关于商品房买卖合同中的定金与认购书的问题

第一篇：关于商品房买卖合同中的定金与认购书的问题

关于商品房买卖合同中的定金与认购书的问题

随着我国房地产市场的日渐繁荣，房地产合同纠纷大量出现，商品房买卖合同定金纠纷就是其中较为突出的问题之一。实践中，房地产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书、意向书等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合同。购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商签订正式的房屋买卖合同时，开发商往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。

一、什么是定金？定金与订金？

二、什么认购书？认购书的性质？认购书与合同的关系？

三、违反认购书的处理？

四、购房者签订认购书及交纳定金时注意事项？

首先，一般在将购房者依据认购书、意向书预先交付的款项明确规定为购房定金的情况下，才可适用有关定金的法律条款。若是注明为“订金”、“预收款”，则不能适用有关定金的法律条款，则不具有定金所拥有的担保的效力。如果在合同中虽未明确为“定金”却用了“订金”概念，但在条款中明确了收款方违约的双倍返还，付款方违约不得退回的条件的情况下，可以适用合同文字的解释，将“订金”解释为“定金”。

其次，如果认购书、意向书并没有最终确定房屋的价格、面积、户型结构等具体条件，而是把这些内容留待签订正式的商品房预售或销售合同再行协商，认购书仅约定在何时何地商定正式合同，这种认购时支付的定金应认定为签约定金。在双方有依约按时至签约处协商签定合同事宜的情况下，即可认定没有违约。而如果开发商与购房者又未能就此协商一致，从而导致双方未能签订主合同的，则开发商应当将定金返还购房者。在这里，不能把认购书、意向书中约定的定金性质认为作购房定金。如因开发商提出的一些不合理的条件或基于恶意，导致购房合同不能签订而让购房者承担定金不能返还的后果是有违公平原则的。

最后，如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定，认购书实质上已是一个购房合同，而任何一方违约均应当承担违约责任，可以适用定金罚则惩处违约方。

第二篇：商品房买卖合同中定金条款陷阱

[商品房买卖合同中定金条款陷阱]

一、定金的性质

购房者与开发商签订了一份认购协议书，该协议书约定了房屋面积、价格等合同内容，商品房买卖合同中定金条款陷阱。购房者以定金的形式缴付了一部分款项,并约定七日后双方签订正式预售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。七日后，双方在签订正式合同时，购房者发现开发商的小区规划与签订认购书时知晓的情况不一致，经协商不能最终达成购房协议，购房者要求开发商退还已缴付的定金，但开发商认为是购房者不履行购买义务，而拒绝退还定金。

分析本案有两种不同观点，一种观点认为开发商不应返还定金，因为这是由定金的性质决定的。定金分为五类，一类是立约定金，它指为保证正式订立合同而交付的定金。二类是成约定金，它指以交付定金为合同的成立要件，定金交付，合同才成立;若不交付则合同不能成立。三类是证约定金，此种定金是证明合同成立的证据，即定金的交付则证明合同成立。四类是违约定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，则收受定金的一方有权没收其定金而不予返还;而收受定金的一方不履行合同时应当双倍返还定金。五类是解约定金，这种定金为当事人一方保留解除合同权利的代价。即交付定金的一方得以丧失定金为代价而解除合同;收受定金的一方亦得以双倍返还定金为代价而解除合同。在本案中，购房人交付的定金属于立约定金，其法律效果是保证双方订立合同。根据《担保法》司法解释第一百一十五条关于立约定金的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。故本案中购房人拒绝订立合同，则无权要求返还定金。

第二种观点认为开发商应当返还定金，因为定金罚则的适用需要具备条件，在不具备条件的前提下，应当返还定金。即前提条件为必须双方存在过错。在我国司法实践中多理解为，当事人不履行合同，条件即具备。而其它各国民法规定，只有在不履行合同方有过错时，才适用定金罚则。当事人双方非因其过错导致合同不能履行的，不适用定金罚则。如《德国民法典》第338条第1款规定，因可归责于付定金的当事人的事由致其负担的给付不能时或者契约因付定金人的过失而撤销时，受定金人有权保留定金。我国台湾现行民法第249条第4款规定，契约因不可归责于双方当事人之事由，致不能履行时，定金应返还之。为了适应各国及社会发展趋势，我国《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故认为，在本案中，认购协议书中约定的是双方应于七日后协商签订合同。其核心内容是购房者前往开发商处与开发商协商合同的具体事宜。由于在协商过程中，存在分歧，达不成协议，并非任何一方的过错，故不应适用定金罚则。

笔者认为第一种观点忽略了立约定金适用的前提条件，并非不签订合同就违反了定金罚则。在双方无过错的情况下，可以不适用定金罚则。第二种观点忽略了开发商的过错。故不赞成上述两种观点。笔者也主张开发商应当返还定金，其原因是购房者在签订认购协议书时已了解到相应的小区规划设施，而在签订正式预售房合同时，开发商对此却不予认可。购房者是基于信任开发商所述的具体情况才愿意缴纳定金，购买开发商的房屋。但由于开发商缺乏最基本的诚信，将小区规划任意更改，从而导致购房者不愿意购房。根据《民法通则》中的诚实信用原则，由于开发商的不诚信，违反了民事行为中的帝王原则即诚实信用，应承担缔约过失责任，应当返还购房人的定金。又根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。如果开发商不按照相应的说明履行义务，则存在对购房者的欺诈。按照《合同法》的规定，欺诈行为是一种可以撤销的行为，故购房者完全可以基于欺诈而要求撤销定金合同，开发商应当返还定金。

二、定金条款在房屋买卖合同中存在缺陷的原因

由于房屋都是期房，在我国现阶段，又是卖方市场，因此，买受人在并未完全了解房屋及周边配套设施的情况下，就急于签订合同并交付定金。合同中的格式条款定金的约定，很容易造成购房人自身权益损失。比如，签订合同后，由于按揭款不能办下来，解除合同的后果就有可能是丧失定金。或者由于补充协议不能达成，开发商就以买受人的原因而不退还定金，合同范本《商品房买卖合同中定金条款陷阱》。因此，在房屋买卖合同中开发商惯以格式条款的形式约束购房人。根据合同法关于格式条款的规定，格式条款一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。而开发商的一些不诚信行为导致格式条款并未恪守诚实信用及公平原则。故定金条款在房屋买卖合同中存在缺陷的原因主要表现在以下几个方面：

第一，开发商的不诚信。现在房屋还处于卖方市场的环境下，购房人往往看到开发商的广告就迫不急待地下定金。但是购房人缺乏对楼盘的了解，最多只能通过开发商沙盘模型、置业顾问的介绍来进一步了解楼盘。并且开发商还会在不起眼的地方附加注明以规划为准。当购房人定下房屋后，发现与开发商宣传的不一致不愿意再签订合同时，开发商会引用以规划为准作为借口，不会返还购房人定金。实际上一开初开发商就是做的一种虚假广告，骗取购房人的眼球，引购房人进入圈套。在预售合同中出现不利于购房人的条款，而在购房人缴付定金时，购房人一般是不了解合同的具体内容的。在民法通则中，总则第四条明确规定民事活动应当遵循诚实信用的原则。在合同法第六条也规定了当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用在民法领域是帝王原则，是为了维护当事人的合法权益，是不能动摇的。因此，开发商在购房合同中对定金制定的目的只为了限制购房人，完全违背了民法的帝王原则，在这种环境下订立的定金条款显然不能起到定金的作用。

第二，没有健全的资金监管体系。开发商在房屋还未开工的时候就以卖号的形式获取一部分资金。这种买号有叫认购金的，也有叫定金的。获取的资金由开发商自由支配。这部分资金如果用于开发房产还是情有可原的，如果用于其他用途，就不能保证所买的房号能够变成房屋。前一种，购房人在不愿意签正式合同时，应当如数返还，后一种如果非因购房者的原因造成不能签订合同，开发商应当双倍返还定金。但如果开发商将这部分资金另作他用，根本无力返还购房者认购金或者定金，从而造成购房者利益受损。因此，在开发商的预售收入全都自由支配，使预售款收入与开发商自有资金帐户混为一体时，而没有相应的监管部门进行监管，这样就导致开发商只要有地而无须资金就可以空手套白狼，最终导致严重损害购房人的利益。第三，购房人缺乏相关的购房知识。作为购房者，没有专业的房产知识，认为广告或者沙盘模型就是开发商的承诺，而未注意开发商的附加注明以规划为准这样的用语。在签订认购合同或者预售合同时，对开发商的格式条款、霸王条款又不引起足够重视，待产生纠纷时，才意识到合法权益受到剥夺。

三、完善商品房买卖合同中定金条款的对策

定金的各种效力与作用说明定金在当今的社会生活中处于不可或缺的地位，但是在有些方面也有不足之处，尤其在大宗商品房屋买卖中的缺陷。现针对不足之处提出以下建议：

第一，加快开发商的诚信制度建设。开发商应恪守诚实信用原则，将真实信息披露给购房人。包括小区周边规划及小区配套设施，房屋基本情况等。购房合同中应明确如下内容：签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等;有定金条款的，应约定定金在不同情况下发生何种效力。比如立约定金的效力是合同成立的条件，当合同不成立时，将按照《担保法》的有关规定处理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;买卖双方权利与义务，一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能就此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。明确违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。另外，加快开发商的诚信制度建设，购房者投诉多、不守信的开发商由相应的主管机关建立黑名单，使其信誉度彰显于世，购房者根据开发商的诚信度决定购房。

第二，建立完善的开发商资金监管体系。开发商资金应专款专用。虽然有不少企业运用无资本运作的成功范例，但都是建立在完善的法律融资制度保障下。在还未建立健全监管制度的情况下，开发商自有资金需要达到一定比例才能开发房屋。对开发商开发项目进行严格审查，对资金帐户和预售款帐户进行及时监控，以提高信贷资金的安全性和赢利性。违反者应承担相应的法律后果。因为法律制度的重要性就是要为每一个市场参与主体创造一个平等、自愿、公平及诚实守信的市场环境。对不履行合约、不诚实者和违法者就要给予应有的惩治，否则一切规章制度都将形同虚设，公正的市场秩序也很难建立起来。

第三，购房人自身的法律意识亟待增强。购房人在签订认购书或者定金合同之前，应该对商品房的实际情况进行实地详细的考察，有可能的话，请专业的购房律师陪同。在购买商品房时也应当有意识的抵制显失公平、违背诚信的条款，对任何合同的订立都应当严格审查其内容，而对于某些暗含风险的条款则应当经过慎重分析后选择接受或者拒绝。商品房侵权问题一旦出现，最有效的解决途径是通过诉讼解决。另外，处于弱势群体的购房者，为了有效地维护自己的合法权益，有必要成立购房者民间组织，集体维权、集体诉讼、集体签约，从而最终通过购房人的法律意识的增长促进开发商诚信制度的建立。s("

第三篇：认购书以及商品房买卖合同签订注意事项

购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者 的一大烦心事。因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前，商品房销售分商品房预售 和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。

商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金 或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节：

一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件

《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：

1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发 和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房 屋的合法性。

2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设 工程规划许可证后才能开工建设。

3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。

4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房 地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。

二、了解商品房预售合同基本的内容

1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。

2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件 和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。

8、房地产权属登记义务。

9、物业管理条款。

10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。

11、其他条款或当事人约定的条款。

购买现房的注意事项

下面说说购买现房应注意的事项：

一、注意房地产开发企业出售商品房的条件

2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应 具备下列条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件 或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当 抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。

二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容

（一）当事人名称或者姓名和住所;

（二）商品房基本情况；

（三）商品房销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理 原则处理：

1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；

2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款 退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款 由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

签订认购书

你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，发展商此时会把有关的资料和相 关文件交给你，并讲清项目进展情况。

认购书主要内容包括： 1.认购物业；

2.房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等； 3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4.认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才 能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关 税费的说明。

签订购房合同

签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解 决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理“销售许可证”，而改为办理 大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括 了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。

在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。

您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。(注意： 还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深 而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定 金。

签订购房合同是所有购房环节中最重要的一环，购房者务必重视。请一个律师为您作顾问是非常必要的，签约的具体过程如 下：

1、谈妥价格后，购房者应签订认购书（附录样本），并交付一定额度的定金，双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终 止协议、索回定金。认购书主要内容包括：认购物业、房价（包括户型、面积、单位价格、总价）、付款方式、认购条件（包括认购书应注意 事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点等）。

2、签完认购书后，售方应给购房者发放《签约须知》，内容包括：签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税 费的说明。

3、完成以上环节，就该签订正式的购房合同了。内容包括：

（1）售房人土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；（2）房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；（3）付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；

（4）交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；（5）质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；（6）产权登记和物业管理的约定；（7）保修责任；（8）购房人使用权限；（9）双方认定的争议仲裁机构；（10）违约赔偿责任；

（11）其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：

1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表 述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资 建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。

2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如 ××市××区××街××号××花园××号楼××层 ××房。

近年来，购买商品房纠纷呈上升趋势，或因面积不符，或因价格有诈，或因交付太迟等等，给购房者带来了一定的财力和精 神上的损失。大部分原因是购房者在签订购房合同时粗心大意所致。许多购房者任由销售人员填写合同，拿过来只看看价格就马上签字，使合 同失去了它应有的作用。近日，记者就如何正规地签订购房合同采访了市房管局的专业人士。

首先，购房人在正式签订合同之前一定要审查开发商的资格，并确认你所要购买的房产是否具备销售条件。你可以要求开发 商出示工商营业执照，以确认开发商的主体资格；你可以要求开发商出示所售楼盘的土地使用证、建筑许可证、施工许可证及商品房预（销）售许可证，也就是通常所说的四证，以确认你所要购买商品房的合法性。通过对四证的审查和你对所购楼盘的实地察看，你可以放心地签订正 式的《商品房买卖合同》了。

在签订购房合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本，不要使用房地产开发商单方制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者对合同中的各项条款一定要弄清楚，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款。尤其 是在违约条款中，必须写明如果产生质量问题、面积不符问题、交房拖后、配套设施不全以及其他与合同内容不符时的索赔办法和赔付金额。

目前我市使用的商品房的规范文本是由湖南省工商局和湖南省建设厅共同监制的《商品房买卖合同》。正式的《商品房买卖合同》由开发商提供，是在当地房管部门登记过的格式合同。该合同由三部分组成：格式条款，选择条款，协议条款。格式条款是合同双方不 能变更和选择的，没有商量的余地，双方必须同意；而选择条款和协议条款则必须在双方协商一致，或者以补充协议的形式在合同中表现出来，只要把握好选择条款和协议条款，就能充分保障购房人的权利。

如何退定金

对于目前在房地产买卖合同交易过程当中开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众 多买房人定金不能退回的问题，引起众多已购房者的愤怒，也引发了准备购房者的担心与疑虑。那么对于购房定金问题，购房人是如何理解的，遇到购房定金问题又是如何做的，对购房定金问题法律又是如何规定的，购房定金什么情况下能退，什么情况下不能退，如果定金能退，那 么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回？

一、定金能不能退。

目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来 与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在 签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失 合同公平、公正的原则。好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要 了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金 就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下 定金不能退？

二、定金的法律规定。

到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解 释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约 定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当 事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的 债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保 的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理 商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖 合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商 品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地 产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能 订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。除了法律法规及部门规章的规定之外，北京市房屋交易相关主管 部门也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求 开发商按此格式合同的内容执行。认购书的格式条款内容实际上是对《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷 司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起_____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的 相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限)。第六条规定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买 卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除 本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论： 商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买 卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定 金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补 充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。

三、如何避免定金陷阱。

要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购 书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房 者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据 有两个：

一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性 质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；

二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房 买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商 品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内 容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市工商行政管理局联 合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。

四、如何退定金才能成功。

通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期 限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有 些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证 的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

第四篇：正确认识商品房认购书的法律效力及定金[范文]

正确认识商品房认购书的法律效力及定金

预约的目的在于因有事实或法律上的障碍，暂无订立主契约时，约定将来订立一定合同；目的在于签订本约，而预约合同属诺成性合同而非实践性合同，不受要物约束。关于认购书 一般认为，商品房买卖认购书（以下简称“认购书”）是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的意向性法律文件，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认；（其内容一般包括：1。主体双方的基本信息 2。房屋基本情况如：坐落位臵、房屋面积等）3。房价款及单价、折扣等4。付款计划5。签署契约时限等注意、说明事项。

对认购书的性质有不同的观点，一种观点认为：认购书是商品房买卖合同（以下简称“买卖合同”）的补充协议，不是一个独立合同；另一种观点认为签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于买卖成立前契约阶段——即使双方当事人完全履行认购书权利、义务，仍需双方另行签订预售合同或现房销售合同，其性质为预约合同，是独立有效的合同；还有一种观点认为认购书为附条件的买卖合同，认购书约定的合同内容为买卖合同所附条件，如:以认购书约定内容作为签订正式买卖合同的附件，我个人认为，认购书为买卖合同的预约合同，是独立合同较为妥当，也更符合实务。

在学理上，认购书属于“将行谈判的预约”，尽管其中约定了交易的一些具体内容，但双方仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特征：

1、当事人要对违反诚信谈判义务而不能达成本约的行为承担责任；

2、当事人如果尽到诚信谈判义务即使达不成本约，也不承担责任；其属诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用之特征对于预约尤其明显和重要，其标的是当事人为将来订立本约而谈判；此外，还必须具备书面形式，许多国家对预约合同的确定性要求不尽相同，但规定均应包含将来订立本约的基本条件和基本内容。

不过，实际从狭义上讲认购书是可以在开发商已办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，但尚未取得预/销售许可证期间（类似于内部认购）内签订，预约的目的在于有事实/法律上的障碍，暂未订立契约时，约定将来订立一定合同，目的在于签订本约，而预约合同属诺成性合而非实践性合同，不受要物约束。

认购书的不详细、不具体对开发商有利——因为“倘将来系依所订立之契约履行而无须另订立本约者，纵名为预约，仍非预约。”而具备《商品房销售管理办法》第十六条内容——明确、具体、详细（尽）、条款齐备，就可认为无事实

法律上的障碍，而且也没必要在已无事实

法律上的障碍情况下按照存在事实

法律上的障碍情况要求来操作），否则构成欺骗欺诈(因约定与事实（严重）不符，此时就没有签订预约的必要，即由诺成性合同转化为实践性合同。而开发商这样做是为更

最大限度约束业主而签订买卖合同预留一手，实乃高明也！（连环之计）

有关定金问题 从学理上解释，定金有5种：

1、立约定金——用以担保合同订立而交付的定金

2、成约定金——以定金的支付作为合同成立或生效要件

3、违约定金——为履行合同的担保而设立之定金

4、证约定金——为证明合同的订立而支付的定金

5、解约定金——用以作为保留合同解除权的代价的定金。认购书中常出现“订金”、“押金”等字眼，不能将其一概认定为法律意义上定金。“订金”虽不是法律上“定金”，但经常使用，一方违约，另一方无权要求双倍返还。若认购书上记明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约，定金或押金不退还；出卖人违约双倍返还定金或押金，那么此时定金和押金即具有定金性质，认购书的定金属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。

当事人不能就商品房买卖合同协商一致，是否可以推论是一方当事人拒绝订立主合同呢？是否均应适用立约定金罚则规定呢？若当事人协商的主合同条款中无约定，则当事人协商不成的，不能认定是任何一方当事人违反预约合同拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。其他不可归责于双方当事人的原因也可导致双方当事人免责。如签订认购书后。开发项目被政府行政决定取消或缓建，开发商主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等，总之，因不能归责于买卖合同双方当事人的原因致使本约不能签订时，返还定金即可。

定金作为合同担保方式之一，其担保功能主要是通过定金处罚来实现，缔约过失责任——在订立合同过程中，一方因违背其依据诚实信用原则所应尽的义务而致另一方信赖利益的损失（因签订认购书之故已发生费用，并放弃众多其他机会的损失），依法应承担之民事责任。

适用定金罚则后，守约方能否再主张赔偿损失呢?我认为守约方的请求应予酌定支持，根据《合同法》t42：当事人在订立合同过程中有下列情形之一给对方造成损失，应当承担赔偿责任：1，假借订立合同，恶意进行磋商；

2、故意隐瞒与合同订立有关事宜或提供虚假情况；

3、其他违背诚实信用原则的行为。认购书是预约合同，而且是行将谈判的预约合同，违反认购书义务主要是违反诚信谈判义务，对双方当事人来讲，造成的损失只能是机会的损失，应当承担《合同法》t42项下所规定缔约过失责任，缔约过失责任赔偿的是守约方信赖利益的损失，（信赖利益，通常是法律行为无效或可得撤销，相对人信赖其为有效却因无效或撤销的结果所承受的不利益，又称消极利益或消极合同利益）信赖利益赔偿的结果如同合同未曾发生一样。据此，守约方可以要求违约方赔偿其在订立此认购书及其在签订本合同过程中的损失，使其得以弥补恢复到认购书未曾发生以前的状态。

当对商品房销售价格有实质影响的条件已确定，但尚不具备预售条件，尚未取得《商品房销售许可证》，应当说此时开发商已具备签订认购书即预约合同的条件，在认购书中可以对商品房销售的核心条款作出约定，待条件成熟时即可签订正式的商品房销售合同（即本约）。条件不成熟到条件成熟的时间段即为签约期限——如7天（例准备首付款及有关资料等，开发商准备签约之相关准备工作）。

《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》两种规范行为是对商品房买卖合同本约的规制而非对预约的规制，前者属强制性规范，后者属任意性规范。预约——属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约过失责任范畴，而本约之双方应承担之责任、义务是合同义务。预约权利人仅得请求对方履行订立本约之义务，不得径依预定之本约内容请求履行；预约系债权上的契约，其标的即系主契约之订立行为，自不能根据预约诉请履行，为主契约之义务，如以处分行为为标的时则非契约。预约之目的在于有事实或法律上障碍，暂时无法订立主契约时，事先对当事人加以约束。倘将来系依所订立之契约履行而无须另订本约者，纵名为预约，仍非预约。履行预约合同的过程即是克服“事实或法律上障碍”的过程，预约合同履行完毕，“事实或法律上障碍”即不存在，填充缺失条款和明确不确定条款的条件已成熟，诺成性合同即转化为实践性合同，预约转化为本约。我公司项目都是取得预售或销售许可证后才签订正式认购书的，从狭义上讲，预约已不属必要；当然，即使“不存在事实或法律上障碍”，也可签订预约，再行签订本约，这也是开发商常采用的手段，以此更多、更好地约束业主使其按时签订本约。关于认购书的效力是否以取得商品房预售或销售许可证为必要条件，有的认为是必要条件，有的则持相反观点。我认为，认购书签订的根本原因在于签订正式的预售合同存在事实

法律上的障碍，只有这些事实或法律上的障碍消除后才得以签订正式的预售合同，且这些事实

法律上的障碍，合同双方当事人是可以预期消除的。（预售或销售许可证未取得之前只能签订 “内部认购书”，此时不宜收取“定金”,若收取,当认购人提出退订的,开发商应予退订,返还定金）双方在签订认购书时根据开发商当时的条件,可以合理预测到许可证的取得,因此,未取得商品房预售

销售许可证,认购书未必无效.其实,即使签订正式的预售合同时未取得商品房预售

销售许可证,只要在起诉前取得的可以认定有效.《高法解释》t5:商品房认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的（即使未交首付款，只交定金），该协议应当认定为商品房买卖合同。该条解释及时解决了以往实践中对认购书性质的困惑。实践中如果认购书缺失了其中几项，认购书是否还可以直接认定为预售合同呢？

1、通常认为除《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）t16后三项外其他各项原则上不能缺失，否则不应认定为买卖合同。因为买卖合同的标的物，即商品房是有特殊性的，买方最直接的目的在于对房屋所有权有效地完全行使，而《办法》前10项内容恰是产权人行使所有权之必备条件，否则买方将无法圆满地对商品房占有、使用、收益、处分。

2、出卖人已按约定收取购房款，这里的购房款包括全部购房款也包括部分购房款。其实从法理上讲，只要具备第一个条件，就应认定为正式的买卖合同。因为，只要合同条款齐备，不存在事实

法律上的障碍，无论合同名称如何，都应认定为本约无须附加实际履行内容。本条规定“出卖人已按约定收取购房款”作为买卖合同成立要件之一，主要是考虑到我国当前商品房买买的实际情况，商品房交易实务中，出卖人与买受人签订认购书多是订有日后再签订买卖合同的条款，尽管认购书具备本约内容，且合同当事人的真实意思是签订预约合同，以这种从认购书内容和开始实际履行两个标准来认定认购书为正式商品房买卖合同的方式区分预约与本约，符合我国商品房销售市场的实际情况，也利于对认购书认定上的统一性。

作者：兰州大学工商管理硕士，中国政法大学法学学士，工作单位：南方都市报深圳地产部

第五篇：商品房认购书

商品房认购书

甲方:

地址：

法定代表人：

乙方：

住址： 身份证号：

联系电话：

甲乙双方就乙方认购甲方商品房事宜，在自愿、平等、协商一致的基础上，达成如下协议：

一、乙方所认购的商品房（下称该商品房）为甲方所开发的 小区

号楼

单元

室，该商品房的建筑面积

平方米。产权登记面积与协议约定面积发生差异时，据实结算，购房款多退少补。

二、乙方认购的该商品房按照建筑面积计价。

三、乙方同意签订本协议时，向甲方支付定金人民币

元（大写：）。

四、经双方协定，乙方选择按下列第 种方式按期付款：

（1）乙方于本协议签订后

日内，即于

****年**月**日前一次性付清，单价为

元/平方米，总房价款为人民币

元，（大写）。乙方所交定金转化为房款。

（2）乙方于本协议书签订后

日内，即

年

月

日前付总购房款50%，单价为

元/平方米，总房价款为人民币

元，（大写）。乙方所交定金转化为房款。

（3）乙方于本协议书签订后

日内，即

年

月

日前付总购房款30%，单价为

元/平方米，总房价款为人民币

元（大写：）。乙方所交定金转化为房款。

五、甲方承诺在 年

月底之前项目开工，年

月底之前完工。

六、甲方所销售房屋，乙方在认购前均已仔细考察明白，并确认无误；乙方应于2017年1月底前来甲方处签订正式《商品房预（销）售合同》，乙方在登记姓名、地址等相关信息材料时应详细准确。

七、乙方需办理银行按揭贷款。手续按贷款银行相关规定办理，乙方应将贷款银行所要求提供的各项手续及有关资料无条件提供，若需本人到场，乙方必须配合。

八、乙方保证上述联系电话24小时畅通，联系地址可以及时收到有关书面文件。

九、乙方前来签订相关合同等法律文件时，应当携带本人身份证、本协议书及认购商品房的其它相关材料。

十、甲乙双方在房管部门要求情况下重新签订相关合同后，本协议自行终止，同时本协议由甲方收回。

十一、甲乙双方因履行本协议发生纠纷，应协商解决，协商不成，可依法向龙口市人民法院提起诉讼。

十二、本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，具有同等法律效力。

十三、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方：

法定代表人：

签订时间：

年

月

乙方：

日