万达读后感

第一篇：万达读后感

读完这篇《王健林谈万达超强执行力》文档后，发现一个成功的企业最离不开的就是制度。不管是总裁还是员工，都必须遵循的合理有效的制度。制度规范建设是企业管理的一项基本工作，企业想要规范管理，高效运作就必须建立一个可持续优化不断更新完善的体制制度。“没有规矩，不成方圆”，如果一个企业没有一个可以约束员工行为，规范员工工作的制度，企业职工按照自己意志工作，那一个企业还能发展下去吗？

一个先进的企业必然有一套先进的管理制度。万达之所以能在20几年内发展成世界一流企业，与它成熟并且有用的制度是离不开的。“20 多年来我们搞了很多制度，现在每两年制度要修订一次，修订从我开始到总裁，到副总裁，到各个部门全部参加，一般历时3个月左右，每年9月份开始。制度一定要做有用，要有操作性。”文档中的这段话显示了万达集团对于制度的重视，不断的更新修订恰恰是万达不断的随着时代的的发展而完善企业制度的证明。一个已经发展成熟的一流企业尚且如此，这更加印证了制度对企业发展的重要性。

“我们有一个轮岗制度，财务、成本人员三年轮岗。当然也有到其他城市不愿意去，不愿意去就解聘，慢慢地形成文化，现在就没有说再调动谁谁不去，大家都知道不去不行，这是强制制度。因为你再严，中国社会大环境就是如此，肯定有各种各样的关系。”文档中这段话则说明了万达集团对于企业制度的严格执行。企业的规章制度要想起到至关重要的作用就必须严格执行，使其产生一定的震慑力，企业职工能够严格遵守制度做事，像文中说的那样——“靠有用的制度设计来堵塞，不给员工犯错机会。”

制度是凌驾于员工意志之上的，一旦制度形成，员工就得无条件服从——当然，必须是正确合理对企业有真正意义的制度。企业依靠员工而发展，员工依靠企业而生存。一个好的企业拥有好的制度，员工的利益能够得到保证，员工坚决拥护执行企业制度，那么企业就能发挥最大效力，企业运行得到有效保证，员工能够从中获得应得的利益，这是一个良好的循环。

所以，一个成功的企业中，制度所“搭档”的就是在现代企业中有高度纪律性的员工，这样企业制度的有效性才能最大化，制度的约束力和规范力才能合理的融入到企业运作当中。而这一切，最基础也是最重要的便是制度，所以我们经常听到‘完善管理制度，加强制度建设’，从中我们便可一窥企业制度的重要性，其重要性对企业的发展更是不言而喻。

第二篇：商业地产学万达读后感

万达地产是一个有梦想有使命感的企业，是一个具有战略目标和良好执行能力的企业。

评价一个百年企业，评价一个优秀的企业家，其最高标准就是使命的达成——企业价值实现和社会价值实现，目标的实现比赚到多少钱其实更重要。

工业学大庆，农业学大寨，商业地产学万达。

万达的生业地产发展历程告诉我们，如果你想要达到一个目标，你应当有一个长远的规划，然后要坚定地去做。不管这条路上有多少崎岖坎坷，你也不要放弃自己的新年，即使在这条路上只有你一个人，你也不要感到孤单，不要感到害怕，因为只要你的选择是对的，即使你无人陪伴，也可以抵达胜利的彼岸。

学习万达学习王健林——这样一种现象的产生同时能让我们从华丽、短视的企业发展方式中产生反思，认识到何谓企业发展之本

王健林不仅要赚钱，而且要让梦想延续，让这家企业的发展能散发出更大的光芒，在中国经济发展和社会进步的过程留下他们的印记和贡献。

仅从商业地产的技术层面分析，万达可借鉴的地方有如下几个方面：

1、商业地产领域“现金流滚资产”的可行性。所谓万达“现金流滚资产”模式，就是万达

第三代城市综合体通过住宅、社区商铺和部分办公楼的销售收入平衡现金流，籍以支撑自持购物中心的建设，目前这种模式逐渐趋向完善，万达形成了地产开发利润+资产溢价+租金回报的盈利模式。

2、“土地、资金、资源体系”前置对竞争力形成的促进作用

3、万达项目商业价值挖掘不足的可弥补性，是商业地产新竞争力可关注的领域。

4、万达在商业地产发展的探索过程中，形成的产业形态、产业组合、商业资源体系、商业

经营等，经营细节的可借鉴性。

5、商业地产开发体系经营、管理制度化建设；创新思维；知识沉淀对企业发展的实质促进

作用。

从精神层面来分析，万达值得我们学习的地方实更多

1、向万达学习，学习他们树立远大的理想和追求卓越的精神

2、向万达学习，学习他们敢为人先，大胆探索和实践的勇气

3、向万达学习，学习他们干预承担社会责任的情怀

4、向万达学习，学习他们以人为本、关爱员工的价值观实现

5、向万达学习，学习他们强大的执行力

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万达高度执行力的秘籍在于倡导了“一切服从命令听指挥”的文化。

对于人才的重视：万达和全国所有著名的猎头公司建立业务联系，每年用于猎头的费用超千万元。人力资源部经理几乎每天都要面试项目总经理。

万达在贯彻执行力文化的过程中，总是把优良的作风摆在第一位。

万达在管理过程中提出了著名的“管理三部曲”，即“定战略、搭班子、带队伍”

王健林锻造除了一支反应迅速、作风过硬的队伍。

万达在员工培训上作了大量而富有成效的工作，以此来提高队伍素质，打造有执行力的团队。

企业的执行力是企业的战略得以实现，战术得到有效的实施的关键

万达开发的第一代产品、第二代产品均位于城市核心传统商业旺地，这一阶段的万达广场天然享有成熟的商业氛围，项目成功的难度不大。但是在开发了一些项目以后，万达发现这条路继续走下去的难度很大。一是因为第一代产品、第二代产品本身存在一定的问题，二是随着商业地产整体环境成熟，万达想再在省会城市的核心地段拿到优质的传统商业旺地难度加大了，竞争对手开始涌进来，有的好的土地就算拿下来，成本也很高，压力也很大。

万达的不可复制：实力、商业资源、营运管理，这三点限制了其他企业模仿万达，但真正难复制的是万达的核心、理念、定位等问题。

第三篇：万达工作法读后感_1

万达工作法读后感

篇一：万达工作法读后感范文

利用工作闲暇时间，细读了万达集团编写的《万达工作法》，这本书帮我们揭开了万达集团的神秘面纱，让我们了解到真正的万达是什么样的。这本书从开会、识人、培训、做制度、销项表、复盘、防腐败、执行力、再到食堂等，面面俱到。通过这本书的学习，让我感受到了另一种管理模式和另一种企业文化。

整本书让我对万达的感觉是，很苛刻、很严格、军事化管理加以细节取胜。说到执行力，是每个企业对员工的基本要求，但执行力是否真的执行到位，是否采取了完善的激励和奖惩措施，并不是每个企业都做到了。万达很直接，根据计划完不成，请下课！而大部分企业，大部分员工都是找各种各样的客观原因，说各种各样的补救计划，提倡着人性化和包容，计划一拖再拖，没有奖惩，没有下课。看似残酷与苛刻，但正是在这种严酷的环境下，员工才绷紧神经全力以赴地为企业负责，为自己负责。

还有就是做计划，编制计划万达每年工作的重中之重，每年的计划要做三个月，这三个月期间，总部会制定出总的发展计划，然后让分公司去分解，在这三个月时间内，他们需要经过三个层面的痛苦博弈，第一层面系统总部和地方公司，第二层面集团各部室和系统总部，第三层面集团领导和系统总部之间的博弈，经过这么多层的博弈之后，制定的计划就非常的合乎常理，谁也找不到理由不去完成，有心人去看万达半年或一年工作计划完成量的时候会发现他们的完成率一般都是100%或者102%。这个数看起来是不高，但相对上一年的增长来说他们都在至少百分之二十的增幅，因为他们的计划做的太精细了。他们算百分比不是同比或环比而是同计划的比。本来计划就比上一年至少增长20%，可是结果出来之后只达到计划的百分之百或者多一两个点，这已经是非常厉害的成绩了。针对于自己来说，运营管理的第一步制定计划，计划做的越细那么可实施性就越强，那么成功的可能性就越大。所以计划不是简单的做哪些事，写完就放那了，一定要执行和落地。

这本书是一本非常好用的工具书，在今后的工作中，结合自己的实际工作，我会多多思考工作中的方法，利用万达工作法中的工具和表格，充分提高自己的工作效率和完善工作的方式方法。

篇二：万达工作法读后感范文

这本《万达工作法》就是万达集团日常工作的具体展示，通过展示管理层面的工作内容和流程，我更加清楚地了解了万达公司的工作生活模式，感受到了这种精细的管理，务实的作风和有效的行为方式。

从开会、识人、培训、做制度、销项表、复盘、防腐败、执行力、再到食堂等，面面俱到，熟思之后，为什么我们没有企业文化中心？我们的企业缺的是什么？那些该为我所用？那些是我们应该改进的部分呢？

我从年初进入公司，到现在已经整整四个月了。从入职时的迷茫、徘徊、到现在的寻找。此前听到一则故事在说，我们受经济条件的限制，不可能建立复杂的监督体系，要靠自觉。有些人不尊重规则。不仅如此，还擅于发现规则中的漏洞并恶意使用。有些人不值得信任，我们公司的许多工作的进行是必须依靠信任进行的，可能，为了节约成本，我们没有办法设置复杂的监督机构，道德常常能弥补智慧的缺陷，然而，智慧却永远填补不了道德的空白。故事归故事，我们的公司没有时间给你犯错的时间，我们赔不起，市场也不给我们改正的机会。我们自己的时间怎么也回不来了。那么，我们应该怎么办？变被动为主动呢？我想到了：介入指导，提前计划。把很多不可控的事情变成可控的，怎样让每个人只为完成任务想办法，而不是为完不成任务找借口？怎样才能说到做到，算到拿到呢？我们的执行力靠什么保障执行到位呢？在现阶段，管理光靠人管人不行，靠制度管人也不行。那靠恩威并施吗？社会上的专家隔靴挠痒，实际运用当中，发现用不上，那么我们有没有能力把专家那套理论与实际问题嫁接在一起，只有不断的思考和摸索，形成自己特色的思维路径，成为一个知者，常言道：知者为师。对组织而言，我们要知人善任，对职工自己来说，要帮自己认清你是谁，只有认清自己是谁，你才能是快乐的，业绩才会上升，只有自己快乐，才会自主自发地创新。“侃大山”利用众人智慧解决综合的问题，“任务树”帮助各部门逐级进行任务分解，更好把握工作中的难点和要点，让员工能够对全年的工作任务“心中有树”。我们的企业需要一种企业精神，七星精神才是核心！

生活不可能像你想象的那么好，但也不会像你想象的那么糟。我觉得人的脆弱和坚强都超乎自己的想象。有时，我可能脆弱得一句话就泪流满面；有时，也发现自己咬着牙走了很长的路。最大的自私就是无私，你付出的越多，外界就会回报你越多。生活不易，且行且珍惜！

篇三：万达工作法读后感范文

我喜欢读书，希望从书中找到解决问题的办法，是我所欣喜的。书一到手，我就迫不及待的利用空闲时间把他读完了。从开会、识人、培训、做制度、销项表、复盘、防腐败、执行力、再到食堂等，面面俱到。熟思之后，为什么我们没有企业文化中心？我们的企业缺的是什么？那些该为我所用？那些是我们应该改进的部分呢？

从三月二十七日入职，到现在已经整整七个月了。从入职时的迷茫、徘徊、到现在的寻找。此前听到一则故事再说，我们受经济条件的限制，不可能建立复杂的监督体系，要靠自觉。有些人不尊重规则。不仅如此，还擅于发现规则中的漏洞并恶意使用。有些人不值得信任，我们公司的许多工作的进行是必须依靠信任进行的，可能，为了节约成本，我们没有办法设置复杂的监督机构，道德常常能弥补智慧的缺陷，然而，智慧却永远填补不了道德的空白。故事归故事，我们的公司没有时间给你犯错的时间，我们赔不起，市场也不给我们改正的机会。我们自己的时间怎么也回不来了。那么，我们应该怎么办？变被动为主动呢？我想到了：介入指导，提前计划。把很多不可控的事情变成可控的，怎样让每个人只为完成任务想办法，而不是为完不成任务找借口？怎样才能说到做到，算到拿到呢？我们的执行力靠什么保障执行到位呢？

在现阶段，管理光靠人管人不行，靠制度管人也不行。那靠恩威并施吗？

社会上的专家隔靴挠痒，实际运用当中，发现用不上，那么我们

有没有能力把专家那套理论与实际问题嫁接在一起，只有不断的思考和摸索，形成自己特色的思维路径，成为一个知者，变成常言道：知者为师。对组织而言，我们要知人善任，对职工自己来说，要帮自己认清你是谁，只有认清自己是谁，你才能是快乐的，业绩才会上升，只有自己快乐，才会自主自发地创新。

“侃大山”利用众人智慧解决宗人的问题。“任务树”帮助各部门逐级进行任务分解，更好把握工作中的难点和要点，让学员能够对全年的工作任务“心中有树”。

我们的企业需要一种企业精神，七星精神才是核心！

生活不可能像你想象的那么好，但也不会像你想象的那么糟。我觉得人的脆弱和坚强都超乎自己的想象。有时，我可能脆弱得一句话就泪流满面；有时，也发现自己咬着牙走了很长的路。生活不易，且行且珍惜！

我记得《道德经》上有这么一句话，最大的自私就是无私。意思是你付出的越多，外界就会回报你越多。

第四篇：万达哲学读后感

万达哲学读后感

（一）一年之计在于春，刚过完春节，在这个万物复苏的时点周总裁推荐了《万达哲学》这本书供我们学习。这本书看起来厚，但其实很好读，因为这是王健林先生在各种场合演讲的合集，且这里面有很多内容是王总不断重复提及的，比如万达的核心理念及其演化的三个过程，万达的创新，即企业的三次重要转型，万达文化健全的体系，即思想，制度体系及组织的保障，更重要的是提到了万达强大的执行力及组织保障能力，从字里行间透出着王总的英气和作为军人出身的他那种令行禁止，所向披靡的战斗精神！尽管很多故事反复提及，但想想我们，周总去年7月正式发布的《华胜经营哲学》总结起来也就是那么一页PPT,我想那段话大家也早都烂熟于心，对比万达，才真正理解了“哲学共有”这个词的意义，因为本书中说的所有的故事都是王总哲学在实际工作中的呈现，华胜17年呈现的种种也是周总对经营思考的体现，就凭这就应该用万达与我们的事业对标，不断学习！全书读下来有几句话特别让我震撼！

一、“说到做到”

光看到这句话就让人肃然起敬！想想那么大的万达帝国一定是一个庞大的计划体系，3万多人的企业每个人都有自己的工作模块和工作计划，但万达从不拖延，从事不动产15年，所有项目几乎无一延期，全部准时开业，而且万达广场开业不仅是自己开张，连承租的商家也是百分百满场开业！好一个说到做到！这背后就是组织和计划的力量，是项目管理的力量，是节点管控预警及改善机制的力量，是标准的流程的力量。书中提到万达广场如何选址，万达总结了选址100问，问完了这100个问题就可以确定项目是否开展，这100个问题涵盖了开店选址的全部预案，把各种可能凝聚成了100个问题，事无巨细又具有代表性，这对于企业的复制有着巨大的力量，因为这些问题是前人经验的总结，做到了这100个点也就基本上完成了广场的项目立项。对比我们的工作真是汗颜，我们在团队复制的过程中提及最多的就是“好师傅带好徒弟”,但哪来那么多的“好师傅”,往往都是碰运气，或者是“好师傅”带的徒弟出师单飞后不久就又五花八门了起来。这就是没有坚持标准！我们的《运营检核规范》中详细列明了分店在各个流程中应该要做到的关键点，但每次检核分店不是这里差一点就是那里少一块，对比检核的分数，往往业绩好的就分数高，业绩差的那分数基本上就是面子分，其实那套《运营检核规范》就是我们的开店100问，是这么多年沉淀下来的关键点和可能出错的地方，做到了那些规范中的动作，也就保证了整个分店的流程顺畅，可是我们往往以业务忙为由而忘了规范。精保也是一样，一整套的规范流程和动作，可以让一个在校学生三个月就出师成为某一品牌的保养专家，我们还有什么理由不去学习，不认真推广？

二、“算到拿到”

又是一个掷地有声的词！什么是算到拿到？王总说，不动产开发的成本控制是极其困难的，建设一个购物中心，决算比预算超支15%-20%很正常，但万达15年开发超过100个项目，全部做到成本低于预算目标，净利润高于预算目标，这就是万达的特点，算到拿到才叫本事！再对比我们，每年咱们前一年的年尾做预算，后一年都在完成预算，到了年底的时候，完成的不好的分店总会有各种各样的理由去说预算如何如何，实际情况如何如何，看到这里的时候我们还好意思说吗？我们的分店业务再复杂也不过一年一两千万，了不起三千万，但人家万达一个项目就是二三十个亿！这是何等的体量？！人家那个可比我们复杂多了。说到底还是一个目标是否坚持，关键数据是否按进度，按时间点追踪的问题。周总裁在2013年底就提出了华胜的运营价值链，提出了“五大结果，六大管控”指标，同时在这几年的运营过程中总部各中心又分别提出了一些可以量化的小指标，这是都是保障我们可以算到拿到的工具，可是我们往往在实际工作的过程中沉浸在事情中而忘了摸索事情的规律，对于数据不够敏感，对于数据背后的问题缺乏打破砂锅问到底的精神，只关心结果，忽略了很多小数据的过程管理，当结果呈现的时候就把原因推给了客观理由，不能向内看，没有追究自己的原因。我想大家年初的时候都是信心满满的拿到预算的，都在脑子里描绘过达成目标后庆功的画面，能把这个画面变成现实的一定是狠抓细节，狠抓过程，对数据敏感，从数据背后找问题的分店，反之的那些脑子的庆功画面一定成为泡影，长此以往团队没有成就感，领导缺乏价值感，也就成为了“问题店”.三、“在万达不会干，看电脑”

敢说这句话真不容易！大家都知道电脑是刚性的，没有余地，只有0和1的关系，而人是情感的动物，不可能只有0和1.但在万达就是这样，一个复杂的商业地产项目万达根据时间节点的不同分解成了一套套的流程，有着详细的项目手册，并分级授权，总裁看哪些关键节点，副总裁看哪些，总经理看哪些，部门长看哪些都有详细的记载，并有红灯，黄灯的预警机制，在某个节点出现问题时可以及时发现并采取对应的改善措施，确保流程的顺利及结果的保障。我想那些流程也不外乎就是我们的《十三步接车法》，《报价流程》，《电话跟踪流程》等等吧，那些项目手册也就是我们一个个总部中心的《操作指南》吧，分级授权和组织保障也就是我们的授权手册和完整的分店组织架构吧，关键节点也就是我们《运营检核规范》中的关键点吧。万达有的华胜都有啊，可是为什么不是万达学华胜而是我们学万达呢？这里面更多是执行力吧。王总说，人性本身有弱点，人的性格也会发生变化，在万达，靠制度，不靠忠诚度，忠诚度是靠不住的！所以万达开发了完整的信息化系统，让系统来评价。我们也有啊，可是真正每天坚持制度执行，不带有个人英雄主义，不带有个人情感色彩的分店少啊。我们的分店往往说计划赶不上变化，说我的分店有我的特点，我的团队有我团队的个性，真的个性多了，结果就不可控了，就不可复制了，所以万达说不会干看电脑是源于他们对于流程和制度的坚持，光看电脑肯定不行，这背后是对于万达核心管理强大的向心力和执行力！面对这些我们真的应该思考。

这本书带给我的感悟太多了，衷心的感谢周总裁推荐给我们阅读，篇幅有限，水平有限，不能一一写明《万达哲学》传递给我们的能量，但读这本书很有“推背感”,让我们看到了同是做连锁企业，华胜与万达巨大的差距，要学习，要追赶的还有很多。本书最后王健林先生说：在万达2006年至2010年五年的时间里，高管平均离职率6.2%,离职的人有相当部分是被万达辞退的。这些人80%是在一年内离职的，入职三年以上的高管离职率年平均只有1.2%.开玩笑的讲，阳澄湖有所谓的“洗澡蟹”,大部分离职的高管是万达的“洗澡员工”.这也是周总经常说的“融入华胜”,既来之则安之，来到了华胜就要努力的去适应去感受，这之后才是华胜梦照进现实的过程。记得周总裁说过：“不要高估了你在华胜一年能做的事，但也别低估了你在华胜三年能做的事！”学习万达也是一样，不可能一口气就学会，但对着这样的标杆不断学习，总有脱胎换骨的时候。各位伙伴们，加油！

万达哲学读后感

（二）今天在火车上终于把王建林的《万达哲学》读完了。

这本书其实不是王建林的回忆录，而是万达成立这么多年以来他在各个会议上的讲话的实录，然后合起来成了一本书。

读这本书给我最大的感触跟柳总是一样的，首先，王建林三句话不离老本行，凡事举例都是以万达为蓝本；第二，万达的成功与失败，王建林都总结的清清楚楚，从不夸大和缩小，对就是对，错就是错，非常的求实；第三，王建林的讲话风格简单易懂，干脆利索，从不拖泥带水，也从不说官话套话。

万达在他的带领下，我自己感觉有以下几点

首先，他的勤奋，他是个军人，上班一年基本不休息，早晨从七点多到公司，晚上属于最后走的那几个人，在企业家当中他是最敬业的那个人。

第二，他的远见，他的危机感。从万达的发展史中可以看出，万达是全国最早强调工程质量必须做到极致的首家房地产企业；万达是首先打开全国发展局面的房地产企业；万达是跨行发展最早也是目前最成功的企业，万达发展了酒店，商业地产，文化产业，线上线下的 O2O;他是全国最早做慈善的企业之一，也是现在全国捐款最多的民营企业；最令我佩服的是他总是能找到行业发展利润发展的最高点，并且成功的领导企业转型。

第三，他的坚持，万达坚持地产行业 27 年的时间，虽说转型，可是一直没有离开这个行业。

他讲的一句话给我印象很深，千万不要相信那些成功一百条，成功攻略之列的东西。每个企业的成功都是独特的，都是不可复制的。企业最重要的是商业模式的创新，做企业最重要是要有长期稳定的现金流，而做到这点只能做商业地产，也就是不动产，万达的资产都是自己的，不过以租赁的形式来获取利润。总之看这本书让我对企业的经营又有了新的认识。

万达哲学读后感

（三）有感《万达哲学》走向人生巅峰

提起万达，在中国商业地产的领域里，无人不知、无人不晓，它是商业地产的领航者、带头人，更是很多涉足商业地产精英们梦想的地方，在这里有学习不完的专业知识，也是塑造人生发展的良好平台，不得不说，万达，是很多人的一个梦。

如今我也幸运的加入了万达的集体，从进入万达的第一天，就深刻感觉身边同事们的工作认真和尽职尽责，这种感觉让自己急迫的成长，促使自己一天比一天变的更优秀。在同事的推荐下，我拿到了万达集团董事长王健林先生的著作《万达哲学》，首先引入眼帘的一个提问瞬间吸引了我：“26年，从0到资产5000亿元的企业帝国是怎样炼成的？从中国到海外，(w w w.f w s i r.c o m)为何他的企业能无往不利？”这是一个什么样的企业？这是一个什么样的发展历程？这是一个…？所有的疑问让我变成嗷嗷待哺的幼鸟，急切想要了解这个企业，了解这个世界，相信这也将会是我走向成功的第一个台阶。

企业家精神的核心是坚持、责任和创新

现在很多的电视节目和成功学，不断刺激的社会每个人，他们讲述自己成功的秘诀和方法，到处收徒弟和学生，但你会发现，没过多久这一群人就消失在茫茫人海中，那时我就会想，难道每一个人认识的成功都是那样的相同？不一定！成功就是把一件事坚持着做下去！也许这件事看起来很小，但是能够一直做下去的人很少。我们每天都在重复的很多工作，看起来有能解决的，有不能解决的，可是工作的职责就是来解决问题的，每个人如果能肩负起自身的职责，在每一个环节上兢兢业业，那么企业的发展速度自然是一个质的飞跃。现今社会，人才比比皆是，可是真正能承担起责任的人才可能需要时间的锤炼，而创新的思维也体现了人才的智慧，有人说：创新，就是把睡了一年的被子，换个面儿来睡！我们既要在传统的行业里将本职工作做好，也要不断发现新的渠道和想法，这样我想前进的道路只能是一个良性的循环。

执行力是万达成为世界一流企业的重要法宝

执行力对每个万达人来说都是考验的标准，这是在万达圈子里出了名的名言。每个事情都会用结果导向，那么执行力必然成为重要的手段，不管是管理者和被管理者，都要拿出100%的执行能力，让每个工作都有序的推动进行，不怕一步一步稳稳的走，就怕没学会走就想跑！很多时候我们自身就在逼迫我们要执行、执行、再执行，这样成长起来才会更快，更稳。

商业地产：只能被模仿、无法被超越的商业模式

在中国，提起万达就能想到城市的中心，它将每个城市的商业氛围提升到一个质的飞跃，让时尚潮流引领着每个城市的标杆标准，这也是万达独有的商业模式，从第一代商业到第三代商业综合体，万达经历很多困难和艰辛，改革永远是一把双刃剑，对于政府、对于地方、对于客户、对于消费者、对于万达每一个员工，都要全方面的思考发展的方式方法，经过26年来，才成就了万达独有的商业经营模式，这是一个丰碑也是一个标杆，让商业地产在中国的大地上独树一帜。

企业要追求品牌，更要有社会担当！

吃水不忘挖井人！这个从小教育我们的道理深刻的展现在万达慈善上，通过品牌的建立，来更好的回馈社会，用诚信和善心，让慈善来感化每一个普通人，万达义工就是这样一群为了公益慈善，默默努力的人，回馈社会这样一件看似普通的事情，却体现了中华五千年的美德，也在每个万达人心里留下了深深的烙印，这样的企业文化也成为万达的目标。

第五篇：万达发展史

多位人士称万达根本无法慢下来 王健林已看到模式风险

2012年04月06日 22:28 来源：中国经营报 作者：张明

商业经营是场寂寞的长跑，当下遍地花开的灿烂并不代表永久的辉煌。或许有感于此，2012年2月15日，万达集团董事长王健林为万达学院开学讲的第一堂课便是万达的企业文化，冀望文化成为助力万达新一轮航程的加油站。

此前，万达创造的“快买、快干、快竣工、多产品组合”高速扩张模式和“订单式商业地产”开发模式为大批中国地产企业所仿效，同时深受资本青睐，但也正是这种创新型商业模式，让万达和王健林遭遇来自各方的质疑与猜度。

毕竟，当市场环境和政策风向有所改变时，万达这艘靠快速扩张打造的“巨舰”不仅没有减速打算，仍准备“以快制快”。而王健林不断抛出新计划，是在“掩盖”旧时疏漏，还是有计划地边追求规模边独善其身？万达给我们提出的是一系列面向未来的问号。

万达“不能慢下来”

2012年3月，王健林仍然面带标志性微笑游走在各种争议中。

争议的焦点之一来自于万达航母面对专业化和多元化时的方向选择。与哈佛游学归国的万科董事长王石强调专业化的坚持不同，王健林认为，万达应走相关多元化之路。所谓相关多元化，即发展以商业地产为核心的全产业链，包括商业地产、五星级酒店、连锁百货、文化娱乐、旅游度假等五大产业。

“房地产本身就是一个半世纪的产业，当房地产市场饱和后，想继续繁荣发展会有很大制约。中国房地产已经发展了20年，20年后想让它如现在这般繁荣是不可能的，万达要追求长期稳定发展，只能坚定走相关多元化道路。”看起来，王健林并未因为万达的“大”就忽略思考万达基业长青的方向。

而争议焦点之二，则是在国务院严抓房地产宏观调控的大背景下，一则被万达视为“谣言”的传闻称：万达集团因销售放缓导致资金紧张，一些项目后续拿地、开发费已无法支付，公司已暂停获取新商业综合体项目，并拟进行一些短平快住宅项目开发以弥补资金缺口。同时，万达将裁员35%、降薪20%以应对危机。

仅凭两则争议，当然无法透视清楚千亿万达的真实现状，但争议间接透露出的疑问却也表明万达快速扩张发展中遭遇“强气流”冲击的严重性。作为非上市公司，王健林会带领万达走向何方？

速度暗影

“千年古城墙都没能阻止万达速度，抢工期是否会为万达广场带来质量隐忧？”

2012年2月底的长沙寒气逼人，橘子洲头、湘江一畔的长沙开福万达广场依然笼罩在一片薄雾之中。繁忙的施工现场和售楼员信心十足的开业宣言，让前来咨询的购房者丝毫感受不到这里曾遭遇停工近4个月的气息。

2011年11月，长沙开福万达广场工地发现有千年历史的南宋古城墙遗迹，王健林当即宣称要将古城墙保护放在首位，指示项目立即停工，积极配合文物部门开展考古工作。期间，湖南文物部门先后五次组织召开专家评审会，最终确定了古城墙保护方案：原址保留20米城墙遗迹，其余异地迁移保护。

在此过程中，长沙开福万达广场工地停工近4个月，作为一个总投资上百亿元的项目，每天的停工损失都在50万元以上，近4个月总损失约5000万元。万达集团还为此调整了原建设方案——将古城墙进行部分原址保护，由此造成施工难度和施工成本大幅增加。

但停工4个月看起来并未影响万达速度。

“这期间耽误的时间，我们要用更快的施工速度追赶回来。”长沙开福万达广场一位销售负责人表示，万达广场将如期开业：按原定计划，长沙开福万达广场2010年8月18日开工，先进行旧城改造拆迁，再进行勘测挖地基，2012年11月开业。

据了解，作为长沙当地规模最大的城市综合体，长沙开福万达广场写字楼、商铺及附近万达公馆的销售均已近尾声，售价高达1.5万元/平方米的万达公馆被平均房价仅约7000元/平方米的长沙人视为江景豪宅。

“千年古城墙都没能阻止万达速度，抢工期是否会为万达广场带来质量隐忧？”长沙地产界人士葛玉成对此有所疑虑。

速度光环的背后，类似的暗影万达并非没有先例。早在2010年沈阳万达大火致死12人事故之后，就有人对万达的激进扩张提出质疑，更有人指出，“万达过于激进的扩张模式制约了工程的质量保障”。

2010年8月28日，沈阳万达商业广场售楼处一楼沙盘模型电器线路接触不良引起火灾，由于售楼处大厅内放置大量宣传用展板和条幅等易燃物品，致使火灾迅速蔓延，短时间将建筑两侧敞开式楼梯间封死，火势沿建筑幕墙与楼板之间的缝隙涌入二层南侧室内，二楼人员无法下到一楼逃生，最终造成12人遇难、23人受伤。

2011年12月11日，人民网沈阳电称，沈阳铁西区法院一审作出判决：该售楼处是由七家独立门市打通改建的，在改建过程中，万达设计部负责人王某及工程部负责人夏某为赶工期，授意设计单位对已经形成的设计蓝图进行变更，取消了喷淋和烟感设计，并在未报公安消防部门备案的情况下，即将设计图纸交付施工单位作为施工的依据。售楼处的改建工程违反国家相关规定，降低了工程质量标准，存在严重隐患。

被告人王某、夏某因此分别被判处有期徒刑5年，并处罚金人民币5万元。

实际上，自2007年底万达启动扩张计划以来，类似的事故多有发生。2011年4月上海宝山万达广场遭遇塌陷事故，之前的2011年3月27日，郑州中原万达广场2号裙楼亦发生坍塌。

在全国地产一片降价声中，2011年，万达在全国新增18个万达广场，如此速度，地产界无出其右——几乎与万达同规模的华润万象城，8年不过才建成13座。万达内部人士称，万达过去曾存在边设计、边施工、边修改的“三边政策”，以提高建设速度，满足扩张需要，这也导致万达2011年多个项目出现硬伤。

但万达集团的回应称，2011年出现的工程问题与万达的高速扩张没有必然联系，目前“三边政策”已经基本不存在了。

“万达每年做300万~400万平方米的物业，项目遍布全国70余个城市，通讯指挥系统难免有不到位的地方。”一位接近万达的人士表示。

事实上，万达也已经注意到摊子铺得太大指挥不畅的问题。王健林在2011年万达集团年会上提及，万达正在加紧发展电子信息管理系统，希望指挥更到位。

一方面，高速扩张可能为万达埋下发展中的质量隐患；更严重的另一面则是，在“风雨交加”的房地产深度调整时期，万达的高速扩张能否持续？

资金隐忧

在转行商业地产之初，王健林的“快买、快干、快竣工”模式可谓独辟蹊径。不过这一为其迎来无数美誉的发展模式，随着资金、市场、政策和外部环境的变化也为万达埋下了巨大的隐患。

“万达的商业模式是快买、快干、快竣工，不需要囤地，不需要通过土地升值来获取利润。”王健林1月20日在万达集团的2011年会上依然表态坚决。

即使当前房地产市场深度调整，全国其他房地产企业拿地极少，但仅2012年头两个月，万达集团就耗资约40亿元摘得上海松江、辽宁丹东、山东潍坊等万达广场项目地块，2012年，万达集团计划开业18座万达广场和12个高级酒店。

万达大张旗鼓跑马圈地的步伐并未因外界的争议有所停滞。王健林在2011年年会上高调宣布：2012年，万达商业地产公司将新增持有物业面积达380万平方米。到2012年年底，万达累计持有物业面积约1300万平方米，位列全球不动产行业第四；2013年持有物业面积近1700万平方米，成为全球不动产行业第二。“在2015年超过排名第一的美国西蒙公司，成为全球不动产行业的老大。”王健林豪情万丈。

万达集团发布的2011年最新数据显示，集团总资产1950亿元，同比增长40%；收入1051亿元，同比增长43%。其中，万达商业地产公司收入953亿元，同比增长36.5%。

截至2011年底，进入国内近70个城市的万达集团，体量上已经成为亚洲商业地产老大，而这距离万达开始转型为商业地产公司不过11年时间。

2000年至今，万达与万科选择了截然不同的发展道路在中国房地产市场狂奔：前10年，万科靠住宅市场的春天“快速拿地、快速开发、快速销售”成为全球最大不动产公司；2008年开始，万达则迎来了商业地产的“黄金十年”，通过“快买、快干、快竣工”赢得商业地产领域的霸主地位，王石和王健林都崇信“天下武功，唯快不破”。

然而，就是这一个“快”字，也曾让万达吃了不少苦头，这苦头主要体现在资金需求和市场变化上。

“万达2004年憋得够戗，差点没挺过去。”王健林曾在2008年接受《中国经营报》记者采访时表露心迹，而那也成为万达开始“处心积虑”考虑融资的肇端。

2005年初，万达计划在境外IPO，无奈REITs(房地产投资信托基金)计划搁浅，王健林只得通过麦格理银行发行CMBS(即商业房地产抵押贷款支持证券)为万达在海外市场募集了1.45亿美元资金，这也是首笔涉及中国内地商业地产的资产证券化项目。

对处于高速扩张、资金需求巨大的万达而言，这笔资金虽属杯水车薪，却点燃了万达高速扩张的欲望，并让王健林充分意识到了能在国内寻求A股上市融资的重要性。

2008年底，中国楼市处于深度调整之际，大部分城市地价几乎都以底价成交，万达开始上演“圈地运动”，并将圈来的土地作为上市筹码，先后在成都、上海、唐山等城市连续出手，仅2008年第四季度便投入了50多亿元用于增加项目储备。2009年，万达进一步在武汉、吉林、天津、长春、合肥、福州等城市投下巨资。

大肆的圈地带来的是万达对资金的更大规模渴求。

2009年初，万达引入建银国际资本管理有限公司(下称“建银国际”)作为基石投资者，并同时启动万达集团的股份制改造。当年8月，万达商业地产完成了第二轮私募，建银国际、华控产业基金等三家投资机构等入股万达。两轮私募合计募集资金超过40亿元。

完成私募后，万达的发展更加突飞猛进。仅2010年上半年，万达合同销售面积就达到278.8万平方米，合同销售金额334.4亿元，同比增长超过200%；现金回款金额271.1亿元，同比增长285%。

然而，2010年4月，又一轮楼市调控风暴席卷房地产，房地产企业IPO闸门也基本被关上，至此房企已有28个月未能通过A股IPO实现融资，不少一线房企不得不寻求成本超过10%的高息融资。

2012年初，在整体申报IPO形势严峻的情况下，万达商业地产和文化院线申报IPO则双双通过证监会初审，无疑，这让王健林十分开心，万达如逢甘霖。

“速度和模式是把双刃剑，顺驰当年也捧着这柄双刃剑，信心满满攻城略地，但最终折戟而归，可以说万达能否上市，不仅关系到其能否延续高速扩张，也关系其生死存亡。”在怡居地产顾问公司总经理吴炜看来，高速奔跑的万达，在商业地产领域暂时找不到对手——除了它自己：在商业地产领域抢地盘渐入尾声之际，它需要完成另一次转型，平息业界对其产品类型、盈利模式的争议。

万达模式往往被业内称为“商业地产的全产业链模式”。所谓全产业链，即万达自己选定目标地块、竞标并设计开发，然后通过出售配套的写字楼及物业获得绝大部分销售收入，而在其自主运营的万达商业广场，万达会借助自己多年发展积累下来的零售、美食、休闲、文化、娱乐、度假、高端酒店等所有消费行业资源优势[2118.35 0.04%]，或出租，或自营。其中，自营主要集中在电影院线和高端酒店管理。

不愿具名的建银国际人士认为，全产业链升级后的万达已经跳出商业地产倚重持续运营能力的传统模式，对资本市场也更具吸引力。

转型之战

同质化、速度和规模累积到一定程度，管理脱节就会成为万达的负担，“万达需要来一次转型”。

但曾经引以为傲的万达速度，正被层出不穷的“故事”所累，万达集团的风险也日益显现：资金压力、管理问题和人才流失、多领域产品的组合效益等逐渐暴露。

“万达快得有点让人称奇，与商业地产发展所需的持续、稳定有所偏离。”在一家老牌港资地产中国区策略副总监看来，部分外资地产商之所以在商业地产收获颇丰，主要缘自十余年仅精心耕耘几个项目，而万达的问题在于5年拓展了70余个项目，一旦出现问题便可能导致一溃千里。

退一步讲，即便万达缺钱的资本“故事”可以被不断的融资、冲刺上市所掩盖，但高达4.6万多名的员工团队如何管理，亦是万达难以回避的话题。其管理层涉嫌舞弊、职务侵占等事件近来时有发生。

据记者了解，仅2011年，万达就下发了174份整改通知书，对违规员工进行了处罚。在万达内部，作为唯一一个直接归王健林领导的部门——审计部，其人员编制也由过去的20人，增加到30人。审计重点除直指项目建设投资、招投标、设备材料采购、工程结算等外，还增加了商管系统，欲清除各个环节的“潜规则”。

在管理污点逐渐暴露的同时，万达的人员流动也开始加剧。被称为商业地产龙头的万达集团，逐渐成为商业地产人才被挖的“黄埔军校”。2011年，一名在万达年薪10万元的普通员工被其他商业地产公司以年薪70万元挖走的故事一度传为地产圈的热谈。

这也引起了王健林的高度重视。2011年万达历史上第一次实行全员涨薪，高管平均涨薪16.7%，不包括工龄工资，普通员工平均涨薪12%。同时，实行工龄工资翻倍。“基层员工只要在万达干满一年，工龄工资就多拿1200元；干满五年，每年可多拿6000元工龄工资，相当于年年涨工资。”

王健林2月初在万达学院开学典礼上亲自讲授第一堂课，希望用“国际万达、百年企业”作为员工精神的“大一统”。

万达是否需要一次转型来完成对其自身的修缮：让脚步等等灵魂的追赶？各界对此亦争论不一。

从发展商业地产至今，万达在拿地策略方面有明显的变化，从最初只拿CBD(中央商务区)区域、旧城改造，到如今专攻新区、政务中心，这也是业界普遍认为是地方政府的支持成就了万达速度。

“他们的拿地成本极低，容易通过抵押土地融资开发资金，而全产业链之下的快速复制能力，也让速度发挥到极致。”国内知名地产公司商业地产负责人告诉记者。

但军营出身的王健林并不认可上述说法。在他看来，“万达高速成长的秘诀在于执行力强，算到拿到。”

万达做项目往往是先算后干，先做规划设计、测算成本后再决定是否拿地。项目开发过程实行计划模块化管控，保证项目全程的成本、现金流都在计划管控的范围之内。2011年万达结算的30多个项目，成本全部低于目标值、净利润全部高于目标值。

“算得准、拿得到，这就是功夫。”王健林表示。

但“同质化、速度和规模累积到一定程度，管理脱节，就会成为万达的负担。规模大和圈地快，并非商业地产的主流模式。万达一招打遍天下的大一统模式，很快会遇到增长乏力的瓶颈。”成都同恒地产顾问有限公司总经理文化勇认为，万达有可能做到商用物业全球老大，但到了那个点之后，便会面临急剧下滑的风险，“万达需要来一次转型”。

聪明如王健林，当然不会完全看不到万达现有模式的风险。

进入2011年后，万达一直在为发掘新的盈利模式做着转型努力——向产业化地产发展，通过其他产业来扶植商用项目发展，比如投资旅游产业、分拆影院上市等，实现由商用地产向产业地产的转变。

但不同声音认为，万达影院分拆上市，实则是帮助万达商业地产“变相”融资，而王健林用巨额投资转向回应外界认为其缺钱争议的做法，只会让万达的资金链更为紧绷：万达目前正在投资的4个旅游度假区，每个项目占地都接近10平方公里，投资额都超过200亿元。加上万达对商业地产和文化产业的上百亿元投资，万达怎会不缺钱？

或许，万达的转型只能依靠资本，而不是慢下来。

日前，中国进出口银行成为万达集团最新合作伙伴，进出口银行将为万达集团文化、旅游产业及跨国并购业务方面提供金融支持。

通过更大规模的扩张，将更多力量绑上战车，万达究竟要走向何方，除了王健林之外没有人能说得清楚。

“或许没有什么能让万达慢下来，也许它根本不能慢下来。”多位地产界人士说。

万达的三次转型

第一次

2001年

为专注做商业地产，王健林将原来的万达一分为二，成立住宅、商业两个公司，重点发展商业。

第二次

2005年

因上述两公司业务交叉太多，又将其重新合并，成立商业地产公司。

第三次

2010年7月

是万达集团历史上最大一次调整。调整分为三部分，首先将集团和商业地产总部机构彻底分离；其次是商管和院线机构调整；再次是项目管理分成南、北二区。前两者是为上市做准备，是“不得已为之”，后者正是为了细化分王健林：唯快不破

1954年10月，生于四川苍溪县的王健林，在其16岁时就奔赴东北入伍，28岁时成为一名正团级干部。1988年，王健林在退役一年后，从负债上百万的“烂摊子”——大连西岗区住宅开发公司开始了这场房地产的勇敢者游戏。

万达内部人把万达的成功归结于敢闯敢试、敢想敢干，这也是王健林跳进商海走进房地产开发的创新基因。

“我们最开始做地产时是为了拿指标，只能接受测算开发成本高达1200元/平方米的旧城改造项目，而当时大连最贵的房子只能卖1100元/平方米。”王健林回忆第一次做地产时的情形：铝合金窗、防盗门、每户一个洗手间等创新成了当时万达的“核武器”，最终项目还没拆迁完，800多套房子已经以均价1580元/平方米售罄，万达由此赚了几百万元。

2000年，万达进军商业地产，万科坚守住宅开发，同为军营出身的王健林和王石走出了两条截然不同的路——这也有了今天在商业和住宅开发两条路上走向房地产世界第一的两个“中国身影”。

对于军旅生涯对万达的影响，王健林有一句话总结，“或许受益于军人不怕困难、百折不挠的心理因素，对万达创新当中的一些困难也能够咬牙坚持下去。”

军人出身的王健林对万达的管理也如军队一样严格。万达的员工时刻处于紧张状态，精神压力非常大。一种说法是，离开万达的人一个月就会长好几斤肉。

王健林和王石都奉行“唯快不破”，但与王石喜欢爬山不同，王健林多种场合均不掩饰自己“球迷”的身份，也在中国足球圈上演了一场跌宕起伏的“归去来兮”。

1993年开始，每年利润不过几千万元的万达，在足球上的投入每年就高达5000多万元。“王健林的疯狂投入对足球而言是泡沫，对他的生意却是最精明的投资。”与王健林同期身入足球圈后又转战商场的一位老总表示，王健林曾经是体育界第一个拎着密码箱到球员休息室的老板，密码箱里装满上百万元现金：“打赢了，这些钱都是你们的！”

“他赌赢了，万达55场不败让其声名升至顶峰。”上述人士认为，“王健林疯狂投入足球契合了当时大连市政府以足球打造城市名片的意图，万达集团借此拿到了大连市区很多中心地，足球为王健林日后的发家埋下了深厚的根基。”

“从第一代产品到第二代订单地产，甚至第三代城市综合体，这些商业模式是我们创造的，但是也是别人可以模仿的。”王健林表示，这些逼得我们必须不断地去创新，从3年前万达逐渐向文化和旅游方面转型，两年以后也许大家看到又是一个完全不同的万达，“一个建立在商业地产上以文化产业和旅游产业为重点的全产业链模式。”

“万达要做世界级企业就要维持一年开业20个广场的速度，如果只做中国一流企业，一年开业5个广场就够了。”这是王健林在2012年万达学院的首节课上的表态。

私下里，王健林对他的高管说，他对国内的竞争对手并不担心，但是美国西蒙集团、澳大利亚西部集团、新加坡嘉德置地都在大肆进入中国——卧榻之侧岂容他人酣睡。“西蒙募

资成本只有1.8%～2%，他赚5%就有的赚。我们呢?我们募资成本是7%～8%，怎么跟他比?所以我们必须利用这几年，干到近百个项目，不能让他们超过我。”

为了这个目标，万达通常在取得地块之后的18个月完工，部分项目甚至要在1年之内完工。

然而，万达的快速并未阻止中国房地产的再一次深度调控和大量资金进入商业地产领域，商业地产领域似乎有出现比当年足球泡沫更大危机的可能。

2011年，王健林曾经在万达内部召开了一个分析会，做了三个市场模型。第一个模型，房地产市场维持5.7万亿元销售额的规模、不增长，这是最理想的一种状况；第二个模型，市场总量跌至4.5万亿元，这也还算在正常范围内；第三个模型，总量掉到3万亿元以下，“这就接近崩盘了”。

“据我分析，中国的房地产系统性风险可能会在这5年左右爆发。”对于市场可能出现的危机，王健林并不乐观，“我只希望能再给万达两年时间，到时候，万达持有的开业物业将超过1300万平方米，租金收入大概能有六七十亿元。这样一来，即使系统性风险真的降临，这些收入也足够保证我们吃饭、还息了。”

级管理万达跳越陷阱：希望用发展掩盖解决公司一切问题

“毫无疑问，万达是一家优秀的商业地产公司，其最突出的贡献就是万达广场提升了周边区域的城市价值。万达商业综合体直接成为区域楼盘的高端商业配套，因此使得周边的住宅房地产开发商及购房者都十分受益。万达在商业地产开发和运营方面也积累了丰富的经验，是房地产行业发展过程中的财富。所以，很多城市都喜欢引入万达参与开发。同时，因为王健林发展万达的雄心，这两种因素催生了万达高速发展的局面。”成都同恒地产顾问公司总经理文化勇这样形容自己对万达的理解。

然而在商业地产圈，万达并非一本标准的百科辞典。对万达而言，其凭借高速扩张和城市整体运营模式低价获取开发项目土地，才是业界学习的根本。但住宅市场多轮调控后推升商业地产市场已呈现局部过剩的局面，国内商业地产老大万达面临的风险更让业界忧心。

“尤其是商业综合体项目，一个只有几十万人口的城市出现了10多个综合商业体的规划；而在香港这样一个消费非常高的国际大都市，超过10万平方米的购物中心只有7家，还远远赶不上国内的很多一线城市。”倍瑞地产顾问公司总经理闵红淞表示，近段时间以来，银行系统不断警示商业地产风险，“商业地产已由之前的野蛮生长时代，步入有限监控时代。如果万达仍然维持单纯的猛冲猛打，很可能会遭遇系统性风险。”

从开发商的角度来说，系统性风险意味着商业地产开发对开发商的整体运作能力、资金实力的要求更高，而在住宅调控之下，一些开发商仓促、被动地进入商业地产，其中不乏一些盲目冲动者，更是推升了行业整体风险。万科总裁郁亮就曾表示，未来5年内，万科80%的开发比重依然会是住宅，因为“我们对商业(地产)有恐惧感，商业(地产)要是出现泡沫，比住宅厉害”。

同时，王健林需要面对的挑战还不止于此。从万达集团的核心业务单元来说，万达影院同样日渐面临重压。

数据显示，2011年我国票房收入实现丰收，达130亿元，但同时，2011年全国新建影院803家，新增银幕3030块，平均每天增长8.3块银幕。影院增速远远高于票房增速。一些院线公司已开始停止新建影院项目，有的甚至开始出售旗下影院。

从商业地产到文化地产、旅游地产跨越，万达是否能用在一个新产业的布局来抵御一个旧布局的风险？

在文化勇看来，万达是典型用发展掩盖一切的中国式公司，他们希望用发展掩盖或者解决公司面临的一切问题，但“一旦商业地产也像住宅一样进入严控，银行不敢贷款，考验万达的时刻才会真正到来。”

“当然，万达在未来几年仍然具有比较优势。”知名房地产CRM管理专家田同生说，万达在商业地产的优势来源于我国的城市化进程依然在继续加快，内需的扩大仍有巨大空间，“万达仍可以通过公寓、商铺的快速销售实现对商业的孕育。万达的商业地产模式仍然是高利润模式。而万达目前的优势还是行业的比较优势，要想转化为持续优势，万达还需在管理上推行基于客户价值的学习能力和变革能力。”

但王健林在2012年绿公司年会上并不认可万达的模式仍然建立在传统的商业地产高利润模式下，他表示，万达除了地产外，也做了很多低利润的实业。

“万达也做酒店，酒店是一个低利润的行业，投资回报率世界平均只有5%~6%，中国平均是7%~8%。万达做零售，零售在中国的利润像刀片一样薄，全行业平均利润只有2%左右。万达做文化，文化产业在中国不是利润的问题，是绝大多数企业都在亏损。”王健林表示，“做实业，不管利润厚还是薄，都应该坚守，也许过两年就会看到一个不同的万达。”

。万达资本局：被“捆绑”的战车

2012年04月06日 22:28 来源：中国经营报 作者：张明

万达资本局：被“捆绑”的战车

“这轮房地产调控只有银行是赢家。”2012年两会期间，万达集团董事长王健林公开表态称。

然而，在万达这艘高速前进的航船上，银行的身影却处处闪现。

最新出现在万达战车上的银行是中国进出口银行。2月16日，中国进出口银行与万达集团签订战略合作协议，双方正式建立总部对总部的银企战略合作关系。这是万达集团继与四大国有银行合作之后，再次与大型国有银行建立银企战略合作关系。中国进出口银行主要是对万达集团文化、旅游产业及跨国并购业务方面提供金融支持。

虽然双方都未公布授信金额，王健林也仅用“巨额”来形容，但随着万达集团在中国商业地产、高级酒店、文化产业以及旅游产业等领域的大手笔布局，2012年注定将成为资金密集的需求年。

那么，面对市场调整，无所畏惧顶风前行的万达如何邀得银行入伙？其“缺钱”窘境又如何破解？

寒酸租金

万达集团最新公布的数据显示，2011年，其总资产1950亿元，收入1051亿元。其中，商业地产公司2011年收入953亿元，项目系统收入902亿元，现金回款814亿元，竣工入伙指标完成500亿元。

此外，数据还披露，截至2011年底，万达商业地产公司持有自营物业面积903万平方米，但2011年租金收入仅有34.6亿元。

不难发现，万达盈利主要来自商铺、写字楼、公寓及住宅的销售，租金对整个业绩的贡献仅占3.29%。

据万达内部人士透露，2011年开业的万达广场，首年租金平均(首年有优惠)为2.53元/天·平方米，第二年租金则将增加约30%左右。而按使用面积计租，万达广场平均租金约5元/天·平方米。

“这样的租金水平在商业地产中算不上顶级。”一位国内商业地产开发商负责人表示，万达广场很多处于城市副中心，很多世界顶尖品牌不可能跟进，通过低租金吸引商业资源，项目租金回报率水平偏低，“按照万达官方数据，2011年已开业49座万达广场，以34.6

亿元总收入计算，平均每个广场年租金收入仅约5000万元左右，这相对龙湖北城天街等年租金超过2亿元的综合体来说颇显寒酸。”

“一旦销售物业带来的资金攫取完毕，万达将经历一个漫长的资本回收期，他只能通过不断新增项目提升销售收入来掩盖租金收入的暂时短板。”成都同恒地产顾问公司总经理文化勇表示。

但在万达内部人士看来，万达广场正处于产品和业态的升级换代中，正在推行的第四代产品以及随着商业口岸的成熟将提升租金收入。

万达商业经营难言顶级，万达却依此成为最大地产公司之一。明修栈道，暗度陈仓，万达如何让有限的资本在5年内撬动70余个项目？

信贷融资

万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等。

据了解，万达商业地产开发所需资金，约20%由万达直接投资——“前期销售利润+内部资金调配：商业地产约60%投资向项目当地银行贷款；另20%左右由合作商户自己投资。”

一位接近万达的人士表示，在万达快速滚动开发模式下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大，通过项目的销售还款平衡投资现金流，实现以售养租。

而地方政府适时“挺身相助”也是万达成功融资的条件之一。

以泰州万达广场为例，当地万达广场注册资本只有1亿元，达不到融资要求，为及时帮助万达广场实现早投入早运营，泰州工商局安排专人提供全程跟踪服务，指导企业在增资的同时准备股权质押登记，仅用一天就办理了两项登记，帮助万达顺利融资6亿元。

然而，点对点的融资显然不能满足王健林快速扩张、“打大战役”的资金渴求。

万达需要更广泛的多种融资渠道，包括银行资金、国内私募、信托融资和海外融资渠道等。

2005年，香港REITs(房地产投资信托基金)上市大门开启，万达的“订单商业地产”模式初露端倪，便引入澳大利亚麦格理银行作为战略投资者，麦格理银行以5000万美元和3800

万美元优先债出价持有万达9家商业广场28%的股权，而这9家商业广场，正是当时万达REITs拟上市的主要资产。

万达和麦格理希望将这9家商业广场打包到境外发行REITs，募集目标在10亿美元以上。

2005年底，万达REITs招股文件在香港获通过。按照当时的进程，万达REITs极有可能成为内地继越秀基金之后，赴港上市的第二只REITs。

但这一计划在2006年7月搁浅：国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的“171号文”。

王健林只能另谋出路。2006年9月，麦格理银行通过发行CMBS(即商业房地产抵押贷款支持证券)为万达在海外募集了1.45亿美元资金，但这笔资金对处于高速扩张、资金需求巨大的万达而言，仅是杯水车薪。2008年底楼市处于深度调整之际，万达开始上演圈地运动其资金饥渴也更为凸显。

2009年万达开始在国内尝试信托融资，当时国内信托融资的综合成本普遍在12%左右，远高于万达此前7%~8%的融资成本。但急需资金的王健林并未放缓步伐，2011年起万达大幅染指信托融资，在其成立的11只信托产品中，有10只是在2011年成立的，10只信托产品共计募集资金大约78亿元。

不过，信托融资大多需要股权作为代价，而其融资规模与万达广场及旅游地产动辄上百亿元的投资来说仍显不足。万达需要更强力的资金合作伙伴，这个伙伴无疑由银行和私募担当更为合适。

银行入伙

2009年初，万达引入建银国际资本管理有限公司(下称“建银国际”)作为基石投资者，并同时启动万达集团的股份制改造。

尽管万达和建银都未透露此次资金募集的情况，但一位接近此次募集的人士表示，首轮私募，融资额度不超过15亿元。而到第二轮融资时，万达的私募价格高达每股17元，“建银短短半年回报丰厚，第二轮私募再度积极参与，增持1%的股权。”

公开报道显示，2009年8月，万达商业地产便完成了第二轮私募，建银国际、华控产业基金等三家专业投资机构、三家龙头民营企业和大中电器掌门人张大中以自然人身份最终获配入股万达商业地产。两轮私募完成后，万达集团将10%~13%的股权出让给了私募投资者。

据报道，万达第二轮私募时，有400亿元资金参与认购，争抢激烈，万达为让更多战略投资者进入，仅给予每家获配的投资者大约1%股权。两轮私募合计募集资金超过40亿元，“而今万达每股的价格应在20元左右。”

“当时建银国际的退出设置有三种：上市退出、溢价转让、万达溢价回购。”上述知情人士表示，首度私募时，万达与建银国际签有对赌协议，即如果万达没有在约定期限内上市，万达将溢价回购上述股份，“但随着万达维持高增长及更多的投资者加入，建银显然不会计较短时间IPO的成败，而立足于长期捆绑。”

然而，2010年4月，又一轮楼市调控风暴席卷房地产，房地产企业IPO闸门也基本被关上。种种信息表明，万达要在2012年成功上市可能性极小，那么这艘高速行驶的航船，谁将是下一个保驾护航者？

来自万达的信息显示，央行金融司已把万达列为了全国房地产金融改革试点企业，享受“绿色贷款”通道，同时万达已经分别与中行、建行和农业银行[2.64-0.38% 股吧 研报][2.64-0.38% 股吧 研报]等国有四大银行签订了“总对总授信“的协议。万达在该商业银行各地分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。

有消息显示，3月中旬，南京万达广场正在寻求18亿元人民币四年期贷款(按半年分期偿还)，该笔贷款利率为中国人民银行利率的105%，全部费用较指标利率高20%，此前的2011年12月底，无锡惠山万达广场取得9亿元人民币三年期贷款，2012年1月镇江万达广场取得5.5亿元人民币八年期贷款„„

“在资金的追逐下，万达必须也只能通过维持其快速扩张来达到吸引各方资金的目的，一旦慢下来，这条战船上的人将集体受伤。”一位不愿具名的知名地产公司商业地产负责人表示。