开蛋糕店选址详细介绍五篇

第一篇：开蛋糕店选址详细介绍

开蛋糕店，是眼下极受青睐的一种投资理财方式。要开蛋糕店，就不能不考虑选择店面的问题。有关专家曾经指出：找到一个理想的店面，你的开蛋糕店事业也就等于成功了一半。这话一点都不为过，开蛋糕店不同于办厂开公司，它往往直接决定着事业的成败。那么如何才能选好理想的店面？有开蛋糕店打算的人不妨参照汉密哈顿列出的做法——

第一步：选好地段和店面

选择经营地段要把握以下几个关键：

△把握“客流”就是“钱流”原则 在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开蛋糕店，成功的几率往往比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。客流量较大的地段有①城镇的商业中心（即我们通常所说的“闹市区”）；②车站附近（包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站）；③医院门口（以带有住院部的大型医院为佳）；④学校门口；⑤人气旺盛的旅游景点；⑥大型批发市场门口。

△注意因行制宜 营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是唯一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好；又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以一定要根据不同的经营行业和项目来确定最佳的开蛋糕店地点，下表供作参考，可触类旁通：

经营种类 理想地段

小吃店、副食品店、特产商品店、旅馆、共用电话亭、物品寄存处等 车站附近书店、文具用品店、鲜花礼品店、洗衣房、录像厅、照相馆等 文教区

米店、杂货店、发廊、报刊亭、裁缝店、托儿所、送水站、水果铺等 居民住宅小区洗车行、摩托车修理行、汽配商店、废品回收站、化工建材商行等 三类地段店面从上我们可以看出，要选择合适的店面，并不是越热闹的地方越好，关键是要因行制宜。

第二步：作进一步的考察

在初步选定开蛋糕店的地点后，还应作进一步的全面考察，对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点于此。主要考察以下几方面的情况：

△房东的背景 有的人急于寻找店面，就满大街搜寻，有时还真能被他找到几家正挂着“转让”字样的店面，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面，最好先从侧面打听到真正的房东（即产权所有者），对其背景情况基本了解，觉得可靠后再进行接触。一般最好直接与真正的房东谈，假如房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，你再与现在的店主谈判也不迟。另外，一旦谈成功，也要注意必须正式前协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。△同业竞争情况 主要是经营业绩的情况、商品的价格水平。考察同一地段同类商店的经营业绩，可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况；而考察他们的商品价格水平，是为了据此确定自己今后的商品价位。这些都是十分必要的。

△客流状况 “客流”就是“钱流”，考察客流状况，不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹，而且还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。客流状况主要考察这些内容：①附近的单位和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家（这些店家极有可能会成为你的常客）；②过往人群的结构特性，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯；③客流的淡旺季状况。比如学校附近的店面要考虑寒暑假、机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间、车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规

律，这些都是你设定营业时间的重要依据。

第三步：尽快拿下看中的店面

一旦找到理想的店面，就要当机立断，出手迅捷，尽快拿下看中的店面，否则夜长梦多，很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登，导致错失良机。如何拿下店面？谈判自然是至关重要的。

△谈好房租价格 对于开蛋糕店来说，房租往往是最大的一块固定成本，在与房东侃价之前，你自己心里首先应该有一个谱，先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：①你觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下，看看自己有没有给付的能力；②预算一下，估计是有钱可赚的；③再向附近类似的门面打探一下，价位也是基本一致，说明是比较合理的。然后再依据这一自己设定的最高房租价格，比较房东给出的房租价格，权衡后进行侃价谈判，就比较容易成功。

第二篇：开蛋糕店心得

蛋糕是人们喜爱的一种食品,开个蛋糕店也成为个人创业的好项目,但想把生意做火做旺,离不开用心经营,看看文中主人公是如何巧心思来做蛋糕生意的。

新鲜食品是现代人们的最爱，已经成为一种时尚生活趋势。开家甜蜜蛋糕店，投资额不高，操作简单，占地面积小，非常适合小本经营者。只要你的蛋糕和甜点口味新鲜独特，价格合理，能获得众人信赖的口碑，很容易吸引各个阶层消费者。

星期三，下午3点，王琪和员工给刚刚从厂家订做的蛋糕车清洗消毒。半个小时后，她要跟员工一起，将店中崔师傅制作的蛋糕放入车中，拉到附近的一家菜市场门口做推销。车中除了各色诱人的蛋糕外，王琪还吩咐员工将部分蛋糕切成咖啡方糖大小，并且挨个插上牙签，以便让过往的人可以先品尝一下味道。她记得在一期杂志中看到过，现场品尝是一种极好的推销方法，而且成本很低。当然，随车携带的还有近日刚刚印刷好的宣传单。

王琪的“琪香蛋糕店”是2个月前刚刚开业的。2005年她通过考察后发现，在北京崇文区花市街上建起了大量的中高档住宅小区，但周边却没有一家蛋糕店，一直想创业的她动心了。在2005年3月，她报名参加了一个蛋糕烘焙培训班后，就开始张罗着在这个地区选择店铺。

选店盯准朝向

琪香蛋糕店在一条东西走向的小街上，街南面是大部分业主已经入住的小区，街南则是一排底商商铺。这条街并不繁华，但是租金很高，不到30平米的店面，每月租金7000多元。其实在另外一条街上同样有店铺出租，40多平米的店面每月租金也是7000元。王琪曾在两个店面中选择了很久。但是她很快发现，另外一条街的店面虽然也面对一个很大的小区，但一来正对面的小区比较老，二来这个小区为方便车辆管理，因此将大门分为入口和出口，王琪看中的那个店铺面对的正好是出口。在她看来，出口不如入口好，很多人可以在下班回家时挑选一些糕点，而不会在出门时购买糕点随身携带。

现在的店面不仅正对着小区的车辆入口，而且这条街是周遭小区居民主要活动的区域，一方面东边紧邻的一条南北走向的街上搬来了农业银行、工商银行等几家银行，要去这几家银行，王琪所在的这条街是最近的往返路线，另一方面西边东西走向的街上，还开着附近最大的一家邮局和超市。

当然，王琪最关注的还是附近小区的居民构成，她甚至在几个小区开始入住装修时，挨个到工地上了解，除一部分回迁的居民外，大多数都是家庭收入1万元以上的居民，她觉得这对自己开蛋糕店极为有利。

于是在交了租金后，王琪的蛋糕店就开始紧张的筹备。

专家点评

无论哪种经营方式，店铺位置的选择都是很重要的，俗话说：“要开店，选址是关键。”知名蛋糕店的选址要求“繁华”，像元祖就明确表示，加盟店要开在市区的休闲步行街、商业圈、写字楼密集区等繁华的地段，可以是80平方米的两开间店面。但对小店来说，繁华

地段的租金太高，所以，建议选择人气较旺的住宅小区、学校附近，房租较实惠，地方也不用太大，有30到50平方米就够了。

定位选准特色

在烘焙班中，王琪就曾经与不少学员交流，以后开店是专门经营蛋糕，还是销售蛋糕的同时也销售面包。

从创业者的理想化角度考虑，王琪当然希望能够销售自己的有特色的糕点，所以她从一开始就倾向于自产自销。不过在筹备开店时，她也曾犹豫过，因为店租比之前设想的5000元左右高出很多，因此她本来就不算多的资金面临考验。她曾经想过找厂家制作蛋糕，由她来销售，这种方式可以让她不必花费太多的资金在设备购置上。但是，跑了几家厂家后，她觉得这样的蛋糕总是不如自己制作出来的口味独特，从长远上考虑并不利于发展。

于是王琪在店铺周边考察了许久，她发现虽然周围有一些超市和副食店、菜市场，但是蛋糕和面包的销售却很少。如果不单纯做蛋糕，而是加入一些新鲜烤制的面包，说不定能够吸引上班族购买面包当作早餐，这样可以扩大自己店的影响力。

至于设备，王琪在反复打听后了解到，蛋糕店中的设备是可以租用的。而面包的制作上，王琪并不懂，特别是不了解面包发面团的发酵方法，不过她已经了解到在天坛附近有一家面包店可以提供面包发面团，只需购买回来后稍做加工烤制就可以了。

专家点评目前，做蛋糕生意有三种模式，一是单卖蛋糕。这是资金投入最少的经营形式，创业资金在5万元左右，2万元用于店面租金和装修费用，3万元用于进货和日常支出。这种经营模式，投资者无需考虑蛋糕的生产环节，但有一点要注意，必须选择质量有保证、信誉好的厂家进货，否则会砸了自家店的招牌。

二是卖蛋糕也卖面包，并出售现烤糕点。这种形式的创业资金大约在8万元左右。除店面租金、装修费外，投资者还需自己购买生产设备，当然，根据生产商的不同要求，可选择分期付款或一次性付款。从目前市场情况看，供小店使用的现烤设备价格不是很高，规格较小的烘烤箱售价在200-500元之间。

三是自产自销，建厂房进行蛋糕生产。这是初期投入量最大的经营形式，投入资金30万元以上。在房租和设备的投入上，大约要占去25万元左右。建议选择该种经营形式的投资者可与出租方商量按季付，或合伙经营，降低房租上一次性投入的量。

装修精致的诱惑

在装修上，王琪也颇费了一番心思，她没有像大多数蛋糕房那样，将操作间展示在窗口，而是在店铺的落地窗前加了一套很有小资情调的桌椅，让人远远看去更像是一个精致的咖啡小店。店面内为了显出明亮和精致，她装修时在灯具购买上下了不少的功夫，店铺的墙壁上则挂上了她平日积攒的一些国外挂饰。操作间设在店铺最里端，同样采用了大量的灯光，以使得操作间显得清爽、干净而明亮。

一边装修着，她也一边寻找着糕点师傅。为此她在宣武区、东城区、西城区转了数十家蛋糕店。她不敢“明目张胆”地去人家店中挖人，每次就趁店里人少时，偷偷跑过去和店里师傅商量。最后，经过反复比较，王琪请回了崔师傅。崔师傅曾在广东糕点店干过7年，很有经验，每月的工资包吃住2000多元。王琪说，一般请一个蛋糕师傅大概只需1000多元，但开蛋糕店师傅很重要，所以这笔钱一定不能省，要请就请最好的。

专家点评在店铺装修方面，知名蛋糕店会安排统一装修和设计，协助门店进行店址的选择、门店的装修设计、施工等工作。对自办的蛋糕店来说，这一切都要自己去做，建议在装修时注意以下几点：

—用采光较好的玻璃做外墙。首先，顾客一眼就能望到店里的蛋糕等食品，无疑作了一次形象广告。其次，玻璃外墙易于清洗保洁。

—色彩以淡雅为主。一定要给人温馨的感觉，不要采用黑色等较深沉的色彩。选材把住口味

装修即将完成时，崔师傅如约来到琪香蛋糕店上班了。在这段时间里，除了要盯装修质量，选服务员外，她还要经常跟崔师傅去选择做蛋糕的材料

在丰台区的岳各庄副食批发市场里，王琪跟崔师傅挨个摊选择，一方面她需要选购高筋面粉、低筋面粉、黄油、奶油稣片等制作蛋糕的必备原料，另一方面崔师傅也建议她挑选一些精致而且新颖的蛋糕模具、饼干模具，以使他们制作出的蛋糕从外观上更加新颖、精美。后者的选择并不困难，但在蛋糕原料的选择上，王琪还是遇到了麻烦，首先高筋面粉和低筋面粉在市场中几乎见不到，其次虽然有多家摊位批发黄油，但是因为黄油的口感直接影响到蛋糕的口味，所以她无从选择。

一般情况下，在批发市场中，黄油都是按50斤一块整块出售的，一下子要掏六七百元购买，如果口味不对也只能用完了再更换。好在崔师傅告诉她，通常进入11月份后，由于天气渐冷，这些批发商也会允许单片出售。王琪算了一下店面装修好也要到11月初了，所以决定黄油先搁置一下。

而高筋面粉和低筋面粉的问题，最终崔师傅给出了方案，高筋面粉使用饺子粉替代，低筋面粉则使用饺子粉配柠檬汁替代。

专家点评

要在蛋糕市场立足，特色是惟一的“武器”，并应针对目标消费人群。而开自己品牌的蛋糕店，就要事先针对目标消费人群进行调查，设计并制作出合乎他们口味的产品。同时，卫生、营养是制胜的法宝，除了传统的早餐、宵夜，蛋糕和面包也可以是闲暇时解馋的小点心。

蛋糕的口味直接来自于制作过程中对于原料的选择和搭配，以及制作的火候，其中原料的选择是关键。因此蛋糕店的经营过程中，原料选择最好在反复试验后，选择固定的供应商，以确保口味的统一。

促销打折不再万能

琪香蛋糕店终于开业了，开张初期，王琪采用最古老也最有效的促销手段：打折，并同时印了很多宣传册。但效果并不好，很多顾客往往不会因为一点折扣就改变口味。她随后发现一套消费定率：“永远没有最便宜的价钱。今天你能降低几元钱，明天可能就有同行竞争者以更低的价钱与你争夺订单。”王琪体会到产品市场的竞争策略：“唯有以最好的材料制作出最高品质的蛋糕，才能吸引顾客，将顾客留住。”

但是开业1个多月，生意并非她当初想的那么好，这让王琪很着急。她甚至让员工在附近的小区挨门挨户去插门缝广告。但是她也知道这样的效果不但不会好，还有可能让周围的居民很反感。

于是，她想到2005年在阅读《科学投资》杂志时，一篇文章中提到的免费品尝。能够让更多的人认同她的蛋糕口味并吸引她们进入店铺的惟一方法，就是让顾客先品尝到蛋糕的味道。很快她就订做了一个可以推动的蛋糕车。

一连几天，王琪让员工下午4点多就赶到菜市场，但是通常5点以前购买的人很少，品尝的人很多，而到快6点左右时，免费品尝的蛋糕已经没有了，却会有很多人直接购买。王琪想可能是下午四五点钟前往菜市场采购的通常都是中老年人，而下午6点后大多数是上班族下班回家的路上采购蔬菜，这个时间段通常人们已经感觉到饥饿了，所以看到蛋糕、面包类的食品，即使不品尝也会想购买一些。这个规律找到后，王琪索性改变了免费品尝的时间，每天下午5点半以后才提供免费品尝，使得很多本来已经感觉到饥饿的人，在免费品尝后反而觉得更加饥饿，从而扩大了销量。

这个促销的方法的确起到了效果。不久就有越来越多的人直接到店中购买蛋糕和面包。之后为了继续扩大销量，王琪依然利用免费品尝的方法，她带着自己店制作的蛋糕和面包，专门找周围高档写字楼推销。因为她知道很多外资公司会在下午3点左右为员工提供糕点和咖啡，于是她亲自上门推销，果然接到了为一家外资企业每天下午提供20个布丁蛋糕的业务，以及这家公司员工生日蛋糕的订做业务。虽然这个业务量并不大，但王琪清楚，这种送货上门的服务不但可以让更多的人知道她的蛋糕店，这也意味着她终于迈出了成功经营一家蛋糕店的第一步。

专家点评

蛋糕店的生意有明显的旺季和淡季。每年6、7、8月是淡季，而下半年11、12月左右，生意会相对旺一些。因此相应有效的促销手段也是确保蛋糕店生存的根本。

比如一些蛋糕店专门开辟了休闲区域，设置很多造型别致的座椅。顾客可买上一些点心，坐在蛋糕店里慢慢品尝，蛋糕店的休闲功能得到进一步强化。

另外，出于竞争等方面的需要，不少蛋糕店推出一些与蛋糕并没有太多关联的休闲食品，藉以形成新的利润增长点。在经营的品种上，不少店主有一些推陈出新的举措：比如在炎炎夏季，会合时令地推出非常流行的冰粥和刨冰，深受顾客青睐。

以上未尝不是一些能使顾客盈门的妙招，如果蛋糕店经营状况上佳，完全可以尝试。

第三篇：开服装店选址与开店策划详细解说

开店选址： 地段、地段、还是地段

开设店铺，首先遇到的问题就是选择合适的开店地段。可以说，任何开店者都期望找到一个理想中的“黄金地段”，诚如华商巨子李嘉诚所言，开店第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

有专家指出：找到一个理想的店面，开店创业就等于成功了一半。这话一点都不为过，开店不同于办厂开公司，以零售为主的经营模式决定了店面的选择至关重要，它往往直接决定着店铺的成败。

开店选址包括商圈调查、商圈评估、店铺签约三个主要的部分。商圈调查

所谓商圈，指以店铺坐落点为圆心，向外延伸一定距离，以此距离为半径构成的一个圆形消费圈，即吸引消费者前来购物或接受服务的有效范围。如徒步区的店可能是方圆300米，乡镇地区则可能是方圆1000米(购物不方便、缺乏竞争等因素)，视具体状况而定。

商圈大小与店铺的经营规划、经营范围、所处地段、商品信誉、交通条件等有密切关系，反映着店铺的经营辐射能力。商圈范围是店铺确定服务对象分布、商品构成、促销方法和宣传范围的主要依据。因此在选择商圈时一定要慎而又慎。1.商圈范围划定

商圈的描绘受各种因素的制约，其形态往往呈不规则形状，但按市场营销学的观点来说，商圈结构可分为三层，并且可以用3个大小不等的同心圆来表示：

a.主商圈：单店业绩的主要来源，占单店总业绩的55～70%，拥有较多忠诚率最高的顾客群；

b.次商圈：占单店总业绩的15～25%，相对而言，老顾客来访率较低； c.辅助商圈：占单店总业绩的5%，处于商圈的最外围，游离客人多。

商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，一般以便利店来说，主商圈大多为50米，次商圈为50～150米，辅助商圈为150～250米。但如果是以选购品为主的专门店或大型店，则其商圈范围的估算可用车程来计算。

商圈基本上没有形状，但为了方便计划，一般事前规划可用圆形来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可为商圈之范围划分点： a.商圈半径以500米为限；

b.马路分界：凡超过40米宽的道路，四线道以上或中间有栏杆、分隔岛、主要干道阻隔而划分成两个不同商圈；

c.铁路、平交道阻隔：人们因铁路、平交道的阻隔，交通受阻而划分成两个不同商圈； d.高架桥、地下隧道阻隔：因高架桥、地下隧道阻隔，使人潮流动不便划分成不同商圈； e.安全岛阻隔：因安全岛阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈； f.大水沟：因大水沟阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈； g.单行道：因单行道阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈；

h.人潮走向：人潮走向的购物习惯及人潮流动的方向，使该区形成一个独立商圈； 2.商圈类型分析

商圈有集中型商圈和分散型商圈两种形态。在选择商圈时，应充分考虑店铺的定位、所吸引的客层、所售商品价位、商圈范围大小等多种因素。一般而言，商圈形态可分为以下几种： a.商业区

商业行为集中的地区，其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色。b.住宅区该区住户数量至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率较高。c.文教区

文教区附近一般有一所或多所学校，其中以私立学校和补习班集中区较为理想。该区消费群以学生居多，消费金额普遍不高，但休闲食品、文教用品购买率高。d.办公区

该区指办公大楼林立的地区。一栋办公大楼内的员工人数可能超过一两千人，尤其其中的上班族外食比例非常高。其消费习性为便利性、外食人口多、消费水平较高等。

e.工业区工业区的消费者多为工厂管理者及打工一族，消费水平较低，但消费总量较大。f.混合区混合区分为住商混合、住教混合、工商混合等。混合区具备单一商圈形态的消费特色，一个商圈内往往含有多种商圈类型，属多元化的消费习性。3.商圈调查内容

在确定了商圈的基本位置后，选址者应对预选地址的商圈进行详细的调查，包括商圈的总体要素和竞争店的情况。其中需要调查的要点具体如下： a.固定人口数：是指居住在商圈内的住户数量。b.人口密度：是将区域内居住人口数除以土地面积所得出的每平方公里居住人口数。人口密度越高越适合开设店铺。

c.人口增加率：指随着城市发展而增加的人口数，例如新开之市镇、新区等会有许多外流人口进入。

d.日夜人口数：由于店铺经营时间长短不一，有的长达24小时，因此白天的人口数量非常重要。通常在办公区或工业区，其白天人口数是店铺业绩的主要来源，但到了晚上，上班的人回家后，商圈内人口就会明显减少。

e.职业、年龄、教育程度、所得：不同的职业、年龄的人对于商品的需求偏好角度有所不同，同样的教育程度也有此情形。而商圈内人口所得也直接影响到人们支出额度及店铺消费的客单价。f.交通：交通因素亦非常重要，因为交通可以带来大量的流动人口，提高商圈内的消费能力。换言之，便捷的交通关系着人潮，也关系着业绩的成长。

g.消费习性、生活习惯调查：不同的消费习性与生活习惯对产品的种类、组合及需求有所不同。

h.大楼种类：不同的大楼有不同的客户。办公大楼代表着稳定的办公人口，其购买力普遍较高。百货公司及休闲娱乐场所能吸引顾客，聚客力高，可作为店铺经营的互动指标。记住，商圈调查要对竞争对手予以格外关注，因为商圈内的竞争对手会与未来单店之间构成近距离的“肉搏战”关系。为了便于分析和观察，选址者还可以画一张商圈平面图，图中应主要显示街道名称、主要公共设施、交通线路、人口流动线路、主要竞争者位置等标志。商圈评估

商圈调查之后，对预选商圈的评估成了关系店铺成败的关键一环。一般而言，评估是开店前必须做的一项工作，大多是靠有经验的人员的经验来论定，因此评估的结果可能各不相同。不过普遍来说，调查经验丰富的老手，其评估结果比刚加入评估作业的新人要更准确。因此，开店新手如果怕经验不足而影响评估的可靠性，那么可以请教行业内经营良好的店铺主人，或请相关专家协助，千万不可掉以轻心。1.商圈评估步骤

在商圈的评估过程中，数据化、定量化的评价数据是非常重要的，可将人为的干扰因素减至最低。在地点位置详细图中，可了解周围250米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系，进而判断该点的位置是否理想。商圈评估一般可分为以下几步：

第一步：确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析调查等； 第二步：确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度； 第三步：对商业圈的三个组成部分进行确定； 第四步：确定商圈内居民人口特征的资料来源； 第五步：根据上述分析，确定是否在商圈内营业； 最后一步：确定店铺的区域、地点和业态等。

2.商圈评估方法商圈评估的方法有很多种，但常见的主要有以下几种： a.根据区域位置进行评估如果顾客需要历尽艰辛才能到你的店里来，那么即使住得很近，这地方也不能算进你的商圈。相反，如果你的店交通便利，附近又有各具特色的货品专卖店，那么客人即使住在几十公里之外，心理上也不觉得远，就可以算进商圈内。b.根据商圈的形状进行评估因为上下班或顺道而常从店门前经过的人，很可能会买东西，所以该客人居住的地方也能列入商圈；而那些即使住在附近却从未光顾你的店铺的人，其所处区域也不包含在商圈内，所以商圈的形状通常并不规则。

c.根据实际消费者乘车或步行时间进行评估无论未来顾客以何种交通工具前来，选址时都应该亲自用走路或乘车方式，顺着顾客购物的路线，看看道路的坡度、公共汽车线路及等车时间等状况。估算一下顾客若到你的店铺购物，坐公共汽车需花多少时间等车、坐车，还有对单行道等交通限制及塞车地点、程度，出入停车场是否方便等，也都应该有所了解。

如此沿路测出消费者实际上经过的距离，做上记号，最后把这些点连起来，就能掌握商圈范围了。

d.修正初步估计商圈最后的工作就是对已初步确定的商圈进行修正，主要途径就是根据所经营的商品或服务，对店址附近的顾客进行调查。3.商圈评估报告

商圈的评估报告综合反映了整个评估工作的过程和成果，也是评估机构承担工作责任的书面凭证。实际工作中，商圈的评估报告是以商圈简报的形式出现的。a.商圈简报方式 演绎法：此方法是一种慢慢导入结论的方法。先按照商圈调查所收集到的各种资料加以分析，再得出最后的结论。

归纳法：此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法。即在简报一开始，便提出此商圈何处适合开店及开何种类型的店铺，然后再以各种收集到的资料来支持此一论点。b.商圈简报的规范

商圈简报的内容应包括：商圈范围的确定，商圈特征的分析，人潮及交通状况的分析，消费特征与人口特性的分析，可能净利的推算，本商圈的优、缺点评估，他日可供设店的有利地段及发展情况，最后的结论等。一般情况下，商圈简报按以下步骤来进行：用商圈简图的投影片确定商圈的分界线。介绍商圈特征，包含说明商业干道旁的建筑、行业形态及分布家数。制作住宅特色的幻灯片，说明此商圈的建筑情况及分布密集度；制作集会场所的幻灯片，说明场所类型及聚集人口类型；制作优秀竞争者的幻灯片，并用竞争者分析表加以说明。

介绍人潮及交通状况，包含户数及人数的投影片，说明固定住户及人口情况；人潮分布图的投影片，说明平日及假日的人潮状况及走向；公交路线的投影片，说明公交车的往返方向，公交车乘客下车后的走向，以及未来客运系统对本商圈的影响。

教育程度分配图的投影片，说明教育分配情形；消费者平均收支情况分配图的投影片，说明此商圈人口平均每年每户在个人生活上的支出。

简介可能净利的推算，制作可能净利预估表的投影片，说明各立地点的预估收支情况。将此商圈的优、缺点逐一分析，说明此商圈可供设店的地段。简述未来的发展情况。选址决策6步法

在进行店铺选址时，要注意把握“客流”就是“钱流”的原则，即以适应流向人口分布，吸引广大顾客购物为原则。一般情况下，在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。在扩大销售的原则指导下，绝大多数店铺都将店址选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近以及郊区交通要道、村镇和居民住宅等购货地区。1.选址原则

选择店址的原则必须针对不同的目标店类型，因为不同店的类型，比如独立店、店中店、柜台承包，单层店、多层店，底层店、中层店、高层店等等，分别对应着不同的选址原则。但无论如何，下列这些原则都是应该被考虑的通用原则：

a.有足够的目标客户。包括人流量、潜在和现实的购买力等。

b.具有方便的交通条件。如果客户的层次属于有车族，比如高档美容院、高档服务场所、高档商品店，那么还应考虑停车场的问题。

c.方便本店的商品配送。对于大件商品、商品配送频繁、商品数量大的单店，这一点尤为重要。

d.可以以经济上划算的代价取得。不能单纯地以租价考虑，因为一般而言，租价和从该地址获得的收益是成正比的。经济上考虑的不能是成本支出或收益的单项，而应是二者的差额即纯利润量。

e.当地治安等安全条件良好。f.公用基础设施齐全。g.该地址的邻居店风格、内容、客流量等方面和本体系的单店不会发生矛盾和不和谐的现象。h.在该地段的经营是符合有关法律和规定的。比如虽然幼儿园门口的附近是成人们聚集的场所(等待接孩子)，但按某些地区的规定，在这些地方设置成人用品店却是不合法的。i.有足够的空间。

j.允许按本体系单店VIS进行装修。

k.适度的竞争。虽然竞争不全是坏事，但过度激烈的竞争却很容易使单店的经营发生困难，单店工作人员也会很疲累，因为每天要面对巨大的压力。

l.该地址可以被获得-这也是最重要的一条。虽然该地址属于绝对的黄金地段，但却由于各种原因不能获得，则这样的地址仍然是不可得的地址。2.区域位置选择作为一个具体的店铺，在选择决策时应充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律，从而确定店铺所在的区域位置。顾客对商品的需求一般可分为三种类型： a.日常生活必需品 这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低，顾客购买频繁，在购买过程中，力求方便。所以，经营这类商品的店铺应最大限度地接近顾客的居住地区，设在居民区商业街中，辐射范围以半径300米为限，步行在10分钟以内为宜。

b.周期性需求的商品对这类商品，顾客是定期购买的。在购买时，都经过了一定的比较，最终才选择出适合自己需要的商品品种。另外，购买量不大，有高度的周期性。经营这类商品的店铺选择在商业网点相对集中的地区为宜，如地区性的商业中心或交通枢纽、交通要道的商业圈。

c.耐用消费品及顾客特殊性需求的商品耐用消费品多为顾客一次购买长期使用，购买频率低。顾客在购买时，一般已有既定目标，在反复比较权衡的基础上再做出选择。特殊需求的商品购买的偶然性较大，频度更小，顾客比较分散。以经营此类商品为主的店铺，商圈范围要求更大，应设在客流更为集中的中心商业区或专业性的商业街道，以吸引尽可能多的潜在顾客。

3.客流规律分析

店铺成功的另一个关键因素是客流量的大小，客流包括现有客流和潜在客流。店铺选择开设地点总是力图处在潜在客流最多、最集中的地点，以使多数人就近购买商品。但客流规模大，并不总是带来相应的优势，具体问题还需具体分析。a.客流类型

自身客流：指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客流。这是店铺客流的基础，是店铺销售收入的主要来源，因此，新设店铺在选址时，应着眼评估自身客流的大小及发展规模。分享客流：指一家店铺从邻近店铺形成的客流中获得的客流。这种分享客流往往产生于经营相互补充商品种类的店铺之间，或大店铺与小店铺之间。

派生客流：指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并非专门来店购物。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的商店要利用的就是派生客流。b.客流目的、速度和滞留时间

不同地区客流规模虽然可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要做具体分析，再做最佳地址选择。如某些公共场所附近、车辆通行干道，客流规模很大，行人虽然也顺便或临时购买一些商品，但客流目的不是为了购物，同时客流速度快，滞留时间较短。c.街道两侧的客流规模

同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，由于光照条件、公共场所、交通条件、设施等影响而有所差异。另外，人们骑车、步行或驾驶汽车都是靠右行，往往习惯光顾行驶方向右侧的商店。鉴于此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。

在商业集中的繁华区，客流一般以购物为主流，特点是速度缓慢、停留时间长、流动时间相对分散，因此可以把经营挑选性强的商店设在这里，如服装店等。

有些地区虽然有相当规模的客流量，却多属非商业因素，如车站、码头、学校等公共场所，其主要客流的目的不是为了购买商品，而是以其他目的为主，购物是顺便。此地区的客流一般速度较快、停留时间短、流动时间比较集中，因此，可以将经营挑选性不强和携带方便的商品的商店设在这里，如烟酒副食品店、冷饮店、快餐店等。4.立地点周围设施评估

选择开店地点还要对目标地点所在道路性质、接近度、邻居特性等相关设施做调查。a.道路性质

主要是调查立地点前道路特性及通行车辆的种类：

连接道路：连接主要商业区与住宅区，供居民上下班来往，是公车站牌、交通工具转运站林立处。

运输道路：两地之间商品物资来源的干道，多半连接两大区域商品货物的流通，货车及各式特殊运输车辆比例多。

商流道路：批发、零售等各式商业活动来往频繁的动脉，其背后往往有市镇、商业区或是住宅区为其腹地。

郊区道路：接续商业区与郊区住宅的干道，除了也是上下班路线外，它最主要的必定是处于郊区，多半属于附属旧市镇的新兴区。

老旧道路：老旧商业区所发展出的主要商业道路，往往是人潮汇集处，行人来往多，车辆也偏重小型自用车。因此，是商业活动畅旺之处。b.接近度

接近度是测量立地点是否符合顾客容易接近店铺的准则。通常接近度愈高是愈好的立地点。其考评标准如下： 在预定点200公尺内是否有公车站牌或巴士转运站。此转运站最好是位于下班路线，以增加购物的时间性。

预定店铺前道路的宽度：路越宽不仅行驶车流越多，且可增加停车的便利性。

是否有斑马线可到对面街或侧街，且左右距离100公尺内，关系来往人流数量的多少。临近100公尺内是否有红绿灯：红绿灯是增加店铺曝光率，增加消费认知的捷径。

近期内是否有道路拓宽计划或掩埋管线计划，各项开挖马路工程都会影响顾客上门意愿。c.邻居特性指预定点两侧行业种类的特点，及不宜为邻的行业种类。如果是属于同行的专业街，则新点将会面临强大的同业竞争；如果是属于异种行业的专业街，则要考虑是否能构成旺市效应。其实，不用过于担心同业竞争的问题，一旦同业商店越开越多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气，形成“××专业街”，生意必定反而比单枪匹马更容易做。另外，为避免造成顾客不良反应，如会制造大量污染的店，如洗车店，或是发出特别气味的店，如油漆店，乃至发出烟雾的店，如烧烤店等店铺旁不适宜开一般生活用品的店铺。再者如高频噪音出现的地方，比如铁路平交道旁也不是良好的立地点。5.立地点评估

“点”是强调立地点本身的评估，即针对所要开店的建筑物内外结构及法律问题的分析评估。其中评估项目有：

辩识性-预定点地址是否明确，临近100公尺内是否有明显的路标。

齐全性-建筑物内原有那些设施，通常设施愈齐备，愈节省开店装潢成本。所有权明确化-确认真正拥有房产所有权的业主。

完整性-通过使用执照来再次确认承租屋在店面法律上的使用权利，并了解实际营业使用的申请。清白性-即查清所租赁的房屋是否有被银行或其他机构设定有他项权利或是被查封或拍卖的记录，以避免在房屋租赁期间受房东财务纠纷影响。

时间性-预定点现行使用人是谁？需要多久才能腾空移交使用，时间越短对店铺越有利。明显度-指可架设广告招牌的可见度。招牌是店铺与消费者沟通的第一步，因此愈明显的招牌对店铺愈好。

天候性-天候非但会影响消费意愿，且对于特殊天候或地形也会造成经营上不可预估的风险。如水淹、日晒引起的商品及设备的损耗，或店面迎向强风所造成的大量尘土对店面、商品鲜度的损坏，以及设备折旧率高低、采光度好坏等均是重要的考虑因素。

建筑物本身评鉴-建筑物的年份及现况是评估的首要条件。一般来说，十年以上的老屋不予考虑。再者，是对建筑物构造成份及楼层的分析，前者有助于装潢成本的预估，后者则关系间接费用的开支，如是否整栋承租，或将卖场与办公室或是宿舍合并。同时，如各楼层高度、给水、排水、配线状况及可供电力、消防设施都是计算改装费用的依据。如果是屋顶加建、空地加建、中庭加建等部分，则要调查其合法性，避免日后的法律纠纷。另外，如是否为室内停车场改装，是否为防空避难室，是否占用公共设施等都要调查清楚。

积率-指预定点本身的形状与面积。形状包括建筑物外观的整体设计和预定点本身的形状。前者关系店铺的未来格局，后者则是卖场设计的重点。通常越方正的卖场越好。

面积-指可使用的营业面积，即经内部测量后的实际有效面积。其中门面宽度是首要条件，无论是一、二楼卖场或是一楼与地下室的卖场，不同行业有所不同，如超市因其卖场大，多设于一楼或地下室；而便利店铺则以一楼为主要诉求；美容美发业则可设在二楼。

押金、租金-价格高低直接关系到租金成本，租金主要是房租高低及付款方式，而押金则需对附近房租行情进行调研。对于邻店的用途，屋主、邻居、前任承租人是何人，其个别职业、住处、信用及是否有财产纠纷等也需调查清楚。

立地评估对店铺的成败关系很大。一般而言，评估是开店前必须的工作，评估过程中，数据化、定量化评价数据，是非常重要的，可将人为干扰因素减至最低。6.店铺预定点的实地考察

店址的选定，除了书面调查，还要进行实地观察比较。对相关的情况做一定的调查分析后，方能决定是否最后定点于此。

对于实地调查应精心细致，如立地点的人流量、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的重点。可以连续三天在不同时段(早晨、中午、下班、晚上八点以后)实地观察，运用现场观察法来实地了解立地点的优劣。

第四篇：开蛋糕店创业计划书

开蛋糕店创业计划书

现代人的生活是越来越的快捷，追求便捷方便的食物，所以面包、蛋糕、点心等烘焙食品的普及度越来越高，已经成为大众饮食中不可缺少的一部分，尤其是青少年和白领一族，对这些食品更是青睐有加，强大的市场需求给予烘焙行业广阔的发展空问。所以很多人就想开蛋糕店。那么开蛋糕店最基本的条件的是什么呢？请看汉密哈顿小编为你介绍：

一、资金是基础

资金，是开蛋糕店基础，在开店的过程中店面装修、设备仪器、工作用具、原材料的购买、以及人员的聘请都需要花费相对的资金，蛋糕店创业者在开店前期可根据当地的市场有针对性地提前进行考察，只有准备了足够的资金才能在店面建立的过程中不受阻碍。

二、选址定成败

选址对于一个蛋糕店的成功与否有着很大的影响，因此一定要慎重，建议开店时选择以下几个区域：

1、特定区域内的商业中心；

2、交通枢纽，人员流动量大的地方；

3、学校密集区，因为年轻学生是西式点心的主要消费群体；

4、住宅小区，这里要特别说明，有很多新建小区虽然很高档，但人员入住率并不高，在这样的小区开店要预估一定的风险。

三、技术知识是前提

对于蛋糕店创业者而言，想开一家烘焙店，技术知识是做好产品的前提，同时好的产品又是店面成败的关键。生产技术问题的解决可以有不同的途径，现阶段，最直接、速成的方式莫过于到烘焙学校培训班参加学习。在培训班里，老师会讲授各种流行面包、蛋糕、小西点的制作技术，同时还可以了解很多关于设备、原料方面的知识，让您在短时间内成为一名合格的烘焙师。

四、服务有特色

开店后的营销，对于蛋糕店来说是一个长期的任务，不能时断时续，要坚持不懈。这里指的营销除店内销售外，还可以走出去服务，比如，有些小蛋糕店，与周边工厂、企事业单位工会联系，当这些单位员工过生日时，用低价制作生日蛋糕，建立起周边的销售网络以及电话预定等。

做好以上四个步骤，是汉密哈顿总结让你的蛋糕店顺利开业的基本需求，店面正式开业之后可算是已经成功入门烘焙行业了。

第五篇：开蛋糕店创业计划书

在创业之前需要写好创业的计划书，一份好的计划书能帮助的你的创业，让你的创业变得更加顺利，下面是小编为大家提供的开蛋糕店创业计划书，一起来看看是怎么写创业计划书的吧！开蛋糕店创业计划书

甜品类休闲食品一直是女性朋友们的最爱，因此如果能在女性聚集区开一家蛋糕店应该是不错的选择，同时还经营生日蛋糕，只要做出自己的特色就一定会受到广大朋友们的喜爱。

一、蛋糕店概况

1.本店发属于餐饮服务行业,是个人独资企业。主要为人们提供蛋糕、面包、冰淇淋已及饮料等甜品。

2.本店打算开在社区贸易街,开创期是一家中档蛋糕店,未来打算逐步发展成为像谷馨房、麦丰尔那样的蛋糕连锁店。

二、经营目标

1.由于地理位置处于贸易街,客源相对丰富,但竞争对手也不少,特别是本店刚开业, 想要打开市场,必须要在服务质量和产品质量上下功夫,并且要进一步扩大经营范围以满足消费者的不同需求。短期目标是在贸易街站稳脚跟,一年收回本钱。长期目标则是逐步发展成为一家经济实力雄厚并有一定市场占有率的蛋糕连锁公司,在众多蛋糕品牌中闯出一片天地,并成蛋糕市场的着名品牌。

三、市场分析

1.客源:本店的目标顾客有:到贸易街购物娱乐的一般消费者,约占50%;四周学校的学生、商店工作职员、小区居民,约占50%。客源数目充足,消费水平中低档。

2.竞争对手:根据调查结果得知国内品牌蛋糕店有很多,仅邢台市连锁蛋

糕店就有很多如好利来、荔枝村、麦丰尔等。因此竞争是很大的。

四、经营计划

1.先是到四周几家蛋糕店“刺探情报”,摸清不同种类和尺寸蛋糕的本钱价。了解各类蛋糕店的经营理念以及经营的“小花招”。

2.开业金筹齐后,开始在各大蛋糕店“挖角”。不能“明目张胆”地挖,要趁店里人少时,偷偷跑过往和店里师傅商量。或者招聘糕点师傅,开蛋糕店师傅很重要,所以要慎重考虑。

3.据了解发现一套消费定率:“顾客永远没有最便宜的价钱。今天你能降低几元钱,明天可能就有同行竞争者以更低的价钱与你争夺订单。”从中体会到产品市场一定的竞争策略:“降价促销并不是长期的经营策略,唯有以最好的材料制作出最高品质的蛋糕,才能吸引顾客,将顾客留住”。

4.蛋糕店主要是面向大众,因此价格不会太高,属中低价位。

5.可印一些广告传单,以优惠券的形式发放,以达到广告宣传的效果

6.蛋糕店可以专门开辟休闲区域,设置很多造型别致的座椅。顾客可买上一些点心,坐在蛋糕店里慢慢品尝,蛋糕店的休闲功能得到进一步强化。

7.经过多方调查,出于竞争等方面的需要,不少蛋糕店推出一些与蛋糕并没有太多关联的休闲食品,藉以形成新的利润增长点。在经营的品种上,不少店主有一些推陈出新的举措:比如在炎炎夏季,会合时令地推出眼下非常流行的冰粥和刨冰,以及奶茶,果汁类的饮料深受顾客青睐。

8.建立会员卡制度。卡上印制会员的名字。会员卡的优惠率并不高,如

9.5折。一方面,这可以给消费者受尊重感,另一方面,也便于服务员对于消费者的称呼。特别是假如消费者和别人在一起,而服务员又能当众称他(她)为*

先生、小姐,他们会觉得很受尊重。

9.在桌上放一些宣传品、杂志,内容是关于糕点饮料的知识、故事等,一方面可以提升品位,烘托气氛,也增加消费者对品牌好感。

10.无论是从店面装修、店员形象,还是蛋糕制作上,都要给顾客健康、卫生的感觉。蛋糕店一定要严格执行国家《食品卫生法》,这是立足之本。

11.食品行业有特别的岗位劳动技能要求:从业职员必须持有“健康证”。

五、风险及制约因素分析

由于蛋糕店不是所在街道或者小区的第一家店,顾客很难改变一贯的口味,所以就得花费更大的财力物力和“花招”来招揽顾客。