国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知

第一篇：国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知

国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知 国税函[2010]201号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题，通知如下：根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）

第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

第二篇：房地产开发企业自行开发产品的账务处理

房地产开发企业自行开发产品的账务处理

2009-6-16 17:39【大中小】【打印】【我要纠错】

房地产开发企业将其自行开发的产品用于经营租赁时，一般有两种会计处理方法：一是将自行开发产品转为出租开发产品核算，二是将自行开发产品转作固定资产核算。从会计角度讲，两种处理方法都不会对会计利润产生影响。但从税法角度讲，不同的处理方法对应纳税所得额却有不同的影响。

【例】甲公司为一家从事房地产开发业务的企业，2006年1月1日，其开发完成的一幢房产账面价值1 500万元，甲公司将该房产出租绐乙公司，租期为3年，租金总额360万元。当时的市场价格为2 500万元。租期届满，甲企业以3 000万元的价格出售该房产。假定房产折旧年限为20年，企业所得税税率为25％(不考虑房产残值、营业税金及附加)。

（1）转为出租开发产品核算。

①出租期间会计利润。

租金收入：360万元；

摊销成本：1 500÷20×3=225（万元）；

会计利润：360-225=135（万元）。

②出租期间应纳税所得额。

根据税法规定，用于出租的开发产品未转作固定资产核算，其摊销的折旧不能税前扣除，因此出租期间已摊销的折旧225万元应调增应纳税所得额，即应纳税所得额为360万元，应交所得税为90万元(360×25％)。

③租期届满时出售。

甲企业出售该房产时结转销售收入3 000万元，账面成本余值为1 275万元(1 500-225)，会计利润为1 725万元(3 000-1 275)，已摊销折旧225万元此时可作为计税成本调减当年应纳税所得额。因此，应纳税所得额为1 500万元，应交所得税为375万元。从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计为465万元(90+375)。

（2）转作固定资产核算。

①出租期间会计利润。

账务处理方法同上。

②出租期间应纳税所得额。

根据规定，房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售确认收入实现，缴纳企业所得税；开发产品转作固定资产后可按税收规定扣除折旧费用。

开发产品转为固定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算，因此出租期间应调增应纳税所得额1 000万元(2 500-1 500)。因开发品已转为固定资产，按税法规定，共计税成本为2 500万元，增加的计税成本1 000万元中属于出租期间的折旧费用150万元(1 000÷20×3)应调减应纳税所得额。

应纳税所得额=135+1 000-150=985（万元）；

应交所得税=985×25％=246.25（万元）。

③租期届满时出售。

甲企业销售该房产时结转销售收入3 000万元，账面固定资产净值为1 275万元(1 500-225)，因此，会计利润为1 725万元。开发产品转为固定资产时增加的计税成本余值850万元(1 000-150)应调减当年应纳税所得额。

因此，应纳税所得额为1 725-850=875（万元），应交所得税为875×25％=218.75（万元）。

从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计也为465万元(246.25+218.75)。通过比较，采用不同的会计处理方法，不会影响会计利润，应交所得税总额也是相同的；但是，从现金流量来看，采用第一种会计处理方法，企业前期支付的税金较少，资金压力较小。

法规链接：

国税发［2006］31号文规定，开发企业将开发产品转作固定资产的行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现；开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用，未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

第三篇：(国税发[2006]187号 )国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发[2006]187号

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

发文文号：国税发[2006]187号发文单位：国家税务总局 发文时间：2007-1-17

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 

1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

五、土地增值税清算应报送的资料

符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到

主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

六、土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

八、清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售

或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

4国家税务总局 二○○六年十二月二十八日

第四篇：房地产开发企业开发产品清算鉴证报告之要求

房地产开发企业开发产品清算鉴证报告之要求

房地产开发企业毛利差异调整，是开发企业在纳税申报前，将其完工情况报告主管税务机关；在纳税申报时，开发企业依据 税务中介机构出具的毛利额差异调整鉴定报告以及其他相关资料，对 开发项目毛利额差异进行调整的行为。

房地产开发企业毛利差异调整鉴证业务，是注册税务师中介机构 根据房地产开发企在企业所得税纳税申报过程中的实际需要，接受其 委托，对房地产开发企业毛利差异调整事项依法进行经济鉴别和判 断，并提出鉴证意见的活动。

开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应 包括但不限于以下内容：

1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业 人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；

2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外 机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等；

3、成本对象确定的说明(按国税发〔2009〕31 号文件的规定确 定)以及《房地产开发企业计税成本对象表》（见附件六）；

4、《房地产开发项目完工对象销售收入审核明细表》及相关说 明 / 24

5、《开发总成本审核明细表》及相关说明

6、《房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表》、《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表》、《房地产开 发企业预提费用明细表》及相关说明（见附件三、四、五）；

7、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳 税调整金额。

参考格式如下：

完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额

差异调整的鉴证报告参考格式

税鉴字（201）第 号

ＸＸ公司：

我们接受ＸＸ公司（即被鉴证单位，以下简称贵公司）的委托，对贵公司提供的ＸＸ开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛 利额之间差异情况进行了鉴证。贵公司对所提供的有关资料的真实 性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，根据现行 房地产行业企业所得税有关政策规定，对相关报表、账册、凭证及其 / 24

他有关纳税资料进行审核、调整、鉴证，并出具鉴证报告，独立、客 观、公正地发表意见。

我们的鉴证是按照《注册税务师管理暂行办法》（国家税务总局 令第 14 号）、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》、《国家税务 总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31 号），并参照《房地产开发企业完工产品实 际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差异调整鉴证业务指南》的要 求，我们结合被鉴证单位的实际情况，对被鉴证单位提供的凭证、账 册、有关会计资料和数据，实施必要的鉴证程序。

经审核，我们认为：贵公司××已完工开发产品（经济适用 房、非经济适用房、别墅）××项目，帐面累计销售收入××元，累计 预售收入××元，调整后累计实际销售收入××元，累计预售收入××元，××（为鉴证，下同）帐面销售收入××元（其中从预售收入 结转的销售收入××元），××帐面预售收入××元，调整后×× 实际销售收入××元，××实际预售收入××元。上述开发项目经核 确已完工，累计账面开发成本××元，调整后累计开发产品的计税成 本为××元，累计已销开发产品的计税成本为××元，××已销开发 产品的计税成本为××元。贵公司××完工产品实际销售收入毛利 额为××元，与预售收入毛利额××元之间差额为××元，已在申报表中 作出了相应调整。/ 24

本鉴定报告是根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业 务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009]31 号）第九条的 要求出具的报告，仅供贵公司报主管税务机关使用，不得作其他用途（如作为企业所得税汇算清缴鉴证报告）。被鉴证单位应当按照鉴证 业务委托书的要求使用鉴证报告，非法律、行政法规规定，本鉴证报 告的全部内容不得提供给其他任何单位或个人，委托人或其他第三者 因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无 关。

附件：

1、鉴证报告说明；

2、《ＸＸ项目销售收入审核明细表》

3、《ＸＸ项目开发总成本审核明细表》

4、房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表；

5、房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表；

6、房地产开发企业计税成本对象表；

7、税务师事务所执业资格证书复印件（复印件）。

ＸＸ税务师事务所有限公司 中国注册税务师： / 24

地址： 中国注册税务师：

电话：

二Ｏ 年 月 日

附件 1：

鉴 证 报 告 说 明

贵公司××开发项目符合完工产品条件，经我们鉴证，现将完工 产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整审核情况作如 下说明：

一、委托单位基本情况

企业名称、地址、联系方式、经济性质、经营期限、注册资本、投资者名称、出资比例、分支机构、税务登记号、法人代表、联系人 等。

二、主要会计政策

……

贵 公 司 的 销 售 收 入、销 售 成 本 确 认 的 会 计 政 策 为：，本会计政策没发生变化。（如有，则列名

前后变化的差异及其影响）/ 24

三、开发项目基本情况

贵公司 米，开 发 用 途 为 为 年 月

日，完工日期为

项目位于，占地面积

平方

。该 项 目 开 发 起 始 日 期 年

月

日，完工条件符

合（1）竣工证明已报房地产管理部门备案；（2）已开始投入使用；（3）已取得了初始产权证明（勾选）。在完工（即 20XX ）企业所得税汇算清缴前选取 X 年 X 月 X 日作为计税成本核算的终止 日。该 项 目 于 为：

****年**月**日 开 始 预 售，预 售 证 的 号 码

。该项目为（否）经济适用房。

四、预售收入毛利额的申报情况

ＸＸ项目自

****年**月**日开始对外发售，截至

****年**月**日预售开发产品共计 网点 发产品 中：

平方米，包括：住宅

平方米，车库

平方米，商业平方米，其它开

元，其 元并入应纳平方米，地下室

平方米，共取得开发产品预售收入款 元已按

%的利润率计算预计毛利额

元已按 税所得额进行申报； 额

%的利润率计算预计毛利

****年**月**日已 元并入应纳税所得额进行申报。截至

元。申报调整毛利额

五、实际销售收入毛利额的审核鉴证情况

（披露××开发项目完工产品销售收入及其调整情况）

（一）实际销售收入的审核 / 24

ＸＸ项目开发产品可销售面积共计 住宅 户、可销售面积

平方米，其中：

平方米，商业网点 户（个）、户（个）、可销售面积

平可销售面积 方米，车库 品

平方米，地下室

户（个）、可销售面积平方米，其他开发产平方米。

平方米，合同平方米、合同金平方米、合同金平方米、合同金平方米、合同金

平方米、户（个）、可销售面积

ＸＸ项目已签订合同销售的开发产品共计 总价 额 额 额 额 元，其中：住宅 元，商业网点 元，地下室 元，车库

户、面积

户（个）、面积 户（个）、面积 户（个）、面积

元，其他开发产品

元。

户（个）、面积

合同金额

ＸＸ项目企业账面列示销售收入为 宅 销售车库 应确认销售收入 宅 单价 元，均价 元，销售商业网点

元，其中：销售住

元，元，销售地下室

元，销售其他开发产品

元，均价

元。经审核按规定

元/平方米，其中：销售住

元，均价 元/平方米，元/平方米，销售商业网点

元，均价 元/平方米，销售地下室

元，均价

元，均价 销售车库 品

元/平方米，销售其他开发产

元。

元/平方米，差异合计为

（详见附件二《XX 房地产项目××××收入明细表》）

（二）销售成本的审核 / 24

（披露：截至××未完工开发产品情况；截至××已完工开发 产品情况；××开发项目完工产品计税成本及其调整情况；××年 度开发项目完工产品计税成本、费用扣除的合法凭据及其调整情况，具体说明调整的事项及金额）

1、成本对象总成本

贵公司账面 列示成本对象总 成本为 宅 库 为 点 元，商业网点 元，其他开发产品 元，其中：住宅 元，均价

元，地下室

元，其中：住

元，车

元。经审核成本对象总成本 元，均价

元/平方米，商业网

元/平方米，地下室 元，均价 元 元，均价 元/平方米，其他开发产 元/平方米，差异合计为

元。/平方米，车库 品 元，均价

（详见附件三《ＸＸ项目开发总成本审核明细表》）

2、可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积（1）住宅可售面积单位工程成本=住宅总成本÷可售面积=（2）商业网点可售面积单位工程成本=商业网点总成本÷可售面 积=（3）地下室可售面积单位工程成本=地下室总成本÷可售面积=（4）车库可售面积单位工程成本=车库总成本÷可售面积=（5）其他开发产品可售面积单位工程成本=其他开发产品总成本 ÷可售面积=

3、已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积 / 24

单位工程成本

（1）已销住宅的计税成本=已实现销售的住宅面积×单位工程成本 =（2）已销商业网点的计税成本=已实现销售的商业网点面积×单位 工程成本=（3）已销地下室的计税成本=已实现销售的地下室面积×单位工程 成本=（4）已销车库的计税成本=已实现销售的车库面积×单位工程成本 =（5）已销其他开发产品的计税成本=已实现销售的其他开发产品 面积×单位工程成本= 已销开发产品的计税成本合计=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=

（三）实际销售收入毛利额的审核

实际销售收入毛利额=实际销售收入-已销开发产品的计税成本=（详见附件四《××开发产品（××期）房地产企业完工产品成本、计 税成本及毛利额差异审核表》）

六、审核结果

（披露：开发项目完工产品对应的预售收入毛利额及其调整情 况；开发项目完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差 异计算及其调整情况）

实际销售收入毛利额与预售收入毛利额（已申报调整的毛利额）/ 24

之间差异=实际销售收入毛利额-预售收入毛利额（已申报调整的毛利 额）= 上述差异包括：（1）（2）… 合计：

七、其它需要披露的事项（对无法作出审核意见的必须作出说明）/ 24

附件 2：

××开发项目××××销售收入审核明细表

开发产品种类： ： 序 开发产品名称 面积 销售合同编 销售方 合同金额 实际收 账面列示 其中：从预收帐款 审核确认 号 号 式 款金额 销售收入 结转的销售收入 销售收入（平方米）1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 合计

注：开发产品种类按照住宅、商业网点、地下室、车库和其他开发产品分类填报，差异原因可另附说明。

金额单位：元 差异原因说明 / 24

附件

××项目开发总成本审核明细表

合计

审核确认 开发产品 总成本

金额单位：元 差异原因说明 开发产品种类 开发产品 开发产品 账面列示开发产品总成本

数量 可售面积 土地征用 前期 建筑安装基础设施公共配套开发间接

(平方米)及拆迁 工程费 工程费 建设费 设施费 费用

补偿费 合计 住宅 商业网点 地下室 车库 其他开发产品

注：差异原因可另附说明。/ 24

附件 4之一

房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表

（一）完工开发产品（成本对象）名称： 纳税人名称 开发项目名称 开发项目地点 开发项目用途 开发项目占地面积 开 发 成 本 项 目

审定金额

已完工开发产品累计会计成本（请填差异审核表二）

其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用（请填差异审 核表二及附件五预提费用明细表）

完工开发产品累计会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额（请填差 异审核表二）

完工开发产品累计计税成本（4＝1-3）（请填差异审核表二）实 际 销 售 毛 利 额 的 计 算 总可售面积（平方米）

可售面积单位计税成本（6＝4/5）累计已实现销售的可售面积（平方米）其 中 累计从预售结转销售的可售面积（平方米）本年已实现销售的的可售面积（平方米）本年从预售结转销售的可售面积（平方米）累计从预售结转销售的已完工开发产品的销售收入 本年已完工开发产品的销售收入

本年从预售结转销售已完工销开发产品的销售收入

累计从预售结转销售的已销开发产品计税成本（16＝6×8）本年已销开发产品计税成本（17＝6×9）

本年从预售结转销售的已销开发产品计税成本（18＝6×10）累计从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（20＝12-16）

本年从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（22＝14-18）

金额单位：元至角分

联系电话 联系人

开发时间 完工时间

开发项目规划建筑面积

行次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 累计已完工开发产品的销售收入 其 中

累计已销开发产品的计税成本（15＝6×7）其 中

累计已销开发产品的实际毛利额（19＝11-15）其

本年已销开发产品实际毛利额（21＝13-17）中

累计销售未完工开发产品收入

其中：本年销售未完工开发产品收入

预计 计税毛利率（％）25 毛利

累计开发产品预计毛利额(申报调增）（注：毛利率不变情况下 26＝23×25，下同）额的 本年开发产品预计毛利额(申报调增）（27=24×25）27 计算 其 累计开发产品预计毛利额（已结转申报调减）（28=12×25）

中 本年开发产品预计毛利额（已结转申报调减）（29=14×25）累计预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（30＝20-28）

本年预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（25＝22-29）31 / 24

区分不同的开发产品（成本对象）分别填列此表。

开发产品完工后再销售的开发产品、代建工程项目和配套设施不填此表，本表的毛利额计算 的金额类项目如没有标明本年的，均为发生至本年的累计数

1、“完工开发产品(成本对象)名称”：填写开发企业已完工开发产品(包括视同完工的 开发产品)的名称。

2、“纳税人名称”：填写税务登记证所载纳税人的全称。

3、“开发项目名称”：填写完工开发产品·所在开发项目的名称。

4、“开发时间”：填写本项目开发开始时间。

5、“完工时间”：填写开发产品完工或视同完工的时间。开发成本项目

1、第1行“累计已完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对象发 生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。

2，第2行“其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用”：填写计入完工开发 产品会计成本的各项应付费用和预提费用。

3、第3行“完工开发产品累计会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：填写开发 企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不 一致而进行纳税调整的金额。

4，第4行“完工开发产品累计计税成本”：填写开发企业发生的符合税法规定允许企业 所得税税前扣除的成本费用额。该行为第1行减第3行的余额。

实际毛利额的计算

1、第6行“可售面积单位计税成本”：填写可以对外销售的开发产品单位面积应负担的 计税成本。

2、第7行“累计已实现销售的可售面积”：填写开发产品完工后累计已实现销售的开发 产品面积。

3、第8行“其中：累计从预售结转销售的可售面积（平方米）”：填写开发产品完工后 开发企业累计至本年将预售转为销售的开发产品面积。/ 24

4、第9行本年已实现销售的的可售面积（平方米）：填写本年已实现销售的开发产品面 积。

5、第10行本年从预售结转销售的可售面积（平方米）：填写开发产品完工后开发企业 本年将预售转为销售的开发产品面积。

6、第11行“累计已完工开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后开发企业累计实 现的销售收入的金额，包括未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入和将预售收入转 为销售收入的金额。

7、第12行“累计从预售结转销售的已完工开发产品的销售收入”：填写开发产品完工 后累计将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工开发产品而 取得的收入，代建工程收入、出租开发产品收入等收入

8、第13行“本年已完工开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后本内开发企 业实现的销售收入的金额，包括未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入和将预售收 入转为销售收入的金额。

9、第14行“本年从预售结转销售已完工开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后 本内开发企业将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工 开发产品而取得的收入，代建工程收入、出租开发产品收入等收入。

10、第15行累计已销开发产品的计税成本（15＝6×7）：填写累计已销售的已完工开 发产品的计税成本。

11、第16行“累计从预售结转销售的已销开发产品计税成本（16＝6×8）”：填写开发 产品完工后开发企业累计将预售转为销售的开发产品应负担的计税成本。

12、第17行本年已销开发产品计税成本（17＝6×9）：填写本已销售的已完工开发 产品的计税成本。

13、第18行本年从预售结转销售的已销开发产品计税成本（18＝6×10）：填写开发产 品完工后开发企业本将预售转为销售的开发产品应负担的计税成本。

14、第19行累计已销开发产品的实际毛利额（19＝11-15）：填写开发产品完工后累计 至本年开发企业的开发产品实际毛利额。

15、第20行其中：“累计从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（20＝12-16）”： 填写开发产品完工后开发企业累计由预售转为销售的开发产品实际毛利额。/ 24

16、第21行“本年已销开发产品实际毛利额（21＝13-17）”：填写本年开发企业的开 发产品实际毛利额。

17、第22行“本年从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（22＝14-18）”：填 写开发产品完工后本内开发企业由预售转为销售的开发产品实际毛利额。

预售毛利额的计算

第23行“累计销售未完工开发产品收入”：填写开发企业在预售阶段累计取得的与该项 完工开发产品有关的收入。

第24行“其中：本年销售未完工开发产品收入”：填写本开发企业在预售阶段取得 的与该项完工开发产品有关的收入。

实际毛利额与预计毛利额的差异

1、第25行“计税毛利率”：经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3％填 写，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的开发项目的计税毛利率2012年以前城区按 15％填写，镇区按10%填写，2012年后国税主管企业均按15％填写，地税主管企业仍按原率 不变。

2、第26行“累计开发产品预计毛利额(申报调增）”：填写预计毛利额计入应纳税所

得额的累计申报调整增加额。毛利率不变情况下一般 26＝23×25，下同，如不等请附加说明。

3、第27行“本年开发产品预计毛利额(申报调增）（27=24×25）”：填写预计毛利额计 入当年应纳税所得额的申报调整增加额。一般 27=24×25，如不等请附加说明。

4、第28行“累计开发产品预计毛利额（已结转申报调减）（28=12×25）”： 28行==12 行×25行

5、第29行“本年开发产品预计毛利额（已结转申报调减）（29=14×25）”： 29行=14 行×25行

6、第30行“累计预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（30＝20-28）”：填 写开发企业销售开发产品实际毛利额与其预计毛利额之间的差额。实际毛利额大于预计毛利 额时以正数填写，实际毛利额小于预计毛利额时以负数填写。

7、第31行“本年预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（25＝22-29）”：填 写本内开发企业销售开发产品实际毛利额与其预计毛利额之间的差额。实际毛利额大于 预计毛利额时以正数填写，实际毛利额小于预计毛利额时以负数填写。/ 24

附件 4之二

房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表

（二）金额单位：元 完工开发产品（成本对象）名称：

项目

（如下列项目是分摊转入的，请填 行 次 写附件四之三及之四成本分摊明 细表, 预提费用填写附表五预提费

用明细表）完工开发产品成本合计(1=2+3+4+5+6+7+8)

一、土地征用及拆迁费（填附件四 2 之三及之四）

（1）土地买价或出让金（2）市政配套费

其（3）耕地占用税、契税 中（4）土地使用费、闲置费

（5）拆迁补偿支出、安置及动迁 支出

（6）其他

二、前期工程费（填附件四之三及 3 之四）

（1）水文地质勘测

（2）报建、规划、设计（3）临时设施费 其 中（4）三通一平费（5）其他

以上项目其中：预提费用（填写附 表五预提费用明细表）

三、建筑安装工程费（填附件四之 4 三及之四）

其其中：预提费用（填写附表五预提 中

完工开发产品 会计成本（1）

会计成本中税法规

经审定完工开发产品

定不允许税前扣除

计税成本 的金额

（3）=（1）-(2)

（2）/ 24

费用明细表）（1）土建工程费 ①基础工程费 ②主体工程费

人工费

其 材料费

中 其中：委托方供（甲供）材料费

其他（2）安装工程费（3）装修工程费

四、基础设施建设费（填附件四之 5 三及之四）（1）道路工程费

（2）燃气、供暖、通讯、电视、工程费

（3）给排水、供电、照明工程费（4）绿化、环卫工程费（5）其他

以上项目其中：预提费用（填写附 表五预提费用明细表）

五、公共配套设施费（填附件四之 6 三及之四）

其中：预提费用（填写附表五预提 / 24 其 中

费用明细表）

六、开发间接费（填附件四之三及 7 之四）

（1）工资及福利费（2）折旧费（3）修理费（4）办公费（5）水电费

（6）劳动保护费（7）工程管理费 其

（8）利息支出费 中

（9）周转房摊销

（10）项目营销设施建造费（11）其他

以上项目其中：预提费用（填写附 表五预提费用明细表）8

七、其他开发费用

计入完工开发产品成本的其它预 提（应付）费用费用项目（填写附 其 表五房地产开发企业预提费用明 中

细表）

„„

本表填写完工开发产品成本的具体构成项目。根据开发成本、开发间接费用等会计明细 科目填列本表的“完工开发产品会计成本”项，再根据税法的规定对完工开发产品会计成本 进行纳税调整，计算出完工开发产品的计税成本

“完工开发产品(成本对象)名称”：填写开发企业已完工开发产品(包括视同完工的开 发产品)的名称。

各行填写说明

1、第 2行“土地征用及拆迁费”：填写开发企业发生的土地征用费、耕地占用税、劳动 力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。

2、第3行“前期工程费”：填写开发企业发生的规划、设计、项．6可行性研究、水文，地质、勘察、测绘，“三通一平”(通水、通电、通路、清理平整建设场地)等支出。

3，第 4行“建筑安装工程费”：填写开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工 程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

4、第 5行“基础设施建设费”：填写开发企业开发小区内道路，供水、供电、供气、排 / 24

污，排洪，通讯、照明，环卫、绿化等工程发生的支出。

5、第 6行“公共配套设施费”：填写包括开发企业不能有偿转让的开发小区内公共配套 设施而发生的支出，包括：

(1)根据城市建设规划，在开发项目以外为开发项目的居民服务的给排水，供电，供气的 增容、增压，交通道路；

(2)开发小区内不可能有偿转让的非营利性公共配套设施，如居委会，派出所、幼托、消 防．锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等；

(3)开发小区内有可能有偿转让的营业性公共配套设施，如商店、银行，邮局以及非营业 性公共配套设施中的中小学，文化站、医院等。

6、第 7行“开发问接费用”：填写开发企业直接组织管理开发项目发生的费用，包括工 资、职工福利费、折旧费、修理费，办公费、水电费、劳动保护费，周转房摊销等。其中，工资和职工福利费的会计成本纳税调整额不在第二列“会计成本中税法规定不允许税前扣除 的金额”中填报，在《纳税调整明细表》（附表三）22-23行中进行填报。

7、第 8行“其他开发费用”：填写开发企业为开发产品而发生的应计入开发产品成本的 除以上各项之外的支出。如企业为开发房地产而借入的资金，在开发产品完工之前所发生的 利息等借款费用，以及其他难以归入以上各个项目的开支等，不包括应计入期间费用的各类 费用。其中利息支出的会计成本纳税调整额不在第二列“会计成本中税法规定不允许税前扣 除的金额”中填报，在《纳税调整明细表》（附表三）29行中进行填报。

各列填写说明

1、第 1列“完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对象发生的会 计成本，不含应计入期间费用的成本费用。

2、第 2 列“会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：填写开发企业按照财务会 计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税 调整的金额。

3，第 3列“经审定完工开发产品计税成本”：填写经中介机构审核后确定的发生的符合 税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。

附件 4之三 / 24

房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)

（项目各期之间）

纳税所属：

纳税人名称（公章）本年共同（间接）成本归集起

始日

本年共同（间接）成本发生总

额 项目

1.土地征用及拆迁补偿费（1）土地买价或出让金（2）市政配套费

（3）耕地占用税、契税（4）土地使用费、闲置费（5）拆迁补偿支出、安置及 动迁支出（6）其他 2.前期工程费

（1）水文地质勘测

（2）报建、规划、设计（3）临时设施费（4）三通一平费（5）其他

3.建筑安装工程费 其中：预提费用（1）土建工程费（2）安装工程费（3）装修工程费 4.基础设施建设费

本项目共分几期

成本项目

1.土地征用及拆迁补偿 费

2、公共配套设施 3.借款费用

4、其他成本费用

-合计

纳税人识别码 本年共同（间接）成本归

集截止日

金额

项目

（1）道路工程费

（2）燃气、供暖、通讯、电视、工程费

（3）给排水、供电、照 明工程费

（4）绿化、环卫工程费（5）其他 5.公共配套设施费 其中：预提费用 6.开发间接费用（1）工资及福利费（2）折旧费（3）修理费（4）办公费（5）水电费

（6）劳动保护费（7）工程管理费（8）利息支出费（9）周转房摊销

金额

（10）项目营销设施建 造费

（11）其他

共同（间接）成本在不同期分摊及纳税调整明细

()期 面积:()期 面积 每一期占地面积

计算分摊比 一期： 二期： 总金 分摊

例 分摊比 分摊金 纳税调整 分摊比 分摊金 纳税调整金额 额 方法 的分母金额

例 额 金额 例 额

1、本表为本年发生的共同（间接）成本需要在项目各期进行分摊时填报 / 24

附件 4之四 房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2)（各个成本对象间）纳税所属：

纳税人名称（公章）

本年本期共同（间接）成本归

集起始日

由（1）表转入应本期分摊的金

额 项目

1.土地征用及拆迁补偿费（1）土地买价或出让金（2）市政配套费（3）耕地占用税、契税（4）土地使用费、闲置费

（5）拆迁补偿支出、安置及动 迁支出（6）其他 2.前期工程费

（1）水文地质勘测

（2）报建、规划、设计（3）临时设施费（4）三通一平费（5）其他

3.建筑安装工程费 其中：预提费用（1）土建工程费（2）安装工程费（3）装修工程费

4.基础设施建设费

本期发生的共同（间接）成本

金额

由（1）表转入应本期分摊的金

额

本期共同（间接）成本需要分

摊的金额

成本项目

纳税人识别码 本年本期共同（间 接）成本归集截止日 本项目为()期

金额

项目

（1）道路工程费（2）燃气、供暖、通讯、电视、工程费（3）给排水、供电、照明工程费

（4）绿化、环卫工 程费

（5）其他 5.公共配套设施费 其中：预提费用 6.开发间接费用（1）工资及福利费（2）折旧费（3）修理费（4）办公费（5）水电费

（6）劳动保护费（7）工程管理费（8）利息支出费（9）周转房摊销（10）项目营销设施 建造费

（11）其他

金额

共同（间接）成本在不同成本对象中分摊及纳税调整明细

计算分 成本对 成本对

总金 分摊 摊比例 象一： 象二：

额 方法 的分母 分摊比 分摊金 纳税调整 分摊比 分摊金

金额 例 额 金额 例 额

纳税调

整金额

1.土地征用及拆迁补偿费

2、公共配套设施 3.借款费用

4、其他成本费用

-合计

本表为本年发生的共同（间接）成本需要在各个成本对象间进行分摊时填报。/ 24

附件五：

房地产开发企业预提费用明细表

一、出包工程

出包 工程 项目 承包单位名 称 承包单 位主管 税务机 关 出包 合同 号

出包 项目 开工 日期

出包 项目 完工 日期

合同 金额

已开 票金 额

发票号 码

预提 金额

预提费 用占合 同总额 比例

本 税前扣 除金额

公共配 套设施 名称 开工 时间（预 计）完工时 间（预 计）预算 造价 预提 金额

二、公共配套设施 本 税前扣 除金额

具体项 目 政府 收费 相关 文件 名及 文件 号 收费标 准 收费 金额 预提 金额

三、政府收费 本 税前扣 除金额

四、其他预提费用

具体项 目 预提 金额 本年 度纳税 调整金 额 备注

1、出包工程按出包合同明细填列，并附出包工程合同。

2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料,公 共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物 业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。

3、政府收费按具体收费项目明细填列。/ 24

附件六：

房地产开发企业计税成本对象表 纳税人

开发项目名称

识别码

过渡性成本 成本对象(预计)开工时 对象 确定时间 间

共分 期

本实际开工为第

期

公共配套设施预算

造价

第（）期成本对象一

成本对象名 称（具体栋 号）成本对象名 称（具体栋 号）成本对象名 称（具体栋 号）

成本项目 土地

共同成本和 不能分清负 担对象的间 接成本具体 分配方法 公共配套设 施 借款费用 其他成本项 目 开工时间

设计占地面

积

第（）期成本对象二

开工时 间

设计占地面

积

第（）期成本对象三

开工时 间

分摊方法

设计占地面

积

设计建筑面积 设计建筑面积 设计建筑面积

万元 纳税人名称（公 章）

成本对象的确 定原则 具体分期 规划需要建设 的公共配套项 目

相关内容 备注

占地面积法□土地整体预算□其他方法 开发用地总面积： □ 开发用地整体预算： 建筑面积法□其他方法□

直接成本法□预算造价□其他方法□

开发项目总建筑面积： 预算造价：

1、本表填写纳税人在房地产项目开工之前按国税发[2009]31 号文件规定确定的成本对象情 况。

2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。企业可选择一个或一个以上原则。

3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。

4、对土地的分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对公共配套 设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对其他成本项 目应填写分摊的具体方法、原因。/ 24

第五篇：房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率

房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率如何确定？

答：

一、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第八条规定：“企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（二）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。”