房地产财务管理

第一篇：房地产财务管理

房地产企业财务管理及成本控制实务

财务管理内容包括：

机构职能及岗位职责、会计处理流程及软件档案管理、资产管理（各资产项目）、资金筹集及运用管理、成本控制管理内容：

开发项目的成本构成：

开发成本（一级）

道路、桥梁开发成本（二级）

房屋开发成本（二级）

土地成本及拆迁补偿费用（三级）、前期工程费（三级）（规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、场地平整、三通一平）、基础设施费（三级）（供水、电、气、排污、排洪、通信、绿化、照明、环卫设施、道路等）

建筑安装费（三级）（区分不同的施工方式，自营、发包）

公共配套设施费（三级）（居委会、派出所用房、会所、停车（场）库、变电站、热力站、水厂、文体场馆、邮电通讯、幼儿院、医院、学校、门卫、水塔、商店）

开发间接费用（三级）（开发企业在施工现场组织管理开发产品而发生的费用）（如管理人员工资福利折旧费，修理费用办公费，劳保费）、三项期间费用、税费。

成本预算管理（预算的编制、预算的执行与调整、预算的考核）

开发过程中的成本控制：设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工验收阶段、工程结算阶段。

成本核算管理：核算对象的确定、成本项目的设置、成本的归集与分配、成本的核算。

第二篇：房地产财务管理 复习资料

简答题 简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。简述物业管理企业资金筹集的方式。答：

1、银行借款

2、发行股票

3、发行债券

4、留存利润

5、横向联合6、吸引外资 什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。

1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。

2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。

3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。

4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。

说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

请简要说明企业利润分配的原则。答：

1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则

3、兼顾各方利益原则

4、投资与收益对等原则。

什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：

1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；

2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；

3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：

1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；

2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。

房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：

1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；

2、没有考虑风险；

3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；

4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：

1、降低资金成本

2、控制工程成本

3、合理使用销售推广费用

4、作好项目开发完毕的后评价工作。

简答题

简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。

简述物业管理企业资金筹集的方式。答：

1、银行借款

2、发行股票

3、发行债券

4、留存利润

5、横向联合6、吸引外资

什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。

1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。

2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。

3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。

4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。

说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

请简要说明企业利润分配的原则。答：

1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则

3、兼顾各方利益原则

4、投资与收益对等原则。

什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：

1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；

2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；

3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：

1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；

2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。

房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：

1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；

2、没有考虑风险；

3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；

4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：

1、降低资金成本

2、控制工程成本

3、合理使用销售推广费用

4、作好项目开发完毕的后评价工作。

简答题

简述房地产开发企业财务活动的具体内容。答：企业财务活动规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。企业财务活动适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。

简述物业管理企业资金筹集的方式。答：

1、银行借款

2、发行股票

3、发行债券

4、留存利润

5、横向联合6、吸引外资

什么是年金?年金有哪几种?答：时间间隔相等，金额相等的现金流量，或一定时期每期金额相等的款项收付。

1、普通年金,指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项，又称为后付年金。后付年金终值犹如零存整取的本利和，它是一定时期内每期期末等额收付款项的复利终值之和。

2、即付年金,指从第一期起，在一定时期内每期期初等额收付的系列款项，又称先付年金。即付年金与普通年金的区别仅在于付款时间的不同。

3、递延年金,指第一次收付款发生时间与第一期无关，而是隔若干期后才开始发生的系列等额收付款项。它是普通年金的特殊形式。

4、永续年金,指无限期等额收付的特种年金。它是普通年金的特殊形式，即期限趋于无穷的普通年金。

说明房地产企业成本费用控制的程序。答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

请简要说明企业利润分配的原则。答：

1、依法分配原则,2、分配与积累并重原则

3、兼顾各方利益原则

4、投资与收益对等原则。

什么是资金成本？说明资金成本的作用。答：指企业为筹集和使用资金而付出的代价。资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金成本在企业筹资决策中的作用表现为：

1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素；

2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据；

3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准4资金成本是确定最优资金结构的主要参数。资金成本在投资决策中的作用表现为：

1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率；

2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率 简述企业利润分配的原则。答：1.规范性原则2.公平性原则3.效率性原则4.比例性原则。

房地产开发企业成本费用管理的基本要求是什么？答：按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表管理公司发票。负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。负责核对银行未达帐项。完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

利润最大化作为财务管理的目标有哪些缺陷？答：利润最大化的缺点是：

1、没有考虑利润实现时间和资金时间价值；

2、没有考虑风险；

3、没有反映创造的利润与投入资本之间的关系；

4、可能会导致公司短期财务决议计划倾向，影响公司长远发展。什么是最佳资金结构？除资金成本和财务风险外，影响房地产开发企业资金结构的主要因素还有哪些？答：指在一定条件下使企业加权平均资金成本最低、企业价值最大的资金结构。简述房地产企业降低成本费用的途径。答：

1、降低资金成本

2、控制工程成本

3、合理使用销售推广费用

4、作好项目开发完毕的后评价工作。

第三篇：如何进行房地产项目财务管理

财务项目管理的目的：财务管理的目标是“利润最大化”，针对项目的财务管理应该是“项目利润最大化”。而项目目标的成功要受工作范围、项目成本、进度计划及客户满意四个因素制约。即财务管理及项目管理的目标都是要让客户满意。所以财务部的项目管理是通过在实现成本、进度及质量三者平衡的基础上而进行计划控制等的系列管理工作来达到收益最大化目标的管理过程。项目管理是细化财务管理的重要环节，对于提高项目的财务管理水平和质量，强化项目的财务控制力具有重要的意义。

项目各阶段财务对应的管理工作：

项目管理不只是项目经理部，而是所有部门都在配合、执行、记录、分析项目进程，保障项目顺利进行。财务部管理工作也渗透到项目准备、计划，执行与控制，收尾四大阶段，体现了其反映及监督、控制和管理的职能：

序号 项目各阶段名称 对应的管理工作标准依据搜集和制作的资料

1.1 项目准备阶段，项目可行性分析 对项目可行性论证经济指标的测算（核心指标：内部收益率及销售净利率）投入少、回报高、见效快

（公司内部财务制度）项目的基本概况，项目开发计划、估算成本，项目销售计划，合作方承诺等

1.2 项目听证会准备 将项目可行性分析阶段成果形成文字形式：项目的成本测算、税收分析、经济效益分析及资金运用预测 内部收益率≥？；销售净利率≥？

1.3 项目土地合同谈判、签订 有关付款方式和税收政策等的建议，确定项目公司注册资金及股东单位、出资比例。风险最小化、利益最大化（公司内部财务制度）

2.1 项目计划，设立项目经理部 根据项目开发计划、销售计划等资料编制项目经营计划 项目投资回报，利润、费用指标（公司内部财务制度）按开发销售计划编制的固定资产购置计划、人员配置计划、营销费用计划

2.2 目标成本确定 会同成本管理部编制目标成本 可控，符合经营计划（公司内部财务制度）项目规划设计指标确定，项目施工图完成3.1 项目执行与控制，项目招标、签订施工、甲供材料合同 施工、甲供材料合同的审核 在目标成本范围内，付款条款合理 目标成本 目标成本确定

3.2 项目施工，合同款及进度款的支付 合同款及进度款支付的审核 按合同付款 对应的合同 对应的合同已签订

3.3 项目动态成本情况 每月会同成本管理人员编制项目动态成本，分析成本变动原因 与目标成本比较（公司内部财务制度）目标成本确定

3.4 项目前期销售推广 营销合同及付款的审核 在计划范围内 营销费用计划 营销费用计划确定

3.5 项目开盘预售 财务收银员收取房款，换退房审核，应收帐款管理，销售合同抽查等 应收帐款最少化（公司内部财务制度）预售许可证

3.6 项目综合变动情况分析 分析项目各变动因素对经营计划的影响 与经营计划比较（公司内部财务制度）以上资料确定

4.1 项目收尾，项目入住 房款补差的审核，入住前台收款安排等工作 与预测面积比较（公司内部财务制度）测绘报告

4.2 项目竣工结算 会同各部门召开项目总结会议，编制项目评估报告（公司内部财务制度）

4.3 项目结盘审计 协助总部审计室完成项目结盘审计 内部收益率≥？；销售净利率≥？（公司内部财务制度）项目竣工结算

一、财务部在项目管理中的几项重点工作：

（一）项目可行性分析：

通过测算分析，为领导决策提供依据是财务部项目可行性分析的作用。

（二）合同款支付的审核：

这里要提醒我们注意的是在开工计划时除了考虑工期因素外，还要从节约项目成本的角度出发。

（三）动态成本测算分析：

经测算x月31日项目的xx成本较年初项目经营计划时的x元/㎡上升了x元/㎡，可售住宅及商业单位成本达到了x元/㎡.由于成本上升项目利润减少x万，税后利润减少x万，单位净利减少x元/㎡，净利率下降x%，售价增加x元/㎡才能达到先前净利率x%的要求；集团历史最好水平年计划贡献利润x万，由于成本上升，影响经营计划x万。

二、项目管理与财务相关的主要业务流程（收付款业务）与沟通：

1、项目施工阶段付款业务流程：

施工单位提出申请――监理单位审核――主管工程师审核工程形象进度－成本会计专业审核――财务负责人审批－总经理审批

从上流程可知施工阶段的付款流程很简单。但是当施工单位提请支付进度款时，作为审核该笔业务的各个部门经办人员很难单就该笔业务发现问题，要发现问题各个部门经办人员就必须沟通和信息反馈。

2、项目销售过程信息的沟通：

下面是有关应收帐款催缴的业务流程：

a、销售业务人员向客户催缴房款；

b、客户提供交款的证明水单（收据）；

c、业务人员向财务核实；

d、财务人员查找收款结算凭证；

e、核实房款全额结清后要求财务开具发票；

财务部项目管理的重点在于业务流程管理，在于和各相关部门的不断的沟通，且不可孤立自己或者闭门造车，要深入各业务部门和项目现场。

第四篇：房地产财务管理与税收

浅谈房地产财务管理的重要性

房地产行业最近数年发展极为迅速,逐渐成为影响国民经济的产业。面对激烈的市场竞争和国家不断推出的调控政策，房地产开发企业财务管理的重要性显得尤为重要。

首先，在房地产开发企业的项目开发初期进行财务预算管理，包括：销售预测和盈利预测、税收筹划、资金预测。

销售预测是在对市场总体情况进行了解和把握后，做出的预计销售额。那么对市场总体情况进行了解又包括：销售情况、价格、区域分布、其他主要发展商情况等；

盈利预测是建立在销售预测和成本费用预测的基础上进行的，是判断项目可行性的重要环节。盈利预测的精确度是决定了项目能否顺利完成的重要保证。同样盈利预测的精确度是由销售预测和成本费用预测决定的。因此他们是环环相扣的，一个环节的偏差，可能会带来整个项目的失败。

税收筹划是建立在销售预测和盈利预测的基础上的。为什么说它是建立在前两个预测以上呢？因为，只有知道了项目的收入情况和盈利情况才能有针对性的筹划。并且房地产行业所涉及的税种和税收政策较多，不同的税收筹划不仅是税款缴纳的多与少，还是影响企业资金链的一个重要因素。因此，一个好的税收筹划方案，应在税收收益、资金链和税收风险三个方面进行考虑并且采取不同的财务核算方法和项目开发方案产生的税收支出差异会很大。

资金预测是房地产行业一个最重要的环节。房地产行业作为一个资金密集型产业,其资金的筹集使用以及分配方面的管理显得尤为重要。房地产开发企业的资金链是紧张的、脆弱的。一旦预测不准，轻则会导致项目难以进行，重则会导致企业无法经营。08年金融危机就是一个很好的例子，不少房地产企业没有及时进行应对，导致资金链断裂企业破产。合理的资金管理和利用对于企业抗风险能力和盈利能力都起到了保障作用。

其次，在房地产开发企业的项目中期进行预算差异管理。由于，项目前期的财务预算是建立在很多预测和假设基础上的。因此，项目实际经营情况和预测数据会有差距，这时应及时关注引起差异情况和对项目预测产生的影响。并对财务核算和税收筹划方案进行调整。以保证企业项目能够顺利完成并实现前期预测的经营目标。

再次，财务管理工作对企业快速增长起到至关重要的作用。由于现在大多企业的快速发展不仅仅是依靠企业自身发展，而是依靠财务管理的资本运作、上市等手段，使企业在短时间内迅速扩大，房地产行业也是如此。对于财务管理现在已经在企业经营决策中越来越受到重视，同样也发挥了越来越大的作用。

刘 宏 伟2011年1月28日

第五篇：房地产财务管理分析

房地产财务管理现状分析及建议

一、集团房地产公司概况

磊鑫集团自2006年开始涉足房地产企业，创立了第一家房地产公司-青岛磊鑫房地产有限公司，于2007年开始开发阳光美寓项目，该项目已于2009年1月份全部销售完毕，并于2011年1月份完成土地增值税清算，9月通过企业所得税检查。2008年又成了房地产的公司-青岛双鑫房地产开发有限公司，伊顿阳光项目开发建筑面积17多万平米，规模中等，拟定于20009年10月份项目开工。

二、磊鑫房地产财务管理分析及建议

（因时间关系，本文主要针对成本管理控制，销售管理控制目标另行文分析）

磊鑫集团的成功发展主要来源于集团董事长的个人创新理念和社会影响力，从一开始就注入在企业发展中，并一直推动着企业的变革与发展，与此同时个性化的管理特色及家族化的管理风格也凝结在快速发展的企业中，其表现是倾向于人为控制，制度管理不够，在加上发展战略方向的调整，更使磊鑫集团在管理方面的问题显现出来，成为了制约企业快速发展的瓶颈。由于房地产行业近几年来，在宏观地产调控的前提下，越来越成为各上级行政管理部门的管理重点，无论是行业管理部门，还是工商税务部门。且作为资金密集型的房地产企业，成本管控的复杂性特点，势必要求房地产企业规范财务管理。

回顾 ‘阳光美寓’项目开发，虽然完美、快捷地完成了整个项目操作，但不难看出，由于是第一个项目开发，其中存在着许多的缺憾，主要反映在如下几个方面:

1、没有事前财务筹划，没有突出财务管理

（1）、企业决策者要明确房地产财务税收产生于何处，明确税收筹划不是单单财务部门的工作

房地产企业税收是根据房地产企业在进行土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，不同的开发、销售过程，产生了不同的税收结果。因而决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要。因为房地产企业的开发经营、销售等过程是通过合同体现出来的，为什么税务机关在查账时会让企业提供相关的合同？这是因为税务机关要查看房地产企业的业务过程。每一份合同决定每一个业务过程，业务过程产生税收，业务部门产生税收，财务部门交纳税收。房地产企业的这些合同不是由财务部门签订的，而是由决策人、相关的开发部门、策划部门、销售部门等签订的，把房地产企业纳税筹划单纯地放到财务部门，由财务人员进行账面的会计处理以为这就是纳税筹划这是不可取的。因此，决定房地产企业税款的不只是财务部门的事，更重要的是企业决策人在进行业务处理之前对纳税方面所做的决策。

（2）、房地产企业应把纳税筹划放在业务发生事前来进行

房地产企业总在合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已。所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。房地产企业的开发经营过程中决策人要做的决策之前可先与财务人员进行商讨，利用房地产业相关税种的优惠政策来出台相关的纳税筹划。如果财务人员的水平不足未能进行合理的纳税筹划时，或者在纳税筹划的技术上没什么把握的话，企业还可以通过聘请税务事务所等专业人员来进行纳税筹划。

（3）、房地产企业对公司内部缺乏必要的纳税管理

目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始

学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。

比如：房地产企业在设立过程中，性质的不同，税收政策也不同；企业在开发土地的时间上有推移，税收的结果也不同，等等。而且财务只是对企业经营成果进行核算与反映，企业很多具体业务不是财务能操作的。比如：企业在签订房屋销售合同时，是由销售部门实施的。但是由于他们不了解税收政策，没有按照税收法规进行操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。目前很多房地产企业在销售房屋时，为了达到销售目的，制定了不少的促销方式。如打折销售、买房子送装修等。但在税法上规定，打折销售是根据打折后的金额做销售，而买房子送装修是根据购房款加上装修款的合计金额做销售（送装修为视同销售）。因为销售部门不了解税收政策，无意中增加了企业的税收负担，给财务部门进行纳税筹划带来麻烦。所以，纳税筹划并不只是通过财务部门的工作实现的，而必须得到企业内部所有部门的配合。因此，房地产企业在决策等过程中存在的这个盲区，企业内部缺乏必要的纳税管理，需要企业决策人、业务部门和财务部门相互配合。纳税人在交税过程中应该考虑自己的纳税成本，通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，财务人员不仅要了解税收政策，按国家规定交税，决策人更应该通过了解税收政策设计好自己的销售过程，来减轻自身的纳税负担，规避纳税风险。正确的纳税观念为：合同决定税收，只有加强企业内部的纳税管理，使公司各部门之间相互配合，才能减轻公司的纳税负担，更好地规避公司的纳税风险。

2、完善成本核算制度

（1）、细化开发成本核算项目

根据房地产的开发程序和工程施工内容，将开发成本项目按照房地产开发的流程和工程施工的内容进行划分。阳光美寓项目仅使用了基本的成本项目设计，基本无法看出房地产开发的程序和开发成本的构成情况，使得大量的不同内容的开发成本同时堆砌在一个成本项目中。例如；建筑安装工程费在整个造价成本中占据约70%以上的比重，是成本核算的核心，仅启用建筑安装工程费不足以将其发生成本划分清晰的。在实际房地产开发中，建筑安装工程费分为桩基工程、主体工程、安装工程、装修工程，桩基又分为土方、护坡、桩基、桩基

检测、降水等，主体、安装、装修等工程也分别明细成本项目分项（详见成本项目明细表）。只有成本项目构成完整、清晰，才能够进行单项工程的单价比对分析，才能提供成本管理控制的详细依据。另外，成本项目要如实的反应当今房地产开发的内容。现今的开发项目中配套设施内容很多，比如：工程配电设施、人防民防设备、高低压配电设备、泵房设备、水箱、发电机、自来水安装工程、消防工程、有线、宽带、门禁弱电、运动设施、居委会、物业、学校、幼儿园等成本项目。阳光美寓项目中，对上述配套均没有做反映，所以才问人员在实际操作过程中，有的列入建筑安装工程，有的列入基础设施、有的列入公共配套，所以出现了各公司核实口径不一的情况。

开发成本项目设计的口径是对开发成本进行核算的会计科目设计口径，要求也是工程成本预算的口径，所有签订的合同要求对应成本项目。只有达到三者的统一，才能使成本核算和成本管理控制更加紧密相连，并且为工程概算、成本预算做好了框架设计。希望总经理牵头，工程总工、工程部、预算部、财务部共同会签，看是否有遗漏，不完善的地方，一旦确定，所有部门按照统一口径执行。

（2）、需明确成本核算对象

阳光美寓项目规模较小，整个项目按照一个成本对象核算。新开发项目规模较大，实际开发中如果分期开发，需明确分期开发的成本对象，明确各成本对象的土地、地下工程、跨分期配套工程等的成本分配依据。这就需要工程、预算部门的密切配合，通过合理的分配依据。

（3）、需完善成本原始记录

阳光美寓项目在财务审查工程决算时发现，不仅对成本项目划分不够清晰，而且在对合同执行情况的记载也不够完整、准确。为了清理合同执行的准确情况，需要对上百份工程合同逐一进行清理、核对执行情况。房地产公司涉及到的合同种类繁多，合同的执行期又较长，所以清理合同执行情况的工作充满了艰难，造成了时间和人力上的浪费。这主要是由于成本原始记录设计部完整造成的。新项目为了避免这种情况出现，需要重新规范原始记录表格，明确表格填制责任人。

房地产公司的成本原始记录主要包括

● 工程付款申请单

● 工程进度付款申报单

● 甲供材料计划采购、甲供材扣款明细表

● 主体工程付款汇总表

● 工程项目分项合同执行情况汇总表

上述原始记录表格详见附表。

上述表格设计主要体现工程预算的要求，每次拨付工程款时，工程预算部门向财务提供工程拨款单，主要是按照工程预算的口径对完工量指标在工程付款单上记载，扣减甲供材后，确定出应付工程款金额。财务部主要核实有无预借款项和垫付款项，是否开具发票等，然后据此再确定出一个应付工程款金额，最后按照财务部确定的金额再拨付当次工程款。

综上，无论是成本项目核算内容的划分、成本对象的确定，还是成本原始记录的完整性要求上，都重大影响着成本核算。由于财务部门具有非专业性，因而，上述表格的操作流程，需总经理牵头，工程部、预算部、工程总工共同商讨、会签，通过后，按表格要求执行。

3、加强成本管理控制

成本管理控制在房地产行业是财务管理的关键，同时也是一个比较难操作，难执行的环节。阳光美寓项目在成本管理控制上几乎是空白，这与集团的战略发展极不相符。房地产企业要想达到成本管理控制的目的，现阶段通用的做法是建立预算管理制度。预算管理是企业内部管理的一种手段和制度安排，是在预测的基础上，为实现特定目标，以一定的方式对企业未来的生产经营活动所做的数量说明。成本预算的制定不是目的，而真正的目的是按照预定的目标、方向来实施，因此对预算执行的控制是关键，这就需要工程部、预算部、财务部的密切配合。否则再完美的预算也会形同叙述虚设。针对我司的实际情况，需要通过成本预算，预测账面成本控制目标。

（1）、建立预算管理制度的必要性

（2）、预算管理的特点

（3）、预算管理的内容

（4）、成本预算管理制度的作用

4、明确会计事务处理流程

5、完善财务会计报表制度