万达论文

第一篇：万达论文

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

摘要

万达集团作为商业地产行业的领军企业，发展商业地产的核心产品即是以“万达广场”命名的的城市综合体，主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。

“一座万达广场，一个城市中心。精彩生活尽在集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的万达城市综合体。”已成为万达广场的精彩写照。

商业地产领军企业的成功的发展模式不可复制，但可借鉴。下文，将全面剖析万达集团商业地产的发展模式。

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

万达集团的商业地产发展模式探析

大连万达集团创立于1988年，目前已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业，企业资产1400亿元，年销售额800亿元，年纳税95亿元。万达集团已在全国开业33个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货店、30家量贩KTV。计划到2012年，企业资产2000亿元，年销售额1200亿元，年纳税200亿元，成为世界级的企业。

万达集团的支柱产业包括商业地产、五星酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五方面。万达集团精益求精的态度使其在每个领域的探索都非常之成功。下面我们重点介绍万达集团下属——万达商业地产股份有限公司的发展模式。

一．公司简介（大连万达商业地产股份有限公司）

大连万达商业地产股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。

在万达的众多项目中，万达商业地产的运作尤为成功。截至2010年底，本公司已经在全国24个省、自治区和直辖市的45个重点城市投资建设了59个万达广场，其中已开业33个万达广场，正在运营14家五星级或超五星级酒店。持有开业收租物业面积566万平方米，计划到2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，年租金收入70亿元。目前已成为中国商业地产行业的龙头企业。

万达的商业地产在行业的发展是一个典型的成功案例，在中国商业地产中占有绝对领先地位。

二．万达集团的经营结构

目前万达集团的经营结构均基本为进驻一个城市，开发建设一个万达广场，引入一个高档酒店，开设一家万千百货，同时会引入万达院线和大玩家超乐场或大歌星KTV。同时，在这些基本的消费群设立完成后，还会和一些知名的战略伙伴进行合作，如引入大型超市、家居卖场、家电卖场、知名餐饮机构等。这样，一个汇集购物、娱乐、住宿、餐饮、文化等多方面的综合体便应运而生。而且，这种综合体在城市化进程日益加速的当今，很受普通大众的欢迎，特别是作为主流消费群体的年轻人喜爱。同时，这样的综合体在目前国内很多城市还很匮乏，特别是一些二、三线城市。这些城市积累了众多的消费能力，但传统的百货或商场往往功能单一，没有将这种全面的消费场所汇集在一起，而万达这种城市综合体产品可以良好满足人们一站式消费的需求。

尤其是现在在城市生活中，上班族居于大部分。人们通常都是5天工作日在上班，周末休息两天，没有太多的时间去购物。而一旦购物，便是一家人开着车，买回许多的东西，差不多够一周的用量。一方面，人们需要的东西包括日用百货，需要到不同的商业业态太能凑齐这些东西，万达广场的城市综合体正好满足了这一条件；另一方面，周

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

末是人们集中出行购物的时间，各大超市、卖场肯定会聚集大量的人，而停车场便成了一个无法解决的问题。万达广场正是解决了这一缺点，在前方设置了一片面积广场作为停车场。

这样，在人们休闲时，人们便会很习惯性的到这里来购物，即方便快捷，又品种齐全。

三．万达集团的运营模式

万达集团能在短时间内发展如此成功，其背后的运营模式必是有许多可借鉴的地方。

万达集团以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业。其主打“万达广场”的地产产品，以“一座万达广场，一个城市中心”为口号，大力宣传“城市综合体”的概念。通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，人为的打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创造一个核心商业区域。通过这种城市综合体的建造，将原本可能需要多年积淀才能形成的商业氛围、人流、交通、市场知名度等因素一次性的完成，缩短“养商”的时间。

万达集团的运营模式发展之路：

万达集团的发展分为三个阶段——一代、二代、三代。而三代即为现在我们所熟知的万达广场，城市综合体。在一二代时万达集团主要是作为房地产开发商，通过引进好的商家提升自己的名誉。但是好的商家往往交纳的租金要比普通商家低得多，这样一来，万达集团的盈利空间就得不到很好的发展。而且为有名商家提供很多优惠条件之后，很可能就会对普通商家造成不公平，便会引起许多的纠纷。

正是由于这种缺点，万达探索出了自己的发展路子。即是做专业的商业地产，将经营范围也拓展到下游商业产业链，建立了酒店建设公司、商业管理公司、万千百货、万达院线。规避掉了许多不必要的麻烦，便逐渐形成了现在的“城市综合体”。

四．主要项目介绍——万达广场

万达商业地产公司的核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。万达城市综合体是其在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。

“一座万达广场，一个城市中心。精彩生活尽在集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的万达城市综合体。”已成为万达广场的精彩写照。

万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中，万达公司以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

以“万达广场”命名的城市综合体是目前国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益：

一是创造大量就业岗位。每个万达广场都能创造一万个左右稳定的就业岗位，未来几年内每年都会有近十个万达广场开业，相当于每年为社会新增10万个左右的就业岗位。

二是创造巨额税收。在北京、上海、成都等大城市，每个万达广场都能创造上亿甚至数亿元税收。

三是受到消费者欢迎。万达广场的组合形式在全球是一个创新，一个万达广场拥有十几个主力店，将零售、休闲、娱乐、健身、商务、旅游等功能综合在一起，每到一地都将当地的商业设施升级到一流的水准，实现真正的一站式消费。

四是创造城市新中心。万达城市综合体项目规模巨大，功能丰富、设施先进，将成为所在城市的新中心、新地标。

五．核心竞争优势

万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

万达商业管理公司

万达商业管理公司是中国最大的连锁商业经营管理企业，经营管理范围覆盖全国所有的万达广场，创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业纪录。万达商业管理公司拥有丰富的商业资源，强大的运营管理能力，确保万达广场无论建在城市中心还是新发展区域，都能开一个旺一个，成为万达商业地产的核心竞争优势。

万达商业规划研究院

万达商业规划研究院是中国唯一一家专业从事大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的机构，汇集了全国商业中心、五星级酒店、旅游度假区设计各专业的一流人才，是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分，担负着万达集团所有开发项目的方案设计、初步设计及景观设计、机电等业务，并全程参与产品定位、成本控制、技术支持等工作，每年承担的商业建筑设计任务超过1000万平方米。

万达学院

万达学院位于河北省廊坊市，占地200亩，总建筑面积12.8万平方米，全部建成后可同时容纳3000名学员，计划于2011年10月开学，每年安排万达集团高中层管理人员进行系统培训。万达学院由教学楼、行政楼、室内体育馆、室外运动场、企业展览馆、宿舍、餐厅等组成，并配备国内一流的教学服务设施，是中国最好的的企业学院之一。

综上，万达商业地产公司在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势，主要体现在：完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。依凭上述核心竞争力，本公司在全国范围内实现了万达城市综合体产品模式的快速复制，成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。

未来，本公司将利用“万达广场”的品牌影响力，继续重点拓展一线城市市场，适当扩大在二、三线城市的布局，并力争在各区域市场占有一定的市场份额，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞争优势。

石家庄作为二三线城市的典型代表，万达广场也即将入驻石家庄。今年的三月份，石家庄裕华万达广场举行了招商大会。成功的与许多知名商家进行接洽，并且已经与许多商家签约。通过这次招商大会，商家对石市万达广场有了更清晰的认识，坚定了在万达发展的信心。

万达一旦建成并投入使用，必将带领整个城市的发展，提升整个城市的整体形象。

六．万达集团未来可能遇到的瓶颈

万达集团在过去的几年中通过快速的发展扩张，成长为国内专业的商业地产集团。但其快速的扩张不可避免会给他带来一些问题。

首先，也是所有企业发展的瓶颈之一，即是资金问题。做房地产项目，周期长、不确定因素多、投资大，资金一旦注入一个项目之后，一时半会儿很难从市场上收回投资。

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

而又由于不确定因素多的因素，项目出现问题的可能性很大。一个项目一旦出现问题，很可能导致资金链的断裂，进而影响其他项目，接着导致更多的项目无法正常运营，这即是资金链断裂的连锁破坏效应。很多企业倒闭的主导因素都是源于此。因此，万达要想成为“百年企业”，或者更久远的企业，必须保证资金链的时时畅通。

其次，万达集团能获得如此好的经济效益的原因之一，是拥有众多企业加盟为其赚钱。而现在每个万达广场加盟企业的数量已经达到饱和，在数量和面积上已经很难再扩张了，而此时制约其发展的一个因素便是，加盟企业能否在万达广场上打出更响亮的名号，获得更广泛的好评，成为王府井等一类的知名品牌。能否打造加盟企业的品牌知名度将成为万达发展的瓶颈，即是下一步万达要做的事情。

再次，商业地产管理人才的匮乏。国内的商业地产没有一家可与万达抗衡，这也就造成万达集团在这方面人才难以从外界寻求。万达只有边发展、便探索自己在中国的发展之路。不过，万达为应对这种人才匮乏的局面，成立了万达学院，来解决这一问题。希望这一瓶颈能够通过万达学院，能够得到很好的解决。

七．中国未来商业地产发展的趋势

通过以上对万达商业地产的分析以及中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，分析较具开发潜质的商业地产业态有以下几种。

1.中等规模的购物中心

由于一部分二三线城市的大型购物中心的建立还不够成熟，而且小型超市的品种不齐全，购物环境不理想。因此，中等规模的购物中心很有可能成为部分城市提升城市形象的首选。

2.社区商业

日前，以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要的社区商业收到广大好评。社区物业是进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业。

为了弥补社区人们不经常外出购物的特点，建立社区商业，是很多城市社区产商下一步的目标。

3.具休闲功能的商业地产

据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有6 5％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。

4.高端商业地产开发的主流模式——商业综合体

万达集团的建立的万达广场已经成为了商业地产行业里的一个很好的范例。“一座万达广场，一个城市中心。精彩生活尽在集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的万达城市综合体。”已成为万达广场的精彩写照。

许多城市已经把是否有万达广场这样的类似的城市综合体，作为一个城市城市形象是否得到提升的重要依据。

可见，商业综合体已经成为大部分城市，提升城市形象的重点建设的项目。商业综合体的建设已成大趋。

《工程咨询与国际工程管理》课程论文

参考文献：

链接来自：

http://newhouse.gz.soufun.com

http://wenku.baidu.com/view/5c629f543c1ec5da50e2706e.html http://group.wanda.cn/

http://group.wanda.cn/group/zzcy/sydc/index.shtml http://

http://wenku.baidu.com/view/473dc00cba1aa8114431d9ec.html

第二篇：万达意向书

【】万达广场步行街租赁意向确认书

编号：

甲方（出租方）：【项目公司名称】

联系地址：【 】 邮政编码：【 】 联系电话：【 】

乙方（承租方）：【 】

身份证号/营业执照号：【 】

联系地址：【 】 邮政编码：【 】 联系电话：【 】（手机）/【 】（座机）

经协商一致，甲、乙双方达成如下租赁意向： 1.租赁物为位于【 】的【 】号商铺（下称“该房屋”），套内建筑面积约【 】平方米。2.承租期限为【 】个租约年，从双方正式签署的《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）项下计租日起计算。

3.免租装修期为 【】天，自租赁合同约定的进场日起计算。4.租金标准（不包括物业服务费）：该房屋的租金按套内建筑面积计付，具体标准为：（1）第一个租约年每月每平方米租金为人民币【 】元，即每月租金为人民币

【 】元。

为扶持乙方经营，甲方同意在前述第一个租约年租金标准的基础上，在前【 】个交租期内各免除【 】个月租金，即乙方前【 】季度实际各需交纳【 】个月的租金，共为【 】元/季；在后【 】个交租期内，乙方按正常租金标准交纳租金，即为【 】元/季。综上，乙方第一个租约年实际应交租金为【 】元/年；

（2）第二个租约年每月每平方米租金为人民币【 】元，即每月租金为人民币【 】元，即为【 】元/季，【 】元/年；

（3）第三个租约年每月每平方米租金为人民币【 】元，即每月租金为人民币 【 】元，即为【 】元/季，【 】元/年；

（4）从第四个租约年开始，年租金在上一年的基础上递增 【 】％。5.租金支付方式：以一个季度（三个月）为一个交租期。6.租赁用途：经营品类以租赁合同载明的乙方营业执照经营范围为准，品牌为

【 】。7.公共区域物业服务费：每平方米（套内建筑面积）每月【 】元人民币（暂定）。8.乙方装修设计需经甲方审核同意后方可施工，每日施工时间：【 】至【 】。9.合作意向金：本确认书签署当日，乙方向甲方支付合作意向金，金额相当于第一个租约年【 】个月租金，即人民币【 】元。双方签署租赁合同后，合作意向金自动转为租赁合同项下履约保证金组成部分。

甲方收款账户信息：

收款人（银行支票抬头）：

开户行： 银行帐号：

如因甲方原因，双方未能在约定时间内签署租赁合同，则合作意向金无息退还；如因乙 方原因，双方未能在约定时间内签署租赁合同，则合作意向金不退还给乙方。10.乙方应在签署本确认书后【 】日内或按甲方另行通知时间签署租赁合同。超过此日期未签署正式租赁合同的，甲方有权将该商铺租给其他承租人。11.乙方确认，其在签订本确认书之前已明确了解将签署的租赁合同（包括主合同及其附件、补充协议），认可租赁合同文本及全部条款，同意按照该文本签署租赁合同。12.双方特别明确，本确认书不构成双方之间租赁合同；双方有关租赁事宜的权利和义务以正式签署的租赁合同约定为准。13.本确认书于甲、乙双方签署且乙方足额缴纳合作意向金后生效，于双方签署租赁合同后终止。

出租方： 承租方：

（签字/ 盖章）（签字/盖章）

签署日期 ：【 】年【 】月【 】日篇二：租赁意向书

绍兴柯桥万达广场步行街租赁意向确认书

编号：

甲方（出租方）：【】

联系地址：【】 邮政编码：【 】

联系电话：【】

乙方（承租方）：【 】

身份证号/营业执照号：【 】

联系地址：【】 邮政编码：【】

联系电话：【】（手机）/【1】（座机）

经协商一致，甲、乙双方达成如下租赁意向： 1.租赁物为位于【】的【3-

31、3-

32、3-

33、3-35】号商铺（下称“该房屋”），套内建筑面

积约【】平方米。2.承租期限为【】个租约年，从双方正式签署的《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）

项下计租日起计算。

3.免租装修期为 【---】天，自租赁合同约定的进场日起计算。4.租金标准（不包括物业服务费）：该房屋的租金按套内建筑面积计付，具体标准为：

（1）第一个租约年每月每平方米租金为人民币【】元，即每月租金为人民币【】元。为扶持乙方经营，甲方同意在前述第一个租约年租金标准的基础上，在前【 】个缴租期内各免除【 】个月租金，即乙方前【】季度实际各需交纳【】个月的租金，共为【】元/季；在第【】个缴租期内，乙方按正常租金标准交纳租金，即为【】元/季。综上，乙方第一个租约年实际应交租金为【】元/年；

（2）第二个租约年每月每平方米租金为人民币【】元，即每月租金为人民币【】元，即为【】元/季。综上，乙方第二个租约年实际应交租金为【】元/年；

（3）从第三个租约年开始，年租金在上一年的基础上递增 【】％。5.租金支付方式：以一个季度（三个月）为一个缴租期。6.租赁用途：经营品类以租赁合同载明的乙方营业执照经营范围为准，品牌为【101宾go牛排】。

公共区域物业服务费：每平方米（套内建筑面积）每月【】元人民币（暂定）。7.乙方装修设计需经甲方审核同意后方可施工，每日施工时间：【】至【】。8.合作意向金：本确认书签署当日，乙方向甲方支付合作意向金，金额相当于第一个租约

年【 / 】个月租金，即rmb【 50000 】元。

双方签署租赁合同后，合作意向金自动转为租赁合同项下履约保证金组成部分。甲方收款账户信息：绍兴柯桥万达广场商业管理有限公司 收款人（银行支票抬头）：绍兴柯桥万达广场商业管理有限公司

开户行：中国农业银行股份有限公司绍兴万商支行

银行帐号：*** 如因甲方原因，双方未能在约定时间内签署租赁合同，则合作意向金无息退还；如因乙

方原因，双方未能在约定时间内签署租赁合同，则合作意向金不退还给乙方。9.乙方应在签署本确认书后【--】日内或按甲方另行通知时间签署租赁合同。

乙方确认，其在签订本确认书之前已明确了解将签署的租赁合同（包括主合同及其附件、补充协议），认可租赁合同文本及全部条款，同意按照该文本签署租赁合同。

双方特别明确，本确认书不构成双方之间租赁合同；双方有关租赁事宜的权利和义务

以正式签署的租赁合同约定为准。

出租方： 承租方：

（签字/ 盖章）（签字/盖章）

签署日期 ：【 】年【 】月【 】日篇三：录用意向书

录用意向书

尊敬的**先生：

您好，感谢您对万达百货的关注。恭喜您通过面试环节，我司拟聘用您担任 柳州店营运部经理（以下称“该职位”），相关录用意向与您确认如下：

1、该职位的劳动合同期为自入职之日起 ** 年。

2、该职位的试用期为自入职之日起 六*** 个月（试用期含劳动合同内）

3、您的薪酬福利待遇如下：

（1）月薪（含交通和通讯补贴）：试用期内，税前月薪 ***** 元/月人民币；试用期满，税前月薪 11300元/月人民币。

（2）年终奖金：根据经营指标达成情况，年终奖相当于1—5个月的基本工资（不做必要承诺，公司有权根据实际经营情况等调整该年终奖金政策），工作不满一年以实际工作月作为基数计算。

（3）采暖补贴：报销标准执行**百货相关制度 ；报销单价按当地政策规定执行。

（4）外派补贴：您的招聘地为广西省南宁市。若因工作需要外派您至招聘地以外城市，则您可享受住房补贴：集团高管人员税后******元/月、股份公司行政职务部门副总和各地公司行政职务副总以上（非高管）人员税后*****元/月。

（5）其他福利：

① 工作日公司提供免费工作餐或发放每月税后五百元整*** 元/月）人民币餐补，如有调整以公司统一制度为准；

②您的社会保险及公积金在入职当地公司直接缴纳，按照当地相关规定执行；

③ 公司组织的不定期培训、集体活动等。

4、探亲假、年休假等按****百货相关制度执行。

⑴《录用意向书》《员工信息登记表》（需本人签字确认）；

⑵提供最近两家任职企业背景调查联系人资料（背调联系人姓名、工作单位及职务、电话）；

⑶请您在当地二级甲等以上医院或专业体检中心进行入职体检，体检内容为常规检查、血常规、肝功能、心电图、尿常规、胸透等（扫描jpg格式）。

⑷身份证、毕业证、学位证、资格证书相关证件（扫描jpg格式）。

⑸最近一家公司解除劳动合同证明（离职证明），暂时无法提供证明者填写《个人承诺书》。

第三篇：万达文化

核心体系

万达企业文化体系

一、思想体系

1、核心理念

万达企业文化的核心理念是“国际万达，百年企业”。“国际万达”就是企业规模、管理、文化达到国际级，成为世界一流企业；“百年企业”是指企业要追求基业长青，追求长远利益。

2、企业使命

“共创财富，公益社会”。

3、核心价值观

人的价值高于物的价值，企业价值高于员工个人价值，社会价值高于企业价值。

二、制度体系

万达集团为了保证企业文化的传承、传播、贯彻、执行，专门成立了企业文化中心，基层公司配备专门企业文化专员，形成一套完整的企业文化制度，保证做到：年初有计划，年底有总结；经费有预算，培训有考核。

三、主要特点

1、敢于创新

敢于创新是万达文化的首要特点，就是敢闯敢试、敢想敢干。万达是全国首家进行城市旧区改造的企业；万达也是全国第一家跨区域发展的房地产企业；万达是全国房地产企业中第一个转型商业地产的企业；万达更是全国首家大规模投资文化产业的企业，万达文化产业集团一成立便成为全国最大。

2、坚守诚信

坚守诚信是万达文化的核心特点。

1990年，万达集团开发的大连民政街小区成为中国东北地区第一个工程质量全优住宅小区；1996年，万达在全国房地产企业中率先推出保护消费者利益的“三项承诺”；2002年，万达在沈阳开发太原街万达广场，由于出售的部分商铺经营效益不好，万达从保护消费者利益出发，决定回购沈阳太原街万达广场所有已售商铺，除退回购房款外还补偿相应利息。万达沈阳退铺在全国引起极大反响，成为全国诚信文化建设的标志性事件。

3、带头环保

万达集团是全国最早推行节能建筑的企业之一。

万达集团所有万达广场和五星级酒店都达到国家星级节能标准，自国家住房和城乡建设部2009年颁布绿色建筑设计标识和运行标识以来，全国获得这两项认证的商业项目绝大多数是万达广场和五星级酒店，遥遥领先其他企业。

4、关爱员工

万达视员工为企业的核心资本，发展成果首先惠及员工，使员工在万达长本事、涨工资、长幸福指数。万达每年投入上亿元用于员工培训，并在廊坊投资7亿元建立了国内一流的万达学院。万达要求所有基层公司自办员工食堂，免费向员工提供一日三餐。万达实行优秀员工度假制度，每年评出的集团优秀员工，给予报销两人往返机票，免费入住各地万达酒店度假。

5、注重慈善 万达成立至今，慈善捐助现金超过37亿元人民币，是中国慈善公益捐助额最多的企业之一。也是唯一七获“中华慈善奖”的企业。

万达集团还倡导人人公益的理念，集团所有员工都成为义工，每人每年至少做一次义工。

6、做到最好

万达有远大愿景，对工作标准要求极高，追求“让一切工作成为精品”。万达只要进入的产业，至少做到中国行业第一，追求世界行业第一。万达是全球最大的电影院线运营商、全球排名第二的不动产企业、全球最大的五星级酒店业主。

7、执行力强

执行力强是万达企业文化的突出特点。一是说到做到。二是算到拿到。万达做项目先算后干，先做规划设计、测算成本后再决定是否投资。项目开发过程实行计划模块化管控，保证项目全程的成本、现金流都在计划管控的范围之内。三是奖罚分明。万达制度奖罚分明，该奖就奖，该罚就罚。

8、弘扬传统

2005年集团推荐学《论语》，全集团开展一年的学习、讨论和演讲。万达多次聘请著名礼仪专家到企业讲文明礼仪，提高员工综合素质。万达集团王健林董事长很早就开始进行中国字画收藏，每年举办画展，支持优秀画家发展。

四、万达文化的丰富载体

万达文化主要有十个载体，称为“十个一”工程。

1、一个全媒体宣传平台。包括集团官网、月刊杂志、手机报、电梯视频、移动客户端等，已经形成覆盖全面、及时有效的企业文化传播体系。

2、每年一套内部出版物。包括万达集团画册、企业社会责任报告、万达故事、演讲集等。

3、每年一本董事长推荐图书。先后已推荐读《论语》、《执行一定有方法》、《追求卓越》、《责任胜于能力》、《把工作做到极致》、《史上最简单的解决问题手册》。

4、每年一次演讲比赛。围绕董事长推荐书目，开展演讲比赛，每年从600多基层公司、业务系统层层选拔，最后参加总部决赛。

5、每年一届员工才艺大赛。包括书法、绘画、篆刻、演唱、乐器、舞蹈等丰富门类，极大丰富员工的业余文化生活。

6、每年至少做一次义工。集团所有公司都成立义工站，所有员工成为义工，每个员工每年做一次义工。

7、每年一系列员工运动会。包括足球、篮球、羽毛球、乒乓球、拔河、趣味运动会等丰富的体育比赛活动。

8、每年一次心灵之旅。访贫问苦，扶危济困，让心灵受到一次洗礼。

9、每年一次幸福假期。给予优秀员工及其家人报销两人往返机票，任意选择全国万达酒店免费度假。

10、每年举行一次集团年会。万达企业文化第一品牌，万达人的“春晚”，每年从全集团员工中挑选400位演员参加年会演出。

社会责任

关爱员工

万达集团视人才为企业的核心资本。目前员工总数达11万人，管理团队全部具有大学本科以上学历，一半以上具有硕士、博士学位，平均年龄36岁。良好的企业发展前景、广阔的个人事业平台、和谐简单的人际关系、一流优厚的物质待遇、独特优秀的企业文化是万达凝聚力的核心要素。

王健林被全国工商联和全国总工会评为“全国关爱员工优秀民营企业家”，并作为获奖企业家的唯一代表在大会上介绍经验。

创造就业

万达集团连续多年成为全国创造就业最多的企业，累计创造直接就业岗位超百万个，2014年创造14.6万个就业岗位，其中大学生4.2万人，占全国新增就业岗位的近1%。

每个万达广场都创造大量稳定的城市服务业就业岗位，济南魏家庄万达广场创造10591个就业岗位。福州金融街万达广场创造8433个就业岗位。

支持创业

万达追求成为社会企业，主动承担社会责任。经过26年的建设，万达集团已走在中国民营企业前列，代表中国民营企业的发展方向。

2014年，首批创业大学生商铺在万达的帮助下经营业绩良好，创业成功率超过90%，创造了世界大学生创业成功率的纪录。

公益慈善 万达集团把“共创财富，公益社会”作为企业使命。27年来，万达集团奉献于社会慈善事业的现金累计超过38亿元，是中国民营企业中慈善捐赠额最大的企业。

2013年4月20日，四川雅安芦山发生7.0级地震。万达集团第一时间捐款1000万元，用于地震灾区的抗震救灾工作。全国各地的万达广场和万达百货也都纷纷行动起来，通过各种方式为灾区扶危解困。

诚实纳税

万达集团连续多年成为全国纳税最多的民营企业之一。2014年纳税274亿元。

万达广场能为所在城市创造持续巨额税收，如上海五角场万达广场年纳税约4亿元。

绿色环保

万达集团是全国最早推行节能建筑的企业之一，2014年，万达集团获得国家绿建设计认证67个；获得绿建运行认证17个，占全国总数的30%。

万达集团所有酒店都达到国家星级节能标准。

企业内刊

第四篇：万达模式

万达：千亿之外

中国房地产报作者：宋振庆 朱以师2011/3/15 10:24:16

提要：在万科达到千亿销售额之后，下一个会是谁？是保利、恒大、绿地、万达、绿城，还是中海？这些房企高增长的销售额速率惯性，能否让其在未来两年内跨入千亿俱乐部？本报力求以客观及专业的分析，来探求部分房企在未来完成千亿销售额的可能性及商业模式的不同。作为寻找千亿房企的第五期报道对象，万达已经制定了2011年销售额1000亿元、纯地产收入800亿元的目标。“现金流滚资产”模式让万达处于越做越快的上升通道中，然而这种速度绝非高枕无忧。万达显然已经意识到此问题，其正在一条闭合式的价值链条上，实现利润最大化，并化解其在现有商业模式下的诸多掣肘。

“2011年集团的目标是资产1700亿元，总销售收入1000亿元。”大连万达集团股份有限公司(下称“万达”)董事长王健林在集团2010年工作总结报告中明确提出。其中，纯地产销售收入目标为800亿元。

万达今年1000亿元的销售目标不仅基于2010年770亿元的销售额，更基于其扩张的基础及速度。截至2010年年底，这个巨型商业帝国在全国拥有42个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货以及30家量贩KTV。同时，万达全年开工面积超过3000万平方米，超过50个广场和30家酒店在建，在20个以上城市拿地。

王健林甚至提出，万达“2012年销售1200亿元”。

然而，在不断堆砌的数字背后，在千亿之外，这家被作为经典案例研究的商业公司是否魅力仍存？“现金流滚资产”模式让万达处于越做越快的上升通道中，然而这种速度绝非高枕无忧，商业伙伴的配合、人才储备的供给、区域布局的合理性以及租金水平对公司品牌和资本战略的影响等，是否会成为万达持续高增长之路的重重阻碍？

已经拥有五大产业支柱的万达，将会如何筹划一条世界级企业之路？

模式助推器

自2001年转型商业地产以来，万达的商业模式历经三代。由于前两代商业模式都存在一定的缺陷，直到第三代商业模式城市综合体的诞生，才让万达找到了资金平衡和迅速扩张的密匙。

这种城市综合体是集大型购物中心、高级酒店、写字楼、高级公寓于一体的商业地产形态，同时包含了住宅、公寓、写字楼的开发和销售，以及高档酒店、购物中心的开发和运营。在销售方面，住宅项目100%销售，其次是写字楼，按照不同项目的资金情况和写字楼的投资回报期决定出售的比例，这两块销售额可收回整体项目前期投资的近一半。

万达第三代商业模式具体是如何运作的？一位业内人士以成都锦华路万达广场为例，给记者粗略地算了一笔账。

锦华路万达广场，总建筑面积40万平方米，楼面地价约1000元/平方米，按照万达的能力，建安成本大约在3000元/平方米，如果按照1500元/平方米装修费用计算，那么该万达广场的总体造价约22亿元。(当时，万达对外公布的投资计划为30亿元。)

该项目高层住宅建筑面积超过11万平方米，还有5万平方米的精品写字楼和酒店式公寓，即销售部分约16万平方米。开盘价是5200元/平方米，按照万达对外公布销售率82%计算，即回笼资金8.3亿元。之后均价上涨到8000元/平方米，可推算出最终总销售额在11亿元左右。

同时，万达自己持有的商业广场建筑面积约为22.9万平方米，招租面积按照15万平方米计算，即使按照每年每平方米1000元的低租金计算，万达广场的租赁收入也在1.5亿元左右。这样，万达自持的租赁物业就可以获得银行的经营性物业抵押贷款，贷款额度通常是净租金收入的9倍。即使按照第一年1.5亿元的低租金水平，万达也可以获得13.5亿元的贷款。

万达通常都是满租开业，这样就可以将获得的贷款投入公寓、写字楼部分的建设或者投入下一个项目，实现滚动式开发。

在万达后来的操作中，为加快资金回流滚动的速度，除了购物中心和酒店自持之外，其余部分(包括公寓、写字楼和步行街商铺)几乎全部销售。比如襄樊的万达广场，其中70%的体量全部都是用以销售的住宅，如此庞大的销售规模给万达带来了充沛而快速的现金流。

核心商业部分只租不售，其租金用于归还银行利息；写字楼、住宅和社区商业的销售收入用于偿还银行贷款；资产抵押贷款和租约抵押贷款用于滚动开发，而资产溢价可以用于私募、整售和IPO。这种“房地产开发补贴商业经营，现金流滚资产”的商业模式就是万达开发模式的精髓所在，也成为集团得以不断扩大规模的强劲助推器。

对万达而言，其独特的城市综合体模式存在内外两个优势。由于核心商业只租不售，住宅、写字楼和部分零散商铺的出售成为维系万达资金链的生命线，同时商业部分可以用于银行抵押贷款，加上沃尔玛等主力店自行投资部分，三者形成了“2:6:2”的资金来源结构，使得万达的城市综合体拥有了极大的内部造血和强复制能力。

而城市综合体的就业、税收、商业氛围和城市形象等多方面的诱惑，成为各地政府招商引资最看重的对象，令万达总能成为政府的座上宾，比如廊坊市政府，甚至不惜将在用的办公楼腾挪出来让万达进驻开发。

基于此，这一模式为万达带来了低廉的土地价格、一路绿灯的政策优惠和竞争者难以企及的各种成本的降低，成为万达攻城略地的利器。2010年，万达斥资300亿元，以平均1546元/平方米的低楼面价，拿下了1976万平方米的土地储备，并将集团的土储增加到3590万平方米

万达的销售增长更是令人咂舌。2008年，万达销售金额117亿元；2009年，万达销售金额300亿元，增长156%；而2010年，万达销售金额达到770亿元，同样增长156%。假设继续按照这样的增长速度，2011年就可以完成1240亿元的销售额，即使考虑到宏观调控对销售的冲击，实现千亿元的销售难度也不算大。

事实上，在第三代产品呼风唤雨之际，万达第四代产品模式也已经在谋划当中。据了解，第四代产品考虑加入康健类的建筑群，定位增加休闲娱乐体验业态。分析人士认为，万达去年大举进军旅游地产，似乎正与这种产品模式遥相呼应，以谋求对现有商业价值的更深度挖掘。

巨人之踵

兰德咨询总裁宋延庆认为，万科的快速周转模式属于越做越累的模式，相比而言，万达的商业开发模式却是越做越轻松，现金流滚资产，资产越来越大，现金流则越来越有保障。

但这种越来越轻松的扩张必须建立在“快”的基础上。万达必须不断扩大自身规模，抢占市场份额，才能获得下一步扩张需要的可供抵押贷款的物业资产和销售回款。

这一点王健林也从不讳言，“万达必须再快一点。快是战略问题，必须要快。现在是最后的机会，可以做大市场份额，积累经验，可以赢得未来的市场空间和话语权。”

如果万达慢下来会不会出问题？现在暂时难以揣测。但就近几年状况看，万达的资金并非源源不绝。尽管拥有造血能力极强的城市综合体以及银行的绿色信贷通道，但这并不意味着万达足以做到对抗经济周期的下行和严厉的宏观调控。

大量销售回款是万达自有资本的命门，银行信贷则至少撑起万达开发资金的半边天，如果行业周期或调控导致这两条线断流，万达必然被迫减缓扩张速度。而速度一旦降下来，建立在快速发展基础上的帝国链条可能会发生多米诺骨牌般的连锁反应。

从近几年万达甚至会寻求高成本的信托融资来看，集团的资金也存在一定的隐忧。分析人士认为，由于股权过于集中，加上全国大量万达广场同时处于开业培育阶段，短期内万达资金状况并不算理想。

因此，在去年年底，王健林考虑到今年调控加剧行业前景不明的不确定性，也公开表示将会减缓今年的扩张速度。

“万达商业地产必须走向资本市场，这是无法回避的。”中国商业地产联盟秘书长王永平对记者表示，对接资本市场的欠缺是万达的阿喀琉斯之踵。

事实上，万达商业地产的平台大连万达商业地产股份有限公司一直在筹备上市，已经将申请递交至证监会，但由于地产宏观调控越来越严，目前仍然难以确定时间表；而万达已经非常成熟的第一、二代产品则倾向于考虑做REITs退出，但鉴于宏观环境尚缺乏可操作性。

“但是，一旦走向资本市场，万达廉价拿地的优势就体现不出来，海外投资者更关心的是租金回报率，这一数据上万达未必能和国内首席商业地产运营商的名头相符。这些指标不改善的话，很难在资本市场获得青睐和溢价。”王永平指出。

目前在对主力商家的吸引上，万达不得不以低租金的形式扩大诱惑力，对于一些强势的国际级品牌甚至需要免一段时期的租金，导致租金收益率严重受压，万达自己甚至将此揶揄为“为银行打工”；主力商家之外，大多数的租户都属于中低端水准，自然难以显著提升万达的租金水平，这一问题将会随着万达越来越多地向次发达城市扩张而变得越发严重。

向三四线城市扩张带来了更多的问题，万达的运营模式必须在GDP达到一定水平的中心城市或者二线城市。“这意味着不可能无限地扩张下去，数量总是有限的。”某商业地产运营商向记者表示，而且城市中心区的土地资源有限，万达还能不能保证在全国范围内的城市拿到合适的地块用以快速扩张？

事实上，现在的万达广场，其扩张的城市及地段已经愈来愈偏远。在一线城市和省会城市成功的“以售养租”模式，在三线城市乃至县级城市，已经面临严峻的挑战。更严峻的是，由于万达的扩张速度过快，就连与万达签署战略合作协议的一些商家，比如沃尔玛、家乐福等，也跟不上其扩张的速度，无法随其开店。

同样无法跟上其扩张速度的还有其特殊商业模式所需要的人才，目前已经明显出现青黄不接的状态。王健林多次公开表示对人才储备的担忧，因为招到高质量的员工不是关键，如何让大量的新人迅速融入万达帝国的文化中才是重中之重。

尽管王健林宣称目前国内还没有哪家商业地产企业能够跟自己“叫板”，但一些潜在的竞争对手正在迅速成长，如果万达不能够纵向深挖而仅仅是追求快速横向扩张，在速度下降之际总会有新的竞争者追上来。

新商业图谋

2月底，北京市环保局网站披露了万达电影院线股份有限公司的上市环保核查公示，这意味着，万达的院线业务上市已经进入最后冲刺阶段。

院线的上市，将成为万达在打造商业地产层次之上的大商业帝国中的重要一环。2005年，万达接收院线，介入文化产业；2007年，万达自建万千百货，进军连锁百货；2010年，万达斥资1700亿元大规模进入旅游地产领域。此外，万达还拥有合资经营的影视基地、连锁娱乐企业“大歌星”，以及《华夏时报》和《投资家》杂志等。

至此，万达形成五大支柱产业，商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货和旅游度假。“假如十年后，全国多数企业开发商业地产，也许那时万达就不玩商业地产了，去做别人搞不了的产业。”王健林说。

目前来看，这五大产业具有非常强的相关性，以商业地产为核心，在一条闭合式的价值链条上，实现利润最大化。院线和百货不仅相辅相成，在带来大量的客流、并对一些商业伙伴形成一定程度上替代作用的同时，两个业务本身也拥有充沛现金流，由于万达属于统一由集团总部调配资金的管理模式，二者能够和商业地产形成彼此的资金支撑。

从某种意义上，与其说这种相关多元化是万达对纯粹商业地产风险的平滑，倒不如说是万达仅仅以商业地产为圆心，把院线、百货、文化、酒店和旅游等为延长半径而划出不断扩展的一个闭合的大商业圆周。

随着这些半径的不断延长，划出的圆周也越来越大，但如果由于资源和管理所限圆周无法扩大时怎么办？从目前万达的动向来看，应对策略是以现有的产业基点，在深度上进行扩张。

例如，在万达自持物业规模不断扩大的情况下，考虑到国外管理公司的昂贵和国内产业的空白，万达无奈之下成立了自己的商业管理公司。这一无心插柳之举，如今却成就了万达新一个强有力的利润点。

根据万达2010年工作总结报告显示，商业管理公司纯万达物业租金收入14.26亿元，收缴率99.75%；物管费收入3.39亿元，收缴率99.13%，连续六年保持租金和物业管理费收缴率99.5%以上的全球行业纪录，基本实现应收尽收。并实现利润4083万元，完成年目标的340%。

商业管理公司的成功也正在向酒店管理移植，万达已经开始筹划自己的酒店管理公司。此外，万达在院线方面也在向上游拓展，大有全面进入电影投资和发行领域的趋势。

除了原有产业的深度扩张，万达在机构调整和人才培养上也有着重大举动。2010年7月，万达进行了历史上最大规模的一次机构调整。出于上市考虑，万达将集团和商业地产总部机构彻底分设，并将商业管理公司和院线由二级管理架构改为三级架构；同时，由于全国布局规模的庞大，万达海将项目管理中心分为了南北两区。

“第三次机构调整，为万达实现实业、资本两条腿走路，为企业长远发展打下了坚实的组织基础。“王健林表示。

人才培养方面，万达已经在河北廓坊建立了万达学院，今年就可以正式开学。届时，万达学院每年可以培训骨干人才1万人次以上。

(本报记者兰亚红对本文亦有贡献)

第五篇：万达读后感

读完这篇《王健林谈万达超强执行力》文档后，发现一个成功的企业最离不开的就是制度。不管是总裁还是员工，都必须遵循的合理有效的制度。制度规范建设是企业管理的一项基本工作，企业想要规范管理，高效运作就必须建立一个可持续优化不断更新完善的体制制度。“没有规矩，不成方圆”，如果一个企业没有一个可以约束员工行为，规范员工工作的制度，企业职工按照自己意志工作，那一个企业还能发展下去吗？

一个先进的企业必然有一套先进的管理制度。万达之所以能在20几年内发展成世界一流企业，与它成熟并且有用的制度是离不开的。“20 多年来我们搞了很多制度，现在每两年制度要修订一次，修订从我开始到总裁，到副总裁，到各个部门全部参加，一般历时3个月左右，每年9月份开始。制度一定要做有用，要有操作性。”文档中的这段话显示了万达集团对于制度的重视，不断的更新修订恰恰是万达不断的随着时代的的发展而完善企业制度的证明。一个已经发展成熟的一流企业尚且如此，这更加印证了制度对企业发展的重要性。

“我们有一个轮岗制度，财务、成本人员三年轮岗。当然也有到其他城市不愿意去，不愿意去就解聘，慢慢地形成文化，现在就没有说再调动谁谁不去，大家都知道不去不行，这是强制制度。因为你再严，中国社会大环境就是如此，肯定有各种各样的关系。”文档中这段话则说明了万达集团对于企业制度的严格执行。企业的规章制度要想起到至关重要的作用就必须严格执行，使其产生一定的震慑力，企业职工能够严格遵守制度做事，像文中说的那样——“靠有用的制度设计来堵塞，不给员工犯错机会。”

制度是凌驾于员工意志之上的，一旦制度形成，员工就得无条件服从——当然，必须是正确合理对企业有真正意义的制度。企业依靠员工而发展，员工依靠企业而生存。一个好的企业拥有好的制度，员工的利益能够得到保证，员工坚决拥护执行企业制度，那么企业就能发挥最大效力，企业运行得到有效保证，员工能够从中获得应得的利益，这是一个良好的循环。

所以，一个成功的企业中，制度所“搭档”的就是在现代企业中有高度纪律性的员工，这样企业制度的有效性才能最大化，制度的约束力和规范力才能合理的融入到企业运作当中。而这一切，最基础也是最重要的便是制度，所以我们经常听到‘完善管理制度，加强制度建设’，从中我们便可一窥企业制度的重要性，其重要性对企业的发展更是不言而喻。