万达合作策略

第一篇：万达合作策略

万达的商业合作策略

2010-08-20深圳丰汇

为什么万达广场能在短短的8年内遍布中国？为什么每个万达广场都能形成城市新中心？为什么万达广场开工之前就能完成复杂的主力店招商？为什么万达广场能实现满铺开业并且基本没有培育期？为什么进入万达广场的商家都能赚钱？

[提要]以万达第三代商业开发模式出现的“城市综合体”建筑，在诞生之初就受到了市场的充分认可和投资者的全情接受，万达广场在造就城市繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向、最具生命力和竞争力的商业模式，万达也在这个过程中不断定义、代表、诠释着中国商业地产发展的方向和与市场契合的标准。

“为什么万达广场能在短短的8年内遍布中国？为什么每个万达广场都能形成城市新中心？为什么万达广场开工之前就能完成复杂的主力店招商？为什么万达广场能实现满铺开业并且基本没有培育期？为什么进入万达广场的商家都能赚钱？……”当这些问题的提出者用满怀期待和崇敬的目光望向万达时，积累了无数实践经验和成功案例的万达人的回答铿锵有力：那是因为，万达首创了“订单商业地产”模式。

这个创新的发展模式使万达广场每个项目在设计之初就确定了大部分主力店，最大限度的保证了租金收益的实现。万达集团所拥有的庞大、稳定的合作伙伴队伍，为万达广场日后的良好经营提供了坚实的保证。

万达品牌

从北京天安门沿长安街往东，出东三环数百米，在CBD核心区内，有一座三塔造型的德国理性主义建筑，这就是京城最具风格的标志性建筑之一——北京CBD万达广场。建筑物强大的雕塑感和冷静的线条在商业繁华的CBD里独树一帜，显得历史感凝重而又充满现代气息。这个占地面积不大但充满标志性的建筑体，拥有的却是北京首屈一指的业态最齐全、商业氛围最浓厚、商业设计最完备的商业项目——白金六星级北京万达索菲特大饭店、中国排名第一的院线万达国际影城、囊括数百国际国内知名品牌的万千百货、吸引众多年轻消费群体的国内高档电子娱乐连锁品牌神采飞扬等等众多品牌主力店的同城联动，在消费者中间形成一股强大的“向心力”，也为京城有着优质消费潜力的消费者们提供了一个完美的消费环境和休闲场所。

品牌主力店的聚集不仅仅体现在北京万达，在上海、在成都、在宁波、在每一个万达广场，这些品牌主力店与万达步步相随，形成了紧密的战略合作伙伴。比如沈阳铁西万达广场，目前已有万千百货、运动100、神采飞扬、国美电器、大歌星量贩KTV、万达影城、一兆韦德等主力店订单进入，一同为我们的消费者们带去了顶级的消费感受。

没有哪一个消费场所能够让人流连忘返，没有哪一种购物环境让人置身其中，不忍离去，但在万达广场，这样的感受如影随形，贯穿着每一个消费者在万达广场的每一分每一秒，即使离开，这样的感受依旧萦绕心头，因为从进入万达广场的那一刻，就注定了这是一次充满惊喜、神奇和惊叹的旅程。

走进北京万达索菲特大饭店，原产奥地利的商品施华洛世奇巨型水晶牡丹花、专请著名画家石齐大师为酒店量身定做的旷世奇作大唐盛世图、装潢奢华的国际贵宾厅、产自土耳其的上等金丝白玉大理石、产自巴西的“黑金花”门厅理石、产自南非的“金影木”、特别定制、无一重样的水晶吊灯、设计独特的高档饰品、于不经意间出现的情趣小品、淋浴间入墙的花洒、透明度可调节的高科技幕墙……置身万达北京索菲特大饭店，一步一惊，景景迷人，法国总统萨克奇访华期间入住北京万达索菲特大饭店都被如此奢华的设计所震撼，置身装修豪华的客房、会议间，想象着各界政要、社会名流、影视明星等在这里品最正宗的法式、日式、中式等来自世界各地的精致美食、用最顶级的世界品牌、居最豪华舒适的私人空间……

这些能够为消费者带来高品质国际贵宾级享受的细节设计已经成为万达品牌的标志之一，而拥有这些的北京万达索菲特大酒店现已成为国家首脑访华的指定下榻酒店，与万达同行的几大品牌主力店不但为万达广场带来了更高的消费层次、更高品位的享受，更与万达一同遍布全国，成为各城市顶级消费的标杆。

解析万达与合作伙伴

2008年7月25日，万达品牌招商会在北京隆重举行，来自全世界的百余品牌经营商在这里共同表达着愿与万达一同前行的希望，万达前行在商业地产的八年间，从寻找主力店到品牌店排队等待签约，万达第三代商业开发模式的成功运作引起了全球范围内独具战略眼光和发展眼光的顶级品牌连锁企业的持续关注和追随。每一个万达广场的成功运作都在一次次的为市场增添信心，也在一次次的验证着万达第三代商业模式的成功和独特的竞争优势。

在对万达的核心竞争力进行总结时，王健林董事长对万达独有的商业合作伙伴资源也进行了一些归类：

一是紧密型合作伙伴

万达已与7家不同业态的主力店签约，他们已经成为万达的“紧密型合作伙伴”。这些主力店就像和万达签订生死契约一样，万达到哪里进行开发，这些主力店就必须跟到哪里，不去就要承担相应的经济处罚，而万达也会为这些商业伙伴预先设计规划经营场所。万达的目标是，争取在两年之内将这样的伙伴发展到10家。一旦目标达成，万达的招商将再度跨上一个新的台阶。

二是战略合作伙伴

万达的战略合作伙伴有30多家，都是国际和国内的知名公司，他们也都分别与万达签了合作协议，但是对于万达所建项目，他们有一定的选择权，即万达的某个项目他们可以来也可以不来。但双方有约定，项目信息发出后，在规定时间内这些战略合作伙伴要决定是否进入，如果进入则相当于向万达下订单，再由万达根据他们的需求进行规划设计。

三是一批中小店铺战略合作伙伴

除了以上两种合作类型的商业伙伴，万达还有一大批中小店铺连锁企业伙伴，如必胜客、肯德基、麦当劳等等，其实这些也是紧密型合作伙伴，他们也是每店必跟，只是因为体量小而被归类为中小主力店。

同时，为了保证合作伙伴能赚钱，万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议，在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益。

随着万达的快速高质发展，这些主力店也在中国遍地生根发芽，而这些独有的商家合作伙伴资源也反过来成为万达的核心竞争优势，万达走到任何地方投资，最少有几十家大小主力店跟进，这意味任何一个万达广场的诞生都伴随着80%以上的租赁面积有保证，面对这些主力店对万达的充分信任，王健林董事长常说的一句话就是，这些紧密型合作伙伴实际上也给万达带来一定的压力，那就是别人把身家性命托付给了万达，万达就要确保店店赚钱才能对得起这些合作伙伴，所以在发展项目时，宁可前期多费点劲，也要保护我们合作伙伴的利益。也正因为万达时时刻刻想到了合作伙伴的需求和他们对万达的期望并为之做出承诺，万达的社会形象和品牌号召力也因此树立。

第二篇：万达意向书

【】万达广场步行街租赁意向确认书

编号：

甲方（出租方）：【项目公司名称】

联系地址：【 】 邮政编码：【 】 联系电话：【 】

乙方（承租方）：【 】

身份证号/营业执照号：【 】

联系地址：【 】 邮政编码：【 】 联系电话：【 】（手机）/【 】（座机）

经协商一致，甲、乙双方达成如下租赁意向： 1.租赁物为位于【 】的【 】号商铺（下称“该房屋”），套内建筑面积约【 】平方米。2.承租期限为【 】个租约年，从双方正式签署的《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）项下计租日起计算。

3.免租装修期为 【】天，自租赁合同约定的进场日起计算。4.租金标准（不包括物业服务费）：该房屋的租金按套内建筑面积计付，具体标准为：（1）第一个租约年每月每平方米租金为人民币【 】元，即每月租金为人民币

【 】元。

为扶持乙方经营，甲方同意在前述第一个租约年租金标准的基础上，在前【 】个交租期内各免除【 】个月租金，即乙方前【 】季度实际各需交纳【 】个月的租金，共为【 】元/季；在后【 】个交租期内，乙方按正常租金标准交纳租金，即为【 】元/季。综上，乙方第一个租约年实际应交租金为【 】元/年；

（2）第二个租约年每月每平方米租金为人民币【 】元，即每月租金为人民币【 】元，即为【 】元/季，【 】元/年；

（3）第三个租约年每月每平方米租金为人民币【 】元，即每月租金为人民币 【 】元，即为【 】元/季，【 】元/年；

（4）从第四个租约年开始，年租金在上一年的基础上递增 【 】％。5.租金支付方式：以一个季度（三个月）为一个交租期。6.租赁用途：经营品类以租赁合同载明的乙方营业执照经营范围为准，品牌为

【 】。7.公共区域物业服务费：每平方米（套内建筑面积）每月【 】元人民币（暂定）。8.乙方装修设计需经甲方审核同意后方可施工，每日施工时间：【 】至【 】。9.合作意向金：本确认书签署当日，乙方向甲方支付合作意向金，金额相当于第一个租约年【 】个月租金，即人民币【 】元。双方签署租赁合同后，合作意向金自动转为租赁合同项下履约保证金组成部分。

甲方收款账户信息：

收款人（银行支票抬头）：

开户行： 银行帐号：

如因甲方原因，双方未能在约定时间内签署租赁合同，则合作意向金无息退还；如因乙 方原因，双方未能在约定时间内签署租赁合同，则合作意向金不退还给乙方。10.乙方应在签署本确认书后【 】日内或按甲方另行通知时间签署租赁合同。超过此日期未签署正式租赁合同的，甲方有权将该商铺租给其他承租人。11.乙方确认，其在签订本确认书之前已明确了解将签署的租赁合同（包括主合同及其附件、补充协议），认可租赁合同文本及全部条款，同意按照该文本签署租赁合同。12.双方特别明确，本确认书不构成双方之间租赁合同；双方有关租赁事宜的权利和义务以正式签署的租赁合同约定为准。13.本确认书于甲、乙双方签署且乙方足额缴纳合作意向金后生效，于双方签署租赁合同后终止。

出租方： 承租方：

（签字/ 盖章）（签字/盖章）

签署日期 ：【 】年【 】月【 】日篇二：租赁意向书

绍兴柯桥万达广场步行街租赁意向确认书

编号：

甲方（出租方）：【】

联系地址：【】 邮政编码：【 】

联系电话：【】

乙方（承租方）：【 】

身份证号/营业执照号：【 】

联系地址：【】 邮政编码：【】

联系电话：【】（手机）/【1】（座机）

经协商一致，甲、乙双方达成如下租赁意向： 1.租赁物为位于【】的【3-

31、3-

32、3-

33、3-35】号商铺（下称“该房屋”），套内建筑面

积约【】平方米。2.承租期限为【】个租约年，从双方正式签署的《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）

项下计租日起计算。

3.免租装修期为 【---】天，自租赁合同约定的进场日起计算。4.租金标准（不包括物业服务费）：该房屋的租金按套内建筑面积计付，具体标准为：

（1）第一个租约年每月每平方米租金为人民币【】元，即每月租金为人民币【】元。为扶持乙方经营，甲方同意在前述第一个租约年租金标准的基础上，在前【 】个缴租期内各免除【 】个月租金，即乙方前【】季度实际各需交纳【】个月的租金，共为【】元/季；在第【】个缴租期内，乙方按正常租金标准交纳租金，即为【】元/季。综上，乙方第一个租约年实际应交租金为【】元/年；

（2）第二个租约年每月每平方米租金为人民币【】元，即每月租金为人民币【】元，即为【】元/季。综上，乙方第二个租约年实际应交租金为【】元/年；

（3）从第三个租约年开始，年租金在上一年的基础上递增 【】％。5.租金支付方式：以一个季度（三个月）为一个缴租期。6.租赁用途：经营品类以租赁合同载明的乙方营业执照经营范围为准，品牌为【101宾go牛排】。

公共区域物业服务费：每平方米（套内建筑面积）每月【】元人民币（暂定）。7.乙方装修设计需经甲方审核同意后方可施工，每日施工时间：【】至【】。8.合作意向金：本确认书签署当日，乙方向甲方支付合作意向金，金额相当于第一个租约

年【 / 】个月租金，即rmb【 50000 】元。

双方签署租赁合同后，合作意向金自动转为租赁合同项下履约保证金组成部分。甲方收款账户信息：绍兴柯桥万达广场商业管理有限公司 收款人（银行支票抬头）：绍兴柯桥万达广场商业管理有限公司

开户行：中国农业银行股份有限公司绍兴万商支行

银行帐号：*** 如因甲方原因，双方未能在约定时间内签署租赁合同，则合作意向金无息退还；如因乙

方原因，双方未能在约定时间内签署租赁合同，则合作意向金不退还给乙方。9.乙方应在签署本确认书后【--】日内或按甲方另行通知时间签署租赁合同。

乙方确认，其在签订本确认书之前已明确了解将签署的租赁合同（包括主合同及其附件、补充协议），认可租赁合同文本及全部条款，同意按照该文本签署租赁合同。

双方特别明确，本确认书不构成双方之间租赁合同；双方有关租赁事宜的权利和义务

以正式签署的租赁合同约定为准。

出租方： 承租方：

（签字/ 盖章）（签字/盖章）

签署日期 ：【 】年【 】月【 】日篇三：录用意向书

录用意向书

尊敬的**先生：

您好，感谢您对万达百货的关注。恭喜您通过面试环节，我司拟聘用您担任 柳州店营运部经理（以下称“该职位”），相关录用意向与您确认如下：

1、该职位的劳动合同期为自入职之日起 ** 年。

2、该职位的试用期为自入职之日起 六*** 个月（试用期含劳动合同内）

3、您的薪酬福利待遇如下：

（1）月薪（含交通和通讯补贴）：试用期内，税前月薪 ***** 元/月人民币；试用期满，税前月薪 11300元/月人民币。

（2）年终奖金：根据经营指标达成情况，年终奖相当于1—5个月的基本工资（不做必要承诺，公司有权根据实际经营情况等调整该年终奖金政策），工作不满一年以实际工作月作为基数计算。

（3）采暖补贴：报销标准执行**百货相关制度 ；报销单价按当地政策规定执行。

（4）外派补贴：您的招聘地为广西省南宁市。若因工作需要外派您至招聘地以外城市，则您可享受住房补贴：集团高管人员税后******元/月、股份公司行政职务部门副总和各地公司行政职务副总以上（非高管）人员税后*****元/月。

（5）其他福利：

① 工作日公司提供免费工作餐或发放每月税后五百元整*** 元/月）人民币餐补，如有调整以公司统一制度为准；

②您的社会保险及公积金在入职当地公司直接缴纳，按照当地相关规定执行；

③ 公司组织的不定期培训、集体活动等。

4、探亲假、年休假等按****百货相关制度执行。

⑴《录用意向书》《员工信息登记表》（需本人签字确认）；

⑵提供最近两家任职企业背景调查联系人资料（背调联系人姓名、工作单位及职务、电话）；

⑶请您在当地二级甲等以上医院或专业体检中心进行入职体检，体检内容为常规检查、血常规、肝功能、心电图、尿常规、胸透等（扫描jpg格式）。

⑷身份证、毕业证、学位证、资格证书相关证件（扫描jpg格式）。

⑸最近一家公司解除劳动合同证明（离职证明），暂时无法提供证明者填写《个人承诺书》。

第三篇：万达文化

核心体系

万达企业文化体系

一、思想体系

1、核心理念

万达企业文化的核心理念是“国际万达，百年企业”。“国际万达”就是企业规模、管理、文化达到国际级，成为世界一流企业；“百年企业”是指企业要追求基业长青，追求长远利益。

2、企业使命

“共创财富，公益社会”。

3、核心价值观

人的价值高于物的价值，企业价值高于员工个人价值，社会价值高于企业价值。

二、制度体系

万达集团为了保证企业文化的传承、传播、贯彻、执行，专门成立了企业文化中心，基层公司配备专门企业文化专员，形成一套完整的企业文化制度，保证做到：年初有计划，年底有总结；经费有预算，培训有考核。

三、主要特点

1、敢于创新

敢于创新是万达文化的首要特点，就是敢闯敢试、敢想敢干。万达是全国首家进行城市旧区改造的企业；万达也是全国第一家跨区域发展的房地产企业；万达是全国房地产企业中第一个转型商业地产的企业；万达更是全国首家大规模投资文化产业的企业，万达文化产业集团一成立便成为全国最大。

2、坚守诚信

坚守诚信是万达文化的核心特点。

1990年，万达集团开发的大连民政街小区成为中国东北地区第一个工程质量全优住宅小区；1996年，万达在全国房地产企业中率先推出保护消费者利益的“三项承诺”；2002年，万达在沈阳开发太原街万达广场，由于出售的部分商铺经营效益不好，万达从保护消费者利益出发，决定回购沈阳太原街万达广场所有已售商铺，除退回购房款外还补偿相应利息。万达沈阳退铺在全国引起极大反响，成为全国诚信文化建设的标志性事件。

3、带头环保

万达集团是全国最早推行节能建筑的企业之一。

万达集团所有万达广场和五星级酒店都达到国家星级节能标准，自国家住房和城乡建设部2009年颁布绿色建筑设计标识和运行标识以来，全国获得这两项认证的商业项目绝大多数是万达广场和五星级酒店，遥遥领先其他企业。

4、关爱员工

万达视员工为企业的核心资本，发展成果首先惠及员工，使员工在万达长本事、涨工资、长幸福指数。万达每年投入上亿元用于员工培训，并在廊坊投资7亿元建立了国内一流的万达学院。万达要求所有基层公司自办员工食堂，免费向员工提供一日三餐。万达实行优秀员工度假制度，每年评出的集团优秀员工，给予报销两人往返机票，免费入住各地万达酒店度假。

5、注重慈善 万达成立至今，慈善捐助现金超过37亿元人民币，是中国慈善公益捐助额最多的企业之一。也是唯一七获“中华慈善奖”的企业。

万达集团还倡导人人公益的理念，集团所有员工都成为义工，每人每年至少做一次义工。

6、做到最好

万达有远大愿景，对工作标准要求极高，追求“让一切工作成为精品”。万达只要进入的产业，至少做到中国行业第一，追求世界行业第一。万达是全球最大的电影院线运营商、全球排名第二的不动产企业、全球最大的五星级酒店业主。

7、执行力强

执行力强是万达企业文化的突出特点。一是说到做到。二是算到拿到。万达做项目先算后干，先做规划设计、测算成本后再决定是否投资。项目开发过程实行计划模块化管控，保证项目全程的成本、现金流都在计划管控的范围之内。三是奖罚分明。万达制度奖罚分明，该奖就奖，该罚就罚。

8、弘扬传统

2005年集团推荐学《论语》，全集团开展一年的学习、讨论和演讲。万达多次聘请著名礼仪专家到企业讲文明礼仪，提高员工综合素质。万达集团王健林董事长很早就开始进行中国字画收藏，每年举办画展，支持优秀画家发展。

四、万达文化的丰富载体

万达文化主要有十个载体，称为“十个一”工程。

1、一个全媒体宣传平台。包括集团官网、月刊杂志、手机报、电梯视频、移动客户端等，已经形成覆盖全面、及时有效的企业文化传播体系。

2、每年一套内部出版物。包括万达集团画册、企业社会责任报告、万达故事、演讲集等。

3、每年一本董事长推荐图书。先后已推荐读《论语》、《执行一定有方法》、《追求卓越》、《责任胜于能力》、《把工作做到极致》、《史上最简单的解决问题手册》。

4、每年一次演讲比赛。围绕董事长推荐书目，开展演讲比赛，每年从600多基层公司、业务系统层层选拔，最后参加总部决赛。

5、每年一届员工才艺大赛。包括书法、绘画、篆刻、演唱、乐器、舞蹈等丰富门类，极大丰富员工的业余文化生活。

6、每年至少做一次义工。集团所有公司都成立义工站，所有员工成为义工，每个员工每年做一次义工。

7、每年一系列员工运动会。包括足球、篮球、羽毛球、乒乓球、拔河、趣味运动会等丰富的体育比赛活动。

8、每年一次心灵之旅。访贫问苦，扶危济困，让心灵受到一次洗礼。

9、每年一次幸福假期。给予优秀员工及其家人报销两人往返机票，任意选择全国万达酒店免费度假。

10、每年举行一次集团年会。万达企业文化第一品牌，万达人的“春晚”，每年从全集团员工中挑选400位演员参加年会演出。

社会责任

关爱员工

万达集团视人才为企业的核心资本。目前员工总数达11万人，管理团队全部具有大学本科以上学历，一半以上具有硕士、博士学位，平均年龄36岁。良好的企业发展前景、广阔的个人事业平台、和谐简单的人际关系、一流优厚的物质待遇、独特优秀的企业文化是万达凝聚力的核心要素。

王健林被全国工商联和全国总工会评为“全国关爱员工优秀民营企业家”，并作为获奖企业家的唯一代表在大会上介绍经验。

创造就业

万达集团连续多年成为全国创造就业最多的企业，累计创造直接就业岗位超百万个，2014年创造14.6万个就业岗位，其中大学生4.2万人，占全国新增就业岗位的近1%。

每个万达广场都创造大量稳定的城市服务业就业岗位，济南魏家庄万达广场创造10591个就业岗位。福州金融街万达广场创造8433个就业岗位。

支持创业

万达追求成为社会企业，主动承担社会责任。经过26年的建设，万达集团已走在中国民营企业前列，代表中国民营企业的发展方向。

2014年，首批创业大学生商铺在万达的帮助下经营业绩良好，创业成功率超过90%，创造了世界大学生创业成功率的纪录。

公益慈善 万达集团把“共创财富，公益社会”作为企业使命。27年来，万达集团奉献于社会慈善事业的现金累计超过38亿元，是中国民营企业中慈善捐赠额最大的企业。

2013年4月20日，四川雅安芦山发生7.0级地震。万达集团第一时间捐款1000万元，用于地震灾区的抗震救灾工作。全国各地的万达广场和万达百货也都纷纷行动起来，通过各种方式为灾区扶危解困。

诚实纳税

万达集团连续多年成为全国纳税最多的民营企业之一。2014年纳税274亿元。

万达广场能为所在城市创造持续巨额税收，如上海五角场万达广场年纳税约4亿元。

绿色环保

万达集团是全国最早推行节能建筑的企业之一，2014年，万达集团获得国家绿建设计认证67个；获得绿建运行认证17个，占全国总数的30%。

万达集团所有酒店都达到国家星级节能标准。

企业内刊

第四篇：万达模式

万达：千亿之外

中国房地产报作者：宋振庆 朱以师2011/3/15 10:24:16

提要：在万科达到千亿销售额之后，下一个会是谁？是保利、恒大、绿地、万达、绿城，还是中海？这些房企高增长的销售额速率惯性，能否让其在未来两年内跨入千亿俱乐部？本报力求以客观及专业的分析，来探求部分房企在未来完成千亿销售额的可能性及商业模式的不同。作为寻找千亿房企的第五期报道对象，万达已经制定了2011年销售额1000亿元、纯地产收入800亿元的目标。“现金流滚资产”模式让万达处于越做越快的上升通道中，然而这种速度绝非高枕无忧。万达显然已经意识到此问题，其正在一条闭合式的价值链条上，实现利润最大化，并化解其在现有商业模式下的诸多掣肘。

“2011年集团的目标是资产1700亿元，总销售收入1000亿元。”大连万达集团股份有限公司(下称“万达”)董事长王健林在集团2010年工作总结报告中明确提出。其中，纯地产销售收入目标为800亿元。

万达今年1000亿元的销售目标不仅基于2010年770亿元的销售额，更基于其扩张的基础及速度。截至2010年年底，这个巨型商业帝国在全国拥有42个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货以及30家量贩KTV。同时，万达全年开工面积超过3000万平方米，超过50个广场和30家酒店在建，在20个以上城市拿地。

王健林甚至提出，万达“2012年销售1200亿元”。

然而，在不断堆砌的数字背后，在千亿之外，这家被作为经典案例研究的商业公司是否魅力仍存？“现金流滚资产”模式让万达处于越做越快的上升通道中，然而这种速度绝非高枕无忧，商业伙伴的配合、人才储备的供给、区域布局的合理性以及租金水平对公司品牌和资本战略的影响等，是否会成为万达持续高增长之路的重重阻碍？

已经拥有五大产业支柱的万达，将会如何筹划一条世界级企业之路？

模式助推器

自2001年转型商业地产以来，万达的商业模式历经三代。由于前两代商业模式都存在一定的缺陷，直到第三代商业模式城市综合体的诞生，才让万达找到了资金平衡和迅速扩张的密匙。

这种城市综合体是集大型购物中心、高级酒店、写字楼、高级公寓于一体的商业地产形态，同时包含了住宅、公寓、写字楼的开发和销售，以及高档酒店、购物中心的开发和运营。在销售方面，住宅项目100%销售，其次是写字楼，按照不同项目的资金情况和写字楼的投资回报期决定出售的比例，这两块销售额可收回整体项目前期投资的近一半。

万达第三代商业模式具体是如何运作的？一位业内人士以成都锦华路万达广场为例，给记者粗略地算了一笔账。

锦华路万达广场，总建筑面积40万平方米，楼面地价约1000元/平方米，按照万达的能力，建安成本大约在3000元/平方米，如果按照1500元/平方米装修费用计算，那么该万达广场的总体造价约22亿元。(当时，万达对外公布的投资计划为30亿元。)

该项目高层住宅建筑面积超过11万平方米，还有5万平方米的精品写字楼和酒店式公寓，即销售部分约16万平方米。开盘价是5200元/平方米，按照万达对外公布销售率82%计算，即回笼资金8.3亿元。之后均价上涨到8000元/平方米，可推算出最终总销售额在11亿元左右。

同时，万达自己持有的商业广场建筑面积约为22.9万平方米，招租面积按照15万平方米计算，即使按照每年每平方米1000元的低租金计算，万达广场的租赁收入也在1.5亿元左右。这样，万达自持的租赁物业就可以获得银行的经营性物业抵押贷款，贷款额度通常是净租金收入的9倍。即使按照第一年1.5亿元的低租金水平，万达也可以获得13.5亿元的贷款。

万达通常都是满租开业，这样就可以将获得的贷款投入公寓、写字楼部分的建设或者投入下一个项目，实现滚动式开发。

在万达后来的操作中，为加快资金回流滚动的速度，除了购物中心和酒店自持之外，其余部分(包括公寓、写字楼和步行街商铺)几乎全部销售。比如襄樊的万达广场，其中70%的体量全部都是用以销售的住宅，如此庞大的销售规模给万达带来了充沛而快速的现金流。

核心商业部分只租不售，其租金用于归还银行利息；写字楼、住宅和社区商业的销售收入用于偿还银行贷款；资产抵押贷款和租约抵押贷款用于滚动开发，而资产溢价可以用于私募、整售和IPO。这种“房地产开发补贴商业经营，现金流滚资产”的商业模式就是万达开发模式的精髓所在，也成为集团得以不断扩大规模的强劲助推器。

对万达而言，其独特的城市综合体模式存在内外两个优势。由于核心商业只租不售，住宅、写字楼和部分零散商铺的出售成为维系万达资金链的生命线，同时商业部分可以用于银行抵押贷款，加上沃尔玛等主力店自行投资部分，三者形成了“2:6:2”的资金来源结构，使得万达的城市综合体拥有了极大的内部造血和强复制能力。

而城市综合体的就业、税收、商业氛围和城市形象等多方面的诱惑，成为各地政府招商引资最看重的对象，令万达总能成为政府的座上宾，比如廊坊市政府，甚至不惜将在用的办公楼腾挪出来让万达进驻开发。

基于此，这一模式为万达带来了低廉的土地价格、一路绿灯的政策优惠和竞争者难以企及的各种成本的降低，成为万达攻城略地的利器。2010年，万达斥资300亿元，以平均1546元/平方米的低楼面价，拿下了1976万平方米的土地储备，并将集团的土储增加到3590万平方米

万达的销售增长更是令人咂舌。2008年，万达销售金额117亿元；2009年，万达销售金额300亿元，增长156%；而2010年，万达销售金额达到770亿元，同样增长156%。假设继续按照这样的增长速度，2011年就可以完成1240亿元的销售额，即使考虑到宏观调控对销售的冲击，实现千亿元的销售难度也不算大。

事实上，在第三代产品呼风唤雨之际，万达第四代产品模式也已经在谋划当中。据了解，第四代产品考虑加入康健类的建筑群，定位增加休闲娱乐体验业态。分析人士认为，万达去年大举进军旅游地产，似乎正与这种产品模式遥相呼应，以谋求对现有商业价值的更深度挖掘。

巨人之踵

兰德咨询总裁宋延庆认为，万科的快速周转模式属于越做越累的模式，相比而言，万达的商业开发模式却是越做越轻松，现金流滚资产，资产越来越大，现金流则越来越有保障。

但这种越来越轻松的扩张必须建立在“快”的基础上。万达必须不断扩大自身规模，抢占市场份额，才能获得下一步扩张需要的可供抵押贷款的物业资产和销售回款。

这一点王健林也从不讳言，“万达必须再快一点。快是战略问题，必须要快。现在是最后的机会，可以做大市场份额，积累经验，可以赢得未来的市场空间和话语权。”

如果万达慢下来会不会出问题？现在暂时难以揣测。但就近几年状况看，万达的资金并非源源不绝。尽管拥有造血能力极强的城市综合体以及银行的绿色信贷通道，但这并不意味着万达足以做到对抗经济周期的下行和严厉的宏观调控。

大量销售回款是万达自有资本的命门，银行信贷则至少撑起万达开发资金的半边天，如果行业周期或调控导致这两条线断流，万达必然被迫减缓扩张速度。而速度一旦降下来，建立在快速发展基础上的帝国链条可能会发生多米诺骨牌般的连锁反应。

从近几年万达甚至会寻求高成本的信托融资来看，集团的资金也存在一定的隐忧。分析人士认为，由于股权过于集中，加上全国大量万达广场同时处于开业培育阶段，短期内万达资金状况并不算理想。

因此，在去年年底，王健林考虑到今年调控加剧行业前景不明的不确定性，也公开表示将会减缓今年的扩张速度。

“万达商业地产必须走向资本市场，这是无法回避的。”中国商业地产联盟秘书长王永平对记者表示，对接资本市场的欠缺是万达的阿喀琉斯之踵。

事实上，万达商业地产的平台大连万达商业地产股份有限公司一直在筹备上市，已经将申请递交至证监会，但由于地产宏观调控越来越严，目前仍然难以确定时间表；而万达已经非常成熟的第一、二代产品则倾向于考虑做REITs退出，但鉴于宏观环境尚缺乏可操作性。

“但是，一旦走向资本市场，万达廉价拿地的优势就体现不出来，海外投资者更关心的是租金回报率，这一数据上万达未必能和国内首席商业地产运营商的名头相符。这些指标不改善的话，很难在资本市场获得青睐和溢价。”王永平指出。

目前在对主力商家的吸引上，万达不得不以低租金的形式扩大诱惑力，对于一些强势的国际级品牌甚至需要免一段时期的租金，导致租金收益率严重受压，万达自己甚至将此揶揄为“为银行打工”；主力商家之外，大多数的租户都属于中低端水准，自然难以显著提升万达的租金水平，这一问题将会随着万达越来越多地向次发达城市扩张而变得越发严重。

向三四线城市扩张带来了更多的问题，万达的运营模式必须在GDP达到一定水平的中心城市或者二线城市。“这意味着不可能无限地扩张下去，数量总是有限的。”某商业地产运营商向记者表示，而且城市中心区的土地资源有限，万达还能不能保证在全国范围内的城市拿到合适的地块用以快速扩张？

事实上，现在的万达广场，其扩张的城市及地段已经愈来愈偏远。在一线城市和省会城市成功的“以售养租”模式，在三线城市乃至县级城市，已经面临严峻的挑战。更严峻的是，由于万达的扩张速度过快，就连与万达签署战略合作协议的一些商家，比如沃尔玛、家乐福等，也跟不上其扩张的速度，无法随其开店。

同样无法跟上其扩张速度的还有其特殊商业模式所需要的人才，目前已经明显出现青黄不接的状态。王健林多次公开表示对人才储备的担忧，因为招到高质量的员工不是关键，如何让大量的新人迅速融入万达帝国的文化中才是重中之重。

尽管王健林宣称目前国内还没有哪家商业地产企业能够跟自己“叫板”，但一些潜在的竞争对手正在迅速成长，如果万达不能够纵向深挖而仅仅是追求快速横向扩张，在速度下降之际总会有新的竞争者追上来。

新商业图谋

2月底，北京市环保局网站披露了万达电影院线股份有限公司的上市环保核查公示，这意味着，万达的院线业务上市已经进入最后冲刺阶段。

院线的上市，将成为万达在打造商业地产层次之上的大商业帝国中的重要一环。2005年，万达接收院线，介入文化产业；2007年，万达自建万千百货，进军连锁百货；2010年，万达斥资1700亿元大规模进入旅游地产领域。此外，万达还拥有合资经营的影视基地、连锁娱乐企业“大歌星”，以及《华夏时报》和《投资家》杂志等。

至此，万达形成五大支柱产业，商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货和旅游度假。“假如十年后，全国多数企业开发商业地产，也许那时万达就不玩商业地产了，去做别人搞不了的产业。”王健林说。

目前来看，这五大产业具有非常强的相关性，以商业地产为核心，在一条闭合式的价值链条上，实现利润最大化。院线和百货不仅相辅相成，在带来大量的客流、并对一些商业伙伴形成一定程度上替代作用的同时，两个业务本身也拥有充沛现金流，由于万达属于统一由集团总部调配资金的管理模式，二者能够和商业地产形成彼此的资金支撑。

从某种意义上，与其说这种相关多元化是万达对纯粹商业地产风险的平滑，倒不如说是万达仅仅以商业地产为圆心，把院线、百货、文化、酒店和旅游等为延长半径而划出不断扩展的一个闭合的大商业圆周。

随着这些半径的不断延长，划出的圆周也越来越大，但如果由于资源和管理所限圆周无法扩大时怎么办？从目前万达的动向来看，应对策略是以现有的产业基点，在深度上进行扩张。

例如，在万达自持物业规模不断扩大的情况下，考虑到国外管理公司的昂贵和国内产业的空白，万达无奈之下成立了自己的商业管理公司。这一无心插柳之举，如今却成就了万达新一个强有力的利润点。

根据万达2010年工作总结报告显示，商业管理公司纯万达物业租金收入14.26亿元，收缴率99.75%；物管费收入3.39亿元，收缴率99.13%，连续六年保持租金和物业管理费收缴率99.5%以上的全球行业纪录，基本实现应收尽收。并实现利润4083万元，完成年目标的340%。

商业管理公司的成功也正在向酒店管理移植，万达已经开始筹划自己的酒店管理公司。此外，万达在院线方面也在向上游拓展，大有全面进入电影投资和发行领域的趋势。

除了原有产业的深度扩张，万达在机构调整和人才培养上也有着重大举动。2010年7月，万达进行了历史上最大规模的一次机构调整。出于上市考虑，万达将集团和商业地产总部机构彻底分设，并将商业管理公司和院线由二级管理架构改为三级架构；同时，由于全国布局规模的庞大，万达海将项目管理中心分为了南北两区。

“第三次机构调整，为万达实现实业、资本两条腿走路，为企业长远发展打下了坚实的组织基础。“王健林表示。

人才培养方面，万达已经在河北廓坊建立了万达学院，今年就可以正式开学。届时，万达学院每年可以培训骨干人才1万人次以上。

(本报记者兰亚红对本文亦有贡献)

第五篇：万达读后感

读完这篇《王健林谈万达超强执行力》文档后，发现一个成功的企业最离不开的就是制度。不管是总裁还是员工，都必须遵循的合理有效的制度。制度规范建设是企业管理的一项基本工作，企业想要规范管理，高效运作就必须建立一个可持续优化不断更新完善的体制制度。“没有规矩，不成方圆”，如果一个企业没有一个可以约束员工行为，规范员工工作的制度，企业职工按照自己意志工作，那一个企业还能发展下去吗？

一个先进的企业必然有一套先进的管理制度。万达之所以能在20几年内发展成世界一流企业，与它成熟并且有用的制度是离不开的。“20 多年来我们搞了很多制度，现在每两年制度要修订一次，修订从我开始到总裁，到副总裁，到各个部门全部参加，一般历时3个月左右，每年9月份开始。制度一定要做有用，要有操作性。”文档中的这段话显示了万达集团对于制度的重视，不断的更新修订恰恰是万达不断的随着时代的的发展而完善企业制度的证明。一个已经发展成熟的一流企业尚且如此，这更加印证了制度对企业发展的重要性。

“我们有一个轮岗制度，财务、成本人员三年轮岗。当然也有到其他城市不愿意去，不愿意去就解聘，慢慢地形成文化，现在就没有说再调动谁谁不去，大家都知道不去不行，这是强制制度。因为你再严，中国社会大环境就是如此，肯定有各种各样的关系。”文档中这段话则说明了万达集团对于企业制度的严格执行。企业的规章制度要想起到至关重要的作用就必须严格执行，使其产生一定的震慑力，企业职工能够严格遵守制度做事，像文中说的那样——“靠有用的制度设计来堵塞，不给员工犯错机会。”

制度是凌驾于员工意志之上的，一旦制度形成，员工就得无条件服从——当然，必须是正确合理对企业有真正意义的制度。企业依靠员工而发展，员工依靠企业而生存。一个好的企业拥有好的制度，员工的利益能够得到保证，员工坚决拥护执行企业制度，那么企业就能发挥最大效力，企业运行得到有效保证，员工能够从中获得应得的利益，这是一个良好的循环。

所以，一个成功的企业中，制度所“搭档”的就是在现代企业中有高度纪律性的员工，这样企业制度的有效性才能最大化，制度的约束力和规范力才能合理的融入到企业运作当中。而这一切，最基础也是最重要的便是制度，所以我们经常听到‘完善管理制度，加强制度建设’，从中我们便可一窥企业制度的重要性，其重要性对企业的发展更是不言而喻。