33879_房屋销售面积的测量与计算

第一篇：33879_房屋销售面积的测量与计算

概述

1、范围

本规范适用于商品房销售活动中各类房屋销售面积的测量与计算。

2、引用文献

本规范引用下列文献：

GBJ96－1986住宅建筑设计规范；

建设部建房[1995]517号 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规 则； CH5001－1991 房产测量规范。

使用规范时，应注意使用上述引用文献的现行有效版本。

3、定义

本规范采用以下定义：

3.1 商品房销售面积

－－商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为 人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。

－－商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套内

或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

3.2 整幢房屋建筑面积

整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积

之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层 高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

3.3 套内建筑面积

套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之 和。

3.4 套内使用面积

套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。

3.5 套内墙体面积

商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙及非共 用墙两种。

商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分

隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入 套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3.6 阳台建筑面积

阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。

3.7 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。

3.8 共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3.9 共有建筑面积分摊系数

整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比 值，即为共有建筑面积分摊系数。

3.10应分摊的共有建筑面积

应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。

二、测量要求

4、房屋边长测量应连续测量两次取平均值（中数*）,两次测量读数之差（较差*）不超过表1规定。

表1 单位：m

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

钢卷尺△L’＝±0.0005L（L>10）

＝±0.001L（L≤10）

△L’一两次测量读数之差

L－被测边长

手持式测距仪 ｜△L’｜≤0.005

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

5、房屋分段边长之和与房屋总边长之差△L不超过（1）式规定：

n

△L＝±0.004∑L1（1）

i=1

式中：n－房屋边段数；

L1－分段边长，i=1、2、3„„n。

6、商品房面积测量标准不确定度u（中误差*）如（2）式所示。

商品房面积测量标准不确定度：

u≤（0.02S+0.001S）（2）

式中：S－商品房实测面积，单位：平方米。

其扩展不确定度（限差*）：

U＝2u（p=95%）

*测绘行业术语。

三、测量项目与测量设备

7、测量项目如表2所示

表2

------

代号 测量项目

S1 套内使用面积

S2 套内阳台建筑面积

S3 套内墙体面积

S4 套内建筑面积

S5 应分摊的共有建筑面积

S6 套房销售面积

S7 整幢商品房的建筑面积

------------

8、用于商品房面积测量的设备如表3所示，也可选用不低于表3给出技术 指标要求的其它测量设备。

上述测量设备须经法定计量检定机构检定合格且有效期内方可使用。

表3

----

序号 测量设备名称 主要技术指标钢卷尺 示值误差±（0.3+0.2L）mm

式中：L－以米为单位的被测距离值刻度直角钢尺 测量面垂直度：0.5mm/500mm

示值误差±0.48mm手持式测距仪 测量范围：（0－140）m

扩展不确定度：5mm（p=95%）经纬仪 J2级拉力计 测量范围：（0－100）N

----

四、测量方法与面积计算

9、测量前准备

9.1 商品房测量前应参照购房协议实地调查，对分户权界线及房屋公用共 有部位进行确认，按附录1对计入建筑面积的部位进行确认。

9.2 房屋面积测量平面草图应实地绘制，楼房要分层绘制。尽量按几何图 形分块，并编写序号。

房屋面积测量平面草图是房屋面积测量与计算的原始依据，其式样见附录 5。

10、测量点位的选取

10.1 套内房屋边长测量

测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度，在房屋的两个长边、两个短边的 1/6和5/6位置，两测点应保持水平。房屋边长较长时，应适当增加测点数。10.2 墙体厚度测量

测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度，距门（窗）框（左、右两点）0.2m 位置。

10.3 阳台边长测量

阳台边长测量选点参照10.1，阳台的长、宽每边选取两个测量点。

10.4 整幢建筑物外围尺寸测量

测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m±0.2m的高度紧贴墙面的水

平位置。当无法选取上述测点的位置时，可选取尽可能靠近上述测点位置为测 量点位，或用刻度直角钢尺在被测长度的两个端面的延长线上选取等效测量点 位。

室内分段测量之和（含墙身厚度）与房屋外廊的全长的差值满足第5条要

求时，应以房屋外廊数据为准，分段测量的数据按比例配赋。超差需进行复测。

11、测量方法与面积计算

11.1 套内使用面积

以矩形房屋测量为例：

用钢卷尺（或测距仪）测量套内各矩形房间长边、短边的边长，在每个测

点上，使测量线与被测量边保持平行，连续测量两次，两次测量值之差应不超 过表1规定。

取连续两次测量值的平均值作为一个测量点的测量值，以各测点的测量值的平均值分别作为长边和短边的边长测量结果L1i和D1i。读数精确到0.001m。套内房间边长测量值时，对已进行墙面装修的，应加上装饰面厚度1。装饰面厚度可参考结构设计施工总说明或地区标准图集说明，按墙面材料 种类、原料配比计算。

套内第i个矩形房间使用面积

S1i=（L1i+2I）（D1i+2I）

套内使用面积

n

S1＝∑S（5）

i=1

n—矩形房间数（或矩形块数）；

i＝1，2，„n。

11.2 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积S2为套内各阳台建筑面积之和。其中矩形阳台建筑面

积按11.1测量方法测量阳台围护结构的长、宽，对有共用墙体的，应计算一半 墙体面积。

11.3 套内墙体面积

靠近门窗部位的墙体厚度可直接测量，其他无法直接测量的，测量墙体的 内外尺寸，计算差值求得。对于已进行墙面装饰的，需减去装饰面厚度。对于砖墙结构，按设计图纸的标准说明，取实测值最接近的设计值作为墙 体厚度；对于其他不属于标准厚度的墙体，按实测值计算。

各墙体长度乘以墙体厚度得出各墙体面积。

套内墙体面积S3为共用墙体面积的一半与全部非共用墙体面积之和。11.4 套内建筑面积

11.4.1 套内建筑面积S4应为11.1、11.2和11.3测量结果之和。

S4＝S1＋S2＋S3（6）

11.4.2 套内建筑面积还可用下述方法测得。沿各套建筑结构外围，用钢卷

尺（或测距仪）测量各部分的长边、短边，按11.3的方法测量和计算出各外墙 墙体厚度。再分别计算出长边平均值与其两端墙体厚度一半的差值、短边平均 值与其两端墙体厚度一半的差值，则两差值的乘积与各套内阳台建筑面积之和 即为各被测套内建筑面积S4。

11.5 各套应分摊的共有建筑面积

11.5.1 共有建筑面积应参照上述有关测量方法进行测量。

11.5.2 共用建筑面积分摊的原则和方法见附录2。

11.5.3 各套应分摊的共有建筑面积S5计算

a．多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积

共有建筑面积

共有建筑面积分摊系数（幢）＝-----------------

各套内建筑面积之和

各套分摊的共有建筑面积＝各套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数（幢）

b．多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积

本幢房屋共有建筑面积

共有建筑面积分摊系数（幢）＝----

幢内各功能区建筑面积之和

本功能区分摊的共有建筑面积＝本功能区自有建筑面积×共有建筑面积 分摊系数（幢）

本功能区独用的 本功能区分摊的共有建筑面积 ＋ 共有建筑面积

共有建筑面积分摊系数（功能区）＝-----

本功能区内各套建筑面积之和

同功能区内某户（套）＝同功能区内某套建筑面积×分摊的共有建筑面积 共有建筑面积分摊系数（功能区）

11.6 套（单元）房销售面积

套房销售面积S6应为套内建筑面积S4与本套分摊的共有建筑面积S5之和。S6＝S4＋S5（7）

11.7 整幢商品房建筑面积

测量整幢商品房建筑面积S7时，用钢卷尺在房屋外侧勒脚以上处测量房

屋外围的两个长边、两个短边，应符合10.4的要求。当测量距离大于30m时，在钢卷尺零刻线端钩上拉力计，当拉力计示值达到50N时，读取边长测量值。测量时现场温度与检定时温度相差±15℃以上，应按下式进行温度修正。△Lt(t为下角)=L20（a1-a2）（t-20）（8）

式中：Lt－－温度t时尺长修正值；

L20－－20℃时尺长；

t－－测量现场的温度；

a1－－钢卷尺的线膨胀系数；

a2－－被测墙体的线膨胀系数；

若用激光测距仪测量房屋外围边长时，测距仪的前沿要紧贴被测边长的起 点，激光束应投射到位于被测边末端的目标板上，并使光束两端在同一水平面。

在高海拔地区使用手持式激光测距仪，空气折射率对被测距离的修正量计 算公式见附录4。

11.8 非矩形房屋面积与计算

非矩形房屋面积测量与计算按附录3进行。

五、测量结果的处理

12.1 分摊系数保留在小数点后4位以上。

12.2 所有面积计算过程中保留到小数点后3位。

所有面积计算结果保留到小数点后2位，单位为平方米。

12.3 商品房销售面积测量结果按附录6格式出具（测量报告）。

（注：附录

1、附录

2、附录

3、附录

4、附录

5、附录

6、附

第二篇：房屋的销售面积计算

房屋的销售面积计算

1、商品房销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

房屋销售面积=套内建筑面积+应分摊的公用建筑面积。

销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。

商品房销售面积的标注单位应当为平方米。

商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。

按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。

2、．套内建筑面积

商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。

套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

3．套内使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下规定计算：

（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；

（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

（3）不包括在结构面积中的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

4、．套内墙体面积

套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：

（1）共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

（2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

5、．套内阳台建筑面积

按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中：

（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；

（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

6、．公用建筑面积

商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为每户分摊公用建筑面积之和。

公用建筑面积由两部分组成：

（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；

（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）

另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括什么？

仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。

7、．分摊的公用建筑面积如何计算

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积Ⅹ公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

第三篇：房屋拆迁面积计算标准

房屋拆迁面积计算标准 2010-11-19 15:39:29 房屋拆迁通常以房屋建筑面积多少作为补偿与安置依据。房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。

房屋所有权证书载明的建筑面积或房产管理部门确认的实际测量面积。房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位补偿面积应当按照土地使用面积计算。

对于临时建筑、阁楼、以及实际建筑面积大于房屋所有权证面积的，视具体情况而定。违章建筑一律不补偿安置。

武律师：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定：征收房屋应先补偿后搬迁，无论是自愿搬迁还是强制搬迁，其前提都是必须补偿到位。你们之间虽然签订了拆迁协议，但是没有作出补偿就拆房，属于违反拆迁程序的行为。

第四篇：征地拆迁山林房屋面积计算

征地拆迁山林房屋面积计算

标签： 合法权益 说是 农业人口 征收与补偿 计算方法 文化

最近，笔者在电视、网络、新闻媒体中看到一些，有关关于农村征地拆迁补偿的新闻，地方政府是怎么怎么的为农民着想，又是怎么怎么的对农民进行了合理补偿。不过，笔者读后心里总不是滋味。

前几天，笔者看到一则对农民征地补偿新闻,一个城市征收农民土地，一块同样的，两个价，80%的土地按每亩8万（120元/平方米）给付，20%的土地按每亩100万（1500元/平方米）给付，这说明农民的土地至少值1500元1平方米的，同一块儿地能给出两个价来，不知道当地政府是怎么考虑的，土地要是你的，这种征收法，你会同意吗？耐人寻味。还有，在农权网上看到一则帖子，征收农民的房屋政府给补偿每平方米400元，不知道当地政府是怎么的想的，以笔者当地农民建房为例，农民建设一所新房子，每平方米就得花约1500元，试想，这样的补偿，让农民怎么购建房屋，又怎么来生活。

还有，就是农民的土地同地不同价，给农民的土地分片定价。无锡调整征地补偿标准 全市划分为一、二类地区。这就好比说，同样的土地种稻子，你能说同样的大米在市场卖出两个价？农民的土地作为生产、生活必要的要素，不能完全等同于市场，要考虑农民的长远生计，显然这种征地补偿方式是不合理的。

目前建于，集体土地、房屋的征收法律法规滞后，不健全。那么，在情况下，农民在征地拆迁中，怎样来计算补偿款才合理？尊重农民，保障农民长远生计？在征地拆迁补偿款计算中，农民应当必要考虑的因素，应当注意的问题，只有抓住要点才能在征地拆迁中得到较合理的补偿。这里笔者，给农民朋友一个思路，供农民在征地拆迁维权中参考。

农民在计算土地、房屋补偿款时，首先要了解：集体土地所有权、使用权及土地市场价值等相关法律才能更好地维护农民合法的权益

集体土地所有权

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八条：土地所有权归属，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行）第十九条规定：集体土地所有权，“土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有。”

依据《中华人民共和国土地管理法》第4条之规定，我国实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转用建设用地、控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的行为都属于非法占用农用地的范畴。

地方政府非法占用农用地的情形主要有以下五种：弄虚作假，主要是指使用土地的地方政府，虽然占地经过有权机关批准并且取得了用地手续，但是他的用地手续是通过弄虚作假骗取来的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，将基本农田或其它农用地撂荒成未利用地向有具有土地审批权的管理机关申报。少报多占，主要指超出批准用地的面积占用土地。比如，某建设项目被批准占用土地50亩，在实施建设的过程中，却占用了500亩，超占的50亩不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批准文件以及办理用地手续即占用土地的行为。未转先占，即未经依法批转土地利用就占用农用地的违法行为。未征先占，即未经土地征收程序改变土地权属就占用农用地的违法行为。由此可见，没有取得手续批文违法占地，农民有权拒绝征地。

土地使用权

《土地管理法》第九条规定：土地使用权，“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行）第四十三条规定：集体土地建设用地使用权，“乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。”

现行的土地管理法律将土地的所有权和使用权相分离的基本原则，也就是说，虽然国家和农民集体拥有土地，但是政府机构、企事业单位、社会团体、个人等都可以在符合法律规定的情况下，办理相关合法的手续，取得合理利用土地的权利关获得收益。但是，这并不意味着其对土地的使用可以不受任何限制，还是应当承担保护，管理和合理利用土地的义务，根据土地的属性不同，科学合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。因此，强占乱占侵犯农民土地使用权的行为都错误的违法行为。

依据《宪法》、《民法》、《物权法》、《农村土地承包法》等相关的国家法律上来看，农村土地的承包经营权是一种用益权，物权最重要的特征就是直接支配和保护之绝对性。物权的直接支配性，指物权人得依自己的意思，无须他人意思或行为之介入，对标的物为管领处分的权利。物权的绝对性，指物权人于其标的的物之支配领域内，非经其同意，任何人均不得侵入或干涉，否则即构成违法。对于农村集体所有的土地，农民作为农村集体经济的成员取得其承包经营权，属于用益权。这种用益权一经设立，就具有物权的属性，即具有排除包括有权人（发包人）在内的一切人的干涉和侵害。还有，温家宝总理在十届人大四次会议结束后举行的记者招待会上，答中外记者说的话：“中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。我们说要给农民的土地经营权以长期的保障，15年不变，30年不变，就是说永远不变。必须实行最严格的耕地保护制度，必须保护农民对土地生产经营的自主权，占用农民土地必须给予应有的补偿。土地出让金主要应该给予农民。必须依法严惩那些违背法律、强占乱占农民土地的人。”

《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（2009年中央1号文件）也明确规定：“稳定农村土地承包关系。抓紧修订、完善相关法律法规和政策，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变。强化对土地承包经营权的物权保护，做好集体土地所有权确权登记颁证工作，将权属落实到法定行使所有权的集体组织；稳步开展土地承包经营权登记试点，把承包地块的面积、空间位置和权属证书落实到农户，严禁借机调整土地承包关系，坚决禁止和纠正违法收回农民承包土地的行为。”

这些规定都远远地突破了《土地管理法》、《农村土地承包法》中农民土地使用权限的所规定，都足以证明，农民的土地承包权使用长久不变。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所规定的，来进行征收，这对农民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有权、使用权，可以说，地方政府目前的征地拆迁90%以上的都是违法的，因此，农民可要求最高的补偿。

土地自身价值

价值规律是商品经济的基本规律，是商品生产和商品交换的基本规律。只要存在商品生产和商品交换，就存在价值规律。（1）价值规律是商品经济的基本规律，但并不是商品经济中唯一的经济规律。商品经济中有许多经济规律，价值规律是基本的规律。（2）价值规律作为商品经济的基本规律，同其他任何规律一样，是客观的，是不以人的意志为转移的。土地作为三大生产要素之一，在社会经济可持续发展战略中起着基础性、决定性作用。土地有偿使用，要符合价值规律。同样的土地，国有土地就有市场价值，集体土地就不具有市场

价值，显然，这是不符价值规律，也是不符合逻辑的。

便于农民朋友理解，这里多提一嘴，什么是土地自身价值？如果农民的土地不值钱，那政府、开发商就不会对农民的土地眼红了。打个不确切比方，就是农民的土地很值钱，假如说农民的土地是一个聚宝盆，年年会给农民家送钱，就是秋天土地里的收成，因为农民的收成有了钱就可以无忧无虑世世代代地去生活。这时候，有人要卖农民的“聚宝盆”，要断了你的生路，对农民而言“生路”值多少钱？事实上这个“生路”就是这里所讲的土地自身价值。因此，农民为了生存，为了活命，就不能轻易要卖掉的。即使是卖也应是合理的，得保障农民自身的长远生存。

尽管集体土地，还沿用着计划经济的落后的管理模式，但土地自身的市场价值以充分显现出来，如果农民的土地不值钱，那在征地拆迁中就不会制造流血伤亡事件了。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过）文件精神提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”这改变了农村集体土地只能被行政征收才能成为建设用地的做法，体现了追求城乡协调发展的科学精神，摆脱传统建设用地管理模式的束缚。

征地拆迁中，有这样一句话：“中国最便宜的是农民的土地，最贵的也是农民的土地”。简直就是对农民的侵略。不给农民一个合理的市场价格，进行合理的补偿，放到谁的头上，谁也不会干的，最终的结局就是抗争，以死来抗争。在征地拆迁中，真正体现土地自身的市场价值，才是对农民最公正的，才是构筑和谐社会，社会主义价值观的充分体现。

关于对同地价的理解，将农民的土地分类划分等级进行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同价，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 2004年10月21日 国发〔2004〕28号）：(十二)完善征地补偿办法，征地补偿做到同地同价。笔者理解文件精神是，同地同价应当是指土地在同一地区的的价格应当是相同的价格，不是地方政府所讲的同地同价，是同村的土地相同价格，也不是事先由地方政府按照距离城市城区远近等因素，将农民的土地进行分类划分等级后，所说的同地同价，事实上，这就是同地不同价。地方政府先入为主对农民的说，你的土地是二类土地价格。地方政府为了获取更的土地出让利润，一般将农民的土地划分为二类或三类，有的地方政府甚至划分的更多一些，可达四类或五类。以笔者所在地的延吉市为例，就是把农民的土地划分四个等级，笔者认为，这是不符合中央对农民征地要到合理补偿，保障农民长远生计的政策精神的。

道理很简单，征收农民土地、房屋，政府给农民在不同的区域的内的价格不同，但最终征收农民土地都是以现金兑现的。假如说农民的房屋被征收了，农民首要的是解决住的问题，于是就同开发商说，你的房子价格50万，可政府是按五类区给补偿的就10万元，那开发商为了社会责任，也把你的同样的房子价格，按照五个价格来卖，农民可以10万元，买你的房子了。这可能吗？现实中，政府无论将征收农民的土地分成几类价格，但在同省同一市（或一县）的农民生存生活成本是一样的，同一市场，同一商品的价格不可能有三六九等的，这显然是对被征地拆迁农民的不公。

农民的土地作为生产、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解为市场行为，土地是农民的生存基础。再者，我国农民土地人均不足1市亩，城市郊区的农民所占的土地更少，以延吉市朝阳川东丰村农民为例，现在每人拥有土地不中400平方米。这么少的土地，地方政府做不到同地同价，在将土地划分成几个等级，钱，利润是政府赚了，可接下来的问题是，农民怎么去生活？试想，我们政府的这么人民公仆们，如果土地你的，给你这么划分片区等级，然后对你进行补偿，你干吗？？

因此，农民在征地补偿中，不能让地方政府的红头文件、公告给忽悠住了。文件政策法规服从的原则，地方服从中央，地方政策由违背中央的，按中央的执行。农民拿中央的文件进行与地方政府发布的同类的文件进行对照，由违背中央意愿的，农民有权拒绝执行。地方政府把土地分成几个片几个价，这些都是蒙人的。建议，农民平时多学些相关征地拆迁的法律法规政策，这样在征地拆迁补偿中，就没有敢欺负你了，我们毕竟社会主义法制社会，主动权就会把握在农民的手中。

集体土地、房屋征收补偿计算方法

在土地征收中，国家的对农民的政策是：合理补偿、妥善安置，保障农民的长远生计（根据国家相关的征地法律法规综合整理，相关的征地拆迁法律法规可查阅笔者的博客草根的心声，博客中的相关法律分类）。农民在征地补偿中应当考虑土地的自身市场价值、土地的附加值（农地的年产值）、通货膨胀、最后才是安置费用。

为什么要考虑通货膨胀呢？通货膨胀是经济发展的必然产物，是不可否认的事实。那么，什么是通货膨胀，简单地说，就是让你手中的钱贬值，举个例子：假如，你手中有100元钱，你不花，就在手中，如果通货膨胀率平均为5%，15年后购买力就只是现在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，购买力就仅仅是现在的9%了。

征地将农民世代赖以生存的饭碗砸了。如果农民在征地中不这样综合性地去考虑问题，就目前各地政府给补偿的那点钱一般仅够2年的生存费用，政府就什么也不管了。对农民来说，生存都成问题，就更别说什么长远生计了。所以，在征地中，以上这些因素是农民必须要考虑的。

1、承包土地（口粮地）的补偿计算方法

《土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”

《土地管理法》规定的土地征收补偿制度单纯以土地原用途和前三年内的经济产出平均率计算, 导致农村土地被征收后农民仅能获得土地补偿款的1—5%左右，而且土地征收补偿款的分配不尽合理。据相关调查发现, 耕地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得收益比最高可达99∶1;未利用土地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得的收益比最高可达199∶1 , 在沿海经济发达地区甚至可达千比一，与政府取得的土地出让收益相比, 农民得到的征地补偿款仅为冰山一角，有的连基本生活都难以得到保障。此外，集体经济组织与农民之间对补偿款的分配亦不尽合理。

按照原用途给予补偿，这是根本上就是不合理的。农民当然就不会接受。那么，在征地中怎么样补偿才算合理。

在集体土地没有市场化，《土地管理法》没有修改的现实下，土地是按照原用途给予补偿。那农民怎么算，技巧在土地承包使用权的长久不变。长久不变你能说是200年不变，还是500年不变，显然，按照《土地管理法》的计算是站不住脚的。保障农民的长远的生计，是政策所规定的，为了保障农民的长远的生计，那将年产值先算200年的吧。

假设，1平方米的年产值为50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。当然土地所种作物不同，年产值也就不同，还有有没有温室棚，若有还要将1年能出几季，考虑进去的。一般温室棚北方1年到少能出2—3季。

值得注意的是，如果地方政府将农民土地分成几等级定价，如果是违背中央文件精神愿

意的，农民可以拒绝不理他，只要在征地补偿中，时刻把握住中央对农民土地的政策是长久不变，只有这样，才能保障农民的长远生计。分析到这里，就一目了然了，这里我们还没有计算土地的自身的市场价值。有人说农民贪婪，漫天要价，事实胜于雄辩，不攻自破。

2、集体土地上的房屋征收补偿计算方法

实际征收中可能有二种可能，一是只征收了房屋，没有征收承包地；二农民的房屋、承包地同时被征收。

如果只征收了农民的房屋，没有征收承包地的，在这种情况下，建议农民置换，要求拿同样的地面积同样的房屋面积来换，这样是为了便于农民生产，同时也比较合理。一般各省土地条例都规定了农民的宅基地的使用面积。比如《吉林省土地条例》中规定一农户宅基地的使用面积为330平方米。如果不能置换，应考虑购买同样的房屋的价值，宅基地使用的其他土地面积应当考虑土地的市价值。什么意思，你让我没有房子住了，我总得去再卖一所吧，同时，还得考虑便于农业生产。

如果农民的房屋、承包地一起被征收了，那么，没有农业生产了，这时就全都市化了，农村房屋拆迁补偿应借鉴《国有土地上房屋征收与补偿条例》的四个原则进行要求。因各地情况不同，笔者没有进行具体的计算分析。这里只是给农民一个思路，仅供农民在实际房屋征收中参考。关于土地维权方面的笔者另有文章，请查阅笔者博客。

许多地方政府为追求经济发展和政绩，以牺牲被征地农民利益为代价，任意扩大征收权，土地征收工作中明显存在对农民不公平行为，征地补偿标准偏低，政府低价征高价卖、与民争利以及征地补偿分配混乱导致一些地区在土地征收实现土地用途转移过程中，不同程度地存在开发区和工商企业盲目圈占耕地、肆意扩大城市建设规模以及在征地过程中对被征地农民安置不足，严重地侵犯了被征地农民利益。土地权利的易手，伴随着被征地农民的赤贫噩梦，造就了地方政府的光辉政绩和商人的暴富。在商业利益和政治资本的双重利益驱动下，许多农民在工业化、城市化进程中大量失地失业失去社会保障，成为种田无地、就业无岗、社保无份的人。

农民只有团结，只有斗争，才会有公平、公正、合理，一盘散沙，只能永远是任人宰割的羔羊！

社会经纬纪实推荐阅读：

浅析地方政府非法征地拆迁中是怎样陷害被征地农民的 剖析法院强制执行下的集体土地上的征收拆迁 怎样阻止政府法院对集体土地及房屋的非法强征强拆 怎样阻止地方政府非法动用警察城管暴力征地拆迁 怎样有效阻止地方政府进行流氓无赖式的违法征地拆迁 征地拆迁：农村集体土地房屋征收补偿计算方法 管不住土地违法要国土资源部有何用 信仰缺失让我们迷失了前进的方向 怎样能找回我们丢失的信仰 中国暴力拆迁血案集录（2003年5月至2010年6月）

温馨提示：感谢您关注农民这一弱势群体。本旨意是维护公民合法的土地、房屋使用权。制止非法暴力、流氓无赖式的强征强拆，揭露社会丑恶，弘扬正义；维护法律的尊严，构筑社会主义和谐社会。让更的更多的人学法用法，维护自己的合法权益。

第五篇：房屋销售面积计算方法

房屋销售面积计算方法

2006-12-28 10:56:

52面积大小是计算商品房价格的重要结算数据，消费者购房时，大

多依照开发商提供的销售面积计算价格。那么房屋面积该如何计算？

开发商计算的数据是否准确？如果对房屋面积有疑问应该找谁？对

此，我们组织以下知识供购房者参考。

什么是房屋销售面积：

商品房的销售面积，俗称房屋建筑面积。它是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积即套内建筑面积与应分摊公用建筑

面积之和。即：

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

专家提醒：目前，市场上大多数开发商都是按照建筑面积结算

房屋价格，少数开发商按照套内建筑面积或者套结算房屋价格。

如何计算套内建筑面积 ？

套内建筑面积是套内使用面积和套内墙体面积之和。

①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计

算。②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

专家提醒：消费者要检查面积是否准确，可以查看房屋竣工图。根据

该图上轴线尺寸，计算出所有轴线范围面积，即得到套内建筑面积。

公用建筑面积的组成和计算

①商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过

道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面

积；

２、各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山

墙墙体水平投影面积的５０％。