阜阳一人巷商业街市场调研报告5篇

第一篇：阜阳一人巷商业街市场调研报告

阜阳一人巷商业街市场调研报告

阜阳专业市场（街）市场调研报告————家纺类

◆ 阜阳现有市场调研（目的）

◆ 可比类市场调研

◆ 客户群行为调研

一、阜阳现有市场调研（目的）

通过对阜阳市一些专业市场的规模、内外配套、经营业态及状况、物业费用、租金范围的详细调查，为一人巷商业广场的定位提供参考依据。

阜阳市地处皖西北地区，属农业城市，工业基础薄弱现正积极打造建设皖西北中心城市。而拥有各类专业市场不成正比。阜阳市场多侧重于综合型百货市场及沿街道市场，其他类型的主题市场较少，作为单位规模较大的皖西北商贸城，瑶海大市场，颍汇农资大市场，汇鑫家居广场主题类型上定位较准，市场经营较为成功，值得借鉴。

各市场根据自己的经营特点布局上，既相互独立又相互协调，其

中日用百货类铺面自由分割，单位面积在40——60平方米左右。服装类市场以产品集中布局为原则，单位面积在50——100平方米左右，建材装饰类市场划分在阜王路、人民西路、颍河东路（颍河闸东侧）沿街铺面集中经营没有统一的专业市场，而瑶海建材大市场首开阜阳建材装饰专业市场先河。总体来说建立专业市场布局合理、清晰起到相互融合，共聚人气的作用，像阜阳市清河路数码电子一条街，阜王路建材装饰一条街，颍州路与颍河路交汇处自行车电动车一条街，胜利南路，民主路服装家纺一条街。在城市的规划建设中都向专业市场转变，形成产业聚集市场旺，切合城市发展方向。

目前阜阳各类市场的经营在总体上不是那么先进，没有一定的科学性与合理性。家居类专业市场在经营是采用厂商和经营户直接进厂经营。市场统一管理，收费，形象推广，在一定程度是减少了中间环节，降低了经营成本，而对皖西北商贸城，源丰大市场，顺昌针织市场相对缺少专业性，不能进一步提升市场及产品品位。在市场上不能形成自己固定的消费群。

通过对瑶海，汇鑫装饰家居类市场的市场调研。以上市场通过招进直接经营者，间接经营者等来带动和兴旺市场。实践证明采用统一 管理，收费，推广等经营管理手法是带动和兴旺市场有效手段，而浙江商贸城，阜王路装饰材料等沿街铺面是一定行业聚集而形成的出租类沿街铺面，不能形成一定的专业市场功能。

出租类市场及专业一条街出租率约在85%——100%之间。经营状况一般，租赁年限在1——5年左右，根据经营状态的好坏，逐年提高租赁价格，这种逐年提高租赁价格的方法对市场所有者是一种长期回报，并能够实现资产和资本的累计升值和增加。对沿街市场商铺所持有者是投资的直接收益和资产增值。

二、可比类市场调研

我们未来将要建立的家纺市场，是一个专业性，品牌化，市场化的皖西北第一家专业家纺市场的交流交易中心，在确定可类比项目时我们看重对阜阳在规模和经营上较有借鉴和帮助的市场。目前确定的可类比项目有：

◆ 皖西北商贸城F区家纺市场

◆ 温州一条街

◆ 汇鑫美居城

1.皖西北商贸城F区家纺市场占地3万平方米左右，商铺面积1500平方米，约有200间铺面，单位面积在60平方米左右，共有40家左右床上用品经营户进驻经营。皖西北商贸城市场规模大，市场性 强，采用统一管理，收费和零活推广的方法，后期经营较为成功，市 场借助政府的大力支持，这对于促进市场的快速发展和兴旺是非常有利的。招商方面也提供了相对与其他市场更优惠政策。该市场的整体规划，分期实施的策略，专业的团队经营管理及更多的招商优惠政策的做法是非常值得我们借鉴的。

2.温州一条街是依托老城区东城墙建设而成一条综合性街区，现

正全面统一对外进行招商，其招商分服装、家居、针织、日化来进行综合招商，其铺位面积是40——60平方米不等，年租金3万——4万元，市场管理费暂定每平方6角。该市场实行统一管理，市场根据消费群对零散户及小型经营者进行招商。

3.汇鑫美居城，在周边几家家居类商业业态遍布的情况下而建立。该市场采用统一管理、收费、开票、推广等办法。主要经营家具，家纺，家装饰品等是一个大型的综合性家居建筑形态一至三层市场铺位以租赁为主，但经营家纺的商户是根据每月经营额的13%收取费用（扣点），其市场定位为较高档家居产品销售精品展示为一体。该市场自开业以来就以较快的速度占领了市场，市场出租率约90%。市场根据消费群的一些特点，在后期的推广中采用沿街合理分区，专业的经营推广是我们借鉴的。

三、客户群行为调研

我们通过走访、咨询、研究等形式，分析客户群的一些特性，为项目定位方面提供一定的帮助。

目前，阜阳市家纺、布艺窗帘市场总体经营面积约16000平方米左右。主要分布在：皖西北商贸城约占30%，民主路、顺昌商贸城约占25%，浙江商贸城及国贸、商厦、大楼、千百意、燕莎约占15%颍上北路约占10%，阜信大街多为散户经营约占20%，经营的品牌主要有：盛宇家纺、罗莱家纺、东方刺绣、千色鱼、圣布凡、梦洁家纺、水星家纺、恒源祥、紫罗兰等三十多个品牌。通过市场调研60%的经营户还是非常愿意选择进入专业市场经营。

通过对家纺布艺经营户的调研，发现客户群对经营面积要求在30——100平方米左右，仓储面积要求一般在20——40平方米左右。反映了零散的经营户经营规模壮大，需要更为广阔的发展空间，而现有市场分布的不合理不能使其得到更大发展空间，故目前正是抓住其市场空白，大力发展家纺专业市场且前景广阔。

客户群的年龄层次一般在35——45岁之间，他们较为理性，对于交通条件软硬件设施要求高，对价格，收费，管理，配套，推广相对重视。

相对于交通便利和车站等位置，客户群希望经营场所有所靠近相对降低产品的流通运输费用。

目前阜阳家纺行业的经营店面多集中在沿街及老市场内，呈零散 分布，较为混乱，交通人流对店面的噪音污染大，影响店面的形象，同时直入交通也不方便。客户群另选店面希望能够集中，直接出入方便，安全性能高。

此类客户有积极向上的进取精神，敢于开拓创新和尝试，经营不断成长发展。选择专业市场较倾向于规模和专业化，希望有一个专业化平台。更重要的是希望有一个能够提高自身行业形象的经营办公场所，以满足经营者的经营沟通需要，并以此提升自身档次和产品形象。

说明：

招商部通过对阜阳家纺行业市场的调研，结合本项目的具体情况及优劣势，在市场项目定位确定后，将递交招商计划。考虑到对项目的深入和延续，在不断挖掘和招商的过程中可能会存在一些与本报告差异之处，我们将不断作调整和整合，力争做到更好，打造阜城专业家纺第一市场。

阜阳一人巷商业街招商部

二零零九年四月六日

第二篇：常青藤商业街市场调研报告

常青藤商业街市场调研报告

第一篇客群

第二篇媒介

第三篇推广

第四篇人员及费用

第一篇客群定位及分析

本次对常青藤商业周边市场进行的实态调研，主要从长沙商业街宏观环境、区域市场状况及竞争市场入手，同时重点了解长沙综合性商业物业、林科大特色商业街、高校商圈等项目发展状况和趋势，并以问卷形式进行了实地考察。

（一）调研目的全面深入调研，以获知项目地块的环境特征，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境政策要求及综合市场环境，并以此为基础，结合长沙商业街整体操作水平、商业发展状况及其商业街的影响，并进一步明确项目开发规划的前提条件，从而为本项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。

（二）调研时间

2011年4月25日～4月30日

（三）调研人员

本公司策划部及市场部。

（四）信息来源

主要来自于常青藤商业街、芙蓉路商圈、橙子街区、林科大、师大堕落街等临时消费群体，随机选取路人进行市场调研。同时，利用长沙晚报、潇湘晨报，以及区域市场多个竞争项目进行市场调研。

（五）调研区域

长沙市区，重点了解橙子街区商业和铁道校区、电大校区商业结构、消费人群特性等。

（六）调研对象

同类可比性商业圈的路人、店铺业主、购物消费者，并重点访谈了本项目周边的潜在消费的客群。

（七）调研内容

1、长沙商业发展状况和趋势

2、区域市场状况及竞争市场

3、项目消费者市场调查

（八）样本容量

同类商业区6个、路人10余人、店铺业主20余人，市区大型商场及商业店铺20余家，不同形态的潜在客户近100余人。

（九）信息整理

将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础进行项目总体功能定位及市场定位的研究

二 市场数据分析

经过为期5天的市场调研，我司从客群的居住区域、职业、教育程度、年龄、月收入、消费习惯及频率、首选购物场所等多角度、全方面进行调研，为常青藤商业街街的客户群体的普遍性结构分析，偏好分析，消费心理，消费群体结构分析，提供数据上的支持。本次问卷以100人为基数，有效问卷为90份。

㈠客群特点分析

1.居住区域

长沙市的成熟商业圈与特色商业街均集中在河西高校、河东高校两区，在市调过程中，比例分别为37%、33%。而常青藤商业街恰好位于河东高校商圈中心，潜在客流较大。

2.教育程度

调研可知，调查受众教育程度较高，以在校大中专学生为主，总体比例高达56%。可见，年轻人为主力消费群体。

3.年龄

21-25岁之间的年轻人为消费主力群体，追求时尚、个性。

4.职业

在职业上，以学生群体及刚步入社会的年轻人为主，比例达55%。

结论：

客群以年轻人为主，学生为中的主力消费群。追求时尚、个性，较易接受新事物，群 体性较强，虽大部分无固定收入，但消费能力较大，购物支出金额较高。

㈡首选购物场所及特点分析

1.首选购物场所

47%的受调人群首选常青藤商业街，而紧邻本案的橙子街区、对面门面新则分别占到28%、13%。

2.首选原因

在选择原因上，有超过60%以上的受调人群因为时尚、个性、且价格合理等综合性价比，选择常青藤商业街。

3.喜欢的购物场所类型

业态全、价格合理、购物、娱乐兼具的综合性购物场所的比例最高，为42%，品牌商场为25%，特色商业街为23%。

结论：

客群首选的商业街为特色商业街，业态全、购物、娱乐兼具，个性化、时尚性较强，且价格合理，容易为青年阶层接受。由此可见，综合性的时尚购物特色街最能满足当下年轻人的购物

㈢购物习惯及频率分析

1.购物习惯

需求消费是受调人群购物的主要动机。

2.购物、消费频率

受调人群有高达35%的人周购物次数为2-3次，频率较高。

3.购买品牌频率

约有60%的消费者对名牌的热衷度较小，属于偶尔购买，而限制购买的主要原因则是因为价格过高、款式雷同率高。

4.单次最高消费额31%的消费者单次的消费额可达到300元，在学生族里应属于较高支出。结论：

需求消费虽然是客群的主要消费动机，但是2-3次的高速消费频率足以刺激消费。在品牌消费上，超过60%的消费者的购买属于偶发性，而独特性、价格则是制约消费的主要因素。第二篇媒介分析

一 长沙媒介一览

传统媒介:

本土：

潇湘晨报、长沙晚报、三湘都市报

新兴媒介:

网络

派单

户外

广播

经常接触媒体：

潇湘晨报

长沙晚报

网络金鹰955频道

广播车辆报站

二 媒介优劣分析

传统媒介:

潇湘晨报——覆盖面广，受众群体跨度大，信息传播速度快

长沙晚报——受众群体首选的本地媒体，阅读群体庞大，信息量大

新兴媒介：

交通频道电台FM91.8—长沙最受欢迎的广播媒体，实效性强、受众面广、传播 速度较高。户外广告——市区中心LED、跨街、广告牌等较醒目，传播 时间较长，受众覆盖面广。派单——个性宣传单页，全面详细的解读项目特色，达到点对点的宣传目的。

三 数据论证

1.获取信息的主要渠道

电视、网络、户外、广播是大众重要的信息来源，传统的及时性传媒已经不是大众重要的信息来源。

2.经常阅读的报刊都是受众经常接触并较易接触的纸制媒体。

四 结论

通过以上分析可知：

在宣传手段及方式上，我司将采取媒体组合投放的方式，以小众媒体为辅，大众媒体为主。以报刊为基点进行平面推广；以林科大为轴心，辅以户外广告综合推进；达到小投入、大产出、快速传播的目的。同时，以特色个性主题活动加以推进，快速吸引受众目光，以组合拳方式打开市场，赢得知名度与美誉度。

第三篇整合推广因设计所有机密，在委托方产生正式合作协议后予以提供

第三篇：公园巷幼儿园市场调研报告

市 场 调 研 报 告

——关于公园巷幼儿园市场调研报告

公园巷幼儿园市场调研报告

现在徐州大概有大小幼儿园几百家，能从网上搜到的大概有100多家，在从网友的好评度上看，公园巷幼儿园的知名度还是比较高的，评价也不错，但是一所好的幼儿园究竟应该是什么样子的呢？下面我来介绍一下公园巷幼儿园的概况和一个好的幼儿园时候什么样子的，再根据以上所述提出一些修改方案。主要是针对公园巷幼儿园的ＶＩＳ提出的。

公园巷幼儿园建园于1954年，现为徐州市唯一一所三星级甲等省示范性实验幼儿园，徐州师范大学学前教育专业实习基地，江苏省教育科学研究院研究基地。幼儿园总部现位于徐州市青年路公园巷一号，在全市设有快哉亭校区、民富园校区、西苑校区、孕婴园校区、山水华美五个校址，教职员工二百二十余人，在园幼儿一千二百余名，全面实施0~6岁婴幼儿教育。公幼一直坚持以科研为工作重心，锻造师资队伍，打造特色课程，创建幼儿、教师、家长共同成长的乐园。对于师资培养下大工夫花大力气，培养了包括特级教师、青年名校长、青年名教师、青年骨干教师、学科带头人、专职体育教师、专职英语教师等一系列的人才梯队。教师队伍中现有特级教师、青年名校长、青年名教师、青年骨干教师等优秀人才。

九十年代起，幼儿园紧紧围绕着“把课程、人才、关系，用文化融合成整体，全力打造精制品牌”的战略目标，确立了“爱心无限”的工作主题，完成了包括“雏报、工作简报、琢磨、VI手册、宝宝手册”等在内的校园文化体系建立；以“强健的体魄、广泛的兴趣、良好的习惯、活泼的性格”作为幼儿发展目标，注重幼儿终身素质的养成，研发了园本课程《立体整合课程》，针对幼儿终身成长的目标，开设了轮滑、游泳、自行车、酷鼠滑车、分享阅读、思维训练、计算机等特色课程，创办了孕婴园，将施教年龄提前至0岁，面向全市提供幼儿教育、幼教师资培训、孕妇课堂、亲子教育、家长学校等教育类型，努力打造徐州乃至江苏的幼儿教育金字品牌。没有父母不希望给自己的孩子找一所好幼儿园。但问题是：什么是好幼儿园？但是通常人们都是用成人的眼光去观察和评价一个幼儿园的良莠标准。这样做实际上有欠公平。要想真正了解什么是好幼儿园，最好的裁判员应当是孩子。因此，首要标准就是：孩子喜欢。

孩子，而且是所有孩子都喜欢的幼儿园，就是好幼儿园，这是首要的标准。所谓的“喜欢”，是一种自然的，发自孩子内心深处的，可以愉悦孩子身心，并不加掩饰而表露其外的感觉和行为。无论从什么角度去看，将孩子是否喜欢定位于好幼儿园的首要标准，是天经地义的。那什么样的幼儿园孩子才喜欢呢？

首先就是孩子在幼儿园要像在家里爸妈身边一样，心理上有安全感。其次，教师和儿童之间的关系，是幼儿园教育中的核心所在。好幼儿园就一定让孩子心理上阳光明媚。第三，每天都有好玩的游戏和活动，让接受新挑战，不断产生成就感。第四，什么游戏和活动都有，好玩儿，环境和活动的丰富性，满足成长发展的不同需要）。一所好的、以孩子为中心的幼儿园，其基本特征之一，就是善于从孩子的眼光为出发点，为各年龄段的孩子创设有利于孩子成长和发展的环境（包括幼儿园的外部环境：大门，室外活动场地，幼儿园建筑物颜色和装饰，楼道、走廊墙壁和天棚，楼梯台阶与两侧栏杆。室内环境：教室内各个功能区角，墙壁布臵和装饰——以孩子的作品为主，玩具柜的摆设等等）。所谓环境充满童趣，愉悦童心，就是指符合儿童的身心特点。而内部环境布臵以孩子的作品为主，可增加孩子的自信心和成就感，让环境会说话并促进孩子的发展。环境和活动的丰富性，不仅可以满足孩子成长发展的不同需要，也是孩子喜欢幼儿园的重要原因之一。

第五，每天不同时间要做的事情孩子都清楚有秩序，自信心，安全感。第六，总是知道该怎样做事情，活动有规则，并通过使用规则养成好习惯。第七，老师对谁都一样好，比如前段时间在网上出现的徐州某家幼儿园老师虐打两岁孩子的事件，我想是任何家长都无法忍受的，老师必须对每个孩子都好，要积极地引导孩子，不能体罚孩子，引导孩子向善，塑造孩子的积极性人格。第八，学前班的课有意思，在学业和儿童未来的发展方面，幼儿园的首要目标，是让每一个孩子

成为喜欢学习的人。好幼儿园的孩子都喜欢学习、探索和挑战。学前班的课程设臵不应当小学化。如果内容重复，到小学阶段会使孩子失去学习的兴趣，这是再简单不过的道理。学习的动力不足，必然导致一系列问题，致使学业进步和心理发展受阻，因为只有内在的学习需要，才是发展的主要动力和根据。

由上面的东西我们可以看出，公园巷幼儿园对于一些硬件设施上还有教师资源配臵上已经相当优秀了，但是在一些软实力上还稍欠一点。比如孩子对于自己学校的识别能力，原本的公园向幼儿园的标志太过传统标志化，不容易让人记住，而且标志使用不规范。吉祥物的设计又过于简单和卡通，吉祥物和标志不能够相互呼应，不像一个整体。

现在的市场竞争，首先是形象的竞争，推行CIS企业识别系统，实施企业识别战略，已成为现代企业的基本战略。为统一和提升企业的形象力，使CIS企业识别系统表现出符合社会价值观要求的一面，企业就必须进行其形象管理和形象设计。对于公园巷幼儿园的识别系统来说，还不够完善，可以说相当不规范，如果想要将幼儿园塑造成一个顶级的一流的幼儿园，那么我们就需要给幼儿园制作一系列完整的CIS。让人们知道我们的幼儿园时全市最正规的，最具有规范性的人性化的幼儿园，让人们一想到幼儿园就会想到我们幼儿园的识别系统，从而确立公园巷幼儿园在徐州市幼儿园的地位。

第四篇：阜阳电动车摩托车自行车市场调研报告

阜阳一人巷商业街市场调研报告

阜阳市电动车摩托车自行车市场调研报告

在招商部成立初期我们首先对阜阳家纺市场全面系统的进行调研，其次对阜阳电动车、摩托车、自行车大卖场，代理商，经营户从规模、产品经营、管理上进行一系列的市场调研。

市场介绍及分析

阜阳是一个人口大市，全市约1000万人口，其中城市人口在60万左右。城市交通略显老化，多依赖于自行车、公交等出行方式。而乡镇交通以自行车和摩托车为主。

目前，阜阳市的电动车、摩托车市场总体约11500平方米左右，主要分布在颍河西路5.8%，颍州中路8.7%，颍汇大市场18.8%，皖西北商贸城3.4%，二中路口电动车大卖场43%，中南现代城3%，商厦电动车大卖场13%，其他多为零散户经营4.3%。经营的品牌主要有安琪儿、新日、永久、小鸟、爱玛、新大洲·本田、速派奇等二十多个品牌。

通过对阜阳电动车、摩托车、自行车市场的调研，我们了解到城市电动车、摩托车、自行车市场已基本饱和，且正向乡镇市场转化。城市专业市场也多以经营电动车为主，经营自行车和摩托车的市场较为少见。在与客户沟通过程中有部分客户表示对形成专业市场：统一 经营，统一管理表达出浓厚兴趣，从客户角度来看，资源的整合，消

阜阳一人巷商业街市场调研报告

费群的集中对于商家来说虽是竞争但也是财富积累的最佳经营模式；人流的集中就是商业价值的提升，也是信誉的提升；商场的统一管理、统一经营制度的建立，无形之中就提升了商铺的价值，经营商愿意入住，消费者就会有目的有选择的进入商业街选购。但也有部分客户表达了对形成专业市场的一些要求：商业街商铺进门台阶不要太高（产品展示进出不方便）；经营户也会根据需要进行必要的现场维修和调试，同时会产生油污及其他相关的环境污染；物流配送的车辆要进入商业街，可能会对商业街地面造成一定的损坏。在调研过程中我们同经营户针对——产品展示可能存在占道经营；摩托车下乡政府补助13%等问题也进行了深入的沟通。

阜阳城市人口60万，以自行车10%、电动车6%、摩托车1%为出行方式的（约占全市人口的17%）。学生主要以自行车为交通方式，上班人群多以自行车、电动车为主。因电动车、自行车市场无季节性，适合人群广，使用年限为2—5年左右，维修简单且费用少，使用、停靠方便，深受消费者的喜爱。

结束语

在对阜阳电动车、自行车、摩托车市场调研过程中，我们以一人巷商业街工作人员，或以经营户身份同一些经营商家进行沟通。把握阜阳电动车、自行车、摩托车市场的最新动态，掌握资料，尽可能避免工作当中的一些误区。随着招商工作的不断展开，工作的稳步有序的进行，招商部将对各项工作做出调整和规划，为把一人巷商业街的工作圆满完成而努力。结合多方面因素，本报告将及时作出修改和更正，力争把阜阳一人巷商业街打造成阜城第一街。

阜阳一人巷商业街招商部

二零零九年四月七日

第五篇：山西芮城风陵渡商业街市场调研报告

风陵渡商业街市场调研报告

风陵渡商业街市场调研报告

前 言

鉴于风陵渡商业街的整体规划，经过我公司相关人员的初步调研，根据

整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点并加以专业发挥，对此项目的可行性、定位及营销策略提供以下市场分析与建议。

一、基本市场情况

1、区域市场状况

该地处三省交界的“金三角”地区，交通发达，辐射范围广泛，所覆盖地区有：陕西潼关、河南灵宝、山西运城、芮城、永济等地，所辐射的地区广，但在房地产行业规范化上规模的专业市场却处于初级阶段以芮城县为例说明：

芮城县人口35万，城镇人口5万多，人均年经济收入在5000多元，商业主要集中在永乐路、洞滨大道一带，主要是满足本地消费市场。其商业市场呈以下特点：（1）由专业房地产公司开发；

（2）有百货商场、超市等大型零售业态，超市（如盛宝润发，面积2000多㎡，地上两层）生意较好；

（3）现有品牌较少，全部为国内品牌（如红豆、古士旗、虎豹、九牧王、啄木鸟、森达、鳄鱼），进货渠道均在西安；（4）有酒吧、休闲屋等休闲娱乐场所；

（5）临街门面面积一般在20㎡－80㎡，以50㎡居多；（6）租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之间；

（7）出现专业售房机构，地处当地最繁华地段，但现场布置简陋、售楼人员不专、宣传资料粗糙、销售途径单一，不能营造良好销售氛围

2、定向市场状况

旗开得胜策划

风陵渡商业街市场调研报告

(10)商铺为砖混结构，不易分割；(11)经营模式是租赁方式的自主经营；

(12)住房租金与门面的租金相差不大，相差在15％左右，主要是 外来人口较多，住房较紧张；

(13)当地媒体有芮城电视台、风陵渡开发区电视台、《运城日报》、及《华商报》等。

开发区的主要人文环境和工、商业业态分布如图

（一）所示：

二、项目自身情况

1、地理优势：风陵渡经济技术开发区本地处陕、晋、豫三省的交汇处，誉称“金三角”地带，南临中华母亲河——黄河之水陆要塞，连接运风高速和中条山，铁路、高速、环城路等交通网覆盖整个开发区，交通发达，山河秀美、地势平坦、资源丰富，使商业街项目尽占地利之优势。

旗开得胜策划

风陵渡商业街市场调研报告

当地的商业中心已经形成，市场容量又小，该项目要成功，必须使本地的商业中心迁移于此，同时辐射潼关、永济等地。这就需要便捷的交通，建议在商业街的南端兴建客运站和物流集散中心，修筑与运风高速出入口之间的道路。

 “先易后难、分期开发”

该项目占地约10万平米，规模较大，当地人口稀少，经济水平低，而商铺和住宅普遍供给不足，建筑档次不能满足市场需求，建议可先开发商业街十字以南至路口以北的南街临街建筑。

2、项目定位

 市场定位：由于收入和消费水平的限制，物业档次不宜过高，但要高于当地现有的物业档次，可定位为中档物业，销售价位可参考芮城县以及周边县城行情。

 目标客户定位－区域内的商家和居民、其他所辐射覆盖区域的从商人士和外来人口。

 产品定位（位置如图二所示）

① 小二层：楼下商铺、楼上建成单元式套房居住，厨、卫俱全，两间或三间为一套，也可带独立小院（根据地形情况确定），商业街以此类建筑为主，销售时复式销售。

② 独院：分两间两层或三间两层，为院落式建筑。即每院有两个建筑主体，中间有一个小院子，前为商铺，后为住宅。销售时整院销售。③ 开放式市场：彩钢建造，内设摊位，按照一般的农贸市场建造，不宜过大，以300㎡为宜。销售时只销售经营权或租赁。

④ 单层纯商铺：此类建筑主要分布于开放式市场的周边或临街，采用开放式市场同样的销售方式。

⑤ 多层或小高层（综合大楼）：位于商业街十字口，并附造裙楼（裙楼为三层建筑）如：西南口处建6层大楼，东南口处建9层大楼，旗开得胜策划

风陵渡商业街市场调研报告

7、辐射范围

在满足当地需求的同时辐射潼关、永济、芮城、灵宝甚至运城和西安等地

五、策划方案

1、确定案名：商业街可凭借“风陵渡”本身的知名度为其相关物业确立案名。如：“风陵渡商业街”、“风陵渡汽车客运站”“风陵渡物流配送中心”等。另多层与小高层建筑，也可分别命名为“风×大厦”、“陵×大厦”、“渡×酒店”取首隐含“风陵渡”（仅供参考）。

2、销售策略

 培养市场气氛

利用项目的一切条件，营造浓烈的市场气氛，吸引目标客户的关注，为项目的销售打下良好的市场基础，具体操作内容包括： 硬件塑造 ①告知性展示

应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引目标客户。②户外广告设置

户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，路牌、车身广告等其它户外媒体。③设置精美的示范单位―样板房

通过对示范单位－样板房的包装设计，可有效弥补平面中的弱点，引起客户购买冲动，促进成交。

④销售部与咨询点的包装：统一门店装修、统一服装、统一形象，咨询点以三人为宜，其主要任务是散发宣传彩页、解答客户咨询、预约和集中客户确定看访日期，一般为每周两次，各咨询点交叉进行，配置看房

旗开得胜策划

风陵渡商业街市场调研报告

相对比较明确，如某些渡假村销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。

直销方式：电话拜访、登门拜访、内部认购、单张派发。

直销对象：本区域和周边区域的政府官员和商界精英、厂矿企业

职工。

直销人员：销售人员、礼仪（形象）小姐。(5)DM邮寄

对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜 访前先实行DM邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。

DM对象：周边区域的政府官员、商界精英、厂矿企业职工。DM邮寄内容：风陵渡商业街单张简介、风陵渡商业街投资秘笈。DM邮寄时间：于正式公开推广前二星期左右。(6)入户单张宣传

向区域内尤其是政府部门和经营户派发入户单张，使其对本项目有较理性认识，并吸引其到场购买。

3、宣传策略

在本项目推出前期乃至整个销售过程，要投放大量的广告，结合多种传播媒体，尽可能覆盖所辐射的周边地区，抓住两个原则——颠覆性推广和精确打击，三个诉求阶段——渲染视听、吸引投资、扩大战果，向市场营造一种“一次投资终生受益和居住、经商、休闲度假等一举几得”的概念，通过强有力的立体广告效应，创造浓烈的市场气氛，以达到理想的销售业绩。 广告创意及诉求

1、广告创意

广告创意是以“自然、自由、自得、怀古、繁荣”等，统领项目整体广告的宣传，强调开发区宽松、规范、悠美的投资和生活环境，体现项目的

旗开得胜策划

风陵渡商业街市场调研报告

 媒介的组合

以传单、户外广告、电视为主，报纸、电台为辅。并配合相关的公关活动，在新闻媒介上作颠覆性的报道。媒体选择

(1)运城日报、三门峡日报、华商报 当地权威性报纸，发行量较大。

(2)山西电视台、河南电视台、开发区电视台

当地娱乐、休闲场所较少，看电视是其主要的消遣方式。(3)户外广告和指示路牌

①首选户外广告牌

在商业街南口、灵宝、潼关、芮城、永济、运城等地的繁华路段，租用大型户外广告牌作为主要推广方式。②在项目附近做指示路牌 ③项目工地周边围墙广告

利用户外广告的长期效应为项目营造市场效应和区域氛围。④DM入户单张

价格低，目标市场细分明确，宣传有侧重点，适合区域性宣传。

六、政府支持

除享受现开发区企业的一切优惠政策外，各职能部门还应出台相应的优惠政策，如：免五年的工商税务等税费和免费办理户口、保证供电、供水、治安等一系列优惠政策。

结 束 语

对于上述的项目建议，我公司认为通过我们的努力和双方的紧密配合以及相关部门的大力支持，势必能够较大程度地提高项目的可操作性，提升项目知名度，成功地推向市场，又能为项目以后各期的销售推广打下坚实的基础，并使项目成为区域的标志性建筑。

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