关于积极稳妥推进集体建设用地流转促进新农村建设的通知

第一篇：关于积极稳妥推进集体建设用地流转促进新农村建设的通知

关于积极稳妥推进集体建设用地流转促进新农村建设的通知

皖国土资〔2009〕86号 2010-01-28 22:38:37

各市、县国土资源局、厅机关各处（室、局）：

为探索集体建设用地流转，促进土地资源优化配置和小城镇建设，2001年，国土资源部批准在我省开展集体建设用地流转试点。2002年，安徽省人民政府制定了《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》，在全省范围内选择部分乡镇开展了集体建设用地流转试点。有关乡镇通过集体建设用地流转，进一步促进了农村经济发展和产业结构调整，增加了农民收入，提高了农民生活质量；进一步盘活了存量土地，促进土地节约利用。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出“土地制度是农村的基础制度”，并对农村土地管理制度改革提出了新的要求，指明了方向。为认真贯彻落实党的十七届三中全会精神，积极稳妥推进集体建设用地流转，促进新农村建设，通知如下：

一、进一步提高认识

建立与新农村建设相适应的集体建设用地使用和管理制度是推动农村改革的重要任务。集体建设用地流转既是土地管理制度改革，也是农村土地产权制度改革，对于加强土地管理和耕地保护，实现农民土地产权，解放和发展农村社会生产力，促进新农村建设具有非常重要的意义。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确要求：“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”因此，各级国土资源管理部门要进一步提高认识，将集体建设用地流转摆上重要位置，加强调研，积极探索，有序推进，不断完善流转制度，促进农村建设全面发展。

二、健全制度，规范流转行为

集体建设用地流转，要严格执行《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》，按照“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”的原则，不断健全制度，规范流转行为。

（一）严格限定流转范围。在本省范围内，除了公共利益项目、商品住宅及其他国家禁止的项目外，建设项目占用村庄、集镇、建制镇的集体建设用地的，可以不办理土地征收手续，经批准以流转方式使用集体建设用地。在国家对公共利益作出界定以前，可以参照国土资源部《划拨用地目录》确定公共利益项目的范围。城市规划区及县（市、区）人民政府所在的镇规划区范围内的集体建设用地仍然按现行的土地管理制度使用土地。

（二）明晰土地产权，尊重农民意愿。产权明晰是集体建设用地有序流转的基础，各地要结合第二次土地大调查，加快土地登记工作，依法确定集体土地的所有权和使用权，明晰土地产权主体，并将土地登记作为流转的前提条件，保障交易安全。集体建设用地流转必须坚持土地所有者和使用者自愿的原则。集体建设用地流转给本集体经济组织以外的单位或个人使用的，应当经过本集体经济组织村民会议 信息来源： 安徽省土地网

三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。涉及村民依法承包经营和使用的土地的，应当取得承包经营权人或者使用人的同意。

（三）严格执行土地用途管制制度。集体建设用地流转，必须符合土地利用总体规划，在乡、镇、村规划区内的，还应当符合乡、镇、村建设规划。要积极盘活和优先利用存量建设用地，合理利用未利用地，严格控制占用农用地。集体建设用地使用权流转涉及占用农用地的，应当依法办理农转用审批手续，并按规定补充相同数量和质量的耕地后，方可流转。严禁擅自将农用地转为建设用地，严禁通过“以租代征”等方式将农用地转为非农业用地。土地承包经营权流转，不得改变土地用途。

（四）构建城乡统一的建设用地市场。按照同地、同价、同权的原则，比照国有建设用地逐步完善集体建设用地权能。集体建设用地经批准可以由农村集体经济组织经营开发，用于工业、商业、旅游、娱乐、建设农民住宅小区，但是，农民住宅小区的房屋不得出售给城镇居民。集体建设用地经批准可以出让（租赁、作价出资）给本集体经济组织以外的单位和个人使用。依法以出让等有偿方式取得的集体建设用地使用权，可以按规定转让、出租和抵押。按照“两种产权、一个市场”的原则，建立城乡统一的建设用地市场。集体建设用地与国有建设用地要在同一土地有形市场公开出让，工业、商业、旅游、娱乐及其他经营性建设项目用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。要积极创造条件，逐步建立与国有建设用地一致的集体建设用地使用权价格机制。

（五）完善集体建设用地流转收益分配制度。集体建设用地使用权出让、租赁和作价出资入股等收益归农村集体经济组织所有，转让、出租依法以出让方式取得的集体建设用地，收益归转让者所有，市、县人民政府按规定收取流转收益中的土地增值收益。在国家出台具体标准以前，土地增值收益按照《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》规定的标准收取。严格规范流转收益的使用和管理，土地增值收益实行专款专用，返还乡（镇）用于土地开发整理和城镇基础设施建设。集体经济组织取得的集体建设用地流转收益，优先用于对原土地承包经营权人和集体土地使用人安置补偿，其余用于本集体公共设施、公益事业建设和农民社会保障开支。土地收益收取和使用情况应当向本集体经济组织成员公开，接受监督。

三、积极开展农村土地使用制度综合改革试验

（一）综合改革试验的相关政策

各地要针对当前我省农村普遍存在的村庄布局小而散、用地浪费、基础设施落后等现象，积极研究具体措施，加强旧村改造，促进耕地保护和节约用地，将集体建设用地流转与土地整理复垦开发、建设用地置换及其他相关政策结合起来，积极推进农村土地使用制度综合改革试验，即以土地整理复垦开发、旧村庄（“空心村”）改造、行蓄洪区搬迁、矿山地质环境治理、地质灾害防治、移民建镇及其他有关工程为依托，依据土地利用总体规划，按照“村庄整合、土地整理、用地置换、产权调换、依法流转、规范运行、严格审批”的思路，建立农村土地使用制度综合改革试验项目，开展农村建设土地使用制度综合改革，对“田、水、路、林、村”进行综合整治，促进新农村建设，并不断总结经验，完善集体建设用地流转及相关制度。对农村土地使用制度综合改革试验项目实行以下政策：

1、涉及城市和县（市、区）人民政府所在镇以外的农用地与建设用地置换，由设区的市人民政府批准，原建设用地复垦为耕地的，应当报省国土资源厅依法验收确认；

2、优先安排省级土地开发整理、矿山地质环境治理、地质灾害防治项目及相关资金，建设用地置换指标可申请由省厅调剂解决；

3、试点项目涉及土地复垦整理开发、塌陷区治理、矿山地质环境治理、地质灾害防治的，应当编制综合治理规划，报省国土资源厅审批后，按项目组织实施；

4、统一建设农民住宅小区的，先由建设单位办理宗地宅基地使用权证，建设完毕后，再由建设用地单位为每户住宅办理宅基地使用证；

5、建立土地交易委托代理制度。土地交易可以委托有资质的产权交易机构，按照公开、公正、公平的原则进行交易，交易结果由委托人负责。

（二）综合改革试验的领导组织

为加强对农村土地使用制度综合改革试验的指导，省厅成立农村土地使用制度综合改革领导小组，张庆军厅长任组长，蒋学军副巡视员任副组长，政策法规处、规划处、土地征收转用处、耕地保护处、地籍处、土地利用处和地质环境处主要负责人为成员，领导小组办公室设在政策法规处，负责日常的具体工作。

（三）积极开展试点

为积极稳妥地推进综合改革试验，研究和探索综合改革试验政策，省厅拟选择2－3个县（市）作为省级土地综合改革试点单位。拟申请省级试点单位的，县（市）人民政府应当高度重视土地管理工作，土地管理基础扎实、机构健全。其申请经设区的市国土资源局审查后，于2009年4月30日前报省国土资源厅。省国土资源厅根据申请先后、布局和条件确定。经批准后，试点县（市）应当制定综合改革试点方案，经设区的市国土资源局审查后于6月底前报省厅批准。

各市国土资源局在配合省厅加强对省级土地综合改革试点县指导的同时，经省厅同意后，也可选择1至2个乡镇开展试点，并每半年向省国土资源厅书面报告试验进展情况，每年进行1次工作总结。各地在开展试验过程中，既要积极创新，也要严格管理，确保有序进行，结果可控，遇有重大问题要及时报告。

二○○九年四月三日

第二篇：积极稳妥推进城镇化建设

积极稳妥推进城镇化建设

实现工业化、推进城镇化是全面建设小康社会、实现现代化的重要目标和任务，在多年的实践中，我们既有经验，也有教训。由于推进城镇化任务艰巨而复杂，温家宝总理在今年的政府工作报告中提出了明确要求：“积极稳妥推进城镇化。”

在推进城镇化建设中，我们必须坚持走中国特色城镇化道路，遵循城市发展规律，促进城镇化发展。坚持科学规划，严格管理。加强城市基础设施和公共服务设施建设，增强城镇综合承载能力，提高管理和服务水平。因地制宜，分步推进，把有稳定劳动关系并在城镇居住一定年限的农民工，逐步转为城镇居民。对暂不具备落户条件的农民工，要解决好他们在劳动报酬、子女就学、公共卫生、住房租赁、社会保障等方面的实际问题。要充分尊重农民在进城和留乡问题上的自主选择权，切实保护农民承包地、宅基地等合法权益。城镇化要同农业现代化和新农村建设相互促进，这是必须坚持的正确方向。

“十二五”期间，我国城镇化的目标是把城镇化率从47.5%提高到51.5%，并要做到完善城市化布局和形态，不断提升城镇化的质量和水平。这是我们未来五年的任务，也是针对目前在城镇化进程中存在问题而提出的要求。比如说，目前城镇化率（城镇人口占总人口比）的统计中，包含了1亿多在城市打工的农民工，但这个群体中的绝大多数并没有享受到城市户籍所附着的社会福利，还没有真正融入城市，这种现象被描述为“土地的城镇化快于人口的城镇化”或“半城镇化”。当然还有其他方面的问题，如产业支撑、资源环境、基础设

施承载能力等问题。所以，“十二五”时期推进城镇化建设，要贯彻实践科学发展观，树立正确的城镇化观念，少走弯路，逐步提高我国城镇化的质量和水平。

首先，要大力发展二、三产业，为城镇化提供产业支撑。有产业就有就业机会，而相对充足稳定的就业是城镇化的基础，要让农民家庭进入城市定居，最基本的条件是能够就业、在城镇有基本稳定的收入。这就要避免盲目的城镇化，不能以为圈了地、建了城区就是城镇化了。从根本上讲，城镇化是非农产业劳动者，这样他们才能在城镇长期、稳定地生活下去。

第二，做好城镇建设和发展规划。党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）中，将“城乡一体化”的内容概括为五个方面的统筹，其中首先就是要求做好土地利用和城乡规划。推进城镇化必须要考虑到资源、环境、公共设施的承载能力，不能盲目地扩大城镇的建设规模，不能以为大就是好，不能以为大楼高、马路宽就是城镇化，城镇化除经济功能外，还要具备较为完善的公共服务功能。

第三，要努力实现城乡统筹发展。推进城镇化，必须打破城乡之间二元分割的体制，除了搞好各项基础设施建设外，更重要的是打破城乡之间公共服务的藩篱，建立城乡一体的公共服务与社会福利制度，只有这样，城乡间人口与劳动力的流动、转移才可能变得自然。

第四，在城镇化过程中，需要特别处理好进城农民工及其家庭在就业、教育、看病等方面的基本保障问题。对进城就业的农民工，应

为他们通过努力逐渐融入城市创造条件。另一方面，要充分尊重农民在进城或留乡问题上的自主选择权。在现阶段，还不能急于割断农民和农村的联系，首先要保护农民的土地承包经营权和其宅基地的用益物权。在城镇化的过程中，不能随便侵犯农民的土地财产权利，必须尊重农民自由选择的权利，尊重农民的意愿。不能将放弃这些权利作为农民进城的一个条件。

第五，在农村土地问题上，必须认真执行现行法律和党中央、国务院关于农村土地的政策规定，不能以城镇扩张为由去侵占农民和农村集体土地权利。允许在规定范围内进行试点探索，但是不能违法侵权。应按照党的十七届三中全会《决定》提出的“建立城乡统一的建设用地市场”的目标，探索农村非农用地进入建设用地市场的途径与机制。在“城乡建设用地增减挂钩”方面，应严格执行政策（国务院2010年47号文），不能擅自扩大试点范围和违反“增减挂钩”具体规定。

第六，在推进城镇化过程中，落实十七届五中全会提出的“在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化”（即“三化同步”）的战略和工作要求，既要克服冒进、盲目的城镇化建设，也不能忽视农业和农村的建设，实现“工业反哺农业、城市带动乡村”，真正促进“三化同步”发展。

第三篇：农村集体建设用地流转

农村集体建设用地流转研究

一、土地资源基本情况

农村土地中包括居民点用地等的集体建设用地使用效率极低，在很大程度上存在着土地的闲置浪费。这就为推进农村土地流转、调整农村土地利用的结构和布局、优化土地资源配置、统筹城乡土地利用提出了新的要求，提供了广阔的空间。

二、农村集体建设用地流转概述

（一）农村集体建设用地流转的内涵

农村集体建设用地流转，是指农村集体土地中已依法办理农用地转用和非农建设用地使用手续的，其使用权经过批准，采用转让、租赁、抵押和作价入股等多种方式，实现土地使用权属转移或实际使用人发生变更的行为，即集体建设用地的所有者将土地使用权转移给其他主体以及土地使用权拥有人再转移土地权利的行为。

在城乡二元土地所有制度和管理制度下，我国城市市区的建设用地、农村和城市郊区经依法征收后新增的建设用地等，属于国家所有；城市市区以外以及法律规定由国家所有土地以外的农民宅基地和其他建设用地，属于农民集体所有。集体经济组织的公共设施和公益事业用地、乡镇企业用地、农民住宅用地等，一般使用的是集体所有土地；而城市企业、城市居民等进行建设必须使用国有土地，需要占用集体土地的，必须先由国家通过土地征收将集体土地转为国有土地后再以出让或划拨的方式供应土地使用者使用。这样，我国形成了以二元的土地所有制度为基础，与城乡企业、居民身份、用地者性质相挂钩，长期依赖城乡分割管理的典型的城乡建设用地双轨制。

农村集体建设用地流转的方式，根据项目性质、用途及效益情况，在充分尊重集体经济组织、农民和投资者意愿的基础上，可以协商的方式选择确定以下流转供地方式：一是年租制，租期一般为3—5年，租金按支付，续租优先；二是参照国有土地使用权出让的方式，实行一次性流转转让，最高使用年限不得超过国有土地使用权出让年限，三是作价入股，集体建设用地使用权经评估显化土地资产后入股直接参与投资企业的利润分红。四是使用权抵押。通过对农村集体建设用地使用权进行评估，按照评估价值在信贷机构进行抵押融资。

（二）集体建设用地流转有关法律规定

从国家层面看,我国《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”。第十四条规定：“土地承包经营期为30年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务”；“在土地经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准”。第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十三条规定：“除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移外，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）文件规定：“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设”；“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。国土资源部《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》规定：“凡在土地家庭联产承包中未打破村民小组原生产队界线，不论是以村还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组集体所有”等等。这些法律条款，明确了集体土地的本质属性，宏观上加强了对集体土地的管理，也为集体建设用地流转提供了法律依据。

2004年，国土资源部根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）文件精神，制订下发了《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号），我局按照上述文件精神对加强农村宅基地管理、严格控制村镇建设用地增加等方面提出了具体措施，并以市国土房管局文件转发了国土资发[2004]234号文。据调查，各区县政府按照国家及市政府的有关规定，结合本地实际，均制订了农村宅基地管理的相关文件，明确了管理办法、程序和标准。目前，根据市委、市政府关于统筹城乡综合配套改革的有关要求，我市各地普遍提出了建设农民“新居工程”的相关措施，引导农民在自愿的前提下向县城、重点镇、中心村适度集中居住，将原有宅基地进行整理复垦，提高村镇建设用地的集中度和利用率。

（三）农村集体建设用地流转的意义及必要性

城乡统筹的过程也是农村城镇化、农业产业化、农民市民化的过程。在现行管理制度下，耕地和基本农田的数量和质量以及农民的土地承包经营权都是“高压线”，土地供需矛盾十分突出，农村集体土地利用粗放、效益不高的情况十分普遍。另一方面，城市建设和产业发展必须利用大量的土地资源，而新增建设用地和农地转用规模国家又控制得很严。同时，在推进城镇化和产业化发展的过程中，被征地农民的利益还没有在制度和政策层面上得到根本的保证，其长远生计还没有得到有效的保障，由此引发的矛盾越来越突出，已经成为影响社会和谐稳定的重大隐患。应该说，土地的二元管理体制已经成为制约我市经济社会发展的一大瓶颈。要实现城乡统筹协调发展，就必须在现行法律法规的总体要求和制度框架下，积极创新，探索摆脱土地二元管理体制的束缚，较为公平地对待两种所有权性质的土地的有效方式，妥善处理好城镇化、工业化进程中各种利益主体的关系，让全体社会成员共同分享经济社会发展的成果。依法、积极、规范地推进农村集体建设用地流转，做好农村土地流转工作，有利于逐步破除土地管理二元体制，有利于协调各方利益，有利于调动广泛积极性推动发展，有利于实现城乡统筹。

（一）有利于合理分配社会经济发展和城市化过程中农用地转为建设用地过程中的土地收益，使农民能够共享工业化、城市化的成果，持续稳定地增加农民收入。随着工业化和城市化的不断推进，二三产业的不断高速发展，对土地需求越来越大，土地非农用价值越来越高，农民对土地的价值及其今后的作用已经有高度的认识和觉醒,通过集体建设用地有序地参与工业化和城市化进程,在上缴各项相关税费后，土地收益的大部分由集体和农户享有，而且保留了土地的集体所有制性质，农民可以长期分享地租。

（二）有利于降低城市化、工业化过程中的一次性土地成本，也可以降低中小创业者和发展农村经济起步的难度。同时，还有利于解决农村劳动力的就业，在城市化、工业化过程中吸纳更多的农村剩余劳动力。

（三）有利于提高土地利用效益和效率。将农民利益和土地利益紧密结合后，可以加快存量建设用地流转的频率，大大提高农村土地的利用效率和效益，减轻建设用地占用农用地和耕地的压力。

（四）有利于逐步建立城乡土地统一规划、统一管理和统一利用的体系。通过制度的建立，规范和完善土地管理体系，提高农村土地管理和利用的水平，建立城乡统筹的土地管理和利用体系，为实施城乡土地利用规划和城乡总体规划提供平台，真正实现城乡土地统一管理，改变过去无序的状态。

总之，城市化、工业化进程导致对非农建设用地需求急剧增长，农村集体建设用地自发流转处于法律上的“灰色地带”及伴存的种种问题，对获得相关政策支持提出了迫切的要求。因而，将农村集体非农建设用地流转纳入调整范畴并合理规制已势在必行。

另一方面，我市农村建设用地量大面广，地块小而分散，利用效率和利用效益低下，存在大量荒芜、闲置或低效利用的情况。而同时，经济社会快速发展，各项建设突飞猛进，用地需求急剧扩张，城市和城市周边地区在城镇化、工业化进程中无地可用或供求关系紧张。在确保国家和市委、市政府提出的“确保耕地总量不减少、基本保护面积不减少、粮食综合生产能力不降低”的基本前提下，如何实现统筹城乡土地规划与利用，优化调整城乡土地布局与结构，提高土地利用效率，就为探索农村建设用地的规范合理流转提出了新的要求和广阔空间，也使得推进农村集体建设用地流转提供了强大的动力和需求。

三、集体建设用地流转的历史、现状及存在问题

（一）从历史看，集体建设用地流转经历了渐进的发展过程。它产生和发展的动因较多，但主要有以下几种：一是第二、三产业发展和城市化进程的步伐加快；二是农村集体建设用地利用方式上比较利益差距加大；三是征地补偿标准过低，手续繁琐；四是乡村行政权利对集体土地产权限制过大。

从全国其他省市情况看，苏州作为集体土地流转的试点地区之一，从1996年就开始了对集体建设用地使用权流转的探索和实践。安徽芜湖作为国土资源部批准确定的农村建设用地使用权流转试点城市，从2000年就开始了试点工作。2003年4月，国土资源部在该市召开了农村集体所有建设用地使用权流转试点总结研讨会，并专门发出了〔2003〕48号会议纪要，充分肯定了芜湖市流转试点的成果。广东省作为我国改革开放的前沿阵地，从上世纪90年代中期就开始了农村集体建设用地流转试点。2005年6月，广东省政府以省政府令第100号颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，并从当年10月1日起施行。据统计，到2006年底，广东省共办理集体建设用地流转近2100宗，涉及面积1552公顷，涉及金额超过20亿元，珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地的超过50%，粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过了20%。与此同时，全国其他部分省市也开展了相关试点工作。我市的农村集体建设用地流转试点始于2002年，部分区县在充分调研和全面论证的基础上，小范围地开展了试点工作，少数区县还以县政府或国土部门的名义，出台了相关的管理办法。

（二）从现状看，我国现行土地使用制度下入市流转的只限于城镇国有土地使用权，计划经济条件下形成的农村集体建设用地使用权不能流转的制度已经与当前发展农村经济，特别是小城镇建设与发展形成严重地不适应，严重地阻碍了“三农”问题的解决之路。我国城镇国有土地使用权制度的改革，不可避免地波及农村集体建设用地。在土地高额利润的驱动下，农村“以地生财”的现象开始出现，农村集体建设用地使用权无原则、无条件流转的情况愈来愈普遍，大量农村集体建设用地使用权以各种形式进入市场，大大扰乱了土地市场的秩序，影响了国家《土地管理法》的贯彻实施，造成了集体土地资产的严重流失，带来了新的土地问题，成为了土地市场的一个“灰色地带”。

（三）从问题看，当前，农村集体建设用地的使用权普遍存在无原则、无条件、无规范的流转问题。概括起来，主要有：

1、集体非农建设用地自发无序流转，导致政府调控土地市场的能力被削弱，难以有效控制建设用地供应总量，冲击土地利用总体规划和城市规划的有效实施，造成土地利用混乱，土地市场秩序受到严重干扰。主要表现在：一是“管”与“用”之间的矛盾突出。管理者强调少用或不用、不批或少批集体建设用地，忽略了村社集体经济组织对建设用地的合理需求；办理集体建设用地的程序过于繁杂，门坎太高，而使用者因利益驱使只顾眼前利益，无视土地管理政策，违法违规用地情况较为普遍。二是制度建设有待进一步完善。原有的政策规章跟不上经济社会快速发展的形势；原有的管理制度和方式与基层管理创新的愿望不相适应。三是对违法用地行为国土部门缺乏强有力的手段，按现行司法程序申请执行时间长、程序复杂，违法用地得不到及时纠正和处罚。

2、隐形市场活跃，违法用地屡禁不止，耕地保护受到冲击。受流转利益驱动，集体经济组织和农民耕地保护的意识淡薄，不愿意承担耕地保护的义务。未经批准随意占用耕地并出让、转让、出租用于非农建设，或低价出让、转让和出租农村集体土地，交易行为扭曲，工业用地以联营为名行转让、出租之实，住宅用地则借房屋出租或私自转让进行市场交易。造成部分村内大量出现空闲地、闲置宅基地、空闲住宅和一户多宅、超标准占地的现象。如：我们在对城郊结合部的九龙坡区、经济相对较发达的江津区、以农业为主的垫江县等3个区县的17个村（社）调查中，发现经济较发达地区和以农业为主的地区由于大量农民进城务工，部分先富起来的农民重新建房或进城购房，造成村内空闲地、闲置宅基地、空闲住宅增多，近年来仍有不断加大的趋势。由于城乡结合部经济较为发达，流动人口量大，存在较大的房屋租赁市场，甚至是供不应求，从而滋生了擅自建房或违法超标准用地的事件，一户多宅和超标准占地成为一种趋势。在主城区部分城乡结合部，一户多宅和超标准占用宅基地的情况甚至占到农民总户数的49%。

3、集体建设用地流转的权利缺乏可靠保障，交易不安全。由于集体土地依法不允许出租，对非农建设用地流转的条件、用途、权益等缺乏明确规定，难以依法进行土地登记，导致土地权属管理混乱。加之流转主体（主要是集体组织）法律地位不明确，流转程序失范，对建设投资者也不利，还会波及到其他利害关系人，交易安全得不到保障；权利设定缺乏合法依据，由此引致流转法律纠纷不断，一旦调处失当，极易酿成社会问题。

4、集体建设用地流转收益分配关系混乱。由于缺乏依法监管与市场机制，土地市场价值和资产资源属性在流转中不能得到充分体现，农村集体建设用地使用权的价值在很大程度上是依赖国家的基础设施建设，没有国家的交通、通讯、供电、供水等基础设施建设，农村集体建设用地使用权就无流转对象，农村集体建设用地使用权流转中所得的收益的一部分，应是国家基础设施建设的投资带来的。但在无规范的流转中，国家应得的收益并没有得到体现。国家土地税费流失严重，加上农村土地产权关系混乱、集体经济组织结构不完善，使得本属于农民集体及农民的土地流转收益亦难以得到法律的切实保障，造成了集体土地资产大量流失，侵犯了土地所有者的收益分配权，引发经济纠纷，危及农村社会稳定。

5、引发了地价管理失控。目前，农村集体建设用地使用权流转中的地价基本上是流转双方协商确定的，没有明确的参考依据。有的到土地主管部门办理了登记手续，有的没到土地主管部门办理登记手续。即使办理了登记手续，也由双方先签订了流转协议以后，才到土地主管部门登记。在农村集体建设用地使用权流转过程中，集体建设用地所有者往往只考虑各种税费成本，没有规范的价格估算标准，土地使用权流转价格、租金价格往往极低，致使大量农村集体建设用地使用权流转隐形交易，低价入市，进而造成农村集体建设用地市场的地价普遍低于国有土地市场的地价，影响了国有土地市场的正常秩序。

6、冲击了现行征地制度。用地者可以随意直接向农村集体经济组织取得建设用地，或者说集体建设用地可以直接提供给社会，建设用地供应的主渠道将会从以国有土地变为集体土地为主，冲击现行征地制度的实施；同时，由于农村集体建设用地使用权的流转收益比征地补偿收益高，集体建设用地所有者为追求农地转为建设用地的高增值收益，对国家建设征地的抵触程度会增加，国家建设征地将会变得越来越难，而且会加大征地成本。

7、不利于国有土地市场的管理。我国土地所有权性质和土地使用权制度决定了两个不同的土地市场，一是国有土地使用权流转市场，二是集体土地使用权流转市场。国有土地使用权流转市场发展到今天，已走上了统一、规范、有序的轨道。而集体土地使用权流转市场却不完善，不规范，基本上还处于自发、隐形、无序的状态。目前，在农村地区，特别是在规划建设用地区域和城郊结合部，以低价私下签订协议转让、出租等形式流转的农村集体建设用地使用权的情况较多，这在一定程度上冲击了国有土地使用权的交易市场，影响了国有土地市场的管理。

由此可见，目前无原则、无条件、无规范的农村集体建设用地使用权流转，没有根据土地利用总体规划和城市建设规划进行，纯粹是经济利益驱动的结果，它影响了土地利用总体规划和城市建设规划的有效实施，导致土地管理制度和规定在特定范围内没有得到落实。

四、农村集体建设用地流转要把握的原则和要求

通过调查研究，在借鉴其他省市有益经验，总结我市试点经验的基础上，农村建设用地的流转应坚持以下基本原则和总体要求。

（一）集体建设用地使用权流转的基本原则

1、坚持依法有序流转。要在切实保证耕地总量不减少、质量不降低、综合生产能力有提高，有序推进流转工作。

2、坚持土地所用权与使用权相分离。在保持集体所有权性质不变的前提下，集体建设用地使用权实行有偿有限期规范流转。

3、坚持自愿、有偿、公开、公平。稳定所有权、放开经营权、拓宽使用权、维护收益权，充分尊重农民的意愿，发挥农民的主体作用，本着“放权让利”的精神，按照市场的原则处理好土地流转过程中的利益分配关系，确保农村集体经济组织和农民的收益权。

4、坚持依照规划、按照程序流转。要在科学编制土地利用规划、村镇建设规划、产业发展规划等的基础上，强化流转的管理和服务，新增集体建设用地必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划。并依法办理农用地转用手审批续后方可实施流转，有序推进农用地和建设用地流转。

5、坚持两种产权，同一市场、统一管理。无论是利用集体存量建设用地还是利用符合规划增量的集体建设用地，各类企业，包括镇企业、村办企业、私有企业、国有企业等均可按照规定的程序，使用符合规划的集体建设用地。

6、必须坚持十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策和“占补平衡”制度。在流转中切实落实国家土地用途管制、新增建设用地有偿使用等制度。

（二）集体建设用地使用权流转工作注意处理好三个结合

1、和新农村建设中的产业发展、村镇建设、公共服务相结合。土地流转要优先发展农业规模化经营和企业化经营，优先建设农村基础设施和农民新村，优先发展农村社会公共服务。

2、和大力推进土地开发整理复垦相结合。通过实施土地开发整理复垦，优化农用地和建设用地布局，因地制宜调整各类用地结构，提高土地利用和产出效率。同时，充分利用现有置换、折抵政策，为拓宽建设用地提供支撑。

3、和建设用地指标、新增耕地指标的市场化配置相结合。通过集约节余的建设用地指标，通过开发整理增加的耕地指标，可以通过协商和市场的方式，实行跨区县有偿交易，优化配置，满足不同区域的用地或利益需求。

（三）规范流转管理的重点

在制定规范流转管理的相关规定时，要重点考虑把好“六个关”。

1、把好农村集体建设用地使用权流转的条件关。凡纳入流转的农村集体建设用地使用权必须具备五个条件：一是符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，不符合规划的农村集体建设用地不允许流转；二是权属合法、四至清楚，无权属纠纷，且具有集体土地使用权合法权证和地上建筑的合法证明；三是已经依法批准使用的存量建设用地或已经依法批准农地转用的新增建设用地；四是符合用途管制的要求，不得擅自改变用途；五是符合农村村民宅基地一户只能拥有一处宅基地的相关规定。

2、把好农村集体建设用地使用权流转的规划关。从有利于充分利用各类农村集体建设用地，合理配置土地资源；有利于城市规划的实施出发，农村集体建设用地流转原则上应该为城市规划建设区外的土地。以土地利用规划和建设用地使用计划来统一协调城乡土地的规划及计划利用，对土地供应总量、范围、用途、布局进行控制，使土地供给与城乡规划相一致，使“弹性”过大的城乡规划增加“刚性”。在流转过程要落实土地用途管制的要求，统筹城乡土地利用用途分区管制。

3、把好农村集体建设用地使用权流转的管理模式关。农村集体建设用地使用权流转的管理模式应坚持因地制宜、政策引导，土地所有者和使用权者自愿的原则，对城市、城镇规划区内外既可采取“转权让利”的方式，将集体土地所有权征为国有后，再按国有土地使用权管理的有关规定办理手续；也可以采取“保权留利”的方式，可不改变集体土地所有权性质，由土地所有者将集体建设用地使用权按一定的年限转让、出租、作价入股、联营等方式，提供给土地使用者使用，土地所有权者从其中获得土地收益。

4、把好农村集体建设用地使用权流转的期限关。农村集体建设用地使用权的流转年限一般应与项目的经营期限一致。采取转权让利方式的，最高年限不得超过国务院第55号令规定的同类国有土地使用权出让最高年限；采取租赁方式的，一般不超过8年；采取其他方式的，一般不得超过企业合同章程规定的年限。土地使用权流转年限的起算时间应从批准流转之日起算。

5、把好农村集体建设用地使用权流转的方式关。农村集体建设用地使用权根据不同的交易目的，可采取转让、租赁、作价出资或入股、合作联营、抵押、法院判决等流转方式。同时，为了推进农村村庄整理和农居点向中心村和小城镇集中，还可采取土地置换的方式。对经营性的集体建设用地的流转，必须坚持公开交易，特别要界定哪些项目或用途可以保持集体土地的性质，不造成集体资产流失。

6、把好农村集体建设用地使用权流转收益的分配关。进一步建立、健全农村集体建设用地使用权流转收益分配机制，切实保护好农民的合法利益。流转中的土地收益分配是规范农村集体建设用地使用权流转管理的核心问题。土地收益的分配应按土地所有权隶属关系进行分配，同时还要兼顾国家、集体和个人三者之间的土地利益关系，明确规定再流转时土地增值部分的归属问题，以及土地使用权抵押、处分等问题。这是实现农村集体建设用地使用权高效流转的前提保证。

五、农村集体建设用地流转的制度方案设计

（一）集体建设用地流转的条件和范围

在推进土地流转工作中，必须对集体建设用地流转的条件、范围和规模加以必要的限制，防止出现农用地大量转为建设用地。因此，纳入流转的集体建设用必须要具备一定的条件。

1、必须符合土地利用总体规划、城市规划和村镇建设规划。集体土地中只有土地利用总体规划确定的建设用地，才能作为建设用地和流转。不符合规划的集体建设用地不得扩建、改建、也不允许进行流转。

2、权属合法、四至清楚、没有纠纷。即已经依法确权，明确了集体地的所有者和使用者，面积准确，领有相应的集体土地所有权证。

3、已经依法批准作为建设用地使用或已经依法批准转为建设用地。

4、符合用途管制的要求，具体土地用途要符合城市规划或村镇规划，不得擅自改变用途。对商业性房地产的土地供应总量要严格控制，集体建设用地不得擅自改变用途搞商业性房地产。

5、集体建设用地的流转，只适用于试点区、县、城市规划区外的村庄、集镇、建制镇集体建设用地使用权流转管理。

（二）集体建设用地流转形式

1、集体建设用地所有权的转让，采取“转权让利”，指集体建设用地流转时，将集体建设用地的所有权转为国有，并办理国有土地出让手续，收取的土地收益大部份返回集体经济组织。（土地出让金可以考虑按3、3、4比例分配，市、区、集体经济组织）

2、集体建设用地使用权的租赁，即集体土地所有者将一定年限的集体建设用地租赁给土地使用者，并定期向使用者收取租金，土地使用者取得承租集体建设用地使用权。

3、集体建设用地使用权作价出资式入股，即集体土地所有者的一定年限的集体建设用地使用权作价，以出资式入股方式投入企业，并按出资额或股份分红，土地使用者取得集体建设用地使用权。

4、集体建设用地使用权合作、联营，即集体土地所有者，以一定年限的集体建设用地使用权作为条件，与其他单位或个人合作、联营、共同兴办企业。

（三）集体建设用地流转申报审批程序

集体建设用地流转参照国有土地使用权出让审批管理办法和程序办理。以村民经济组织为单位，凡符合土地利用总体规划、城市规划和村镇建设规划的农民集体土地，均可按以下程度将该社全部农用地转为建设用地并予以流转。

1、流转许可申请。集体土地所有权者持原批准使用土地的批复或非农业建设用地使用证、接受流转方的项目批文和有关部门的规划意见，以及集体经济组织三分之二以上成员同意的证明，向当地镇政府提出流转申请，镇政府根据村镇规划进行初审，并在30日内重点审查权属是否清楚、土地用途是否符合规划，流转农民是否自愿后，报送区国土资源分局复审。复审后，向县级以上人民政府土地管理部门提出土地流转书面申请，同时申请地价评估；评估地价经审核确定后，集体土地所有权者与土地使用者根据不同的流转方式草签相应的土地流转合同。

2、流转许可。人民政府负责召集区县规划、农业、民政、劳动部门进行流转会审，并报经市人民政府审批后，由区国土资源分局向集体土地所有者颁发《集体建设用地使用权流转许可证》。

3、签订流转合同。集体土地所有者取得流转许可后，应将待流转宗地的条件和流转要求在土地有形市场挂牌。采用招标拍卖式协议方式，确定使用者、流转方式、土地收益等。土地管理部门根据国家法律、法规，参照国有土地出让合同文本，针对土地流转方式，相应制定集体建设用地转让、作价入股和出租等统一规范的土地流转合同文本，集体建设用地流转双方必须签订流转合同。集体建设用地第一次流转，由集体建设用地所有者与接受流转的使用者签订集体建设用地流转合同；第一次流转后的再次流转，由集体建设用地使用者与接受流转的使用者签订流转合同。

4、办理土地流转登记。双方应在合同签订30日内持合同原本，向土地管理部门申请土地登记。在履行“占补平衡”义务或缴纳耕地开垦费、按合同约定的时间付清土地价款后，土地管理部门办理土地申报登记。土地使用权转让的，由接受流转方领取集体建设用地使用证；土地使用权出租的，由出租方领取土地出租许可证。

5、集体建设用地流转时，其地面建筑物及其附着物随之流转；其地面建筑物及其附着物流转，集体建设用地同时流转。地面建筑物及其附着物作为动产流转的除外。

（四）集体建设用地再流转申报审批程序

集体建设用地再流转是指土地使用者依法取得集体建设用土使用权，在完成开发建设投资后，在使用年期内，将余期土地使用权合法流转。

1、依法取得集体建设用地使用权的土地使用者，持非农业建设用地使用证和流转合同，向县级以上土地管理部门提出书面申请，同时申请地价评估；县级以上土地管理部门将待流转的宗地条件和流转要求在土地有形市场挂牌,采取招标拍卖方式确定用地者。

2、用地者确定后，向市、区土地行政管理部门申请土地变更登记。

3、对因各种原因占用耕地已形成的集体建设用地，只要符合土地利用总体规划、符合村、镇规划，在实施“占补平衡”后都可以流转，同时补交新增建设用地有偿使用费。

4、再次流转的土地使用期限，为前次土地流转合同规定的期限减去土地使用者已使用后的剩余年限。

六、完善集体建设用流转制度的对策和建议

集体建设用地使用权流转制度是我国土地一级市场制度的重要组成部分。因此要把完善集体建设用地使用权流转制度纳入土地一级市场制度改革的总体框架中统筹考虑。要着眼于建立和完善社会主义市场经济体制的要求，改革和完善我国的土地一级市场制度体系。为此，提出以下对策和建议：

（一）深化征地制度改革，合理确定土地征收范围

《中共中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》明确提出：“加快征地制度改革步伐，按照缩小征地范围、完善补偿办法、拓展安置途径、规范征地程序的要求，进一步探索改革经验”。在《宪法》第十三条第三款和《土地管理法》第一章第二条第四款的有关国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿的原则下，在相关的法律中明确界定公共利益的范围，即国家在哪些情形下可以依法征收或征用土地，对不属于公共利益的其他用地不得实施征收或者征用。对不属于公共利益的用地需求通过集体土地流转市场解决。

（二）修改完善相关法律法规，为流转提供法律支撑

通过修改相关法律法规，完善土地物权制度，废除对农民集体所有土地相关权益的歧视性规定，明确农民集体土地与国有土地同地、同价、同权，全面推行集体建设用地使用权流转。在维护我国土地社会主义公有制和禁止土地所有权买卖的前提下，允许农民集体土地和国有土地一样在符合土地利用规划和用途管制的前提下通过出让、租赁等方式向用地单位有偿提供建设用地使用权，供其进行开发建设，建立统一、开放、有序的土地交易市场体系。凡不属于法律明确的公共利益范畴的其他建设项目用地，应当通过土地一级市场取得国有土地使用权，没有国有土地可以提供的，可以在符合土地利用总体规划和城镇规划的前提下取得农民集体建设用地使用权。同时在允许农民集体土地进入市场的同时，探索建立对农民集体土地收益的税费调节机制，防止形成新的社会分配不公。

（三）强化土地管理工作，为土地流转提供基础服务

一是要加强土地规划管理，加强土地利用总体规划的修编工作和国土规划的编制工作，尽快建立健全土地规划体系，全面实施土地用途管制，充实发挥土地规划在引导和调控土地市场方面的作用；二是要加强土地尤其是农村集体土地的登记发证步伐，确保农民集体土地在进入市场前产权明晰，没有权属争议。要逐步创造条件将土地所有权明确到村民小组一级，并核发土地证书，为集体土地进入市场提供完善准确的权属保障。同时，适当放宽集体房地产转移登记办理限制政策。建议在农村房地产交易、转让的政策上，本着实事求是的原则，对一些比较特殊的情况，适当放宽限制条件。此外，可逐步探索建立农村房地产进入市场流通的体制以及相关配套政策，实现土地资源作为一种资源要素在城乡之间的自由流动和市场化配置。三是适当放宽农民建房、购房条件。为了更好地推进新农村建设，促进农村土地的集约、节约利用，建议在严格禁止城镇居民在农村新建住宅的基础上，对集体经济组织内部居民的购房、建房，可以突破本社、本村甚至本镇地域范围的限制，同时严格执行一户一宅的规定。四是建议允许农村集体建设用地特别是宅基地的抵押。建议认定农村房地产抵押有效，农村房地产所占用的是集体土地，土地所有权属于农村集体经济组织，其使用权由集体经济组织按法律规定的条件和程序划给村民使用。作为农村房屋使用权人，有权在依法取得的住宅用土地上享有占有、使用、利用的权利，房屋的所有权属于使用权人。村民抵押房屋所有权，也将与房屋不可分割的土地使用权一并抵押。如果不允许地随房抵押，则村民仅能对房屋享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分权利。农村房屋应比同城镇房屋实行地随房抵押，才有利于农村房屋步入市场，减少纠纷。

（四）建立和完善配套制度，规范有序推进流转

一是建立农民应得土地收益和集体经济组织土地收益的监督机制，加快建立集体土地流转收益管理办法以及农民社会保障措施等配套政策；二是建立相应的地价体系及评估体系，包括转让价格、租赁价格、抵押价格等，健全集体建设用地价格评估体系；三是建立集体建设用地基准地价和最低价保护制度，以及土地价格评估备案制度；四是建立健全农村集体建设用地（宅基地）复基置换机制，切实解决“一户多宅”、超标准占地、违法违规用地等遗留问题。当前，一方面是农村新增建设用地需求量逐渐增加，另一方面又存在大量闲置、利用效率低下等问题。因此，在解决农村用地矛盾中，建立农村集体建设用地复垦置换制度，大力推进农村集体建设用地复垦工作，通过按照规划要求对大量零星、闲置、空置地（含闲置宅基地）进行整理复耕，既能解决农村建设发展用地的需求，又能有效保护耕地，提高农村集体建设用地节约集约利用水平。五是调整税收政策，使集体土地的流转和国有土地的流转都需要缴纳相同的税种、税额，为达到集体土地和国有土地的“同地、同权、同价”、为集体土地市场和国有土地市场搭建同一平台的最终目标奠定基础；六是搞好信息公开查询工作、指导签订各有关文书、产权变更登记政策咨询等相关配套工作。

（五）加强集体建设用地流转中的执法监督网络建设，依法整治违法行为 在农村集体建设用地流转中，农村土地违法行为时有发生，其原因是多方面的，既有农民或基层干部法制观念淡薄问题，也有宣传、执法不到位的问题。从土地管理的角度出发，应切实加大土地执法网络建设，建立健全执法网络体系。特别要加强区县级土地管理三级执法网络体系建设，及时发现、制止和查处农村土地违法行为，村社配备兼职的土地监察信息员，镇街国土管理所配备专职人员，区县国土部门建立一支政治素质好、业务能力强、力量充足的执法监察队伍，切实做到服务第一,依法行政,有效管理,查处有力，确保农村集体建设用地管理工作稳步推进。

（六）加大各部门协调配合力度，共同营造促进流转的环境

集体建设用地使用权流转工作是土地管理工作的新生事物，是一项改革和创新，涉及到国土资源、建设、规划、劳动和社会保障、物价、金融、农业、财政、审计、民政、司法等多个部门，因此，应加强政府的领导，各部门应加强沟通、配合、协调，确保此项工作健康有序开展。国土资源部门要加快农村集体建设用地基准地价和出让最低价的制定工作；财政部门要加快制定出台集体土地流转收益管理办法；社会保障部门要尽快完善农民社会保障体系建设；农业部门要加强对集体土地流转收益使用的监管；其他相关部门要主动配合做好相关工作，积极推进集体建设用地流转工作健康发展。

出处华夏土地网：http://bbs.hxland.com/forum.php?mod=viewthread&tid=7370576

第四篇：扎实稳妥推进社会主义新农村建设

建设社会主义新农村，是建设中国特色社会主义的必然要求，是党中央为更好地解决“三农”问题而提出的一项重大历史任务，是一个立足当前、着眼长远的战略举措。“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”，这短短的20个字，是一个有机整体，它概括了社会主义新农村的基本内涵，展现了具有时代特点的新型农村形态。它充分说明，建设社会主义新农村，既要注重发展农村生产力，又要注重调整农村生产关系，既要注重农村经济发展，又要注重农村政治文明、精神文明与和谐社会建设。下面，我从以下四个方面，谈谈自己对社会主义新农村建设的一点认识。

一、牢记历史使命，深刻领会建设社会主义新农村的重大意义

首先，建设社会主义新农村的提出，标志着我国农村经济社会步入了一个新的发展阶段。过去，我们实行的是农村支持城市、农业为推进工业化提供资金积累的政策，为此农民做出了巨大奉献。这在一定历史阶段推进了我国的工业化进程，但也在一定程度上制约了农村的发展。在现代化的历史进程中，有关农村的两个尖锐问题无可回避：一是没有农村的现代化和农民的全面小康，就不可能有全国的现代化和全面小康社会；二是农村的现代化若不能同步有效推进，整个国民经济的成长(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆www.xiexiebang.com查看)将因此遇到阻滞。现在，这两个问题越来越迫切，已经到了非解决不可的地步。我们党历来高度重视“三农”问题，改革开放以来，在城乡关系、工农关系上先后进行过两次重大调整。第一次是实行家庭联产承包责任制，第二次是进行农村税费改革。十六届五中全会提出建设社会主义新农村，属于第三次重大调整，其实质是统筹城乡发展，实行工业反哺农业、城市支持农村，让广大农民共享改革发展成果，逐步建立以工补农、城乡互动、协调发展的新型城乡关系。在科学发展观指导下做出这样一个重大战略决策，体现了我们党“立党为公、执政为民”的施政品格。

其次，建设社会主义新农村的提出，标志着我国开始具备同步推进农村现代化建设的能力。经过几十年的社会主义建设，特别是经过改革开放以来经济社会的快速发展，我国经济总量大大增加，综合国力大大增强，人均国内生产总值已超过1000美元，城镇化水平已达到40％，二三产业占国内生产总值的比例已上升到85％左右，国家公共财力越来越雄厚，经济保持着持续快速健康发展的好势头，已经有必要而且开始有能力转而采取工业反哺农业、城市支持农村的政策取向。正如胡锦涛总书记指出的，我国现在总体上已到了以工促农、以城带乡的发展阶段。建设社会主义新农村的提出，反映了我们党对历史发展阶段性和现代化进程规律性的科学把握。只要我们坚持以科学发展观为指导，坚决落实中央关于工业反哺农业、城市支持农村的方针政策，进一步调整国民收入分配格局，加大各级财政对农业和农村的支持力度，农村的面貌一定会发生根本性的变化。

第三，建设社会主义新农村，是我们党在新形势下解决“三农”问题的新思路、新举措，是关于“三农”理论的重大创新。历史上，我们为解决“三农”问题陆续出台过一系列政策措施，不同程度地促进了农村经济社会的发展，但基本上属松绑和减负范畴，没能从根本上解决“三农”问题，城乡差距、工农差别不是在缩小，而是在继续拉大。其症结仍在于工农关系、城乡关系没有得到根本调整，城乡分割的二元体制没有得到彻底打破，农村难以得到城市文明和工业文明的辐射带动。一些关系长远发展的深层次矛盾依然存在，特别是农村发展的规划问题、机制问题、途径问题、组织保障问题，以及农村税费改革后乡村职能转变问题，都亟待我们从整体上去研究和解决。农村社会特别是经济欠发达的农村，在不同利益群体之间、党群干群之间，也积累了不少错综复杂的矛盾，成为党长期执政和构建社会主义和谐社会的隐患。十六届五中全会提出建设社会主义新农村，充分把握了新时期的城乡关系、工农关系和经济社会发展规律，找到了落实以人为本的科学发展观、全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会在农村的结合点。这一系统的战略规划，必将为从根本上解决“三农”问题闯出新路，推动城乡经济社会的良性互动、和谐稳定，使农村不再成为现代化建设的包袱，而是成为推动中国现代化建设的巨大力量。

二、坚持城乡统筹发展，稳步推进社会主义新农村建设

按照科学发展观的要求，城市在得到一定发展并具备相应能力后，必须带动和支持农村发展。目前农民的资本积累还没有完成，单纯依靠农村自身发展来改变落后面貌，需要一个漫长的过程。要着力统筹城乡发展，在巩固“少取”成果、加大“多予”力度的同时，注重在“放活”上下功夫，全面加大惠农支农力度，努力使农民更加富裕，农业更加发展，农村更快变新。

（一）以发展城郊特色农业为突破口，切实增加农民收入。

1、高度重视城郊特色农业。在当前城市化进程不断加快，城市辐射带动效应越来越明显的形势下，大力发展城郊经济，已经成为推进城市化进程、增加农民收入、增强农业竞争力的现实选择。第一，这是转移农村劳动力，推进城市化进程的有效途径。只有把城郊发展起来，逐步变成城市，再发展新的城郊，滚动发展，梯次推进，才能不断推进城市化步伐。随着城市化的发展，农民才能逐步从土地中分离出来变成市民。第二，这是增加农民收入的迫切需要。农民利用身边的庭院、土地等廉价资源发展面向城市消费的高效产业，在获取高额利润的同时，也能够为当地农村劳动力创造就业机会。第三，这是统筹城乡发展的现实选择。随着生产力的发展和人民生活水平的提高，城乡居民对消费的要求越来越高，对城郊农村的依赖性越来越强，城郊经济的前景越来越广阔。

2、着力做强农村特色产业。要从实际出发，把优势用好，把政策用足，积极发展特色高效产业，促进城市经济和城郊农村经济共同协调发展。一是要大力发展以“农家乐”为主的观光业。“农家乐”是以迷人的田园风光、舒适的休闲娱乐，满足城市居民精神和物质生活需求而产生的新的消费模式。它是个体农户自然组合的群体，对外是整体形象，对内是分点经营。发展“农家乐”已成为城郊农村经济的一大亮点、一大趋势。二要突出建设以蔬菜花卉苗木为主的高效农业。利用城郊交通优势，重点发展桂花无公害蔬菜，努力在提质上下功夫，在扩面上作文章，形成聚合效应，展现示范功能，发挥带动作用。三要突出抓好以食品加工为主的农产品加工业。要选择一批经济基础好、带动能力强、产品市(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆www.xiexiebang.com查看)场前景广的加工企业进行重点扶持，促使其尽快上规模、上档次。要通过整合、连锁等有效形式，加强同类企业的交流和合作，做到优势互补，形成和壮大一批特色农产品加工产业。要引导各加工企业加大技术创新力度，打造精品、做响品牌，抢占市场。四要突出搞活以农贸市场为重点的农副产品流通业。农副产品的流通是农业发展的主要促进因素之一。目前我区虽然有中南蔬菜批发大市场等一批专业性市场，但大部分没有形成气候。要积极整合资源、提高品位，以市场带动产业壮大，以产业壮大促进市场发展。

3、认真规范农民合作组织。随着社会主义市场经济体制的逐步完善，农村千家万户的小生产和千变万化的大市场之间的矛盾，成为制约农民增收的瓶颈。解决好这个问题，需要以农业产业化为动力，鼓励和引导农民发展各类专业合作经济组织，不断提高农业的组织化程度，促进农民传统生产方式的根本转变。要以市场为导向，以服务城市、富裕农村为宗旨，发展小协会，融入大城市，连接大市场，搞活大流通。

4、切实做好劳动培训工作。按照统筹城乡劳动就业、促进农民分工分业的要求，推进农村劳动力素质培训工程，开展农村职业教育，培育新型职业农民，提高农民工的就业技能。要创新培训机制。采取政府发放培训券、企业订单培训等办法，提高培训实效。把培训农民和发展特色产业结合起来，创特色劳动力品牌。要加强就业服务。积极推动劳动就业服务网络延伸到乡镇，开展城乡统筹就业的试点，可以参考沿海地区的先进经验，实行就业政策、失业登记、劳动力市场、就业服务和劳动用工管理的城乡“五统一”制度。全面实行无“证卡”就业制度，进一步营造城乡公平的就业环境。

（二）以村庄规划为龙头，建设新村镇。“小康不小康，首先看住房”。村镇面貌是农村综合发展水平的集中体现。但长期以来，我们忽视了农村住房建设乃至整个村镇建设。要按照十六届五中全会提出的要求，搞好乡村建设规划。在具体操作中，应注重把握以下三条原则。

1、要坚持量力而行的原则。我区公共财力仍很有限，新农村建设必须科学规划，始终做到“三个符合”，正确处理“三个关系”。“三个符合”，即符合经济社会发展水平，不搞超前消费和过度建设，不增加乡村债务，不增加农民负担；符合群众的愿望，不搞强迫命令，不做表面文章；符合市场经济规律，不搞无效益的产业。“三个关系”，即急与缓的关系，既积极创造条件加快推进，又不急于求成、浮躁冒进；远与近的关系，既着眼长远又立足当前，精心组织、有序推进；点与面的关系，鼓励基础好的村落先行一步，建成示范点，以点带面。

2、要坚持因地制宜的原则。科学发展观的核心是以人为本，具体到新农村建设，就是要坚持以农民为本，因地制宜，从农村的实际出发，选择符合本地实际的发展模式。农村有农村的特点，村庄建设要注意和城市建设相区别，体现农村的特色，保留农村的历史文脉，保持生态环境和自然风貌，坚持不推山、不砍树、不填塘，做到人与自然和谐，既展现农村的田园风光，又彰显农村的历史文化底蕴，适应农民生产生活要求。要实行分类指导、动态管理，做到百花齐放，不搞一刀切。村庄改造宜“一村一策”，采取整治空心村、村庄整修、整体拆旧建新、建设农民社区新村和自然生态农庄等不同的模式，引导农民在规划区修建各具特色的住宅，形成不同风格的村落，决不能搞成千村一面。

3、要坚持科学引导的原则。一是要切实加强规划管理。牢固树立“规划的浪费是最大的浪费，规划的节约是最大的节约”的观念，规范规划的公示、审批、检查和修改工作程序，严格遵循“先规划后建房，未规划不批建”，使每一分钱的投入都能进入积累的轨道，不再浪费。二是要提高资金使用效率。可以采取适当的形式，将扶贫、以工代赈、能源、水利等用于农村建设的资金适当捆绑起来，设立村镇化建设专项资金，把扶助的对象重点放在愿意自立自强的村镇和村民，资金投入主要面向基础设施建设。三是抓好配套服务。要建立专门的工作班子，明确专人联系财税、国土、审批等政(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆www.xiexiebang.com查看)策环节，凡涉及村镇建设工程收费的，原则上能免则免，能减则减。要加强检查督促，建立目标考核责任制，把村镇建设作为业绩考核的重要内容。要加强舆论引导。通过报纸、广播、电视等新闻媒体，加快推介先进典型，营造推进村镇化的浓厚氛围。

（三）以改善基础环境为切入点，加强农村公共服务。从实践看，水、电、路等基础设施落后，教育、卫生、就业等保障措施滞后，是农村经济社会发展缓慢的重要原因。要采取统一规划、政策扶持、市场运作的办法，调动各个方面力量加大投入，实施加强农村基础环境的“八大工程”，构建深入农村、惠及农民的“八大网络”。即实施“命脉工程”，加强水网建设；实施“畅通工程”，加强路网建设；实施“动力工程”，加强电网建设；实施“生态工程”，加强林网建设；　实施“信息工程”，加强信息网建设；实施“基础工程”，加强教育网建设；实施“健康工程”，加强卫生网建设。争取通过5至10年的努力，让广大农村居民与城市居民一样，户户用上清洁水，村村通上水泥路，看的是“数字电视”，联络有“手机网络”，出门有公交，就近有医疗，治病有保障，养老有依靠，农村面貌得到明显改观。

三、强化领导，夯实基层基础

加强领导是建设社会主义新农村的关键。领导将“三农”问题放在什么位置，决定建设新农村的工作力度。各级领导要善于把握关键，加强基层民主。在实践中，要把乡村基层好班子创建活动与推进村民自治有机结合起来，注意抓好乡村干部业务培训和农民素质教育，推进农村民主政治建设。

（一）着力抓好基层党组织建设。要大力开展“亲民、为民、富民”活动，按照“建强一个领导班子、发展一批党员、培育一批农村经济亮点、引进一个项目或一笔资金、确保一方稳定”的工作思路，将基层党组织建设成为“领导班子好、党员干部队伍好、工作机制好、小康建设业绩好、农民群众反映好”的战斗堡垒。

（二）全面建立农村工作指导员制度。一个指导员就是一面旗，农村工作指导员要承担新农村建设指导员的职责，争取扶持资金，调处矛盾纠纷。具体来说，要注重把握五大原则：

（1）一村一员。农村工作指导员要按照“一村一员”原则派驻，基本实现全区每个行政村有一名指导员。人口在300人以下的村可以实行“一员两村”或多村派驻，确保派驻工作能全面覆盖所有农村。

（2）按需选派。选派指导员要从农村基层的实际需要出发，有针对性地选派那些熟悉农村情况、政治素质好、思路开阔、有较强组织协调能力的干部。力求把各个村的特点与干部个人的特长结合起来统盘考虑，做到“因村派人，因人定村”。

（3）分类指导。要在摸排的基础上进行分类，采取“抓两头，带中间”、“抓重点，带一般”的方法进行。重点是帮扶经济薄弱村、软弱涣散村、环境整治村和信访集中村。对干部的激励也要根据农村条件的好坏和工作的难易程度，采取不同的方法。

（4）统一管理。指导员实行统一派驻，统一培训，统一管理，统一考核。区级机关企事业单位派驻的农村工作指导员实行脱岗专职驻村，镇（街道）派驻的农村工作指导员要处理好本职工作与驻村职责的关系，确保主要精力投入到驻村工作中去。

（5）注重实效。派驻干部要确保素质，尤其是区级机关事业单位下派的干部，既要保证数量，更要确保质量。选派下去的干部要千方百计帮助农民群众解决生产、生活中的困难和问题，务求取得实效，真正体现农民愿望，维护农民利益，推进农村发展。

（三）切实推进基层服务硬件建设。今年重点抓好15个左右的村部阵地建设，力争用3年时间将全区43个村的村部全部建设成为式样规范、功能完备的“农民服务中心”，使每个行政村都做到有阵地、有设施、有服务、有活动。同时，今年每个乡镇和带村的街道都至少要创建一个“全面建设小康村”示范点，确保新农村建设开好局。

四、加强民主管理，塑造新型农民

塑造新时期的新农民，既是解决“三农”问题的基本要求和最终目的，也是新农村建设的核心。“十一五”规划中强调，要“培养有文化、懂技术、会经营的新型农民，提高农民的整体素质”。我们以提高农民素质为核心，培育农民新的生产方式、生活方式和思维方式。

（一）以村民自治为主导，塑造新气象。要通过外部支持和内源发展的结合，以市场化、民主化为导向建设新型的乡村社区。通过社区重建，构造村民自治的社会基础，满足村民的社会化需求。而要实现这一目标，则需要提供相应的载体相支持，开发村民自治有效运行的资源。

1、组织资源。村民自治的主体是村民。按共同居住、相互联系、有共同的认同感和归属感的标准建设乡村社区，进行社区重建。这一社区组织既借助于自然村、生产队等传统组织资源，又不限于传统的、天然的、血缘的、行政的组织限制，主要取决于相互的自愿(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆www.xiexiebang.com查看)合作。通过这种自愿合作基础上的社区组织，满足村民的各种社会化服务需求。如湖北省秭归县的农村按“地域接近、产业趋同、利益共享、规模适度”的原则设立社区。社区成立理事会，根据村民的需求开展社区服务活动，如民事调解、举办科技培训活动、提供经济信息等，这一社区组织是完全意义的群众自治组织，不承担行政功能。

2、财政资源。村民自治要开展自治活动，必须有相宜的财政资源。农村税制改革后的村民自治的财政资源应该是多元化的。首先是财政的转移支付，以项目的方式支持新村建设。其次是社区自我集资。再次是大户的捐资。通过各种方式鼓励那些先富人群捐资是当今乡村建设的重要财源。

3、文化资源。在村民自治的过程中需要进行文化重建，形成传统与现代有机相通的文化价值和规范，使人们能够获得相应的意义、乐趣和安定感。如通过培育各种自治文化组织，开展各类活动，实现乡规民约的创造性转换，形成现代“乡约”；开发地方性的文化资源，建立文化活动中心，以文化活动凝聚人心。

（二）以发展农村教育事业为抓手，塑造新形象。提高农民整体素质，培养造就有文化、懂技术、会经营的新型农民，是建设社会主义新农村的迫切需要。继续支持新型农民科技培训，提高农民务农技能，促进科学种田。扩大农村劳动力转移培训阳光工程实施规模，提高补助标准，增强农民转产转岗就业的能力。加快建立政府扶助、面向市场、多元办学的培训机制。要不断增加投入，整合农村各种教育资源，发展农村职业教育和成人教育。

（三）以文明创建为载体，塑造新风貌。社会主义新农村是物质文明、精神文明、政治文明与和谐社会建设的协调统一。要广泛开展形式多样的群众性精神文明创建活动，大力弘扬以爱国主义为核心的民族精神和以改革创新为核心的时代精神，激发农民群众发扬艰苦奋斗、自力更生的传统美德，为建设社会主义新农村提供强大的精神动力和思想保证。加强思想政治工作，深入开展农村形势和政策教育，认真实施公民道德工程，积极推动群众性精神文明创建活动，开展和谐家庭、和谐村组、和谐村镇创建活动。引导农民崇尚科学，抵制迷信，移风易俗，破除陋习，树立先进的思想观念和良好的道德风尚，提倡科学健康的生活方式，在农村形成文明向上的社会风貌。

第五篇：集体建设用地流转资料清单

村集体出让（转让)需提供要件

（1）集体建设用地出让（转让）流转申请；

（2）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；

（3）2/3村民同意或村民代表大会同意证明；

（4）集体建设用地所有权证书、集体建设用地他项权证；（5）其他相关证明材料(包括图件)（6）联系方式。

2、流转转入方(业主)需具备要件（1）集体建用地用地申请；（2）集体建设用地立项批复；（3）集体建设用地规划许可证；（4）集体建设用地呈报说明书；

（5）单位（企业）资料证明或户籍证明原件及复印件。（6）申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；（7）联系方式。必备三个条件：

1、权属变更，将该组农户的集体建设用地使用权证在国土局地籍管理处变更为组为单位的权证； 2、2/3以上农户同意流转证明材料；

3、流转用途符合规划（2011年6月底通过的法定化规划）。符合以上三项即可在流转中心挂牌流转。