集体土地开发必须

第一篇：集体土地开发必须

开发商占用集体土地搞开发，必须经过以下程序：

1、国土部门将集体土地经过合法征用转为国有土地；

2、土地部门经过挂牌或拍卖等公开手续将土地转让给开发商；

3、开发商缴纳土地出让金，取得土地使用权证。如果购房者购买了占用集体土地却没有依法缴纳土地出让金的房屋，将不能取得土地证书和房产证。

第二篇：红山税务分局集体土地开发建设调查

红山税务分局集体土地开发建设调查

根据市局工作布置,为进一步调查了解红山地区集体土地开发建设情况和纳税情况,我局于2004年11月对全区范围内自1997年立项的集体土地开发项目进行了全面调查.现将调查主要情况汇报如下:

一、调查总体情况:

经调查,全区自1997年立项的集体土地开发项目21个,截止调查结束工程已完工13个,计划投资额200072万元,已实际完成投资额220692万元,实际占地面积和实际建筑面积分别为1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止调查结束已销售面积577519.87平方米,实现销售收入65643.65万元,其中6个项目已申报纳税1752.29万元。

二、具体调查内容:

1、开发形式:主要开发形式以村镇或村镇成立的开发企业开发建设为主,其中村镇委托外来开发企业开发的项目有6个.2、开发项目的审批情况：集体土地开发均通过区计划与经济委员会批准，项目主要是“农民中心村复建房”、“××项目配套生活区”、“××项目配套设施”以及“农村老师集资建房”名义立项。

3、开发项目的土地来源，经调查，调查的21个项目大部分是集体土地，其中八卦洲有69亩地块为二桥拆迁安置的国有土地，其他均为集体土地开发建设，未按规定征为国有。根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2004年4号文件规定，红山区部分通过审查2个项目，整体通过审查10个项目，可以补办规划手续。

4、房屋销售对象：经调查，目前调查21个项目，立项以安置本地农民为主，目前从实际情况来看，销售对象均有非当地农民，非当地农民销售大约占60%，有的项目销售对象都是非当地农民。

5、开发单位资质：经调查，具体开发单位具备开发资质的有5个项目，其余均是以村镇或村镇企业名义开发建设，不具备房地产开发资质。

6、领取销售许可证情况：目前21个项目均未领取销售许可证。

7、能否办理土地使用权证和房屋产权证。目前根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2004年4号文件规定，红山区部分通过审查2个项目，整体通过审查10个项目，可以补办规划手续，补办手续后可以为购房者办理相应的土地使用权证和房屋产权证，其他项目无法办理“两证”。

8、销售收入和申报纳税情况。目前21个项目已实现销售收入65643.65万元，已申报销售收入35045.8万元，缴纳销售不动产营业税1752.29万元。

三、集体土地开发特点及存在问题

1、项目手续不规范，属非法占地、非法开发。

所有21个项目，均以““农民中心村复建房”、“××项目配套生活区”、“××项目配套设施”以及“农村老师集资建房”等名义，在区计经委立项。而实际使用用途中，真正的农民复建房仅占40%左右，其余均对外销售。由于未取得合法用地手续，近几年来受到市国土部门的多次整改通知和处罚。

2、所谓“商品房”无合法证件。由于未取得合法手续，开发项目无《商品房销售（预售）许可证》，因此无法办理“国有土地使用权证”和“房屋产权证”。

3、占用土地和实际建筑面积均超过实际批准面积。

21个项目经区计经委批准的用地面积为119.83万平方米，实际用地面积120.58平方米；批准建筑面积141.13万平方米，实际建筑面积152.40万平方米。

4、建设规模巨大。

最大的“兴都花园”占地65万平方米、建筑面积80万平方米，建设期从1997年一直到2005年跨越8个年头，其次是“金山花苑”和“沁苑山庄”分别占地15万平方米、建筑面积23万平方米。

5、资金来源多渠道。

由于村委会只是农村自治组织，没有大量的资金投入开发。因此大多采用吸收社会游资进行开发。主要形式有三种：一是由村委会组织项目“指挥部”，开发收益由行政村享有，通过由项目建筑单位垫资建设的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有关款项并给予一定的利息补偿，如万寿村的“沁苑山庄”和“金山花苑”；二是将土地卖给有资金实力的企业或个人，如“万丰苑”收取土地款675万元，“万寿商贸中心”收取土地款240万元；三是有行政村部分干部投资成立一个经营实体，由该实体承包开发，如“兴都花园”由兴卫村的干部和其他投资人共7人，投资成立“南京海派商贸有限责任公司”，上缴兴卫村3.11亿元取得65万平方米的开发权。

6、税收收入流失严重。

以上21个项目，仅有6个项目按预收房款申报缴纳营业税，其他项目均未缴纳任何税收。以目前已收房款65643.65万元计算，少缴营业税1529.89万元。根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2004年4号文件规定，红山区部分或整体通过审查12个项目，如通过补办手续，应缴纳营业税为56180×5%=2809万元。

四、有关税收征管的建议

根据以上调查情况，我们认为：

1、从这些集体土地建房后对外销售的行为来看，不管其行为是否符合《房地产管理法》、《土地管理法》等法律规范，其行为完全符合《营业税暂行条例》规定的 “销售不动产”的“销售建筑物及其土地附着物”的征税范围。应当征收营业税。

2、从纳税主体看，销售不动产的主体是企业（如“南京海派商贸有限责任公司”等）或经济组织（如“万寿村委会”）。这些经济实体发生应税行为，获得应税收入，当然成为纳税人。

3、从课税对象看，该建筑物的不合法性没有影响其对外出售而获取经济利益，因此，对纳税主体销售不合法的建筑物而获取的经济收入征税，也没有改变其是否符合其他法律规范的性质。

因此，我们建议对该行为应该征税，不仅应征收“销售不动产”营业税，而且应加强企业所得税的征管（企业应在机构所在地缴纳）。

以上情况，特此汇报。

红山税务分局

2004年11月15日

第三篇：集体土地征收

永善县城规划区

集体土地及房屋征收补偿、安置搬迁

实施办法（试行）（草案）

第一章

总则

第一条 为保障我县城市建设严格按规划实施，保护土地所有者和使用者的合法权益，营造和谐、统一、良好的投资环境，提高土地利用率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《云南省土地管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规，结合永善实际，制定本办法。

第二条 本办法所称土地及房屋征收补偿安置，是指国家依据法律、法规规定的程序和批准权限，将农村集体所有土地征收为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和地上附着物的所有权人合理补偿安置的行为。

第三条 本办法适用于公布之日起在县城城市规划区范围内实施的项目用地且与城市总体规划要求相适应的集体土地及房屋征收。中央、省、市确定的交通、能源、水利等重大基础设施项目的集体土地及房屋征收适用本办法（补偿标准另有规定的除外）。

第四条 永善县人民政府授权永善县国土资源局代表县人民政府统一负责城市规划区域内集体土地及房屋的征收、补偿工作。各有关部门应当依照各自职责，支持、配合做好相关工作。

县规划建设行政主管部门负责征地项目实施安置区域的划定及规划设计审查审核工作，拟订规划安置方案。

第五条 征收土地补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。

第六条 集体土地及房屋宅基地征收协议统一由县国土资源局与被征收土地所有权人和使用权人签订。

第七条 集体土地征收依照法定程序批准后，由县人民政府公告征收补偿方案并组织实施。

建设项目征地中涉及的具体房屋及地上附着物、附属设施征收补偿、搬迁安置方案由永善县国土资源局拟订报县人民政府批准执行。

第八条 征收单位不得擅自变更本实施办法确定的土地房屋补偿标准，任何单位和个人不得侵占或者挪用征地补偿安置费。

第九条 被征收的所有权人、使用权人对补偿标准有争议的，由县人民政府协调；协调不成的，由批准征收的人民政府裁决。补偿争议不影响征收方案的实施。被征收所有权人、使用权人必须服从国家征收的需要，在规定期限内移交，不得拒绝和阻挠。

第二章

土地及青苗补偿

第十条 根据云南省国土资源厅公布的全省征地统一年产值测算标准，永善县城规划区年产值统一测算标准为：1500元/亩，征地补偿倍数为30倍，即征地补偿标准为30000元/亩。鉴于历史原因和实际,县城规划区集体土地征收补偿按以

下标准执行。

一、征收水田、大棚蔬菜地，每平方米110元；

二、征收旱地，每平方米100元；

三、征收渔塘、其他有收益的非耕地以及征收宅基地、建设用地、晒场、农用沟渠、田间道路等生产生活用地，每平方米90元。

选择宅基地配置安置的，被征收的原宅基地只补偿安置剩余部分的宅基地。

四、征收荒地，统一按每平方米10元补偿。

（具体补偿标准详见：永善县城市规划区集体土地征收土地补偿执行标准明细表）

第十一条 青苗补偿费：大棚蔬菜地按每平方米6元，水田按每平方米3元，旱地按每平方米2元补偿。

第十二条 征收临时用地的补偿费包括青苗补偿费和耕作层恢复补偿费，补偿标准为水田每年每亩2500元，旱地每年每亩2100元。临时用地不得修建永久性建筑。

经济作物苗圃按5元/平方米补偿。（具体补偿标准详见：永善县城市规划区集体土地征收青苗补偿执行标准明细表）

第三章

地上附着物补偿

第十三条 地上附着物补偿包括树木、地上建筑物、地下构筑物、坟墓等的补偿。县人民政府发出征收公告后种植和建造的地上附着物和地下设施不予补偿；在非法占用的土地上建设的建筑物和其他设施不予补偿。

第十四条 电力、电信、广播电视、供排水等单位的各种

地上、地下设施由产权单位按照规划要求自行拆除和搬迁，不予补偿。

第十五条 零星林木补偿以实际棵数计算，按未挂果幼树和挂果成树分类别补偿。

（具体补偿标准详见林木补偿标准明细表）

第十六条 需迁移坟墓的，应予以公告。坟墓迁移补偿标准为每冢800元。

第十七条 房屋征收补偿按以下标准执行：

选择货币补偿或房屋产权调换的，参照《永善县国有土地房屋征收与补偿实施办法》的规定执行，即不低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其中选择房屋产权调换的，由征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

选择宅基地配置的，按照所征收房屋建筑面积的重置价格结合成新计算。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法确定。

第十八条 其他建（构）筑物、附属设施补偿由有资质的房地产评估机构在房地产评估时一并纳入评估，分类列出评估价值，按评估价分类补偿。（或按附表标准进行补偿）

第四章 安置、搬迁

第十九条 安置方式。被征收房屋宅基地属被征地集体经济组织农村居民的，采取货币补偿、房屋产权调换、自行安置或划定安置区域农村宅基地配置安置相结合的方式安置。

安置区域划定，由县规划建设行政主管部门根据县城城市规划拟订安置区域规划方案，并报县政府批准后在项目征地区域内确定。规划确定的安置区域内集体土地只作调查补偿，集体土地权属性质不发生改变。

选择安置区域宅基地配置安置方式的，户均安置面积不得超过100平方米，被征收宅基地1户超过100平方米的，对超出部分只作征收补偿。宅基地配置地以行政划拨方式供地并按县城规划区农村宅基地来审批、管理和使用。

被征收房屋宅基地属非农居民的，一律采取货币补偿安置，即只对被征收的房屋宅基地进行补偿，不再采取其他方式安置。

第二十条 安置条件。申请安置区域宅基地配置安置的安置户必须同时具备以下条件：

（一）有被征收房宅基地农村集体经济组织内的合法常住农业户口，严格以项目用地征收公告发布之日前公安机关的在册登记农业户口为准；无完全民事行为能力的户主必须以公安机关的证明为准；

（二）房屋宅基地被依法征收，且在本县没有其它房屋宅基地；

（三）被征收宅基地上的房屋属依法修建；

（四）长期在搬迁区域内居住和生活的农户；

（五）申请安置区域宅基地配置安置时，申请户必须提供安置申请书、户口薄、原宅基地建设用地批准书或土地权属证书、其他合法有效证明材料、本县没有其它房屋宅基地的证明、房屋搬迁补偿安置协议、被搬迁房屋腾空验收证明等相关材料。

第二十一条 安置户及安置面积计算。符合安置区域宅基地配置安置的农户，一宗被征收房屋宅基地只有一个户口的，计一个安置户，安置面积按《云南省土地管理条例》第三十三条的规定执行，即人均占地不得超过20平方米，一户最多不得超过100平方米。

被征收房屋宅基地属两户或多户共有，申请安置区域宅基地配置安置的，由同一权属被征收宅基地上的申请户自行协商确定安置面积，但安置总面积不得超过被征收宅基地的面积，且户均安置面积不得超过100平方米。

第二十二条 搬迁。兑现征收补偿后，由永善县国土资源局组织和委托有资质的机构或公司实施被征收区域内的个人房屋及附属设施的搬迁、拆除工作。

项目用地征收区域内的搬迁户应在搬迁通知规定的时限内将房屋腾空交由承担搬迁工作的机构或公司验收并同时签订搬迁协议。拆搬机构或公司向被搬迁户出具房屋腾空验收证明。

实施搬迁、拆除后，承担搬迁、拆除工作的机构或公司应向永善县国土资源局提交区域搬迁情况报告，由永善县国土资源局组织有关单位对区域内的搬迁、拆除情况进行检查验收。

第二十三条 安置区域宅基地配置安置手续的办理，由安置申请户向永善县国土资源局提供安置条件证明材料、安置申请、搬迁协议及搬迁机构或公司出具的房屋腾空验收证明等相

关资料，永善县国土资源局组织规划、住建、溪洛渡人民政府等职能部门集体会审确定集中安置区域宅基地配置安置户，规划、住建、国土等职能部门根据会审意见办理规划许可、建设用地等手续。

第五章

搬迁补偿、补助及奖励

第二十四条 自来水、电、有线电视、电话等的迁移费按征收公告日相关单位的实际收费标准进行补偿。

第二十五条 向被搬迁户支付搬家补助费每户每次3000元，按两次计算；支付临时安置过渡补助费每月每平方米10元，过渡时间按腾空交房验收之日起算，过渡期为6个月，过渡方式为自行过渡。

第二十六条 对积极配合搬迁的，给予奖励。凡在搬迁通知规定时间内自行搬迁完毕腾空房房屋并交付验收的，每户奖励3000元。

第六章

法律责任

第二十七条 侵占、挪用农村集体经济组织或个人的土地房屋征收补偿费及有关费用的，视情节轻重给予党纪、政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条 征收集体土地经依法批准并按补偿标准补偿，集体土地所有权人和使用权人超过规定时间拒不移交土地的，由永善县国土资源局责令限期移交。逾期不移交土地的，经县人民政府批准，由永善县国土永善县国土资源局局申请人民法院强制执行。

逾期拒不领取征地补偿费用的，由永善县国土永善县国土

资源局局将其征地补偿费划转被征地村组集体经济组织专户储存。

第二十九条 向被征收房屋所有权人依法兑现了房屋征收补偿，县人民政府审批确定了项目征地的安置方案，房屋所有权人拒绝在搬迁通知规定时限内腾空房屋交付验收，影响该区域搬迁、拆除工作的，依法申请人民法院强制拆除。

第三十条 阻碍土地行政主管部门工作人员依法行使职权及妨碍用地单位依法用地及建设施工的，依法惩处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 对骗取安置用地的，一经查实，依法收回土地使用权。

第三十二条 有关机关在出具证明时，必须注明责任人，经单位主要领导审核签批后盖章认可。对违反政纪的由监察机关依法查处，触犯法律的交由司法机关追究法律责任

第三十三条 对拒不执行本办法的行政机关、事业单位和社区工作人员，按相关规定追究有关责任人的行政责任。

第三十四条 除土地行政主管部门外，任何单位和个人不得与农村集体经济组织或个人签订征地补偿协议或其他土地转让协议，否则，依法严肃处理。

第七章

附则

第三十五条 本办法规定的土地补偿费用的具体标准，由县国土资源局会同相关部门根据土地类别、经济总量和价格指数变动情况适时调整，报县人民政府审批后公布执行。

第三十六条 耕地被征收后符合农转非条件的，由有关部

门按规定办理农转非手续。

第三十七条 城市规划区外其他项目用地的集体土地房屋征收、土地补偿按涉及区域内征地年产值统一测算标准执行，地上附着物、地上附属设施补偿参照本办法执行，被征收房屋的安置、搬迁根据项目实施的实际情况参照本办法执行。

第三十八条 如遇政策调整，按调整后的政策执行。第三十九条 本办法自公布之日起施行，在此之前县政府和有关部门下发的文件凡与本办法相抵触的，以本办法为准。

第四篇：集体土地征收

集体土地征收

1.征收集体土地的特点

1.1 集体土地概述

☆ 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有

☆宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有

☆集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设

☆符合土地利用总体☆规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外（集体土地流转的特例）

1.2 征地集体土地的概念

☆ 是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为

☆ 实质是土地所有权由集体所有变为国家所有

1.3 征收与征用的共同与不同之处

☆ 共同之处

◇ 都具有一定强制性

◇ 都要经过法定程序

◇ 都要依法给予补偿

☆ 不同之处

◇ 征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权

◇ 征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人

1.4 征收的特点

☆强制性-土地征收是国家行为

☆妥善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿

☆ 被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地

2.征收的原则

☆ 珍惜耕地，合理利用土地的原则

◇ 能不征就不征，能少征就少征

☆ 保证国家建设用地的原则

◇ 该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用

☆ 妥善安置被征地单位和农民的原则

◇ 对征收的土地要适当补偿

◇ 对农民造成的损失要适当补助

◇ 对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排

◇ 妥善安置拆迁户

☆ 有偿使用土地的原则

◇ 土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应

☆依法征地的原则

◇ 必须有县级以上政府的批准文件

◇ 按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续 ◇ 禁止以租代征

3.征收、征用集体土地的政策规定

3.1 征收土地的范围

☆为了公共利益的需要，可以征收集体土地

☆ 土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权

3.2 征收土地批准权限

☆ 听证制度-在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证

☆ 征收土地实行两级审批制度－国务院和省级政府（所有权转变）-只有这两级

☆农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续（用途转变）

☆由国务院审批的 ◇ 基本农田

◇ 基本农田以外的耕地超过35公顷的 ◇ 其他土地超过70公顷的

☆其他用地由省级政府审批并报国务备案

3.3 申请征地不得化整为零

☆征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零

☆分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用

☆铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收

3.4 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助

☆由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费

3.5 临时用地政策

☆由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准

☆由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议（征用而非征收）

☆临时用地期限最多不超过2年

☆不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久性建筑

☆期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记

☆超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地

3.6 联营使用集体土地政策（两种方法）

☆联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业

☆持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件

☆ 由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请

☆ 两种处理方式

◇ 批准后可以改变土地性质，实行征收

◇ 也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业用地可以不改变土地权属性质）-作价入股，可以不改变土地所有权

3.7 征收土地公告（主要是两个公告）

☆概念

◇ 由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后10日内以书面或其它形式进行公告

☆征地公告内容（四项）

◇ 征收批准机关、文号、时间和用途（批文）

◇ 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积（土地）

◇ 征地补偿标准和农业人口安置途径（人员）

◇ 办理征地补偿的期限与地点（手续）

☆征地补偿安置方案公告内容

◇ 被征地土地情况

◇ 土地补偿费标准、数量、支付对象和方式

◇ 安置补助费的标准、数量、支付对象和方式

◇ 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式

◇ 农业人口具体安置途径

◇ 其他措施

☆未过行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续

3.8 征地补偿费的使用

☆补偿和安置补助费按有关规定使用（给村集体或农民个人）

☆耕地占用税用于土地开发和农业发展

☆菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理

☆征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支

3.9 特殊征地政策

☆大中型水利水电工程补偿－国务院另行规定

☆征收林地、园林－林业管理部门规定

☆征收中发现文物、古迹、古树－报相关部门处理后方可征地

☆烈士墓、华侨墓－按主管部门办理

☆用地范围内有国防设施－经协商后方可征收

4.土地征收补偿范围和标准

【征地补偿费的构成】三大类

☆土地补偿费－给集体的，补偿所有权

☆安置补助费－给个人的，安置劳动力

☆地上物及青苗补偿费－给地上物的所有人

【注意专有名词的精准性】

☆征地补偿费与土地补偿费不同

☆安置补助费，不叫安置补偿费

4.1 土地补偿费

☆内含

◇ 是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而支付的款项（对地）

◇ 由用地单位支付土地补偿费

☆标准

◇ 征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3 年平均年产值的6－10 倍（按原用途补偿）

◇ 其他土地标准，由省级规定

4.2 安置补助费

☆ 内含

◇ 安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费（对人）

☆ 耕地标准

◇ 安置补助费＝需要安置的农业人口数×每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准

◇ 需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算

◇ 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4－6倍

◇ 每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍

☆ 非耕地标准

◇ 由省级规定

☆ 征地补偿费的特殊规定

◇ 人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍

◇ 土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴

☆ 政府的管理

◇ 省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价

◇ 征地补偿做到同地同价

◇ 国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算

◇ 对有稳定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股

4.3 地上附着物和青苗补偿费

☆地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府规定

☆ 征收城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金

☆ 城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘

4.4 临时用地补偿标准

☆征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议

☆按土地前3年平均年产值逐年给予补偿（注意没有倍数）

☆但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和

【为何有高限的规定】

☆ 临时用地补偿相当于租金

☆征地补偿费相当于销售价格

☆如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租

4.5 补偿费用的使用

☆土地补偿费－农村集体经济组织所有

☆ 地上附着物和青苗补偿费－归地上附着物和青苗的所有者 ☆ 安置补助费（三种方式）

◇ 由农村集体经济组织安置人员的－由农村集体经济组织管理和使用 ◇ 其他单位安置的人员－支付给安置单位 ◇ 不需要统一安置的人员－发放给个人

5.土地征收工作程序

5.1 申请用地 ☆ 申请机构

◇ 土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门 ☆申请的依据

◇ 经批准的设计任务书或初步设计 ◇ 基本建设计划（立项）◇ 其它

☆所需附上有资料

◇ 建设单位有关资质证明

◇ 项目可行性研究报告批复或其它有关批准文件 ◇ 土地行政部门出具有用地预审报告 ◇ 初步设计或其他有关材料 ◇ 建设项目总平面布置图

◇ 占用耕地的，提出补充耕地方案

◇ 项目位于地质灾害区的，提供地质灾害危险性评估报告 ◇ 提供地价评估报告

5.2 受理申请并审查有关文件（一书四方案）☆审查时间

◇ 受理的30日内

☆编制（一书）

◇ 建设项目用地呈报说明书

☆拟定（四方案）

◇ 农用地转用方案（用途转变）

◇ 补充耕地方案

◇ 征地方案（所有权转变）

◇ 供地方案（使用权转变）

☆流程

◇ 经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查

5.3 审批用地（一制度）

☆实行土地管理部门内部会审制度审批土地

☆批文必须是政府的，而不是土管部门的5.4 征地实施

☆实施机构

◇ 被征收土地所在地市县人民政府（注意不是土管部门）

☆ 程序

◇ 征地公告

◇ 支付征地费

◇ 安置农业人口

◇ 协调征地争议

5.5 签发用地证书（合同+登记）

☆有偿使用土地的－签订《土地使用权出让合同》

☆以划拨方式使用土地的，签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》

☆用地单位持上述文件办理土地登记手续

5.6 征地批准后的实施管理

☆时间

◇ 用地批准后至颁发土地使用权证书前的管理

☆措施

◇ 会同有关部门落实安置措施

◇ 督促被征地单位按期移交土地

◇ 处理征地过程中的各种争议

◇ 填写征地结案报告（表示征地工作结束）

5.7 建立征收土地档案（三项要求）

☆整理和收集征收过程中形成的各种文件

☆ 收集存档的文件一律是原件

☆市、县范围内的土地档案应统一格式

第五篇：集体土地评估

1.集体建设用地估价中疑难问题的形成1.法规、政策的滞后。改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转做出明确的规范，有时往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。2.开发建设的随意性。有时由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。3.变现能力差。集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：（1）法规的不健全，规划使用不合理；（2）集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；（3）集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；（4）交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；（5）存在一定的违法风险。4.使用风险较大。

2.疑难问题的具体体现

集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因，具体表现在：1.估价时可操作性差。集体建设用地估价时体现的可操作性差，说明集体建设用地进入市场的条件不具备，急需规范和调整，具体体现在以下几个方面：（1）房地产之间缺乏可比性；（2）集体建设用地使用年限难以确定。2.集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料。集体建设用地没有市场交易，更没有交易资料，评估出的价格也极难适应市场的要求。3.大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据。按估价规范的要求在进行土地价格评估时，必须选择一种估价方法就是基准地价修正法。但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之外。没有基准地价的指导，势必造成价格的混乱。4.使用权内涵不同，价格（价值）不可比。国有土地使用权的内涵表现在：（1）国有土地使用权在服从规划条件下即可按照最高最佳使用原则进行开发建设，使土地的效益尽可充分发挥和体现；（2）按照不同的开发建设条件建设并按照不同规划用途不同使用年限使用土地，这就给国有土地使用权在某种程度上进行了价格（或价值）的定位；（3）国有土地使用权价格可根据房地产的不同用途，可用市场比较法、收益法、成本逼进法评估其在一定用途和使用年限的使用权价格，较为灵活；（4）国有土地有完整的房地产市场，其交易价格体现的相对充分，价格形成较为完全，这种价格历经市场检验是科学、客观的。集体建设用地使用权不具备上述内容，集体建设用地使用权没有入市，决定了其市场的正常交易量稀少，也就是讲，不经过市场检验，使价格（或价值）难以定位和体现。

3.解决疑难问题的对策

以上提到的，进行集体建设用地使用权价格评估时存在的疑难问题，是由于集体建设用地使用权的形成不规范、不合理造成的。那如何从根本上解决呢？1.建立农村集体建设用地基准地价体系。基准地价可以分为集体建设用地的基准地价，其他农用地的基准地价等等。有了基准地价体系，估价时可以做到有据可依，同时还可以为政府平衡和有效地管理集体建设用地市场，起到积极的作用。2.集体土地流转是集体建设用地参与市场的最有效办法。集体土地进入市场，最有效的方法就是集体建设用地流转，具体流转方式可以按如下方法进行操作：（1）集体土地可以出让；（2）以集体土地使用权合资、合作或者以联营的形式共同开发建设，也可以入股；（3）出租；（4）集体土地流转后的使用年限应确立在最高不能超过同类国有土地最高使用年限。