签订商品房买卖合同之前收取定金属于违法行为[范文模版]

第一篇：签订商品房买卖合同之前收取定金属于违法行为[范文模版]

签订商品房买卖合同之前收取定金属于违法行为 http:// 房地产门户-搜房网 2007年03月14日07:51 新华网查看评论福州市消费者委员会日前公布了２００６年十大维权案例，其中李某投诉某房地产开发商的案例表明：签订《商品房买卖合同》之前，开发商向消费者收取定金的行为是违法行为。

２００６年６月７日，消费者李某向福建某房地产开发有限公司预定购买公司开发的“闽星佳园”商品房。双方签订《预约合同书》，李某缴纳了预约定金２万元。后来李某发现该开发商没有《预售许可证》，于是要求退还定金，但遭到拒绝。

根据消费者的投诉，福州市罗源县工商局开展了房地产格式合同“霸王条款”专项整治。经查，该开发商在取得《预售许可证》之前四至五个月便开展了认购活动，至案发时止，以签订《预约合同书》的形式收取定金３７１笔，每笔２万元，共计７４２万元。该《预约合同书》同时规定：“预约定金在签订正式的《商品房买卖合同》时无息转为购房款”。开发商共非法获取定金利息１２５２３．２元。罗源县工商局对该开发商处以没收非法所得并罚款２５０４６．４元。

福州市消委会有关负责人说，签订正式的《商品房买卖合同》之前，消费者预约购房要先交定金，且定金利息归开发商所有，这似乎已成为房地产开发行业的惯例，但这种行为已被《福建省房屋消费者权益保护条例》明令禁止，属违法行为。

该负责人说，收取定金的行为除了使开发商轻易融资外，还带来了一系列隐患：一是消费者提前支付了部分购房款，损失了利息；二是使消费者在整个商品房交易过程中处于非常被动的地位，一旦购房不成，定金将作为违约金被没收；三是给部分投机者“炒楼花”带来可乘之机，扰乱了房地产市场秩序。有关法学专家提醒消费者，开发商与消费者签订的收取定金和占有利息的格式条款虽然在行政领域是违法的，但在民事法律关系上却是有效的。只要消费者签字，就要承担合同带来的后果。工商机关对开发商做出的行政处罚并不能导致开发商退回定金和利息。因此，消费者在购房时如遇到这种情况，可先与开发商协议变更有关条款，协商不成可以到工商部门举报，由工商部门依职权责令开发商停止违法行为，再与开发商签订合同。

第二篇：签订商品房买卖合同

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签订商品房买卖合同

合同是保障当事人合法权益的重要依据。目前，本市商品房买卖所使用的是统一的格式化合同——《天津市商品房买卖合同》，签好合同对日后减少交易纠纷有重要作用。

一、填写说明

共4个条款，主要起提示性作用，包括：

1、合同签订。签订前，当事人应仔细阅读合同各项条款，然后与对方就商品房建筑面积、价款、交付日期、付款方式、违约责任、面积差异处理、产权登记、争议处理等内容进行认真协商，约定时，购房者应注意保护自己利益，防止未经周密思考，马马虎虎仓促签约，使自己合法权益受到损害;

2、合同填写。可用钢笔、毛笔、签字笔填写，空白部分应用“/”

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划掉;

3、合同备案。合同应自订立之日起30日内办理合同登记备案;

4、合同不得翻印。

二、合同主体

出卖人填写名称、法定代表人、注册地址、联系电话、邮政编码、营业执照号码、开户行、帐号;委托房地产经纪机构售房的，还应填写经纪机构的相关情况及资格证书编号。

买受人填写名称或姓名、地址、邮政编码、联系电话，当事人为个人的，填写国籍、身份证号/护照号，当事人是单位的，填写法定代表人、营业执照号码;委托他人购房的，还应填写委托代理人相关情况。

三、合同内容

第一条 商品房情况

首先，填写商品房销售许可证号，应注意，该证号必须填写准确。

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然后，填写房屋情况，包括商品房坐落、设计用途、建筑结构、建筑层数、建筑面积(包括套内建筑面积和公共部位分摊建筑面积)等内容。

最后，填写土地来源情况，是划拨方式还是出让方式，以出让方式取得土地使用权的，还应填写土地出让年限和起止日期。

另外，合同附件一“商品房屋平面图”，应附商品房方位图和分门分层平面图(1：100或1：200)，方位图标出商品房具体朝向，分门分层平面图标明商品房的房型、布局等，并在图上圈红销售的商品房，加盖出卖人骑缝章。

合同附件二“商品房抵押、租赁等情况”，主要为杜绝商品房重复抵押的现象，并适应商品房“以租代售”等新的销售形式。抵押情况应填写：商品房是正在抵押，还是尚未抵押，正在抵押的应注明抵押权人、抵押期限等情况;租赁情况应注明：商品房是正在租赁(以租代售)，还是尚未租赁，正在租赁的还应注明承租人、租赁期限等情况。

第二条 商品房价款

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本条款为商品房单价和价款，单价每平方米的价格，价款是扣除优惠部分的实际成交价格，币种可以是人民币或双方约定的外币。

第三条 商品房交付日期

填写商品房交付日期，遇不可抗力、不能履行合同的，双方可采取变更合同、解除合同或另行约定。

第四条 乙方付款形式及时间

买受人付款可采取：一次性付款、分期付款或其他方式，并由双方约定付款时间。

第五条 甲方逾期交付商品房的处理

出卖人逾期交付商品房的违约责任，分为两种：

第一种，逾期交付商品房的期限在双方约定期限内的，应支付已付款利息，合同继续履行。

第二种，逾期期限超过约定期限的，可选择：(1)合同继续履行，出卖人应支付已付款利息、违约金;(2)解除合同，出卖人应退还已付

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款，支付已付款利息、违约金;(3)双方另行约定。

第六条 乙方逾期付款的处理

买受人逾期付款的违约责任，也分为两种：

第一种，逾期期限在双方的约定期限内的，应当支付逾期付款及其利息，合同继续履行。

第二种，逾期期限超过约定期限的，可选择:(1)合同继续履行，买受人应当支付逾期付款、逾期付款利息、违约金;(2)解除合同的，买受人应当支付违约金;(3)双方另地约定。

第七条 商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理

商品房建筑面积以房屋所有权主证记载面积为法定依据。

商品房建筑面积与销售建筑面积差异小于正负3%的，每平方米价格保持不变，按照面积差异退少补，合同继续履行;面积差异大于正负3%的，由双方另行约定。

第八条 商品房质量及保修责任

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出卖人交付的商品房的质量和设备应符合国家有关规定和承诺，在买受人正常情况下出卖人应按照《商品住宅质量保证书》的规定履行保修责任。

出卖人另有承诺的，填写合同附件三。

第九条 基础配套设施运行的约定

双方约定配套设施运行期限，包括上水、下水、供电、燃气、暖气等，以及违约的处理方式。

第十条 设计变更的约定

本条款规定，双方订立合同后，出卖人不能擅自变更商品房房屋设计和环境布局，确需变更的，应在约定期限内与对方协商。买受人同意的，双方订立补充合同;买受人不同意变更或出卖人擅自变更的，出卖方承担违约责任。

商品房房屋设计和环境布局应填写合同附件四。

第十一条 商品房交接

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规定商品房交付时，出卖人应提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。

第十二条 商品房产权登记

房屋竣工验收后，出卖人应在30日内办理房屋初始登记，初始登记完毕后，应在180天内协助买受人办结房屋所有权转移登记。

出卖人未按时办理房屋初始登记、未在180日内协助对方办结转移登记的，应承担违约责任。买受人可选择继续履行合同、解除合同或其他处理方式。

第十三条 物业管理

规定双方应对物业服务内容、收费标准等签订物业管理合同。

第十四条 产权纠纷和债权债务纠纷的约定

本条款为出卖人对商品房权利担保责任，出卖人保证交付的商品房无产权纠纷和债权债务纠纷，否则，承担全部责任。

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第十五条 争议处理

合同履行中发生争议的，双方协商解决;解决不成的，可选择申请仲裁或提起诉讼。

第十六条 合同附件

对合同中未约定或约定不明确的地方，双方填写合同附件五，另行订立补充合同。5个附件为本合同的不可分割部分，具有同等效力。

第十七条 合同份数

合同一式五份，具有同等效力。

第十八条 合同生效

合同自双方签字或盖章之日起生效，另有约定的从其约定。

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 中华人民共和国民法的调整对象

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 赡养人负有哪些赡养义务

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 瑞昌横港法庭当天速调一八旬翁赡养案 http://s.yingle.com/w/mf/529300.html

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 如何支付老年人的赡养费

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 夫妻共同遗嘱是什么_怎样认定

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第三篇：签订商品房买卖合同注意事项

签订商品房买卖合同注意事项

商品房买卖合同共列出了若干条，其中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。为了最大限度地保护购房人自己的合法权益，在选择和填写相关内容时一定要认真审慎地对待。

第一、合同开始的双方当事人项。关于“出卖人”和“买受人”的所有资料都要完整填写，不可有空项。如果出卖方有“委托代理机构”或买受人有“委托代理人”，除要认真填写相关内容外，还要有合法有效授权委托书“。如果是父母（或其他监护人）代理未成年子女（人）签订《商品房买卖合同》的，必须具备经公证的代理买受人是该未成年人监护人的证明文件。

第二、合同第一、二条中的所有填空均应填写。填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。

第三、合同第三、四、五条在审查和填写时需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系，具体了解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是否合理合法，分摊的比例关系是怎样的。对合同约定的面积一定要心中有数，对收房时可能发生的面积上的变化要预先有防范，并在合同中予以明确约定。

第四、合同第八、九条是有关商品房交付问题。这里需要注意的是，通常情况下交付期限应以建筑工程竣工验收备案表的取得为准。遇有特殊情况需告知买受人的，一般应在尽可能短的时间内告知。按逾期交房的时间分别处理的时限通常以60日划分。确定违约金的比例要适当，如果定得太低，就可能影响其约束力。其他条款涉及违约金的，也应考虑这方面问题。

第五、第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖于入住时正常开通外，其他如燃气、电话、宽带网等，如有可能也应做出明确约定。

第六、第十七条中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题，根据《物业管理条例》的规定，其使用权和收益权应归物业的全体业主所有。不经业主同意，出卖人无权使用。

在合同的选项的填写时，除以上提到的事项外，还有不少需要注意的问题。为稳妥起见，购房者最好还是请有经验的专业律师为自己把关。

商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般附在买卖合同的最后，容易被购房者所忽视，而被不法开发商所利用。事实上，由于主合同只能采用法定的统一文本，所以合同的附件就显得尤为重要。

第四篇：签订商品房买卖合同注意事项

签订房屋买卖合同要注意啥？五个要点须记牢

一、房屋基本情况

1、房屋的面积：套内建筑面积、使用面积、公摊面积等。

2、房屋的使用年限：一般来说，住宅的土地使用期限是70年，而你要看的就是剩余的土地使用权年限。

3、房屋的地理位置：房子位于哪里，好具体到门牌号。

二、房屋产权情况

1、房屋性质：交易房屋是商品房、已购公房、经适房还是小产权房，这点必须明确。

2、产权情况：房子是否被抵押，如果已被抵押，抵押权人是谁，何时可以办理解抵押手续等。

3、租赁情况：如果房子在被出售之前曾出租过，那就涉及到优先购买权的问题，这时就需要明确清楚租户是否放弃了优先购买权，并好附有租户签署的放弃优先购买权声明。

三、房款支付

1、房屋的成交价格：写清楚房屋的成交价是多少，或者房款总额是多少。

2、房款支付方式：写清楚是全款购买还是按揭购买，如果是按揭，什么时候付首付，什么时候付尾款等，同时也约定清楚贷款如未获得批准的解决方式。

作为卖方，房款交付时间可以选择以下几个时间为节点： a．办理完过户手续后__个工作日； b．拿到买方全部首付款后__个工作日； c．拿到全部购房款__个工作日。此外，还要约定好房屋内物品归属，交接水、电、暖、燃气等费用情况，以及交付当日发生的费用由哪一方承担。

3、家具家电的处理：如果双方约定用家具家电抵扣房款，那就需要写明室内家居家电的折合金额，对于贵重以及需要搬走的东西可在补充协议中详细说明。

四、违约责任

房产交易中常见的违约情况主要有以下几种：

1、如果卖方逾期交房该怎么办？

2、如果买方贷款未被批准该怎么办？

3、如果卖方未迁移户口该怎么办？

4、如果买方延期支付房款该怎么办？

五、税费缴纳

二手房交易的后环节就是缴税过户，针对缴税过户必须在合同中约定两点：

1、各项税费应该由谁缴纳？

2、如果一方不按规定缴纳税费该怎么处理？

第五篇：浅谈商品房买卖合同签订中定金风险和贷款风险的防范

浅谈商品房买卖合同签订中定金风险和贷款风险的防范

——兼析〈商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉相关规定

四川攀枝花东荣律师事务所 王文胜

笔者前两天陪同一位委托人签订了一份商品房买卖合同，对在签约过程中的一些遭遇颇有感慨，恰逢最高人民法院于2003年5月7日公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），现结合当时的遭遇和该《解释》的有关条款规定，谈一谈如何防范签订商品房买卖合同中的定金风险和担保贷款风险。

该委托人是在见到某开发商在报纸上打出的“首付＊万元，即可入住”的广告后慕名前往的，在没有对整个售楼过程进行全面详细了解，没有看到相关的正式合同的情况下，听信售楼小姐的介绍，该楼盘如何如何好，条件如何的优惠，可以办理银行按揭贷款，遂即选定了一套价值２０多万的房屋，交了定金，签署了《认购协议》。该《认购协议》写明了买受人所选定的房屋和应在约定时间内签订正式的商品房买卖合同以及定金的相关规定。该委托人在交了定金、签订了《认购协议》后，觉得自己当时有些太草率，怕有什么风险，就找到事务所，要求在他签合同时把把关，审查一下合同，以降低风险。

接受委托后，笔者和另一位同事对该楼盘进行了相应的调查了解。原来该楼盘是预售房，只不过该预售房基本上已完工，如果签订了正式商品房买卖合同，开发商马上就可以将钥匙交给用户进行装修，这就是开发商所说的“可以入住”。经审查，该预售楼盘的有关手续是齐全的，但在审查商品房买卖合同条款时双方出现了分歧，对一些具体的条款，如违约责任、按揭贷款、办理产权证时间、开通电梯及相关辅助设施的时间等条款，买受人提出了一些修改意见，但开发商售楼人员以买卖合同是国家印制的，条款是公司制定的，是格式合同，不能修改为由，拒绝作任何修改。该委托人是个个体工商户，是准备以银行按揭贷款并以该商品房为担保的方式购买该商品房的，如果办不到按揭贷款是不会交定金购房的的。售楼小姐在介绍时说开发商和提供按揭贷款的银行银企关系很好，办理按揭贷款没有问题，一定能办的下来。但据我们向该银行了解到的情况是，银行只对有稳定经济收入的，比如国家机关工作人员、大企业的职工，才给予按揭贷款，个体工商户不符合条件，不予放贷。我们将该情况向开发商的售楼人员说明后，售楼人员一再口头承诺一定能办得到按揭贷款，并说公司已办理了多起类似业务。我们提议一起到该银行去落实一下，售楼人员打电话给该银行的业务人员，银行的业务人员来后，我们将相关情况作了介绍，银行的人员说他们要根据买受人的具体情况作风险评估，是个体工商户的，要有担保人，即使这样，也不能保证银行一定会发放贷款。我们向售楼人员提议，如果银行按揭贷款能够办下来，就继续履行合同，如果办不下来，双方解除合同，开发商将买受人已付购房款返还。售楼人员说可以，但只是口头承诺，仍然以买卖合同是格式合同，不能修改为由，就是不同意将这一条写入合同；而且售楼人员还要挟说，今天是《认购协议》中规定的签订正式合同的最后一天，要么合同一字不改的按照开发商的要求填写，要么不签合同，做弃权处理，定金不退。我们针锋相对地说，合同如果不做修改，我们是不会签订的，合同不能签订的责任不在我们而是在公司方面，公司应该双倍返还定金。

双方为此僵持不下，最后还是打电话找到该公司的经理，其同意将“如在＊月内不能办理按揭贷款，买卖合同解除，买受人所付购房款无息返还”这一条加上后，才将该商品房买卖合同签订了。合同虽然是签订了，但由于存在的不确定因素，委托人在这几个月中不敢贸然进行装修，以免造成损失，本想在这几个月比较清闲的时候装修房屋的打算落了空，只有让该房屋限制一段时间。

此前，笔者作为一些开发商的法律顾问拟定、审查过不少商品房买卖合同，都是站在开发商的角度考虑，而且这些单位比较诚信，没有出现过类似的纷争，这次是完全站在一个买受人的角度去看商品房买卖合同，发现开发商在定金认购（订购、预定）、担保贷款方面有意无意之间设置了陷阱，加大了买受人的风险，而新公布、将于2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第４条、第２３条对此有明确的规定。

虽然《解释》对商品房买卖合同的许多方面作了很详细的规定，具有很强的操作性，但《解释》毕竟不是合同文本，相信随着《解释》的施行，现在比较通用的商品房买卖合同将会做较大的修改，不过这需要一个过程，现阶段买受人在签约时如何充分利用好《解释》，维护自己的合法权益，是一个值得探讨的问题

对于第一次签订商品房买卖合同的买受人来说，如何防范签订商品房买卖合同中的定金风险和担保贷款风险，只看《解释》的第４条、第２３条，在具体操作起来难免还是有困难，笔者认为，关键在于这两条规定在实践中容易引发争议，甚至会加大买受人的相关风险。《解释》的第４条规定“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”那么在本案例中，开发商执意不同意对其所谓的格式合同作任何修改，而买受人又无法接受其某些条款，双方在签订《认购协议》、交定金时又未对买卖合同所有条款达成一致，对此种情况下未能订立商品房买卖合同，责任是应该在开发商呢，还是买受人？必然造成公说公有理、婆说婆有理，各持一词的局面，开发商很可能仗着财大气粗，将其收取的定金拒不退还，买受人只有要么被迫接受开发商的格式条款，要么与开发商抗争到底，法庭上见，承担不必要的定金风险。对于担保贷款，《解释》第23条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该条款并没有消除隐含的对买受人不利的担保贷款风险。开发商的销售广告和销售资料上一般都标明某某银行提供多少年多少成按揭，许多经济不宽裕的买受人也正是冲着能办理银行按揭贷款才去买房的。由于签订商品房买卖合同和银行按揭贷款合同不是同一时间，不是同一个主体，中间有时时间间隔还比较长，如果最后银行不同意发放按揭贷款，未能订立商品房担保贷款合同，商品房买卖合同不能继续履行的，应当解除，《解释》第23条对此有规定，问题在于，如果由于买受人不符合银行贷款条件造成不能订立商品房担保贷款合同，该如何认定责任？是应认为由于买受人的原因呢，还是不可归责于当事人双方的是由？如果认为是买受人一方的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，开发商不仅可以请求解除合同，还可以要求赔偿损失。作为买受人来说，实在是冤得很。买受人在签订商品房买卖合同时，并不知道自己不符合银行的放贷标准，是办不到银行按揭的，此时银行也还没有全面介入进来，没有对买受人进行资信调查，只是进行一些现场解答。这种情况下解除合同，过错并不在买受人，让买受人承担违约责任赔偿损失，如果买受人对房屋做了装修的话，还要承担装修费折价处理的损失，显然有失公平。如果认为这是不可归责于当事人双方的是由造成的，虽然买受人不承担违约责任，但对于已经装修了的买受人来说，还要承担装修费折价处理的损失。

笔者认为，要想比较完善的防范签订商品房买卖合同中的定金风险和担保贷款风险，应当以相关法律法规和《解释》为依据，根据具体情况，在签订认购、订购、预约协议和商品房买卖合同时增加一些补充条款，要末在认购、订购、预约协议中将商品房买卖合同的主要内容明确下来，并注明如签订的正式合同与本协议内容不同，视为开发商违约，定金双倍返还，协议解除；或者在签订认购、订购、预约协议时，将正式商品房买卖合同的条款认真研究后保留一份，注明以其作为正式商品房买卖合同签订样本，不得变更相关内容，否则按定金规定处理；或者不需要签订认购、订购、预约协议，直接签订商品房买卖合同。在认购阶段，开发商为了销售，很多条款都好协商，不像交了定金后，再签订商品房买卖合同时那么难以协商，以此来防范定金风险。在协商具体条款时，可以对担保贷款作出详细的约定，如果办不到银行按揭贷款时，应如何处理，解除合同的话，装修费用如何处置，以此来防范担保贷款风险。

只要在签订认购、订购、预约协议前将以上因素考虑全面，在协议中约定，必能将商品房买卖合同中的定金风险和担保贷款风险降至最低水平。