2010年上半年福州房地产市场运行情况

第一篇：2010年上半年福州房地产市场运行情况

2010年上半年福州房地产市场运行情况

今年以来，我市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的一系列房地产宏观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供求关系得到了改善，投机性、投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效控制。

上半年市场运行特点

1、房地产开发投资保持强劲增长态势。上半年全市完成房地产开发投资278.60亿元，同比

增长103.7%，增速比一季度加快36.57个百分点。房地产投资占全市同期城镇以上固定资产投资比重为29.85%。拉动房地产投资增长的因素：一是开发企业购地热情高，土地购置大幅增长，上半年房地产开发企业土地购置费147.65亿元，同比增长3.65倍。土地购置面积达184.84万平方米，同比增长1.8倍，二是旧屋区危旧房改造力度加大，五城区完成危旧房拆迁354万平方米带动扩大了投资规模。三是投资向八县（市）延伸，八县（市）完成投资94.94亿元，占全市总量34.1%，同比增长144.6%.2、房屋规模继续扩大。上半年。全市房屋施工面积累计达2573.09万平方米，同比增长

15.2%，其中住宅施工面积2179.72万平方米，同比增长15.2%；房屋新开工面积513.05万平方米，同比增长248%，其中住宅新开工面积425.8万平方米，同比增长230.9%。6月份房屋新开工面积为141.8万平方米，环比增长129.58%。

3、商品房销售产生较大波动，呈逐月下降态势。据有关统计数据，上半年全市商品房销售

面积236.63平方米，同比下降11.8%，其中6月份全市商品房销售面积40.48万平方米，同比下降37.01%，其中住宅销售面积34.93万平方米，同比下降39.44%。另据有关方面统计，今年上半年，市区商品房成交面积148.87万平方米，同比下降39.57%，其中商品住宅成交105.09万平方米，同比下降51.32%。市区商品房签约套数18634套，比去年同期减少40.3%，其中住宅9568套，比去年同期减少61.4%。房地产新政改变了市场预期，直接影响了市场成交量。非住宅占商品房销售总套数的49%，比去年同期21%提高了27个百分点，销售面积占比从去年同期的14%上升至29%，提高15个百分点。

4、二手房交易量继续下滑。据有关方面统计数据，上半年市区二手房成交19803套，成交

面积214.91万平方米，成交金额76.01亿元，分别比群同期增长1.62%、30.78%和44.4%，其中二手住宅交易15794套，成交面积155.62万平方米，成交金额56.62亿元，分别比去年同期增长9.32%、11.13%和18.93%。但“国发10号文件”出台后，二手房实际成交量呈逐步下降趋势。6月份市区二手房成交3112套，成交面积35.27万平方米，环比分别下降12.54%和11.45%，其中二手住宅交易2364套，成交面积23.07万平方米，环比分别下降17.75%和18.63%。

未来推动市场发展得有利因素：一是福州作为海西发展得省会城市和宜居城市，特别是福州实施“一区两翼多极”的发展布局，动车组开通运行和地铁开工建设有效地提升福州发展竞争力，扩大了发展空间。二是随着经济结构调整，现代服务业的加速发展，将带动了商业、商务地产的发展；三是政府加快重点项目建设，包括旧屋区改造，将推动拆迁安置房建设；四是保障性住房建设力度加大，不但可以拉动投资，也有利于改善市场供应。

第二篇：XX年房地产市场运行情况总结分析

XX年房地产市场运行情况总结分析

XX年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，XX年xx主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词：稳定

XX年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。

首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，XX年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。

此外，XX年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4月开始，平均每月成交8072套二手房。

第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到XX年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而XX年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。

第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，XX年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。

政策关键词：救市去库存

XX年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。

第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从XX年元旦开始，置业者将享受到这一利好。

第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，XX年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。

而在xx市房地产业协会发布的《XX年xx商品房成交项目榜单》中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。

除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此项政策落地后，xx二手房市场成交量明显上涨，最终比XX年多成交11301套，政策影响明显。

第三，《渝八条》对xx房企现金流的改善。XX年10月14日,xx市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，简称“渝八条”。其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。

房企关键词：转型

相比xx楼市成交量价的稳定，xx房企则在稳中求变。

首先是市场占有率的变化。xx房地产业协会发布的XX年xx房企商品房销售榜单（均为备案数据）显示，龙湖地产以92.32亿元的销售金额居于榜首，融创以66.41亿元排名第二，随后依次为协信、金科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠，但市场份额逐渐被其他品牌房企“蚕食”。而本土房企如隆鑫、光华等房企市场份额也有不同程度缩减。

外来房企中，今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到11月底，鲁能在xx的库存量为151.9万方，但保持了较快的去化速度，从拿地到入市仅需要6-8个月的时间。最终，鲁能全年成交备案金额24.12亿元，并耗资63亿元再拿下230万方储备土地。

第二是战略结构的变化。XX年xx有不少品牌房企谋求变革，或扩大产业链条，或调整产品结构，较为明显的是协信、万科两大开发商。其中，协信在更名为启迪协信科技城集团后，逐渐淡化住宅市场的投入，转型为“商业+产业园”的新模式，并依靠商业地产的销售金额，成为XX年xx房企销售排行榜的第三位；而xx万科则转型城市配套服务商，通过试点万科西九驿“租售结合”的新模式，拓宽业务领域。

第三，房企数量的变化，并购案例增多。XX年初，北碚天奇地产和xx金易地产爆出资金链问题；3月份，本土的晋愉地产传出破产流言，数月后多个项目开始为购房者清退本金。而恒大则并购了xx中渝部分项目和御龙天峰，进一步扩大了版图。

土地市场关键词：挂牌抱团

xx土地以储备较充足著称，但在XX年，各项出让数据同比去年缩水明显。xx土地交易中心的数据显示，XX年xx主城区共出让居住、商业、金融类用地146宗，土地出让面积为1121.7万方，同比下跌14.8%，出让总金额623.6亿元，同比下跌20.5%。而XX年的xx土地市场，也表现出如下特点：

一是挂牌率更高。在146宗地块中，共有135宗地挂牌，仅9宗地溢价成交，占比6%，而XX年有33宗地溢价成交，占比24%。

二是品牌房企占有率高。从全年出让土地的数量和质量来看，优质地块均被品牌房企收入囊中。其中鲁能拿地6宗，成为品牌房企储备土地最多的一家，龙湖、金科、东原、协信、融创、碧桂园、万达、中交均有土地斩获。而中小房企受到现金流和库存的双重压力，再无能力拿地。

三是房企拿地更加精打细算。据统计，今年共有9宗地块为房企联合拿地，其中包括龙湖、香港置地，东原、旭辉，协信、同景，融创、华美等品牌房企。房企的联合开发，可以降低拿地成本，减少开发周期；同时，房企之间各司其职，发挥自身特点，对项目质量和品牌效应均有促进。

四是房企对区域选择发生变化。三北区域再次成为房企首选，尤其是大竹林和溉澜溪。1月份，恒大斥资41.3亿元拿下溉澜溪一宗地块，与保利、万科、新鸥鹏等房企共同开发此处”；而6-7月份，东原、旭辉，金科，龙湖、香港置地几大巨头纷纷入驻大竹林，拿地总金额达到72亿元，吸引了众多改善置业者和投资者的目光。而两年前热捧的大学城虽有不少地块出让，但再无房企问津。

第三篇：福州房地产

福州与央企全面合作

由福州市委、市政府主办的福州市与中央企业项目合作洽谈暨签约仪式在北京人民大会堂举行。国务院国资委主任王勇，福建省委书记孙春兰、省长苏树林等相关领导，82家央企、金融机构、大型国企负责人等约400人出席签约仪式。签约仪式上，共有21个项目签约，总投资2256亿元，包括总投资120亿元的中石油集团福建LNG接收站项目、总投资200亿元的宝钢集团不锈钢深加工产业园项目、总投资200亿元的神华集团煤电一体化项目、总投资338亿元的华电集团公司福州市能源项目、总投资220亿元的中航国际通用航空飞机制造等项目。本次签约项目中，带动性强、支撑作用明显的产业大项目、好项目多，主要涉及装备制造、石化、能源等传统产业和电子信息、新材料、服务业等福州市十二五期间重点发展的八大产业。

调控趋紧土地供应重点保障央企项目

在3月8日召开的福州市国土资源工作会议上，公布了去年福州全市共招拍挂出让的相关信息，其中包括经营性用地11648.37亩，土地出让总价款为321.43亿元；工业用地12186.24亩，土地出让总价款为18.5亿元。

然而会议透露，相较于去年，今年的商品房用地将趋紧，并且在这种情况下，供地重点保障央企招商项目。

这不禁让人联想到去年年底，由福州市委、市政府牵头的“赴京招商”——福州市与中央企业项目合作洽谈暨签约仪式。据了解，在此次签约仪式上共有21个项目签约，总投资达到2256亿元。其中带动性强、支撑作用明显的产业大项目、好项目多，主要涉及装备制造、石化、能源、冶金等传统产业，电子信息、新材料、服务业等新兴产业以及基础设施、总部经济等。有观点认为，这是福州市委、市政府贯彻落实省委、省政府关于加强“三维”（央企、民企、外企）项目对接的重大部署，在更高起点上推动福州科学发展新跨越的一项重大战略决策。

今年榕商品房用地趋紧，原因几何？

“今年福州的商品房用地趋紧，一方面跟国家对房地产市场宏观调控政策，把握土地供应时序的大方向有关；另一方面也可能与政府对坚守耕地红线不动摇、对城市拆迁工厂搬迁用地的补偿政策有关。”业内人士梁先生告诉记者，2010年福州供地面积超过了前三年的总和，2011年供地面积也高达23000多亩，前两年这么大面积的土地供应量，按照正常的土地供应时序，今年的节奏放缓也是合理的。

而业内人士林先生则认为，这与大的市场氛围脱不了关系。“在宏观调控政策不放松的前提下，开发商的日子都并不好过，面临来自于自身资金和产品去化的压力。倘若政府这时候推出大量土地，可能无法获得理想的土地出让收益。”

为什么供地重点保障央企招商项目？

“给予央企招商项目重视与支持，这一点从2011年底，福州市新一届的领导班子专程‘赴京招商’可见一斑。在福州市与中央企业项目合作洽谈暨签约仪式上，实现了21个央企项目签约，总投资达到2256亿元。”业内人士告诉记者，在如今的情况下，土地供应的量减少了，对开发商的条件要求自然拔高了。政府也需要中央级企业和有强大实力的开发商，通过他们强大的资金和沟通运作能力，以及负责任的企业形象为福州城市建设出力。

此外，业内人士梁先生表示，“央企自身具备很多优势，他们有着成熟的体系和强大的资金运作及产品开发能力，在一线城市的开发浪潮中取得了许多耀眼的成绩。它们所到之处，往往对整个城市的形象，和本地开发商的开发理念都有极大的积极作用。”

地产大鳄缘何纷纷入榕抢滩市场？

如果你对2008年华润拿下540.18亩的土地入主乌龙江还记忆深刻，那么2010年保利抢滩319.6亩的二化地块似乎更犹在昨天。事实上，除了这两家央企，地产大鳄万科在2007年就曾拿下250亩的五四北地块进军榕城，此后万科在福州的各区域还拿下了多幅地块；商业地产的领军者万达也于2009年进入福州，如今已成功开发了金融街和仓山两座万达广场。

在近期，宝龙地产传出欲在福州再建一个城市广场的消息，而华润置地福建省公司的新闻发言人也透露，华润有在福州建设城市综合体的战略部署。他表示，除了优越的投资环境，海西魅力带来的商业利润回报和作为省会城市的带动辐射能力，都使得福州被开发商广泛看好。“当前，一线城市的开发已经趋于饱和，如今正是二三线城市开发的好时机。福州既是福建省的经济中心，又是海西国策的核心城市，已进入了经济高速增长期，福州地产市场近年来极具成长性、产品品质有很大的提升空间，因此我们看好未来的福州市场。”

政策偏向，加剧福州楼市洗牌? 有业内观点认为，央企及大型房企在购房者心中已经有品牌烙印，且拥有成熟开发营销模式，所以能在福州快速复制。它们有众多项目的操盘经验，对项目的集成能力优于本土的一般房产企业，加上政府在政策上的偏向，无疑更会加速福州楼市的洗牌。

不过业内人士梁先生则表示，虽然越来越多的一线房企扎堆福州的确对本土房企的生存空间造成了一定的挤压，但本土企业经过多年发展，也有适合自身的开发模式。“它们更本土化，了解福州人的购房心理。况且除了扎根福州，本土企业也和一线房企一样，向外迈出了自己多点开发、在多个城市进行运作的步伐，发展也并不局限于福州。因此政策重点保障央企，影响力或许并没有那么大。”

而对于央企入榕，也会面临一些水土不服和变味的质疑。央企的相关人士则表示，“一个企业进入新的城市，会经历一个理念与产品不断输出与融入的过程。央企标准化的产品、成熟的人才体系、扎根可持续的发展理念，使得项目在福州与在一线城市不会有明显差距。”

福州市与央企项目合作洽谈暨签约仪式在京举行

12月11日，福州市与中央企业项目合作洽谈暨签约仪式在北京举行，有82家央企、金融机构、大型国企参会，签约项目21项，主要涉及装备制造、能源、石化、冶金、信息技术、新材料以及基础设施等多个重要领域，总投资额2256亿元。

此次签约的项目包括：中铁股份有限公司总投资约200亿元的福州地铁2号线项目、中国交通建设股份有限公司总投资约150亿元参与建设的马尾新城基础设施项目、神华集团总投资200亿元的罗源湾码头储煤基地发电厂一体化项目、华电集团总投资338亿元的绿色清洁能源项目等。

福州市与央企项目合作签约总投资2256亿元

福州市与中央企业项目合作洽谈暨签约仪式11日在北京人民大会堂举行，这是在更高起点上推动福州科学发展新跨越的一项重大战略决策。签约仪式上共有21个项目签约，总投资2256亿元。

在此次签约的21个项目中，包括总投资120亿元的中石油集团福建LNG接收站项目、总投资200亿元的宝钢集团不锈钢深加工产业园项目、总投资200亿元的神华集团煤电一体化项目、总投资338亿元的华电集团公司福州市能源项目、总投资220亿元的中航国际通用航空飞机制造等项目、总投资150亿元的中国铝业公司铝深加工产业园项目、总投资200亿元的中国化学工程集团公司己内酰胺项目、总投资200亿元的中铁股份公司福州地铁2号线BT项目、总投资80亿元的华润（集团）公司城市综合体项目、总投资100亿元的新兴际华集团装备制造及高新技术产业项目、总投资150亿元的中国交通建设股份公司马尾新城基础设施建设BT项目等。

据介绍，本次签约的带动性强、支撑作用明显的产业大项目多，主要涉及装备制造、石化、能源、冶金等传统产业，电子信息、新材料、服务业等新兴产业以及基础设施、总部经济等是福州市“十二五”期间重点发展的八大产业。这对福州市提升产业核心竞争力具有重大意义。

国务院国资委主任王勇、副主任金阳，福建省委书记孙春兰、省长苏树林，福建省委常委、福州市委书记杨岳等，以及82家央企、金融机构、大型国企负责人等约400人出席签约仪式。针对已签约项目，福州市表示将促进签约项目尽快落地动建。

福州新闻网讯

上个月，一场迄今为止规模最大、规格最高的福州市与央企合作洽谈签约活动，为福州带来了21个项目，总投资达2256亿元。这是福州与央企的愉快“牵手”，大批拟来榕投资的项目规模大、带动性强、支撑作用明显，对促进福州加快经济发展转变、提升产业竞争力、实现跨越发展，起到强大的推动作用。

大项目带来新变化

坐落在罗源湾的宝钢德盛项目，是海西《规划》出台后我省引进的第一个央企大项目。

去年3月，宝钢集团通过“股权受让+增加注册资本”的方式入主德盛镍业，充分利用区域经济的竞争力优势，将重组后的德盛镍业打造成最具竞争力的绿色不锈钢产业生产基地。

宝钢集团给宝钢德盛带来的不仅是200亿元的资本，还给罗源当地经济发展带来强劲动力。罗源县提供的资料显示，在宝钢的带动下，该县去年上半年完成地区生产总值62亿元，比增15%；完成工业总产值162.9亿元，比增26.9%，在全市各县（市）区中位于前列。

就在宝钢德盛为罗源县经济发展带来“利好”的同时，宝钢德盛的不锈钢产业也在继续扩大着对福州的影响：根据市政府与宝钢集团协议，宝钢拟联合福建吴航不锈钢、长乐市政府共同推进成立不锈钢深加工产业园。这个位于长乐空港工业集中区的产业园，项目总投资200亿元，将与宝钢德盛形成产业链。根据宝钢的设想，未来将在福州建立辐射本地以及周边区域的不锈钢深加工产业，在实现海西建设“绿色不锈钢精品基地”目标愿景的同时，建成具有国际影响力，集不锈钢研发、加工、贸易为一体的不锈钢产业示范园。

央企聚焦福州

“支持海西建设是中央作出的重要战略部署，中石化要负起义不容辞的责任，积极主动参与海西建设，与福州市开展全面合作。”中石化集团董事长傅成玉如是说。这并不是一句场面话，这个项目就是很好的例证：中石化福建总部大厦选址福州，落成之后，预计年销售总额可达1500亿元，年税收预计20亿元以上。

“随着海西发展建设的提速，宝钢对福州的发展前景十分看好！”宝钢集团董事长徐乐江认为，无论是商业环境、市场环境、海域经济的开发，还是对台的优势、罗源湾优越的港湾岸线资源，都让宝钢充满信心，而这也是众多央企选择落户福州的原因之一。

近年来，在国务院国资委和省委、省政府的关怀指导下，坐拥中央支持海西建设和省委、省政府高度重视福州发展等重大历史性机遇，中央企业的目光更多地聚焦到了福州，福州与央企战略合作领域不断拓展，关系日益密切，结出累累硕果。

来自市经委的数据显示，目前，已有15个央企项目落户福州，总投资达2000多亿元，涉及能源、化工、纺织、冶金、机电、林业、城建等多个领域。其中，有5个项目已竣工投产，总投资286亿元，正逐步发挥效益。这些项目的落地，正逐步扭转福州市过去经济结构中存在的“轻重失衡，大小不均、产业链不完善”局面，经济体量和后发动力大大增强，人民群众也必将得到更多的方便和实惠。

“大象”起舞助跨越

借力大项目，助力新跨越。如同宝钢给福州带来不锈钢产业的整合、升级一样，众多央企的落地，带给福州的不仅是投资和技术，还带来了更多新的理念、业态和管理方式，形成了具有地方特色的优势产业，发展壮大一批对当地经济发展有重大带动作用的大企业大公司，加快区域经济一体化进程，对提升地方形象和综合实力起到巨大的作用。

作为海西省会中心城市，福州区位和资源优势明显，产业发展基础良好。乘着海西东风，福州凭借独特的区位优势、不断完善的基础配套设施和良好的投资环境，与央企在能源、冶金、装备制造、基础设施建设、环保、化工等多个领域紧密合作。

“提供最优服务，是为了持续深化合作，实现互利共赢。”市经委有关负责人说，市里也在增强高效服务、优质服务的工作理念，抓住难得机遇，创新体制机制，实施优惠政策，提供优质服务，福州正成为央企投资布局的热土、发展壮大的新增长点。

国资委确定的以地产为主业的央企包括：

1、中国建筑工程总公司、2、中国房地产开发集团公司、3、中国保利集团公司、4、华侨城集团公司、5、中国铁路工程总公司、6、中国铁道建筑总公司、7、中国中化集团公司、8、中粮集团有限公司、9、中国冶金科工集团有限公司、10、中国五矿集团公司、11、中国水利水电建设集团公司、12、中国葛洲坝集团公司；

外加4家境外企业，即：

13、港中旅集团有限公司、14、招商局集团有限公司、15、华润集团有限公司、16、南光集团有限公司。央企退出了 对其他房地产商是,隐约的利好.因为少了一份竞争.当然一定程度上也抑制了地王的产生。土地成本降低，正常情况下房价会相应的下降。不过如果还不见好转，央企退出以后不排除继续针对房地产进行调控.现在把央企,直接关禁闭,其他房地产商如果再不降价,那就有的受

固定成本

又称“固定费用”。指在业务量的一定变动幅度内，成本总额并不随之变动而保持相对稳定的那部分成本，如企业管理费用、销售费用以及车间生产管理人员工资、职工福利费、办公费、固定资产折旧费、修理费等。

房地产企业为何不宜采用无差异市场策略?。

企业的产品营销除了资源性的产品之外,主要是两种,一种是质量价格竞争,一种是产品的差异化营销。

质量和价格的竞争是很激烈的,而且这种营销方法是薄利的,但是在产品基本相同的情况下,只能在质量和价格上比优势,这也是悲惨的,很多企业因为价格战而倒闭.。

差异化营销是市场走向成熟的一个标志,差异化产品也被称为蓝海,而价格战被称为红海,顾名思义,红海的战争是流血的,而蓝海是指海阔天空的意思.现在很多企业都在走技术研发路线,为的是差异化的产品,差异化的产品针对的目标市场就有差异,那么利润会更高,而且发展会更健康.服务差异化是服务企业面对较强的竞争对手而在服务内容、服务渠道和服务形象等方面采取有别于竞争对手而又突出自己特征，以战胜竞争对手，在服务市场立住脚跟的一种做法。目的是要通过服务差异化突出自己的优势，与竞争对手相区别。

多元化经营，也称为多样化经营或多角化经营，指的是企业在多个相关或不相关的产业领域同时经营多项不同业务的战略。近年来，企业多元化经营一直是理论界和企业界研究的课题。从目前看，存在两种截然不同的观点：一种认为利用现有资源，开展多元化经营，可以规避风险，实现资源共享，产生1＋1>2的效果，是现代企业发展的必由之路。另一种认为企业开展多元化经营会造成人、财、物等资源分散，管理难度增加，效率下降。其实，多元化作为经营战略和方式而言，其本身并无优劣之分。企业运用这种战略，成败的关键在于企业所处外部环境及所具备的内部条件是否符合多元化经营的要求。两者相符，就能成功，否则，就会失败。

企业的多元化经营，关键看企业有没有核心竞争、一、房地产行业进入门槛分析

设立房地产开发企业，须具备下列条件：

（一）注册资本不得少于人民币一千万元；

（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；

（三）有按市场价格取得的土地使用权；

（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；

（五）法律、法规规定的其他条件。增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款

（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。

二、房地产行业近年来新进入产商

我国房地产业近年来的快速发展，吸引了大量的厂商加入到

这个行业里。希望集团、联想集团、长春长铃、龙发股份、“红豆”集团、广电电子等众多的非主营公司近期相继加大住宅投资力度，成为业界关注的焦点。此外不少大型企业也在向住宅业靠拢，比如康佳，海尔等。就上市公司而言，据统计（从2001年到2002 年11月）沪深两市累计有201家非房地产业上市公司投资房地产。目前，上市公司中涉足房地产业务的公司达到了348家，占上市公司总数的28.86%，其中120余家是在2001年以后涉足房地产的。外资进入房地产业也很积极。90年代以来，在沿海发达地区和一些中心城市，外资投资于房地产已占有一定份额，其中97年投入61.7亿元，占全国房地产当年投资的15.7%。2002年，美国ATEC公司以3.6亿美元巨资一次性买断上海高桥保税区12万平方米展示用房，投资建设中国境内第一个美国城；李嘉诚旗下的和黄地产在北京东坝以100亿元置地350公顷，开发中高档住宅。香港中信泰富、新鸿基、和黄等房地产公司在上海也展开了大面积土地储备。新加坡、台湾等地的房地产商也加入了上海的“圈地热潮”中。按上海的统计，2002上半年超过三千万美金的外资企业进入上海百分之五十三点几是投资房地产业。这些信息说明，入世后，国外、境外知名大型房地产企业进军中国会有较大增加，他们在资金、技术上有较大的优势。对那些在房地产领域没有经验的企业来说，要想在此领域有所作为也并非易事。首先是经验，预售许可证制度的实施，开发商之间的竞争日益激烈，对房地产开发的专业化和规范化程度的要求越来越高，没有丰富的经验和整合资源的能力，新介入者很难在众多开发商中胜出。其次是专业人才，房地产市场成熟后，门槛应该是很高的，一个项目要做成功，关键要根据市场调查对项目做好定位，档次的高低、是住宅楼还是写字楼、户型是如何调整，定位应该准确，而这一切都需要专业的人才。再次是对行业风险的把握。目前，从政府到业内均认为我国房地产业出现了区域过热的迹象，房地产项目的空置率持续上升，结构性矛盾已经十分突出，此时介入更应该谨慎。

第四篇：2011年上半年郴州房地产市场运行情况

2011年上半年郴州房地产市场运行

今年上半年以来，国家先后出台了多次房地产市场的调控政策，各地也采取了相应的措施努力平抑不断飚升的房价，郴州市政府提出了将今年的房屋销售价格总水平控制在12%的目标，从前5个月的情况来看，实现这一目标具有一定的基础，但压力仍然较大。为此，我们走访了相关部门调查了解，情况如下：

一、前期房地产市场运行情况概述

1、全市的房地产开发投资继续大幅增长

从郴州市统计局统计的数据显示：一季度，全市房地产累计完成投资12.98亿元，与去年同期相比增长69.9%，其中：市城区完成房地产开发投资7.81亿元，同比增长

113.39%，占全市房地产投资的60.21%，后期还将有一些比较大的楼盘开工建设。

2、房屋交易市场活跃，销量价格一路飚升

据国家统计局郴州调查队提供的对郴州房地产销售价格测算的指数显示：前5 个月，新建住宅销售价格同比分别上涨7.4%、7.7%、8.3%、5.8%和6.6%；环比指数在2%和-2%之间波动。二手房销售的态势更加强劲，价格同比分别上涨

4.7%、6.7%、8.5%、13.8%和14.5%；环比分别上涨0.5%、2.2%、2.8%、4.9%和0.7%。一方面销售价格继续攀升，另一方面销售数量大幅增加，根据对郴州市房产局的调查资料显示：一季度，市城区新建商品房销售面积接近50万平方米，同比增长168.56%；商业用房销售面积近3万平方米，同比增长283.33%；其他用房销售面积0.35万平方米，同比增长75%。别墅、电梯房、多层房均价分别为5441.18元/平方米、3614.29元/平方米、2706.13元/平方米。近期，恒大华符开盘的期房叫价超过5000元/平方米，有些面积大，楼层和

位置较好的房价超过7000元/平方米，但前来看房和订房的人仍然络绎不绝。

3、房屋供应数量较充足，市场刚性需求旺盛

目前，以现房、期房为主导，以二手房为补充的房屋供应量基本上能够满足市场需求，随着近几年国家的宏观调控和市场指导，房屋的结构也更趋向合理性，前几个月，郴州90平方米以下新建房屋卖出比重为16%左右；90-144平方米新房卖出比重约为56%；144平方米以上房屋卖出比重将近28%。数据显示：90-144平方米的房屋是多数家庭对住宅面积的共同需求。从调查情况来看，市场的刚性需求非常旺盛。

4、保障性住房建设正在有序开展，逐步推进

2011年，郴州需建廉租住房预计2.37万套，为全省计划的21.7%；需竣工廉租住房1.31万套，为全省计划的15.2%。新增租赁补贴发放300户、公共租赁住房5064套、经济适用住房1000套、城市棚户区改造1万套。廉租住房建设和竣工数量均位居全省第一。棚户区改造方面，郴州向省发改委申报了国有工矿棚户区改造项目，向省住建厅申报了城市棚户区改造项目，项目正在逐步开展专家评审。公租房建设方面，向省发改委申报项目，新建项目正在抓紧做可行性研究报告，采取收购方式的已经签订了收购合同。

5、土地供应紧张，交易价格上涨

我们从市国土、郴州调查队等部门了解到，今年一季度，郴州土地交易价格同比上涨27.3%，涨幅比上季度高9.2个百分点；环比上涨9.6%，涨幅比上季度高8.5个百分点。其中，居住用地价格同比上涨36.3%、环比上涨16.6%；工业用地价格同比上涨11.2%、环比持平；商业营业用地价格同比上涨17.7%、环比持平。后期土地价格还将有不同程度的上涨。

二、房地产市场存在的几个问题

1、土地需求量大，供需矛盾突出，使其价格上涨。2011年，我市城区初步确定的商品住房用地供地计划为3787亩，纯住宅用地计划270.1亩。而由于国家严格控制占用耕地及严格住房用地审批制度的实施，去年一些上报省里的土地指标仍然没有获得批准，土地供应量与城市建设土地需求量相比不匹配。由于土地需求指标和缺口大，土地交易价格上涨。价格上涨导致房地产企业成本过高，房价水涨船高。此外，市城区土地供应偏紧，土地储备不足，既影响开发企业特别是大型企业来郴投资开发，又制约了保障性住房选址及供地。

2、缺乏有实力的房产开发商，高端房产市场消费能力偏弱

房地产业的发展不仅能改善居民居住条件，提高城市品位，而且还能带动众多行业和产业共同发展。目前郴州共有房地产开发企业272家，其中，二级资质5家，三级资质167家。常年没有开发量的企业占20%，开发量不饱和的占40%。小区规模达到30万平方米以上的屈指可数。房地产市场缺乏外来大品牌的房产开发企业进驻，本土房地产开发企业规模与实力都较弱，开发企业实力不强，楼盘规模不大，小区品质不高。此外，郴州房地产消费主力在15-30万的中低端产品之间，对高端楼盘的消费大多集中在少数高收入群体，较大部分用于商业投资或空置。

三、抑制房价政策及建议

1、进一步加大房地产调控力度。2011年1月国务院下发了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）。根据通知的要求，2011年郴州确定市城区市场定价新建商品住房价格涨幅控制在12%左右。为实现该目标，必须加大房地产市场调控力

度，增加土地供应，清理闲置用地，打击囤地行为，督促开发企业加快建设速度，有效增加市场供给。引进大企业，投入大资金，建设大楼盘，通过规模化经营，降低房屋建造成本。加大房地产市场监管力度，实现房地产开发全过程监管，确保房地产发展有一个良好的环境。

2、高度重视保障性住房建设。2011年我国保障性住房供应量预计1000万套，同比增长72.4%。郴州保障性住房将承受2010年在建保障性住房续建、竣工压力以及2011年保障性住房征地、融资、管理等方面的压力。在积极争取省里资金的同时，各级政府应当想方设法解决地方配套资金，尽快落实保障性住房用地问题，确保今年保障性住房目标的顺利实现。

3、抓住机遇，促进郴州房地产发展的换代升级。“国十条”调控政策以打压的范围以一、二线城市及对住房有更高要求的地区和人群为主。随着调控的深化，房地产龙头企业将布局的重点从一线城市逐渐向二、三线城市转移已经成为企业发展的一项普遍性战略选择。我市应抓住这一契机，促进我市房地产发展的换代升级。

4、加强对房地产行业的管理。整顿和规范房地产开发、经纪服务和物业管理活动，对违法改变土地用途和性质、拖延开工时间、捂盘销售等违规行为，应加大处罚力度。

总之，解决当前房价虚高、泡沫滋生的有效举措是：①、必须加大资金支持和土地供应力度，加快保障性住房建设的力度和速度，增加楼市有效供给，满足低收入群体和中等偏下收入群体正常合理的居住性需求。②、通过采取经济和法律手段及必要的行政手段，包括差别化贷款利率、税率以及土地供应等政策，控制不合理的投资、投机性住房需求。以此遏制房价的过快上涨，防止楼市泡沫快速滋生和蔓延。③、房价调控要做到有“保”有“控“。让楼市真正回归到“市

场的归市场”、“保障的归保障”的良性轨道中来，以此促进我市房地产市场健康发展。

第五篇：2006年绵阳房地产市场运行情况

2006年绵阳房地产市场运行情况

2006年，国家通过金融、税收、调整土地供应和住房供应结构等政策‚组合拳‛，直接综合作用于房地产市场的多方面。在这一宏观调控政策背景下，绵阳房地产开发投资呈逐月增长态势，商品房施工面积基本上与去年持平；房地产市场总体供需两旺，商品房销售总量创历史新高。其主要特点有以下几个方面:

1、房地产开发已形成规模。2006年城区共新开工项目62个，建设总规模103万平方米，总投资11亿元；竣工房地产开发项目92个，竣工面积138万平方米。目前，城区房地产开发项目施工面积约220万平方米。

2、商业营业用房基本持平，住宅投资仍占主导地位。全年商业营业用房完成投资3亿元，施工面积10万平方米, 同比持平；住宅投资完成28亿元, 占全部投资的90%，施工面积230多万平方米。

3、销售量增长快于上市量，全年商品房供应趋于紧缺。去年, 绵阳城区共批准上市商品房建筑面积124.24万平方米(其中:住宅10155套共112.28万平方米)；全年共销售和预售了各类商品房189万多平方米(其中:住宅15357套共178.55万平方米)，与2005年销售的142.47万平方米(其中:住宅销售130.44万平方米)相比增长了33%(住宅增长了37%)，销售量创下了历史新高;不仅把当年批准上市的商品房基本上销售完，而且还逐步销售了历年接转下来的空臵商品房63.76万平方米, 商品房空臵率已由过去的29%下降到现在的5%, 除写字楼和部分商业营业用房外, 住宅销售基本上不存在空臵。

4、商品房销售价格上扬明显，普通住宅涨幅较大。由于受销售量增长快于上市量等因素的影响，2006年绵阳城区的商品房销售价格基本上处在上升通道之中，其中住宅价格呈现逐月连续攀升态势。截止年底，绵阳城区范围内的商品房综合平均价已由年初的每平方米2800元涨到每平方米3550元, 住宅综合平均价由每平方米1480元涨到每平方米2030元，其中多层住宅每平方米平均售价1983元；高层电梯住宅每平方米平均售价2930元；商业营业用房每平方米平均售价9894元。

5、房地产市场供需的持续活跃，推动了二手房交易的升温。受税收政策影响，去年7-9月城区二手住房市场成交量明显下降。从10月份开始，由于市场逐渐适应了新的政策环境，被抑制的需求开始释放，二手房市场明显回暖，年末开始升温，全年二手房成交面积达到65.79万平方米(其中住宅50.29万平方米)，与2005年相比增长了43%(住宅增长了32%), 二手房成交面积也创下了历史新高。

6、城市品牌的打造和宜居城市形象的提升, 吸引了大批外地消费者到绵阳购房安居乐业。去年, 绵阳城区每月销售的商品房有45%以上都是被外地人购买, 与2005年37％相比增长了8个百分点，主要购买人群为周边城市和西藏、新疆、青海等西部城市，也包括北京、上海等大城市的消费者。

今后一段时期绵阳房地产市场的趋势预测

一、从国家大的经济环境方面来看，房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱产业的定位没有变。宏观调控政策一方面要加强,另一方面也要有利于房地产业的发展，因此，房地产在我市仍然是极具活力的一个新兴产业，房地产市场前景广阔。

二、从我市房地产市场的发展趋势来看，持续稳定健康发展仍然是绵阳房地产市场今后一个时期的主旋律。

第一，我市商品房的市场需求仍然会非常旺盛。近年来，随着城市化进程和旧城改造步伐的加快，由于有效需求带动，我市房地产市场保持了健康发展的运行态势。首先，新增城镇人口、拆迁回迁户和周边及省外来绵臵业引领住房需求。尤其是据零点研究咨询集团和《商务周刊》近日发布的国内首个城市宜居指数《中国城市宜居指数2005报告》显示，2005年中国城市宜居指数为65.7分。该报告的出炉是基于今年对全国31个城市的3434名普通居民的入户问卷调查和对15个城市的1607名投资者的电话调查。宜居指数排在前10名的城市依次是大连、厦门、绵阳、成都、武汉、杭州、上海、南京、青岛和重庆。作为大城市的深圳、北京、广州，分别排在了13、15和16位。其次，城镇居民居住条件的改善带动住房需求。特别是市委决定建设百万人口大城市，使绵阳城市形象进一步提升，加之，随着绵阳城经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，很多市民不再满足于避风遮雨的基本需求，开始朝旧换新、小换大、追求功能全、质量好、品位高的方向发展。从发达国家的经验来看，人均住房面积在30平方米以下时，现有城镇居住条件改善将产生大的需求，目前绵阳城市区人均住房面积为28平方米。第三、城乡居民购买力增强将支撑住房消费。绵阳城市是一个快速发展的区域性中心城市，经济的持续快速增长使得人们的可支配收入不断增加，收入的提高将进一步带动对住房的有效需求。第四，绵阳城和其他城市一样市民储蓄率非常高，在没有有效投资渠道的情况下，房地产投资不失为当前最好的投资方式，不小的社会闲散资金投向房地产市场也增加了社会对房地产的有效需求。

第二，土地供应一级市场逐步规范。近年来，我市城区凡需盘活的开发用地，已实现了政府统一收购、统一储备、统一供应。2006年政府通过招牌挂向市场供应土地1600多亩，今年供应量还将增加，供应方向主要是中低档商品房，将有效地保证房地产开发建设。

第三，我市房价基本属于正常水平。炒作和投机是目前国内房地产价格飙升的主要原因，在不同地区、不同城市表现程度不同。但就我市来看，炒作和投机的现象不明显，市民购房大多以满足自住需求为主。决定房地产价格的因素包括土地成本、建安成本、利息、开发税费、开发商利润等，最主要的影响因素还是市场供求关系。从2007年的市场来看，我市的房价涨幅可能趋缓，不会出现大起大落。

三、从需求、结构和价格等方面来看。由于受到土地管理、供应结构、市场监管、税收政策、利率调整等多方面的组合调控。2007年这些政策的效果显现将会更加明显，房地产市场态势将进一步向调控目标靠近。将具体突现在以下几个方面：

1.购房者将逐渐趋于理性，重点以自住需求为主流。由于国内房地产市场的发展模式发生了根本性的变化，中央政府更多地关注的是绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此，房地产市场在今后比较长的时期内都将是一个以居民居住消费为主的市场。

2.市场供给结构多元化，中小户型住房供应将大幅增加。2006年房地产调控中对住房供应结构提出了具体的‚90平方米以下占到70%‛的政策标准，‚国六条‛和‚国十五条‛的导向也是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。同时，随着房地产市场秩序的整顿，住房供应结构将继续调整；普通住房和经济适用房供应将增多；别墅等高端住房的投资和供给将受到限制；中小户型供应将成为今后几年的市场供应主流。

3.房价将平稳过渡，区域价格进一步分化。从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点。在房地产价格走势方面，从绵阳的城市建设和社会经济发展政策方向来看，房地产价格增幅将会稳中有升。

四、‚十一五‛期内绵阳城区住房需求因素分析和实际需求预测

首先,从‚十一五‛期内绵阳城区住房需求具体因素方面来看:

1、构筑百万人口大城市框架和建成四川省副中心的城市发展战略。

2、中国宜居城市--西部水城主体城市品牌的打造,包括绵江快道的建成,特别是正在实施和打造的‚三江会客厅‛。不仅会进一步提升绵阳城市的品味, 增加绵阳城市的魅力,而且也为改善居住环境提供了大量的土地资源。

3、绵—成—峨城际铁路客运专线和成绵第二条高速公路以及绵—遂高速公路的规划建设,将吸引更多的人到绵阳投资兴业。

4、购买力的增加将带动购买需求的增长。到2010年，全市国内生产总值在2004年基础上翻一番，突破850亿元，年均增长12%以上，城镇居民人均可支配收入达到12000元以上, 城市化率提高到42%以上。

5、未来五年城市人口增加居住需求预测:（1）人口净增长每年2000人;（2）随着‚工业强市和培育三支集团军, 着力打造百亿企业‛目标的实施；城镇化进程的加快；农村人口转移城市从事二、三产业, 每年将新增城市人口4.5万人;（3）外地人来绵阳臵业定居大约每年在8000人左右。

因此,平均每年将有1.8万个家庭需要购买住房,五年内将有9万个家庭需要安家臵业。并且，随着居民消费观念的变化，改善性住房需求比例还将不断提高，今后五年人均住房建筑面积将由现在的25.45平方米/人提高到28平方米/人。

对绵阳城区‚十一五‛期内住宅建设和实际需求的预测,依照绵阳市人民政府2006年10月制定并向全社会公布的‚绵阳城市规划区住房建设‘十一五’规划‛具体指标来看:

1、绵阳城市规划区‚十一五‛期间住房建设总量

绵阳城市规划区‚十一五‛期间共规划建设各种套型住房90000套，建筑面积约900万平方米, 用地7000亩。

⑴五年内共面向市民提供的90平方米以下的住宅630万平方米70000套。其中: 面向社会供应的普通商品住房576.5万平方米约64000套;面向中低收入家庭供应的经济适用房(包括企业集资建房在内)50万平方米5500套;面向低收入家庭提供的廉租房3.5万平方米500套，并落实实物配租每年100套。

⑵面向高收入家庭供应的90平方米以上的商品房270万平方米20000套。

2、绵阳城区每年商品住房建设的具体实施指标

见附表《绵阳城市规划区‚十一五‛住宅供应结构实施计划》

3、绵阳城区五年内住房建设的具体布局及结构情况

市政府根据绵阳土地的储备情况，一是在城区的东、南、西、北四个方位，一次性规划5处共占地370亩、可开发建设50万平方米，并分三年开发完成的经济适用房住宅和廉租住房小区，主要解决中低收入家庭的住房问题；二是结合市中心危旧房改造，规划建设供中等收入家庭购买的高层电梯公寓和普通商品住房，以缓解市中心土地紧张和建筑密度大等压力。三是结合中国宜居城市建设和打造‚三江会客厅‛，在‚三江六岸‛集中规划了5处约2500亩、开发建设270万平方米的非普通住房。

政府在住宅建设结构控制方面，依据资源节约型和环境友好型城镇建设的总体原则，首先，强调五桥以内90平方米以下的中小套型普通商品住房，要尽可能保证在整个住房开发建设的50％左右。为确保这个目标的实现，在具体的规划控制当中，要求五桥以内所有住宅项目90平方米以下的中小套型普通商品住房面积占项目住宅总面积的比例不低于85％，以充分提高中心城市土地利用率，最大限度地满足市民的居住习惯和方便居民的工作及生活，保证城市的繁华和活跃城市商气；其次，是规划20％作为城区四周的经济适用房开发和廉租住房建设，以减少土地的成本来保证提供中低价位的住房和达到商品住房城市总量控制和均衡发展的目标。其余的30％以建设高档绿色生态景观社区为主，主要规划在五桥以外、‚三江六岸‛沿江地块第一界面、科创园区坡地等地段，建设90平方米以上的非普通住宅（具体结构布局规划见附图）。从而建立起绵阳城区住房供应的梯次结构体系，避免在2至3年后，因强行调控导致大面积户型供应紧缺，中小套型的普通住房过剩，并由此产生新的价格失衡等现象，以确保房地产市场健康持续稳定发展。