第一篇：集体土地评估
1.集体建设用地估价中疑难问题的形成1.法规、政策的滞后。改革开放以来，除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外，很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转做出明确的规范，有时往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了，政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。2.开发建设的随意性。有时由于政府部门法律、法规的滞后，势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一，正是这“四不统一”的现象，影响了集体土地市场健康发展。3.变现能力差。集体土地在市场上的变现能力差具体表现在：（1）法规的不健全，规划使用不合理；（2）集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段；（3）集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差；（4）交易量小造成市场窄小没有可参照的依据；（5）存在一定的违法风险。4.使用风险较大。
2.疑难问题的具体体现
集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因，具体表现在：1.估价时可操作性差。集体建设用地估价时体现的可操作性差，说明集体建设用地进入市场的条件不具备，急需规范和调整，具体体现在以下几个方面：（1）房地产之间缺乏可比性；（2）集体建设用地使用年限难以确定。2.集体建设用地没有入市，缺乏有效的市场资料。集体建设用地没有市场交易，更没有交易资料，评估出的价格也极难适应市场的要求。3.大部分集体土地无基准地价，估价时无法定依据。按估价规范的要求在进行土地价格评估时，必须选择一种估价方法就是基准地价修正法。但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之外。没有基准地价的指导，势必造成价格的混乱。4.使用权内涵不同，价格（价值）不可比。国有土地使用权的内涵表现在：（1）国有土地使用权在服从规划条件下即可按照最高最佳使用原则进行开发建设，使土地的效益尽可充分发挥和体现；（2）按照不同的开发建设条件建设并按照不同规划用途不同使用年限使用土地，这就给国有土地使用权在某种程度上进行了价格（或价值）的定位；（3）国有土地使用权价格可根据房地产的不同用途，可用市场比较法、收益法、成本逼进法评估其在一定用途和使用年限的使用权价格，较为灵活；（4）国有土地有完整的房地产市场，其交易价格体现的相对充分，价格形成较为完全，这种价格历经市场检验是科学、客观的。集体建设用地使用权不具备上述内容，集体建设用地使用权没有入市，决定了其市场的正常交易量稀少，也就是讲，不经过市场检验，使价格（或价值）难以定位和体现。
3.解决疑难问题的对策
以上提到的，进行集体建设用地使用权价格评估时存在的疑难问题，是由于集体建设用地使用权的形成不规范、不合理造成的。那如何从根本上解决呢？1.建立农村集体建设用地基准地价体系。基准地价可以分为集体建设用地的基准地价，其他农用地的基准地价等等。有了基准地价体系，估价时可以做到有据可依，同时还可以为政府平衡和有效地管理集体建设用地市场，起到积极的作用。2.集体土地流转是集体建设用地参与市场的最有效办法。集体土地进入市场，最有效的方法就是集体建设用地流转，具体流转方式可以按如下方法进行操作：（1）集体土地可以出让；（2）以集体土地使用权合资、合作或者以联营的形式共同开发建设，也可以入股；（3）出租；（4）集体土地流转后的使用年限应确立在最高不能超过同类国有土地最高使用年限。
第二篇：集体土地征收
永善县城规划区
集体土地及房屋征收补偿、安置搬迁
实施办法（试行）（草案）
第一章
总则
第一条 为保障我县城市建设严格按规划实施，保护土地所有者和使用者的合法权益，营造和谐、统一、良好的投资环境，提高土地利用率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《云南省土地管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规，结合永善实际，制定本办法。
第二条 本办法所称土地及房屋征收补偿安置，是指国家依据法律、法规规定的程序和批准权限，将农村集体所有土地征收为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和地上附着物的所有权人合理补偿安置的行为。
第三条 本办法适用于公布之日起在县城城市规划区范围内实施的项目用地且与城市总体规划要求相适应的集体土地及房屋征收。中央、省、市确定的交通、能源、水利等重大基础设施项目的集体土地及房屋征收适用本办法（补偿标准另有规定的除外）。
第四条 永善县人民政府授权永善县国土资源局代表县人民政府统一负责城市规划区域内集体土地及房屋的征收、补偿工作。各有关部门应当依照各自职责，支持、配合做好相关工作。
县规划建设行政主管部门负责征地项目实施安置区域的划定及规划设计审查审核工作，拟订规划安置方案。
第五条 征收土地补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。
第六条 集体土地及房屋宅基地征收协议统一由县国土资源局与被征收土地所有权人和使用权人签订。
第七条 集体土地征收依照法定程序批准后，由县人民政府公告征收补偿方案并组织实施。
建设项目征地中涉及的具体房屋及地上附着物、附属设施征收补偿、搬迁安置方案由永善县国土资源局拟订报县人民政府批准执行。
第八条 征收单位不得擅自变更本实施办法确定的土地房屋补偿标准，任何单位和个人不得侵占或者挪用征地补偿安置费。
第九条 被征收的所有权人、使用权人对补偿标准有争议的，由县人民政府协调；协调不成的，由批准征收的人民政府裁决。补偿争议不影响征收方案的实施。被征收所有权人、使用权人必须服从国家征收的需要，在规定期限内移交，不得拒绝和阻挠。
第二章
土地及青苗补偿
第十条 根据云南省国土资源厅公布的全省征地统一年产值测算标准，永善县城规划区年产值统一测算标准为：1500元/亩，征地补偿倍数为30倍，即征地补偿标准为30000元/亩。鉴于历史原因和实际,县城规划区集体土地征收补偿按以
下标准执行。
一、征收水田、大棚蔬菜地，每平方米110元；
二、征收旱地，每平方米100元；
三、征收渔塘、其他有收益的非耕地以及征收宅基地、建设用地、晒场、农用沟渠、田间道路等生产生活用地，每平方米90元。
选择宅基地配置安置的，被征收的原宅基地只补偿安置剩余部分的宅基地。
四、征收荒地，统一按每平方米10元补偿。
（具体补偿标准详见：永善县城市规划区集体土地征收土地补偿执行标准明细表）
第十一条 青苗补偿费：大棚蔬菜地按每平方米6元，水田按每平方米3元，旱地按每平方米2元补偿。
第十二条 征收临时用地的补偿费包括青苗补偿费和耕作层恢复补偿费，补偿标准为水田每年每亩2500元，旱地每年每亩2100元。临时用地不得修建永久性建筑。
经济作物苗圃按5元/平方米补偿。（具体补偿标准详见：永善县城市规划区集体土地征收青苗补偿执行标准明细表）
第三章
地上附着物补偿
第十三条 地上附着物补偿包括树木、地上建筑物、地下构筑物、坟墓等的补偿。县人民政府发出征收公告后种植和建造的地上附着物和地下设施不予补偿；在非法占用的土地上建设的建筑物和其他设施不予补偿。
第十四条 电力、电信、广播电视、供排水等单位的各种
地上、地下设施由产权单位按照规划要求自行拆除和搬迁，不予补偿。
第十五条 零星林木补偿以实际棵数计算，按未挂果幼树和挂果成树分类别补偿。
（具体补偿标准详见林木补偿标准明细表）
第十六条 需迁移坟墓的，应予以公告。坟墓迁移补偿标准为每冢800元。
第十七条 房屋征收补偿按以下标准执行：
选择货币补偿或房屋产权调换的，参照《永善县国有土地房屋征收与补偿实施办法》的规定执行，即不低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其中选择房屋产权调换的，由征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
选择宅基地配置的，按照所征收房屋建筑面积的重置价格结合成新计算。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法确定。
第十八条 其他建（构）筑物、附属设施补偿由有资质的房地产评估机构在房地产评估时一并纳入评估，分类列出评估价值，按评估价分类补偿。（或按附表标准进行补偿）
第四章 安置、搬迁
第十九条 安置方式。被征收房屋宅基地属被征地集体经济组织农村居民的，采取货币补偿、房屋产权调换、自行安置或划定安置区域农村宅基地配置安置相结合的方式安置。
安置区域划定，由县规划建设行政主管部门根据县城城市规划拟订安置区域规划方案，并报县政府批准后在项目征地区域内确定。规划确定的安置区域内集体土地只作调查补偿，集体土地权属性质不发生改变。
选择安置区域宅基地配置安置方式的，户均安置面积不得超过100平方米，被征收宅基地1户超过100平方米的，对超出部分只作征收补偿。宅基地配置地以行政划拨方式供地并按县城规划区农村宅基地来审批、管理和使用。
被征收房屋宅基地属非农居民的，一律采取货币补偿安置，即只对被征收的房屋宅基地进行补偿，不再采取其他方式安置。
第二十条 安置条件。申请安置区域宅基地配置安置的安置户必须同时具备以下条件：
（一）有被征收房宅基地农村集体经济组织内的合法常住农业户口，严格以项目用地征收公告发布之日前公安机关的在册登记农业户口为准；无完全民事行为能力的户主必须以公安机关的证明为准；
（二）房屋宅基地被依法征收，且在本县没有其它房屋宅基地；
（三）被征收宅基地上的房屋属依法修建；
（四）长期在搬迁区域内居住和生活的农户；
（五）申请安置区域宅基地配置安置时，申请户必须提供安置申请书、户口薄、原宅基地建设用地批准书或土地权属证书、其他合法有效证明材料、本县没有其它房屋宅基地的证明、房屋搬迁补偿安置协议、被搬迁房屋腾空验收证明等相关材料。
第二十一条 安置户及安置面积计算。符合安置区域宅基地配置安置的农户，一宗被征收房屋宅基地只有一个户口的，计一个安置户，安置面积按《云南省土地管理条例》第三十三条的规定执行，即人均占地不得超过20平方米，一户最多不得超过100平方米。
被征收房屋宅基地属两户或多户共有，申请安置区域宅基地配置安置的，由同一权属被征收宅基地上的申请户自行协商确定安置面积，但安置总面积不得超过被征收宅基地的面积，且户均安置面积不得超过100平方米。
第二十二条 搬迁。兑现征收补偿后，由永善县国土资源局组织和委托有资质的机构或公司实施被征收区域内的个人房屋及附属设施的搬迁、拆除工作。
项目用地征收区域内的搬迁户应在搬迁通知规定的时限内将房屋腾空交由承担搬迁工作的机构或公司验收并同时签订搬迁协议。拆搬机构或公司向被搬迁户出具房屋腾空验收证明。
实施搬迁、拆除后，承担搬迁、拆除工作的机构或公司应向永善县国土资源局提交区域搬迁情况报告，由永善县国土资源局组织有关单位对区域内的搬迁、拆除情况进行检查验收。
第二十三条 安置区域宅基地配置安置手续的办理，由安置申请户向永善县国土资源局提供安置条件证明材料、安置申请、搬迁协议及搬迁机构或公司出具的房屋腾空验收证明等相
关资料，永善县国土资源局组织规划、住建、溪洛渡人民政府等职能部门集体会审确定集中安置区域宅基地配置安置户，规划、住建、国土等职能部门根据会审意见办理规划许可、建设用地等手续。
第五章
搬迁补偿、补助及奖励
第二十四条 自来水、电、有线电视、电话等的迁移费按征收公告日相关单位的实际收费标准进行补偿。
第二十五条 向被搬迁户支付搬家补助费每户每次3000元，按两次计算；支付临时安置过渡补助费每月每平方米10元，过渡时间按腾空交房验收之日起算，过渡期为6个月，过渡方式为自行过渡。
第二十六条 对积极配合搬迁的，给予奖励。凡在搬迁通知规定时间内自行搬迁完毕腾空房房屋并交付验收的，每户奖励3000元。
第六章
法律责任
第二十七条 侵占、挪用农村集体经济组织或个人的土地房屋征收补偿费及有关费用的，视情节轻重给予党纪、政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 征收集体土地经依法批准并按补偿标准补偿，集体土地所有权人和使用权人超过规定时间拒不移交土地的，由永善县国土资源局责令限期移交。逾期不移交土地的，经县人民政府批准，由永善县国土永善县国土资源局局申请人民法院强制执行。
逾期拒不领取征地补偿费用的，由永善县国土永善县国土
资源局局将其征地补偿费划转被征地村组集体经济组织专户储存。
第二十九条 向被征收房屋所有权人依法兑现了房屋征收补偿，县人民政府审批确定了项目征地的安置方案，房屋所有权人拒绝在搬迁通知规定时限内腾空房屋交付验收，影响该区域搬迁、拆除工作的，依法申请人民法院强制拆除。
第三十条 阻碍土地行政主管部门工作人员依法行使职权及妨碍用地单位依法用地及建设施工的，依法惩处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 对骗取安置用地的，一经查实，依法收回土地使用权。
第三十二条 有关机关在出具证明时，必须注明责任人，经单位主要领导审核签批后盖章认可。对违反政纪的由监察机关依法查处，触犯法律的交由司法机关追究法律责任
第三十三条 对拒不执行本办法的行政机关、事业单位和社区工作人员，按相关规定追究有关责任人的行政责任。
第三十四条 除土地行政主管部门外，任何单位和个人不得与农村集体经济组织或个人签订征地补偿协议或其他土地转让协议，否则，依法严肃处理。
第七章
附则
第三十五条 本办法规定的土地补偿费用的具体标准，由县国土资源局会同相关部门根据土地类别、经济总量和价格指数变动情况适时调整，报县人民政府审批后公布执行。
第三十六条 耕地被征收后符合农转非条件的，由有关部
门按规定办理农转非手续。
第三十七条 城市规划区外其他项目用地的集体土地房屋征收、土地补偿按涉及区域内征地年产值统一测算标准执行，地上附着物、地上附属设施补偿参照本办法执行，被征收房屋的安置、搬迁根据项目实施的实际情况参照本办法执行。
第三十八条 如遇政策调整，按调整后的政策执行。第三十九条 本办法自公布之日起施行，在此之前县政府和有关部门下发的文件凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第三篇：集体土地征收
集体土地征收
1.征收集体土地的特点
1.1 集体土地概述
☆ 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有
☆宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有
☆集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设
☆符合土地利用总体☆规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外（集体土地流转的特例）
1.2 征地集体土地的概念
☆ 是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为
☆ 实质是土地所有权由集体所有变为国家所有
1.3 征收与征用的共同与不同之处
☆ 共同之处
◇ 都具有一定强制性
◇ 都要经过法定程序
◇ 都要依法给予补偿
☆ 不同之处
◇ 征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权
◇ 征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人
1.4 征收的特点
☆强制性-土地征收是国家行为
☆妥善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿
☆ 被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地
2.征收的原则
☆ 珍惜耕地，合理利用土地的原则
◇ 能不征就不征，能少征就少征
☆ 保证国家建设用地的原则
◇ 该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用
☆ 妥善安置被征地单位和农民的原则
◇ 对征收的土地要适当补偿
◇ 对农民造成的损失要适当补助
◇ 对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排
◇ 妥善安置拆迁户
☆ 有偿使用土地的原则
◇ 土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应
☆依法征地的原则
◇ 必须有县级以上政府的批准文件
◇ 按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续 ◇ 禁止以租代征
3.征收、征用集体土地的政策规定
3.1 征收土地的范围
☆为了公共利益的需要，可以征收集体土地
☆ 土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权
3.2 征收土地批准权限
☆ 听证制度-在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证
☆ 征收土地实行两级审批制度－国务院和省级政府（所有权转变）-只有这两级
☆农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续（用途转变）
☆由国务院审批的 ◇ 基本农田
◇ 基本农田以外的耕地超过35公顷的 ◇ 其他土地超过70公顷的
☆其他用地由省级政府审批并报国务备案
3.3 申请征地不得化整为零
☆征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零
☆分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用
☆铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收
3.4 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助
☆由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
3.5 临时用地政策
☆由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准
☆由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议（征用而非征收）
☆临时用地期限最多不超过2年
☆不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久性建筑
☆期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记
☆超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地
3.6 联营使用集体土地政策（两种方法）
☆联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业
☆持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件
☆ 由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请
☆ 两种处理方式
◇ 批准后可以改变土地性质，实行征收
◇ 也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业用地可以不改变土地权属性质）-作价入股，可以不改变土地所有权
3.7 征收土地公告（主要是两个公告）
☆概念
◇ 由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后10日内以书面或其它形式进行公告
☆征地公告内容（四项）
◇ 征收批准机关、文号、时间和用途（批文）
◇ 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积（土地）
◇ 征地补偿标准和农业人口安置途径（人员）
◇ 办理征地补偿的期限与地点（手续）
☆征地补偿安置方案公告内容
◇ 被征地土地情况
◇ 土地补偿费标准、数量、支付对象和方式
◇ 安置补助费的标准、数量、支付对象和方式
◇ 地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式
◇ 农业人口具体安置途径
◇ 其他措施
☆未过行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续
3.8 征地补偿费的使用
☆补偿和安置补助费按有关规定使用（给村集体或农民个人）
☆耕地占用税用于土地开发和农业发展
☆菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理
☆征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支
3.9 特殊征地政策
☆大中型水利水电工程补偿－国务院另行规定
☆征收林地、园林－林业管理部门规定
☆征收中发现文物、古迹、古树－报相关部门处理后方可征地
☆烈士墓、华侨墓－按主管部门办理
☆用地范围内有国防设施－经协商后方可征收
4.土地征收补偿范围和标准
【征地补偿费的构成】三大类
☆土地补偿费－给集体的，补偿所有权
☆安置补助费－给个人的，安置劳动力
☆地上物及青苗补偿费－给地上物的所有人
【注意专有名词的精准性】
☆征地补偿费与土地补偿费不同
☆安置补助费，不叫安置补偿费
4.1 土地补偿费
☆内含
◇ 是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而支付的款项（对地）
◇ 由用地单位支付土地补偿费
☆标准
◇ 征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3 年平均年产值的6－10 倍（按原用途补偿）
◇ 其他土地标准，由省级规定
4.2 安置补助费
☆ 内含
◇ 安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费（对人）
☆ 耕地标准
◇ 安置补助费＝需要安置的农业人口数×每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准
◇ 需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算
◇ 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4－6倍
◇ 每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍
☆ 非耕地标准
◇ 由省级规定
☆ 征地补偿费的特殊规定
◇ 人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍
◇ 土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴
☆ 政府的管理
◇ 省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价
◇ 征地补偿做到同地同价
◇ 国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算
◇ 对有稳定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股
4.3 地上附着物和青苗补偿费
☆地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府规定
☆ 征收城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金
☆ 城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘
4.4 临时用地补偿标准
☆征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议
☆按土地前3年平均年产值逐年给予补偿（注意没有倍数）
☆但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和
【为何有高限的规定】
☆ 临时用地补偿相当于租金
☆征地补偿费相当于销售价格
☆如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租
4.5 补偿费用的使用
☆土地补偿费－农村集体经济组织所有
☆ 地上附着物和青苗补偿费－归地上附着物和青苗的所有者 ☆ 安置补助费（三种方式）
◇ 由农村集体经济组织安置人员的－由农村集体经济组织管理和使用 ◇ 其他单位安置的人员－支付给安置单位 ◇ 不需要统一安置的人员－发放给个人
5.土地征收工作程序
5.1 申请用地 ☆ 申请机构
◇ 土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门 ☆申请的依据
◇ 经批准的设计任务书或初步设计 ◇ 基本建设计划（立项）◇ 其它
☆所需附上有资料
◇ 建设单位有关资质证明
◇ 项目可行性研究报告批复或其它有关批准文件 ◇ 土地行政部门出具有用地预审报告 ◇ 初步设计或其他有关材料 ◇ 建设项目总平面布置图
◇ 占用耕地的，提出补充耕地方案
◇ 项目位于地质灾害区的，提供地质灾害危险性评估报告 ◇ 提供地价评估报告
5.2 受理申请并审查有关文件（一书四方案）☆审查时间
◇ 受理的30日内
☆编制（一书）
◇ 建设项目用地呈报说明书
☆拟定（四方案）
◇ 农用地转用方案（用途转变）
◇ 补充耕地方案
◇ 征地方案（所有权转变）
◇ 供地方案（使用权转变）
☆流程
◇ 经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查
5.3 审批用地（一制度）
☆实行土地管理部门内部会审制度审批土地
☆批文必须是政府的，而不是土管部门的5.4 征地实施
☆实施机构
◇ 被征收土地所在地市县人民政府（注意不是土管部门）
☆ 程序
◇ 征地公告
◇ 支付征地费
◇ 安置农业人口
◇ 协调征地争议
5.5 签发用地证书（合同+登记）
☆有偿使用土地的－签订《土地使用权出让合同》
☆以划拨方式使用土地的，签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》
☆用地单位持上述文件办理土地登记手续
5.6 征地批准后的实施管理
☆时间
◇ 用地批准后至颁发土地使用权证书前的管理
☆措施
◇ 会同有关部门落实安置措施
◇ 督促被征地单位按期移交土地
◇ 处理征地过程中的各种争议
◇ 填写征地结案报告（表示征地工作结束）
5.7 建立征收土地档案（三项要求）
☆整理和收集征收过程中形成的各种文件
☆ 收集存档的文件一律是原件
☆市、县范围内的土地档案应统一格式
第四篇：集体土地征收
集体土地征收
百科名片 集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。土地征收方案依照法定程序批准后，由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。简介征收土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费归土地所有权人所有，地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
缺陷 当前土地征收制度的缺陷
（一）土地征收权被滥用当前土地征收过程中所存在的一系列问题与我国土地征收法律、法规的不完善和政府对土地管理的缺位有关。《中华人民共和国宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”实际上公共利益的概念已被扩大到经济建设，可以说许多企业都打着“公共利益”的名义来申请用地，那么这就存在一个“公共利益”如何界定的问题。我建一个学校和医院是为了公共利益，我开发一个经济适用房住宅小区是否也为公共利益呢？另外“公共利益”外延界定的不明确也导致土地征收权被国家权力机关极度滥用。因为我国土地征收的补偿费用实行的并非真正的市场价格，而是由国家单方制定的补偿标准和范围，远远低于市场价格。即使这样的低价也往往是由用地单位来支付的，国家实际上是无对价取得土地，这就加剧了土地征收权的滥用。
（二）土地征收补偿标准和范围不合理
1、补偿标准和范围缺乏足够的法律依据
按照目前的土地征收制度，实际上是土地所有权的转移，即由农村集体所有转变为国家所有。既然是两种所有制的转移，那么在市场经济条件下土地的价格就应该由市场来决定，就应该由法定的土地价格评估机构来评估。而现行法律规定是按照被征用土地前3年的平均产值的6—10倍来计算的，一方面这种制度受多种因素的影响如市场、土地用途、地区差异、种植条件等。另一方面按照法律规定集体土地征收是单方强制性的，被征收单位不得拒绝，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25
条第3款的规定，被征收土地的农村组织和农民只有对土地补偿标准有异议的，才有权要求批准征收土地的人民政府裁决。这个异议是指对6—10倍以内，而对于被征地单位的补偿要求高于10倍的救济措施在立法及司法解释中并未提及。另外这样的规定也违背了民法规定的财产所有权的基本权能，体现不出农村集体组织作为土地所有权人的法律地位。
2、征地补偿范围小、标准低
从现行的法律法规来看，土地征收的补偿范围一般限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、土地复垦费或耕地开垦费等。这样的补偿范围在土地市场发展的今天远远弥补不了农民失去土地的损失。因此是否能考虑一下象国外一样进一步扩大征地的补偿范围，如加拿大的土地征收补偿一般包括（1）被征收部分的补偿，必须根据土地的最高和最佳用途及当时的市场价格。（2）有害或不良影响补偿，主要针对被征收地块剩余的非征地，因建设或公共工作对剩余部分造成的损害，可能还包括对个人或经营损失及其他相关损失的补偿。（3）干扰损失补偿，被征地所有人或承租人因为不动产全部或基本征收，因混乱而造成的成本或开支补偿。（4）重新安置的困难补偿。⑥另外德国对土地的补偿范围也值得借鉴，如（1）土地或其他标的物权利损失补偿标准为：以土地或其他标的物在征收机关裁定征收申请当日的转移价值或市场价值为准。（2）营业损失补偿，补偿标准为：在其他土地投资可获得的同等收益。（3）征收标的物上的一切附带损失。⑦其实土地征收补偿范围在我国个别地方也有所突破，如《江苏省苏州市征用土地暂行办法》第14条规定的就有保养费，并且在该办法第24条还对保养费的发放办法作出了详细规定。
另一方面土地的补偿标准也有点过低，按照法律规定补偿标准为被征收前3年亩产量的6—10倍，这样算下来荒地补偿费每亩为5000元左右，即使可耕地在有些农村也只有20000元，不要说弥补损失了，甚至连原来的生活水平都难以维持。
3、安置补助费过低，解决不了劳动力安置问题，另外也与我国现行劳动法不协调。例如湖北省的安置补助费一般在5000—14000元/亩，这样低的安置费，用人单位根本不愿接受。⑧另外在劳动力安置方面我国《土地管理法》虽然作了多次修改但仍未脱离计划经济的阴影，主要表现在与我国现行劳动立法不协调，如企业现在都是自负盈亏的市场经济主体，企业有自主与劳动者签订劳动合同的自由，强行向企业安排劳动力显然干渉了企业的用工自主权。⑨另一方面企业实行的是全员劳动合同制，当劳动者违反劳动合同或劳动法规时企业有权单方解除劳动合同，这样的结果是被安置农民的就业权利根本无法得到保障。
（三）土地征收程序不规范，缺乏民主我国土地管理法及其实施条例虽然对建设用地的规划、批准及其实施方案作出了具体规定，但在实施过程中存在许多问题，严重侵犯了被征地农民的利益。如《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条第3款规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟定征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。而事实上在征收土地的过程中不
但不听取意见，甚至在补偿方案未出台的情况下用地单位就将推土机开到地里。在生活中这样的事早已不是新闻。另外在签订土地补偿合同时应该由征地单位和土地所有权人或土地承包人依法签订土地征收补偿合同，而在操作过程中显得很混乱，如新乡市东开发区在征收延津县农用地时先是延津县国土局和土地被征收的村民委员会所在的乡政府签订一份合同，然后再由乡政府和村民委员会签订一份合同，至于承包土地的农民任何合同都没有。
实质上不管是土地管理法及其实施条例或是村民委员会组织法，其立法目的都是为了规范和监督在土地征收过程中存在的问题。也就是防止征收权利被滥用，在这里主要是指村民委员会和村民小组的主任、组长，因为他们的民主法律意识很淡薄，有些事情不要说召开村民会议，甚至事后也不通知群众，严重违反村民委员会组织法19条规定的民主议定原则。⑩一个小组长甚至连上百亩的土地都敢私自出卖，完全不顾村民的利益，更不考虑失去土地的农民以后的生计，这也是近年来土地上访案件逐渐增多的原因之一。
（四）存在“以租代征”现象我们知道土地管理法及其实施条例对农村土地的征收程序作出了相当严格的规定，目的是不言而喻的，在这里我们并不是反对租用土地，而是由于立法滞后用地单位及有关部门忽略了土地租用后的复耕等一系列问题，最终受害的还是农民。如沁阳市的宏达钢铁有限公司，2003年他们在沁阳市西万镇校尉营村租用了240多亩土地，租期为 30 年，租金每亩每年仅为600 元，并且是按支付的，而且这全是耕地，如果按照土地征收程序是要报省级人民政府批准的，可实际上他们只在沁阳市和焦作市土地主管部门作了备案和批准，因此这种租地行为属于严重规避土地征收程序的行为，它简化了土地使用手续。最关键的还是他们双方的合同太简单，对以后企业经营风险产生的问题及违约责任没有作出约定，如企业在土地租用期限内出现破产怎么办？土地由谁来复耕？我们认为只所以出现这些问题，租用土地的双方只考虑短期利益，不考虑土地的长期用途是一方面的原因，而作为政府部门由于缺乏相应 法律依据无法加强监管也是主要原因。
立法
13日，国务院总理温家宝在达沃斯夏季论坛回答城镇化问题时直言，土地问题根本上与制度有关，农民合法的土地得不到应有的保障，现有的财税制度在相当程度上还存在着“土地财政”的现象。这造成一手从农民那里廉价得到土地，另一手又高价卖给开发商。他明确表示，必须从制度上解决这些问题。那么，发生在集体土地上越来越多的房屋征收和拆迁问题究竟如何解决？立法又应如何面对“土地财政”困局？[1]专家说法
北京大学法学院教授沈岿日前向记者透露，目前正酝酿立法解决集体土地征收和补偿中存在的问题，诸如补偿标准过低、补偿不公、失地农民生活保障、暴力强拆等。中国社科院财贸研究所财政与税收研究室副主任杨志勇认为，所谓“市场价”补偿因为难以说得清楚什么是“市场”，造成了事实上操作的困难，“可能的办法是，怎么能让
那些农民共享城镇化的收益，比如可以考虑入股、分红等形式让农民分享未来的土地收益，这样可能会减少很多矛盾。”(《新京报》9月17日)集体土地征收立法，难点在于如何确定补偿标准，绕开难点，采取入股、分红等形式补偿农民，看起来很美，但很可能只是“画饼”让农民“充饥”，不利于保障农民权益。
首先，这种建议存在自相矛盾的地方，如果事实确如专家所言，什么是“市场”说不清楚，那么建立在市场收益基础上的入股、分红同样也应该“说不清楚”。反对“市场价”补偿时，以“市场”说不清楚为借口，建议入股分红时，又预设“市场”可以说得清清楚楚，这岂非自相矛盾？
“市场”说不清楚其实是借口，从现状来看，在国有土地补偿中，按“市场价”补偿
并不存在“说不清楚”的问题，土地交易采取的是招拍挂的形式，有何说不清楚的？其次，入股分红的形式能不能保障农民利益？农民房屋被拆迁后，不可能睡在野外，必须要有地方可住，必须要生活。入股分红的不确定性很多，既存在“纸上财富”难解现实生活困难的问题，也存在分红难兑现、分红成“白条”的可能。在地方政府财政收入并不透明的情况下，分红能分多少，会不会少得可怜，会不会忽悠农民，恐怕也是一个疑问。
集体土地征收立法必须要考虑到农民的利益，入股、分红的建议是站在如何有利于地方政府拆迁的角度上进行政策构想，看起来很美，但一旦实施，后遗症将会很多。其实，保障农民利益真的很难吗？既然集体土地先要转化为国有土地，然后进行招拍挂，那么参考当地过去的国有土地交易价格，以略低于市场价格补偿给农民，又有何不可？有何难度？农民能得到足够的补偿，地方政府也能获得一定的收益，这不正是一种双赢吗？
第五篇：最新集体土地转让合同范本
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最新集体土地转让合同范本
土地转让合同是土地的购买者和出让者就土地的有关事项作的书面约定。那么，最新集体土地转让合同范本是什么格式？最新集体土地转让合同的必备条款有哪些？最新集体土地转让合同有哪些内容？
集体土地转让合同
转让方(以下简称甲方)：
受让方(以下简称乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，经甲乙双方协商一致，现就甲方集体所有的土地及地上附着物使用权转让于乙方有关事宜订立如下协议：
第一条：甲方将位于________________________，面积为______________平方米，地上附着物为_________________________________的甲方集体所有的闲置非农用
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com 土地及地上附着物经民主决议通过受让于乙方使用。
第二条：使用权转让期限共____年，甲方从____年____月____日起将上述使用权交付乙方使用，至____年____月____日收回。
第三条：乙方支付甲方转让费共__________元(大写______________元)，支付方式为_____________________________。
第四条：甲方权利义务
1、如国家法律、行政法规调整或政府行为需征用上述使用权，甲方有权收回。
2、如因不可抗力原因给乙方造成损失甲方不予赔偿。
3、如因乙方不按时交纳转让费，经甲方向乙方书面催款通知30日后，甲方有权单方解除合同并要求乙方支付违约金______元。
4、不因国家法律、行政法规调整或政府行为，甲乙双方可协议解除本合同，转让费据实结算，甲方不可单方无故解除合同。
5、甲方应保证乙方正常使用上述使用权，确保供水、供电、通行，法律咨询s.yingle.com
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第五条：乙方权利义务
1、乙方根据需要在办理相关许可证件后有权在受让土地上搭建建筑物及修建附属设施，甲方不得干涉。
2、合同有效期内，乙方搭建的建筑物及修建的附属设施由乙方占有、使用、受益、处分，甲方无权干涉，合同期满后，乙方同等条件下有续订合同的优先权。
3、乙方有权转让受让的土地及地上附着物使用权
4、因国家法律、行政法规调整或政府行为征用、甲方单方收回使用权、合同期满后，乙方建筑物或设施仍能够使用，甲方应折价补偿乙方经济损失_________元。
5、乙方可与甲方协议解除合同，转让费据实结算，解除合同乙方应提前30日书面通知甲方，乙方向甲方书面通知60日后合同自动终止。
6、乙方应按时支付转让费用并不得违法使用上述使用权。
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com 第六条：本合同一式三份，甲乙双方各执一份，交土地管理部门留档备查一份。
第七条：本合同自双方签字盖章后生效。
甲方： 乙方：
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