第一篇：关于公民对宅基地只有使用权没有所有权的批复
关于公民对宅基地只有使用权没有所有权的批复
（1986）民他字第33号
广西壮族自治区高级人民法院：
你院（86）民请字第4号《关于处理刘国柱、刘光辉与龙凤弟、霍路弟宅基纠纷的请示报告》收悉。
据报告称，双方讼争的宅基地原为刘国柱所有。一九五一年，霍胜祥经刘国柱同意，在此修建房屋一幢。一九五二年，霍胜祥领取了政府颁发的房产所有证，其中注明“此屋地系刘国柱所有”。霍胜祥死后，其妻龙凤弟及女儿霍路弟于一九六○年在屋后扩建猪圈，一九六五年、一九七七年又对此房的墙壁、大门进行修建，刘国柱均无异议。一九七八年，刘国柱之侄刘光辉与龙风弟订立了《借地文约》，其中写道“所建房屋一切天面属于霍姓，地基主权属于刘家”。一九八二年，刘国柱、刘光辉提出要地建房发生纠纷，并向临桂县人民法院起诉。经我们研究认为：双方讼争之宅基地原虽属刘国柱所有，但是，已经长期经他人使用，且自一九六二年九月中共中央颁布《农村人民公社工作条例修正草案》之后，土地（包括宅基地）所有权归了集体，社员只有使用权，没有所有权（包括处分权）。因此，一九七八年双方订立的《借地文约》中“地基主权属于刘家”的约定，违背了当时政策和现行法律的规定，应属违反法律规定的无效行为，依法不予保护。根据国家法律政策规定，结合本案实际情况，龙凤弟、霍路弟已经长期使用了该宅基地，况且他们的建筑物已经县人民政府承认并颁发给了产权证，所以，我们同意你院审判委员会关于将讼争之宅基地仍由龙凤弟、霍路弟继续使用的意见。
此复
一九八六年十一月十四日
第二篇：集体土地所有权和农村宅基地使用权
关于加快我县集体土地所有权和农村宅基
地使用权登记发证工作的通知
各乡（镇）、国土资源管理所：
为深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部《土地登记办法》和《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）、《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》（国土资发
[2001]359号）文件精神。经县政府研究决定，在充分利用第二次土地调查成果的基础上，加大工作力度，进一步加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作。现将有关事项通知如下：
一、充分认识集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的重要性
依法加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作，是保护农民土地合法权益，维护农村社会稳定的根本途径。依法确认农民集体经济组织长期而稳定的土地所有权和保护宅基地使用权人的合法权益，是保护农民的根本利益，贯彻落实党的农村政策的需要，也是激发农民和农村集体经济组织保护耕地积极性的需要，宅基地使用权登记涉及农村千家万户，关系广大农民群众的切身利益。经登记后的集体土地所有权和宅基地使用权受法律保护，是今后我县土地征收（用）补偿、房屋拆迁安置、宅基地依法流转、宅基地复垦整理等工作的重要依据，加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证
工作，有助于依法保农民的合法权益。为此，各乡（镇）、基层国土资源管理所要充分认识加本项工作的重要性和紧迫性，站在贯彻落实科学发展观，推进社会主义新农村建设，维护社会和谐稳定的高度，加强对集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的领导，集中力量、集中时间、克服困难，确保本项工作如期完成。
二、集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作范围
1、本县辖区内所有村委会；
2、本县辖区内已审批并且建成住房的宅基地，年全民发证遗漏的宅基地。
三、登记程序
1、申请。农村集体土地所有者或农村宅基地合法使用者应提交土地登记书面申请。
2、提交资料。（1）农村集体土地所有者应提交：土地登记申请书；土地登记法人身份证明书；土地登记委托书；土地权属界线核定书、协议书、确认书；土地权属证明材料和其他证明文件；
（2）农村宅基地合法使用者应提交土地登记申请书、申请人身份证、户口簿、农村宅基地批准资料或其它土地权属来源证明、房屋所有权证或其它地上物权属证明等材料。
申请人应当如实提交上述材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。
3、受理。由土地所用者或农村宅基地合法使用者向基层国土资源管理所提交申请登记资料，经基层国土资源管理所审查合格后出具意见并提交乡（镇）政府审批，完成后由国土资源管理所按批交县审批大厅国土资源窗口受理。
4、审核。由国土资源局地籍规划室对窗口受理的申请材料进行初步审查，审查后，认为符合土地登记条件的，提出初审意见并报局务会会审。
5、登记。经国土资源局会审无异议的，由县国土资源局报经县人民政府核准后办理土地注册登记，填写土地登记卡、制证。
6、发证。由土地所有权单位法人或农村宅基地使用者持本人身份证原件到县审批大厅国土资源窗口领取土地证。
三、宅基地使用权登记有关政策
严格落实1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法（修订）》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，遵循“尊重历史、面对现实、实事求是、妥善处理”的原则，切实解决宅基地使用权登记发证中存在的政策问题，严把宅基地使用权登记关口，坚持宅基地使用权登记必须达到 “权属合法、界址清楚、面积准确”的要求，严禁通过宅基地使用权登记使违法用地合法化。
(一)根据《国土资源部善于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，宅基地登记面积不得超过规定的标准，（我县的宅基地
面积标准：山上乡镇0.4亩，平川乡镇0.3亩），对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：
1、《村镇建房用地管理条例》实施（1982年2月13日）以前农村村民建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记；
2、《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记；
3、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。
（二）已领取集体土地使用权证的宅基地，其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，或者已领取的集体土地使用权证遗失，但能有效证明其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，可以按原登记宗地、面积，换证或补发土地证书。
（三）有下列情形之一的，宅基地不予登记发证：
1、不符合土地利用总体规划或城（村）镇建设规划的；
2、土地违法违规行为正在处理的；
3、土地权属有争议的；
4、地上住宅房屋权属不清的；
5、因依法查封地上建（构）筑物和其它附着物等原因限制土地权利的；
6、农村居民新建住宅，应当退出旧房所占宅基地而没有退出的；
7、除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的；
8、城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的；
9、土地管理政策法规规定的其他情形。
（四）如上级另有新规定的，由县国土资源管理局结合实际情况施行。
四、收费标准
1、集体土地所有权登记按每平方公里1000？元（包括地籍调查，测绘制图和登记费）；
2、农村宅基地使用权登记发证每户取5元工本费。
五、各乡（镇）、基层国土资源管理所要制定工作计划，落实工作责任，设立专门的收件窗口，方便农民群众申请办理集体土地所有权和农村宅基地使用权登记；要积极主动工作，查清宗地的权属、界址和面积；要充分利用二调资料和已有权属来源材料，加快办理登记发证；要着眼长效管理，探索建立规范的土地登记管理机制，确保土地登记资料的现势性和实用性。对权属存在争议的，要依法、及时进行调处，维护社会的和谐与稳定。严格执行土地登记收费标准，不得通过集体土地所有权和农村宅基地使用权登记收费增加农民的经济负担。力争在2010年底前基本完成集体土地所有权和农村宅基地使
用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，集体所有权证和农民合法使用的宅基地证全部放。
二〇一一年四月十七日
第三篇：2013年宅基地所有权使用权证明书
屋基地赠予证明
兹有XXXXXX分给XXX、XXX一块倒供地的所有权使用权永远给XXX、XXX两个人平均分作为屋基地。面积共XXX平方米，位于XXXXXX划分屋基地内，靠XXX起第XX块屋基地，屋基地东西长XXX米，南北宽XXX米。（另附有XXX、XXX签名的XXXX村民划分屋基图，给XXX、XXX每人一份。）XXX、XXX与父亲XXX、母亲XXX在此证明签字之日起，此倒供地（屋基地）的所有权使用权永远归属XXX、XXX两人，不得以任何理由收回；其他子女支持父母决定，不得异议。同时，XXX、XXX不得买卖此屋基地。本证明一式四份（父母亲、证明人XXX、XXX、XXX各一分）。特此证明！
赠予人签名：父亲：
母亲：
被赠予人签名：XXX：
XXX：
证明人签名： XXX：
二0一三年X月X日
第四篇：试论对宅基地使用权流转之处理
试论对宅基地使用权流转之处理
因为土地资源的有限性，农村房屋以及宅基地的私自流转也日渐活跃，交易活跃的同时也会出现风险而导致纠纷。为正确地处理这些纠纷，本文着重将要探讨的是与宅基地使用权流转相关的一些法律问题。首先从宅基地使用权之概念和特征入手。
一、宅基地使用权之概念和特征
宅基地使用权作为一种用益物权，是指由自然人在依法取得的国家或者集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利。根据《物权法》第一百五十二条的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。因此宅基地的所有权应属于农村集体经济组织所有，而宅基地使用权人享有的是占有、使用宅基地的权利。
宅基地使用权作为土地使用权形式的一种，但确有其不同于其他土地使用权的法律特征：
（一）宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，且实行“一户一宅”的制度
虽则法律并未明确规定宅基地使用权是否可以向城镇居民出售，但是我国相关的政策规定是明确禁止城镇居民在农村购置宅基地，即作为城镇居民是无法取得宅基地使用权的，因此为了保护集体财产不流失，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。而且根据“一户一宅”制，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但在农村实践中，因分家、继承等原因可能会导致“一户多宅“现象的出现。
（二）宅基地使用权的取得必须依照法律规定的行政审批程序进行
根据土地管理法的相关规定，农村村民建住宅，应符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。即任何人均不得在未经审批的情况下擅自占用集体土地建房使用，而且宅基地使用权的批准必须经由县级人民政府。
（三）宅基地使用权在一定条件下可以流转
物权法规定宅基地使用权的转让适用土地管理法等法律和国家有关规定，即意味着在符合法律规定的情形下，宅基地使用权是可以转让。但从城镇居民不能购买农村房屋的政策精神看，宅基地使用权即便在一定条件下可转让也是绝对不允许向城镇居民转让的。从目前农村实践来看，集体经济组织成员之间转让宅基地使用权却是屡见不鲜，且存在已久，若直接禁止，则不利于农村经济发展的稳定。国务院《关于加强农村宅基地管理的意见》中提到，对“一户多宅”，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。由此可知，对“一户多宅“并非采取直接取缔的态度。
虽则宅基地使用权是一项独立的物权，但是它与其地上建筑物的所有权紧密联系。农村房屋，除了是通过审批取得宅基地使用权，在该宅基地上用建造行为原始取得房屋的所有权之外，还可能是因出卖、赠与、继承等方式继受取得房屋的所有权。而在继受取得房屋所有权的情况下，房屋所有权受让者中可能存在并未作为一户的成员参与宅基地的原始审批的情况。下文将对宅基地使用权与房屋所有权之关系进行探讨，逐步明确在继受取得房屋所有权的前提下，宅基地使用权是否随之转移的问题。
二、宅基地使用权与房屋所有权之关系
由于并非原始取得农村房屋的所有权，因此大部分因法律原因而继受取得房屋所有权的人或已在本村或者他村申请新宅基地建造房屋；或已迁出为城镇居民，已常住在城镇；或未在本村申请过宅基地造房但已有其余非农村住宅性质的住房。在上述三种情形中，除未申请宅基地造房这种情形之外，其余两种情形下若使得房屋所有权人拥有宅基地使用权则似乎有违“一户一宅”制和宅基地使用权只能由农村集体经济组织成员享有的原则。但即便在宅基地上建造的农村房屋也是个人所有的合法财产，土地管理法中规定农村村民出卖、出租住房，再申请宅基地，不予批准，从中可以看出除了城镇居民明确不得买受农村住宅外，法律并没有禁止农村住宅因继承、赠与或者农村居民间协议等形式而转移所有权的规定。
因此在农村住宅所有权因农村居民间协议或继承、赠与等形式流转时，将因为宅基地使用权主体有农村集体经济组织限制、房屋所有权却无此限制而在主体上发生冲突，或因违背“一户一宅“制而发生冲突。但若在此时将房地分离，则房屋所有权与宅基地使用权都会因无法发挥其实际权利的内涵而形同虚设，这也直接决定了要么“房随地走”，要么“地随房走”。假若“房随地走”，则不利于公民合法财产的保护；而假若“地随房走”，则会影响村集体经济组织对宅基地的所有权行使产生妨碍。究竟该如何处理，笔者有以下见解：
1.若受让房屋所有权者系在本集体经济组织内成员，且无申请过宅基地的，那么在房屋所有权已经转移时，宅基地使用权也应该一并转移，即“地随房走”。此种情形并无违反“一户一宅”制度，也无违背宅基地使用权的主体仅限于农村集体经济组织成员原则。
2.若受让房屋所有权者系本集体经济组织内成员，但已申请过宅基地的。该情况下，若“地随房走”，则意味着受让者成了“一户多宅”。笔者认为土地管理法中“一户一宅”的规定应为管理性的强制性规定，而并非直接导致转让无效的效力性强制性规定，因此虽“一户多宅”是应该规制的现象，但因内部流转并未直接侵害集体经济组织利益，故该现象应鼓励农户腾退多余宅基地，而非直接认定其对宅基地无使用权。因此在房屋所有权转移时，宅基地使用权应视为一并转移。
3.若受让房屋所有权者系其他集体经济组织成员，若宅基地使用权按“地随房走”处理，则违反了宅基地使用权仅限本农村集体经济组织成员享有的原则，且与宅基地无偿划拨的福利性又相悖，损害了本集体经济组织的切实利益。但因法律并无禁止该类型所有权转让的规定，故认定其转让无效太过武断。但若肯定受让者享有该房屋的所有权，则意味着不能排斥其对宅基地的使用。但笔者认为受让者可以占有宅基地并不代表其享有宅基地使用权，而是基于其所有权而肯定其事实上对宅基地进行使用的状态。
4.若受让房屋所有权者系城镇居民，因相关国家规定已明确城镇居民不得购置农村住宅，故笔者认为城镇居民通过购买、以租代买、以赠代卖等形式试图取得房屋所有权的均不能成为农村住宅的所有权人。所以这里城镇居民作为房屋所有权受让人指的主要是除买受行为之外的分家、继承等基于身份关系而取得房屋所有权的情形。因这种受让形式往往带有强烈的身份性质，此时若对其进行限制，不仅不利于公民对个人财产的合法处分，也与农村的普遍习俗不符。因此笔者认为城镇居民在此种情形下应该享有对农村住宅的所有权，而且其基于所有权可以继续对宅基地进行占有，但此处对宅基地的占有绝不等同于宅基地使用权。
在上文第三、四两种情形下，宅基地使用权并未随房屋所有权而转移，之所以得出这个结论，除上文中提及的原因之外，笔者认为从宅基地使用权作为用益物权的角度出发，用益物权是从所有权权能中分离出来的单独存在于他人所有物之上的权利，其存在不须具备前提条件，而在这两种情形下，对宅基地的占有是以房屋所有权成立为前提条件的，不符合宅基地使用权作为用益物权的特征。因此只能在房屋存续期间，基于所有权承认其对宅基地的合法占有。那么，对宅基地占有的状态既然不是宅基地使用权又应如何定性呢？笔者倾向于将该种事实状态归于占有制度。
三、占有制度在宅基地流转中的适用
首先，必须明确一下占有的概念。占有是指人对物有事实上的管领力。占有并非一项权利，而是指一种事实，因为占有制度的出现填补了所有权制度与他物权制度调整范围外的空白，它注重对事实的保护，特别可以对一些缺乏本权的占有进行调整，因此理论上也将其称为类物权制度。占有的构成有三个要件：一是占有须以物为客体；二是占有必须对物形成事实上的管理和控制；三是占有具有某种可为他人识别的外观。
笔者之所以将城镇居民、其他农村集体经济组织成员因房屋所有权而占有宅基地的事实归于占有制度，主要是认为该种对宅基地的占有符合了占有的三个要件：此占有是以宅基地为客体，并因房屋的继续存在使得对房屋依附之宅基地事实上的控制，且该占有事实上是一种房必然依附于土地的可识别的自然外观。
以上两个类型的自然人因为宅基地使用权主体的限制均不可能是宅基地使用权人，但是享有农村住宅的所有权后必然导致对宅基地的现实占有，但这种对宅基地的占有在内涵上明显小于宅基地使用权的占有、使用、收益的权能内涵。虽则在占有制度中占有并非一项权利，即对宅基地的占有并未作为物权的一种进行保护，但是占有作为一种类物权，占有人还是可以享有以维护占有为目的的各种物上请求权，例如对侵害其合法占有的行为享有排除妨害的请求权。而且由于该两个类型的自然人对房屋所有权的享有，基于宅基地与其地上建筑不可分离保护的事实，在现实中，要在房屋继续存在期间对所有权进行保护，就必须应该对其占有宅基地的事实状态进行保护，否则房屋将成为“空中楼阁“，无任何现实意义。
但是，他们之所以可以取得占有仅仅是因为房地不能分离这一自然属性，纯属事实行为，而非法律行为。因此该种占有是原始取得的占有，而这种原始取得的占有将是脆弱地依附于房屋的保有而存在着的。
正是因为该对宅基地的占有系基于房屋必然建于土地之上这一事实，而非依据原房屋所有权人对宅基地的使用权而产生的，因此这种占有并非永久性的，对宅基地的占有与房屋的存在与否紧密联系。一旦房屋全部损毁灭失，不仅意味着房屋所有权因损毁这一自然原因而消失，同样，因为没有房屋占据在土地之上，对宅基地也在事实上丧失了管理和控制，即对宅基地的占有发生了消灭。而此占有的丧失，即发生了宅基地所有权人收回完整的宅基地使用权的后果。
四、总结
笔者认为用以上方法去处理宅基地使用权，不仅使得农村村民的个人财产利益最有效的发挥，也是维护了农村集体经济组织的利益，使之不受损害。
第五篇：湖北宜都宅基地使用权及房屋所有权登记办事指南(土流网整理)
湖北宜都宅基地使用权及房屋所有权登记
一、宅基地使用权及房屋所用权首次登记
（一）提交的资料及要求
1、不动产登记申请表（原件）。
2、申请人身份证明材料。个人身份证和户口簿、婚姻证明等相关证件。婚姻证明包含结婚证、离婚证（含离婚协议）；委托代理的，应提交授权委托书和代理人身份证明；（原件）
3、权利来源证明材料。人民政府用地批准文件、房屋符合城乡规划的证明，包括建设工程规划许可证、建设工程规划条件核实证明、建设工程施工许可证、个人建房质量承诺书等；非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建的，要提供地方政府及村委会批准意见和搬迁协议等证明材料；非农业户口居民（含华侨）申请宅基地使用权房屋所有权首次登记的，要提供不动产所在地的农村集体经济组织关于申请人原在农村合法取得宅基地及房屋、且房屋产权没有变化的证明材料；其他证明材料等；（原件）
4、不动产登记实地查看记录表、询问笔录、公告等；
权籍调查资料。权籍调查表、宗地图及宗地、房屋界址坐标、房屋分层平面图等（可由申请人通过委托具有资质的专业技术单位获得）。指界委托书，若申请人或相邻宗地权利人无法参与现场指界的则提供；（原件）
5、法律法规规定的其他证明材料。（原件）
（二）法定工作时限
自受理之日起30个工作日。
二、宅基地使用权及房屋所有权变更登记
（一）提交资料及要求
1、不动产登记申请表（原件）。
2、申请人身份证明材料。身份证、户口或婚姻证明等相关证件。婚姻证明包含结婚证、离婚证（含离婚协议）；委托代理的应提交授权委托书和代理人资格及身份证明。（核原件，收复印件）
3、权利变更证明材料（原件）。不动产权利证书或集体土地使用证、房屋所有权证等不动产权利证书；相关变更证明材料；村委会意见；城乡建设规划许可证；登记机关的现场查看意见。
4、权籍调查资料（原件）。面积或宗地界址发生变化的，提供权籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、房屋调查测量成果报告及坐标等（可由申请人通过委托具有资质的专业技术单位获得）。如房屋发生改建、扩建等变化的，提供房屋符合城乡规划的证明，包括建设工程规划许可证、建设工程规划条件核实证明、建设工程施工许可证、个人建房质量承诺书等；实地查看记录表；指界委托书，若申请人或相邻宗地权利人无法参与现场指界的则提供。
5、法律法规规定的其他证明材料（原件）。
（二）法定工作时限
自受理之日起30个工作日。
三、宅基地使用权及房屋所有权转移登记
（一）提交资料及要求
1、不动产登记申请表（原件）。
2、申请人身份证明材料。身份证、户口或婚姻证明等相关证件。婚姻证明包含结婚证、离婚证（含离婚协议）；委托代理的应提交授权委托书和代理人资格及身份证明。（核原件，收复印件）
3、权利来源证明材料（原件）。不动产权属证书；宅基地使用权及房屋所有权转移的证明材料。包括房屋买卖合同、房屋继承权公证书、人民法院或仲裁委员会生效法律文书等；集体经济组织的审核证明材料；转让方不再申请宅基地的承诺；完税凭证或税务部门出具的税务减、免税凭证等；登记机关的现场查看意见。
4、不动产测绘资料。权籍调查表，包括宗地图、房屋测绘报告、房屋平面图等有关不动产界址、面积等的证明材料。
5、法律法规规定的其他证明材料（原件）。
（二）法定工作时限
自受理之日起30个工作日。
四、宅基地使有权及房屋所用权注销登记
（一）提交的材料：
1、不动产登记申请书；
2、申请人身份证明；
3、不动产权属证书；
4、宅基地使有权及房屋所用权消灭的材料，包括：
（1）宅基地、房屋灭失的，提交其灭失的材料；
（2）权利人放弃宅基地使用权及房屋所有权的，提交权利人放弃权利的书面文件。被放弃的宅基地、房屋设有地役权的，需提交地役权人同意注销的书面材料；
（3）依法没收、征收、收回宅基地使用权或者房屋所有权的，提交人民政府做出的生效决定书；
（4）因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致权利消灭的，提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书。
5、法律法规规定的其他材料。
（二）法定工作时限
自受理之日起30个工作日。
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