(榕地税发2007 86号)关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税若干问题的通知

第一篇：(榕地税发2007 86号)关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税若干问题的通知

福州市地方税务局关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税若干

问题的通知

榕地税发〔2007〕86号

各县（市、区）地方税务局，市局直属分局、外税分局、稽查局、琅岐分局:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财 政 部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[2006]21号)精神，结合我市的具体实际，现对单位转让旧房及建筑物征收土地增值税问题明确如下:

一、关于新建房与旧房的界定问题

新建房是指建成后未使用的房产；新建房屋建成投入使用一年以上的房产均属旧房。

二、单位转让旧房及建筑物土地增值税的计算办法

单位转让旧房及建筑物土地增值税的计算公式

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

其中，增值额即转让旧房及建筑物的收入总额减除扣除项目金额后的余额。扣除项目金额包括：

（一）取得土地使用权时的基准地价，或者取得土地使用权所支付的金额；

（二）旧房及建筑物的评估价格；

（三）与转让房地产有关的税金；

（四）评估费用。

三、对于能提供购房发票的单位，其转让旧房及建筑物的扣除项目计算口径问题单位转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，经当地主管地税部门确认，其取得土地使用权时所支付的地价款和旧房及建筑物的评估价格的扣除，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。

对于购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。

四、对于不能提供购房发票的单位，其转让旧房及建筑物的扣除项目计算口径问题对于不能提供购房发票的单位转让旧房及建筑物的，应由政府批准设立的房地产评估机构评估，并提供评估报告，评估报告应包括单位取得土地使用权时的基准地价、旧房及建筑物的重置成本价、旧房及建筑物的成新度等三个指标，否则税务机关不予采信。

旧房及建筑物的重置成本价。重置成本价是指对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所花费的成本费用。

旧房及建筑物的成新度。成新度是指按旧房及建筑物的新旧程度作一定的比例的折扣。旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

此外，旧房及建筑物的评估价格须经当地税务机关确认。

特此通知

二○○七年四月十二日

第二篇：关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知（推荐）

关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知

财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局

各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、国有资产管理局：

为了加强土地增值税的征收管理，促进对国有房地产转让价格评估的管理，维护国有资产权益，现根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）和《国有资产评估管理办法》的有关规定，对国有房地产转让中有关价格评估等问题通知如下：

一、凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物（以下简称房地产）的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立、并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师

事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。

二、对于涉及土地增值税的国有房地产价格评估，各评估机构必须严格按照《条例》和《细则》中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。其评估结果经同级国有资产管理部门审核验证后作为房地产转让的底价，并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主管税务机关，作为确认计

税依据的参考。

房地产所在地主管税务机关要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地产评估有关的评估资料的，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。

房地产所在地主管税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。

三、房地产评估机构在执业过程中必须遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，对评估结果的真实性、合理性负法律责任。任何房地产评估机构在房地产转让的评估过程中有隐瞒事实，提供虚假评估结果，或与有关当事人串通作弊等违法行为，一经发现坚决取消执业资格。

房地产评估机构因不向主管税务机关提供有关的、真实的房地产评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，房地产评估机构应承担相应的法律和经济责任；对因上述行为而造成国家税收和国有资产严重流失的，要提请司法机关追究有关当事人的刑事责

任。

四、各级财政、税务和国有资产管理部门要密切配合、相互协作，加强土地增值税的各项征收管理工作。为此，各有关部门应对各房地产评估机构进一步加强监督管理，使房地产评估为保证国家税收收入和维护国有资产权益发挥应有的作用。

1995年6月23日

第三篇：关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复

《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》

近来看关于国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）的讨论帖子。

居然有许多朋友说它不合法或者失效了，还说造成许多冤案等等，其实是他们对税总堵住了某些“税务策划者”的财路所做的发泄情绪而已，为了说明此文的前世今身，我从借用朋友的文章方法分析一下：

从目前中国境内资产转让和股权转让实务和实践来看，股权转让意图规避土地增值税的做法或者筹划，大行其道。但是，大家经常这样做或者选择这条路径，并不意味着这条路就能绝对规避高额税费，反而搞不好弄得进退维谷。希望企业策划时引以为鉴。下面是具体内容，请参考！【背景和示例】：

转让国有土地使用权，应到国土部门属下的土地交易中心办理交易，再在其土地所在土地部门办理土地权属变更登记。中间涉及土地转让的税费，转让金大约每平方米土地30多元；契税，成交价的3%，以及其余零星费用。土地成交价往往金额巨大，随之交易税费一般亦为数不低。为省税费，有的土地交易双方不愿进入土地交易中心进行交易，而是采取转让原土地权利人（公司）股权的方式，到工商局办理股东及法人代表变更登记，通过取得公司100%股权的方式获得土地使用权。比如，甲将他于3年前以2000万元价格取得的一块土地转让给乙，两人经协商谈妥，甲以1.9亿元的市场公允价格将这47500平方米商住用途的国有土地使用权转让给乙。如以转让土地使用权方式交易，则转让金（费）为150多万元，契税为570万元。该地登记的土地使用权人为某贸易公司。贸易公司在工商局登记的股东为甲与另一人，甲持股权90%，另一人占股权10%，该贸易公司专为取得土地注册成立，没有开展其他业务，经注册会计师审计证实如此。于是，甲与另一股东签名，将贸易公司100%股权转让给乙与乙指定的另一人，并到工商局办理了贸易公司股东变更、章程变更、法人代表变更等手续，乙成为贸易公司股东，从而实际获得土地。以上这种情况，在法律上，不能视为发生土地使用权转让。贸易公司作为独立法人，有民事活动主体资格，对外独立承担民事责任，享有民事权利，在它内部，无论股东、住所、法人代表、注册资本、经营范围、名称、章程等登记事项发生什么变化，都不影响它在法律上享有的独立人格地位。因此，如土地权利人内部发生变化，只需要到工商局部门办变更登记即可；如名称、住所、法人代表变化，按《土地登记规则》，应到国土部门办理变更登记，但这不属于土地使用权转让，无需缴交转让金、契税等税费。【法律分析】：

那么，采用以上做法转让土地岂非很“着数”？事实并非如此！

首先：

（一）受让土地后，乙虽然实际拥有了可供开发的土地，但是当乙进行房地产开发时，却只能将2000万元作为土地成本计入产品，与实际取得土地的成本1.9亿元相比，不能计入成本的差额达1.7亿元。若又按土地增值税最低30%计算，乙将至少缴纳土地增值税：1.7亿元×30%=5100万元，还将增加企业所得应纳税收入（1.7亿元-5100万元）=1.190亿元，如按25%所得税率计，为2975万元。加起来，须至少纳税高达8075万元！

其次，（二）那么，可否以贸易公司名义申请土地评估，增加土地价值为1.9亿元，然后请求税务机关确认此为开发产品的土地成本？这是做不到的。因为，贸易公司发生股权转让时，公司名下土地价值在帐面净值上为2000万元，而乙收购甲对贸易公司所持100%股权时，不论将股权交易价写成多少，土地资产隐含的评估增值1.7亿元在税收上没有确认实现，因此不能按1.9亿元作为计税成本。

再次，（三）那又能否在乙完成了对贸易公司全部股权的收购后，由贸易公司将整体资产转让给乙控股的另一间开发公司，以换取对开发公司的股权？当贸易公司的唯一资产为这块土地，评估价值为1.9亿元，开发公司与贸易公司签订协议，将作价1.9亿元的土地资产整体转让给开发公司，贸易公司只要不收取非股权支付价，就可以不必计算资产视同销售所得1.7亿元的所得税，开发公司也可以按1.9亿元作为计税成本。这样做是合法的，也不是不可以操作。但是，开发公司接受贸易公司整体资产转让后，土地权利要从贸易公司过户到开发公司名下，仍要支付契税（1.9亿元×3%）=570万元和转让金150多万元。贸易公司在收回投资时，将作为资产转让所得体现评估增值额，仍应缴纳企业所得税，如按25%税率计，亦是为数不低！只不过延迟一点交纳而已，意义不大。

因此，以买卖公司股权方式转让土地使用权，实际上并不能节省税费。【目前现状】

不过，实际上，商业用地或者住宅用地开发时，很多开发公司实际所应缴纳的土地增值税成本风险都转嫁到了消费者购买的房价上；而工业用地开发时，自己的土地增值税自己来承受，同时依靠企业的财务处理来消化该部税费。

上述措施都逃避不了未来潜伏和未来将要发生的土地增值税等重大缴税科目，只是各有套路而已；而实际上目前暂时通过股权转让，来规避以资产转让形式现实存在的土地税费。总之通俗一句话，现在规避掉重额税费，以后会怎么样，视具体情况而定，总比当前付出现实巨大成本好！这也是很多企业的考量因素，也是目前全国范围内股权转让形式下进土地买卖大行其道的原因。【国家现有的规定】

第一，纯土地资产的公司，全部股权一次性全部转让，应当缴纳土地增值税； 第二，不能作为投资形式规避增值税。改变原以房地产进行投资或者联营方式的出资不用缴纳土地增值税的规定，也需要缴纳税费。这也是与本文乙方进行房产开发时，股权转让款不能计入资产成本相对应的。【最后的对策和结论】

一、股权转让仍是目前规避土地增值税的不二手段，虽然未来不管土地属性如何，税费成本未来也会得到相应解决，总比现在缴税强；

二、股权转让涉及的公司如果只存在土地资产而无其他具体实业的，应当部分转让、逐次转让，分期转让，避免一次性转让引起政府监管部门的重大关注。（而目前税务部门出台的批复也只针对一次性股权转让的个案，并未出台系统文件）

三、受让方企业家要有心理准备，不应简单理解股权转让了，以后这类税费就没有了。土地开发时最终成本始终需要靠帐面体现出来，帐面体现不了，节税目的就达不到。应当作长远和综合性的税务筹划。附件1【有关股权一次性转让，须缴纳税费】：

附：国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）广西壮族自治区地方税务局：

你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报〔2000〕32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税

国家税务总局二〇〇〇年九月五日

附件2【以土地作为投资方式的，2006年之后仍需缴纳土地增值税】

1、《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：

一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

2、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：

五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题

对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定

六、本文自2006年3月2日起执行。

3、根据上述文件的规定，你们以土地使用权投资是否交纳土地增值税，关键是投资的企业是否从事房地产开发，如果是从事房地产开发，且投资行为在2006年3月2日之后就要按照规定计算交纳土地增值税，不能适用财税[1995]48号的优惠规定。

第四篇：淄地税函[2012]14号关于规范土地增值税清算有关问题的通知

淄博市地方税务局 淄地税函[2012]14号

淄博市地方税务局

关于规范土地增值税清算有关问题的通知

各区分局、各县局、高新区分局、市局各直属征收单位：

为进一步加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关税收法律、法规的规定，现就有关问题通知如下：

一、土地增值税清算工作要求

（一）清算实施

房地产项目主管税务机关要成立清算实施小组，小组由2-3人组成。实施小组主要负责清算计划的制定、报批及实施；清算问题的汇总请示；清算税款的补、退税审核；清算档案的整理和归集；清算审核报告的撰写等工作。

（二）清算审议

土地增值税清算结果要集体研究确认。

区县局土地增值税清算结果由所长办公会审议，所长办公会参加人员为所长、副所长、清算实施小组成员。

市局各直属征收单位、高新区分局土地增值税清算结果由局长办公会审议，局长办公会参加人员为局领导班子、清算实施小组人员及相关科室人员。

（三）审议确认

清算实施小组要对纳税人报送的土地增值税清算资料进行调查核实后撰写的清算审核报告签字确认。

所（局）长办公会参加人员要对经所（局）长办公会审议确认后的清算审核结论签字确认。

（四）清算结果备案

土地增值税清算处理结果报区县法规税政科审查备案。市局各直属征收单位土地增值税清算处理结果报市局税收管理一科审查备案。

二、土地增值税清算工作流程

（一）纳税人自行提出清算申请

1、对于纳税人主动申请清算的，由主管税务机关涉税事项受理岗对申请资料进行审核，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完整的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定的期限内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。

2、涉税事项受理岗将审核完整的清算资料传递到清算实施小组，由清算实施小组安排专人对纳税人报送的土地增值税清算资料进行调查核实，撰写清算审核报告。

3、将纳税人报送的清算资料及清算实施小组撰写的清算审核报告提报所（局）长办公会审批。

4、由清算实施小组将清算结果通知纳税人，纳税人根据清算审核结果，办理相应的补退税手续。

5、清算工作结束后，土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

（二）征收机关提出清算要求

1、税务机关依据规定认为需要进行清算、而纳税人未申请清算的，清算实施小组拟订清算项目清单，所（局）长对清算项目清单作审核意见后下发清算通知书，要求纳税人进行清算，并将清算资料报主管税务机关审核。

2、涉税事项受理岗将审核完整的清算资料传递到清算实施小组，由清算实施小组安排专人对土地增值税清算进行调查核实，撰写清算审核报告。

3、将纳税人报送的清算资料及清算实施小组撰写的清算审核报告提报所（局）长办公会审批。

4、由清算实施小组将清算结果通知纳税人，纳税人根据清算审核结果，办理相应的补退税手续。

5、清算工作结束后，土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

三、土地增值税清算审核方式

清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

实地审核工作必须由两名以上税务人员共同实施。

清算审核的内容按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》及相关税收政策规定执行。

四、土地增值税清算的责任落实

（一）全面排查、清算，严格落实执法责任制

各单位要对所管辖的房地产开发企业和开发项目进行一次全面清理，做到项目一个不漏；对已清算的项目要严格进行审查核实；对符合清算条件的开发项目，要认真组织清算；对未及时对符合条件的开发项目进行清算而造成税款流失的或对已清算项目审核不严而造成税款流失的，要严格按照省局下发的鲁地税发〔2008〕77号《关于印发〔山东省地税系统税收执法责任制度〕的通知》的有关规定追究相关部门和人员的责任。

（二）认真总结经验、不断提高清算质量

各单位要紧密结合自身工作实际，进一步规范和细化工作流程，充分借鉴和吸收其他地区好的做法，积极探索和完善土地增值税清算执法风险控制办法，市局也将进一步加大服务指导力度，适时进行督导和调研，认真总结工作经验，大力促进土地增值税的清算水平和质量的不断完善提高。

二〇一二年五月四日

信息公开选项：主动公开

淄博市地方税务局办公室 2012年5月7日印发

打印：魏苹 校对：税收管理一科 王前明 印3份

第五篇：新地税发〔2002〕150号新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干问题的通知

新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干问题的通知

新地税发〔2002〕150号

全文有效 成文日期：2002-12-06

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伊犁哈萨克自治州地方税务局，各地、州、市地方税务局，自治区地方税务局直属征收局、稽查局：

根据国家税务总局《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》（国税函[2002]615号）和自治区人民政府《转发自治区地税局、财政厅、建设厅、国土资源厅关于加强我区土地增值税征管意见的通知》（新政办发[2002]109号）文件精神，结合我区土地增值税征管的实际情况，为加强和规范土地增值税的管理，减少土地增值税的流失，现将土地增值税征管有关问题明确如下：

一、从事房地产开发与建设的纳税人（以下简称房地产企业），应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可证后，30日内到主管地方税务机关办理土地增值税项目登记，并填写《土地增值税项目登记表》（详见国家税务总局国税发[1995]090号），同时提供下列资料： 1.土地使用权受让合同及支付出让金凭证； 2.申请立项的有关文件；

3.有权机关签发的项目批准文件； 4.项目设计任务书；

5.开发项目的预算、概算书；

6.地税机关要求提供的其它文件、资料。

二、非房地产纳税人应在每次签订转让房地产合同后七日内，到房地产所在地地方税务机关办理纳税申报，填写“土地增值税纳税申报表

（二）”（详见国家税务总局国税发[1995]090号），同时提供下列资料： 1.房屋及建筑物产权证； 2.土地使用权证书； 3.房地产转让合同；

4.按照规定应进行评估的房地产评估报告；

5.地税机关要求提供的其它与转让房地产有关的资料。

三、土地增值税取得收入的实现时间，按下列规定确定：

1.转让土地使用权、地上建筑物及其附着物的，以取得收入价款的当天； 2.以分期收款方式转让房地产的，以合同约定本期应收价款日期的当天；

3.采用预收价款方式转让房地产的，以收到预收价款的当天。

四、房地产企业实行按月申报的办法，即:于月后十日内到主管地方税务机关办理纳税申报，缴纳土地增值税；非房地产纳税人应于申报后5日内缴纳土地增值税。

五、房地产企业转让房地产，一律先预缴土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后，进行清算，多退少补；非房地产纳税人转让房地产，应按规定计算缴纳土地增值税。

六、土地增值税预征率在0.5%—1%幅度内由各地结合实际自定。

七、房地产开发企业转让不同类别的房地产的，应分别核算，申报缴纳土地增值税。

八、对于以房地产进行投资、联营、合作建房及企业兼并、破产等转让房地产的行为以及因国家建设需要依法征用、收回的房地产，享受免征土地增值税政策的纳税人，由县级地税部门审核，办理免税证明。

九、对于个人互换住房、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房及居民转让个人拥有的普通住宅免征土地增值税的，由县级地税部门审核，办理免税证明。

十、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《细则》第七条

（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和百分之二十的，经县（市）地税局审批后，办理免税证明。

十一、纳税人建造经济适用房出售的，由县级地税部门审核，办理免税证明。

十二、符合减免土地增值税政策的项目，纳税人应向主管地税机关提出书面报告，申请办理土地增值税的减免事宜。

1.纳税人申请减免税，须向主管税务机关提供：①减免税申请报告②减免税申请表③税务机关认为需要提供的其他资料及证明文件。

2.地税机关收到纳税人减免税申请报告后，应按照规定对有关资料进行认真审核，同时按照规定的减免税权限办理减免税事宜。

3.各级地税机关对清算后多征的土地增值税，经审核批准后，办理退税。

十三、以前有关规定与此规定有抵触的，以此规定为准。

十四、新疆维吾尔自治区土地增值税征（免）税证明由各地自行印制（样式见附件）。

二OO二年十二月六日