完善房屋征收补偿工作

第一篇：完善房屋征收补偿工作

完善房屋征收补偿工作

陈 磊

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【背景】

房屋是百姓安居乐业的基本保障，《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以来，因征地补偿纠纷引发的行政争议逐年增加，妥善化解此类纠纷，依法平衡各方利益，是政府和法院共同面临的重要任务。为规范行政执法、充分保障民生，山东省淄博市中级人民法院结合审理的行政诉讼案件情况，对国有土地上房屋征收补偿工作存在的问题进行了梳理，并就如何推进依法行政工作提出了对策建议。

【建议】

关于完善房屋征收补偿工作的司法建议

淄中法建［2013］8号

淄博市房产管理局：

2010年以来，我院依法受理和审理了一批国有土地上房屋征收与补偿行政诉讼案件，该类案件矛盾争端激烈，化解难度较大，且容易引发群体性事件。为从源头上预防和减少纠纷，完善房屋征收补偿工作，我院就案件中发现的一些急需关注和解决的问题，通过贵局向政府及有关部门提出以下司法建议。

一、存在问题

1.房屋征收决定所涉建设项目立项合法性是司法审查的重要内容，庭审中政府缺乏对建设项目是

否符合立项审批、核准条件的论述。

2.对建设项目是否符合公共利益目的，尤其是政府适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（五）项时，对是否符合“危房集中”、“基础设施落后”等条件，缺乏充分的论证。

3.建设项目应当符合“四规划一计划”，这是作出房屋征收决定的前提条件，但实践中有关部门对该条规定的认识不到位，证据材料和相关论证有所欠缺。

4.房屋征收范围是房屋征收决定的一个主要事实，庭审中，政府提交确定房屋征收范围的法律文件不够完备。

5.确定房屋征收评估机构时，应采取更加有力的措施保障被征收人的知情权和参与权。

二、建议

1.完善相关建设项目符合立项审批、核准条件的证明材料。建议政府在诉讼中提交根据《国务院关于投资体制改革的决定》等规定办理的立项审批、核准和备案手续，用以证明：审批类项目符合《国家发展改革委关于审批地方政府投资项目的有关规定（暂行）》以及地方相关规定；核准类项目符合《政府核准的投资项目目录》的具体要求；对项目材料的审查符合《企业投资项目核准暂行办法》、《外商投资项目核准暂行管理办法》、《国家发展改革委关于做好外商投资项目下放核准权限工作的通知》等规定；备案类项目符合《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》以及地方具体规定；固定资产投资项目符合《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》规定的节能标准等。

2.加强对相关建设项目是否符合公共利益的论证工作。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（五）项规定对旧城区改建项目类型原则上附加了两个限制性条件：一是危房集中地段旧改项目，二是基础设施落后地段旧改项目。因此，建议政府在作出房屋征收决定时，对是否符合这两个条件进行充分地论证，可以就是否需要进行旧城区改建征询被征收人、房屋承租人的意愿，并公布征询结果，防

止以旧改名义绑架公共利益、损害个人利益。

3.规范对相关建设项目符合“四规划一计划”的论证材料。政府下设部门国土局、规划局等出具的证明信，过于简单笼统，缺乏充分详尽的论证和说明。基于这些行政证明本身可以纳入司法审查范围，因此建议政府相关部门出具证明材料时，同时提交证明结论的事实证据和法律依据，并对证明内容本身的合法性进行论述。

4.完备确定房屋征收范围的法律文件。确定征收范围的法律文件，是对征收决定进行合法性审查的关键性证据。为此，建议政府在诉讼中提交建设用地规划许可证或各部门确定征收范围的政府文件。在市政府因旧城改建确需征收房屋时，应由建设行政部门会同房屋管理、发展改革、规划、土地、财政等部门以及相关区县人民政府确定房屋征收范围。

5.进一步确保房屋征收评估价格的公平性和科学性。建议将房地产价格评估机构选定方式在征收范围内予以公告，并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。同时，向被征收人公示具有相应资质等级的评估机构，便于被征收人了解估价机构的主体合法性、专业技能及社会信誉情况，确保评估价格公平合理。

二○一三年十月二十八日

【效果】

淄博市房产管理局收到该司法建议后，主要领导高度重视，及时联合市法制办、市旧城办、市征收办等部门召开专题会议，对司法建议进行了深入研究，并积极完善了相关工作机制。

一是及时通过市政府将该建议通报给发展改革部门，要求其严格按照国家法律、法规的相关规定，审查房屋征收建设项目立项的合法性。二是完善公共利益目的论证程序，就拟征收范围是否属于危房集中或者基础设施落后地段书面征求拟被征收人意见。对于大多数拟被征收人认为需要进行旧城区改建的，方可建议政府作出房屋征收决定。三是规范“四规划一计划”论证工作，由发展改革、国土资源和规划

主管部门出具预审意见时，要求其更为详细地论述房屋征收项目是否符合各项规划以及说明进行科学论证和征求社会公众意见的有关情况。四是在房屋征收项目论证和征收补偿方案征求意见阶段，审查由发展改革、住建、规划、土地、财政等相关部门出具的确定房屋征收范围的法律文件。五是完善相关程序确保房屋补偿的公平性，在确定房屋征收范围后，及时告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利，及时公示房地产价格评估机构资料，保障被征收人的知情权和参与权。

（作者单位：山东省淄博市中级人民法院）

第二篇：房屋征收补偿纠纷（范文）

房屋征收补偿纠纷

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起政府征收土地补偿纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2011年9月8日，东城区政府作出3号征收决定并同时将征收补偿方案在征收范围内进行了公告。刘襄樊所有的203号房在第3号征收决定征收范围内，该房屋系某部委于2000年11月3日以成本价出售给刘襄樊的，双方签订了公有房屋买卖合同，该房建筑面积53平方米，该址现场户籍1户6人，即户主郜仓平、之妻刘襄樊、之子郜彤、之孙女郜丹丹、之外甥女张莹莹、之岳母徐织锦（已故、未销户）。2012年11月2日，评估公司以2011年9月8日为估价时点，对上述房屋作出《住宅房屋征收估价报告》，确定该房屋建筑面积53平方米，房屋拆迁评估价款为228万元。2013年1月21日，评估公司受东城区征收办的委托将该《住宅房屋征收估价报告》送达到刘襄樊位于北京市石景山区家中。因刘襄樊拒收，评估公司工作人员留置送达了《住宅房屋征收估价报告》。刘襄樊在法定期限内未针对《住宅房屋征收估价报告》申请复核。

因东城区征收办与刘襄樊未能在规定的签约期限就补偿安置事宜达成协议，东城区政府遂于2013年11月12日作出第102号征补决定并进行了公告。该征补决定内容为：“被征收人刘襄樊在约定期限内未能达成补偿协议，东城区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第四条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条之规定，决定如下，一、被征收人可选择货币补偿228万元，或者选择房屋产权调换，回购原址新建住宅楼或回购别处现房。自补偿决定书送达之日起60日内提出申请，逾期不申请予以货币补偿；

二、自补偿决定书送达之日起15日内被征收人刘襄樊一家完成搬迁；刘襄樊一家可在昌平区某323号房屋临时周转。”刘襄樊不服第102号征补决定，向北京市人民政府申请行政复议，复议机关于2014年4月2日作出维持第102号征补决定的行政复议决定。刘襄樊仍不服，向人民法院提起行政诉讼。另查明，东城区政府所作第3号征收决定已被人民法院生效判决确认合法，同时认定选定评估机构程序合法。

二、庭审过程

2014年6月2日，刘襄樊不服该征补决定向法院诉称：其在收到征补决定前未收到评估报告，申请复核及专家委员会鉴定的权利被非法剥夺。该征补决定称逾期不作出选择的，直接给予货币补偿有违《征补条例》的规定，不符合依法行政原则；征补决定让其一家在昌平区周转的决定美誉法律依据；原产权单位建宿舍不属于公共利益，东城区政府实施房屋征收后，交还发原产权单位福利房的行为完全违法。因此要求撤销该决定。

三、法院判决 一审判决：

判决驳回刘襄樊要求撤销东城区政府所作第102号征补决定的诉讼请求。二审判决：

驳回上诉，维持一审判决。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评 知名房产律师靳双权点评：

根据《征补条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。根据上述规定，东城区政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职责。《征补条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，北京市东城区人民政府房屋征收办公室（以下简称东城区征收办）与被征收人刘襄樊在签约期限内未达成补偿协议，东城区政府作出第102号征补决定，对刘襄樊的房屋进行征收并予以补偿，符合上述规定。

《征补条例》第十七条、第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十五条和第二十六条还规定，补偿决定应当公平，并应包括补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋、周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项；被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换；被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。本案中，东城区政府作出的第102号征补决定中，包含有被征收房屋价值补偿、产权调换房屋和周转房等内容，为刘襄樊提供了货币补偿和房屋产权调换补偿两种可选择的补偿方式。其中，被征收房屋价值是依照经合法程序确定的具有相应资质的房地产价格评估机构出具的评估报告确定。第102号征补决定符合《征补条例》的上述规定，亦符合征收补偿方案。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房（2011）77号）第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。评估公司2012年11月2日出具的《北京市城市住宅房屋征收估价报告》里亦告知被征收人对评估结果有异议的，可以申请复核评估及专家鉴定委员会鉴定。2013年1月21日，评估公司向刘襄樊家中留置送达了《住宅房屋征收估价报告》。虽然刘襄樊没有在《住宅房屋征收估价报告》送达回执单上签收，但并不能影响该《住宅房屋征收估价报告》送达工作的合法性。刘襄樊收到《住宅房屋征收估价报告》后，未在规定期限内向房地产价格评估机构申请复核评估，该《住宅房屋征收估价报告》可以作为补偿依据。东城区政府依该评估结果确定征收补偿数额，事实清楚，证据充分。本案中，东城区政府在第102号征补决定中明确了补偿金额，提出了两种可供刘襄樊选择的补偿方式，并为其提供了周转房，并不违反上述规定。但需要指出的是第102号征补决定中规定被征收人逾期不申请产权调换予以货币补偿的限制性条款，缺乏法律依据。综上，被征收人刘襄樊与东城区征收办在规定的期限内未达成协议，东城区政府根据申请，依据第3号征收决定及《征收补偿方案》，在查明事实、组织双方协调未果的情况下作出第102号征补决定，并无不当。虽然第102号征补决定存在部分瑕疵，但该瑕疵不足以影响第102号征补决定的合法性，故对刘襄樊以东城区政府强行确定临时周转房违法及评估报告未送达等为由，要求撤销第102号征补决定的诉讼请求，不予支持。

第三篇：房屋征收补偿决定书范本

房屋征收补偿决定书范本

×××人民政府

关于对×××房屋征收补偿决定

×政征补决字（2012）×号

×××，系×××××地段被征收人，有私产有证房屋一处，该房屋坐落于×××××，房屋产权证为×××××号，房屋产权证载明的建筑面积为96平方米，结构为混合，用途为住宅。另有附属物猪圈面积39.60平方米。×××人民政府于2011年12月27日对××××××地段作出房屋征收决定，确定×××人民政府具体实施房屋征收与补偿工作，并限定签约期限为一个月内。被征收人的房屋超过规定签约期限后，××××房屋征收办公室对未签约原因进行调查，被征收人对建筑面积96平方米的有证房屋要求分户安置建筑面积70平方米和建筑面积50平方米多层楼房各一套，不交纳增加面积款。被征收人提出的要求不符合《×××中心城区国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十一条之规定。现就被征收人提出的要求，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十六条及《×××中心城区国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十三条、第二十五条、第二十六条、第三十四条、第三十五条、第三十八条、第三十九条规定，作出如下补偿决定：

一、被征收人建筑面积96平方米的有证房屋选择房屋安置，可为其分户安置二套多层住宅用房，建筑面积分别为70平方米和建筑面积40平方米多层住宅房屋各一套，其增加建筑面积部分按多层住宅房屋的成本价每平方米2313.00元交纳增加面积款。同时计发两次搬迁费2304元；从搬迁验收之日起至通知进户之日止，每月按960元计发临时安置费。

二、被征收人建筑面积为39.60平方米的猪圈；沉井1眼的补偿，可依据×××（2011）42号文件《关于征收（用）土地中部分地上附着物建筑物构筑物及边角磨牛地等确认和补偿标准（暂行规定）》的规定标准给予补偿。

三、本决定公告之日起15日内被征收人应完成搬迁，逾期××××市人民政府将依法申请人民法院实施强制执行。

四、被征收人对本决定不服的，可在接到本决定之日起60日内提起行政复议或者在3个月内向人民法院提起行政诉讼。

二O一二年六月

第四篇：房屋征收补偿协议书

房屋征收搬迁和结算协议

甲方：

乙方：

甲方根据苏州市政府苏府通〔20〕第号房屋征收决定，对乙

方所有的房屋具体实施征收工作，现经甲、乙双方经协商一致，就乙方腾房搬迁及补偿资金结算事项达成如下协议：

一、被征收房屋基本情况：

房屋所在地点：，所有权人：，所有权

证号：，房屋合法建筑面积：平方米，（其中

住宅房平方米，商业用房平方米，非商业用房平方米），另有违法建筑面积平方米。土地使用权人，土地使用证号：，土地使用权面积平方米。

二、甲方对乙方实行货币补偿，具体结算标准如下：

1、房屋评估价款

2、房屋装修及附属物评估款

3、违法建筑残值款

4、提前搬迁奖励费

5、临时安置补偿费

6、搬迁补偿费

7、停产停业补助费

8、其它：

上述金额合计元（大写），该款项在乙方将房屋腾空将交付甲方验收拆除后由甲方一次性予以支付。

三、乙方可购买定销商品房套，套型基准面积为平方

米，房源地点，其中平方米按元/平方米结算，平方米按元/平方米结算，平方米为配送面积（上述价格不包括层次差价）。具体购房手续及相关费用由乙方自行办理和承担。

四、乙方应在年月日前搬迁完毕，将被征收房屋

腾空交付甲方验收后拆除。

五、本协议仅作为乙方腾房搬迁及双方补偿资金结算的约定，乙方

应根据甲方通知凭本协议与房屋征收部门另行签订房屋征收补偿协议书。

六、本协议一式份，经甲方盖章、乙方签名后生效，甲方

执份，乙方执份。

甲方（盖章）：乙方（签名）：经办人（签名）：代理人：

联系电话：联系电话：

年月日

第五篇：房屋征收补偿协议书

实施单位:XXXXXXXX（以下简称甲方）

被征收人：XXXXXXX（以下简称乙方）

因XXXXXXXXX综合治理工程项目建设需要，需要征收乙方房屋，根据《XXXXX房屋征收与补偿安置方案》的有关规定，经甲乙双方协商，就房屋征收补偿事宜达成如下协议。

第一条：被征收人房屋基本情况：

1、被征收人房屋座落在。

2、被征收人房屋建筑面积㎡（其中框架㎡, 砖混㎡，砖木㎡，土木㎡）。

3、被征收人有常住人口人，应安置人口人。

4、被征收房屋的产权属于。

第二条：产权调换情况

1、甲方给予乙方还房安置房坐落于。

2、乙方被征收住宅面积㎡，还住宅面积㎡,被征收店面㎡，还店面面积㎡，乙方根据户型选择房号为：

区栋单元号㎡结构、区栋单元号㎡结构、区栋单元号㎡结构、区栋单元号㎡结构、区栋单元号㎡结构、选择店面为：

区栋号㎡框架结构、区栋号㎡框架结构、区栋号㎡框架结构、3、乙方购买车库区栋号结构，杂物间区栋号结构。

第三条：补偿缴纳结算

（一）甲方补偿乙方

1、乙方被征收住宅面积㎡，甲方还房面积为㎡，剩余面积㎡。乙方被征收店面面积㎡，甲方还店面面积为㎡，剩余面积㎡。

①框架(住宅)㎡×单价=元，店面㎡×单价=元。

②砖混(住宅)㎡×单价=元，店面㎡×单价=元。

③砖木(住宅)㎡×单价=元，店面㎡×单价=元。

④土木(住宅)㎡×单价=元，店面㎡×单价=元。

2、结构找差元。（其中住宅元，店面元）。

3、楼层找差元。

4、房屋补偿金额。（货币补偿）

5、房屋装饰装修补偿元。

6、附属物补偿元。

7、土地补偿元。

8、有线电视开户费元。

9、电话迁移费元。

10、水表开户费元。

11、电表开户费元。

12、太阳能拆装费元。

13、空调拆装费元。

14、搬迁费元。

15、过渡费元。（暂补6个月）

16、奖励元。

17、停产停业损失补偿元。（暂补6个月）

18、其它元。

19、过渡费和停产停业补偿计算起止时间为被征收房屋腾空交钥匙至安置房竣工交钥匙通知规定时间止。（二层、三层经营用房和生产用房按6个月进行补偿）

20、安置房实际面积以有资质房产测绘单位核准的建筑面积为准（建筑面积等于套内面积加上公摊面积）

综上计算甲方补偿乙方款合计（￥元）。

大写：佰拾万仟佰拾元整。

（二）乙方应交纳甲方款

1、安置房面积大于被征收房屋面积㎡，计价

为元，店面面积大于被征收店面面积㎡，计价为元，合计价款为：元

2、结构找差元。（其中住宅元，店面元）。

3、楼层找差为元。

4、购置车库㎡元。

5、购置店面㎡元。

6、购置杂物间㎡元。

7、维修基金元。

8、其它：

综上计算乙方交纳甲方各项款合计（￥元）。大写：佰拾万仟佰拾元整。

第四条：根据第三条清算结果核定方找差方金额合计（￥元）。

大写：佰拾万仟佰拾元整。

第五条：付款方式

乙方在年月日前腾空房屋交纳钥匙，甲方支付乙方的补偿款五天内一次性付清。乙方应缴甲方的找差款应在甲方交纳安置房钥匙前一日一次性交清。

第六条：本协议经甲、乙双方签字后生效，具有法律效力。

第七条：本协议一式五份，甲、乙双方各执一份，责任单位一份，征收办一份，项目办一份。

征收主体（盖章）被征收人（手印）

代表签字：代表签字：

思想责任单位（盖章）：

代表签字：

征收办（盖章）

代表签字：

项目单位（盖章）：代表签字：代表签字：年月实施部门（盖章）日