧心。
“尤其是商业综合体项目，一个只有几十万人口的城市出现了10多个综合商业体的规划；而在香港这样一个消费非常高的国际大都市，超过10万平方米的购物中心只有7家，还远远赶不上国内的很多一线城市。”倍瑞地产顾问公司总经理闵红淞表示，近段时间以来，银行系统不断警示商业地产风险，“商业地产已由之前的野蛮生长时代，步入有限监控时代。如果万达仍然维持单纯的猛冲猛打，很可能会遭遇系统性风险。”
从开发商的角度来说，系统性风险意味着商业地产开发对开发商的整体运作能力、资金实力的要求更高，而在住宅调控之下，一些开发商仓促、被动地进入商业地产，其中不乏一些盲目冲动者，更是推升了行业整体风险。万科总裁郁亮就曾表示，未来5年内，万科80%的开发比重依然会是住宅，因为“我们对商业(地产)有恐惧感，商业(地产)要是出现泡沫，比住宅厉害”。
同时，王健林需要面对的挑战还不止于此。从万达集团的核心业务单元来说，万达影院同样日渐面临重压。
数据显示，2011年我国票房收入实现丰收，达130亿元，但同时，2011年全国新建影院803家，新增银幕3030块，平均每天增长8.3块银幕。影院增速远远高于票房增速。一些院线公司已开始停止新建影院项目，有的甚至开始出售旗下影院。
从商业地产到文化地产、旅游地产跨越，万达是否能用在一个新产业的布局来抵御一个旧布局的风险？
在文化勇看来，万达是典型用发展掩盖一切的中国式公司，他们希望用发展掩盖或者解决公司面临的一切问题，但“一旦商业地产也像住宅一样进入严控，银行不敢贷款，考验万达的时刻才会真正到来。”
“当然，万达在未来几年仍然具有比较优势。”知名房地产CRM管理专家田同生说，万达在商业地产的优势来源于我国的城市化进程依然在继续加快，内需的扩大仍有巨大空间，“万达仍可以通过公寓、商铺的快速销售实现对商业的孕育。万达的商业地产模式仍然是高利润模式。而万达目前的优势还是行业的比较优势，要想转化为持续优势，万达还需在管理上推行基于客户价值的学习能力和变革能力。”
但王健林在2012年绿公司年会上并不认可万达的模式仍然建立在传统的商业地产高利润模式下，他表示，万达除了地产外，也做了很多低利润的实业。
“万达也做酒店，酒店是一个低利润的行业，投资回报率世界平均只有5%~6%，中国平均是7%~8%。万达做零售，零售在中国的利润像刀片一样薄，全行业平均利润只有2%左右。万达做文化，文化产业在中国不是利润的问题，是绝大多数企业都在亏损。”王健林表示，“做实业，不管利润厚还是薄，都应该坚守，也许过两年就会看到一个不同的万达。”
。万达资本局：被“捆绑”的战车
2012年04月06日 22:28 来源：中国经营报 作者：张明
万达资本局：被“捆绑”的战车
“这轮房地产调控只有银行是赢家。”2012年两会期间，万达集团董事长王健林公开表态称。
然而，在万达这艘高速前进的航船上，银行的身影却处处闪现。
最新出现在万达战车上的银行是中国进出口银行。2月16日，中国进出口银行与万达集团签订战略合作协议，双方正式建立总部对总部的银企战略合作关系。这是万达集团继与四大国有银行合作之后，再次与大型国有银行建立银企战略合作关系。中国进出口银行主要是对万达集团文化、旅游产业及跨国并购业务方面提供金融支持。
虽然双方都未公布授信金额，王健林也仅用“巨额”来形容，但随着万达集团在中国商业地产、高级酒店、文化产业以及旅游产业等领域的大手笔布局，2012年注定将成为资金密集的需求年。
那么，面对市场调整，无所畏惧顶风前行的万达如何邀得银行入伙？其“缺钱”窘境又如何破解？
寒酸租金
万达集团最新公布的数据显示，2011年，其总资产1950亿元，收入1051亿元。其中，商业地产公司2011年收入953亿元，项目系统收入902亿元，现金回款814亿元，竣工入伙指标完成500亿元。
此外，数据还披露，截至2011年底，万达商业地产公司持有自营物业面积903万平方米，但2011年租金收入仅有34.6亿元。
不难发现，万达盈利主要来自商铺、写字楼、公寓及住宅的销售，租金对整个业绩的贡献仅占3.29%。
据万达内部人士透露，2011年开业的万达广场，首年租金平均(首年有优惠)为2.53元/天·平方米，第二年租金则将增加约30%左右。而按使用面积计租，万达广场平均租金约5元/天·平方米。
“这样的租金水平在商业地产中算不上顶级。”一位国内商业地产开发商负责人表示，万达广场很多处于城市副中心，很多世界顶尖品牌不可能跟进，通过低租金吸引商业资源，项目租金回报率水平偏低，“按照万达官方数据，2011年已开业49座万达广场，以34.6
亿元总收入计算，平均每个广场年租金收入仅约5000万元左右，这相对龙湖北城天街等年租金超过2亿元的综合体来说颇显寒酸。”
“一旦销售物业带来的资金攫取完毕，万达将经历一个漫长的资本回收期，他只能通过不断新增项目提升销售收入来掩盖租金收入的暂时短板。”成都同恒地产顾问公司总经理文化勇表示。
但在万达内部人士看来，万达广场正处于产品和业态的升级换代中，正在推行的第四代产品以及随着商业口岸的成熟将提升租金收入。
万达商业经营难言顶级，万达却依此成为最大地产公司之一。明修栈道，暗度陈仓，万达如何让有限的资本在5年内撬动70余个项目？
信贷融资
万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等。
据了解，万达商业地产开发所需资金，约20%由万达直接投资——“前期销售利润+内部资金调配：商业地产约60%投资向项目当地银行贷款；另20%左右由合作商户自己投资。”
一位接近万达的人士表示，在万达快速滚动开发模式下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大，通过项目的销售还款平衡投资现金流，实现以售养租。
而地方政府适时“挺身相助”也是万达成功融资的条件之一。
以泰州万达广场为例，当地万达广场注册资本只有1亿元，达不到融资要求，为及时帮助万达广场实现早投入早运营，泰州工商局安排专人提供全程跟踪服务，指导企业在增资的同时准备股权质押登记，仅用一天就办理了两项登记，帮助万达顺利融资6亿元。
然而，点对点的融资显然不能满足王健林快速扩张、“打大战役”的资金渴求。
万达需要更广泛的多种融资渠道，包括银行资金、国内私募、信托融资和海外融资渠道等。
2005年，香港REITs(房地产投资信托基金)上市大门开启，万达的“订单商业地产”模式初露端倪，便引入澳大利亚麦格理银行作为战略投资者，麦格理银行以5000万美元和3800
万美元优先债出价持有万达9家商业广场28%的股权，而这9家商业广场，正是当时万达REITs拟上市的主要资产。
万达和麦格理希望将这9家商业广场打包到境外发行REITs，募集目标在10亿美元以上。
2005年底，万达REITs招股文件在香港获通过。按照当时的进程，万达REITs极有可能成为内地继越秀基金之后，赴港上市的第二只REITs。
但这一计划在2006年7月搁浅：国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的“171号文”。
王健林只能另谋出路。2006年9月，麦格理银行通过发行CMBS(即商业房地产抵押贷款支持证券)为万达在海外募集了1.45亿美元资金，但这笔资金对处于高速扩张、资金需求巨大的万达而言，仅是杯水车薪。2008年底楼市处于深度调整之际，万达开始上演圈地运动其资金饥渴也更为凸显。
2009年万达开始在国内尝试信托融资，当时国内信托融资的综合成本普遍在12%左右，远高于万达此前7%~8%的融资成本。但急需资金的王健林并未放缓步伐，2011年起万达大幅染指信托融资，在其成立的11只信托产品中，有10只是在2011年成立的，10只信托产品共计募集资金大约78亿元。
不过，信托融资大多需要股权作为代价，而其融资规模与万达广场及旅游地产动辄上百亿元的投资来说仍显不足。万达需要更强力的资金合作伙伴，这个伙伴无疑由银行和私募担当更为合适。
银行入伙
2009年初，万达引入建银国际资本管理有限公司(下称“建银国际”)作为基石投资者，并同时启动万达集团的股份制改造。
尽管万达和建银都未透露此次资金募集的情况，但一位接近此次募集的人士表示，首轮私募，融资额度不超过15亿元。而到第二轮融资时，万达的私募价格高达每股17元，“建银短短半年回报丰厚，第二轮私募再度积极参与，增持1%的股权。”
公开报道显示，2009年8月，万达商业地产便完成了第二轮私募，建银国际、华控产业基金等三家专业投资机构、三家龙头民营企业和大中电器掌门人张大中以自然人身份最终获配入股万达商业地产。两轮私募完成后，万达集团将10%~13%的股权出让给了私募投资者。
据报道，万达第二轮私募时，有400亿元资金参与认购，争抢激烈，万达为让更多战略投资者进入，仅给予每家获配的投资者大约1%股权。两轮私募合计募集资金超过40亿元，“而今万达每股的价格应在20元左右。”
“当时建银国际的退出设置有三种：上市退出、溢价转让、万达溢价回购。”上述知情人士表示，首度私募时，万达与建银国际签有对赌协议，即如果万达没有在约定期限内上市，万达将溢价回购上述股份，“但随着万达维持高增长及更多的投资者加入，建银显然不会计较短时间IPO的成败，而立足于长期捆绑。”
然而，2010年4月，又一轮楼市调控风暴席卷房地产，房地产企业IPO闸门也基本被关上。种种信息表明，万达要在2012年成功上市可能性极小，那么这艘高速行驶的航船，谁将是下一个保驾护航者？
来自万达的信息显示，央行金融司已把万达列为了全国房地产金融改革试点企业，享受“绿色贷款”通道，同时万达已经分别与中行、建行和农业银行[2.64-0.38% 股吧 研报][2.64-0.38% 股吧 研报]等国有四大银行签订了“总对总授信“的协议。万达在该商业银行各地分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。
有消息显示，3月中旬，南京万达广场正在寻求18亿元人民币四年期贷款(按半年分期偿还)，该笔贷款利率为中国人民银行利率的105%，全部费用较指标利率高20%，此前的2011年12月底，无锡惠山万达广场取得9亿元人民币三年期贷款，2012年1月镇江万达广场取得5.5亿元人民币八年期贷款„„
“在资金的追逐下，万达必须也只能通过维持其快速扩张来达到吸引各方资金的目的，一旦慢下来，这条战船上的人将集体受伤。”一位不愿具名的知名地产公司商业地产负责人表示。
第五篇：万达论文
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摘要
万达集团作为商业地产行业的领军企业，发展商业地产的核心产品即是以“万达广场”命名的的城市综合体，主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。
“一座万达广场，一个城市中心。精彩生活尽在集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的万达城市综合体。”已成为万达广场的精彩写照。
商业地产领军企业的成功的发展模式不可复制，但可借鉴。下文，将全面剖析万达集团商业地产的发展模式。
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万达集团的商业地产发展模式探析
大连万达集团创立于1988年，目前已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业，企业资产1400亿元，年销售额800亿元，年纳税95亿元。万达集团已在全国开业33个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货店、30家量贩KTV。计划到2012年，企业资产2000亿元，年销售额1200亿元，年纳税200亿元，成为世界级的企业。
万达集团的支柱产业包括商业地产、五星酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五方面。万达集团精益求精的态度使其在每个领域的探索都非常之成功。下面我们重点介绍万达集团下属——万达商业地产股份有限公司的发展模式。
一．公司简介（大连万达商业地产股份有限公司）
大连万达商业地产股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。
在万达的众多项目中，万达商业地产的运作尤为成功。截至2010年底，本公司已经在全国24个省、自治区和直辖市的45个重点城市投资建设了59个万达广场，其中已开业33个万达广场，正在运营14家五星级或超五星级酒店。持有开业收租物业面积566万平方米，计划到2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，年租金收入70亿元。目前已成为中国商业地产行业的龙头企业。
万达的商业地产在行业的发展是一个典型的成功案例，在中国商业地产中占有绝对领先地位。
二．万达集团的经营结构
目前万达集团的经营结构均基本为进驻一个城市，开发建设一个万达广场，引入一个高档酒店，开设一家万千百货，同时会引入万达院线和大玩家超乐场或大歌星KTV。同时，在这些基本的消费群设立完成后，还会和一些知名的战略伙伴进行合作，如引入大型超市、家居卖场、家电卖场、知名餐饮机构等。这样，一个汇集购物、娱乐、住宿、餐饮、文化等多方面的综合体便应运而生。而且，这种综合体在城市化进程日益加速的当今，很受普通大众的欢迎，特别是作为主流消费群体的年轻人喜爱。同时，这样的综合体在目前国内很多城市还很匮乏，特别是一些二、三线城市。这些城市积累了众多的消费能力，但传统的百货或商场往往功能单一，没有将这种全面的消费场所汇集在一起，而万达这种城市综合体产品可以良好满足人们一站式消费的需求。
尤其是现在在城市生活中，上班族居于大部分。人们通常都是5天工作日在上班，周末休息两天，没有太多的时间去购物。而一旦购物，便是一家人开着车，买回许多的东西，差不多够一周的用量。一方面，人们需要的东西包括日用百货，需要到不同的商业业态太能凑齐这些东西，万达广场的城市综合体正好满足了这一条件；另一方面，周
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末是人们集中出行购物的时间，各大超市、卖场肯定会聚集大量的人，而停车场便成了一个无法解决的问题。万达广场正是解决了这一缺点，在前方设置了一片面积广场作为停车场。
这样，在人们休闲时，人们便会很习惯性的到这里来购物，即方便快捷，又品种齐全。
三．万达集团的运营模式
万达集团能在短时间内发展如此成功，其背后的运营模式必是有许多可借鉴的地方。
万达集团以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业。其主打“万达广场”的地产产品，以“一座万达广场，一个城市中心”为口号，大力宣传“城市综合体”的概念。通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，人为的打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创造一个核心商业区域。通过这种城市综合体的建造，将原本可能需要多年积淀才能形成的商业氛围、人流、交通、市场知名度等因素一次性的完成，缩短“养商”的时间。
万达集团的运营模式发展之路：
万达集团的发展分为三个阶段——一代、二代、三代。而三代即为现在我们所熟知的万达广场，城市综合体。在一二代时万达集团主要是作为房地产开发商，通过引进好的商家提升自己的名誉。但是好的商家往往交纳的租金要比普通商家低得多，这样一来，万达集团的盈利空间就得不到很好的发展。而且为有名商家提供很多优惠条件之后，很可能就会对普通商家造成不公平，便会引起许多的纠纷。
正是由于这种缺点，万达探索出了自己的发展路子。即是做专业的商业地产，将经营范围也拓展到下游商业产业链，建立了酒店建设公司、商业管理公司、万千百货、万达院线。规避掉了许多不必要的麻烦，便逐渐形成了现在的“城市综合体”。
四．主要项目介绍——万达广场
万达商业地产公司的核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。万达城市综合体是其在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。
“一座万达广场，一个城市中心。精彩生活尽在集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的万达城市综合体。”已成为万达广场的精彩写照。
万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中，万达公司以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。
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以“万达广场”命名的城市综合体是目前国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益：
一是创造大量就业岗位。每个万达广场都能创造一万个左右稳定的就业岗位，未来几年内每年都会有近十个万达广场开业，相当于每年为社会新增10万个左右的就业岗位。
二是创造巨额税收。在北京、上海、成都等大城市，每个万达广场都能创造上亿甚至数亿元税收。
三是受到消费者欢迎。万达广场的组合形式在全球是一个创新，一个万达广场拥有十几个主力店，将零售、休闲、娱乐、健身、商务、旅游等功能综合在一起，每到一地都将当地的商业设施升级到一流的水准，实现真正的一站式消费。
四是创造城市新中心。万达城市综合体项目规模巨大，功能丰富、设施先进，将成为所在城市的新中心、新地标。
五．核心竞争优势
万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。
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万达商业管理公司
万达商业管理公司是中国最大的连锁商业经营管理企业，经营管理范围覆盖全国所有的万达广场，创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业纪录。万达商业管理公司拥有丰富的商业资源，强大的运营管理能力，确保万达广场无论建在城市中心还是新发展区域，都能开一个旺一个，成为万达商业地产的核心竞争优势。
万达商业规划研究院
万达商业规划研究院是中国唯一一家专业从事大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的机构，汇集了全国商业中心、五星级酒店、旅游度假区设计各专业的一流人才，是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分，担负着万达集团所有开发项目的方案设计、初步设计及景观设计、机电等业务，并全程参与产品定位、成本控制、技术支持等工作，每年承担的商业建筑设计任务超过1000万平方米。
万达学院
万达学院位于河北省廊坊市，占地200亩，总建筑面积12.8万平方米，全部建成后可同时容纳3000名学员，计划于2011年10月开学，每年安排万达集团高中层管理人员进行系统培训。万达学院由教学楼、行政楼、室内体育馆、室外运动场、企业展览馆、宿舍、餐厅等组成，并配备国内一流的教学服务设施，是中国最好的的企业学院之一。
综上，万达商业地产公司在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势，主要体现在：完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。依凭上述核心竞争力，本公司在全国范围内实现了万达城市综合体产品模式的快速复制，成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。
未来，本公司将利用“万达广场”的品牌影响力，继续重点拓展一线城市市场，适当扩大在二、三线城市的布局，并力争在各区域市场占有一定的市场份额，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞争优势。
石家庄作为二三线城市的典型代表，万达广场也即将入驻石家庄。今年的三月份，石家庄裕华万达广场举行了招商大会。成功的与许多知名商家进行接洽，并且已经与许多商家签约。通过这次招商大会，商家对石市万达广场有了更清晰的认识，坚定了在万达发展的信心。
万达一旦建成并投入使用，必将带领整个城市的发展，提升整个城市的整体形象。
六．万达集团未来可能遇到的瓶颈
万达集团在过去的几年中通过快速的发展扩张，成长为国内专业的商业地产集团。但其快速的扩张不可避免会给他带来一些问题。
首先，也是所有企业发展的瓶颈之一，即是资金问题。做房地产项目，周期长、不确定因素多、投资大，资金一旦注入一个项目之后，一时半会儿很难从市场上收回投资。
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而又由于不确定因素多的因素，项目出现问题的可能性很大。一个项目一旦出现问题，很可能导致资金链的断裂，进而影响其他项目，接着导致更多的项目无法正常运营，这即是资金链断裂的连锁破坏效应。很多企业倒闭的主导因素都是源于此。因此，万达要想成为“百年企业”，或者更久远的企业，必须保证资金链的时时畅通。
其次，万达集团能获得如此好的经济效益的原因之一，是拥有众多企业加盟为其赚钱。而现在每个万达广场加盟企业的数量已经达到饱和，在数量和面积上已经很难再扩张了，而此时制约其发展的一个因素便是，加盟企业能否在万达广场上打出更响亮的名号，获得更广泛的好评，成为王府井等一类的知名品牌。能否打造加盟企业的品牌知名度将成为万达发展的瓶颈，即是下一步万达要做的事情。
再次，商业地产管理人才的匮乏。国内的商业地产没有一家可与万达抗衡，这也就造成万达集团在这方面人才难以从外界寻求。万达只有边发展、便探索自己在中国的发展之路。不过，万达为应对这种人才匮乏的局面，成立了万达学院，来解决这一问题。希望这一瓶颈能够通过万达学院，能够得到很好的解决。
七．中国未来商业地产发展的趋势
通过以上对万达商业地产的分析以及中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，分析较具开发潜质的商业地产业态有以下几种。
1.中等规模的购物中心
由于一部分二三线城市的大型购物中心的建立还不够成熟，而且小型超市的品种不齐全，购物环境不理想。因此，中等规模的购物中心很有可能成为部分城市提升城市形象的首选。
2.社区商业
日前，以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要的社区商业收到广大好评。社区物业是进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业。
为了弥补社区人们不经常外出购物的特点，建立社区商业，是很多城市社区产商下一步的目标。
3.具休闲功能的商业地产
据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有6 5％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主
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题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。
4.高端商业地产开发的主流模式——商业综合体
万达集团的建立的万达广场已经成为了商业地产行业里的一个很好的范例。“一座万达广场，一个城市中心。精彩生活尽在集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的万达城市综合体。”已成为万达广场的精彩写照。
许多城市已经把是否有万达广场这样的类似的城市综合体，作为一个城市城市形象是否得到提升的重要依据。
可见，商业综合体已经成为大部分城市，提升城市形象的重点建设的项目。商业综合体的建设已成大趋。
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参考文献：
链接来自：
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http://wenku.baidu.com/view/5c629f543c1ec5da50e2706e.html http://group.wanda.cn/
http://group.wanda.cn/group/zzcy/sydc/index.shtml http://
http://wenku.baidu.com/view/473dc00cba1aa8114431d9ec.html
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