关于商品房买卖合同定金纠纷的法律问题（5篇）

第一篇：关于商品房买卖合同定金纠纷的法律问题

关于商品房买卖合同定金纠纷的法律问题

随着我国房地产市场的日渐繁荣，房地产合同纠纷大量出现，商品房买卖合同定金纠纷就是其中较为突出的问题之一。实践中，房地产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书、意向书等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合同。购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商签订正式的房屋买卖合同时，开发商往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。

在我国，如下法律法规适用于商品房买卖合同定金纠纷：

《中华人民共和国担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《中华人民共和国担保法》第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

《中华人民共和国担保法》第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六部分关于定金部分的解释 ：

第一百一十五条 当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

第一百一十六条 当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。第一百一十七条 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。

第一百一十八条 当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

第一百一十九条 实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。

第一百二十条 因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

第一百二十一条 当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。

第一百二十二条 因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》：

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

依据上文所列举的法律法规，我们可以作出以下分析：

首先，一般在将购房者依据认购书、意向书预先交付的款项明确规定为购房定金的情况下，才可适用有关定金的法律条款。若是注明为“订金”、“预收款”，则不能适用有关定金的法律条款，则不具有定金所拥有的担保的效力。如果在合同中虽未明确为“定金”却用了“订金”概

念，但在条款中明确了收款方违约的双倍返还，付款方违约不得退回的条件的情况下，可以适用合同文字的解释，将“订金”解释为“定金”。

其次，如果认购书、意向书并没有最终确定房屋的价格、面积、户型结构等具体条件，而是把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售合同再行协商，认购书仅约定在何时何地商定正式合同，这种认购时支付的定金应认定为签约定金。在双方有依约按时至签约处协商签定合同事宜的情况下，即可认定没有违约。而如果开发商与购房者又未能就此协商一致，从而导致双方未能签订主合同的，则开发商应当将定金返还购房者。在这里，不能把认购书、意向书中约定的定金性质认为作购房定金。如因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意，导致购房合同不能签订而让购房者承担定金不能返还的后果是有违公平原则的。

最后，如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定，认购书实质上已是一个购房合同，而任何一方违约均应当承担违约责任，可以适用定金罚则惩处违约方。

第二篇：商品房买卖合同中定金条款陷阱

[商品房买卖合同中定金条款陷阱]

一、定金的性质

购房者与开发商签订了一份认购协议书，该协议书约定了房屋面积、价格等合同内容，商品房买卖合同中定金条款陷阱。购房者以定金的形式缴付了一部分款项,并约定七日后双方签订正式预售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。七日后，双方在签订正式合同时，购房者发现开发商的小区规划与签订认购书时知晓的情况不一致，经协商不能最终达成购房协议，购房者要求开发商退还已缴付的定金，但开发商认为是购房者不履行购买义务，而拒绝退还定金。

分析本案有两种不同观点，一种观点认为开发商不应返还定金，因为这是由定金的性质决定的。定金分为五类，一类是立约定金，它指为保证正式订立合同而交付的定金。二类是成约定金，它指以交付定金为合同的成立要件，定金交付，合同才成立;若不交付则合同不能成立。三类是证约定金，此种定金是证明合同成立的证据，即定金的交付则证明合同成立。四类是违约定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，则收受定金的一方有权没收其定金而不予返还;而收受定金的一方不履行合同时应当双倍返还定金。五类是解约定金，这种定金为当事人一方保留解除合同权利的代价。即交付定金的一方得以丧失定金为代价而解除合同;收受定金的一方亦得以双倍返还定金为代价而解除合同。在本案中，购房人交付的定金属于立约定金，其法律效果是保证双方订立合同。根据《担保法》司法解释第一百一十五条关于立约定金的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。故本案中购房人拒绝订立合同，则无权要求返还定金。

第二种观点认为开发商应当返还定金，因为定金罚则的适用需要具备条件，在不具备条件的前提下，应当返还定金。即前提条件为必须双方存在过错。在我国司法实践中多理解为，当事人不履行合同，条件即具备。而其它各国民法规定，只有在不履行合同方有过错时，才适用定金罚则。当事人双方非因其过错导致合同不能履行的，不适用定金罚则。如《德国民法典》第338条第1款规定，因可归责于付定金的当事人的事由致其负担的给付不能时或者契约因付定金人的过失而撤销时，受定金人有权保留定金。我国台湾现行民法第249条第4款规定，契约因不可归责于双方当事人之事由，致不能履行时，定金应返还之。为了适应各国及社会发展趋势，我国《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故认为，在本案中，认购协议书中约定的是双方应于七日后协商签订合同。其核心内容是购房者前往开发商处与开发商协商合同的具体事宜。由于在协商过程中，存在分歧，达不成协议，并非任何一方的过错，故不应适用定金罚则。

笔者认为第一种观点忽略了立约定金适用的前提条件，并非不签订合同就违反了定金罚则。在双方无过错的情况下，可以不适用定金罚则。第二种观点忽略了开发商的过错。故不赞成上述两种观点。笔者也主张开发商应当返还定金，其原因是购房者在签订认购协议书时已了解到相应的小区规划设施，而在签订正式预售房合同时，开发商对此却不予认可。购房者是基于信任开发商所述的具体情况才愿意缴纳定金，购买开发商的房屋。但由于开发商缺乏最基本的诚信，将小区规划任意更改，从而导致购房者不愿意购房。根据《民法通则》中的诚实信用原则，由于开发商的不诚信，违反了民事行为中的帝王原则即诚实信用，应承担缔约过失责任，应当返还购房人的定金。又根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。如果开发商不按照相应的说明履行义务，则存在对购房者的欺诈。按照《合同法》的规定，欺诈行为是一种可以撤销的行为，故购房者完全可以基于欺诈而要求撤销定金合同，开发商应当返还定金。

二、定金条款在房屋买卖合同中存在缺陷的原因

由于房屋都是期房，在我国现阶段，又是卖方市场，因此，买受人在并未完全了解房屋及周边配套设施的情况下，就急于签订合同并交付定金。合同中的格式条款定金的约定，很容易造成购房人自身权益损失。比如，签订合同后，由于按揭款不能办下来，解除合同的后果就有可能是丧失定金。或者由于补充协议不能达成，开发商就以买受人的原因而不退还定金，合同范本《商品房买卖合同中定金条款陷阱》。因此，在房屋买卖合同中开发商惯以格式条款的形式约束购房人。根据合同法关于格式条款的规定，格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。而开发商的一些不诚信行为导致格式条款并未恪守诚实信用及公平原则。故定金条款在房屋买卖合同中存在缺陷的原因主要表现在以下几个方面：

第一，开发商的不诚信。现在房屋还处于卖方市场的环境下，购房人往往看到开发商的广告就迫不急待地下定金。但是购房人缺乏对楼盘的了解，最多只能通过开发商沙盘模型、置业顾问的介绍来进一步了解楼盘。并且开发商还会在不起眼的地方附加注明以规划为准。当购房人定下房屋后，发现与开发商宣传的不一致不愿意再签订合同时，开发商会引用以规划为准作为借口，不会返还购房人定金。实际上一开初开发商就是做的一种虚假广告，骗取购房人的眼球，引购房人进入圈套。在预售合同中出现不利于购房人的条款，而在购房人缴付定金时，购房人一般是不了解合同的具体内容的。在民法通则中，总则第四条明确规定民事活动应当遵循诚实信用的原则。在合同法第六条也规定了当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用在民法领域是帝王原则，是为了维护当事人的合法权益，是不能动摇的。因此，开发商在购房合同中对定金制定的目的只为了限制购房人，完全违背了民法的帝王原则，在这种环境下订立的定金条款显然不能起到定金的作用。

第二，没有健全的资金监管体系。开发商在房屋还未开工的时候就以卖号的形式获取一部分资金。这种买号有叫认购金的，也有叫定金的。获取的资金由开发商自由支配。这部分资金如果用于开发房产还是情有可原的，如果用于其他用途，就不能保证所买的房号能够变成房屋。前一种，购房人在不愿意签正式合同时，应当如数返还，后一种如果非因购房者的原因造成不能签订合同，开发商应当双倍返还定金。但如果开发商将这部分资金另作他用，根本无力返还购房者认购金或者定金，从而造成购房者利益受损。因此，在开发商的预售收入全都自由支配，使预售款收入与开发商自有资金帐户混为一体时，而没有相应的监管部门进行监管，这样就导致开发商只要有地而无须资金就可以空手套白狼，最终导致严重损害购房人的利益。第三，购房人缺乏相关的购房知识。作为购房者，没有专业的房产知识，认为广告或者沙盘模型就是开发商的承诺，而未注意开发商的附加注明以规划为准这样的用语。在签订认购合同或者预售合同时，对开发商的格式条款、霸王条款又不引起足够重视，待产生纠纷时，才意识到合法权益受到剥夺。

三、完善商品房买卖合同中定金条款的对策

定金的各种效力与作用说明定金在当今的社会生活中处于不可或缺的地位，但是在有些方面也有不足之处，尤其在大宗商品房屋买卖中的缺陷。现针对不足之处提出以下建议：

第一，加快开发商的诚信制度建设。开发商应恪守诚实信用原则，将真实信息披露给购房人。包括小区周边规划及小区配套设施，房屋基本情况等。购房合同中应明确如下内容：签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等;有定金条款的，应约定定金在不同情况下发生何种效力。比如立约定金的效力是合同成立的条件，当合同不成立时，将按照《担保法》的有关规定处理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;买卖双方权利与义务，一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能就此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。明确违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。另外，加快开发商的诚信制度建设，购房者投诉多、不守信的开发商由相应的主管机关建立黑名单，使其信誉度彰显于世，购房者根据开发商的诚信度决定购房。

第二，建立完善的开发商资金监管体系。开发商资金应专款专用。虽然有不少企业运用无资本运作的成功范例，但都是建立在完善的法律融资制度保障下。在还未建立健全监管制度的情况下，开发商自有资金需要达到一定比例才能开发房屋。对开发商开发项目进行严格审查，对资金帐户和预售款帐户进行及时监控，以提高信贷资金的安全性和赢利性。违反者应承担相应的法律后果。因为法律制度的重要性就是要为每一个市场参与主体创造一个平等、自愿、公平及诚实守信的市场环境。对不履行合约、不诚实者和违法者就要给予应有的惩治，否则一切规章制度都将形同虚设，公正的市场秩序也很难建立起来。

第三，购房人自身的法律意识亟待增强。购房人在签订认购书或者定金合同之前，应该对商品房的实际情况进行实地详细的考察，有可能的话，请专业的购房律师陪同。在购买商品房时也应当有意识的抵制显失公平、违背诚信的条款，对任何合同的订立都应当严格审查其内容，而对于某些暗含风险的条款则应当经过慎重分析后选择接受或者拒绝。商品房侵权问题一旦出现，最有效的解决途径是通过诉讼解决。另外，处于弱势群体的购房者，为了有效地维护自己的合法权益，有必要成立购房者民间组织，集体维权、集体诉讼、集体签约，从而最终通过购房人的法律意识的增长促进开发商诚信制度的建立。s("

第三篇：有关定金的几个法律问题

有关定金的几个法律问题

经济合同中往往有定金条款，很多当事人在签订和履行合同过程中对定金不甚了解，常见的问题如下：

一、什么是法律意义上的定金？

《 担保法》89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

分析一下上述条款，我们可以归纳出定金有如下几点特征：

（1）定金为债权的担保。定金的目的是为了确保债权的实现。

（2）定金为双方的债权提供担保。其他担保一般仅担保一方当事人的债权，而定金所担保的合同为双务合同，且当事人双方之义务均属定金担保范围。

（3）定金合同具有从属性。凡担保合同，均从属于主合同，故定金合同成立需以主合同成立为前提，主合同无效，定金合同亦随之无效（当事人另有约定除外）。主合同获得履行，定金也就失去目的。但对于立约定金和成约定金，定金合同可独立于主合同而存在。

二、我国法律规定了几种定金？

从《担保法》89条规定来看，似乎只有违约定金一种。但《担保法解释》增加了若干定金种类，如下：

1、立约定金

《担保法解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

立约定金，定金合同先于主合同而成立。值得注意的是，立约定金成立的特别要件是：当事人对主合同的主要内容已有预设，即对合同的主要条款已经达成潜在的合意，只需将来予以确认，如达成意向书、对需书面订立的合同已经达成口头合意等。

2、成约定金

《担保法解释》第116条规定： 当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。

成约定金，是指作为主合同成立要件的定金，因定金的交付，主合同才成立或生效，在这里，定金是作为主合同的特别成立要件存在的，定金合同得脱离于主合同而成立。

3、解约定金

《担保法解释》第117条规定：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。

值得注意的是，合同解除后，虽然适用了定金处罚，主张解除合同的当事人承担了定金损失，但不排除有损失的一方要求对方损害赔偿。

4、违约定金

《担保法》89条：见上述。这种定金的作用类似于违约金，但与违约金不同的是，它对违约方具有一定的惩罚性。

三、定金与预付款、违约金、损害赔偿金等有何区别？

1、定金与预付款

区别：

（1）从效力上说，定金适用定金罚则，预付款无此效力。

（2）从功能上说，定金是作为债权的担保，而预付款则属于债务履行的范畴，其主要功能是提前履行部分债务。

（3）从性质上说，定金的交付产生一个定金合同，定金合同与主合同是两个合同，而预付款的交付属于履行主债务的一部分，不构成一个独立的合同。

2、定金与违约金

违约金是合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方的一定金额的货币。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金两种。

《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，该条款所规定的违约金，实质上系以赔偿为主，惩罚为辅。

《合同法》116条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

3、定金与损害赔偿金

合同法上的损害赔偿金，就是合同一方因承担违约赔偿责任而向另一方支付的损失赔偿金额。

定金与损害赔偿金是否可以并用，这个问题我国法律没有明文规定。但由于定金具有惩罚性的特点，其适用不以实际损害的发生为前提，因而其应当是独立于损害赔偿责任的，所以定金与损害赔偿金可以并用。

定金与损害赔偿金并用应遵循如下规则：

（1）若定金收益高于实际损失额，如无特别约定，则直接适用定金，此定金应折算为损害赔偿金。

（2）若定金小于实际损失，当事人除收取定金收益外，仍得请求赔偿损失。

（3）若当事人明确约定定金为损失之预设，则定金与损害赔偿金不得并用。

4、定金与其他金钱担保

《担保法解释》第118条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

该解释列举了“其他金钱担保”：留置金、担保金、保证金、订约金、押金等。它们是指担保法未明文规定的非典型金钱担保方式，其与定金最大的区别在于不适用定金罚则。

四、关于定金罚则的适用

定金罚则是定金制度之核心，《担保法》第89条对其内容做了规定，《担保法解释》做了较为详细的补充规定：

（1）适用定金罚则的基本条件。除法律另有规定或者当事人另有约定的除外，适用定金罚则的基本条件是当事人出现根本违约。一般违约行为如无碍于合同主要目的实现，不能适用定金罚则。

（2）当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。当然，如果主债务本身为不可分之债，部分履行对债权人无益的，自然不能按照本条规定处理。

（3）定金罚则的除外。《担保法解释》第122条规定：因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

五、定金的其他效力

除了定金罚则效力外，定金的效力还有：

（1）预先给付的效力。主合同履行时，根据约定，定金或转化为预付款，即作为给付之一部分，或返还交付定金一方，但一般不发生利息返还的效力。若转化为预付款，则此时定金就具有了预先给付的效力。

（2）证约的效力。我国虽然没有规定证约定金，但通说认为定金（立约定金除外）一般具有证明主合同成立的效力，因此除非有相反证据，定金合同之存在，就表明主合同之存在。不过证约定金并不影响合同的效力，如果合同存在无效或被撤销的事由，交付定金也不能使合同有效。

第四篇：商品房买卖合同如何避免纠纷

上海房产律师 http://blog.soufun.com/jm

上海房产律师-商品房买卖合同如何避免纠纷

在实践中通常买卖双方签订合同时都是开发商事先约定好合同内容，以便在购房合同约定中争取主动权。针对这种现象，笔者提醒购房者签订商品房买卖合同注意以下几个环节。

一、认购书及定金

认购书是商品房交易时，购房者交纳一定的定金后而订立的，在约定的时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，如果购房者违约，定金将不予退还。对于定金是否应该退还，有些购房者并不清楚，根据最高人民法院《关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见时，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。

二、合同条款约定

开发商取得预售许可后，为尽早回收资金，事先约定好合同条款后把合同制成一个统一的模板，便通知购房者签订合同，所以购房者在签订合同时一定要看清楚合同里的每条手写规定，南京鸿信提醒尤其是对开发商免责条款及补充条款，其中补充条款是合同中没有约定而补充说明的。合同内容应该是双方约定的，如果购房者觉得不满意，千万别草草签字。

三、广告内容约定

每个开发商在推出房产时都作有广告宣传，有些广告内容对购房者是，而对开发商有束力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，购房者有权要求将相关内容写入合同，对日后维护自己的合法权益是非常必要的。

四、规划设计变更

如果开发商在交付房屋后，将原有的景观、绿化等进行拆除改为他用，就会损害购房者的利益，由于合同条款中很少涉及，如果可以，双方协商尽量把相关材料也附到补充条款中。

商品房买卖合同纠纷的防范

该《解释》基于加大对商品房买受人作为弱势群体保护力度的初衷，加重了房地产开发企业的责任，扩大了房地产开发企业的义务范围，同时也扩大了商品房买受人的权利范围，有侧重地对商品房买受人进行了司法救济，其颁布实施对商品房买受人具有十分现实的积极意义。商品房买受人在购买商品房时，可充分利用本司法解释之规定，与房地产开发企业协商约定完备的合同条款(参照前述内容)，尽量使商品房买卖合同的内容规范、具体、明确，以避免发生纠纷。为了最大限度地防范纠纷，建议商品房买受人在购房过程中，注意以下几点：

1、购房前应先验看开发商的 “五证”、“两书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房(预)销售许可证》;“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2、慎交定金，支付定金前应在合同条款中明确定金处理的充分必要条件，特别应在商品房认购书中明确约定，非买受人原因不能签订商品房买卖合同，买受人不承担违约责任，开发商应无条件返还定金。

上海房产律师http://blog.soufun.com/jm

上海房产律师 http://blog.soufun.com/jm3、在签订商品房认购书前，应要求开发商提供商品房买卖合同文本，详阅其中是否有不公平条款或与自己购房意图不符的条款，如无异议，应要求复印作为认购书附件，以免将来正式签约时就商品房买卖合同文本内容产生不必要的纷争。

4、在商品房认购书中应约定开发商擅自将商品房另售他人的赔偿条款。

5、全面理解开发商的广告宣传，谨防广告宣传的误导，避免为不具法律效力的要约引诱所惑，埋下日后纠纷的引子。

6、对商品房的质量、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证费用等相关内容，一定要在合同中明确显示，避免以后开发商推诿扯皮。

7、对开发商的违约情形及赔偿责任，应采取列举的方式在商品房买卖合同中详细说明，坚决杜绝模糊性的表述，避免日后产生模棱两可的理解。

商品房是城市家庭中较为昂贵的特殊商品，这种消费应该是一种理性消费。作为理性、成熟的购房者，只有运用法律知识和法律手段，才能在商品房买卖中避免被动，规避、化解风险，切实维护自己的合法权益。

上海拆迁律师

来源：上海房产律师，吉建明律师：***

上海房产律师http://blog.soufun.com/jm

第五篇：商品房买卖合同办证纠纷举证指南

一、出卖人

1、房屋出始登记的大产权证。

2、房屋登记部门出具的收到出卖人递交办理房屋初始登记及分割小产权证必要材料的收件单。

3、通知买受人可以自行办理产权证书的证据。

二、买受人

1、商品房买卖合同

2、买受人支付购房款的证据

3、出卖人存在未足额缴纳土地出纳金、抵押土地使用权、超规划建设、需要重新进行测绘等无法办理产权登记情形的证据

4、买受人依合同约定和法律规定提交了办证申请等各种必要文件的证据