第一篇：地税局房地产税收一体化管理实施方案
为了贯彻落实《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号），根据《辽宁省房地产税收一体化管理的若干规定》，结合我市目前房地产税收征管工作的实际情况，特制定本方案。[xiexiebang.com文章-http://www.xiexiebang.com/找
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一、关于房地产税收一体化征收窗口的设立
各地方税务分局分别设立房地产税收一体化管理征收窗口(以下简称征收窗口)。市区（含大凌河街道）征收窗口设立在市地税局征收科申报大厅。
二、征收窗口的具体工作职责
(一)受理房地产税收的纳税申报
(二)审核确认房地产交易过程中应缴纳的地方各税
(三)税款征收、解缴
(四)开具销售发票
(五)负责收集传递房地产税收各税种有关纳税信息
(六)建立纳税人档案，保存征管资料
三、实行房地产税收先税后证的管理办法
我市房地产一体化税收的征收管理采取与房产、土地部门联合控管、“先税后证”的征管方式。即房地产权属承受者必须先到税务机关缴纳相关各税后，凭契税完税凭证取得销售不动产发票，房产、土地部门凭房地产权属承受者出具的契税完税证和销售不动产发票办理房屋、土地证照。
征收窗口与土地、房产管理部门计算机连网、沟通信息，每月获取我市土地出让、转让、出租、划拨、拍卖以及房屋权属变更情况等信息，坚决避免房地产权属转移过程中相关税收的流失。
四、规范征管程序
(一)纳税申报
转让或承受土地、房屋权属的纳税人，在办理权属转移变更前，按照纳税申报的有关规定，向征收窗口提供有关纳税申报资料，征收窗口应向纳税人公示需提供的有关资料。
(二)纳税审核、认定
征收窗口根据纳税人提供的纳税资料，确定应缴纳税种、适用税率、应征税额，经复核无误后，告知纳税人应交纳的税种及税额
1、房地产交易价格的审核认定。对纳税人提供的计税价格、计税标准明显偏低的，征收窗口有权核定税额或指定具有资质的评估机构进行评估。
2、对个人转让房产征收营业税及附加的认定。2005年6月1日后，对个人购买的非普通住房超过2年对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
3、对享受税收优惠政策的普通住房标准的认定。根据《凌海市地方税务局、凌海市财政局、凌海市城乡建设管理局、凌海市国土资源局关于凌海市房地产税收一体化管理的若干意见》中的规定，我市享受税收优惠政策的普通住房应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于2640元/平方米以下。
4、对个人购买住房的时间的确定。个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先原则确定。
5、个人所得税应纳税所得额的确定。
6、税收减免的审核。
对个人将购买超过2年的普通住房销售免征营业税的情况进行审核、对个人承受的普通住房实行优惠政策的情况进行审核。
审核认定环节应由纳税人填写认定表经征收窗口的审核人员审核认定签字后办理免税、纳税手续：
个人将购买超过2年的普通住房进行转让的，填写《个人转让普通住房免税认定表》，申请并办理免税手续。个人销售购买超过2年的非普通住房，填写《个人转让非普通住房差额纳税认定表》，申请并办理差额纳税手续。
7、对纳税事项审核认定的时间规定，审核认定由征收窗口具体负责，无法当时确认的事项请示各相关科室，时间不能超过三个工作日。办理减免审批手续的时间不能超过十个工作日。
(三)税款征收解缴
房地产一体化税收由征收窗口统一征收，并由窗口分级次入库。
1、市本级
(1)土地使用权出让、转让税款；
(2)房屋所有者或承受者一方为市属以上单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。
(3)市区征收窗口所征收的所有房地产税收一体化税款。大凌河街道办事处的该部分税收收入由市财政部门确定数额给予返还。
2、乡镇级
房屋所有者或承受者双方均为所辖区域内个人或乡镇以下单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。
五、销售不动产（转移无形资产）发票的管理。
各征收
第二篇：浅议房地产税收一体化管理
浅议房地产税收一体化管理
内容提要：房地产税收管理中存在着征管手段相对滞后、部门之间沟通不畅、稽查力度不够等问题。目前，要加强房地产税收一体化管理。在一体化管理中，要明确一体化管理的范围，健全控管网络，强化管理力度。
关键词：房地产税收一体化管理
房地产业与国民经济的发展密切相关，被称为国民经济的晴雨表和风向标，在扩大内需和出尽消费方面发挥了巨大的作用，并成为推动国民经济发展 的一支重要力量和税收收入增长的重要来源，其税收贡献率已成为我国税收收入的重要组成部分。据统计：武汉市汉阳区房地产相关税收就由2003年的2377万元，增至2009年的2.61亿元，增幅达十倍。房地产业税收迅速发展的新形势，也为地税部门加强税收征管、提升管理水平提出了新的课题和新的要求。现就目前房地产行业的税收征管能力进行粗浅地分析，并就如何在现行管理体制下，通过整合征管支援，实现信息共享，加强部门密切配合，搞好各项征管环节连接，有效实施房地产税收一体化管理提自己的意见和建议，同仁共商榷。
一、目前房地产行业税收征管现状
由于房地产行业具房有运作环节多、投资金额达、时间周期长、社会影响面广、会计核算复杂等特点，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控制存在较多漏洞，以致于房地产行业税收流失相对严重，成为税收征管工作的难点。目前，在房地产税收征管工作中，较为突出的有以下几个方面的问题：
（一）征管手段相对滞后。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征
管难度加大，再加上税务部门征管手段落后，管理人员业务水平参差不齐，使得房地产行业的税收征管存在较大的漏洞，存在着施工企业不开具建安发票无法确定工程成本;房地产公司不开具销售部动产发票，在企业隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而影响税款征收；房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入等。其主要原因一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中后期涉及企业所得税、土地增值税等。在日常的税收管理中，税务人员偏重于营业税的征管，而忽视了对企业所得税、土地增值税的管理；二是部分税种征管不够。房地产开发项目多，时间长，现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异，特别是对收入与成本的认定上分歧较大；三是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管，有核定征收、查帐征收，还有以工程为单位，待工程完工后进行结算镇守等，而土地增值税则由于计算程序复杂，以及预征政策落实问题，使得征管上存在较大的漏洞；四是发票控管力度不强。
（二）稽查力度不够到位。税务部门对偷逃税等违法行为打击力度不够，稽查工作力度不
到位，极大影响了房地产税收的稽查管理。很多时候，税务部门只注重了当期征收，不注重回头稽查，也不重视税源普查和重点税源的稽查工作。给那些少缴、不缴，甚至偷逃税款的人有机可乘。另外，对偷逃税的处罚不严。虽然刑法税收征管法对偷逃税的处罚不严。虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为没有明文处罚的规定，但在世界工作中，税务部门收到政府部门的干预及其他因素的阻挠，往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存在侥幸的心理，造成税收的流失。
二、房地产税收一体化管理的建议
（一）明确适用范围。房地产税收一体化管理范围包括土地使用权转让、房地产开发项
目的立项开发、施工建设、房地产出租、房屋装饰装修、二手房买卖等环节产生并由地税机关征收管理的相关税费。具体包括：营业税、城市维护建设税、教育费附
加、地方教育发展费、提防费、价格调节基金、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等。
（二）健全控管网络。房地产税收一体化管理，应建立在政府各职能部门之间管理的一
体化上，通过对房地产管理相关信息（土地交易、使用权登记、城市规划、开工许可、营销许可、二手房交易等）的共享，实现网络监控、项目跟踪的综合管理，应以先税后证（即先向地税机关缴纳相关信息税收、后办理产权证书）、以票管税为先导，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人的宗旨，通过部门配合、环节控制、实现房地产税收的有机衔接，进一步达到房地产效易环节地方税收“一窗式”征收和专业化、信息化、规范化管理，同时依托计算机网络，建立健全统一的控管网络。
（三）你说你唉了不该唉的人，你的心中蛮是伤痕，你说你犯了不该犯的错，心中满是悔
恨，你说你尝尽了生活的（四）强化管理力度。积极推进收科学化、精细化管理，具体从以下几个方面入手：一
是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业的纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状，税务人员要经常深入房地产企业，做好纳税辅导工作，帮助企业建立完整的财务核算体系，帮助企业正确核算成本、结转利润、纳税申报等；二是完善“以票控税”办法。把房地产企业经营过程中涉及的建安税、检查发票房地产营业税、土地增值税印花税和企业所得税等全部纳入税源监控，对房地产开发项目实行“栋号管理”，按施工栋号或商品房销售的栋号等级台帐，一栋一帐，全面掌握每一栋号的成本、核算和销售请款，实施税源监控；三是加强发票管理工作，定期检查发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚；四是加大税收稽查力度。抽调骨干人员负责房地产税收管理，打击涉税违法行为。切实推行税收管理员制度，纳税评估制度，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理，及时有效地打击税收违法行为，提高稽查选案的准确性，加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。
第三篇：房地产税收一体化管理经验总结范文
房地产税收一体化管理经验总结整合征管资源 加强部门配合 全面推行房地产税收一体化管理为了提高房地产税收科学化、规范化、精细化管理水平，根据国家税务总局的要求和省局的统一安排，我们以“两税”接管为契机，以契税征管为把手，从整合征管资源入手，不断加强部门配合，全面推行房地产税收一体化管理。今年元至九月，共入库房地产业税收1943万元，同比增长76%，房地产业税收收入占税收收入总额的比重达到了10.8%，同比上升了3.9个百分点，房地产税收一体化管理工作取得了初步成效。我们的作法是：
一、依托两税接管，建立健全一体化管理的协作机制近年来，随着房地产业的快速发展，房地产行业的税收已成为地方税收收入的一项重要来源。但是，由于房地产行业税收涉及的税种多，纳税环节复杂，税源控管手段差，税收管理乏力。～年全市入库房地产税收1403万元，仅占税收收入总额的6.9%，在第三产业提供税收总额中只占8.3%。房地产业迅速发展的新形势，为地税部门加强税收征管提高管理水平提出了新的课题和新的要求。契税和耕地占用税移交地税部门征管后，尤其是“先税后证”的管理要求，为强化部门之间的协作配合，建立房地产行业各税联合控管的一体化机制提供了科学的平台和可靠的保障。结合我市房地产行业税收征管的特点，我们从理顺协作机制、整合内部征管资源入手，有重点地解决了以下三个问题：
（一）理顺征管机构。大多数房地产企业结构多元，形式多样，关系复杂，我们在税收管理上多年来一直采取的是按单一行业管理或按地段区域管理，征收管理上存在着条块分割，信息不通，环节断链，职责不清等弊端，管理混乱现象比较突出。“两税”接管后，我们首先从理顺征管机构入手，重点解决税务机关内部征管资源配置问题。按照税收管理的流程和环节，统一设置机构，将房地产行业税收比较集中的城区分局过去分散管理的征管机构统一到一个机构管理，设立了专门的建筑安装业税收管理科（股）实行集中管理房地产业相关税收，较好地解决了因征管范围不明晰、征管环节多而出现的重复征管或者漏征漏管的问题，为房地产税收一体化管理提供了组织保障。
（二）建立部门协作机制。“两税”接管后，我们以契税征管为把手，认真分析了房地产税收管理的现状，结合税收管理的特点，重点解决控管手段的问题。通过对房地产业涉及的各职能管理部门的管理职责划分，在各环节有针对性地寻求各相关管理部门的支持与配合，发挥职能部门的最大管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞。一是取得国土资源部门的支持配合。耕地占用税和耕地契税的征收，过去管理上存在的一个最大的障碍就是信息不通、征缴滞后、欠税追缴难。由于地税部门对用地人的用地情况不清，并且纳税人凭土地用地通知书就可以用地，大多数土地从用地到办证有一个很长的时间跨度，待到办证环节征税时间就相对滞后。因此，我们根据国土资源部门的土地管理特点，与国土资源部门协商，将土地应税时间提前到用地环节，即国土资源部门只要将用地通知书一下发给用地人，就通过电子信箱迅速将存量地和非存量地的用地信息传递给地税税门，地税部门对相关用地人的有关税收及时进行跟踪介入，实现了土地税收的前置管理。二是加强与房产管理部门的配合协作。房屋交易和发证环节是房屋契税征收和房地产业各税控管的核心环节。我们通过与房产管理部门联系，以会议纪要的形式，确定了联合控管的方式，在房产交易中心设立了房地产税收审核专班，实地参入房地产计税价值的评估认定工作，审核和开具不动产销售发票，并与房管部门实现了联网。三是密切与政府行政服务中心的协作。市行政服务中心是全市行政许可、行政服务和审核发证的重要窗口。在市政府支持下，地税部门在行政服务中心设立了专门的征管窗口，与在行政服务中心大厅联合办公的国土、房管等部门实现了网络联结，按照“先税后证”的要求，只有在地税税收征收窗口办理完税款征收并点击办理完毕后，国土、房管等部门的工作窗口办理相关权属证书的工作才能进行，否则，在网络联结上不能进行到土地、房管等部门的工作窗口，有效地实现了联合控管。四是与相关部门建立了联席会议制度，由政府分管财税工作的副秘书长牵头，定期召开行政服务中心、国土、房管、财政、司法、地税等部门参加的联席会议，通报情况，反馈信息，研究对策，实现了房地产行业税收征管的社会化协作。
（三）研究制定实施方案。房地产税收一体化管理是一个系统工程，各个环节相互衔接，相互联系，流程管理、链条管理是整个管理工作的重中之重。今年七月以来，国家税务总局提出房地产税收一体化管理的要求后，给我们指明了工作方向，一体化管理的思路也更加清晰，我们结合在曾都区一分局进行的试点工作，认真分析试点经验和存在的问题，及时召开了全市房地产税收一体化管理经验总结推广现场会，制定了《××市地方税务局房地产税收一体化管理实施方案》和《房地产税收一体化管理流程图》，修订完善了《房地产税收管理办法》和《建安业税收管理办法》，规范了房地产税收管理的方法和内容，为全市房地产税收一体化管理奠定了坚实的管理基础。
二、细化管理职责，落实一体化管理的既定目标我们以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便征纳为宗旨，综合利用信息，加强跟踪管理，简化办税程序，优化纳税服务，促进房地产行业税收征管诸环节的有机衔接，房地产税收一体化管理的管理模式初步建立。
（一）综合利用信息。虽然房地产业各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的，因而可以利用契税纳税申报以及从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体。我们按照房地产企业的开发流程，在房管、规划、国土等部门的配合与支持下，健全了部门联动的税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息，按照“五统一”的要求，在登录入帐的基础上全部输入微机进行管理，并及时传递、比对、整理、归集，按日录入，按周核对，按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依
第四篇：房地产行业税收一体化管理情况汇报
今年来，我市财税工作在衡阳市委、市政府的正确领导下，努力克服国家宏观调控、税收政策调整以及冰雪灾害等不利因素的影响，举全市之力，强征管促增收，较好地完成了财税目标任务。截止4月底，全市财政总收入完成19427万元，比上年同期增收2105万元，增长12.15%。其中，房地产行业税收增幅明显，1-4月累计入库房地产行业税收982.15万元，比上年同期增收644.09万元，增长190.53%，预计全年可完成房地产行业税收3000万元，比上年可增收1200万元。我们的主要做法是“三个坚持”：
一、坚持政府主导，建立全方位协税护税机制
一是建立联席会议制度，明确协税护税主体。年初，我市明确把房地产行业作为今年税收工作挖潜增收的一个重要切入点来抓，实行部门联席会议制度，由市政府主要领导牵头，经常召集地税、国土、房产、建工等相关部门的负责同志，专题研究房地产行业地方税收工作重点、难点和对策，明确房产局、国土资源局、建工局为具体的协税护税单位，并以政府专题会议纪要规范管理流程，明确责任追究，确保各部门协税护税力度执行到位。
二是加强宣传教育，优化协税护税环境。以市政府名义下发了《常宁市人民政府关于加强房地产行业税收征管工作的通告》，在城区主要街道、广场发放和张贴。在常宁市电视台开办了“今日说房”栏目，由政府领导、部门负责人对全市房地产行业现状和房地产行业税收征管作专题讲话，提醒广大市民“要买商品房就买照章纳税开发商开发的商品房”，在买卖房屋过程中一定要取得相应的地税发票，让广大购房户积极参与到对开发商纳税情况的监督活动中来，形成了全民共识，为征收工作顺利开展创造了和谐的征纳环境。
三是建立确价机制，统一最低征收标准。由地税、国土、房产、物价等部门联合建立了交易确价机制，对单位和个人的房地产交易行为，应纳税款原则上从实征收，对确属无法核实而纳税人申报纳税及开票金额低于确定市价的，由上述部门根据土地位置、房产规模和市价等因素，综合确定房地产基准交易价，制定常宁市房地产开发地方税收最低征收标准，统一征收口径，统一协调征缴。
四是强化任务考核，严格协税护税奖惩。市政府与各协税护税单位签订了责任书，地税局与各协税护税单位签订了委托代征协议，明确协税护税责任。市政府督查室每季度对任务执行情况进行督查，对各协税护税单位完成基数任务，或超额完成的，由市财政给予该单位一定比例的奖励，对单位负责人和相关工作人员也一并奖励。反之，对把关不严造成税款流失或未完成全年协税护税任务又无正当理由的单位，财政部门从其安排的下拔经费中如数扣回，在年终市政府对各单位目标考核时实行一票否决，对协税过程中违规操作人员予以及时通报和处罚。
二、坚持先税后证，完善多角度征收管理举措
一是实行环节把关。房产局、国土资源局、建工局在办理相关许可和产权手续时严格把关，协助地税部门在地方税收缴齐后才能办理相关手续。具体方法是，国土资源局协助土地转让和矿山转让环节地方各税，在纳税人办理相关过户手续时，凭税务部门的发票和纳税证明单才能办理过户手续；建工局在纳税人办理施工许可时，先到地税部门办理税务管理预案登记，在办理竣工验收手续时，把建筑安装环节的地方税收足额缴纳；房产局在办理房屋产权手续时，对房屋销售环节的地方各税，在税务部门足额缴纳后方可办理。
二是实行以票控税。对土地使用权转让方和房地产开发商联合实施“以票控税”办法，地税部门依法对土地使用权转让、房屋销售以及房屋产权的转让、采矿权转让和建筑安装项目征收税款，开具相应的专用发票，并按项目登录台帐、加强管理。各协税护税单位必须凭地税发票和项目纳税证明单，才能办理相关手续。
三是实行先税后证。地税局办税大厅对各开发商开具无形资产专用发票，销售不动产发票和特殊专用发票，一律实行按项目进行台帐登记管理，做到每一个项目，每一位开发商已经缴了多少税，开了多少发票都能一目了然。同时做到一票一证，没缴税，就不能开具发票；没有发票，国土、房产、建工等单位就不能办理产权登记手续；开了多少发票，就只能办理多少面积的产权登记。
三、坚持重点稽查，加大房地产税收依法清缴力度
一是澄清税源底子。我市组建了房地产税收联合稽查队伍，分成三个小组，由各协税护税单位专管负责人牵头，地税部门派专人参与，对全市范围的房地产开发项目、建安工程项目和土地及矿产转让项目实行全面清理，对每一个项目的开发面积、已完工开发面积、已销售和办证面积、以及应纳税与已纳税情况进行澄清和掌握。1—4月，全市清理财务核算健全的房地产企业3户，个体挂靠房地产企业开发项目12个，没有开发资质的零星开发项目4个，清缴税款170.6万元。
二是依法催报催缴。对已澄清的房地产开发商，分项目调查核实，对能如实核算经营收入和经营费用的，实行查账征收；对不符合查账征收条件的，按不低于政府确定的最低征收标准进行核定征收。对按开发和施工进度未能足额缴纳税款的，下达纳税事项告知书、税款核定通知书，对逃避和欠缴税款的纳税人，下达限期缴纳税款通知书，督促各开发商及时缴纳税款。
三是重点稽查突破。地税局在年初的稽查选案中明确房地产行业应占一定的比例，对举报和相关协税护税单位移交的案件实行从快从严稽查，做到查处一起，处罚一起。对一些性质恶劣、构成移送条件的案件坚决移送司法机关追究其法律责任，并予以媒体曝光，从严维护房地产行业税收征管秩序。1—4月，全市稽查房地产开发企业3户，查补入库税款160.3万元，加收滞纳金及罚款57.8万元，对1户性质恶劣的典型户进行了曝光，敦促了房地产开发商及时申报、如实缴纳税款。
前段时间，我市财政工作特别是房地产行业税收虽然取得了一定的成绩，但离上级领导的要求还有一定的差距，和兄弟县市区相比还有不少的距离。下阶段，我们将以这次财税工作调度会为契机，认真学习借鉴兄弟县市区的成功经验，着力做好以下四个方面的工作：一是确保完成全年6.7亿元收入目标。1—4月，我市完成财税收入比预期目标下差3000万元，欠了半个月的收入帐。我们将按照廖市长提出的“一季度理顺，二季度正常，三季度稳步，四季度赶超”的思路，进一步明确各征管部门收入目标，落实收入责任，明确奖惩措施，确保各项税收和非税收入足额征收到位。二是加快培植骨干财源。重点培育有色金属采选冶炼、非金属采选加工、化工和农产品加工等支柱产业。实行市级领导挂点扶持骨干企业制度。全市37名县级领导“一对一”挂点扶持37个年税收100万元以上重点企业，尤其是着力扶持一批年税收过500万元的纳税骨干企业。加大重点项目建设力度，确保全年完成固定资产投资21.6亿元，增加财税收入XX万元以上。三是强化税源监控。强化重点税源监控管理，对重点纳税大户实行跟踪管理，始终坚持“依法征税，应收尽收，坚决不收过头税，坚决防止和制止越权减免税”的原则，协同有关部门建立协税护税机制，共创依法治税良好环境。四是完善征管制度。完善委托代扣代缴制度，对车船税、房地产企业所得税和沙砾石场增值税等零散税收出台委托代扣代缴制度，实行源泉控税。积极推进以票控税制度，规范发票管理，规范代开普通发票工作，推广使用税控机，认真开展税收专项检查，重点对总经销、总代理、房地产企业、集中汇交纳税企业以及矿产资源、牲猪定点屠宰、沙砾石场以及医药用品超市等征管相对薄弱的行业进行清查，严厉打击各类偷逃骗税违法行为，以查促收，以查促管。
第五篇：房地产税收一体化管理经验总结
房地产税收一体化管理经验总结 整合征管资源 加强部门配合 全面推行房地产税收一体化管理 为了提高房地产税收科学化、规范化、精细化管理水平，根据国家税务总局的要求和省局的统一安排，我们以“两税”接管为契机，以契税征管为把手，从整合征管资源入手，不断加强部门配合，全面推行房地产税收一体化管理。今年元至九月，共入库房地产业税收1943万元，同比增长76%，房地产业税收收入占税收收入总额的比重达到了10.8%，同比上升了3.9个百分点，房地产税收一体化管理工作取得了初步成效。我们的作法是：
一、依托两税接管，建立健全一体化管理的协作机制近年来，随着房地产业的快速发展，房地产行业的税收已成为地方税收收入的一项重要来源。但是，由于房地产行业税收涉及的税种多，纳税环节复杂，税源控管手段差，税收管理乏力。2004年全市入库房地产税收1403万元，仅占税收收入总额的6.9%，在第三产业提供税收总额中只占8.3%。房地产业迅速发展的新形势，为地税部门加强税收征管提高管理水平提出了新的课题和新的要求。契税和耕地占用税移交地税部门征管后，尤其是“先税后证”的管理要求，为强化部门之间的协作配合，建立房地产行业各税联合控管的一体化机制提供了科学的平台和可靠的保障。结合我市房地产行业税收征管的特点，我们从理顺协作机制、整合内部征管资源入手，有重点地解决了以下三个问题：
（一）理顺征管机构。大多数房地产企业结构多元，形式多样，关系复杂，我们在税收管理上多年来一直采取的是按单一行业管理或按地段区域管理，征收管理上存在着条块分割，信息不通，环节断链，职责不清等弊端，管理混乱现象比较突出。“两税”接管后，我们首先从理顺征管机构入手，重点解决税务机关内部征管资源配置问题。按照税收管理的流程和环节，统一设置机构，将房地产行业税收比较集中的城区分局过去分散管理的征管机构统一到一个机构管理，设立了专门的建筑安装业税收管理科（股）实行集中管理房地产业相关税收，较好地解决了因征管范围不明晰、征管环节多而出现的重复征管或者漏征漏管的问题，为房地产税收一体化管理提供了组织保障。
（二）建立部门协作机制。“两税”接管后，我们以契税征管为把手，认真分析了房地产税收管理的现状，结合税收管理的特点，重点解决控管手段的问题。通过对房地产业涉及的各职能管理部门的管理职责划分，在各环节有针对性地寻求各相关管理部门的支持与配合，发挥职能部门的最大管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞。一是取得国土资源部门的支持配合。耕地占用税和耕地契税的征收，过去管理上存在的一个最大的障碍就是信息不通、征缴滞后、欠税追缴难。由于地税部门对用地人的用地情况不清，并且纳税人凭土地用地通知书就可以用地，大多数土地从用地到办证有一个很长的时间跨度，待到办证环节征税时间就相对滞后。因此，我们根据国土资源部门的土地管理特点，与国土资源部门协商，将土地应税时间提前到用地环节，即国土资源部门只要将用地通知书一下发给用地人，就通过电子信箱迅速将存量地和非存量地的用地信息传递给地税税门，地税部门对相关用地人的有关税收及时进行跟踪介入，实现了土地税收的前置管理。二是加强与房产管理部门的配合协作。房屋交易和发证环节是房屋契税征收和房地产业各税控管的核心环节。我们通过与房产管理部门联系，以会议纪要的形式，确定了联合控管的方式，在房产交易中心设立了房地产税收审核专班，实地参入房地产计税价值的评估认定工作，审核和开具不动产销售发票，并与房管部门实现了联网。三是密切与政府行政服务中心的协作。市行政服务中心是全市行政许可、行政服务和审核发证的重要窗口。在市政府支持下，地税部门在行政服务中心设立了专门的征管窗口，与在行政服务中心大厅联合办公的国土、房管等部门实现了网络联结，按照“先税后证”的要求，只有在地税税收征收窗口办理完税款征收并点击办理完毕后，国土、房管等部门的工作窗口办理相关权属证书的工作才能进行，否则，在网络联结上不能进行到土地、房管等部门的工作窗口，有效地实现了联合控管。四是与相关部门建立了联席会议制度，由政府分管财税工作的副秘书长牵头，定期召开行政服务中心、国土、房管、财政、司法、地税等部门参加的联席会议，通报情况，反馈信息，研究对策，实现了房地产行业税收征管的社会化协作。
（三）研究制定实施方案。房地产税收一体化管理是一个系统工程，各个环节相互衔接，相互联系，流程管理、链条管理是整个管理工作的重中之重。今年七月以来，国家税务总局提出房地产税收一体化管理的要求后，给我们指明了工作方向，一体化管理的思路也更加清晰，我们结合在曾都区一分局进行的试点工作，认真分析试点经验和存在的问题，及时召开了全市房地产税收一体化管理经验总结推广现场会，制定了《××市地方税务局房地产税收一体化管理实施方案》和《房地产税收一体化管理流程图》，修订完善了《房地产税收管理办法》和《建安业税收管理办法》，规范了房地产税收管理的方法和内容，为全市房地产税收一体化管理奠定了坚实的管理基础。
二、细化管理职责，落实一体化管理的既定目标
我们以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便征纳为宗旨，综合利用信息，加强跟踪管理，简化办税程序，优化纳税服务，促进房地产行业税收征管诸环节的有机衔接，房地产税收一体化管理的管理模式初步建立。
（一）综合利用信息。虽然房地产业各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是一致的，因而可以利用契税纳税申报以及从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体。我们按照房地产企业的开发流程，在房管、规划、国土等部门的配合与支持下，健全了部门联动的税收监控网络，多方采集房地产企业的涉税信息，对房地产权属转移双方的名称、识别号码，房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息，按照“五统一”的要求，在登录入帐的基础上全部输入微机进行管理，并及时传递、比对、整理、归集，按日录入，按周核对，按月订册，初步建成一个“集中管理、相互依托、数据规范、信息共享”的综合信息库，使之成为涉税信息处理中心和税源监控中心。同时，综合利用房地产转让信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，随时掌握税源变化情况，让各种房地产信息归入税源管理档案，逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码，转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。利用契税征管中获取的有关信息，建立健全房地产行业税源台帐和征收台帐，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票，大幅提高管理质量和效率。元至9月，我们通过国土资源部门传递的信息对16户已取得用地手续但没发证的单位和个人征收耕地占用税218万元、契税350万元，对25户房屋交易没取得销售不动产发票的追缴税款296万元，收到了较好的征收效果。
（二）规范管理职能。我们以契税为把手，从房地产有关信息的获取及处理，到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈，对每个税种的征管环节和办理程序进行了细化，并绘制了《房地产税收一体化管理流程图》，进一步明确了征管岗位责任，形成了一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理，我们实行“三个跟踪”：一是通过建立管理台账，分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况，房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项到用地建设到税收征纳入库等情况一目了然。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况，监控商品房的存量变化，通过绘制《商品房预售和实际销售情况平面图》等措施，跟踪监控商品房的销售进度，并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估，及时发现问题，及时解决问题。三是跟踪了解涉税执法程序，按照《税收管理员执法责任制实施办法》的要求，严格落实执法目标责任制，规范执法文书，严格税收征管，对税收征管过程环节、税务部门岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控，做到环环相连，程序公开透明，充分发挥了一体化管理的效能。
（三）提高服务质量。一体化管理对内是一个整合管理资源、提高工作质量和效率的过程，对外是一个便民高效、环节透明、服务更优的服务过程。在一体化管理工作中，我们提出了“一个部门负责，一个窗口服务，一条龙征收管理”的工作思路，把税收服务贯穿于税收征管全过程。简化了办税程序，简并要求纳税人报送的各种报表资料，将“一窗式管理”理念和方法延伸到所有税种，变多部门办理为一窗式办结，极大地方便了纳税人。在市行政服务中心设立的地税窗口统一办理纳税申报、税款征收等涉税事宜，对转让或承受房地产应缴纳的各种税收在一个窗口实行一并征收。办税程序的简化，服务质量的优化，征管效能的提高，征收成本的缩减给一体化管理工作注入了强大的生命力和活力。
三、围绕一体化方案，创新和完善管理思路
实现房地产行业税收的一体化管理是税收科学化、规范化、精细化的必然要求，是“以计算机管理为依托，信息共享，环节相扣，链式管理，部门协作，联合控管”管理模式的有益探索，必须要在实践中不断创新思路，丰富和完善管理办法，为一体化管理提供可靠的制度和管理保障。
（一）信息化铺路，是实现科学化管理的重要基础。
税收管理的科学化就是积极运用计算机网络等高新技术手段为税收征管服务，“人机结合”，管理互动，以充分显现管理优势。具体到房地产行业税收征管工作中，就是充分利用房地产开发和转让信息，加强比对分析，掌握税源变化情况，特别要以当前契税征管中积累的信息为基础，对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合、归集，逐步建立房地产税源信息数据库，充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料，加强与相关部门的工作衔接，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税源控管的关键环节，准确、快捷地传递有关信息，做到数据集中、信息共享、查询方便，逐步实现利用计算机将税源数据库的信息与纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对分析，促使税收管理从粗放型向集约型转变。
（二）链条式运转，是落实精细化要求的必然要求。
科技发展的日新月异和现代税收管理的客观规律，要求我们必须创新思维，更新观念，树立科学的税收管理观，走精细化之路。房地产税收一体化管理是一个系统工程，必须各岗位密切配合，各环节紧密衔接，要把精细化的基本要求落实到各个环节、各个岗位、各个人员，落实到各税种的具体管理中，落实到各部门密切配合上，使之形成一个紧密的链条，不断提高对房地产行业诸环节的管理水平。
（三）部门间配合，是实现一体化管理的基本前提。
房地产税收与房地产开发、交易密切相关，加强与房地产管理部门、国土资源部门等部门的密切配合，严格先税后证，实现源头控管，是房地产税收一体化管理的最基本前提。因此，必须要在党委政府的统一领导下，按照国家、省及相关的联合文件的要求，建立健全部门间的协调与配合机制，实现信息共享，才能达到一体化联合控管的最大效果。
（四）一体化征收，是达到规范化目标的可靠保证。
实施房地产税收一体化管理，是整合管理资源、创新管理方式的重要举措。因此，地税部门要把握好契税和耕地占用税接管的契机，以契税接管为把手，全面掌控税源信息，广泛收集、有效利用涉税信息，全面实行一体化征收，诸税种统管，紧紧抓住契税征管的关键环节，加强房地产各环节的税收管理，并结合本地情况，分步实施，由点到面，逐步规范，把房地产税收管理水平提高到一个新台阶。
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