12【我国房地产价格波动趋势总结分析】

第一篇：12【我国房地产价格波动趋势总结分析】

我国房地产价格波动趋势总结分析

2012-05-28

【摘 要】近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飚升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其他行业产品与服务的上升幅度。这不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。

随着经济增长与城市发展，消费者对于房屋建筑的需求有了质与量的改变。“有土斯有财”的传统观念根深蒂固，住宅不仅提供“居住”及“消费”，还伴有投资的功能，因此住宅市场一直是经济研究与分析不可或缺的一环，房价的变动影响民生经济甚巨。笔者在此对房价上涨的原因分五个方面进行初步探索：

（一）供需不平衡是房地产价格不断上涨的根本原因

1、从供给角度分析：

（1）我国的土地所有制度及耕地稀缺导致住房尤其是商品房供给不足。我国房地产市场的一个独特之处在于其所有土地均为国家所有，土地的供应由政府控制导致我国用于商品房建设的土地不可能无限供给。正是人们看到了土地供应的矛盾，才加剧了人们购买商品房的意愿，商品房的价格自然会不断上涨。另外，我国人口众多，有限的耕地面积更加限制了用于住房建设的土地面积，加上政府从粮食安全的战略高度出发，坚决保证耕地面积最低指标，用于住房建设的土地更加有限。

（2）地价上涨，建材价格、工程造价等增加致使开发成本过高。从供需角度看，商品价格主要取决于成本，房地产也不例外。

土地固有的稀缺性决定其供给缺乏弹性，土地价格主要由土地需求一方决定。城市土地的需求其实是一种引致需求，是由于人们对房屋的需求而引起对其承载物土地的需求。近年来，随着我国城市化进程的加快，土地成本已占到我国商品房成本的30%～60%，地价的刚性上涨从成本方面推动了房价上升。

近年来，我国房地产和建筑生产直接相关的主要建材成本明显上涨，建安工程造价也由1992年的499元/平方米上升到了2005年的1，451元/平方米；拆迁成本也较高，各种配套设施多、要求高。这些均导致了房地产开发成本过高，从而助推了房地产价格。

2、从需求角度分析：

（1）人均可支配收入增加、城市化进程加快推动了商品住宅需求。从社会大背景看，城镇住房制度改革的推进，人均可支配收入的增加，以及我国城市化、工业化进程的加快都从住房的需求一方推动了人们对房地产、特别是商品住宅的需求。再加上房地产投资投机活动的增加，势必会推动房地产价格的提高。

（2）农村剩余劳动力的转移增加商品房的潜在需求。随着农村剩余劳动力的转移、农业人口不断下降，一定会出现更多在城市、城镇购买住房的居民，这些潜在的商品房需求不仅维持了城镇房地产的价格，而且会进一步拉升房地产价格的上涨。

（二）国民经济高速发展推进房地产价格攀升。

国民经济状况好坏直接影响房地产市场运行情况，从而对房地产价格产生影响。从国际经验看，人均GDP在1，000美元左右时是一个国家房地产业发展的黄金时期。2003年开始我国人均GDP超过1，000美元，并且一直保持高速增长，2010年我国国内生产总值达到近40万亿元，GDP增长“保八”目标完美完成。与此相对应，我国房地产业进入了高速发展的黄金时期，房地产价格也大幅攀升。

（三）相关政策制度影响

1、地方政府“土地财政”催高房价。我国目前各地政府的主要收入来源是土地的出卖，一个价格高的房地产市场有利于政府获得更多的土地出让收入，即所谓的“土地财政”。国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

2、利率水平较低、银行信贷宽松助推房价。我国近年来利率水平持续较低，而同时我国信贷政策进一步的宽松。2009年信贷规模总量达到39.96万亿人民币。2009年期间为完成GDP增长目标的实现，拯救2008年末出现的房地产市场滑落情况，各地政府都出台了包括放松购房首付比例、二手房市场的税费优惠、贷款核查标准、减免房地产项目相关税收等方面的房地产救市政策。

3、各种税费增加催升房价。我国各种税费较多，且所占比例大，市政费、出让金、营业税及摊派占房价的30%～50%。中房指数系统专家调查问卷结果表明，83.6%的专家认为土地费用和相关税费过多是商品房价格过高的主要因素。

4、规划条件限制严格，容积率低。我国开发房地产时规划条件限制严格，容积率低，因而摊到每建筑平方米上的土地开发费和配套费就高于全国其他城市中心地段。

（四）国际金融危机带来通货膨胀压力及对人民币的升值期望。

金融危机后，以往拉动经济增长的出口大幅度下降，为了保证我国经济不陷入衰退，政府出台的经济刺激计划中，必定伴随货币数量的投入———国务院出台4万亿振兴方案，使2009年上半年广义货币供应量同比增速高达24%，公众对市场的通货膨胀预期增强。不少人看中房产可住、可投资的灵活性，将存款转化为房产，以求保值增值，甚至在海南还出现了“抢房”的现象，这无疑进一步推动了房价上涨。

此外，这两年受人民币升值的影响，国外游资进入我国房地产市场，进一步推动了国内的房地产投资活动，一定程度上促进了房地产价格的上涨。

（五）开发商对房地产业利润期望值过高。

我国开发商对房地产业利润期望值过高，商品房开发利润达50%～100%、甚至几倍，在市场低迷时也有27%左右，安居工程的利润最低也在15%以上，而国外房地产回报率一般为6%～8%，少的仅为2%。

第二篇：如何分析和预测关键词的趋势波动

如何分析和预测关键词的趋势波动

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第三篇：农产品价格波动的经济学分析

农产品价格波动的经济学分析

摘 要：近几年来，我国农产品价格在全国范围内出现了大幅波动，对农民收入都产生了重大影响。农产品涨跌犹如过山车，引起了社会的广泛关注。文章通过蛛网模型对西部地区部分农产品价格波动的原因和影响的分析，提出稳定市农产品价格的对策。将有利于正确引导农业生产农产品流通，实现农产品区域供求平衡；有利于政府部门调整农业结构，有效解决三农问题。

关键词：谷贱伤农；蛛网模型

Abstract: In recent years, our countryagricultural product price appeared inside countrywide limits fluctuations;offarmer income produced major effect.Agricultural products price like rollercoaster, caused wide attention of the society.The cobweb model on the pricefluctuation of agricultural products in the western part of the cause andeffect analysis, put forward to stabilize prices of agricultural products andCountermeasures of city.Will be beneficial to correctly guide the agriculturalproduction and circulation of agricultural products, agricultural products toachieve regional equilibrium of supply and demand;help the government toadjust the structure of agriculture, solve3 farming problem.Keywords: Cheapgrain harming peasants;Cobweb Model

近几年来，国家对农业生产实行了粮食直补、粮种补贴和大型农机具补贴等各项惠农政策，为农民增加收入带来希望。但同时农产品价格频频出现“过山车”的波动，不仅给农民生产经营带来极大困扰，也给城乡居民生活带来了一些冲击。如何摆脱农产品“大涨-大跌”的宿命，对生产者和政府都是重大考验，也引起了社会的广泛关注。因此,针对近几年来农产品价格大幅波动的原因及影响进行分析,并提出相关应对措施，将有利于政府正确引导农业生产和农产品流通，实现农产品区域供求平衡，有利于政府部门调整农业结构，有效解决三农问题。

一、农产品价格波动的原因分析

（一）农产品成本因素

根据成本推动理论，农产品成本上升会推动农产品价格上涨，从而导致农业投入要素重新配置。在农业产出保持不变的前提下，如果重新配置后的农业投入无法完全消化因其价格上涨而带来的成本费用上涨，这些农产品成本费用的增加最终必然带来农产品价格的上涨。事实上分析农产品成本上升的主要原因，其本质就是在研究哪些因素导致了农产品成本的上升。本文主要采用农产品每亩总成本的数据，来分析导致农产品成本上升的主要原因。根据《全国农产品成本收益资料汇编》中的全国稻谷成本收益数据，特别选择种子费、化肥费、农药费、雇工费、土地成本等五要素，考察稻谷单种的主要生产要素的价格变化，及对净利润的影响。

按照《全国农产品成本收益资料汇编》，构成种植业产品成本的因素有：种子费、化肥费、农家肥费、农药费、农膜费、租赁作业费、燃料动力费、技术服务费、工具材料费、修理维费和其他直接费用等11 项直接费用和固定资产折旧、税金、保险费、管理费、财务费、销售费等间接费用。

种子费在农产品成本中所占的比重相对较低，但种子费对农产品成本上升的推动作用不可轻视。人工成本是推动总成本上升的主要因素之一，近些年在逐年攀升，主要原因是随着农村劳动力的大量外出和农民工工资的提高，农业劳动力的价格也水涨船高。土地成本（地租）也是促进其总成本上升的另一主要因素，其主要原因是随着工业化、城镇化的加快推进，土地要素的稀缺程度提高，导致土地经营成本和机会成本迅速上升。同时，化肥费、农药费之所以越来越成为推动种植业产品成本上升的主要因素，主要原因是其与国内外能源、原材料价格的迅速上涨有密切关系。从表1看，2005—2009 年粮食生产的主要投入要素价格年际间涨幅变化很大，种子、化肥、农药、雇工和流转地价格均呈现上涨。雇工工价自2007 年起呈现出明显加快上涨的态势，这可能与我国经济快速增长、农民工工资上升较快有关。流转地租金价格自2006年后呈现出加快上涨的态势，这可能与我国取消农业税，不断加大农业补贴力度有关，但稻谷亩净利润涨幅却不大，这与生产成本增长过快有密切关系。

表1 2005—2009年全国稻谷成本收益数据

种子年 份 2005 2006 2007 2008 2009 2009年较2005增长(%)

（二）农产品供求关系

费(元/亩)20.35 21.81 23.17 26.27 29.48 44.86

化肥费(元/亩)85.12 84.15 89.47 124.02 108.22 27.14

农药费(元/亩)28.63 33.6 37.33 42.37 40.69 42.12

雇工费(元/亩)22.05 22.4 26.05 32.78 34.92 58.37

土地成本（元/亩）66.32 76.69 84.88 109.04 122.53 84.76

净利润(元/亩)192.71 202.37 229.13 235.62 251.2 30.35 商品价格波动幅度与其供给和需求弹性密切相关。供给和需求弹性越小，价格波动幅度越大；反之越小。从供给来看，农产品生产既是经济再生产过程又是自然再生产过程，其生产周期长，生产规模不容易改变，因而农产品的供给弹性短期较小，所以无论源于供给方还是需求方的变化，都会引起农产品价格较大幅度的变化；从需求来看，其需求弹性一般较小，所以农产品价格呈“蛛网发散型模型”波动，供给和需求的变化会导致价格大起大落。

农产品生产有一定周期性，许多农产品具有自然属性的大小年差别，这同样会影响农产品价格涨落。大多数水果类都会出现大小年，这样导致价格涨落。如2010年由于干旱、洪涝气候异常等原因，广西柑桔产量有所下降，产量为193.2 万吨，销售价每公斤2元；2011年广西柑桔既是恢复性增长又适逢挂果大年，产量达224.7万吨，增长16.3%，出现“价跌、滞销、卖难”现象，销售价仅为每公斤0.7元，有的根本卖不出去，只好请人运出去倒掉。以桂林市龙胜县为例，至2012年3月底还有2万多吨优质柑桔滞销，果农损失惨重，许多种植大户甚至亏本十多万元，极大挫伤果农种果积极性，导致2012年很多果农放弃管护。

（三）市场信息不对称、恶劣气候

近几年来农产品价格波动较大，忽高忽低或是部分农产品长期价位居高不下，这些无不是与市场信息不对称和近几年来恶劣气候有着直接的关系。

大多数种植者对市场需求信息又匮乏，使得农户本期的生产决策往往根据前期的市场价格，卖上高价位的盲目追风种植，‘价低伤农’当年没挣到钱或是赔了本的，就马上大量减少种植或不种植此品种，这些种植观念一直长期存在着，所以造成农产品价位与货量过盛或短缺的恶性循环。例如：2007年广西桂林茄瓜价格每公斤批发价在2元左右，这时种茄瓜的挣了钱，2008年本想借北京奥运会契机“南菜北运”，许多种植户也追风行动种植或是加大种植面积，2008年茄瓜价格却猛跌，原因就是种植面积增多，产量就增多，最后卖不出价格，茄农只能以每公斤0.6元甚至赔本销售给经销者，这样再一次循环到‘茄低伤农’的情景，导致种植者又追风行动，改种其它品种，到了2009年茄瓜价格又开始上扬，主要原因是茄瓜种植面积减少，产量大量下降，货源短缺。到了2010年茄瓜价更上扬至今，价格基本维持1.6元左右，在这几年内茄瓜价位恶性循环一个轮回，从高到低、从低到高，主要原因是市场信息不对称盲目跟风所致。农产品价格的不稳定性，实质上反映了农业收益的不稳定性。

另一个影响农产品价格的主要原因是气候。恶劣的气候打破种植成长周期与收成规律或是造成大量减产，收获期往后延迟或是由于气候影响颗粒无收。还有全国各省本应该能相互接茬期的农产品在短时间内发生断茬，衔接有了空当。例如：2010年4月中下旬延续一个星期左右，蒜苗价格突然暴涨，批发价格已达到12元/公斤左右。其主要原因是四川产地蒜苗货源销售进入尾声，接茬的江苏产地蒜苗由于“春寒”影响未产出，延迟了一个星期左右，所以造成蒜苗一时间短缺，导致价格突然飙升。但一个星期后江苏蒜苗开始大量产出，市场货源恢复正常。像蒜苗这种断茬现像，在其它品种上也发生过，这就是气候导致的结果。

二、农产品价格波动的影响分析

（一）农产品价格的波动影响农民的生产积极性

粮食价格的涨落影响着农民种粮的积极性的高低。从2009—2011年，国家对稻米实行最低收购价政策、加上大力发展畜牧业，粳稻收购价每公斤由2009年的1.9元上涨到2010年的2.1元，再到2011年的2.56元，涨幅达34.7％；玉米收购价每公斤由2009年的1.74元上涨到2010年的1.92元，再到2011年的2.00元，涨幅达14.9%。粮价适度上涨和合理“托高”粮价产生了积极的作用，提高了农民种粮的积极性。国家粮油信息中心数据显示，2011年我国稻谷播种面积为3000万公顷，比2010年增加127千公顷，增幅为0.42％；玉米种植面积3315万公顷，比上年的3250万公顷增加了65万公顷，较上年增幅为增加2％，使得粮食生产基本稳定，没有出现大起大落的问题。与此同时，农产品价格的大起大落，影响了农业生产的健康发展。如甘肃省武威市油菜籽收购价每斤由2007年的1.8元上涨到2008年的5.41 元，涨幅达201%，但是到2009年却下跌到3.29元，跌幅达39.19%。油菜籽价格的大起大落使农民无所适从，挫伤了农民的种植积极性，全市油菜播种面积由2007 年的7.13 万亩扩大到2008年的7.48 万亩，增长4.91%；2009 年又减少到6.35 万亩，减少15.11%。

（二）农产品价格的变动对农民收入的影响

农业收入是农民收入的重要来源，农产品价格的变动对农民收入起着至关重要的作用。农产品价格的涨落与农民收入的高低是正比关系。即农产品价格的上涨会增加农民的收入。2006年末开始，全国范围内粮食价格出现恢复性上涨，蔬菜、肉禽及其制品价格随后也开始大幅上涨。分析本轮农产品价格大涨的起因，与近年来有关石油价格上涨，利用玉米和大豆来制造燃料，造成对玉米、大豆等粮食需求量大幅增加，拉动市场粮价大幅上涨，并波及到以粮食为原料的食用油、肉、禽、蛋等主要副食品价格。同样，农产品价格的下降会减少农民的收入。如广西罗汉果收购价每个（大中小平均价）由2010年的0.80 元下降到2011 年的0.35元，跌幅达128.6%。农产品价格的下跌使农民种地不但不挣钱，而且赔钱。

我国农民生产、生活消费显著特点是自给性强，农产品中占有相当比例用于自己消费，因此，农产品涨价所增加的另一部分收入是实物收入，即为农民感觉不到明显实惠的隐性收入，而农民用于现金支付的生产和生活支出，受价格上涨影响感受明显。因此，从这个角度来看，农民从价格上涨中得到的好处比预想的要小得多。农产品价格上升而导致农民收入提高，其实是实物性收入的增加，它不能真实反映农户生产性支出和生活消费水平的改善。农民生产性支出和生活消费并不因为人均纯收入的增加而发生很大的变化。

三、稳定农产品价格的相应对策

农产品价格波动对于农产品生产消费行为的影响是极其剧烈的。对于农民而言，价格波动行为会对于农民生产经营决策带来巨大障碍，使得其难以对于市场需求产生较准确的估计，从而在未来若干个生产周期内难以获得正常回报，反而会因为价格波动蒙受巨大损失。价格波动也会给地方经济带来冲击，农产品价格暴涨固然有助于相关农产品主产区农民收入和财政收入增加，但当农产品价格出现暴跌时，也无疑会给地方社会经济带来大麻烦，并成为地方政府的苦手。

（一）加强政府引导。政府在充分发挥市场调节功能的同时用好调控这只手，在稳住粮食种植面积的基础上，积极引导农民合理调整品质结构、种植结构，培育“一县一品”，防止“一窝蜂”； 开辟农产品绿色通道，减少流通中间环节；加大对农户和消费者的服务，向农户及时准确地提供市场信息，搞好农超、农社对接，搞好最后一公里的衔接，避免农产品价格的大起大落。

（二）加强农产品市场的建设。政府要加大对农产品市场建立与投入力度，是解决农产品卖难和减少流通造成的损失，切实有效增加农民收入的好办法。首先，加快发展产地批发市场。一方面，农民依据批发市场提供的优质优价信息，生产出质优价高、市场畅销的农产品，从而使农民有效增加收入；另一方面，农产品批发市场贴近农民，吸引、聚集着大批运销商、批发商，为农民批量出售农产品提供最便捷的渠道。因此要在合理规划的基础上，增加投入，重点扶持，加快建设，完善设施，规范发展。其次，坚持和完善多渠道流通形式。要坚持国有、集体、个体一起上的方针，在发挥国有商业的主渠道作用的同时，注意发挥农民购销队伍等渠道的重要作用，积极扶持各类农产品流通的中介组织，发挥它们搞活农产品流通作用。

（三）加强对农业和农村经济结构调整。根据市场需求变化，全面优化农作物品种，压缩不适销品种，扩大优质农产品生产，努力提高农产品质量。就优化农业生产布局而言，要因地制宜，发挥区域优势，发展特色农业。在调整中既要加强农业基础地位，切实保护和稳步提高粮食的综合生产能力，又要全面发展一、二、三产业，优化农业的产业结构。具体做法（1）国家应积极引导企业进入农业，形成以龙头企业带动千家万户的农业产业化。（2）通过调整农村的产业政策，加大对农产品加工企业的支持，鼓励建立农产品的深加工项目，改变农村单一输出初级农产品的状况，拓宽收入渠道。（3）积极扶持农村经济合作组织，充分发挥各种农业协会的作用，在农户和企业之间架起“风险共担、利益共享”的桥梁，为农业的产业化、标准化、规模化奠定基础。

（四）加强农产品信息体系建设。农产品价格波动与作为农产品主要生产者的农民信息获取和甄别能力较差有关系。从外部注入信息，消除信息不对称，是实现农户与市场对接问题的有效办法。大力强化农产品信息网络建设，改善农民信息获取甄别能力，有助于提高农民应对农产品价格波动能力。政府部门应根据市场行情变化，顺应农民要求提供快捷准确的信息服务，可以在很大程度上消除因信息不对称所带来的农产品价格波动，指导农民科学生产。同时抓紧建立全国性、区域性农产品信息共享平台，加强农业统计调查和预测分析，提高对农业生产大县的统计调查能力，推行重大信息及时披露和权威发布制度，防止各类虚假信息影响产业发展、损害农民利益。

（五）采取措施稳定农资价格。近些年国家对大宗农产品虽然有多种补贴，实行最低收购价政策，而农资价格上涨是猛增的，农民在生产时对农资价格的上涨表示了极大的关注。因此有关部门应该对农药、化肥等生产资料价格的上涨幅度进行严格控制，开展经常性的农资市场专项治理活动，切实维护农民的合法权益。

[参考文献]

[1] 国家发展改革委员会价格司.全国农产品成本收益资料汇编—2010[M].中国统计出版社,2010.[2] 张艳丽,吴铁雄,呼格吉勒图.农产品价格波动的原因、影响及对策—以甘肃省武威市为例[J].生产力研究,2011(8).[3]常伟.农产品价格异常波动的机理分析与对策探讨[J].价格理论与实践,2011(3).

第四篇：2013年下半年醴陵房地产价格变动趋势分析

2013年下半年醴陵房地产价格变动趋势分析

会计1204张迎

【摘要】：醴陵未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。再加上我国正处在金融体制改革和面临经济全球化的双重挑战下，而且当前我国又出现了房地产开发过热现象。

【关键词】：醴陵、房地产、价格变动趋势

近年来，房地产价格始终成为社会各界关心的热点。房地产价格，按照劳动价值论的观点可表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。这就是所谓的房地产价格，然而关于价格的的形成主要有价值、供给与需求、人们买房的欲望、效用、开发商的收益、国家政策等决定的。

一、13年上半年房地产业市场运行基本情况

（一）房地产开发投资不断增长。全市目前有房地产公司46家，已有开发项目34个，受重点项目带动和城市发展战略影响，房地产开发投资继续保持上行趋势。1-4月份，房地产完成投资5.94亿元，增长26%，增幅比上年同期上涨30个百分点。其中，商业营业用房投资增长72.6%；商品住宅投资增长2%。

（二）新开工、竣工面积大幅增加。1-4月份，房屋施工面积128.3万平方米，增长34%，其中新开工面积30.71万平方米，增长138%，新开工面积占施工总面积的23.9%，较去年提高了10.4 个百分点。房屋竣工面积16.24万平方米，增长75%，其中住宅竣工面积为14.3万平方米，增长87%。

（三）商品房销售平稳增长。1-4月份，住宅商品房共销售891套，比同期增加303套，销售总面积达到12.06万平方米，增长20.3%，增幅较上同期提高了38个百分点。住宅销售面积11.7万平方米，增长68%，住宅均价为3456元/平方米,上涨11.7%，究其原因是去年住宅销售受国家房产调控政策影响，基数偏低，同时今年住宅销售呈现刚性上升。

二、供求因素

综合市场供求两方面影响因素，商品住宅需求占内部需求比重超过食品，成为醴陵当前最大、增长最快的内部需求。通过醴陵市房产管理局的统计2013年商品房新增供应增长下降，全年商品住宅存货量少于2012年。在房地产成交量攀升的同时，商品住宅存货在不断下降。因为商品住宅需求是进年来最大的内部需求，因此，抑制房价过快上涨不宜通过限制居住需求来解决。

房地产商品具有双重属性，它作为一种特殊商品，具有普通商品所不具有的特性，它既是消费品，又是投资品。在房价趋稳或下跌的时期，人们往往看重其消费品的特性，而在房价上涨的阶段，人们往往更看重其投资品的作用。近年股市行情低迷，而我国的投资渠道又很少，并且利率长期为负利率，储蓄投资与住房投资相比收益较小。因此，居民的闲散资金大部分就流向商品房市场，导致住房投资增加，而近年房价的快速上升也吸引了投机者的入市，使得住房销售市场上购房需求增加。

三、消费者心理

1、养老心理，现在的保险，一年交近万，到20年后的补偿一年才一万多一点，而且保险公司的诚信问题太大了，合同条款不是专家看不懂，钱能不能拿到还是个问题，还不如买房子不住还可以租来挣钱。

2、投资心理，有钱进行投资，有的看好一些好的地段且价格较低短时间增值较

慢的进行购买，等到涨价后自己所投资的就翻倍回收了，再有房地产一般不会贬值，即使贬值还是会再涨。

3、怕涨心理，价房一涨再涨，即使到房地产低迷阶段，房产地产升值这是必然，因此有点消费者在房价地价合理时害怕短时间内又涨而后悔。

4、虚荣心理，由于很多人喜欢攀比，当自己的居住条件比别人好，就会有比别

人高一等优越的心理，因此有时本来只要买60平方米就够的，却要买90平方米，这样的心理是促成这种现象。

5、传承基业心理，有一定资金实力，投资置业目的仅希望给后代留下一份不动

产基业。

6、改善居住条件心理，部分在乡镇或农村已拥有物业的客户不满足原有居住、使用需求，计划投资成熟物业来改善居家环境。

四、国家政策

房地产价格上涨，从表象上看，对地方政府是有好处的，价格上涨不仅可以提高财政税收，而且可以增加土地出让金额。事实上，好多城市正是通过利用土地上涨获得了政府开发启动资金，并因此建立起了地方经济发展资金循环体系，一旦房地产价格下降，那么，城市建设改造资金、税收、出让金将会减少，甚至会影响到已经制定的发展规划。

2013年楼市将现三大变化：一是政策将趋严，4月份开启新一轮调控;二是供应将增加，普通商品房、保障房的供应量将大幅增加;三是地方政府将全力执行中央调控，微调调控政策的现象将难以看到，代之以积极执行

2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。如按照国务院楼市“新国五条”的规定，房价上涨是铁定的。从国务院的房地产调控工作内容看，所谓的“新国五条”新政，无实际“杀伤力”，并且缺乏具体的新政策规定，基本是老话重提。与以前的调控思想相符合。一房产税扩容的不确定，无时间安排表。二重启地方政府价格控制目标与一房一价，其实前年开始就存在，已经名存实亡。三稳定房价的问责制，或者是约谈制，根本不是调控政策，是行政措施，但是很难起到效果。四限购城市只是一些大城市，但对于醴陵这种小城市显然作用不大。五保障房的对房价实际影响力，可以忽略。

总结：房价问题早已不再是房地产本身的问题，它涉及到方方面面的利益，牵一发而动全身，指望房价全面大幅下调是很不现实的。综合以上因素对醴陵房地产的影响，醴陵13年下半年房价上涨幅度并不会很大。

参考文献：

1、百度文库，专业资料，经管营销，经济/市场（2013房地产下半年价格分析）

2、百度百科，国五条

3、和讯房产，中国指数研究院，2013年第三季度中国房地产政策盘点

4、中国投资咨询网，2013-4-24，（2013年下半年房地产市场分析）

5、醴陵房产管理局官网，（2013年商品住宅量统计）

6、中商情报网，2013-9-5（2013下半年中国房地产市场运行趋势分析）

7、统计局，2013-05-21（2013年1-4月湖南省房地产市场趋势分析）

8、醴陵市统计信息网，2013-05-31，（醴陵市2013年1-4月份房地产业情况简析）

2013-10-30

第五篇：价格异常波动工作总结

贵价字[2010]68号

贵定县物价局二0一0年价格异常波动工作总结

今年，我县遭受了罕见旱害。面对抗灾救灾工作的严峻考验，我局在县委、县政府的统一部署下，高度重视、迎难而上，提前预警、严阵以待，周密部署、全力以赴，采取积极有效的工作措施，积极投入抗灾救灾工作。水害期间全县粮油、猪肉农特产品等副食品及人民生活必须品供应正常，市场价格基本稳定。

（一）迅速启动价格紧急预案，提前做好应急准备工作。自灾害开始以后，我局及时进行了安排部署。针对这一严重情况，我们及时召开紧急会议进行专题研究，迅速启动《价格应急预案》，全局实行24小时值班制度，由局长、副局长亲自带班上岗，迅速开展紧急时期价格管理工作确保了整个抗灾救灾工作有序开展、扎实推进，确保了物价基本稳定。

（二）加强宣传发动工作。在全县张贴和散发了《贵定县物价局通告》20份、新修改的《价格违法行为行政处罚规定》200份，提醒、告诫各商业、服务经营单位，个体工商户不得哄抬物价，乱收费。同时，提醒和告诫各行业协会、行政事业及经营性收费单位，在灾害期间，不得因为物资紧俏而借机乱涨价、哄台物价和乱收费。

（三）加强市场价格监测和信息报送。开展了居民生活必须品，粮油、猪肉等商品市场价格监测。分别对金丰苑、河花、小十字、供销社菜场、各大超市及批发市场上的人民生活必须品价格进行每天2次巡查和价格监测。并及时将市场价格监测情况上报县委、县人大、县政府、县政协的主要领导及省州业务部门，为上级及时了解市场价格动态提供翔实的第一手资料，为领导决策提供了科学的依据。

（四）加强市场价格监督检查，加大市场监管力度。自我县出现旱灾以后，我局物价检查工作人员每日均对全县市场商品价格进行巡查。加大了对市场的巡查力度，对全县各个集贸市场、超市及餐馆、酒店等进行督促检查，严禁乱抬价、涨价。

贵定县物价局

2010年12月10日

主题词：价格应急波动工作总结

抄送：黔南州物价局

贵定县物价局办公室2010年12月10日印发

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