2010年上半年孝感市房地产市场运行情况

第一篇：2010年上半年孝感市房地产市场运行情况

2010年上半年孝感市房地产市场运行情况

2010年上半年，我市房地产市场继续保持平稳向好的发展势头，房地产开发项目数量、施竣工面积同比增长、商品房销售面积同比继续大幅增长。全市和孝感城区商品房销售面积分别达121.15万m2和59.04万m2，同比分别增长了89.3%和114.1%，全市和孝感城区商品房施工面积分别达212.37万m和106.5万m，同比分别增长了46.9%和38.2%。

一、2010年上半年房地产市场的基本情况

1、房地产开发项目数量同比增长

2010年上半年，全市共有房地产开发项目130个（去年同期125个），同比增长4%。其中，今年新开工项目26个，上年结转项目104个；在建项目103个，已竣工项目27个。孝感城区共有房地产开发项目74个（去年同期64个），同比增长15.6%。其中，今年新开工项目13个，上年结转项目61个；在建项目57个，已竣工项目17个。

2、商品房销售面积同比继续大幅增长，孝感城区6月份网上签约套数仍保持较好形势 全市商品房销售面积121.15万m2（去年同期64万m2），同比增长89.3%，其中各县市的商品房销售面积分别为：汉川市11.84万m，应城市9.67万m，安陆市16.39万m，云梦县9.71万m，大悟县8.32万m，孝昌县6.18万m；孝感城区商品房销售面积59.04万m（去年同期27.58万m），同比增长114.1%。6月份当月全市商品房销售面积21.71万m22222222222（去年同期23.55万m2），同比减少7.8%，环比减少41.1%；孝感城区商品房销售面积11.47万m（去年同期7.09万m），同比增长61.8%，环比减少17.6%。

3、全市及孝感城区的商品房施工及竣工面积同比大幅增长

全市商品房施工面积212.37万m2（去年同期144.53万m2），同比增长46.9%，其中各县市的商品房施工面积分别为：汉川市23.39万m，应城市22.39万m，安陆市18.31万m2，云梦县17万m2，大悟县12.06万m2，孝昌县12.72万m2；孝感城区商品房施工面积106.5万m2（去年同期77.09万m2）, 同比增长38.2%。6月份当月全市商品房施工面积164.7万m（去年同期94.22万m），同比增长74.8%，环比增长57.1%；孝感城区商品房施工面积77.5万m2（去年同期53.45万m2）, 同比增长45%，环比增长24.5%。

全市商品房竣工面积47.71万m2（去年同期50.3万m2），同比减少5.1%，其中各县市的商品房竣工面积分别为：应城市4.34万m，安陆市2.43万m，大悟县5.04万m，孝昌县6.9万m2，汉川市和云梦县没有竣工面积；孝感城区商品房竣工面积29万m2（去年同期23.64万m2），同比增长22.7%。

4、全市及孝感城区的房地产开发投资同比大幅增长

全市共完成房地产开发投资19.85亿元（去年同期15.55亿），同比增长27.7%，其中各县市的房地产开发投资分别为：汉川市2.85万m，应城市1.1万m，安陆市1.7万m，云梦县1.01万m2，大悟县0.87万m2，孝昌县0.93万m2；孝感城区共完成房地产开发投资11.39亿元（去年同期8.27亿），同比增长37.7%。

2222222222225、商品房及商品住房销售价格有涨有跌，基本保持稳定

全市商品房销售的平均价格为2266元/m2（去年同期2302元/m2），同比下降1.6%。其中各县市的商品房销售平均价格分别为：汉川市2206元/m2，应城市2213元/m2，安陆市1738元/m2，云梦县2141元/m2，大悟县1360元/m2，孝昌县1835元/m2；全市商品住宅销售的平均价格为2180元/m（去年同期2021元/m），同比上涨7.9%。孝感城区商品房销售的平均

2价格为2626元/m（去年同期2458元/m2），同比上涨6.8%，商品住宅销售的平均价格为25392

2元/m（去年同期2308元/m），同比上涨10%。

全市2010年6月份商品房销售当月均价为2183元/m2，同比上涨24.7%，环比下降9.1%；其中住宅当月均价为2031元/m2，同比下降5%，环比下降12.3%。孝感城区2010年6月份商品房销售当月均价为2532元/m，同比下降3.8%，环比下降8.9%；其中住宅当月均价为2478元/m2，同比下降3%，环比下降7.4%。

6、孝感城区商品房供需基本保持平衡

截止到2010年6月30日，孝感城区共核发商品房预售许可证29起，准予预售面积52.87万m，其中住宅面积49.39万m，加上去年结转未销售完的6.57万m，市场供应总量为59.44万㎡，而2010年前6个月孝感城区共销售商品房59.04万m2，其中住宅57.36万m2，供需基本保持平衡。

7、房地产行业税收同比大幅增长

据市地税部门提供的数据：2010年上半年，孝感市共完成房地产行业税收 22738 万元（其中契税收入8095万元，营业税12574万元，企业所得税2069万元），比上年同期增长了57.3%。孝感城区共完成房地产行业税收8294万元（其中契税收入2582万元，营业税5014万元，企业所得税698万元），比上年同期增长了100%。

二、2010年上半年房地产市场运行特点及情况分析

（一）房地产开发企业对孝感未来发展前景看好，新开工面积同比大幅增长

随着孝汉城际铁路的开工建设、东城新区的建设、孝感城市化进程的加速以及孝感融入武汉城市圈步伐的加快，孝感的区位优势已经越来越明显并且被众多的房地产开发企业所看重，加上上半年我市继续保持着良好的销售势头，房地产开发企业纷纷看好未来的孝感房地产市场。今年上半年，全市共新增房地产开发项目26个，新开工面积88.32万m，同比增长26.6%,孝感城区新增房地产开发项目13个，新开工面积47.64万m2，同比增长42.4%。

（二）上半年全市及孝感城区商品房销售形势良好

2010上半年，全市及城区的商品房销售一直保持在较高的水平上，全市共销售商品房121.15万m2，月均销售20.19万m2，孝感城区共销售商品房5163套，59.04万m2，月均销售860套，9.84万m2，5月份孝感城区当月商品房销售达到了1196套，创下近年来的销售新高（见图1）。222222

2图一：2010年上半年孝感全市及孝感城区商品房销售情况

分析上半年销售面积大幅增长的原因，主要有以下几点：一是上半年国家继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，国际国内整体经济形势继续向好。二是我市积极贯彻落实中央、省、市关于促进房地产业发展的一系列方针政策，始终坚持对房地产市场进行正面宣传和引导，通过实施房地产业三年倍增计划，鼓励刚性需求者适时入市购房，引导开发商采取各种有效措施促销，促进房地产销售。三是不少消费者鉴于人民币升值的压力和对未来通货膨胀增大的预期，认为房地产的保值增值性能够有效抵御通货膨胀带来的损失，因此商品房的投资性需求逐渐得到释放，刺激了投资性需求的购房者不断入市，推动了成交量的上升。四是上半年，全国各大城市房价不断上涨，而孝感的房价始终保持在一个较为平稳的范围内，许多购房者选择在这个时机购房，也带动了销售量的增加。

（三）政策调控影响逐渐显现，后期走势不容乐观

今年上半年，国家几次出台房地产新政对房地产市场进行调控，但此次调控中央政府主要是着力于打击短期投资行为和规范房地产市场秩序，遏制一线城市的房价飙升。孝感作为中小城市，房地产需求主要还是以刚性需求和改善性需求为主，国家的调控政策在短期内对孝感房地产市场的影响并没有立即出现，但是随着国家对调控政策的进一步加强落实，以及金融机构二套房房贷政策在孝感的具体实施，政府调控对房地产市场的影响逐渐显现。全市2010年6月当月商品房销售面积环比减少41.1%，当月销售均价环比下降9.1%。而从孝感城区5月至6月的周报可以看出，成交量出现明显的下滑，价格也有所下降（见图2）,后期的销售形势仍不容乐观。

图2：孝感城区5月—6月每周销售情况

（四）商品房价格分布日趋合理，中低价楼盘成交量有所上升

2010年上半年，孝感城区的商品住宅共实现网上签约4833套，其中，销售价格在4000元/ m2以上的为214套，占4.43%；3000元/ m2—4000元/ m2的为1123套，占23.24%，2500元/ m2—3000元/ m2的为1081套，占22.37%；2000元/ m2—2500元/ m2的为1115套，占23.07%；1000元/ m2—2000元/ m2的为1178套，占24.37%；1000元/ m2以下的为122套，占2.52%。（见图3）由此可以看出，各个价位的楼盘分布比较均衡。2000元/ m2以下的低价楼盘成交量占到了总成交量的49.96%，比去年同期增长了6.92个百分点，2500元/ m2以下的中、低价楼盘成交量占到了总成交量的72.33%，比去年同期增长了6.7个百分点。

图三：2010年上半年孝感城区成交价格分布图

从上半年市场运行情况来看，我市房地产业发展总体形势向好，房地产市场各项主要指标继续保持着良好发展趋势，但是随着国家对房地产业调控政策影响的不断深入以及一二线城市受政策影响结果的传导效应，我市未来房地产市场走势存在很大的不确定性，下一步我们要再接再厉，继续用科学发展观来统领并指导房地产业工作，以实施产业倍增计划为契机，在保持房价基本稳定的基础上，不断增加普通商品房的有效供给，通过加大舆论宣传力度，引导消费者树立理性消费观念，引领市场发展。进一步优化市场环境，不断提高工作效率，将为企业提供优质高效服务制度化，将帮助企业排忧解难常态化，通过各方面的不断努力，使我市房地产市场继续保持着平稳健康的发展。

三、下一步的工作措施

1、继续用科学发展观统领并指导房地产业工作，努力落实好房地产业三年倍增计划，进一步促进房地产市场稳定健康发展

坚持以科学发展观为指导，按照今年的两会精神，继续认真贯彻落实国家宏观政策，加强房地产市场监管。按照今年的两会精神，一是继续大规模实施保障性安居工程；二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场；三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度；四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。同时要围绕市委市政府实施产业倍增计划的精神，努力落实好房地产业的三年倍增计划，以此为抓手，进一步促进房地产市场稳定健康发展。、在保持房价基本稳定的基础上，积极应对金融信贷政策的变化，继续引导房地产开发企业采取有效措施促进商品房销售，保持销售面积不断增长的良好局面

继续引导房地产开发企业主动应对市场变化，寻找促进商品房销售的有效途径和办法。鼓励开发商采取多种形式和手段促销，同时要提醒开发商不要被目前销售形势持续向好的局面所“迷惑”，为了追求更高的利润而随意提高销售价格，避免把普通住宅消费逐步“挤出”市场，使得较好的销售形势难以持久。目前，国家对于首套房的利率优惠幅度已经降低、二套房的首付比例已经提高等信贷政策将会对今后的商品房销售产生影响。

3、进一步加大舆论宣传力度，不断完善房地产信息发布制度，正面引导合理的住房开发和理性的消费观念，鼓励有刚性需求的购房者理性适时入市

继续完善房地产市场运行和行业发展动态信息发布制度，通过定期和不定期的信息发布，引导不同收入阶层、不同就业年限阶层形成理性的住房投资和消费观念，鼓励有刚性需求的购房者理性适时入市，既不盲从，也不要长期持币观望，把握时机，及时入市。要继续加强与孝感日报社等宣传媒体的合作，在《孝感晚报》和《孝感日报》的楼市周刊上多发表一些正面的宣传引导文章和一些房地产相关的知识性文章，充分发挥新闻媒体的舆论导向作用，正确引导合理的住房开发和理性的消费观念。

4、增加普通商品住房的有效供给，加快保障性住房建设

住房保障作为重要的民生问题，也是各级政府十件实事的重要内容，要认真落实国家各项惠民生的相关政策，要扩大廉租住房保障的覆盖面，增加中低价位、中小套型普通商品住房的有效供给，要落实保障性住房建设资金来源，提高资金使用效率，加快保障性住房的建设进度，通过检查、通报、现场督办等形式，缩短保障性住房建设周期，加大住房保障工作的推进力度，全面完成今年的住房保障工作任务。同时根据国家和省关于住房保障规范化管理的要求，在全市大力推进住房保障规范化管理，提高住房保障工作水平。

5、进一步优化发展环境，提高工作效率，支持企业发展

要不断提高为企业服务的意识，进一步为企业的发展提供优良环境，把为开发企业服务和支持企业发展、“急事急办”、“特事特办”的机制常态化、制度化；做好房地产统计工作，及时公开我市各项目的销售状况，使得各开发企业能够认清房地产市场运行态势，准确地把握市场行情；努力做好市场分析工作，加强房地产市场风险研究，逐步建立预警预报制度。同时，帮助和引导企业建立“居安思危”意识，不断增强风险防范意识，提高企业抵御风险能力。进一步提高工作效率，缩短办事时限，为企业解决发展中的实际困难，支持企业发展壮大，鼓励企业做大做强，提高竞争力和管理水平。

6、加强房地产市场监督，建立企业诚信档案，完善市场管理制度

加大对房地产市场行为的监督力度。规范开发企业的市场行为，严查房地产违规销售、虚假广告、发布虚假交易信息、炒卖房号、囤积房源等行为。对扰乱市场正常秩序、损害消费者利益的违法违规行为，记入档案黑名单，将依照相关规定予以严厉处罚，并充分发挥社会和新闻媒体对房地产市场的监督作用，对那些行为恶劣、造成较大影响的房地产违法违规案件，予以公开曝光，情节严重者，注销开发资质；对那些市场行为规范，全心全意为消费者提供优质服务的企业，树立正面典型，加大宣传力度，提高企业的影响力，进入诚信企业档案。通过不断加强市场监管力度，使我市房地产市场管理工作逐步完善。

2010年上半年，房地产业的销售形势总体不错，今后，我们要再接再厉，以完成房地产业三年倍增计划为契机，不断保持和维护好我市房地产市场这种来之不易的大好局面。

第二篇：XX年房地产市场运行情况总结分析

XX年房地产市场运行情况总结分析

XX年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，XX年xx主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词：稳定

XX年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。

首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，XX年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。

此外，XX年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4月开始，平均每月成交8072套二手房。

第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到XX年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而XX年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。

第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，XX年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。

政策关键词：救市去库存

XX年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。

第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从XX年元旦开始，置业者将享受到这一利好。

第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，XX年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。

而在xx市房地产业协会发布的《XX年xx商品房成交项目榜单》中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。

除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此项政策落地后，xx二手房市场成交量明显上涨，最终比XX年多成交11301套，政策影响明显。

第三，《渝八条》对xx房企现金流的改善。XX年10月14日,xx市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，简称“渝八条”。其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。

房企关键词：转型

相比xx楼市成交量价的稳定，xx房企则在稳中求变。

首先是市场占有率的变化。xx房地产业协会发布的XX年xx房企商品房销售榜单（均为备案数据）显示，龙湖地产以92.32亿元的销售金额居于榜首，融创以66.41亿元排名第二，随后依次为协信、金科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠，但市场份额逐渐被其他品牌房企“蚕食”。而本土房企如隆鑫、光华等房企市场份额也有不同程度缩减。

外来房企中，今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到11月底，鲁能在xx的库存量为151.9万方，但保持了较快的去化速度，从拿地到入市仅需要6-8个月的时间。最终，鲁能全年成交备案金额24.12亿元，并耗资63亿元再拿下230万方储备土地。

第二是战略结构的变化。XX年xx有不少品牌房企谋求变革，或扩大产业链条，或调整产品结构，较为明显的是协信、万科两大开发商。其中，协信在更名为启迪协信科技城集团后，逐渐淡化住宅市场的投入，转型为“商业+产业园”的新模式，并依靠商业地产的销售金额，成为XX年xx房企销售排行榜的第三位；而xx万科则转型城市配套服务商，通过试点万科西九驿“租售结合”的新模式，拓宽业务领域。

第三，房企数量的变化，并购案例增多。XX年初，北碚天奇地产和xx金易地产爆出资金链问题；3月份，本土的晋愉地产传出破产流言，数月后多个项目开始为购房者清退本金。而恒大则并购了xx中渝部分项目和御龙天峰，进一步扩大了版图。

土地市场关键词：挂牌抱团

xx土地以储备较充足著称，但在XX年，各项出让数据同比去年缩水明显。xx土地交易中心的数据显示，XX年xx主城区共出让居住、商业、金融类用地146宗，土地出让面积为1121.7万方，同比下跌14.8%，出让总金额623.6亿元，同比下跌20.5%。而XX年的xx土地市场，也表现出如下特点：

一是挂牌率更高。在146宗地块中，共有135宗地挂牌，仅9宗地溢价成交，占比6%，而XX年有33宗地溢价成交，占比24%。

二是品牌房企占有率高。从全年出让土地的数量和质量来看，优质地块均被品牌房企收入囊中。其中鲁能拿地6宗，成为品牌房企储备土地最多的一家，龙湖、金科、东原、协信、融创、碧桂园、万达、中交均有土地斩获。而中小房企受到现金流和库存的双重压力，再无能力拿地。

三是房企拿地更加精打细算。据统计，今年共有9宗地块为房企联合拿地，其中包括龙湖、香港置地，东原、旭辉，协信、同景，融创、华美等品牌房企。房企的联合开发，可以降低拿地成本，减少开发周期；同时，房企之间各司其职，发挥自身特点，对项目质量和品牌效应均有促进。

四是房企对区域选择发生变化。三北区域再次成为房企首选，尤其是大竹林和溉澜溪。1月份，恒大斥资41.3亿元拿下溉澜溪一宗地块，与保利、万科、新鸥鹏等房企共同开发此处”；而6-7月份，东原、旭辉，金科，龙湖、香港置地几大巨头纷纷入驻大竹林，拿地总金额达到72亿元，吸引了众多改善置业者和投资者的目光。而两年前热捧的大学城虽有不少地块出让，但再无房企问津。

第三篇：2011年上半年郴州房地产市场运行情况

2011年上半年郴州房地产市场运行

今年上半年以来，国家先后出台了多次房地产市场的调控政策，各地也采取了相应的措施努力平抑不断飚升的房价，郴州市政府提出了将今年的房屋销售价格总水平控制在12%的目标，从前5个月的情况来看，实现这一目标具有一定的基础，但压力仍然较大。为此，我们走访了相关部门调查了解，情况如下：

一、前期房地产市场运行情况概述

1、全市的房地产开发投资继续大幅增长

从郴州市统计局统计的数据显示：一季度，全市房地产累计完成投资12.98亿元，与去年同期相比增长69.9%，其中：市城区完成房地产开发投资7.81亿元，同比增长

113.39%，占全市房地产投资的60.21%，后期还将有一些比较大的楼盘开工建设。

2、房屋交易市场活跃，销量价格一路飚升

据国家统计局郴州调查队提供的对郴州房地产销售价格测算的指数显示：前5 个月，新建住宅销售价格同比分别上涨7.4%、7.7%、8.3%、5.8%和6.6%；环比指数在2%和-2%之间波动。二手房销售的态势更加强劲，价格同比分别上涨

4.7%、6.7%、8.5%、13.8%和14.5%；环比分别上涨0.5%、2.2%、2.8%、4.9%和0.7%。一方面销售价格继续攀升，另一方面销售数量大幅增加，根据对郴州市房产局的调查资料显示：一季度，市城区新建商品房销售面积接近50万平方米，同比增长168.56%；商业用房销售面积近3万平方米，同比增长283.33%；其他用房销售面积0.35万平方米，同比增长75%。别墅、电梯房、多层房均价分别为5441.18元/平方米、3614.29元/平方米、2706.13元/平方米。近期，恒大华符开盘的期房叫价超过5000元/平方米，有些面积大，楼层和

位置较好的房价超过7000元/平方米，但前来看房和订房的人仍然络绎不绝。

3、房屋供应数量较充足，市场刚性需求旺盛

目前，以现房、期房为主导，以二手房为补充的房屋供应量基本上能够满足市场需求，随着近几年国家的宏观调控和市场指导，房屋的结构也更趋向合理性，前几个月，郴州90平方米以下新建房屋卖出比重为16%左右；90-144平方米新房卖出比重约为56%；144平方米以上房屋卖出比重将近28%。数据显示：90-144平方米的房屋是多数家庭对住宅面积的共同需求。从调查情况来看，市场的刚性需求非常旺盛。

4、保障性住房建设正在有序开展，逐步推进

2011年，郴州需建廉租住房预计2.37万套，为全省计划的21.7%；需竣工廉租住房1.31万套，为全省计划的15.2%。新增租赁补贴发放300户、公共租赁住房5064套、经济适用住房1000套、城市棚户区改造1万套。廉租住房建设和竣工数量均位居全省第一。棚户区改造方面，郴州向省发改委申报了国有工矿棚户区改造项目，向省住建厅申报了城市棚户区改造项目，项目正在逐步开展专家评审。公租房建设方面，向省发改委申报项目，新建项目正在抓紧做可行性研究报告，采取收购方式的已经签订了收购合同。

5、土地供应紧张，交易价格上涨

我们从市国土、郴州调查队等部门了解到，今年一季度，郴州土地交易价格同比上涨27.3%，涨幅比上季度高9.2个百分点；环比上涨9.6%，涨幅比上季度高8.5个百分点。其中，居住用地价格同比上涨36.3%、环比上涨16.6%；工业用地价格同比上涨11.2%、环比持平；商业营业用地价格同比上涨17.7%、环比持平。后期土地价格还将有不同程度的上涨。

二、房地产市场存在的几个问题

1、土地需求量大，供需矛盾突出，使其价格上涨。2011年，我市城区初步确定的商品住房用地供地计划为3787亩，纯住宅用地计划270.1亩。而由于国家严格控制占用耕地及严格住房用地审批制度的实施，去年一些上报省里的土地指标仍然没有获得批准，土地供应量与城市建设土地需求量相比不匹配。由于土地需求指标和缺口大，土地交易价格上涨。价格上涨导致房地产企业成本过高，房价水涨船高。此外，市城区土地供应偏紧，土地储备不足，既影响开发企业特别是大型企业来郴投资开发，又制约了保障性住房选址及供地。

2、缺乏有实力的房产开发商，高端房产市场消费能力偏弱

房地产业的发展不仅能改善居民居住条件，提高城市品位，而且还能带动众多行业和产业共同发展。目前郴州共有房地产开发企业272家，其中，二级资质5家，三级资质167家。常年没有开发量的企业占20%，开发量不饱和的占40%。小区规模达到30万平方米以上的屈指可数。房地产市场缺乏外来大品牌的房产开发企业进驻，本土房地产开发企业规模与实力都较弱，开发企业实力不强，楼盘规模不大，小区品质不高。此外，郴州房地产消费主力在15-30万的中低端产品之间，对高端楼盘的消费大多集中在少数高收入群体，较大部分用于商业投资或空置。

三、抑制房价政策及建议

1、进一步加大房地产调控力度。2011年1月国务院下发了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）。根据通知的要求，2011年郴州确定市城区市场定价新建商品住房价格涨幅控制在12%左右。为实现该目标，必须加大房地产市场调控力

度，增加土地供应，清理闲置用地，打击囤地行为，督促开发企业加快建设速度，有效增加市场供给。引进大企业，投入大资金，建设大楼盘，通过规模化经营，降低房屋建造成本。加大房地产市场监管力度，实现房地产开发全过程监管，确保房地产发展有一个良好的环境。

2、高度重视保障性住房建设。2011年我国保障性住房供应量预计1000万套，同比增长72.4%。郴州保障性住房将承受2010年在建保障性住房续建、竣工压力以及2011年保障性住房征地、融资、管理等方面的压力。在积极争取省里资金的同时，各级政府应当想方设法解决地方配套资金，尽快落实保障性住房用地问题，确保今年保障性住房目标的顺利实现。

3、抓住机遇，促进郴州房地产发展的换代升级。“国十条”调控政策以打压的范围以一、二线城市及对住房有更高要求的地区和人群为主。随着调控的深化，房地产龙头企业将布局的重点从一线城市逐渐向二、三线城市转移已经成为企业发展的一项普遍性战略选择。我市应抓住这一契机，促进我市房地产发展的换代升级。

4、加强对房地产行业的管理。整顿和规范房地产开发、经纪服务和物业管理活动，对违法改变土地用途和性质、拖延开工时间、捂盘销售等违规行为，应加大处罚力度。

总之，解决当前房价虚高、泡沫滋生的有效举措是：①、必须加大资金支持和土地供应力度，加快保障性住房建设的力度和速度，增加楼市有效供给，满足低收入群体和中等偏下收入群体正常合理的居住性需求。②、通过采取经济和法律手段及必要的行政手段，包括差别化贷款利率、税率以及土地供应等政策，控制不合理的投资、投机性住房需求。以此遏制房价的过快上涨，防止楼市泡沫快速滋生和蔓延。③、房价调控要做到有“保”有“控“。让楼市真正回归到“市

场的归市场”、“保障的归保障”的良性轨道中来，以此促进我市房地产市场健康发展。

第四篇：2006年绵阳房地产市场运行情况

2006年绵阳房地产市场运行情况

2006年，国家通过金融、税收、调整土地供应和住房供应结构等政策‚组合拳‛，直接综合作用于房地产市场的多方面。在这一宏观调控政策背景下，绵阳房地产开发投资呈逐月增长态势，商品房施工面积基本上与去年持平；房地产市场总体供需两旺，商品房销售总量创历史新高。其主要特点有以下几个方面:

1、房地产开发已形成规模。2006年城区共新开工项目62个，建设总规模103万平方米，总投资11亿元；竣工房地产开发项目92个，竣工面积138万平方米。目前，城区房地产开发项目施工面积约220万平方米。

2、商业营业用房基本持平，住宅投资仍占主导地位。全年商业营业用房完成投资3亿元，施工面积10万平方米, 同比持平；住宅投资完成28亿元, 占全部投资的90%，施工面积230多万平方米。

3、销售量增长快于上市量，全年商品房供应趋于紧缺。去年, 绵阳城区共批准上市商品房建筑面积124.24万平方米(其中:住宅10155套共112.28万平方米)；全年共销售和预售了各类商品房189万多平方米(其中:住宅15357套共178.55万平方米)，与2005年销售的142.47万平方米(其中:住宅销售130.44万平方米)相比增长了33%(住宅增长了37%)，销售量创下了历史新高;不仅把当年批准上市的商品房基本上销售完，而且还逐步销售了历年接转下来的空臵商品房63.76万平方米, 商品房空臵率已由过去的29%下降到现在的5%, 除写字楼和部分商业营业用房外, 住宅销售基本上不存在空臵。

4、商品房销售价格上扬明显，普通住宅涨幅较大。由于受销售量增长快于上市量等因素的影响，2006年绵阳城区的商品房销售价格基本上处在上升通道之中，其中住宅价格呈现逐月连续攀升态势。截止年底，绵阳城区范围内的商品房综合平均价已由年初的每平方米2800元涨到每平方米3550元, 住宅综合平均价由每平方米1480元涨到每平方米2030元，其中多层住宅每平方米平均售价1983元；高层电梯住宅每平方米平均售价2930元；商业营业用房每平方米平均售价9894元。

5、房地产市场供需的持续活跃，推动了二手房交易的升温。受税收政策影响，去年7-9月城区二手住房市场成交量明显下降。从10月份开始，由于市场逐渐适应了新的政策环境，被抑制的需求开始释放，二手房市场明显回暖，年末开始升温，全年二手房成交面积达到65.79万平方米(其中住宅50.29万平方米)，与2005年相比增长了43%(住宅增长了32%), 二手房成交面积也创下了历史新高。

6、城市品牌的打造和宜居城市形象的提升, 吸引了大批外地消费者到绵阳购房安居乐业。去年, 绵阳城区每月销售的商品房有45%以上都是被外地人购买, 与2005年37％相比增长了8个百分点，主要购买人群为周边城市和西藏、新疆、青海等西部城市，也包括北京、上海等大城市的消费者。

今后一段时期绵阳房地产市场的趋势预测

一、从国家大的经济环境方面来看，房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱产业的定位没有变。宏观调控政策一方面要加强,另一方面也要有利于房地产业的发展，因此，房地产在我市仍然是极具活力的一个新兴产业，房地产市场前景广阔。

二、从我市房地产市场的发展趋势来看，持续稳定健康发展仍然是绵阳房地产市场今后一个时期的主旋律。

第一，我市商品房的市场需求仍然会非常旺盛。近年来，随着城市化进程和旧城改造步伐的加快，由于有效需求带动，我市房地产市场保持了健康发展的运行态势。首先，新增城镇人口、拆迁回迁户和周边及省外来绵臵业引领住房需求。尤其是据零点研究咨询集团和《商务周刊》近日发布的国内首个城市宜居指数《中国城市宜居指数2005报告》显示，2005年中国城市宜居指数为65.7分。该报告的出炉是基于今年对全国31个城市的3434名普通居民的入户问卷调查和对15个城市的1607名投资者的电话调查。宜居指数排在前10名的城市依次是大连、厦门、绵阳、成都、武汉、杭州、上海、南京、青岛和重庆。作为大城市的深圳、北京、广州，分别排在了13、15和16位。其次，城镇居民居住条件的改善带动住房需求。特别是市委决定建设百万人口大城市，使绵阳城市形象进一步提升，加之，随着绵阳城经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，很多市民不再满足于避风遮雨的基本需求，开始朝旧换新、小换大、追求功能全、质量好、品位高的方向发展。从发达国家的经验来看，人均住房面积在30平方米以下时，现有城镇居住条件改善将产生大的需求，目前绵阳城市区人均住房面积为28平方米。第三、城乡居民购买力增强将支撑住房消费。绵阳城市是一个快速发展的区域性中心城市，经济的持续快速增长使得人们的可支配收入不断增加，收入的提高将进一步带动对住房的有效需求。第四，绵阳城和其他城市一样市民储蓄率非常高，在没有有效投资渠道的情况下，房地产投资不失为当前最好的投资方式，不小的社会闲散资金投向房地产市场也增加了社会对房地产的有效需求。

第二，土地供应一级市场逐步规范。近年来，我市城区凡需盘活的开发用地，已实现了政府统一收购、统一储备、统一供应。2006年政府通过招牌挂向市场供应土地1600多亩，今年供应量还将增加，供应方向主要是中低档商品房，将有效地保证房地产开发建设。

第三，我市房价基本属于正常水平。炒作和投机是目前国内房地产价格飙升的主要原因，在不同地区、不同城市表现程度不同。但就我市来看，炒作和投机的现象不明显，市民购房大多以满足自住需求为主。决定房地产价格的因素包括土地成本、建安成本、利息、开发税费、开发商利润等，最主要的影响因素还是市场供求关系。从2007年的市场来看，我市的房价涨幅可能趋缓，不会出现大起大落。

三、从需求、结构和价格等方面来看。由于受到土地管理、供应结构、市场监管、税收政策、利率调整等多方面的组合调控。2007年这些政策的效果显现将会更加明显，房地产市场态势将进一步向调控目标靠近。将具体突现在以下几个方面：

1.购房者将逐渐趋于理性，重点以自住需求为主流。由于国内房地产市场的发展模式发生了根本性的变化，中央政府更多地关注的是绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此，房地产市场在今后比较长的时期内都将是一个以居民居住消费为主的市场。

2.市场供给结构多元化，中小户型住房供应将大幅增加。2006年房地产调控中对住房供应结构提出了具体的‚90平方米以下占到70%‛的政策标准，‚国六条‛和‚国十五条‛的导向也是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。同时，随着房地产市场秩序的整顿，住房供应结构将继续调整；普通住房和经济适用房供应将增多；别墅等高端住房的投资和供给将受到限制；中小户型供应将成为今后几年的市场供应主流。

3.房价将平稳过渡，区域价格进一步分化。从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点。在房地产价格走势方面，从绵阳的城市建设和社会经济发展政策方向来看，房地产价格增幅将会稳中有升。

四、‚十一五‛期内绵阳城区住房需求因素分析和实际需求预测

首先,从‚十一五‛期内绵阳城区住房需求具体因素方面来看:

1、构筑百万人口大城市框架和建成四川省副中心的城市发展战略。

2、中国宜居城市--西部水城主体城市品牌的打造,包括绵江快道的建成,特别是正在实施和打造的‚三江会客厅‛。不仅会进一步提升绵阳城市的品味, 增加绵阳城市的魅力,而且也为改善居住环境提供了大量的土地资源。

3、绵—成—峨城际铁路客运专线和成绵第二条高速公路以及绵—遂高速公路的规划建设,将吸引更多的人到绵阳投资兴业。

4、购买力的增加将带动购买需求的增长。到2010年，全市国内生产总值在2004年基础上翻一番，突破850亿元，年均增长12%以上，城镇居民人均可支配收入达到12000元以上, 城市化率提高到42%以上。

5、未来五年城市人口增加居住需求预测:（1）人口净增长每年2000人;（2）随着‚工业强市和培育三支集团军, 着力打造百亿企业‛目标的实施；城镇化进程的加快；农村人口转移城市从事二、三产业, 每年将新增城市人口4.5万人;（3）外地人来绵阳臵业定居大约每年在8000人左右。

因此,平均每年将有1.8万个家庭需要购买住房,五年内将有9万个家庭需要安家臵业。并且，随着居民消费观念的变化，改善性住房需求比例还将不断提高，今后五年人均住房建筑面积将由现在的25.45平方米/人提高到28平方米/人。

对绵阳城区‚十一五‛期内住宅建设和实际需求的预测,依照绵阳市人民政府2006年10月制定并向全社会公布的‚绵阳城市规划区住房建设‘十一五’规划‛具体指标来看:

1、绵阳城市规划区‚十一五‛期间住房建设总量

绵阳城市规划区‚十一五‛期间共规划建设各种套型住房90000套，建筑面积约900万平方米, 用地7000亩。

⑴五年内共面向市民提供的90平方米以下的住宅630万平方米70000套。其中: 面向社会供应的普通商品住房576.5万平方米约64000套;面向中低收入家庭供应的经济适用房(包括企业集资建房在内)50万平方米5500套;面向低收入家庭提供的廉租房3.5万平方米500套，并落实实物配租每年100套。

⑵面向高收入家庭供应的90平方米以上的商品房270万平方米20000套。

2、绵阳城区每年商品住房建设的具体实施指标

见附表《绵阳城市规划区‚十一五‛住宅供应结构实施计划》

3、绵阳城区五年内住房建设的具体布局及结构情况

市政府根据绵阳土地的储备情况，一是在城区的东、南、西、北四个方位，一次性规划5处共占地370亩、可开发建设50万平方米，并分三年开发完成的经济适用房住宅和廉租住房小区，主要解决中低收入家庭的住房问题；二是结合市中心危旧房改造，规划建设供中等收入家庭购买的高层电梯公寓和普通商品住房，以缓解市中心土地紧张和建筑密度大等压力。三是结合中国宜居城市建设和打造‚三江会客厅‛，在‚三江六岸‛集中规划了5处约2500亩、开发建设270万平方米的非普通住房。

政府在住宅建设结构控制方面，依据资源节约型和环境友好型城镇建设的总体原则，首先，强调五桥以内90平方米以下的中小套型普通商品住房，要尽可能保证在整个住房开发建设的50％左右。为确保这个目标的实现，在具体的规划控制当中，要求五桥以内所有住宅项目90平方米以下的中小套型普通商品住房面积占项目住宅总面积的比例不低于85％，以充分提高中心城市土地利用率，最大限度地满足市民的居住习惯和方便居民的工作及生活，保证城市的繁华和活跃城市商气；其次，是规划20％作为城区四周的经济适用房开发和廉租住房建设，以减少土地的成本来保证提供中低价位的住房和达到商品住房城市总量控制和均衡发展的目标。其余的30％以建设高档绿色生态景观社区为主，主要规划在五桥以外、‚三江六岸‛沿江地块第一界面、科创园区坡地等地段，建设90平方米以上的非普通住宅（具体结构布局规划见附图）。从而建立起绵阳城区住房供应的梯次结构体系，避免在2至3年后，因强行调控导致大面积户型供应紧缺，中小套型的普通住房过剩，并由此产生新的价格失衡等现象，以确保房地产市场健康持续稳定发展。

第五篇：2018年房地产市场运行情况总结分析

2018年房地产市场运行情况总结分析

2018年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，2018年xx主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词：稳定

2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。

首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。

此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，1 从4月开始，平均每月成交8072套二手房。

第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到2018年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而2018年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。

第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。

政策关键词：救市去库存

2018年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。

第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从2018年元旦开始，置业者将享受到这一利好。

第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，2018年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交2 占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。

而在xx市房地产业协会发布的《2018年xx商品房成交项目榜单》中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。

除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此项政策落地后，xx二手房市场成交量明显上涨，最终比2018年多成交11301套，政策影响明显。

第三，《渝八条》对xx房企现金流的改善。2018年10月14日,xx市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，简称“渝八条”。其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。

房企关键词：转型

相比xx楼市成交量价的稳定，xx房企则在稳中求变。

首先是市场占有率的变化。xx房地产业协会发布的2018年xx房企商品房销售榜单（均为备案数据）显示，龙湖地产以92.32亿元的销售金额居于榜首，融创以66.41亿元排名第二，随后依次为协信、金科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠，但市场份额逐渐被其他品牌房企“蚕食”。而本土房企如隆鑫、光华等房企市场份额也有不同程度缩减。

外来房企中，今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到11月底，3 鲁能在xx的库存量为151.9万方，但保持了较快的去化速度，从拿地到入市仅需要6-8个月的时间。最终，鲁能全年成交备案金额24.12亿元，并耗资63亿元再拿下230万方储备土地。

第二是战略结构的变化。2018年xx有不少品牌房企谋求变革，或扩大产业链条，或调整产品结构，较为明显的是协信、万科两大开发商。其中，协信在更名为启迪协信科技城集团后，逐渐淡化住宅市场的投入，转型为“商业+产业园”的新模式，并依靠商业地产的销售金额，成为2018年xx房企销售排行榜的第三位；而xx万科则转型城市配套服务商，通过试点万科西九驿”租售结合”的新模式，拓宽业务领域。

第三，房企数量的变化，并购案例增多。2018年初，北碚天奇地产和xx金易地产爆出资金链问题；3月份，本土的晋愉地产传出破产流言，数月后多个项目开始为购房者清退本金。而恒大则并购了xx中渝部分项目和御龙天峰，进一步扩大了版图。

土地市场关键词：挂牌抱团

xx土地以储备较充足著称，但在2018年，各项出让数据同比去年缩水明显。xx土地交易中心的数据显示，2018年xx主城区共出让居住、商业、金融类用地146宗，土地出让面积为1121.7万方，同比下跌14.8%，出让总金额623.6亿元，同比下跌20.5%。而2018年的xx土地市场，也表现出如下特点：

一是挂牌率更高。在146宗地块中，共有135宗地挂牌，仅9宗地溢价成交，占比6%，而2018年有33宗地溢价成交，占比24%。二是品牌房企占有率高。从全年出让土地的数量和质量来看，优质地块均被品牌房企收入囊中。其中鲁能拿地6宗，成为品牌房企储备土地最多的一家，龙湖、金科、东原、协信、融创、碧桂园、万达、中交均有土地斩获。而中小房企受到现金流和库存的双重压力，再无能力拿地。

三是房企拿地更加精打细算。据统计，今年共有9宗地块为房企联合拿地，其中包括龙湖、香港置地，东原、旭辉，协信、同景，融创、华美等品牌房企。房企的联合开发，可以降低拿地成本，减少开发周期；同时，房企之间各司其职，发挥自身特点，对项目质量和品牌效应均有促进。

四是房企对区域选择发生变化。三北区域再次成为房企首选，尤其是大竹林和溉澜溪。1月份，恒大斥资41.3亿元拿下溉澜溪一宗地块，与保利、万科、新鸥鹏等房企共同开发此处”；而6-7月份，东原、旭辉，金科，龙湖、香港置地几大巨头纷纷入驻大竹林，拿地总金额达到72亿元，吸引了众多改善置业者和投资者的目光。而两年前热捧的大学城虽有不少地块出让，但再无房企问津。

在谈我的西语学习经验之前，先来做个自我介绍吧！小编本科非西语专业，2018年申请了巴亚多利德大学的翻译硕士，2018年回国，现就职于译猫西语运营岗。

我的西语学习之旅始于2018年，也就是大二的第一学期。当时就一直很喜欢英语，英语成绩也不错，就想着该时候学门二外。学语言5 嘛也要选门多人说的语言，当时上网一搜，发现德语跟西语是最多人说的小语种。根据百度百科，世界上有8700万人把法语作为母语，德语有9500万人，而西语有4.75亿人，因此在德语和西语之间，我选择了西语作为了二外开始学习。

在学西班牙语之前，我对西班牙这个国家一无所知，看2018年世界杯的时候巴西西班牙还分不清。学习一门外语仿佛真的会让人拥有另一个灵魂，让我爱上了西班牙这个国家。去过西班牙留学的小伙伴们都知道，西班牙夏天太阳六点升起，晚上十点才下山。充足的阳光让他们的性格开朗，成为天生的乐观派。

下面来说说我是如何入门的。当初我希望的是自己自学，买了西语专业必学的教科书《现代西班牙语》，但由于颤音r太难发了，自己琢磨不出来就决定报班学习。当时我中教跟外教班一起报，学的教材也比较多，《速成西班牙语》和《走遍西班牙》都学过。如果要学扎实的话，建议学《现西》，只需要交流的话《速西》也不错，只有上下两册。《走遍》说实在语法讲解没《现西》和《速西》好，不过课文实用性比较强，毕竟是西语本土教材。颤音r我是用水练的，漱口的时候”咳咯咳咯”那样，找到用气抖动舌头的感觉。在学了西语六年之后才发现，颤音r并不是最难发的，最难发的是d、g、b这三个音。d跟t、g跟c、b跟p一浊一清，非常难分辨。建议刚开始学西语的小伙伴们一定要把这几个音分清，这些我们听起来一模一样的音，在西班牙人眼里很不一样。

就这样自学了两年之后，我参加了2018年11月份的DELE B2等6 级水平考试（西语的DELE相当于英语的雅思托福），当时在听力这一块差了零点几分没通过，接着2018年5月份的时候再考了一遍才通过。西语的听力资源特别少，我当时用的是上外的听力教程，一共有4册，把4册都听完了可以直接试着用西语电影练听力了。

在通过了DELE考试之后，准备的就是出国申请硕士。当时找的是中介，不是一般的黑！收了高额的中介费就算了，还要在我交的学费里拿钱！过中复杂当时还找了律师。中介不但没有帮助我还给我制造了这一麻烦，刚出国孤单一人，课程听不懂，还要收拾这一烂摊子。当时是国内的中介联合了国外的中介，多收了我的学费，还虚称是跟大学的合作项目，为我们提供境外服务。我当时就觉得不合理，堂堂的西班牙公立大学会没有经过学生的同意就收取学生高额的境外服务费（大概是一千多欧元）跟中介合作？所谓的境外服务就是带我去开银行账户、申请居留卡？这些服务对于对西语一窍不通的学生来说是不错的选择，可是对于已经达到中级水平的我来说尤为不解。这一段经历西语发挥了大作用，外国的黑中介老板是西班牙人，多次跟他谈判才退回了一半多收了我的钱。还要吐槽的就是国内黑中介找的房东，国内这边跟我说住到什么时候想走就走，哪知道我要走的时候跟智利房东大战，然后还不退我300欧元的押金，说中介那边答应了他我是住一年的。所以在这里要提醒小伙伴们不要找中介，申请学校签证什么的都非常简单，网上的经验一大推。找租房也不用怕，华人开的微博账号等等的都可以帮到大家，大家不需要害怕，更不需要找黑心中介。回到我们的主题，我在西班牙一共呆了两年半。第一年申请了萨拉戈萨大学的教育学专业，发现完全听不懂，也不感兴趣，当初因为本科读的是理科，人文类的专业都不愿意接收我。所以无奈之下只能退学报读学校里面的语言课程。在经过了大半年的学习之后，2018年的5月份考过了DELE C1级别。当时我报语言班的时候就一直跟老师说我要考C1,所以在下学期的时候，老师每个星期给我们做一套C1的模拟题，当然也有真题。所以建议想考C1的小伙伴们买一本模拟题练习册和真题册。C1真题在塞万提斯的官网上很少，当时只有一套。口语的话题目基本都不变，每年会增加一两道，具体题目的内容豆瓣有分享。在拿到了C1证书之后，我就开始准备申请硕士了，当时一心想去马德里读对外西语教学专业，但是申请的人数太多了，没申请上，就考虑申请别的城市的大学。当时一共有三家大学录取了我，一是塞维利亚大学的西语文学研究专业、二是加的斯大学的西语教学专业、三是巴亚多利德大学的翻译专业。最后我选择了巴亚多利德大学的翻译专业。硕士课程比语言课程的压力大，每天都在写作业埋头学习，对口语能力的提高帮助不大。翻译硕士毕业之后，我一心想留在西班牙工作，就进了马德里的一家公司实习了半年。能够留在西班牙工作是一件很艰难的事情，要在西班牙呆满三年，在实习公司表现得好，公司才愿意帮忙申请绿卡。后来考虑到中国也有不少的机会，所以选择了回国就业。

农民收入的不断增加将有利于化解矛盾，巩固和8 维护农村的稳定局面。同时也为加快农业现代化建设步伐、推动农村经济结构战略性转变提供重要契机。按照深入学习实践科学发展观活动实施方案的要求，深入到**镇**村就农民增收致富特别是农村妇女增收致富情况通过调查、访谈等形式进行了调研。现将有关调研情况报告如下：

一、基本情况

**村位于**市**区**镇东北部，**河以南，总人口1458人，其中妇女602人，村民居住面积1500亩，现有耕地1188亩，河滩面积586亩。大部分农村妇女在家务农，少数妇女出外打工，主要以作粉刷工人为主。

二、存在的问题

从**村村民收入情况来看，近几年呈持续增长趋势，农民生活水平得到明显提高。但就目前的农民人均纯收入水平同实现富裕型小康目标相比，同经济发达地区相比，相对较低，农民增收存在一些现实的困难和问题。主要表现：一是就业形势不容乐观。随着农村城市化建设进程的加快，耕地逐年减少，而现有乡镇企业数量少、规模小，使得就业岗位有限，这必将会使部分原来从事农业耕种的农民成为闲置劳动力，而妇女由于受行业需求和自身素质的限制，就业机会相对男性而言则更为困难。二是收入渠道狭窄。农民收入基本依赖于耕种、集体企业安置、临时工及从事个体经营所取得的收入。

三、措施及建议

通过对**村现状的调查，综合分析了农村经济形势，认为今后促使9 农民收入保持持续增长的主要途径是：发展特色农业，优化发展空间，增加就业机会，拓宽增收渠道。

(一)、加强宣传，营造氛围。运用各种宣传手段广泛宣传党的富民政策，教育农村妇女树立市场意识，积极投身农村经济建设大潮。(二)、因地制宜，发展特色农业。大力发展种植、养殖等农业特色基地，实现从粮食作物的种植向经济作物种植的战略性调整，促使农业生产效益最大化。

(三)、拓宽发展空间，发展民营经济。发展民营经济是(！)实现农民增收和解决农民就业的最佳途径。鼓励农民自主创业，在政策、资金、技术、信息等各个方面给予支持，热情为民营企业服务，积极为民营企业排忧解难，多措并举扶优扶强民营企业，促进民营企业的总量扩张和质量提升。

(四)、加强技能培训，提高农民就业能力。根据市场和企业的需求，按照不同行业、不同工种对从业人员基本技能的要求，采取定期或不定期、请进来或走出去、定向委培等形式，对农民进行科学技术培训，提高农民的就业能力。针对农村妇女文化素质低、就业困难的实际，组织开展适合女性特点的技能培训，如钩、编、手工艺制作等，教会她们从业技能，鼓励她们自主创业。