我市房地产行业所得税管理存在的问题及建议

第一篇：我市房地产行业所得税管理存在的问题及建议

我市房地产行业所得税管理存在的问题及建议

姜子库

〔内容摘要〕 房地产行业的税收征管已成为国税部门在企业所得税管理的一个新课题，也是基层税收管理的一个难点。如何更好地贯彻做好房地产开发业务的企业所得税管理，保障国家税款的应收尽收，已成为税务部门的当务之急。

〔关 键 词〕 房地产所得税

〔作者简介〕 六盘水市国家税务局

房地产开发企业在开发项目上具有周期长、经营跨度大、滚动经营的特点，其行业知识涉及的规划设计、建筑工程、装饰装璜等专业性较强的领域，跨越建筑学、美学、艺术等多门学科，熟悉此行业要有足够的专业知识和长期的从业经验。

房地产行业的税收征管已成为国税部门在企业所得税管理的一个新课题，也是基层税收管理的一个难点。如何更好地贯彻做好房地产开发业务的企业所得税管理，保障国家税款的应收尽收，已成为税务部门的当务之急。

一、房地产开发企业的经营特征及会计核算基本情况

房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有土地的开发与经营、房屋的开发与经营代建工程的开发、城市基础设施和公共配套设施的开发。其经营有计划性、商品性、复杂性、建设周期长，投资数额大、经营风险高的现实特征。房地产开发企业原则上执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》（从2005年1月1日起，从业人员100人以下或销售额1000万元的小型房地产开发企业可选择）和相关具体会计准则的规定进行会计核算。由于财政部尚未出台房地产开发企业会计核算办法，故房地产开发企业对于房地产开发项目的核算，一般在不违反现行制度和准则的前提下，依据房地产所在地税务、建设和财政主管部门的相关法律、法规的规定，参照原《房地产开发企业会计制度》设计和制定适合于本企业的具体会计核算办法。

二、房地产开发企业所得税管理存在的问题

2005年，全国有11个省级国税机关和29个省级地税机关开展了房地产业的税收检查，大范围地摸清了房地产业的税收征管状况。截至2005年10月底，全国共检查纳税人27738户，其中有问题13835户，问题率49.88%，查补税款371117.97万元，罚款27741.58万元,此数目让人触目惊心。2006年3月国家税务总局下发《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发〔2006〕031号文件（以下简称31号文）对房地产开发企业的所得税作了专门的规定，但是由于房地产开发行业的特殊性与税务干部的素质水平等原因，房地产开发企业所得税的管理仍存在很多问题：

（一）户籍管理日常巡查不到位，登记率低，管户底数不清。我们对六盘水市国税系统应管理的房地产开发企业进行了调查。从房交会和7月24日的《六盘水日报》得到的信息，六盘水市2006年房地产开发最佳楼盘19个中，国税应征管的房地产开发企业就有12个获得，而办理登记的只有2户，占16.67%；六盘水市2006年房地产开发“十强企业”国税应征管的有4户，办理登记的只有1户，占25%。

我们调查全六盘水市国税系统各局的实际征管占现应征管户数只有48.24%，有超过一半的户数各管理局未摸清。缴纳税款的企业户数占全部户数的2.35%，比例相当低。

（二）申报纳税不实，长期将收入挂在其他账户。以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税。销售款长期不结转收入长期将销售款挂在“应付款”往来账上，对预售收入采用认筹金、认号费、保证金、定金、押金等名称不计收入，造成账面无应税所得或亏损，偷逃企业所得税。以房屋换土地、抵欠款（工程款、材料款和银行款），直接记入应付账科目，不计销售收入，偷逃企业所得税的主要手段。

（三）伪造或高估成本，成本核算混乱。房地产开发企业为了减少应税所得额，人为地加大某些应税

项目的计税成本。对开发项目企业往往虚增的成本，以减少营业利润。通过对建筑、装饰、建材、绿化和物业等，加大建安成本造价、虚列工作量等非法手段减少或转移利润。多列预提费用增加成本费用，调整当期利润。利用多缴建筑安装营业税的手法增加开发成本，少缴企业所得税，或者在进行成本核算时，不分项目设立成本明细，而将完工和未完工的多个项目成本混在一起，导致账面亏损中隐瞒巨额利润。还有商品房的配套工程成本已全部摊入可售商品房的成本，但一些开发企业将其出售、租凭，重复结转成本，减少应税所得，偷逃税款。

(四)扩大税前扣除标准。将业务招待费、广告宣传费、计息支出等超标在税前进行扣除，在计税工资、计提的职工教育基金、工会经费、职工福利费方面超标准和不按规定提起，将用于职工福利、在建工程的一些费用直接在税前进行扣除。

三、解决措施及建议。

（一）加强户籍管理，杜绝漏征漏管，外部联动核清底数。

应加大税收管理员的巡查力度，并定期与工商、房地产行业管理相关部门联系，对征管底数进行核实，将新增企业及时纳入管理，杜绝漏征漏管发生，提高登记率，加大对31号文的宣传辅导，督促企业主动按照有关政策规定申报缴纳企业所得税。

建立信息传递制度，实现税收的源泉控管，房地产企业的开发业务流程主要包括立项审批、规划设计、取得土地使用权、项目建设施工、房屋销售等，在每一环节都必须通过政府有关部门办理相关手续，税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、城市建设和房产管理等行政管理部门建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资料。

（二）紧紧抓住收入、成本费用两个所得税的关键点进行切入。在管理上明确房开企业必须以楼（栋）进行规范核算，要求税收管理员盯住收入、成本费用的发生变化来实施日常管理。对销售（预售）收入、各类相关应税所得、开发成本进行真实性、准确性的审核。房地产开发企业用于产品开发的土地、开发的成本、费用等必须有合法发票据实入账，如无合法发票入账的，一律按规定不得计入成本、费用在税前进行扣除，同时由税务机关按有关税收法律、法规进行处理。

（三）实行备案制度、核查制度、分析评估制度。

1、备案制度就是要求房开企业将《房产测绘报告》、《商品房预售许可证》、《销售台账》等与生产经营相关的资料报送税务机关备案。通过备案掌握开发项目的基本情况、企业的财务情况（包括收取的预售款、项目的销售进度、收入、费用、成本、合同金额等）和纳税情况，达到税源监控的目的。

2、核查制度规定税收管理员必须将企业报送的销售情况、产品完工情况等备案资料及申报资料结合企业经营实际来进行核实。通过核实企业税源登记情况、核查所报资料及纳税申报的准确性，掌握企业开发产品的建设、销售、收益状况，了解其生产经营的基本情况，从中发现问题解决问题。

3、分析评估制度提出用相关经济指标进行分析对比，明晰了对房开企业进行纳税评估的主要内容。在房地产开发企业所得税管理实务中对相关指标进行分析，找出异常，有针对性的实施管理，这是实施科学化、精细化管理的必由之路。

通过调查我们认为应对以下七个指标进行重点分析评估。

一是成本利润率，对完工结算的项目对其成本与利润的比率进行分析，分析是否正常。

二是建筑成本与建安营业税比率，通过计算房地产开发企业代扣代缴或自缴的建安营业税与建筑成本的比率，分析其是否在成本核算上存在多列成本，少记应税所得额。

三是销售收入与销售不动产的营业税金比率，计算企业实际缴纳的销售不动产的营业税金与销售收入的比率，分析是否存在有少申报收入现象。

四是商品房销售比率，按照测绘报告计算已售房屋占可售房屋的比率，分析是否有少列销售收入、多列成本现象。

五是资金变动情况分析，通过了解企业资金变动情况，分析其收入、支出有无异常现象。

六是期间费用变动率、比对不同期间的期间费用，发现变动异常的实施分析，了解有无虚增期间费用的情况。

七是单位成本的分析，对自建工程、招投标工程的单位成本进行分析对比，参照同类工程及当地市场价，比对是否存在异常，是否有多列产品成本的现象。

（四）加大对房地产业涉税违法行为的查处力度。重点查处和曝光一批违法案件，提高威慑力。

第二篇：房地产企业所得税征收管理存在的主要问题

房地产企业所得税征收管理存在的主要问题

近年来，我区房地产市场发展势头强劲。房地产业的税收收入已成为国地税组织收入的重要来源。特别是2016年“营改增”以来，营业税这个大税源不在地税征收后，强化房地产企业的税收管理已成为地税系统的重要工作之一。从日常征管情况看，目前房地产企业的所得税管理还存在诸多问题，需要上层去研究解决这些问题。

（一）相关政策尚不够具体明确。如:相关规定对完工的概念解释的很模糊,所谓完工是指部分完工,还是整体完工,基层税务机关以何标准来界定其是否完工;企业是否可以按照能够确认的销售和成本按实际发生数计算未完工工程的当期应税所得等等,均未作出明确具体的规定。

一是房地产企业开发项目分期开发，企业却长期处在亏损或者微利的状态。企业后期项目的成本费用被挤进前期，造成的后果是企业申报数据始终处于亏损或者微利状态。企业的开发项目一般都是分期进行，一期项目（成本对象）还未结束，二期项目就接着上，跟着还有三期、四期。只要工程项目不结算，就无法归集成本项目的收入及成本费用。

二是项目实际上已完工，甚至已交楼入伙，但是久拖不进行项目清算。企业所得税征管办法的鲜明特点是按照“项目征税”。相当部分企业开发项目已达到31号文规定的完工条件，但是不及时进行项目清算，不及时将实际利润与预计利润的差额披露给税务机关，不及时补缴税款。据多方调查情况，大多数开发企业都以“办理竣工决算备案手续”为结转收入的时点。通过延迟办理竣工决算手续，就可以拖延收入结转的时间。也有部分开发企业以款项收齐或者开具正式发票为结转收入的时点。通过以上手法，企业可以人为控制收入的确认时间。

（二）当期应税所得申报不足的情况较为普遍。从对房地产行业所得税实际征管情况来看,纳税人不列、少列收入、多列成本、挤占当期税款的情况在相当程度上有所存在,其形式主要表现在以下几方面:一是不列收入。部分企业以不了解相关规定为由,对取得的预售收入未纳入当期应税所得申报纳税;二是少列收入。部分企业对样品房、转作经营资产用房以及抵偿材料款、工程款等应视同销售的收入未纳入当期应税所得申报纳税;三是多列支出。如:一次性全额列支借款费用、预提维修基金、擅自扩大广告费和业务宣传费计提范围等;四是混淆预售与销售的概念。

（三）潜在着较大的税收隐患和执法风险。房地产行业本身所具有的经营特点注定对其所得税的征管风险较大。其一:经营项目标的较大,项目资金往往在千万元甚至在亿元以上。应税所得往往在百万元或千万元以上。应纳所得税额通常达几十万元或百万元以上;其二:投资主体多元化以及异地投资开发项目增多和开发项目所具有的较短周期,使开发商转移资金和逃避纳税义务的机会增多,税收隐患和执法风险加大。一旦税收管理滞后,往往无法追缴税款,给国家造成很大损失;其三:瞒报应税所得的手段往往较为隐蔽。如:样品房、经营用房及抵偿债务用房等视同销售收入,纳税人如不主动申报,税务机关往往难以监控管理到位。

（四）纳税申报表填写普遍不规范。一是企业所得税申报表填写的利润总额小于财务报表利润总额，将申报表的利润总额控制在零，或微利的状态，达到少交或不交税的目的；二是《企业所得税弥补亏损明细表》的结转亏损额与以前不吻合，人为通过期间费用、资产损失等途径增大弥补亏损额，作为以后产生收入抵减的基数，税务机关如不进行核实，就会严重侵蚀税基；三是在预售阶段，本不应在“营业收入”栏填写数据，但是不少企业将预售收入填写在此栏，造成统计口径和风控指标失真。因为在系统扫描数据时会认为该企业有某个项目本完工，并有结转收入、成本的情况；四是企业在项目实际已完工后甚至在交楼入伙后，一直不在“营业收入”、“营业成本”栏填写应结转的收入、成本及计算出实际利润额，故意一直按照预计利润率来申报企业所得税。五是部分企业根据预售收入和预计利润率倒算出营业成本，并长此以往地不进行项目清算。

（五）一线征管力量不能满足对房地产业实行精细化管理的业务需求。具体表现在以下几方面:一是基础税收管理员对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生;二是对所得税及房地产业相关税收政策的了解和掌握相对不足;三是由于专业原因，缺少对企业财务核算尤其成本核算知识;四是基层一线力量不足与繁重的工作任务和不断提高的要求不相适应的矛盾进一步加剧。

一方面,增事不增人的矛盾较为突出。近年来,随着我国经济的高速发展,国税机关所辖管户和税收收入增长很快,而所有新增管户涉税事项的办理和日常征管均需由基层分局担负,但一线力量的配备却未得到根本的改善。另一方面,工作任务日渐繁重。一线征管人员除完成认定、比对、催报、催缴、协查、巡查、纳税辅导、纳税评估、日常违法处罚和各类登记、认定和审批项目的实地勘查等日常征管任务外,还需完成各类调查、普查和专项检查等突击性中心工作任务。此外,基层分局还需应付各类名目繁多的主题教育和创建活动,基层工作压力日渐加大。在此情况下,对包括房地产行业在内的各类纳税主体实施全方位的深度管理客观上存在一定的难度。

第三篇：浅议企业所得税日常管理存在的问题及建议

浅议企业所得税日常管理存在的问题及建议

一、企业所得税征管的现状

新企业所得税法自2008年1月1日起施行一年多来，面对金融危机的影响和变化复杂的经济形势，我们在企业所得税管理中，坚持总局所得税“分类管理、优化服务、核实税基，完善汇缴，强化评估，防范避税”二十四字工作方针，按照精细化、专业化、科学化管理要求，不断完善工作措施，强化汇缴管理，有效提高企业所得税征管质量和效率，推动企业所得税管理工作迈上了新台阶。

就企业所得税征管来看，新企业所得税法实施以来，我们对所得税的重视程度和工作力度都大大超过往年。但我们还感到，一是所得税管户多，税收管理员少，征管力量还需进一步加强。虽然近年来从人员到征管资源配置一再向基层一线倾斜，但随着新注册企业的快速增加，人均管户逐年递增，征管力量越来越被摊薄。二是所得税政策性强，财务人员办税能力还需进一步提高。一方面，所得税核算形式多样，计算过程复杂，优惠政策涉及面广，政策执行审核审批手续繁琐，从税种认定、适用政策、预缴申报到汇算清缴，一系列办税事项特别是税收制度与会计制度之间的差异和纳税调整，都对企业办税人员提出了较高的业务要求;另一方面，企业财务人员素质参差不齐，对所得税政策、尤其是税前扣除项目的熟悉把握不全面，难免带来企业会计制度执行和财务核算的不规范，一些中小企业不设专职财务人员，雇用的兼职会计通常按照雇主意愿做账，现金交易、收入不入账、费用乱列支等现象时有发生，不能准确核算成本费用，更不能准确计算申报应纳所得税额，也在一定程度上给所得税征管带来难度。三是所得税税基复杂，税收执法风险较大，税务人员综合素质还需进一步加强。目前所得税管理措施和手段还较单一，特别是相对于所得税政策的复杂性，在对纳税人成本和费用的列支、对收入和利润的核算方面时常处于一种被动局面，税务机关和税务人员还不能满足纳税人的服务需求。

二、当前企业所得税管理存在的问题及分析

（一）税基控管缺乏有效监控手段。

由于企业成分异常复杂、经营方式多种多样，财务核算不规范、账面信息真实度低，且存在着大量的现金交易，在我国现有法制和货币金融监管水平下，缺乏有效的税源监控手段，来控制企业的资金流、货物流，使所得税的税源控管变得异常艰难。一方面企业账务核算数据的真实度差。从目前企业的总体情况而言，绝大多数企业属于简单加工的生产企业或流通企业，大多采取的是家族式的管理模式，尤其是企业的财务人员，有的是法人代表的亲属，有的只是经过短期的学习培训就从事财务工作，有的身兼数家企业会计，财务核算水平参差不齐。目前大部分企业财务核算中往往唯企业法人代表是从，缺乏依法规范执业意识。造成目前企业内部管理制约机制不健全，监督不力，企业的财务核算不能准确体现其经营成果，损害了企业所得税的税基。

（二）纳税申报中存在的问题

1、信息化程度不高，所得税相关模块升级滞缓。由于所得税自身在核算和管理上所具有的难度性，日常管理中需调用的数据繁多，急需利用信息化管理来提高效率和质量。但是目前所得税管理业务没有全部纳入“金税三期”，无法对所得税实行全程信息化管理，“金税三期”中所得税相关模块升级相对滞缓，满足业务需求的数据分析软件也很缺乏，软件模块功能与所得税政策规定不同步、不衔接，出现申报待解决问题颇多。

2、申报表及其附表填报质量不高。其表现在：一是企业财务核算科目与企业纳税申报表项目的对应性差，部分企业财务人员在填报时，凑不成明细数，只得填个总数交差；二是企业财务人员不了解更不掌握税法和财务会计差异所在；三是税务机关对纳税人申报表的审核手段落后，对所得税申报表的审核基本依靠人工进行；四是管理人员能正确辅导或审核填报申报表及财务报表的人员相对缺乏，企业与税务机关税收政策相关信息不对称，客观上造成企业不能按税收政策的要求去办理涉税事宜。

3、对季度预缴申报不够重视。长期以来，税务部门一直对企业的汇缴申报比较重视，而对企业的季度预缴申报却关注不够，审核环节弱化，而企业的亏损在季度预缴申报时就已经形成，如果等到汇缴时才加强其管理则为时已晚。

（三）所得税日常管理环节存在的问题

1、评估工作流于形式。所得税纳税评估与日常管理等工作不衔接，表现为所得税评估分析审核不到位。评估时基本是就（财务报）表到（纳税申报）表，走过场，收效甚微。究其原因有三：一是所得税纳税评估对财务会计与税收政策水平的要求较高，而税收管理人员业务水平相对较低，真正承担起这个纳税评估职责的人数很少；二是税务人员财务会计知识匮乏，对企业财务信息掌握不清，评估工作不够深入。

2、分类管理没有得到具体落实。在所得税管理中，对企业纳税人尽管按其经营规模、财务核算水平、经营行业、信誉等级、纳税方式、存续年限等不同标准进行了分类，将纳税人划分为重点税源户与非重点税源户、查账征收与核定征收企业、汇总纳税与就地纳税企业等等，但实际管理却并未按各类别相应的管理要求到位。

3、汇算清缴质量难以保证。企业所得税汇算清缴，是所得税征管工作的核心。汇缴工作的质量直接关系着税收征管水平的高低和国家税款的安全、完整。但是由于汇缴时间紧，企业户数多，业务复杂，办税人员业务素质不高，税务人员业务不精的现状，汇缴的质量难以保证。

（四）新企业所得税管理工作中税务干部素质问题

1、所得税业务水平参差不齐。通过近年来的业务学习和实际操作，国税系统已经形成了一批有比较严密的业务知识层次、懂业务会管理的税务干部，但是，与所得税管理的要求相比，还有很大的差距。

2、所得税管理人员素质急待提高。由于企业所得税政策性强、具体规定多、变化大、与企业财务会计核算联系紧密、工作量大等特点，部分税务人员还不能比较全面掌握所得税政策，不能熟练进行日常管理和稽查，不能适应新企业所得税法管理工作的要求，从而导致一些问题难以及时发现和纠正。

二、加强企业所得税管理的建议及对策

针对上述所得税管理工作存在的问题，笔者认为应从以下几个方面加强所得税管理：

（一）以信息化管理为依托，建立企业所得税管理电子台账，厘清所得税税基。

逐步建立和完善包括汇算清缴管理类、审批类、备案类、不征税收入、免税收入、固定资产和技术改造等台账，重点关注企业税前扣除的成本、费用、减免税、待弥补亏损不征税收入所对应的成本费用调整等事项，主要是结合新所得税法及各项具体政策的出台，将台账作为税收管理员做好企业所得税审批和取消审批后的后续管理的辅助工具，为所得税征管的无缝衔接夯实管理基础。

（一）加强申报表审核，提高日常征收申报质量

1、扩展“金税三期”系统的功能。充分利用信息化技术，根据工作需求，鼓励各级税务机关开发、整合完善所得税管理软件，扩展征管系统的功能，增加数据分析的实用性，逐步改进软件模块功能与所得税政策规定不同步、不衔接的问题，把所得税管理业务全部纳入“金税三期”，对所得税实行全程信息化管理，不断提高信息化建设在所得税规范管理中的效能，提升企业所得税管理水平。

2、提高申报表填报正确率与审核效率。定期为新办企业办税人员举办申报表辅导培训班，使其明晰填报数据之间的逻辑关系，提高申报表填报正确率，提高税法遵从度。同时，加快所得税申报表机审模块开发，通过应纳税所得额计算项目之间的逻辑关系，运用机审实现各数据比对，提高审核效率。

3、建立季度预缴申报的预警机制。从企业的季度预缴入手对其进行日常监控，重视季度预缴申报的重要性，定期采集企业季度预缴申报数据，根据企业经营规律进行分析比对，防止企业在季度预缴申报时调节所得税的税负，避免入库所得税的大起大落，保证所得税均衡入库，促使企业规范核算，控制“明亏暗盈”，提高预缴申报质量。

（三）多措并举 有效控管税源

1、强化纳税评估，做好风险化解。充分利用汇缴采集的企业申报、财务数据，进行统计分析，加强对收入确认、成本结转、费用列支等具体项目的评估，搭建行业评估指标体系及其峰值和评估模型，不断降低执法风险。完善纳税评估集体评析制度，提高评估工作的科学性。一律实行两税联评。所得税重点放对企业容易出问题的几个方面，如新办企业成立初期的开办费有没有一次计入成本；固定资产提取折旧的年限是否符合规定，计算固定资产折旧时是否考虑残值；各项成本费用的税前列支范围，包括工资及三项费用的提取限额和比例，业务招待费、业务宣传费、广告费和公益救济性捐赠的列支比例，递延资产、无形资产的摊销的年限是否符合规定；看准予扣除项目有无审批资料，是否包含不能扣除项目或超标准扣除项目；看享受减免所得税企业有无报批手续；看有无超规定享受企业所得税优惠政策等等。评估人员对当期评估情况应及时作出科学评定并提出征管建议，对征管建议的落实情况进行督查。对纳税评估工作中发现的偷税案件应及时移送稽查，以加大对违法行为的威慑力。

2、落实分类管理方法，加强所得税税基管理。

税基管理是所得税征管工作的核心和基础。要做好以下几项日常工作：一是将分类管理要落到实处。加强日常管理，全面掌握纳税人生产经营、资金周转、财务核算状况、涉税指标等动态变化情况；强化对企业所得税的重点纳税人管理，以税源分析和预测、纳税评估为手段，在各个环节实行全面精细化管理。对一般查账纳税人实行以管事为主，以行业管理为重点，规范纳税评估，强化税源监控。二是做好企业所得税核定征收工作。合理确定核定征收标准，对实行核定征收企业所得税纳税人，以合理核定为重点，强化户籍管理和调查核实，不断提高纳税申报的真实性、准确性和完整性，逐步引导其向查账征收方式转变。

3、改进汇缴方式，提高汇算清缴质量。

针对企业所得税汇缴质量难以保证的现状，亟待从改进汇缴方式入手，切实强化所得税汇缴管理。首先，要加强对税务机关执法人员的业务培训和对企业税法宣传的力度，特别是对税企差异进行重点培训，提高征纳双方所得税征税、办税综合素质和技能。其次，加强数据审核，对指标异常的企业进行实地核查。完善亏损台账的备案管理，实行亏损台账数据责任追究制度。再次，充分利用中介机构特别是税务师事务所的力量，参考中介机构出具的报告核实，在汇缴审核中逐一核对报告所列纳税调整事项。

4、建立税源管理联动机制，全面监控税源。

建立税源管理联动机制，“内联”和“外联”相结合，定期开展所得税和增值税申报收入的比对工作，将异常企业名单传递给税源管理部门核实。对享受减免税到期后发生亏损的企业要重点关注，加强减免税到期企业的后续管理。同时结合纳税评估和税务稽查等手段，对纳税评估、税务稽查过程中发现的涉及亏损台账调整事项及时传递，保证亏损台账数据的准确性，使日常检查、纳税评估和税务稽查构成一个完整的管理体系，对企业的涉税业务进行全面监控。

（四）以提高业务素质和责任心为目标，加强内部管理

1、建立定期业务培训制度。为加强税务机关执法人员的业务培训的力度，提高所得税管理的综合素质和技能，建立对县级以下基层税收管理人员的定期业务培训制度，培训要有计划、有目标，每次培训要进行考核，严格培训的组织管理，检验培训的效果。

2、建立一定的奖惩激励机制。鼓励广大干部自觉学习税收业务和财务知识，做到懂政策、精业务、敢工作。加大能级管理推行力度，使每个干部既觉得工作有压力又有动力，有利于促进干部业务素质的提高。

3、细化考核指标，加强税务干部的责任心。把亏损面、税负异常等考核指标纳入绩效考核范围，加强责任区管理员的责任心，将企业所得税申报的盈利户数、盈利面、利润额及应纳税所得额，亏损户数、亏损面、亏损额及税负异常变动等指标进行排序，使各责任区管理员能够看到自己在企业所得税管理中所处的位次，形成自我加压的态势，在全税务系统范围内形成一个良性互动的氛围。

第四篇：房地产企业所得税存在的问题及对策

近年来，随着住房制度改革的逐步推进，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一。可是，伴随着房地产业的突飞猛进，其相应的税收征管却显得不足，并且在所得税征管方面表现尤为突出。笔者归纳起来，主要有以下表现形式：

1、隐匿应税收入，其主要手段是：（1）将取得的商品房预售款长期挂在“预收帐款”、“其他应付款”等科目，不申报缴纳应交的所得税；（2）以工程尚未决算，收入、成本、费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付帐款”、“其他应付款”和“预收帐款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额；（3）销售车库、储藏室等附属配套设施不开具发票，隐匿和不申报应税收入；（4）将自建房转作经营性资产或用于捐赠、奖励、抵偿债务等不视同销售；（5）将完工可售的房地产用作对外投资或分配给股东（或投资人）不视同销售；（6）以开发产品（完工可售的房地产）换取其他单位或个人的非货币性资产不视同销售等等。

2、挤占、多提、虚列完工产品成本，其主要手段有：（1）不遵循配比原则在完工产品与在产品之间正确归集与分配土地征用及拆迁补偿费、前期设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费以及开发的间接费用、借款费用等，将前述费用全部挤占完工产品成本；（2）以工程完工未结算为由，高估建筑安装工程费和配套设施费，将其长期挂在“其他应付款”和“应付帐款”科目，虚增成本；（3）通过预提“工程维修金”等形式加大产品开发成本；（4）多结转已售产品的销售成本及税金，甚至将预收房款应纳的相关税费作为已完工销售产品的应纳税费一并扣除，减少已售产品销售当期的应纳税所得额等等。

3、超标准列支或扣除相关费用和支出，主要项目内容包括：（1）注册资本金不到位，将应缴资本的支出和利息作为经营性费用扣除；（2）超标准列支或扣除人员工资及职工福利费；（3）超标准列支或扣除业务招待费、宣传费和广告费；（4）超标准、超范围列支、扣除各类捐赠和赞助支出等等。

鉴于以上情况，建议进一步规范与强化房地产开发企业的所得税征管，具体对策是：

1、加大对房地产开发企业的所得税的监控力度，房地产企业开发立项、开工、完工时都要及时将与税收有关的数据、资料报送地税部门，以便主管地税部门开展日常的征管检查。

2、规范房地产业财务核算，按照“粗细结合，利于核算”的原则，正确确定开发成本核算对象，严格划清各个开发成本核算对象之间的费用界限，保证成本核算结果的准确性。

3、调查摸清房地产开发企业的税源状况，组织房地产行业税收专项评估，逐一分析各辖区内房地产企业的收入、成本、费用指标，科学测算其行业合理税负，以利正确指导房地产行业税收。

4、建立国、地税与规划建设、国土等部门间的协调机制，加强部门间工作的联动性，适时掌控与堵塞税收征管漏洞。

5、强化房地产业税务稽查，加大其税务违法行为惩处力度，必须严格依法查处，以维护房产开发企业日常的税收秩序，以查促管。

第五篇：所得税管理存在的问题及对策

所得税管理存在的问题及对策企业所得税是地税部门管理的一个主要税种，也是地方财政收入的重要来源，地税成立以来始终将所得税的管理作为日常征管工作的一项重要内容，并采取和制定了一些切实可行的征管措施，取得了较为显著的成效。但是，纵观企业所得税管理的现状，企业偷逃税的问题依然存在，税务部门管理任务依然艰巨，仍需我们对现行管理手段和方法进行

新的改进和探索。

一、企业所得税管理中存在的主要问题(一)、管理手段比较落后。主要表现在所得税征收、管理、稽查的各个环节:一是对纳税人申报表的审核手段落后。多年来，对所得税申报表的审核全部依靠人工进行。以我局为例，地税成立十年来对所得税申报表的审核一直沿袭的是纳税人每月按时申报，征收人员按申报数据打印缴款书这一模式，税务人员对申报表的审核绝大多数是就表审表，只要逻辑关系正确就认定企业申报没有问题，且审核一直以人工方式进行。由于人员素质的差异，加之缺乏科学、合理的稽核手段和稽核方法，对申报表的审核基本上是流于形式，没有进行实质性的工作。二是管理环节中选择所得税日常检查对象和稽查环节中选择专项检查对象的方式落后，没有针对性。管理人员进行日常检查、稽查人员进行专项检查时，检查对象的选择也主要依靠人工进行，没有科学的方法甄别纳税人当年或以前所得税申报的真实性，从而不能进一步对可能存在问题的纳税人进行针对性的检查。在这种管理模式下，对纳税人核算所得税真实性的检验虽然经过了征收、管理、稽查三个环节，但对业户申报所得税真实性的审查全部依靠人工的表间数据审核和管理、稽查人员抽查式的检查，不可能对所有缴纳所得税的纳税人进行普遍检查，这无疑助长了纳税人偷逃税的侥幸心理。

（二）、税源管理缺乏系统性和预见性。当前，基层单位对列为省、市局重点监控对象的所得税纳税人的管理，采取的是按月或季查询重点纳税人入库情况，按时填报《企业所得税重点税源季报表》和报送企业同期财务报表的方式，此种监控方法可以达到两个目的，一是可以掌握纳税人一定时期内所得税入库情况，二是能及时掌握重点纳税人的税收增减变化情况，通过这种形式对重点税源单位的监控确实达到了一定成效。但从实际效果来看还存在一定问题：一方面税源管理缺乏系统性。实际工作中，由于时间和精力有限，管理人员大多在每月通过个别调查、微机查询、电话询问等形式了解企业经营状况、纳税情况和税收增减变化原因，对重点税源户的管理往往会流于形式,没有一套系统、有效的管理流程和方案，税源管理较为杂乱，没有形成较为规范的管理系统和管理制度。另一方面税源管理缺乏预见性。由于管理人员在日常管理中缺乏深入实际的调查研究，缺乏对国家经济政策的关注，致使税务机关对纳税人和整个国民经济运行的相关税源信息难以及时、全面、准确莆眨狈Χ韵喙匦畔⒂胨霸幢浠榭龅墓亓治觯霸垂芾砣狈υぜ裕贾滤笆辗治龊退笆赵げ夤ぷ魅狈ψ既沸裕荒芏曰愎ぷ骱土斓季霾咛峁┛晒┎慰嫉牡谝皇肿柿希顾霸醇嗫氐哪康暮苣咽迪郑ぷ鞒尚Р幻飨浴?/Agt;

（三）、对规模较小、纳税较少的纳税人忽略管理。当前各级税务机关客观上存在着管理手段跟不上、人员有限等情况，对纳税人的管理普遍存在着“抓大放小”的思想，即对税源大户无论从政策宣传、日常辅导、税收分析、税务检查等各方面都给予了高度重视，而对一些纳税较少、规模较小、对收入影响不大的纳税户基本疏于管理。这种管理现状导致了以下几种问题的出现：一是由于税收政策宣传不及时，加之纳税人对税法的学习、理解和掌握不准确、不及时，使纳税人日常财务管理不正规；二是税务机关的疏于管理客观上助长了纳税人能少交则少交，查着再补的侥幸心理；三是税务机关虽然抓住了大户，但大量零散户的税收丢失，积少成多直接给国家税收造成损失，没有做到应收尽收。

（四）、税收政策宣传、培训不够及时、到位。企业所得税税基的计算与其他税种相比业务性更强，政策规定更详细、具体。现行政策规定，企业在核算时按财务制度的规定进行处理，在向税务机关申报纳税时，对财务制度规定和税收规定不一致的，按税收规定进行调整。这就要求企业财务人员不仅要精通财务知识，还要熟悉掌握税收政策的具体规定。由于当前税务机关宣传税收政策缺乏长期性，宣传渠道也不够多样，在培训手段上也比较单

一、缺乏针对性，导致纳税人很难获取自己所需要的税收政策资料，对所得税政策了解的较少，理解的也很不到位，导致检查时所得税出现的问题最多。

（五）、税务人员的业务素质有待加强。当前税务干部结构多样，专业院校毕业的人员占的比例较少，军队转业、外单位调入等人员占据大多数，对所得税政策和与所得税紧密相关的财务知识知之甚少，即使学校毕业的人员在当前新财务制度实行和新所得税政策连续出台的情况下，不加快知识更新也很难进行日常的征、管、查工作。特别是在越来越多的企业使用财务软件记账的情况下，不仅要求税务人员精通各行业财务制度，还应熟练

操作微机、熟悉各种财务核算软件。所得税管理对税务人员提出了更高的要求，而相当一部分税务人员未充分认识到学习的重要性，学习处于一种应付、无奈状态，加之日常工作较多，内部培训经常流于形式，学习效果得不到保证，致使有些人员业务水平较差，不能适应所得税管理的要求，对所得税政策的掌握、检查仅限于工资、招待费等简单费用项目，未能对收入核算、成本核算、投资等重要环节进行深入检查，造成了税收的流失。

二、解决问题的方法和对策一是开发所得税管理软件和计算机选案软件，由人工逐步向机器审核、机器选案转变。在现有《河北省地方税收征管信息系统》中增加所得税管理功能，将《企业所得税纳税申报表》和《财务会计报表》等与所得税征收相关的申报纸质资料用电子扫描仪扫入税收征管信息系统，使税收征管计算机软件系统能审核申报资料，从中发现问题，检索出纳税异常户，为日常管理和稽查选案提供可靠和有力的线索；在所得税申报资料扫入计算机的基础上，通过当期申报数据与上期、去年同期的分析以及相关财务指标的对比分析，增加收入指标、财务指标不正常时的报警系统，管理人员有针对性的下户开展检查；同时开发、增加计算机稽查选案、网上稽查、审理的功能，避免稽查工作的盲目性、随意性。二是制定管理制度，明确管理责任，使管理人员切实加强对税源的监督和管理。新一轮征管改革后，实现了征、管、查的彻底分离，职责分工更加明确，各岗位工作内容划分更加详细，税源管理在税务机关主要体现在管理人员对纳税户的日常监控上，为实现税源管理的系统性、有效性和预见性，应做好以下几方面工作：（1）建立系统、健全的税源监控制度，各单位根据本单位具体情况分级确定省市局、本局和本（科）所重点税源监控标准，不应将监控对象仅限于上级统一制定的标准。（2）各基层单位实行分片到组，分街到人的管理手段，各组对上级确定的重点税源户的调查每月应达到100，对达到本所重点税源监控标准的，每季调查面应达到100，按期下户调查、了解各级纳税人的生产经营情况、税源变化情况、增减变化原因、当年预计纳税情况等。对其他非重点税源纳税人，管理单位应根据工作重点分行业、分经济性质确定每月的调查重点，使税收分析更加符合纳税人实际情况。（3）设计统一的《税源调查手册》，内容包括纳税人的具体情况、各月纳税情况、预计当年税收缴纳情况、纳税人反映的涉税问题、税务机关税收政策宣传、辅导事项等，由管理人员下户时根据调查情况进行填写，及时与计算机中的税务登记事项、纳税辅导记录、申报征收情况等核对，及时变更税务机关涉税资料内容，提高税收分析的可靠性和准确性。（4）扩大信息来源渠道，提高税源管理的预见性。改变税务部门与其他部门之间缺乏信息沟通的现状，使税源管理的信息获取渠道更加广泛，使税收分析紧密联系国民经济运行情况及有关指标的变化情况，提高税源管理的预见性，为领导决策提供参考依据，提高税源信息的使用价值。三是对财务核算不健全、规模较小的纳税人根据情况实行灵活多样的管理方式。对“小规模”纳税人的管理应采用以下方法：（1）改变向重点纳税人提供纳税服务多，忽视“小规模”纳税人的管理理念，通过多种渠道、灵活多样的方法，及时向“小规模”纳税人宣传税收政策，积极主动辅导纳税人建账建制；（2）采用人机结合的管理手段，根据计算机记录的纳税申报、税款征收信息，由管理人员对有疑点的纳税人下户调查、了解、检查其经营情况、收入情况、账簿设置情况，并与税收缴纳情况相核对，及时发现偷税行为，通过日常检查及时更正纳税人存在的涉税问题；（3）对一时达不到建账要求和不符合建账标准的以及连续亏损的纳税人，在一定时期内实行定额或核定应税所得率征收企业所得税的管理手段，直至其符合查账征收标准，最大限度地减少国家税收损失。四是通过各种形式、各种渠道加强税法宣传力度。在信息传播手段高速发达的今天，税务机关应尽快改变政策宣传手段单一的现状，将税收政策的宣传扩大到各种媒体，发展为各种形式。一是与移动、联通等部门合作，通过手机短信的形式定期发送最新政策；二是开辟税收政策咨询电话，使纳税人随时能通过电话查询了解自己所需的政策；三是通过网络，建立税收政策咨询板块，分行业粘贴相关政策，在宣传政策的同时，树立依法纳税意识；四是制作公益广告、漫画等显而易见、通俗易懂的形式通过报纸、电视、路牌等加大宣传力度；五是建立税法宣传的长效机制，不能将税法宣传视为某一阶段的工作。五是加强对税务人员的业务培训，不断提高综合素质。所得税的管理对税务人员提出了更高的素质要求，尽快提高人员素质势在必行。第一，树立“终身学习”、自觉学习的学习理念，克服“工作忙，没有时间学”、“任务重，没有精力学”等错误认识，使税务人员认识到学习不是一件可有可无的事情，而是一项任务、一种责任、一份需要，变被动学习为主动学习。第二，建立学习激励机制，对取得注册税务师、注册会计师和在各级业务考试中取得优异成绩的人员予以奖励，对素质高、能力强的人员在评先、晋职时优先考虑。第三，完善措施，保持学习的持久性。从局到各单位，都要保证学习时间，制定有针对性的学习计划，特别是要将新财务制度、各行业财务核算办法、会计核算软件和所得税政策作为学习重点，做到工作需要什么就学什么，缺什么就学什么，什么问题突出就学习讨论什么问题，要通过学习促进所得税管理工作，只有这样才能收到事半功倍的效果。