2013年宁都房地产市场分析[小编整理]

第一篇：2013年宁都房地产市场分析

2013年宁都房地产发展探析

文/牧羊人

2013年宁都县房地产呈现出土地拍卖、楼盘在建、现房销售等快速发展的趋势。其中就一季度而言，房地产开发投资增速明显回升。一季度，全县房地产开发完成投资8191万元，同比增长56.4%，分别比去年同期和去年全年增速高14.1个和29.4个百分点。从构成看，建安工程完成投资6378万元，增长22%，土地购置费1274万元（去年同期为零）。从工程用途看，商品住宅完成投资4672万元，增长31%，比去年全年提高6.5个百分点，商业营业用房完成投资1042万元，增长21.6%。商品房屋销售快速增长。一季度，全县商品房屋销售面积28335平方米，同比增长55.8%，分别比去年同期和去年全年增速高88.9个和44.2个百分点。其中，住宅销售面积25142平方米，增长83.6%，分别比去年同期和去年全年增速高120.1个和70.6个百分点。商品房屋销售额12276万元，同比增长72.1%，分别比去年同期和去年全年增速高100.2个和55个百分点。其中，住宅销售额10256万元，增长121.5%，分别比去年同期和去年全年增速高154.8个和99.9个百分点。从住宅户型分布来看，90平方米以下(含90平方米)的小户型住宅销售面积1976平方米，下降19.5%；144平方米以上(不含144平方米)的大户型住宅销售面积1235平方米，下降66.3%；90-144平方米的中等面积住宅销售面积为21931平方米，增长189.1%，比全部住宅销售面积增速高133.6个百分点，占住宅销售面积的87.2%，比去年同期高31.9个百分点，对住宅销售增长的贡献率达125.3%，拉动住宅销售面积增长104.7个百分点。

宁都房价均价从去年年低便跨入4000元每平方大关。对于购房者而言，进入二季度都处于观望期，随着国家相应政策的出台，他们认为房价短期内不在上涨，事实上，宁都房价进入2013年之后便处于迅速上升期，而华隆首府的开盘更是将宁都总体房价均价拉上了4500元每平方的台阶之上。一季度，全部商品房屋销售价格4332元/平方米，同比增长10.4%。其中商品住宅销售价格4079元/平方米，同比增长20.6%，商业营业用房销售价格11180元/平方米，同比增长57.8%，其他用房销售价格4621元/平方米，同比增长41.8%。

一季度商品房屋销售快速增长，销售价格适度上升的主要因素是：

1、刚性需求大量释放。宁都是个人口大县，2012年全县79.1万人，大量进城人员将释放住房需求。

2、买涨不买跌的心理因素过强。有些楼盘涨幅不大，消费者会认为楼盘质量亦或是风水有问题，相反，不少期房放出高价反而更是出现抢房盛况。一边有人大喊房价过高，一边则蜂拥而至。

一、宁都县房地产业发展现状

1、房地产业开发经营趋于理性化、规模化。当前宁都县房地产开发商在开发建设地段选择、环境配套、套型设计、房屋档次各方面与市场需求相适应，推出了一批具有一定档次的小区式、花园式住宅，连片式开发已成势头。出现了一批有规模、有实力、有信誉的较大型房地产开发经营企业，这些房地产开发企业的规模、资金实力、技术力量、经营水平等都有了大幅度提高。2013年，全县房地产开发公司17家，完成开发投资总额57105万元。

2、房地产开发总量逐年增大。2007年全县房地产开发投资总额仅为1.3亿元，2008年至2011年每年分别为1.56亿元、2.1亿元、2.62亿元、3.71亿元，到2012年开发总量巳达4.71亿元。2007-2012年全县房地产开发累计完成投资额16亿元，年平均增长36.2%。而2013年随着泛华二期，东方丽都B期、华隆首府一期、以及越秀花园、锦绣钱程等楼盘的竣工，总量进一步扩大。

3、保障性安居工程建设成效突出。为解决城镇居民的住房问题，宁都县建立以商品房住宅供应为主体，安居工程住宅供应为补充的住宅供应体系，近年来全县保障性安居工程建设力度逐年加大，取得了良好的成效。2011--2012年，全县保障性安居工程开发投资4.05亿元，竣工住宅面积累计达19.7万平方米。其中：全县新增廉租住房2164套，新增公共租赁住房1200套，完成各类棚户区改造244户，有效地改善了低收入家庭的住房状况。然而，对于80万人口的大县而言，由于保障性住房申请机制的局限性，对于宁都房价的冲击力完全不够，毕竟，刚性需求仍非常大。

二、当前房地产市场存在的问题及制约因素

近年来，全县房地产业发展对促进经济增长，推进城镇化进程，改善城镇居民居住条件发挥了积极作用，房地产市场体系逐步完善。但同时也存在一些问题。

(一)开发成本过高，是目前房地产发展的最大问题

1、税费偏重。据部分房地产企业反映，住房建设审批环节多、时间长、收费高。虽然近两年政府采取措施，清理、取消了一部分不合理收费，降低了一些项目收费的标准，但目前税费偏重现象仍然存在。据调查，在房价构成中，住宅销售税金占10.3%，商业营业用房销售税金占14.3%，其他房屋销售税金占12.3%，各种规费占2-3%。

2、土地开发费高。由于土地的不可再生性，加之房地产开发持续升温，使土地拍卖价格一路飚升。据了解，有的楼盘2012年购置土地每亩单价高达500万元。

3、建筑材料成本、工人工资逐年增高。建筑材料成本是住宅价格的主要组成部分，近年来个人消费成为主体，对房屋质量、环境、安全、户型、外观及配

套要求越来越高，新型材料、安全配套设施等广泛应用到开发项目中，加上人工工资逐年增高，从而加大了开发成本。

（二）物业管理不配套、服务质量差、收费难。

全县物业管理普遍存在基础薄弱，意识淡薄，管理难度大，经费不足。物业管理是房地产开发业的关联产业，属于房地产开发业的一个序列，是一个十分重要的行业。开发企业存在重开发，轻管理，重盈利，轻服务，重宣传，轻兑现的现象。当前大多数物管服务停留在低层次，缺乏个性化、人性化服务。物业管理不配套，发展滞后，再加上物业费收缴困难，少数物业处于“关门大吉”的境地。

（三）政府配套不及时，导致楼盘规划远景难以实现。

由于县财政的困难，许多楼盘政府的配套设施严重拖后，直接影响楼盘的销售状况。如华隆首府的东门大桥，天赐龙港的沿江景观，东方丽都的三环南路延伸、泛华盛世的旧房搬迁等等。

三、宁都县房地产开发形势及今后趋势的基本判断

1、新政对宁都县影响较小。2011年1月26日“新国十条”出台后，提出限购限贷，央行3次加息，6次上调存准率，调控目标是“遏制房价过快上涨”，今年上半年又出台了“国五条”，继续调控房价上涨。但对宁都县的实际影响不大，因为作为县级城市房地产有着“起步晚、价格低、城市化低”等明显特点，可以说受政策影响不大，房地产泡沫较少，投机、投资性需求有限。

2、房地产市场刚性需求不断释放。随着宁都城镇化进程的加速以及城市扩张的需要，人们生活水平提高购买力增强等因素影响，必将进一步增加房地产市场的有效需求量。

3、受土地、建材、税收、利率等成本因素影响，住房市场价格将继续上升，但涨幅趋缓。随着房地产市场化程度不断提高，房地产业仍将保持健康、持续、稳定发展态势。房价的基本构成要素如土地、建材、劳动力等对投资和房价的增长形成支撑，土地价格、劳动力价格等均在上涨，导致商品房成本价格呈增长趋势。特别是目前随着国家紧缩“地根”和“银根”，控制土地投放量，提升金融信贷门槛等因素对住房价格产生了直接影响，所以宁都县商品房价格涨幅趋缓，稳中有升，但不会出现大起大落现象。

综上所述，宁都县的房地产市场发展趋势将呈现如下特点：一是开发投资总量还将继续扩大，增长速度呈平稳态势；二是商品房销售形势看好，房价稳中有升；三是开发商对房地产开发的投入和群众的住房消费理念也将更加理性化。

四、加快宁都县房地产业发展的措施和建议

1、加强政府对房地产业的指导，继续搞好宏观调控。加强市场监管，引导企业提高住宅整体质量和企业整体素质，打击房地产企业虚假、欺骗行为，保护

购房群众的合法权益。大力提倡和引导房地产企业创建品牌住宅产品，提高住宅建设品位，不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。同时也有必要通过媒介向购房者传达理性购房的观念，避免追高购房的心态。

2、适当降低税费标准，活跃房地产市场。根据自身实际，适当调整房地产交易过程中的税费征收标准，激发群众的购房热情，促进交易市场的繁荣，进而带动整个房地产市场的发展。

3、规范和加强物业管理，改善居民的生活环境。以国家《物业管理条例》为依据，建立起物业管理企业诚信档案。一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。二是严格物业管理企业的资质审查，培育物管企业素质。三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。五是采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。六是应着手起草符合宁都县配套的各类物业管理制度，循序渐进的推进发展物业管理，逐步实现宁都县物业管理市场化、专业化、社会化。

4、要加强土地供应量的控制，抑制土地供应量猛增的势头。土地是房地产开发的重要资源，土地供应量的多少，直接关系到房地产开发规模的大小。土地供应量的增长要与经济增长和“城市化”建设步伐相适应，既要考虑宁都县当前“城市化”建设步伐正在加快的实际需要，又要考虑房地产开发需要保持持续快速发展的原则，切忌出现突增突降甚至猛增猛降的现象。

5、要加强房地产企业自身的建设，努力提高服务质量。在当前房地产市场竞争趋于激烈的情况下，企业要求得生存和发展，就必须加强自身的建设和管理。要注重在人才、技术、管理和经济实力方面，不断提高自身的素质和竞争力。要以优良的工程质量、优惠的销售价格、优良的售后服务工作作为企业的生存根本，严格要求职工和教育职工，努力树立企业的信誉，营造良好的企业形象，以此来赢得市场，占领市场，扩大市场的占有份额。

五、关于房价调控的探讨性建议

事实上，宁都县城的房地产开发80%以上客户群体均来自全县20多个乡镇。而宁都本县城的百姓刚性购房并不强，首先他们已有房住，其次，据笔者了解，宁都本县城的人购房很大一部分集中在赣州，有些以投资为主，有些因小孩工作及自身发展需求。但这部分人的刚性需求远没各乡镇那么强。为何本县城楼盘的购房需求主要集中在各大乡镇呢？

一、水往低处流，人往高处走。县城的往赣州买房，各乡镇的往县城买

房。目的还是一个，改善自身的生活环境。

二、必需品。

三、各乡镇百姓买房花费往往占了整个家庭的绝大部分。据调查，各乡镇进城买房者，大多都属在外打工者。他们十来年打工积攒下来的钱再加上家里父母的补贴，方能购买一套住房。就这点而言，往往出现一种现象：虽买了房，却没能享用房。原因在于，他们积蓄的钱好不容易付了首付，但还得付按揭，如果不继续在外打工，难以维系高昂的按揭费用。所以，尽管买了新房，也许一年住新房的时间也不足两个月。这又形成一个恶性循环，我们政府号召青年返乡创业，事实上，他们又没法真正做到返乡创业。

综上所述，尽管宁都房价持续上涨，但对于各乡镇收入并不多的百姓而言，又不得不买房，造成一种哑巴吃黄连，有苦说不出的感觉。房地产发展主题仍然是以市场为导向，但对持续攀升的房价，政府有必要给予适当的措施给各乡镇百姓的经济减压。

一、给开发商减税松绑，逼开发商让利百姓。一旦有关部门下达相关减税政策，开发商必须兑现一定幅度降价承诺。房地产管理局每天查阅开发商备案合同价格，一旦超出降价范围，则给予相应处罚措施。政府税费高，最终受害的还是买房者，所谓羊毛出在羊身上。

二、预售价格由开发商申报、并由物价部门及房地产管理局组成专家评审团，对其预售的房屋进行价格评估。最终价格有政府指导确定。目前往往有关部门缺少类似的专业性评审团队，导致开发商预售价无法进行有效干涉。

三、一年内对于提出价格变更申报的，必须对其房源及现售情况进行充分了解，合理提价。杜绝一年内数次提价行为的存在。不得不说，宁都房地产行业在某些时候都处于有价无势状态。但这并不影响各房地产的年度销售。由于宁都属于人口输出大县，买房者往往只有节假日才有时间回家，给他们买房思考的时间有限，这就让他们没有更多的时间对房价进行观望。房价高，也不得不去买。而各大楼盘的销售数据统计，放量和销售量最大的也都集中在几大节日期间。

当今的现实婚姻生活让各乡镇的百姓一家人供房。当今的年轻人，都不太愿意居住在乡下，而他们一旦涉及到结婚，在县城有套房，成为一种结婚

第二篇：2011房地产市场分析

2011年国内房地产市场环境

一、政策影响分析

2011年一季度，房地产调控政策整体延续了上一年的调控思路，但调控力度进一步加强。1月份，国务院颁布新“国十一条”，调整了住房税收政策和信贷政策，并要求各地公布2011的房价调控目标，同时对重点城市统一要求出台楼市限购政策，凸显了政府调控房价和稳定市场的信心和决心。

2月份，未出台限购政策的重点城市陆续出台了限购细则，限购力度有所加大。截止3月31号，全国657个城市中已有608个城市公布新建住房价格控制目标。大多数城市将房价目标设定在涨幅控制在10%左右，目标显得有些保守。但在中央进一步深化房地产调控的政策指引下，不排除未来部分政府会对房价控制目标进行修正。

从政策影响来看，随着近期保障、土地、金融、税收等一系列调控政策的出台，房地产市场出现了一些明显的变化，投资性需求明显下降，部分城市房价快速上涨的趋势得到遏制，房地产开发企业土地购置意愿有所下降。预计，随着各市限购政策的落实，全国各重点城市房屋成交量将会继续下降，房价将会在成交量下降3个月后出现较为明显的变化趋势。

二、全国房地产市场运行情况

1.房地产开发投资保持平稳增长

2011年1-3月，全国房地产开发完成投资8846.4亿元，同比增长34.1%，增幅同比下降1.0个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投资1802.4亿元，同比增长25.4%，增速较上年同期下降15.3个百分点。

2.房地产开发到位资金增速回落，利用外资和自筹资金规模增速较快2011年1-3月，全国房地产开发企业到位资金总计19268亿元，同比增长18.6%，增幅比上年同期下降42.8个百分点。其中，国内贷款3836.8亿元，增长4.4%，利用外资144亿元，增长45.2%，自筹资金7126.3亿元，增长27.2%，其他资金来源8161亿元，同比增长18.7%，其中个人按揭贷款回落5.3%。与上年同期各资金来源的比重相比，自筹资金比重同比上升了2.5个百分点，其中自有资金比重上升0.5个百分点。其他资金来源上升了0.1个百分点，其中定金及预收款比重上升1.9个百分点，个人按揭贷款比重下降了2.7个百分点。国内贷款比重同比下降2.7个百分点。

3.土地购置面积增速加快

从购置土地面积看，1-3月，全国房地产企业共购置土地面积8180.8万平方米，同比增长32.7%，比上年同期上升2.7个百分点。全国土地购置费用为1555.4亿元，同比增长29.3%，与上年同期相比回落27.2个百分点。

4.房屋销售增速较为平稳

2011年1-3月，全国商品房销售面积实现1.76亿平方米，同比增长14.9%，与上年同期相比回落21个百分点，与上月相比加快1.1个百分点；其中，商品住宅销售面积达1.58亿平方米，同比增长14.3%，办公楼347.4万平米，同比增长15.6%，商业营业用房1046.2万平米，同比增长14.1%。商品房销售额实现10152亿元，同比增长27.3%，与上月相比下降0.1个百分点。其中，商品住宅销售额为8607亿元，同比增长25.9%。

从各季商品房销售面积上看(季度值)，一季度房屋销售增速与上季度基本持平，保持平稳增长。

5.房价环比出现下跌的城市数量增多

2011年3月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，比2月份增加了4个；环比价格上涨的城市有50个，比2月份减少了6个。二手住宅价格环比下降的城市个数有16个，比2月份增加了12个；环比价格上涨的城市有44个，比2月份减少了6个。

三、2011年房地产市场走势预测

通过对1998年1月-2011年3月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2011年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。由于2011年年初楼市调控力度再次加大，尤其是限购政策的升级会对市场交易产生更大的影响，预计未来市场实际走势可能要比模型预测的结果回落幅度更大，甚至不排除个别指标尤其是销售面积会出现负增长。

1.房地产开发投资继续保持增长，但增幅回落

预计2011年，房地产开发投资增幅将继续保持增长，但增幅均出现小幅回落。房地产开发投资完成5.84万亿元，增长21.1%，增幅回落12.1个百分点；其中，商品住宅投资完成4.25万亿元，增长24.9%，回落7.9个百分点。

2.房地产开发资金来源增速回落

受货币政策和房地产市场销售形势变化的影响，预计2011年，房地产开发资金来源增幅会出现回落。预计全年房地产开发企业资金来源达84554亿元，增长16.6%，增速较2010年回落8.8个百分点。

3.房屋建设增长平稳回落

预计2011年全年，全国商品房施工面积为47.12亿平方米，同比增长16.2%；商品住宅施工面积为35.9亿平方米，增长14.0%。与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积分别回落10.4和11.3个百分点。

4.商品房销售压力增大

2010年，受房地产调控政策尤其是限购政策的影响，市场观望心理加强，商品房销售形势压力较大，预计2011年全年商品房销售会出现回落。

从具体指标上看，预计2011年全年，全国商品房实现销售面积11.08亿平方米，增长6.2%；其中，商品住宅实现销售面积10.58亿平方米，增长13.7%。

由于当前房地产政策调控力度进一步加大，各地限购政策陆续出台，这些措施均会对商品房销售产生一定的抑制作用，预期商品房实际销售情况要比预测的数值更低。(国家信息中心信息资源开发部)

鑫苑名家成为郑州市首个人居环境样板社区

为改善人居环境提高生活质量 郑州推出样板社区 ●设施人性化●管理多方位●服务暖人心●环境靓绿美

中原新闻网讯：悠闲的步行商业街包罗万象，超市、银行、邮政、医疗、健身场所一应俱全；花香草绿、小桥流水随处可见；完备的配套教育„„鑫苑社区优美完善的人居环境赢得广泛的肯定。昨日上午，我市举行现场观摩会，向全市50家业绩优良的房地产开发商和30家物业公司推广鑫苑社区经验。鑫苑社区以人为本鑫苑社区占地331亩，居住人口达1万人，是我市一类社区之一。为了体现快节奏、低生活成本、多样化娱乐的现代生活理念，营造完善的人居环境，开发商采取了中心绿地、组团绿地和宅前宅后绿地三级系统；在社区内建成休闲、购物双主题商业步行街；与名校联手，在社区内建成河南省实验

幼儿园分园、河南省实验小学外国语分校；在社区周边修建鑫苑路和桑园路，将67路、205路公交车终点站引入社区；开创了政府行政管理、业主民主管理和专业物业公司管理“三位一体”的管理模式；提供24小时全方位服务。居民们不仅可以在洁净优美、绿意盎然的社区道路上休闲散步，在露天或室内健身器材前锻炼，在步行商业街购物之余，还能坐在设在路中间的小吧台前小憩一番。孩子上幼儿园和小学在社区内就能实现，免除了在喧嚣的马路上接送孩子的麻烦，令业主们备感轻松。多数社区亟待达标据了解，目前全市房地产投资额达74亿元，房地产开发商100多家。但开发商已建社区的整体水平不高，缺乏精品、名品、经典之作，原因是一些开发商急功近利，建筑质量不高、密度过大、小区绿化率低，公共、医疗、文化、教育设施不完备。随着市民生活水平的日益提高，人们对住房的要求已从只求面积大、结构合理到了要求住房周边环境及生活、教育、娱乐等各种配套设施完善的阶段，新建小区只有在改善人居环境上下工夫，才能赢得市场，并为改善郑州的人居环境、提升郑州的城市品位做出应有的贡献。明确标准规范社区本着以人为本、科学规划、便民利民的服务理念，以“路平、灯明、水通、卫生、安全”和“干干净净、漂漂亮亮、亮亮堂堂、舒舒适适”为目标，市建委、市政局、规划局、房管局、文明办、爱卫办等六部门，近日联合出台了加强新建社区管理的意见，明确规定：郑州市属各县（市）区所有拟新建的城市居民在3000人以上的社区，必须规划合理，绿地率达到30％；必须配备商业、邮政、金融、警务室、幼儿园等公共服务设施，公厕、垃圾收集等市政公用设施，医疗室、健身房、阅览室等医疗、文体设施；必须健全管理机制，确保社区安全秩序良好。市委常委、宣传部长杨丽萍，副市长丁世显参加观摩会，要求全市推广鑫苑社区经验。各房地产商、物业管理公司要以鑫苑社区为样板，投入到“争创人居环境示范社区和先进社区”活动中来。六部门要严格把关，不符合新标准的新建社区不予审批、验收及广告宣传；对违反房地产开发建设管理程序，擅自开工建设的企业严肃查处。

第三篇：2014房地产市场分析

2014年中国房地产市场走势分析

(一)市场供应

1.全国房地产开发企业土地购置面积预计2014年全年增长10%左右

2014年土地市场将延续2013年的热度，土地成交量全年增幅预计在10%左右。主要原因有五：一是2013年商品房市场整体发展较好，销售量大幅回升，销售回款明显增加，资金状况良好；二是新一届政府对楼市调控的思路明显转变，由过去的各种调控政策转变为鼓励用市场化手段进行调节，房企对政策的预期相对乐观，拿地的热情增加；三是受2013年销售状况良好的影响，房企亟需增加土地储备，为后续发展做好准备；四是近期不少城市在调控政策中都提及增加土地供应，预计2014年土地供应将有所增加；五是三、四线城市土地市场具有一定的滞后性。

2.20个典型城市土地成交建筑面积预计2014年全年增长5%左右

2014年全国20个典型城市经营性土地成交量将基本延续今年以来的走势，全年成交建筑面积将保持平稳增长，增幅预计为5%左右。主要是一方面全国房地产行业环境稳定，企业资金状况良好，出于对后市的乐观预期，企业拿地节奏将继续推进；另一方面，随着政府更加强调利用市场化手段调控房地产市场，会进一步加大土地的市场供应，这也会推动土地成交的进一步上升。

3.房地产开发投资预计2014年全年增长18%左右

受房地产行业整体向好的影响，2013年房地产开发投资同比增幅明显扩大，2014年将略有回落，预计全年同比增幅为18%。主要原因有三：一是经济低位徘徊，固定资产投资增幅稳中略降，房地产开发投资增速也受到投制约；二是保障房投资对房地产开发投资的增幅扩大贡献降低。2011年全国保障性安居工程建设完成投资1.3万亿元，2012年城镇保障性安居工程完成投资约为1.1万亿元，2013年前11个月完成1.12万亿元；三是2013年房企土地购置面积大量增加，2014年将催生一定量的新开工量，房地产开发投资将相应增加。

4.全国房屋新开工面积预计2014 年全年增长12%左右

2014年全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将基本和2013年持平，预计全年同比增幅12%左右。主要原因有三：一是房企良好的资金状况将成为开工保障，企业能够维持一

定规模的开工量；二是房企2013年以来大量的土地储备，也将形成大量的新开工规模；三是2014年600万套以上的保障房建设目标，开工量仍然较大。

(二)市场成交

1.全国商品房成交量预计2014年全年增长9%左右

自2012年下半年以来，房地产行业内外部环境持续改善，2014年商品房成交量同比增幅将维持在高位，预计全年增幅9%。主要原因有六：一是随着楼市调控政策效果减弱，加上新一届政府调控思路转变，购房者对楼市的预期明显变化；二是2012年下半年市场回暖以来的新开工项目将于2014年集中入市，将拉动商品房成交量的增加；三是三、四线城市成交滞后，部分成交会在2014年跟进；四是国家支持首套臵业和合理自住性需求的政策仍然延续；五是刚性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛；六是部分城市被限制的需求有望释放，如上海市2013年收紧限购政策，纳税期限由满一年延长至满两年，这部分被限制的需求有望在2014年释放。

2.25个典型城市商品住宅成交量预计2014年全年增长15%左右

2014年市场化因素将增加，三、四线城市楼市政策有望率先放宽。在新型城镇化导向下，2014年市场行情有望继续攀升。当然，预计部分市场供应和需求将转向保障房领域。综合判断，研究认为2014年市场成交面积将保持15%的增长率。预计一、二、三线城市商品住宅成交量都将攀升，但二、三线城市在新型城镇化等利好因素下幅度将更大。

(三)市场价格

1.房地产开发企业土地平均购置价格预计2014年全年增长11%左右

2013年前11个月，全国房地产开发企业土地平均购置价格(土地成交价款/土地购置面积)同比上升19.6%，增幅较大，预计2014年将回落，全年增长11% 左右。主要原因有三：一是2014年土地市场整体环境将延续2013 年的态势，且大量优质土地有望入市，土地成本有望继续攀升；二是2013年大量地王成交，透支了部分2014年的成交量，土地购置均价涨幅将有所回落；三是2013年土地购置价格基数较高，2014 年涨幅会拉低。

2.20个典型城市土地成交楼板价预计2014年全年增长17%左右

2014年全国20个典型城市的土地成交价格整体将延续稳步上升态势，但增幅将有所放缓，预计全年增幅为17%左右。主要原因有两方面：一是2012年土地市场惨淡，价格基数

较低，因此造成了2013年土地价格增幅的快速上升，在2013年价格基数处于高位的情况下，2014年价格增幅必然有所下滑。二是地价持续快速上涨，也可能会触发中央政府对土地市场出台相关政策，土地价格上涨势头也会得到一定抑制。

3.商品房成交均价预计2014年全年增长7%左右

预计2014年全国商品房成交均价将继续回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因有二：一是一、二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年楼市全面回暖，一、二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了明后年的涨幅；二是三、四线城市供应量持续较大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少，房价上涨空间不大。

4.70个大中城市房价指数预计2014 年同比增长4%左右

2014年70个大中城市的房价指数同比将触顶下行，预计在2013年12月份将触顶，之后开始持续下行，到2014年12月，70个大中城市房价指数同比涨幅为4%左右。主要原因有二：一是房价环比涨幅持续下行。截至2013 年11月，70个大中城市的房价指数环比涨幅为0.55%，自4月份增幅由扩大转为收窄以来，增幅数据持续下行8个月，预计到2014年1月份，房价环比涨幅将低于2013年1月份的环比涨幅0.57%，届时，房价同比涨幅将开始下行；二是受整个行业降温的影响，2014年70个大中城市房价同比涨幅支撑力不足，且2013年基期值较高，所以房价涨幅持续收窄。

5.25个典型城市商品住宅成交均价预计2014年全年增长6%

2014年房价仍将看涨，尤其对于一、二线城市而言更是如此。当然暴涨的可能性不大，这与目前国内外的金融环境变化、国内新型城镇化进程等有关系。预计2014年25个典型城市商品住宅价格上涨幅度为6%。其中一线城市房价涨幅将收窄，二、三线城市房价上涨空间依然存在。

第四篇：渝中区房地产市场分析

渝中区房地产市场分析

一、渝中区当前房地产现状

渝中区目前市场上在售和短期内就会入市的项目很多，分为以下几个板块，朝天门板块、解放碑板块、大坪板块、北区路板块、较场口板块、上清寺板块。从楼盘的分布情况来看，大坪板块最为活跃，相对来说，上清寺板块的房地产市场相对较为平淡。渝中区目前大规模项目不多，其主要原因在于楼盘项目较多的解放碑板块和大坪板块，这两个板块的楼盘主要以小体量为主。其他板块无论交通、配套和成熟度都无法与其相比，虽然发展势头也较为迅猛，但目前这个时点供应的项目都不多。随着各板块设施建设的不断发展，可供土地较多也较集中板块的项目会不断增多，届时将对渝中区楼盘规模有较大提升。从渝中区房地产开发情况看，近年来渝中区房地产投资一直保持一个较高的增长率，市场上供需两旺，整个市场呈健康发展的态势。目前区域内有在售和即将开盘的楼盘超过50个，市场依旧繁荣。纵观整个市场内所有的楼盘，中、小型规模的项目居多，中等价位的项目居多，户型以中、小户型的一房、二房居多。

二、渝中区房地产市场存在的主要问题

1、地产市场规范化不够

(1)物业不规范：目前，在房地产市场中．仍然存在虚假广告、面积缩水、物业管理混乱和中介服务不规范等方面的问题。(2)供需矛盾大。(3)开发不合理：商品住房结构不合理，高档房开发过热。(4)房地产开发的设计不规范：开发商每年都会储备一定的闲置土地，尤其是大中城市热点地块，坐等地价上涨再开发，或者是干脆炒卖地皮。

2、房地产市场中存在投机问题

（1）房价短期内涨幅过大，房产价格相对过高(2)商业地产空置率过大，投资规模偏大。（3）房地产业盈利率过高：房地产业成为目前重庆盈利率最高行业。

3、中介服务业发展不平衡和完善

（1）中介机构成为滋生腐败的土壤。（2）中介机构不是依靠市场生存，而是依附于部门权利：社会中介组织的最大特点就是中介性，但目前的社会中介组织官办色彩较浓，有的甚至还承担着部分政府管理职能。（3）缺少规范中介机构的法律法规体系：我国目前还没有关于社会中介机构整体发展的法律法规体系。

（4）分工不明确，监管力度尚需提高。

4、税费制度的不完善也是一个重要问题

（1）城乡税制不统一。（2）计税依据不科学，征管漏洞大。（3）房地产行政事业收费体系混乱，重复收费，计征不规范。

三、对渝中区房地产价格的评价

目前渝中区在售楼盘价格均在6000元/㎡以上且集中在6000-10000元之间，而均价在10000元以上的楼盘主要集中解放碑CBD板块的一些住宅楼。价格较低的楼盘主要是位置较偏、交通不便、配套较弱的项目。同比重庆市其他区域，渝中区的房价属于中上水平。

因为渝中区在整个重庆市担有不可替代的角色，①渝中区是重庆市的行政中心。②渝中区是重庆的金融中心。③渝中区是重庆的商贸商务中心。④渝中区是重庆的信息中心。⑤渝中区是重庆的文化中心。⑥渝中区是重庆的基础教育高地、医疗卫生高地和水陆客运交通枢纽。

因此，渝中区的房价比较合理。

第五篇：德州房地产市场分析

今年以来，随着市委市政府招商力度的不断加大和“10+3”现代产业体系进程的快速推进，全市房地产开发住宅投资保持持续快速增长，商品房销售增速上升，房屋施工面积、新开工面积大幅增长。

一、1-6月份全市房地产开发市场运行的基本情况：

1、房地产开发投资持续快速增长，住宅投资增加

上半年，全市房地产开发企业为219家，完成房地产开发投资53.14亿元，比上年同期增长34.1%，增速比上年同期提高12.7个百分点，比今年1-3月加快7.3个百分点，成逐月走高，平稳发展的态势。

今年以来全市房地产开发投资的主体仍然是住宅。1-6月份，住宅投资为42.78亿元，同比增长43.6%，高于房地产开发投资增速9.5个百分点，增速比上年同期提高26.5个百分点，比1-3月提高13.9个百分点，占房地产开发投资比重的80.5%，同比上升10.7个百分点;随着市辖区内大运河经济港、德州国际商贸城、董子文化街等一批项目相继完工，我市商业营业用房投资4.08亿元，同比下降33%，增速比上年同期回落56.7个百分点，比1-3月回落73.3个百分点，所占比重由上年同期的15.4%下降到7.7%。

2、企业到位资金增速继续低于完成投资增速

1-6月，全市房地产开发企业到位资金合计71.59亿元，比上年同期增长28.2%，增速比上年同期回落23个百分点，比今年1-3月回落33.7个百分点。房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速5.9个百分点。

在房地产开发企业到位资金来源中，国内贷款13.46亿元，同比增长38.1%，增速分别比上年同期提高30.5个百分点，比1-3月回落28.2个百分点。所占比重由上年同期的17.5%提高至18.8%;自筹资金19.95亿元，同比增长16.1%，增速比上年同期下降15.4个百分点，比今年1-3月回落24.3个百分点;受差别化住宅信贷政策的影响，其他资金来源38.17亿元，增长32.1%，增速比上年同期回落63.1个百分点，比今年 1-3月回落45个百分点，所占比重由上年同期51.8%上升至53.3%。由于其他资金来源大于自筹资金，房地产开发商主要以个人按揭贷款和定金预收款为主，开发商资金实力有待加强。

3、房屋施工面积、新开工面积、竣工面积增长较快

1-6月，全市房屋施工面积1137.32万平方米，同比增长34.7%。其中住宅施工面积989.43万平方米，同比增长39.0%，增速比去年下降22.2个百分点，比今年1-3月增长1.6个百分点;全市房屋新开工面积355.81万平方米，同比增长40.7%，增速比上年同期提高14.4个百分点，比今年1-3月增长2.5个百分点。其中住宅新开工面积311.67万平方米，同比增长42.1%，增速比上年同期提高18.5个百分点，比1-3月增长12.6个百分点。全市房屋竣工面积143.46万平方米，比上年同期增长103.8%，增速比上年同期提高62.8个百分点，比今年1-3月加快27.1个百分点。其中住宅竣工面积129.25万平方米，同比增长152%，增速比上年同期提高140个百分点，比今年1-3月下降20个百分点。

4、商品房开发结构调整成效显著，中小户型住宅产销两旺

全市房地产开发企业继续加大商品房住宅结构的调整力度，中小户型商品房住宅无论是开发投资完成额、施工面积、新开工面积，还是销售面积、销售额、销售套数等指标均呈增高之势，出现产销两旺的局面。

1-6月份，90平方米及以下住宅投资8.66亿元，同比增长18.8%，占住宅投资比重的20.2%，同比提高0.9个百分点;90平方米及以下住宅施工面积207.41万平方米，同比增长40.4%，占住宅施工面积比重的18.2%，同比提高0.7个百分点;90平方米及以下住宅新开工面积58.92万平方米，同比增长63%，占住宅新开工面积的比重为18.9%，同比提高4.7个百分点;90平方米及以下住宅销售面积57.57万平方米，同比增长1.6%，占商品住宅销售面积的比重为25.8%，同比提高2.1个百分点;90平方米及以下住宅销售额为17.61亿元，同比增长65.0%，占全部商品住宅销售额比重的24.0%，同比提高了0.9个百分点;90平方米及以下住宅销售套数为6863套，占全部商品住宅销售套数的比重为34.9，同比提高了3.2个百分点。从中可以看出德州市住宅市场开始呈现户型小型化趋势。

二、房地产市场前景预测

1.房地产开发投资继续保持快速增长

随着下半年新楼盘、新开工项目的上马，建设规模将逐渐扩大，尤其是去年开发企业已支付的大量土地购置费，随着建设进度进入到开发投资额中，对开发投资更将起到支撑和推动作用，今年房地产开发投资仍将继续高速增长。

2.房价增长将趋于稳定

从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点，加强保障性住房建设，建立健全分层次的住房供应保障体系，是政府调控的重要任务之一。多建保障性住房和中小户型住宅，增加房源供给，积极解决城市低收入群众住房困难，供求矛盾将得到一定程度的缓解，房价整体可能在一定程度上回归平稳。

当前和今后一段时期，德州市房地产市场要进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度;调整完善相关税收政策，加强税收征管;强化差别化住房信贷政策;严格住房用地供应管理;合理引导住房需求;要进一步拓展资金融资渠道，激发民间投资的积极性;要加强市场监管，进一步规范房地产市场秩序，促进全市房地产开发市场平稳健康发展。