广州新建商品房交易知识

第一篇：广州新建商品房交易知识

真房买卖（真房君）教你广州新建商品房交易知识

第一步，了解楼盘状况

收集了解目标楼盘的情况并进行现场查看，重点查看预售许可证，未取得 预售许可证的商品房不得预售，也不得以诚意金、登记费等名义收取款项。● 已取得预售许可证的楼盘，也可能有部分房屋因查封等原因不能销售。因 此，有必要在“阳光家缘”网站查询目标楼盘的哪些房屋属于可售房屋。● 认真查阅《商品房买卖合同》及附件，认购书，按揭须知，前期物业管理 服务合同等的样本。认购书、商品房买卖合同是确定买卖双方权利义务的重要 文件，购房人在确定购买前要认真阅读，清楚了解其内容，不明白的地方可向 销售人员、律师等专业人士咨询。

● 选择目标房屋应当根据自身条件及需求来确定，确保购房所需支出（包括 按揭月供）在自己的支付能力承受范围以内，需要按揭付款的还要了解借款人 资信状况及可贷款的额度、利率及期限。

● 购房前应全面了解购房及金融贷款政策，看自己是否符合购房或贷款条件。

案例与点评

案例：小马听说市中心某楼盘正在内部认购，认购价很便宜，大概半年后才拿预 售证正式销售，那时价格最少涨10%。小马就交了2万元诚意金认购了一套房，并与开发商约定如果小马不买，诚意金不退还，发展商不卖，要双倍返还诚意 金。五个月后该楼盘价格大涨，开发商通知小马涨价，否则就不卖给他了。小马 不同意，就起诉开发商。起诉后，法院认为该楼盘还未取得预售许可证，双方 认购协议无效，仅判发展商返还诚意金和利息。

点评：未取得预售许可证销售在建商品房，违反了法律法规的禁止性规定，属无 效民事行为，购房者在内部认购协议中的权利不能得到法律保护。

案例：小马买房时光顾着高兴，对售楼部摆出来的一大堆材料看都没看就签了认 购书。到签商品房买卖合同时，发现开发商在合同附件中补充的一些条款不合 理，要求修改，销售人员拿出认购书说：您在签署的认购书中确认已看过销售 方公示的商品房买卖合同及附件的样本等资料，并同意其内容，所以现在不能 修改合同条款，如不同意签署合同，就要没收定金，小马一脸无奈。

点评：有的开发商在制定合同样本时，在法律允许的范围内会设定一些对其有利 的条款，比如违约金标准不对等、约定开发商有权免费使用建筑物公共部位 等。在签订认购书之前购买人应当仔细了解，认真查看开发商在现场公示的预 售资料，如合同及附件等等。如认为不妥的，可要求对方修改。签订认购书或 者商品房买卖合同之后再要求修改就比较困难了。

未取得预售许可证销售在建商品房，违反了法律法规的禁止性规定，属无 效民事行为，购房者在内部认购协议中的权利不能得到法律保护。

第二步：签订认购书

● 确定购房人，了解签订认购书后能否变更购房人。有的开发商允许认购 人在正式签订商品房买卖合同时转名（即可指定其他人作为买卖合同签约 人），有的则不允许转名，或者只允许在一定的亲属关系范围内转名，并 且转名时要向开发商交纳手续费。所以认购时要考虑清楚，最好以实际购 房人作为认购人。

● 准备好购房人需提供的身份证件。多数情况下，购房人只需提供居民身 份证，特定情形需事先咨询，如军人应提供军官证，未成年人需提供出生 证、户口簿，外国人需提供护照及有效的翻译文本等。

● 仔细阅读认购书内容，查看认购书填写是否准确、完整，与协商内容是 否一致；留有空格以备填写和选择的条款，如未填写和选择的应当划去； 开发商口头承诺但没写入认购书的内容，应要求在认购书中书面注明。● 按揭贷款的金额、年限、利率等只有经银行审查批准后才能确定，选择 按揭付款的，应约定不能办理按揭或贷款金额不足时的处理办法。有些认 购书中约定如不能取得按揭贷款或按揭贷款金额小于认购书约定金额的，购房人应在限期内以现金方式付清，这一约定对购房人资金要求较高，如 购房人资金不足的，可以约定不能取得按揭贷款或贷款金额小于一定金额 时，解除认购书，开发商全额退还定金。

● 应在认购书中明确非因购房人责任导致商品房买卖合同无法订立的，开 发商须退回认购定金。

某楼盘促销，广告宣传送全屋家电，小马看过样板房后很满意，就买下一

套房。收楼时查看开发商送的家电，发现品牌、规格型号与购房前的广告宣传 完全不同，就咨询律师想打官司，但律师看过其购房合同等文件后，告诉小马 合同中没有关于送家电的书面约定，证据不足，胜诉机会较小，小马只得作罢。口头约定发生争议后，双方对约定内容陈述不一致的，主张权利的一方难

以举证。因此，对于开发商口头承诺的内容，应要求其在认购书或商品房买卖 合同中以书面方式确定。

案例与点评

案例：某楼盘促销，广告宣传送全屋家电，小马看过样板房后很满意，就买下一 套房。收楼时查看开发商送的家电，发现品牌、规格型号与购房前的广告宣传 完全不同，就咨询律师想打官司，但律师看过其购房合同等文件后，告诉小马 合同中没有关于送家电的书面约定，证据不足，胜诉机会较小，小马只得作罢。点评：口头约定发生争议后，双方对约定内容陈述不一致的，主张权利的一方难 以举证。因此，对于开发商口头承诺的内容，应要求其在认购书或商品房买卖 合同中以书面方式确定。

第三步：订立合同

签署商品房买卖合同

● 预售商品房实行网上签约，签约时应由开发商登录房地产管理部门 设立的互联网系统，按双方约定的合同条款录入数据，经双方核对确 认后打印、签名盖章，完成网上签约手续。

● 签订商品房买卖合同时应认真核对合同内容，审查其是否与开发商 公示的合同样本、认购书约定的内容及双方商定的内容一致。如发现 不一致的，应要求开发商修改或删除，如有遗漏的，应当补充完整。● 合同订立后，购房人可在网上查询自己所购房屋情况及订立合同的情况。开发商应在规定时间内向房地产管理部门申请办理预购商品 房预告登记证明手续，并将该证明交购房人收执；开发商未按期办理 的，购房人也可以自行办理。

案例与点评

案例：小马决定购买某楼盘房屋，签约前做足功课，对各项规定和合同条款了解 得清清楚楚。正式签订合同时，小马发现开发商提供的合同附件中增加了很多 开发商可以延期交楼的内容，都是公示的合同文本中没有提到的。小马据理力 争，最后开发商同意删掉了不合理的内容，成功签约。

点评：有的开发商直到正式签署商品房买卖合同时，才将完整的合同文本提供给 买受人查阅，并在合同文本及附件中写入一些不合理的条款，如限制买受人权 利，缩减出卖人义务等。买受人因条件所限、时间紧迫，往往难以注意到这些 内容，有的即使注意到了，为了避免麻烦而放弃了自己的权益。因此，在签订 合同前，买受人要做好准备，全面了解开发商已公示的合同等资料，了解相关 法律法规的规定，有条件的可寻求律师等专业人员帮助。

案例：合同约定的交楼日期到了，小马向开发商咨询收楼的事，开发商却找出一 大堆理由说无法按期交楼。小马一纸诉状将开发商告上法庭，法院认为双方订 立的合同合法有效，开发商未按合同约定的期限交楼，应当承担违约责任，遂 判开发商赔偿了小马的损失，并限期交楼。

点评：商品房买卖合同及预售商品房预告登记证明书是购房人享有所购房屋相关 权利的合法证明文件。开发商未按合同履行的，购房人有权依照合同约定和法 律规定要求其承担责任。

付款

● 网上签约时，除打印《商品房买卖合同》外，还应同时打印《商品 房预售款缴款通知书》，购房人应当将购房款支付至缴款通知书上所

列的预售款监控银行和监控账号。

● 商品房预售款监管目的在于保证预售款的专款专用，维护购房人的 合法权益，防止开发商在预售项目竣工前将预售款挪作他用。

● 按照合同约定的期限及金额支付购房款是购房人的主要合同义务，如不按约履行，开发商有权要求购房人承担支付违约金、赔偿损失等 违约责任，构成根本违约的开发商还有权解除合同。

房屋交付

● 接到收楼通知后，购房人有权对开发商交付的房屋进行检验。检验的标 准以合同约定为准。合同没有约定或者约定不明的，按照国家标准、行业 标准或者通用的标准验收。

● 购房人没有检验房屋经验的，可以寻求朋友或者专业机构的帮助，如房 屋存在质量问题的，专业机构的检验报告是有效的证明文件，购房人可据 此追究开发商的责任。根据房屋存在质量问题的不同程度，购房人可以要 求开发商进行整修、赔偿损失、减少价款直至解除合同。购房人作出拒绝 收楼、解除合同的决定时要慎重，必须符合合同约定和法律规定的条件。● 收楼时开发商要求交纳的各项费用要看清，一看有无合同约定，二看有 无法律规定。

● 办理收楼手续时，应当要求开发商提供以下文件：

1、规划部门出具的 《建设工程规划验收合格证》；

2、建设单位出具的《建设工程竣工验收报 告》；

3、公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭 证；

4、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；

5、人防、环保部门 出具的认可文件或准许使用文件；

6、《房地产（住宅）质量保证书》；

7、《房地产（住宅）使用说明书》；

8、《临时管理规约》或《管理规约》。● 签署《临时管理规约》或《管理规约》。

● 与开发商办理的交接手续应当保留原件资料，该文件是证明收楼时 间及收楼时房屋状况的重要凭证，房屋风险责任的转移、保修期限的计 算、确定水电计费基数等均以该文件为依据。

案例与点评

案例：小马收楼时，看到收楼通知书上要求交三百元的水电保证金，经向供水供 电部门了解，水电收费是分户管理的，无需开发商或者物业管理公司垫付资金，就拒绝了这一要求。

点评：办理收楼手续时，有的开发商会要求业主交纳一些没法律依据或合同依据 的费用，比如契税、专项维修资金，这两项费用应当由业主自行按规定缴交，而不是由开发商代收代缴；还有的要求交纳水电周转金等等，遇到这类情形，购房人应当予以拒绝，并可向行政主管部门投诉。

案例：小马收楼时觉得房子没什么问题就办理了收楼手续，没有向开发商索取交 楼文件。到交水电费时才发现要按临水临电的标准交费，与开发商交涉了好久，开发商才同意弥补临水临电和永久水电的差额。但开发商始终未能给出临水临 电何时解决的时间表。

点评：收楼是大事，一定不能大意。法律规定的各项文件一项也不能缺，不然会

留下各种隐患。

案例：小马住新房了，利用周末在家搞装修，邻居向物业管理处投诉噪音过大，影响休息。物业管理处工作人员告诉小马，在业主签署的管理规约中，规定房 屋装修要向管理处报备，而且只能在规定的时段施工，不能影响他人休息。

点评：了解和遵守管理规约，是建设和谐小区的首要条件。

第四步：领取房地产权证

● 商品房竣工验收后，开发商应当办理初始登记手续（俗称大确

权），然后在约定的期限内将房屋产权过户到购房人名下。

● 购房人领取房地产权证时，应当核对产权人姓名、身份证件号

码，房屋地址，房屋面积等内容。

● 房地产权证上注明的房屋建筑面积、套内建筑面积与商品房买

卖合同有差异的，应当按合同约定处理。

案例与点评

案例：小马收楼都两年了，开发商还没办下房产证。拿出了双方签订的合同一 看，已超期七个多月。小马请律师发了律师函给开发商，要求开发商支付逾期 办证违约金。

点评：按照合同约定的时间，为购房人办理房地产权证是开发商的主要义务，开 发商不履行义务的，购房人可根据合同的约定追究开发商的责任，保护自己的 合法权益。

第二篇：商品房交易合同范本

房屋买卖合同

甲方（卖方）：身份证号：电话：

乙方（买方）：身份证号：电话：

甲乙双方遵循自愿、公平和诚实守信的原则，经协商一致订立本合同，以 资共同遵守。甲方自愿将建设公司开发的的所有权，以总价款 人民币价格卖给乙方，同时转让由该房屋带来的一切受益及费用。由该房 屋带来的责、权、利均归属乙方。

1、甲方保证此房屋无抵押、无纠纷。且甲方为此房的唯一权利人，乙方取得是对此房屋的所有权。

2、甲方负责将房屋房照过户到乙方，费用由乙方承担。甲方不得以任何理由和条件不配合乙方办理房照。并保证此房照真实有效，且此房屋只归属乙方一人所有，否则视为违约，甲方返还乙方购房款，并赔偿乙方元违约金。

3、乙方一次性付给甲方人民币元，签字即表示钱款已经付清，剩余元待房屋房照过户到乙方后一次结清，乙方不得以任何理由拖欠甲方。

以上条款为双方真实意愿的表达，双方签字方生法律效力

甲方（签字）：乙方（签字）：

20年月日

第三篇：交易知识

交易知识：

1、经济适用房可以过户吗？

答：不可以。

2、房改房、集资房过户时卖方应提供哪些材料？卖方未婚应提供哪些材料？卖方离婚应提供哪些材料？

答；过户时应提供产权证、身份证、婚姻关系证明及配偶身份证（已婚须夫妻双方到场）；若卖方未婚房改，则出售时应当面填写单身的具结书、产权证、身份证；若卖方离婚则出售时应提供离婚时针对该房产的离婚协议书或离婚判决书原件（离婚协议书应到民政局盖章、离婚判决书还应附法院生效通知书），同时应到交易所办理产权变更手续后方可办理产权过户手续。

3、交易所产权变更时间需多长时间？

答：为10个工作日。

4、卖方为未成年人，可以出售房产吗？出具什么材料？

答：可以，需由产权人生生父母双方到场并提供双方身份证、婚姻关系证明、产权人（未成年人）出生证明、户口本，并书面出具具结书。

5、一次性付款买方可办理未成年人吗？应提供哪些材料？买方产权人本人需到场吗？

答：可以，应提供：未成年人户口本、未成年人监护人到场（生父或生母均可）、监护人的身份证明、监护人与产权人的关系证明（派出所出具的关系证明或可明确体现母子或父子关系的户口本）。16-18周岁未成年产权人本人需到场办理，16周岁以下不需到场办理。

6、办理二手房过户，若产权人在国外、国内的其他地方、台湾、香港分别需到哪里出具公证售房委托书？

答：国外：需到中国驻该国使、领馆办理认证的委托书（非汉语的要做译文公证）；国内：

区级以上公证处；台湾；到当地法院（同时需法院将公证书寄到福州市海基会认证）；香港：中国政府认可的律师楼。

7、拆迁户重新购房是否有免税？应提供什么材料？

答：私房拆迁货币安置户2年内重新购房可申请免一定比例（等同拆迁面积）的契税；申请时应提供拆迁补偿安置协议书和原拆迁房屋的产权注销证明单与新购房过户收件手续同时办理，出税时直接减免。

8、产权人（房改房配偶）一方死亡，交易时需要提供哪些材料？税费如何征收？办理继承公证所需的材料及费用？

答：1）提供：继承及弃权公证书、产权证、继承者人身份证明。（应先办理至继承人名下方可交易），产权变更费用为85；交易过户的税费：根据继承前一道产权买受时间(是否满2年)征收相应的营业税、个人所得税。

2）办理继承公证应提供：死亡证明（由派出所出具、如户藉证明函）、被继承人（即死者）家庭成员（包括父母、配偶及子女）关系证明（由派出所出具）、继承人身份证材料原件（包括身份证、户口本）、产权证材料原件。公证处收费：公证处评估价＊2%（公证处评估价为公证处的内部评估价）。

9、办理一手商品房、拆迁房应提供什么材料？

答：商品房：购房登记申请表、统一不动产发票、商品房买卖合同、身份证原件及复印件、公共设施维修基金交款单据（2003年9月之前公共设施维修基金交至物业处，则不需提供公共设施维修基金交款单据）；若产权有抵押给银行，则在产权受理时还应提供银行盖章的《预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告》（简称：《期房转现房申请表》）。

拆迁房：拆迁协议书、房屋拆迁产权交换证明书、房屋分户平面图、原房屋产权注销通知书、缴款凭证、房屋拆迁安置补偿结算单。

10、办理一手商品房产权证的流程？

答：到开发商处开具购房登记申请表、统一不动产发票→→若存在抵押到银行出具一份《预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告》→→到交易所二楼缴交公共维修基金→→到交易所三楼办理产权证受理。

11、何为二次房改房？二次房改的房产是否可办理过户手续？

答：按规定：单位员工每对夫妻只可享受一套单位的福利分房（房改房），若每对夫妻享有两套或两套以上的房改房，则所拥有的房改房均属违规房改所得，按福州市房地产相关规定，违规房改所得之房产均不可办理过户手续。

12、若产权证不慎丢失，是否可以补证？补证手续如何办理？费用？

答：可以补证，首先丢证的产权人本人凭身份证原件先到交易中心登记遗失、调档、之后登报遗失（福建日报或福州日报），见报三个月后可凭报纸并持产权人本人身份证原件到交易所办理补证手续；补证时间：10个工作日（若产权证存在抵押，则补证需贷款银行出具同意补证的证明，如银行不同意出具证明，则需先行解押后办理补证相关手续）。费用有：登报申请30元、调档费用150元、登报费用一行60元、补证工本费用85元。

13、拍卖过来的房产，若要办理产权证应如何办理？需提供哪些材料？

答：拍卖的房产办理产权证时应提供：原产权证原件、买受人身份证、申请报告、拍卖成交确认书原件、拍卖行收取的佣金发票、房款收款收据、民事裁定书、协助执行通知书。

14、若交易受理单不慎丢失，如何补办？

答：首先先到交易中心登记遗失、调档，之后登报遗失（福建日报），见报一个月后可凭报纸到交易所持买受人本人身份证原件可办理补受理单手续、本人到场。

15、若出售住房时，纳税保证金（个人所得税）是否可退还，退税手续如何办理？

答：若出售房产时产生了个人所得税，在一年内购买一套商品房（一年时间指：截止至领到退税款项当日），则原先交纳的个人所得税可以按一定比例退还。办理退税手续时应提拱：新产权证原件、纳税保证金收据原件、调档售房及购房时的买卖契约、填写退税申请表、申请退税人本人到场并持身份证原件到交易中心受理，受理手续办理完毕后到原出售房产所属的地税局办理退税款相关手续（退税申批时间较长，一般在3个月左右）。

16、若产权证中相关信息出现错误，如何办理更正手续？

答：首先要确认是哪方面的信息出现错误，一般是先到档案馆调档确认档案与产权证中的信息是否相同，若档案馆中记录的信息是正确的，只是制证时出错则只须调档后再持有错误信息的产权证及产权人身份证、本人到交易所办理更正手续即可。若档案中的信息与产权证中的错误信息一致，则应到相关部问出具证明。

17、哪些房子出售时会产生个人所得税？

答：未满二年的房产（含普通住宅、高档住宅、非住宅）出售时均会产生个人所得税。

18、什么是高档住宅？

答：容积率小于等于1.0或单元面积大于等于144平方米或鼓楼区、台江区实际单价高于8500元/平方米（含8500元/平方米），其他城区单价高于7000元/平方米（含7000元/平方米），2007年1月1日到2007年12月31日期间通过招拍挂方式取得土地的项目，单价高于10000元/平方米（含10000元/平方米）。

19、若土地性质为集体土地的房产，产权是否可以办理交易过户手续？

答：可以过户（需双证齐全），但买方应为本村村民，出售时买方应提供：身份证、户口本、村委会出具的长住证明。

20、若外国人以一次性付款方式购房，办理产权过户手续该如何办理？是否可享受首次购房契税减免优惠政策？

答：若外国人的护照中未体现中文名字，则需先到公证处办理译文公证手续（将外文的名字翻译成中文），产权证中产权人只可体现中文名字。外籍人士（含港、澳、台）购房不可享受首次购房契税减免优惠政策。

第四篇：广州二手房交易流程

广州二手房交易流程

不通过房屋中介完成二手房购买，需走好十步，基本流程如下：

查册——签三方约——签件、送银行审批——贷款申请成功——业主报税——交易递件——完税过户——领取《房地产权证》——办理抵押登记——银行放款

一、查册

查册有两种方式：（1）业主须提供房产证的登记字号交由中介方代查。（2）业主本人持房产证和身份证原件到房管局提交申请。律师提醒：

签约前查册是为了让您初步了解该房屋的登记情况（如产权人、地址、面积等情况、有没有抵押、有没有被查封或被规划等信息）以及能否正常交易，以保障买方的切身权益。

二、签定房屋买卖合同

买卖双方及中介方协商后，在签约时期明确填写好交易要求，例如房款的支付方式、交楼标准、交楼时间等，避免产生误会，免除纠纷。律师提醒：

合同中应说明本合同有哪些附件以及附件的效力等。必要的时候，还需签订有关的补充协议，一定要有细节性的明确约定。

三、签件、送银行审批

买卖双方需备齐签件所需资料到银行签贷款合同。

卖家需要准备资料为：（1）产权证原件及复印件；（2）卖方身份证、户口簿原件及复印件，若有共有人则需提供共有人的身份证、户口簿原件及复印件；（3）若卖方已婚，其配偶需签署同意出售房产的声明并尽可能提供结婚证、配偶身份证、户口簿原件及复印件，若确实无法提供本偶的有关情况，卖方至少应提供配偶身份证复印件且出具具结书。（4）若卖方未婚，则提供未婚证明。（5）活期存折复印件。买家需提供的资料：（1）身份证、户口簿原件及复印件，若有多人联合申请则需提供其他申请人的身份证、户口簿原件及复印件；港澳人士提供回乡证或出入境证，外籍人士提供护照。（2）若买方已婚，需提供结婚证，配偶身份证，户口簿原件及复印件；若买方未婚，则提供未婚证明。（3）经济收入证明原件及复印件。包括单位开具的月收入证明（一般不低于月还款额的150%）、贷款额20%以上的存款证明、有价证券、缴交个人所得税的税单；（4）30%或以上的首期款证明（收据）。（5）活期存折复印件。律师提醒：

该物业必须有房产证、产权清晰且为混合结构或框架结构（楼龄超过二十年不受理）。

四、贷款申请成功

买家向按揭人员查询银行审批贷款金额、年限、月供款额的相关信息。律师提醒：

批贷银行一般可提供同意贷款确认书（俗称：同贷书）

五、业主报税

所报税额应按合同上的真实成交价格申报。律师提醒：

依法纳税是每个公民应尽的义务，不管是个人还是企业、团体，都应切实履行自身责任，如实申报纳税，千万不要贪小便宜而做出偷税、漏税或瞒税等违法行为。

六、交易递件

若买卖双方亲自前往房管局办理，须持房地产证、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明。务必根据相约的时间提前到达，房管局凭号办理，仅记过号不等。2.如果您没有时间前去办理，建议签署委托书予代办机构代为递交。

律师提醒：

1.房管局拿号须出示房产证原件。

2.前往房管局办理递件前需清楚该办公时间。

七、完税过户

根据房管部门核准的交税金额交税。先交税费，才能凭税费发票办理过户手续。税费如下：--买方税费为： 1.印花税=评估价×0.05% 2.交易管理费=3元/平方米 3.契税=评估价×3% 4.登记费=50元/证（每多一个共有人多10元）5.贴证印花=5元/证

6.个人转让普通居住用房，目前暂不需缴纳土地增值税。--卖方税费为： 1.印花税=评估价×0.05%； 2.交易管理费=3元/平方米； 3.营业税=成交价×5.5%（出证未满5年、出证已满5年但不能提供购房发票）或营业税=本次销售利润×5.5%（出证已满5年，可提供原购房发票）； 4.个人所得税=成交价×1.5%（入住未满5年，已满5年可免征）； 5.土地出让金=基准地价×3%（已缴可免征）； 6.土地出让金契税=土地出让金×3%（已缴土地出让金可免征）； 7.土地增值税

（此为非普通居住用房的二手楼交易税费，仅供参考）律师提醒：

1.1.缴纳税费分为现金和银行卡两种支付方式，具体交易方式以各交易中心为准。建议提前了解交易方式，以加快交费的速度。

2.2.如无特殊约定，此时可进行物业交接。

八、领新《房地产权证》

若没有委托取证，请买方亲持受理回执和身份证原件，前往房管部门领取房产证。律师提醒：

务必核对清楚新证上的内容（如产权人名，身份证号码、地址等）。

九、办理抵押登记

房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。律师提醒：

按揭付款须由房管部门归档后方能办理抵押登记，登记后房地产证备注栏有“贷款银行”名称。

十、银行放款

银行根据审批约定，将房款打进买方或卖方指定的银行帐号中。律师提醒：

1.业主到银行打簿确认放款金额。2.买家可取回合同及借据。

3.如无特殊约定，此时可视为房款已支付结清。4.如无特殊约定，此时可进行物业交接。

第五篇：广州二手房交易流程

广州二手房交易流程

广州二手房出售流程分为6步：

第一步：对二手房的出售进行咨询。了解这种二手房出售信息可通过各种 渠道，譬如亲戚朋友、经纪公司、报纸广告、网络广告等，了解您所要出售的房屋是否具备上市条件，了 解房屋所在区域二手房的帄均出售价格;个人出售和委托房地产 广州二手房出售流程分为6步：

第一步：对二手房的出售进行咨询。了解这种二手房出售信息可通过各种渠道，譬如亲戚朋友、经纪公 司、报纸广告、网络广告等，了解您所要出售的房屋是否具备上市条件，了解房屋所在区域二手房的帄均出 售价格;个人出售和委托房地产经纪公司代理出售有何差别;了解交易流程、相关税费和必须提供的所有相关 手续等。

第二步：根据实际情况，确定出售价格，不能过高也不能过低。通过第一步的咨询，可根据您的房屋位 置、交通状况、朝向、楼层、装修状况、周边环境等综合因素，确定您的“出售总价”。如果有要求买方另行 支付的费用，应在报价中声明。

第三步：根据自己预算成本、时间精力等因素，确定销售渠道。渠道可自行寻找买家或通过委托房产中 介经济人代理销售。如果自行寻找买家，您最好在出售前完全弄清和熟悉整个交易流程，这样才能确保交易 的安全性。这样，您就节省了通过经纪公司所花费的成本，使您的销售过程全部在自己的掌握中;如果你委 托房产中介经济人代理销售，这样边可更省时、省力、安全，只需您选择一家具有代理资质的房地产经纪公 司并签署委托代理协议，所有工作全部由经纪公司办理。但是，房产中介或经纪人将向您收取一定的代理佣 金，所以，要预算好增加您的交易成本。另外值得注意的是，寻找中介公司一定要找市面上可靠，口碑好的，要避免受到一些“黑中介”的欺诈。在交易过程中，也要懂得利用法律知识保护自己。

第四步：通过房产网站等传媒发布出售信息。如果您选择自行销售，则可在一些房产网站或报纸上发布 您的个人出售信息。但在发布的信息中应注明“谢绝中介”或“免中介费”等字样。您可能会接到较多的询问电 话，影响您的正常生活和工作。所以，如何登记您的联系方式，至关重要。如果您选择了房产中介经纪公司 代理出售，他们将代理发布您的出售信息并进行相关推广宣传。

第五步：与买家协商和签约。当有客户决定购买您的房屋后，您就可以与买方协

商、签定合同了。在合 同中应根据您与买方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承 担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合 同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。

第六步：与买家产权交易。签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区域房地产交易 部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件;买方按照合同规定 的付款方式付清房款后，房地产交易部门开始受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费，买方领取房屋所有 权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。另外，需注意的是，二手房交易的当事人双方需提供的相关材料。

★★★卖方需提供的材料：

1、产权 人身份证(非当地户籍人士还应提供暂住证)

2、户口本

3、买卖合同

4、产权人印章

5、共有产权人声明

6、结 婚证复印件

7、原购房发票(复印件)、原购房合同

8、土地使用权证

9、已购公有住房、成本价购房、优惠价 购房、央产房、经济适用房等房产，出售转让时还应提供相关的审批和申请手续。

10、房屋所有权证。

★★★ 买方需提供的材料：

1、户口本

2、本人印章

3、买方本人身份证件(非北京户籍人士还应提供暂住证)

4、外 籍人士需提供护照、居留证、工作单位证明

5、港、澳、台人士需提供身份证、回乡证、外批单

6、买卖合同

7、如需要贷款购房，还应提供贷款银行所需的相关手续。

广州二手房购买流程分为4步： 消费者应首先确定自己所需房子的基本条件，包括房子的户型、结构、面积、大概位置和心理承受价位 等，然后依照以下步

骤进行交易：

第一步：通过各种途径了解和寻找房源。

① 通过亲戚朋友介绍，这种方法信息面较窄，往往成功的几率 较低。

② 通过房产网站或报纸等媒体登出求购信息进行了解和寻找，这种方法选择面相对较宽，但很多广告 内容非常混杂，您必须认真识别相关信息的真实性，以避免盲目或受到无谓打扰，影响生活。

③ 选择口碑好，可靠，有资质的房产中介经纪公司代理购买，通过这种途径会比较省力、省时、安全，能在较短的时间内寻 找到合适的房源。但您必须提前对经纪公司的资信情况进行审查(避免黑中介的欺诈)，因经纪公司为您成功 代理后要收取一定的代理佣金，所以您需要花费更多的购房成本。所以选择委托房产中介公司之前，需要综 合衡量。

第二步：预约实地看房。选择好目标房源后，您需要亲自到现场查看。有关专家强调指出，一定要与产 权所有人亲自面谈，落实好房屋的产权性质，是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋，要查看水、电、天然气等等设施是否能够正常使用，房屋是否质量过关，有无明显严重的质量问题等。

第三步：与卖家进行协商和签约。确定要购买的房屋后，您就可以与卖方协商、签定合同了。在合同中 应根据您与卖方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理 产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的 责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。

第四步：与卖家产权交易。签订了买卖合同，交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易 部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序，确定房屋产权是否具备转让条件;按照合同规定的付 款方式付清购房款，房地产交易部门正式受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费，并向买方核发房屋所有 权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。