保障房资金违规（5篇）

第一篇：保障房资金违规

保障房资金违规---为何每年步步高

“唐僧肉”

2011年，审计署披露安居工程资金挪用规模是29.55亿元，2012年，这个数字则是57.99亿元，2013年，更冲高到93.7亿元。

7月18日，审计署公布的去年城镇保障性安居工程跟踪审计结果显示，资金管理和建设运营总体较好，但一些地方和单位仍存在违反规定或管理不规范等问题，被挪用和骗取的工程资金达93.7亿元。

93.7亿元的资金，本可解决一大批民众的居住难题，可它却被一些地方政府部门、国企挪作他用，用于市政基础设施建设、工业园区开发、还贷出借、投资经营、弥补工作经费等。一些地方政府开口总不离民生，暗地里却把安居工程资金当成“唐僧肉”，真是莫大讽刺。

这些年来，对于安居工程资金的审计年年有，但审计监督不仅未遏制住资金挪用，一些地方反而变本加厉。2011年，审计署披露安居工程资金挪用规模是29.55亿元，2012年，这个数字则是57.99亿元，2013年，更冲高到93.7亿元。如此高速膨胀的违规数字，说明一些地方对于安居工程资金的监管，形同虚设。按相关规定，地方审计、财政、监察等多个部门，对于安居工程资金都有监管之责，但如此多的部门，为何管不好这笔钱？对于挪用安居工程资金的问题，固然该追究挪用者的责任，但同时，对于监管资金的部门，难道不该追究失察之责？

安居工程资金成“唐僧肉”，违规的代价太低是主因，资金挪用被查出，大不了归还、整改。公众至今都很少看到，有哪些单位和部门因挪用安居工程资金，而被点名、处分的，更几乎从未听闻有监管部门对资金挪用承担连带责任？这样的责任链条断裂，怎能给违规部门和单位以震动，促使其彻底查补管理漏洞？怎能以儆效尤，让官员形成对民生资金的敬畏？

安居工程资金成“唐僧肉”，还有个重要原因是社会公众监督的缺位。其实，根据刚公布的跟踪审计结果，一些单位的造假其实很拙劣，除资金任意挪用外，有的单位重复申报或虚报项目资料，套取上级补助资金，有的编造征收补偿协议、搬迁验收单等，骗征收补偿资金。但是由于安居工程资金的筹集、划拨、使用，多只在行政机关和管理内部公文来往，公众不能了解详情。如此极不透明的管理，给一些单位的违规造假带来便利。

其实，如果资金使用透明——每个地方有哪些安居工程项目；每个项目需要的资金是多少，是何来源；每个项目的建设进度如何，资金使用情况具体怎样——这些信息全部公开，那么公众就很容易展开监督，无论是套取还是挪用资金的行为，将很难瞒天过海。

出于保障民生，拉动经济的需要，未来，无论是保障房建设，还是棚户区改造，都将加速推动，由此带来天量的资金投入。为避免这些资金再次成为一些地方和部门的“唐僧肉”，国家有关部门需改进安居工程资金监管机制，在强化内部监管的同时，引入公众参与，让公众知情权成为地方官员滥权的有效制衡。

第二篇：保障房建设资金管理办法

保障房建设资金管理办法

第一条保障房建设资金实行专项管理、分账核算、专款专用。

第二条保障房建设资金实行项目预算管理。县、区住房行政主管部门应当会同有关部门于每年第三季度根据下保障房建设计划，编制下保障房建设支出项目预算。

县、区有关部门根据当地保障房建设计划，指导住房行政主管部门科学、合理测算保障房建设资金需求，并根据保障房资金来源情况，做好保障房支出项目预算编制工作。

第三条保障房支出项目预算经批准后，县区行政主管部门应当严格按照批准的预算执行，原则上不得突破预算。

第四条 新建保障性住房，由县区保障房建设行政主管部门根据工程合同和进度、以及预算，提出拨款申请，经相关部门审核后，由市建投集中支付。

第五条各级管理部门要加强对保障房建设资金筹集和使用情况的监督检查。对于不按照规定筹集、安排使用和管理保障房建设资金的，要严格按照有关规定进行处理，并依法追究有关责任人员的行政责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三篇：保障房

宿松县龙门南路经济适用住房分配销售细则

第一条 根据《宿松县保障性住房管理办法（试行）》（松政【2011】56号）文件精神及规定，制定本分配销售细则。

第二条 申请时间

从2012年6月18日起至2012年7月18日止，逾期未申请的不予受理。

第三条 申请条件

经济适用住房申请对象必须符合下列条件：㈠具有县城规划区内非农户口，家庭成员均属于首次购房（含房改房），且实际居住一年以上，家庭年收入低于全县城镇在岗职工年平均工资标准2倍以下，无房或现住房面积人均低于15平方米的住房困难家庭；㈡符合条件㈠的离异人员必须离异达到两年以上；㈢符合条件㈠的未婚青年必须达到二十六周岁以上。具体细化申请条件：

1、具有县城规划区内非农户口是指申请人具有县城规划区内（按照2003年《宿松县城总体规划》规定，县城规划区范围是孚玉镇全部区域及破凉镇、五里乡部分区域）的非农户口，以户口簿登记为准；

2、家庭成员均属于首次购房（含房改房）是指申请人夫妇双方属于首次购房（含房改房），以房管部门产权登记及入户核查材料为准；

3、且实际居住一年以上是指申请人在县城规划区内实际居

米的；

3、父母无住房，但与其共同生活的子女有住房且现住房面积人均（含父母）超过15平方米的；

4、无特殊原因将自有住房出售或赠予的；

5、申请人夫妇双方已享受房改政策的；

6、其他不符合经济适用住房政策规定的。第五条 申请审批的程序和步骤：

1、有工作单位的申请人由其主管部门汇总后统一上报。申请人在所在单位申请，按要求提供相关材料并填写“宿松县经济适用住房申请审批表”一式两份，由所在单位入户调查、组织群众评议、并进行公示，公示无异议后所在单位签署初审意见，上报主管部门审核，主管部门审核通过后汇总上报县保障性住房分配审核小组办公室（同时报送“宿松县经济适用住房申请审批表”电子档案），办公室会同保障性住房申请分配审核小组成员单位复审，并进行第二次公示，公示无异议后复审单位签署复审意见，上报县保障性安居工程领导小组审批。

2、无工作单位的申请人由所在乡镇汇总后统一上报。申请人在所在社区（村）申请，按要求提供相关材料并按要求填写“宿松县经济适用住房申请审批表”一式两份，由所在社区（村）入户调查、组织群众评议、并进行公示，公示无异议后所在社区（村）上报所在乡镇审核，所在乡镇审核通过后汇总上报县保障性住房分配审核小组办公室（同时报送“宿松县经济适用住房申请审批表”电子档案），办公室会同保障性住房申请分配审核小组成员

第四篇：2000亿保障房资金到位 15股爆发在即

2000亿保障房资金到位 15股爆发在即.txt51自信是永不枯竭的源泉，自信是奔腾不息的波涛，自信是急流奋进的渠道，自信是真正的成功之母。资金瓶颈破解 保障房建设有望大提速

保障房建设的资金短板有望被补齐。记者昨天获悉，《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（以下简称《通知》）已经下发至地方政府和有关部门。其中明确，各地按有关规定进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于保障房建设。

分析人士指出，《通知》的下发，意味着地方融资平台将为保障房建设“护航”，保障房建设专项融资瓶颈有望得到突破。在此背景下，预计保障房融资会快速启动，保障房建设也将大提速。

另据悉：年内首期地方政府债券（以下简称“地方债”）发行姗姗来迟。财政部最新公布的发债计划显示，今年仍将发行2000亿元的地方债，与前两年持平。据悉，今年地方债所募集资金将优先用于保障房建设。

地方融资平台发企业债

优先建保障房

《通知》明确表示，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发（2010）19号）进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。

“只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其他项目的建设。”《通知》特别强调说。

同时，《通知》要求支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

《通知》指出，地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，如果符合条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。

《通知》还强调，“各地发展改革部门应根据本地实际，优先做好募集资金用于保障性住房项目的企业债券发行申请材料的转报工作，提高工作效率。”《通知》明确表示，为了及时满足保障性住房项目的融资需求，优先办理相关企业债核准手续。

保障房投资有望全面启动

分析人士指出，《通知》的下发，意味着地方融资平台将变相成为保障房建设融资平台，保障房建设专项融资瓶颈有望得到根本突破。而且，近日财政部公布了2011年地方政府债券首次代理发行计划，为保障房融资首次发行504亿地方债。可以预见，企业债和地方债两项相加，对于解决保障房建设资金将起到中流砥柱的作用。

实际上，巨额资金来源问题一直都是保障房建设的短板。按照住建部的测算，今年要完成的1000万套保障性安居工程投资在1.3万亿元左右。其中，8000多亿元是通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集来的，占比逾62%。但是，由于保障房投资“利润薄且回报期长”，社会资金进入情况并不理想。

据统计，截至5月底，全国保障房开工率仅为34%，虽好于去年，但仍显缓慢，其原因之一便是资金缺口较大，社会资金进入有限。

借助地方融资平台发行企业债，将打破这种尴尬。

“由于各地对投融资平台运作模式并不陌生，且有些地方早有相关融资计划，不存在操作障碍。而且相关部门会简化审核，优先办理核准保障房融资手续。因此，预计保障房融资会快速启动，保障房建设也将大大提速。”业内专家指出。

国务院副总理李克强近日强调，保障房建设不仅有利于保障和改善民生，增加住房有效供给，抑制房价过快上涨；也有利于优化投资结构，扩大消费需求，带动相关产业发展，是加强和改善宏观调控、保持经济平稳较快发展的重要举措。

业内人士认为，在这种大背景下，保障房建设是必须完成的任务。目前，保障房融资的开闸恰是确保任务完成的关键，预计各地会用足用好政策，打破保障房融资瓶颈。可以预期，下半年全国保障房投资将全面提速。

国家统计局日前公布的数据显示，1-5月份全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。值得关注的是，在房地产调控持续推进的背景下，房地产投资增速不减。对此，中原地产等业内机构普遍认为，保障房建设投资促进了整个房地产投资的增长。

“当前投资增速依然维持高位与保障房投资有较大关联，虽然目前开发商普遍采用收缩战略，购地和施工放缓，新开工意愿下滑，但今年的保障房投资占去年行业总投资的近三成，因此预计今年的行业投资增速仍能维持在30%左右。”齐鲁证券分析报告说。

中金公司则分析指出，有关保障房融资问题的新举措预示着下半年保障房投资将增长较快，全年固定资产投资有望保持较快增长。

全国工商联房地产商会会长聂梅生预测，未来保障房将与商品房平分秋色，保障房的销量将直线上升，“其占部分城市住房销售量的比例将达50%，占全国市场的比例也有望达到30%。”她说。

需要指出的是，保障房融资瓶颈消除，建设提速，首先受益的将是基础材料提供商，包括水泥、平板玻璃等。再者，对于涉足保障房开发建设的龙头企业也构成利好。（上海证券报）

同力水泥000885 公司大股东河南投资集团主营业务集中于电力、交通、水泥、造纸、金融等行业，实力雄厚。目前拥有控股水泥公司6家，拥有6条新型干法水泥生产线，上述公司分部在驻马店、新乡、鹤壁、洛阳等地。

同力水泥借壳ST春都时，河南投资集团仅放了豫龙同力水泥在公司里。公司此次定向增发10.62亿元将整合母公司的水泥产业，将购买河南投资集团所持有的省同力62.02%的股权、豫鹤同力60%的股权、平原同力67.26%的股权、黄河同力73.15%的股权；鹤壁经投所持有的省同力37.80%的股权；中国建材集团所持有的省同力0.18%的股权；新乡经投所持有的平原同力15.93%的股权；凤泉建投所持有的平原同力11.21%的股权；新乡水泥厂持有平原同力5.60%的股权。交易完成后，同力水泥对省同力持股100%，对平原同力持股100%，对豫鹤同力持股60%，对黄河同力持股73.15%，对豫龙同力持股70%，拥有的新型干法水泥熟料生产线从一条增加为六条，年熟料实际生产能力从原来的180万吨增加到约681万吨，按1.3的折算比例，年产水泥约885.14万吨，成为河南省位居三甲的水泥企业(明年公司持股47%的郑州同力水泥有限责任公司又1条4500T/D的生产线投产).我们认为，此次收购将增强同力水泥对河南省水泥市场的整合能力和市场地位，将解决同业竞争并提高本公司的可持续发展能力(石灰石资源储备将由原来的约1.2亿吨提高到3.63亿吨左右)，将有效降低运输成本提升协同效应，最终达到提升公司竞争力。（湘财证券）

海鸥卫浴002084 卫浴制造产业向中国的转移仍在继续，短期难以扭转。卫浴五金行业是劳动力密集型的传统制造产业，对技术的要求也越来越高。随着经济全球化及国际分工体系的日益深化，欧美顶级品牌商根据各自的比较优势逐步将制造、设计和开发向发展中国家转移，中国已经继墨西哥、台湾之后成为全球最大的高端五金卫浴生产基地。

欧美经济复苏，下游需求启动。公司的主要客户为欧美顶级卫浴品牌商，2010年，公司对美洲、欧洲市场的销售额约占公司总销售额的80%以上；欧美房地产市场的景气度，是影响收入和利润的重要因素。从美国新建住房销售和已开工的新建私人住宅情况来看，美国房地产业都处于一个筑底回升的阶段。预计2012年将迎来全面复苏，提振北美水龙头行业的景气度。

TMS模式+“不与客户竞争”理念=牢固的高端五金卫浴。全球份额公司凭借先进的TMS模式以及其始终信守在五金卫浴领域不与客户竞争的承诺，与世界顶级的卫浴生产商都建立了长期良好的战略合作关系。目前已经成为Moen全球最大的供应商，Delta、Hansgrohe亚洲最重要的供应商，并与其他顶级品牌商确立了长期合作的战略伙伴关系。即便在金融危机袭来，行业惨淡的情况下公司依然维持了较同行更高的订单。

三驾马车推动公司快速发展。水龙头是公司传统强项，通过先进的无铅技术抢占欧美市场份额，通过整组水龙头在整个营业收入中的比例，提高公司整体盈利能力，公司进军陶瓷卫浴的广阔市场，原有客户资源是其先天优势。温控阀业务借力全球节能减排政策，打响爱迪生自主品牌。建立完善避险机制应对人民币升值、原材料涨价公司出口业务所占比重约为80%。给予“推荐”评级。

风险提示：针对汇率波动的风险；公司在产品定价时即考虑汇率波动因素的影响，并对已经实现销售的部分开展远期结汇业务，从而在一定程度上锁定汇率风险；为规避原材料价格波动风险；公司已经与主要的客户建立了产品售价与原材料价格联动机制，对于锁定商品价格的原材料，公司通过商品期货套期保值的避险机制消除材料价格波动风险。（中信建投）

塔牌集团002233 1季度业绩预增120-150%:好于预期。2010-11年EPS0.77、1.28元(转股摊薄),谨慎增持,目标价25.5元。

投资要点:

我们在2010年9月8日《两广限电水泥价格处于大幅上涨前夜》以厦工股份为例阐述了公司可转债时期股价刺激逻辑,指出2010年报期间公司争取转股概率大届时股价需要在17.3元以上,认为公司为锁定稳定收益品种,报告日到今天股价累计涨幅37%。事情演绎和进展比预期要顺利。

公司1季度业绩预增120-150%,公司解释为水泥价格同比上升20%左右,水泥销售量同比增加3%左右。根据我们去年的累积数据显示,2010年第1季度水泥销售量为234万吨左右、水泥综合销售价格261元左右,这意味着2011年第1季度销量约为241万吨左右、水泥综合销售价格314元左右。2010年吨净利润20元左右,预期2011年吨净利润44-50元之间。

2010年吨净利润29元左右,其中第4季度约40元左右(剔除非经常性损益约50元左右),如果按照1季度为全年最淡季季节看亦具有大弹性。

公司所处粤东地区水泥产能约2000万吨、其中落后产能900万吨左右,广东规划2012年900万吨落后产能全部淘汰,公司控制了粤东大部分石灰石资源,如果政策放开新建生产线可以等量替换则公司最有机会填补淘汰空缺。目前公司在粤东产能900万吨、占45%份额,若可以再建设600万吨则市场份额则有机会提高到70%左右,具有影响价格的市场地位。

往年这个时候水泥价格开始因为雨季略有下跌,今年仍旧维持在高位并且在5月水泥价格还有上升预期,因为粤东去年和今年都无新投生产线。

2010-11年EPS0.77、1.28元(转股摊薄),谨慎增持,目标价25.5元。（国泰君安）

荣盛发展002146 公司公布一季报,1-3月实现营业收入15.4亿元,净利润1.7亿。同比上涨50.3%和26.6%。实现EPS0.12元,同比增33.3%。公司一季度利润增速小于营收增速的主要原因在于三项费用期内同比大增234%。项目营销费用的增加,廊坊、沧州、聊城酒店开业计提的折旧和摊销费用以及公司提取股权激励计划费用是期内三费同比大增的主要原因。

公司未公布一季度房地产销售情况,但从销售商品、提供劳务收到的现金口径看,一季度获得现金流入为19.3亿元,同比增长51.8%。公司在一季度销售虽然仍强于房地产整体成交表现,但与去年同期增速(91.1%)相比已明显放缓,也弱于2010年全年房地产销售收入实现的同比增速(69.5%)。市场调控带来的销售压力正逐步显现。

公司期末资产负债率为76.1%,比2010年末上升1个百分点,剔除预收账款后资产负债率为43.8%,比2010年末上升2个百分点。资产负债情况仍属良好。期末拥有现金16.8亿元,是短期借款和一年内到期长期负债总额(32.9亿元)的51%,公司资金状况较为紧张,期内新增13.3亿借款,为去年全年的35%。作为高周转的三四线龙头,公司在跨越规模门槛的过程中将不可避免的遭遇资金瓶颈的制约,在目前市场调控,融资环境恶化的情况下,资金的压力会逐渐对公司增速造成负面影响。

预计公司2011年和2012年EPS为0.97元和1.34元,对应PE为14X和10X。公司期末拥有未结预收账款74.9亿元,覆盖我们全年营收预测的90%。丰厚的未结资源可为业绩提供保障,我们维持对公司的增持评级。

风险提示:房地产市场调控可能对公司销售和业绩表现产生影响。（华泰联合）

公司公布一季报,1-3月实现营业收入15.4亿元,净利润1.7亿。同比上涨50.3%和26.6%。实现EPS0.12元,同比增33.3%。公司一季度利润增速小于营收增速的主要原因在于三项费用期内同比大增234%。项目营销费用的增加,廊坊、沧州、聊城酒店开业计提的折旧和摊销费用以及公司提取股权激励计划费用是期内三费同比大增的主要原因。

公司未公布一季度房地产销售情况,但从销售商品、提供劳务收到的现金口径看,一季度获得现金流入为19.3亿元,同比增长51.8%。公司在一季度销售虽然仍强于房地产整体成交表现,但与去年同期增速(91.1%)相比已明显放缓,也弱于2010年全年房地产销售收入实现的同比增速(69.5%)。市场调控带来的销售压力正逐步显现。

公司期末资产负债率为76.1%,比2010年末上升1个百分点,剔除预收账款后资产负债率为43.8%,比2010年末上升2个百分点。资产负债情况仍属良好。期末拥有现金16.8亿元,是短期借款和一年内到期长期负债总额(32.9亿元)的51%,公司资金状况较为紧张,期内新增13.3亿借款,为去年全年的35%。作为高周转的三四线龙头,公司在跨越规模门槛的过程中将不可避免的遭遇资金瓶颈的制约,在目前市场调控,融资环境恶化的情况下,资金的压力会逐渐对公司增速造成负面影响。

预计公司2011年和2012年EPS为0.97元和1.34元,对应PE为14X和10X。公司期末拥有未结预收账款74.9亿元,覆盖我们全年营收预测的90%。丰厚的未结资源可为业绩提供保障,我们维持对公司的增持评级。

风险提示:房地产市场调控可能对公司销售和业绩表现产生影响。（华泰联合）

公司公布一季报,1-3月实现营业收入15.4亿元,净利润1.7亿。同比上涨50.3%和26.6%。实现EPS0.12元,同比增33.3%。公司一季度利润增速小于营收增速的主要原因在于三项费用期内同比大增234%。项目营销费用的增加,廊坊、沧州、聊城酒店开业计提的折旧和摊销费用以及公司提取股权激励计划费用是期内三费同比大增的主要原因。

公司未公布一季度房地产销售情况,但从销售商品、提供劳务收到的现金口径看,一季度获得现金流入为19.3亿元,同比增长51.8%。公司在一季度销售虽然仍强于房地产整体成交表现,但与去年同期增速(91.1%)相比已明显放缓,也弱于2010年全年房地产销售收入实现的同比增速(69.5%)。市场调控带来的销售压力正逐步显现。

公司期末资产负债率为76.1%,比2010年末上升1个百分点,剔除预收账款后资产负债率为43.8%,比2010年末上升2个百分点。资产负债情况仍属良好。期末拥有现金16.8亿元,是短期借款和一年内到期长期负债总额(32.9亿元)的51%,公司资金状况较为紧张,期内新增13.3亿借款,为去年全年的35%。作为高周转的三四线龙头,公司在跨越规模门槛的过程中将不可避免的遭遇资金瓶颈的制约,在目前市场调控,融资环境恶化的情况下,资金的压力会逐渐对公司增速造成负面影响。

预计公司2011年和2012年EPS为0.97元和1.34元,对应PE为14X和10X。公司期末拥有未结预收账款74.9亿元,覆盖我们全年营收预测的90%。丰厚的未结资源可为业绩提供保障,我们维持对公司的增持评级。

风险提示:房地产市场调控可能对公司销售和业绩表现产生影响。（华泰联合）

冠城大通600067 公司净利润增长速度远超过销售增长速度,主要得益于房产结算毛利率大幅度提升。本期房地产结算利润贡献占比超过90%,其中结算收入为7亿元,结算净利为2亿左右,结算毛利率超过60%,净利率达到30%,较去年1季度结算毛利率提升超过10个点左右。

高毛利预收款为公司业绩增长奠定坚实的基础。目前公司账面预收款为38亿元,考虑到已经销售但未回款的C区的商业和写字楼,公司实际尚未结算预收款应该在45亿左右,除了早期销售给凯德置地12个亿毛利率约在35%,其余均属于高利润率产品,预计整体的结算净利润应该在25%左右,按其计算,已售资源对应的每股收益超过1.53元,从而为未来业绩结算奠定了坚持的基础。

福州新增土地资源再现公司资源禀赋,充足现金流+资源获取能力有望显著提升公司经营持续性和RNAV弹性。(1)公司现金流状况充沛。截至1季报末,公司手持货币资金为6.23亿,长期借款为3.54亿,净负债率为50%,远低于公司历史同期水平。考虑到已售资源中,尚有约10亿左右的销售款今年收回,2011年可售资源货值超过60亿,且部分项目如写字楼受市场整体影响幅度较小,现金流回款整体可期;而从现金开支情况来看,未有拖欠的土地出让金,因此,可以预见,2011年公司整体资金状况将进一步改善,为未来拓展资源提供了空间;(2)充足现金流将借助公司资源禀赋变身优质高ROE回报项目,海科健和永泰项目正在逐步兑现此预期。此次公司挂牌获得永泰项目,楼面价格150元一平米左右,周边房价预计在1万元左右,再次彰显公司资源获取能力,考虑到永泰项目3000亩资源累计仅需要支付4.5亿的资金,公司未来可以拓展的现金仍然充沛,RNAV具备提升的空间,且弹性较大。

维持买入,短期目标价格12元。我们维持前期报告观点,冠城业绩增长确定,步入兑现期,资源禀赋和良好现金流带来RNAV高弹性,维持买入评级。预计2011年和2012年,公司EPS为1.1元和1.57元,其中累计结算利润中70%已经锁定;考虑此次获取的福州永泰940亩土地,公司RNAV提升至13.8元,考虑到公司现金流状况较好,未来RNAV提升空间仍然较大。维持买入,短期目标价12元,若公司福州和海科建剩余股权顺利获取,公司的目标价格有望提升至15元。（申银万国）

格力地产600185 格力地产公布2010年报：2010年实现营业收入11.6亿元，比上年增长125.7%；实现净利润1.4亿元，比上年减少38.7%。每股收益为0.25元。公司业绩下滑的原因在于非经常性损益的大幅度波动。2009年公司出售格力电器股票获得2.8亿元的投资收益，而2010年不仅没有类似投资收益，反而提取了0.9亿元的资产减值损失(海星集团借款)。如果不考虑这些非经常性损益，2010年公司的净利润比上年增长2789%。总体而言，公司业绩低于预期。

预收账款高、锁定高增长。

销售方面，全年销售约20亿元，较上年增长66%。高增长主要源于推盘量增加。土地投资方面，2010年公司未拓展新项目。短期来看，公司无暇关注拓展问题。格力海岸项目对公司至关重要，这将决定公司未来3年的成长性。

2010年末预收账款高达13亿元，这使得公司今年的业绩基本锁定。预计今年公司的净利润将达到3.3亿元，增长率达127%。

高弹性品种，暂维持“持有”评级。

备受关注的格力海岸项目仍在进行软基处理，今年开工面积将在30万平米，计划10月进入销售。公司今年在建面积在100万平米以上，可售价值也在110亿元以上。如果市场顺利，实现100亿元销售额(5倍增)是有可能的。但是，我们预计二季度楼市成交量显著复苏无望。而短期内，珠海市场有可能遭遇限购令，这对于70%以上购房者是外地人的珠海楼市来说，短期的打击是非常大的。因此，我们暂时维持对公司的“持有”评级。如果楼市明显回升，那么公司将是非常好的投资标的。

风险提示：政策风险；行业风险。（广发证券）

保利地产600048 2011年1-3月,公司实现营业收入和净利润分别为36.07亿元和7.02亿元,分别同比增长-11.05%和28%。每股收益为0.15元,每股净资产达到6.43元,加权净资产收益率2.37%,比去年同期略增加0.2个百分点。公司收入下降而净利润提高,主要是由于结算不均衡所致,今年一季度结算项目毛利率比去年高15个百分点。

一季度,公司的销售继续保持较高的增长速度,远远高于行业增长水平。公司报告期内累计实现销售面积132.03万平方米,销售金额140.15亿元,同比分别增长30%和72.39%,低于行业龙头万科144.6%和135.3%的增长水平,但仍远高于全国商品房销售面积及销售金额14.9%和27.3%的增幅。这显示出,在行业调整时期,龙头公司的市场份额在持续得到持续提升。

公司一季度新拓展开发项目10个,新增按容积率计算规划建筑面积约329万平方米,与万科基本持平,2010年全年保利地产新拓展项目可建建筑面积为1441万平方米;合计支付地价127.5亿元,高于万科一季度100亿元的土地支出水平。公司在销售回款低于万科的情况下,土地支出水平却高于万科,说明公司在发展战略上仍然较万科更为进取。

一季度,公司新开工面积320.31万平方米,比去年同期增长154.66%,与万科在一季度实现开工面积346万平方米基本持平。显示出公司无论从土地储备上还是新开工面积上都在行业龙头靠拢。

截至3月底,公司账面预收账款继续增加,金额合计达到620亿元,比2010年底增加了105亿元,已经高于我们预测的2011年全年结算收入的近150%,公司未来2年的业绩高速增长有充足的保障。

截至3月底,公司持有现金155.74亿,较年初的191.51亿元下降了35.77亿元,但仍远高于短期借款和一年内到期的非流动负债即104.6亿元。同时,公司虽然一季度虽然继续保持了较高土地储备支出,但仍然低于一季度销售回款,公司依然维持着较好的财务平衡,加上公司仍然有较多的银行信贷额度空间可以利用,公司在2011年的财务状况无忧。

我们维持对公司未来2年的业绩预测,即2011年每股收益为1.44元,2012年每股收益为1.93元,并维持推荐的投资评级。（东北证券）

首开股份600376 公司项目储备丰富、平均地价成本较低，现有储备能够满足公司未来5年开发需求。公司现有规划建筑面积储备1，033.41万平方米，其中北京地区632.53万平方米，北京以外地区400.87万平方米，公司平均地价成本较低，北京地区平均项目获取成本3，100元。

公司主要项目销售情况良好。目前公司主要项目国风上观、首城国际、知语城、壹线国际、首开常青藤、天津湾等销售情况良好，3季度公司预收账款达到51.32亿元。

公司毛利率不断提升。随着毛利率较高的国风上观、首城国际、知语城、首开常青藤、壹线国际、国奥村以及天津湾等项目陆续进入结算，公司毛利率水平不断提升。

公司将会受益于京津地区房地产市场中长期向好趋势。今年以来京津两市商品房销售情况良好，公司在京津两地持有的项目将会陆续进入销售期，将会受益于公司中长期向好趋势。

风险提示。国家宏观经济政策的变化将会对房地产市场产生影响，公司主要项目集中于京津地区，地区房地产市场的波动将对公司业绩产生较大影响。（港澳资讯）

金地集团600383 盈利能力强的项目占比高。项目储备中1/3的面积分布在一线城市，2/3的面积分布在二三线城市。其中多个项目毛利率预计在40%以上，占全部项目储备面积的约50%。

产品竞争力和营销能力强。不论是09年牛市还是08年熊市中，公司深圳、上海、杭州、西安、武汉、天津等地项目均有突出表现，经常占据该城市排行榜前列，且较同区域竞争性产品价格高，销售好。

2010年新开工高增长，可保证未来两年利润来源。为保持未来两年的可售量，2010年计划新开工388万平米，比2009年大幅增长，目前已大部分开工。下半年公司可售房源将明显增加，新房成交有望出现明显回升。

团队积极进取，执行能力强。09年销售、拿地、融资、研发等全面丰收，显示出团队整体的进取意识和高效的执行能力。

维持“增持-A”评级。公司每股RNAV为9.2元，维持2010年每股收益0.50元的预测，综合RNAV和PE两种方法估值，维持每股9.00元的目标价。三季度以后行业调控政策若如我们预期的逐步放松，对股价可能形成刺激。（安信证券）

华业地产600240 公司2010年实现营业收入22.49亿元,同比增长85.90%;营业利润3.81亿元,同比增长114.08%;归属母公司净利润2.92亿元,同比增长149.61%;实现每股收益0.45元。本不分配。

地产业务毛利率下降:2010年公司房地产业务收入为22.18亿元,同比增长274%,结算面积为24.85万平米,结算项目主要为大连“华业玫瑰东方”,深圳“华业玫瑰郡”、长春“华业玫瑰谷”三期等项目。公司2010年地产业务毛利率为28.37%,较2009年同期下降约10.07个百分点。这主要是由于本期结算的大连和深圳项目毛利率较低所致。

2011年业绩保障性有所下降:2011年公司主力销售项目包括大连、长春、北京通州“东方玫瑰家园”等项目,同时武汉“荷叶山庄”项目也将开工建设并进入推盘阶段,预计可售面积将超过30万平米。2010年末,公司预收款为9.70亿元,较三季度末下降7.21亿元,公司2011年业绩的保障性有所下降。一级开发方面,除通州永顺镇李庄村地块约750亩的土地开发在推进中外,公司于2010年8月与北京市通州区梨园镇东小马村村民委员会签署《土地一级开发合作协议书》,就通州区梨园镇东小马村旧村约600亩土地进行一级开发,并有联动二级开发预期。自去年收购北京“东方玫瑰家园”项目开始,公司业务重心向北京通州转移,在CBD东扩以及通州新城建设两大主题下,通州未来发展前景看好,公司所开发项目或地块将受益于此。

商业地产项目逐步铺开:公司自2010年10月起,共拍得5幅通州运河核心区商业地块,合计建面51.5万平米,向商业地产发展的目标明确。通州新城是北京市未来规划的重点功能区域,商业地产的升值潜力较大。

期间费用率下降:公司2010年期间费用率为4.15%,较2009年同期下降了约2.73个百分点,这主要由于2010年公司结算收入大幅增长,而由于房地产热销,相关费用没有成比例增长。

增发方案撤销,资金压力加大:2011年公司计划新开工面积将超过40万平米,资金需求加大。公司于2010年7月决定撤销2009的非公开增发方案,这主要是由于目前地产政策偏紧,地产公司通过股权方式融资较为困难,这将加重公司的资金压力。年报数据显示,2010年末公司借款总额为31.66亿元,较2009年末增加15.45亿元。2010年末扣除预售款公司资产负债率为68.18%,较2009年末上升6.88个百分点。公司2010年经营活动产生的现金流为-4.89亿元,较2009年的-5970万元有明显恶化。多个数据显示公司资金压力明显加大,这就得公司未来发展对销售回款速度的要求增高。

股权激励方案推动公司良性发展:公司2010年推出股权激励方案,行权条件为2011-2013年扣除非经营性损益后的净利润年复合增长率为50%,较为严厉的行权条件对公司业绩持续快速增长具有十分有效的促进作用。

盈利预测和评级:我们预测公司2011-2012年EPS分别为0.69元和1.05元,对应4月7日价格7.53元,动态市盈率分别为10.9倍和7.2倍,估值较低。公司项目储备丰富,由于多个项目位于北京市通州区,将受益于北京CBD东扩及新城建设,同时,公司项目开发实力强,开发的商品房品质较高,保值性强,有利于项目销售,因此我们维持公司“增持”的投资评级。（天相投资）

第五篇：保障房相关问题

距离国务院“上半年出台新非公经济36条执行细则”的时间底线尚有不足3个月之时，首个“细则”已经基本锁定在保障性安居工程领域。

据悉，面对历史上规模最大的保障性安居工程，住房和城乡建设部(下称住建部)已起草鼓励民间资本进入保障性安居工程开发、建设领域的详细规定，以确保2012年超过1700万套在建保障性住房带来的巨大资金需求。

保障房或成破冰先锋

2012年3月，国家发展和改革委员会下发2012年深化经济体制改革工作重点，明确提出在2012年上半年，要出台“新非公经济36条”所涉各行业领域的执行细则。记者获悉，相比于垄断情况较为严重的石油化工、重化工业等领域，社会资本进入保障性安居工程将有可能最先突破。

住建部一位官员向记者证实，日前，在内部会议上，住建部副部长齐骥向包括与会的地方住房和城乡及建设系统负责人强调，住建部正在抓紧起草社会资本进入保障性住房开发、建设领域的详细规定，以使社会资本进入保障性安居工程建设规范化。

期待政府明确还款方式

对于政府鼓励社会资本介入保障性安居工程建设的表态，多数开发企业十分认同。绿地集团董事长张玉良告诉记者，目前调控之下，房地产市场竞争压力巨大，而保障性安居工程由于是政府主导，竞争压力相对较小，可以确保参与企业的微利，所以对当下的房地产开发企业不失为一个选择。

据悉，这并非是绿地集团一家企业面临的问题。“但我们真正需要了解的是公租房这一领域，由于这一领域不予销售，而是持有，我们企业介入后如何收回投资，希望政府能有一个比较明确的说法。”一位不愿具名的房地产开发企业负责人告诉记者。

此前，在与基金经理的交流中，万科企业股份有限公司的郁亮表示，万科参与保障性安居工程的原则是微利，以代建的模式为主，即发挥万科在施工、工程管理方面的专业性优势，一般情况下不会垫资持有保障性住房。其原因是，对于政府还款，目前没有明确的规定。

张玉良则表示，希望政府能够加强监管社会资本介入保障性安居工程的开发和建设，应该从大中型企业开始，以确保保障性安居工程的质量。

商务部和北京市政府昨天在王府井步行街正式启动“全国消费促进月”。北京则从4月下旬推出“保障房‘幸福暖房’行动”，届时保障房用户可以享受装修、买家电等一条龙式的购买服务和优惠。此外，个人消费者购买大件商品时分期付款可以得到“零手续费、零首付、低利率”。

北京副市长夏占义特别介绍，将于4月下旬市商务委联手启动的“保障房‘幸福暖房’行动”，这是为配合保障房政策，拉动住房相关商品消费而展开的，苏宁电器、居然之家、宜家家居等家电、家居、家装企业跨业态联合促销，为保障房用户提供一条龙式的购买服务和优惠；同时还将在保障房集中的小区进行落地推广，该行动将一直持续至今年年底。

市商务委表示，目前具体方案正在制定中，届时会对外公布详细优惠措施。

■ 背景

全国消费促进月

即日起持续到5月4日，全国范围内超过8万家企业将举行800多项大型主题促消费，包括信用消费惠、畅想品牌展、网络放心购、绿色消费行、餐饮美食汇5大内容。其中“信用消费惠”已协调中国工商银行等8家商业银行和3大消费金融公司开展信用消费，减免个人消费者分期付款费用，推出“零手续费、零首付、低利率”，用于方便消费者分期付款购买大件耐用消费品的优惠政策。

(通讯员钟洁 记者毛浓曦)“新就业的大学生、外来务工人员这些„夹心层‟人群也将与城市低收入者一并纳入保障性住房对象。”近日，陕西省社科院发布2012年陕西蓝皮书，这是其中对“十二五”期间建设保障性住房提出的新要求。

“2011年全国要完成1000万套保障房建设任务，陕西省的47.43万套保障房建设任务已经按期全面开工。在„十二五‟期间，陕西省将计划解决254万户城乡中低收入居民的住房困难，安排建设保障性安居工程210万套，保障性住房覆盖面要达到全省城镇家庭的30%。”陕西省社会科学院党组书记任宗哲介绍。

为了避免保障性住房成为某些人眼中的“唐僧肉”，陕西省将加快保障性住房管理信息系统建设。完善从进入到退出的家庭人口档案，实行建设管理退出的完善机制。参考“居民收入核对系统”，与民政、房地产、劳动、财税等部门建立信息交换机制，从而实现对其收入条件变化情况及时了解，避免出现不符合条件的保障房对象。同时要将发改委、规划、国土、房管、社保等多部门联合起来，成立专门机构监督，解决住房保障部门单打独斗的困境，避免出现用虚假信息骗取保障房名额。

博鳌亚洲论坛2012年年会4月1号至3号在海南博鳌举行，此次大会以“变革世界中的亚洲：迈向健康与可持续发展”为主题。东方财富网对本届论坛进行全程直播。绿地控股集团董事长、总裁张玉良在“2012 中国房地产大变革”分论坛上表示，愿意参与保障房建设，但公租房需要沉淀大量资金，如果公租房租金低于市场化，在当前政策环境下就会出现不可持续的现象，因此政策上需要突破。

提问：我是南方都市报的记者，我想问郑主任一个问题，最近有媒体报道说国土部已经开始在起草关于清理小产权房的规定，说是可能对于在建、在售以及无人居住的小产权房先进行清理，清理的手段包括强制拆除、停水停电等等，想问一下您对这个有什么看法？另外住建部的副部长齐骥说今年上半年可能会出台关于欢迎民营资本进入保障性住房相关措施和政策，两位老总对这个政策怎么看？你有没有兴趣对保障房进行投资，对您来说，出台哪些政策你会感兴趣？谢谢！

郑新立：刚才我浏览了微博，有一个叫孔毅的人，他认为当前解决7亿农民的问题可能是打破当前经济僵局的关键。他这个观点讲的很好。我也不认识他，但是这个网民的观点我还是赞成的。党的十七届三中全会决定有一句话讲得非常好，我这里给大家背一下，一个是“促进生产要素在城乡之间双向自由流动”。还有一句话，“依法保障农户对宅基地的用意无权”。还有一句话，“农村集体土地依法经过批准，在土地上进行经营性的开发，允许农村集体参与这些土地的开发”，这句话可能背的不完全对。这是我们通过的决定的里面讲的。还有一句话，“在城市规划范围内，农村集体土地允许与国有土地同地同价”。我想党的十七届三中全会这四段话可以回答刚才您的这些问题。

主持人：两位企业家谈谈。

刘晓光：保障房建设肯定我们是愿意参与的，第一，愿意参与。第二，你得找一个。保障房也不是谁都能干，有的是商品房中给你配比一块，你拿到商品房那个地后，可以干保障房了。有的是有专门渠道，你还得竞争去。第一个，我们愿意干。第二，保障房给一个合理的利润也是应该的，你比如百分之几，他现在规定的都是3%。

主持人：太低吗？

刘晓光：如果说把利息摊进去也还可以。关键是第三个问题，保障房建设后，它的市场化的管理，如果你建完了，没有一个市场化管理的手段，将来要出很多问题。

张玉良：我非常赞同晓光同志的观点，我补充一下观点，一个是现在保障房有很多种类，比如动迁保障房，比如说经济适用房，有些地区叫共有产权房，还有公租房，种类很多。

现在做保障房，国有大企业都愿意做，而且他们有专业水平，地方政府优先选择我们跟晓光这样的企业做。我们现在在7个城市大概做了400多万平方米，都是大量的在建，利润大概3%，当然我们愿意干，我们有专业、我们有能力，而且我们有社会责任。

前面这些不是主要的，主要是公租房，这个需要沉淀大量资金。刚才刘教授讲到的它的租金很低，就是市场化这2%的回报，如果公租房租金低于市场化，那就是多少呢？1%，银行7%，你1%，做得过来吗？不可持续。这个政策上要突破。

保障房其中一部分产品公租房，这部分政策怎么到位，然后能够吸引各种企业，当然前提是有专业生产能力这些企业能够进入。前两天齐部长到上海开我们一个住房保障房研讨会，也跟各位讨论这个问题，我说这些问题主要是研究社会资本也能够进入的政策到位了，那么就可持续了。如果不是这样的话，那就是贴钱、贴租金或者贴什么。

诟病已久的深圳城中村即将面临新的命运转变，目前深圳已正式将城中村的农民房纳入保障房供应体系，成为深圳计划之一。

日前，深圳市公布的《住房建设规划2012实施计划》中提出，深圳今年将新增安排筹集建设保障性住房4万套，并“试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道”。

“这个新思路至少有两个非常积极的意义，一是可以迅速形成有效住房供应，统筹利用存量资源；二是有利于加强社区管理，解决深圳城中村不利于管理的问题。”深圳兰江地产副总裁杨大谷在接受记者采访时表示，城中村存在很多复杂的问题，还需要有成熟完善的房地产权利和义务(税收)体系相配套，政府应进一步完善操作办法，出台相关细则。

农民房纳入保障房体系

深圳自去年以来一直在大力推进保障房建设，而今年的保障性住房供应计划比往年更有新意。

深圳去年保障性住房竣工仅1万套，存在较大的供需缺口，因此社会各界曾有不少建议，认为保障房应当从存量房中挖掘潜力。此前，一些人大代表和政协委员也曾多次在不同场合呼吁，将城中村农民房纳入保障房体系。

而在由深圳市市长许勤签署、2010年9月1日起施行的《深圳市房地产市场监管办法》中，也曾明确提出要有条件地将农民房、小产权房并入保障房。

这次的《计划》首次以政府文件形式提出，积极推进原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房统一纳入保障性安居工程工作。

《计划》还明确了实施途径，即结合住房建设规划计划、产业发展需求，在确保住房质量、消防安全的前提下，试点以整体租赁方式将原农村集体经济组织集资房、城中村村民自建房纳入保障性住房有效供应渠道，就近提供给符合条件的住房困难家庭和人才。

根据计划，2012年深圳将新增安排筹集建设保障性住房4万套，建筑面积262万平方米，并将以租售方式供应保障性住房2万套，同时加大货币补贴实施力度，向符合条件的户籍低收入居民和人才100%发放货币补贴。

除了这些具体的供应计划外，《计划》还提出，今年将加大力度清理盘活机关、事业单位自建住房，住房保障主管部门制定并实施全市统一的清退规定，清退回收的房源优先用于本单位符合人才和住房保障标准的员工居住。加强工业区配套闲置宿舍的动态统筹管理，按工业园区或街道边界范围，集约、合理调配闲置的工业区配套宿舍。

与此同时，备受关注的住房差别化税收政策提上日程。《计划》提出还将“研究对普通商品住房以及别墅、复式、大户型等商品住房实施差别化税收、信贷及公积金贷款政策”。

据了解，深圳保障性住房55%的建设资金需要通过社会渠道来筹措。深圳市今年保障性住房项目投资计划200亿元，其中财政投入90亿元，社会资金110亿元，社会资金达到总金额的55%，因此，深圳市政府方面曾多次提出需要积极探索资金筹措的新方式，比如要积极吸引保险资金、社保基金、信托资金、债券等社会资金参与保障性住房建设。

小产权房“转正”难

深圳保障性住房在建项目总量接近20万套，全市今年保障性安居工程建设用地有一半需要通过城市更新、拆迁安置等存量用地来解决，而将城中村农民房纳入保障住房供应体系，也是政府的一项无奈之举。

居住了数百万“夹心层”的城中村和小产权房，多年来充当了现实中深圳市的保障房“替身”，活跃了民间的住宅市场，却剔除了政府的积极角色。

因而多位专家在接受记者采访时均表示，将农民房纳入保障住房的供应体系，其积极正面意义不可忽视，这一举措，为探索保障房建设提供了一个新的思路。

杨大谷认为，这对我国探索解决城市化进程中的城中村村民房问题是具有重要试验价值的。

而深圳资深地产专家王世泰则表示，将城中村的农民房纳入保障性住房体系，也就意味着不少的小产权房将可能因此而获得合法的身份，这势必衍生一系列新的问题。

根据去年6月由深圳市政府公布的《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》，深圳向中央政府上报的“任务量”，是在“十二五”期间将新增安排筹集建设保障性住房24万套。

据知情人士透露，这24万套的总量中，将部分吸纳一些现有的小产权房。

“如果要将这些小产权房纳入保障住房供应体系，那么，由于小产权房法律问题的模糊，涉及到土地产权、土地管理、房地产租赁和房地产税制的复杂问题，需要更加系统、根本性的制度安排。”王世泰如是表示，要将小产权房的身份合法化，仍然存在诸多问题。

深圳市政府在几年前就曾考虑将小产权房的土地收为国有，却没有法律依据和足够财力回购所有的小产权房。上述知情人士透露，政府曾为征收或回购农民房为保障房，和民间有诸多协商。目前看起来仍无法操作。

因而，另有业内专家据此认为，将城中村一些小产权房纳入保障房供应渠道，目前很难做到解决其产权的“转正”问题，它仅仅是在根本制度安排出台之前，为提高城市居民住房福利所做的一种权宜性安排。

“中国保障性住房建设在未来几年中的持续增长，将抵消因商品房投资放缓对经济带来的负面影响，同时支持固定资产投资快速增长”，这是澳新银行(澳大利亚和新西兰银行)1日发布的研究报告得出的结论。

苏格兰皇家银行首席中国经济学家崔历此前亦称，中国近几个月原材料的进口非常强劲，可能说明保障房建设的加快正带动工业需求的回升。她表示，随着商业地产建设的降温和铁路等基础设施建设的减速，预计中国今年的投资需求与去年相比将进一步走软，但保障房建设的加快将起到一定的缓冲作用。

澳新银行的报告分析说，中国一月至二月固定资产投资数据继续上行，同比增长21.5%，表明投资并未受到中国房地产市场走弱的影响。一月至二月中国房地产投资上涨30.3%，超过同期固定资产投资增长率，其中一个因素可能是自2011年开始的为期五年的保障性住房计划，已经开始在房地产投资中发挥越来越重要的作用。(姜煜)在GDP增速放缓的大背景下，保障房似乎变成了房地产行业中少有的亮点。

原本，自上世纪90年代末以来，经济适用房投资额逐年下降的趋势非常明显，但突然，被称为“国十条”的房地产调控政策在2010年出台之后，保障房开始“走红”。

前所未有的是，在2011年底的中央经济工作会议的表述之中，“保障房”被政府提到比“商品房”更靠前的位置。

在SOHO中国董事长潘石屹(微博)看来，这一现象的原因是保障房被赋予了商品之外的其他属性：“2010年之前，建廉租房花的钱几乎可以忽略不计。而到了2011年，保障性住房建设的确切数字成为了政治任务。”

让保障的归保障、让市场的归市场，“商品房+保障房”的双轨制已经被广泛认定为未来中国住房问题的解决方案。

然而，仅仅提高保障房的地位是远远不够的。保障房推进过程中的每一个环节，仍然离不开各利益方的博弈。一线房企几乎全部通过各种途径纷纷介入保障房开发，更有市场人士认为，在商品房受到限制的当下，保障房将会成为中国房地产行业最大的一块蛋糕。传闻之中，保障房的利润也远远不止是3%-5%这么简单。

难道，保障房真的会成为房地产行业的救命稻草？

钱从哪里来？

“目前，各方利益还是没有协调好。”中国房地产业协会副会长朱中一的话意味深长。

实际上，对保障房项目最关心的当然是中央政府。2011年，中央政府提出要完成1000万套保障房的建设，2012年，这个目标变成700万套。为配合落实，从住建部、国土部、再到财政部，都出台了相关文件，力保保障房的建设。

很自然，在“保障房项目中，中央和地方争论最激烈的一点，就是谁应该投更多的钱。”某研究院研究副总监何田告诉《英才》记者。因为，根据住建部住房保障司的数字，2011年全国在保障性安居工程建设共完成投资近1.3万亿元。

这1.3万亿中，除了中央财政拨款，地方财政扮演着更加重要的角色。财政部、住建部下发的文件写明：地方政府的公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%均将作为保障性住房的建设资金。此外，已经公布的数据还显示：2011年，中央财政下达保障性安居工程补助资金1526亿元，新增保障性住房开发贷款1751亿元，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点发放贷款265.88亿元，三者合计为3542.88亿元。也就是说，剩下的一万亿资金需要地方政府自行解决。

普遍的观点认为，在过去的一年中，银行不可能给保障房提供太多的帮助，因为2011年信贷投放本身就很少。但何田认为，即便如此，国家对保障房项目仍将给予最大力度的支持，“按照央行公布的数据，新增开发贷下降了50%。那么这50%都是些什么？另有数据表明，保障房贷款占整个开发贷的50%。这就意味着，现存的开发贷几乎都贷给了保障房。所以，银行是有倾向性的。再看信托。2011年下半年，政府叫停了很多信托，却没有叫停涉及保障房的信托。”

“公租房基金在欧美是比较成熟的方案。现在，通过信托等方式融资，中国企业成本很高；而同时，CPI 2011年上涨5%左右，如果在此基础上再让老百姓有8%的回报，大家一定是愿意投的。让老百姓把炒房的钱用到公租房建设的概念很正确，但其中，银行的既得利益太多。这样的基金会妨碍银行赚钱。”朱中一认为，名正言顺的公租房基金其实比地方政府的融资平台要有效率得多。

无论如何，2012年的保障房资金压力要远远大于2011年，而在资金来源尚未得到明确之前，就将保障房视为房地产行业的救命稻草，似乎为时过早。

房企的算盘

“说万科做保障房利润很高，完全是个误解。”万科集团副总裁毛大庆对《英才》记者表示。但众多事实证明，一线房企纷纷介入保障房，看中的仍是利益。

首先是众多保障房占比过高的地块流拍。这一现象揭示了房企的简单心思——无利可图。于是，为了让房企投身其中，政府想了很多办法。2011年，政府机构相关文件中有这样的表述：“房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”

在整个中国，任何商品房项目开工均要求“四证齐全”。仅仅是为了四证，至少就需要4个月时间，到银行申请开发贷款的审核至少也要2个月。可如今，在某些省市，为了加快保障房的开工，甚至允许保障房项目先开工建设，再补办相关手续。

“保障房成了房地产企业在商品房销售减速的情况下，保障现金流的项目。也许，它不是盈利项目，但至少是规模项目、现金流项目。”毛大庆指出。

在房地产商眼中，保障房尚有公租房、限价房之分。而实际上，限价房全程由政府主导，在土地出让时就已被政府限定好地价、房价、建设标准和销售对象，开发商只是做“代建”。由于限价房可以直接上市交易，故而受到房企青睐。

“2011年的1000万套保障房中，400万套是棚户区改造，400万套是公租房，200万套是可以买卖的限价房，比例很小。未来，整个保障性安居工程中，限价房的比例仍将继续下降，公租房才是政府认定的主流。”在何田看来，限价房最终有可能退出历史舞台，届时，房企的心态将再次发生改变。

而公租房是保障性安居工程中推动难度最大的。毕竟，公租房建设需要一次性投入大量资金，建成后需要长期管理。目前成形的模式是企业建好、政府回购、由政府负责管理。“公租房肯定是最不好做的，要跟政府结账，后面还有一大堆事儿。”首创置业总经理刘晓光(微博)告诉《英才》记者。

“大企业应该去做保障房。但是，让企业履行责任、解决社会保障问题，这是不对的。解决社会保障的主体还是政府，推动力也是。政府最应该做的，是设计一个好的制度，让企业有兴趣参与。遗憾的是，我国现行的制度设计远远落后于社会发展的需要。”毛大庆说。

“从去年到今年，我们始终没有做保障房。”刘晓光说：“即便是有利可图的限价房，其销售过程中仍可能出现问题。比如政府不让卖，要审查资格。等政府审查完了，时间都过去好久了。”

然而，从数据上看，专做保障房的企业利润率相当高。上海城投控股、北京金隅股份、贵州中天城投等企业，2011年的财报都十分亮丽。“保障房不是谁都能做的。很多项目都在区政府手里，竞争要通过固定的渠道和关系。更多企业是为了有活干才接下保障房项目。特别是一般城投企业，又搞开发又搞施工，能够拿到施工利润。”刘晓光点出个中关键。

实际上，即便面对保障房，真正有诱惑力的还是土地。如果说，很多企业最初参与保障性住房的建设，是政府的宣传需要，那么现在，通过保障房项目，房地产企业可以从中获得更多经营性用地。包括绿城中国、五矿置业等房企都做过类似的项目。

时至如今，保障房越来越成了不得不做的事。在潘石屹看来，保障房甚至成了2012年压在房地产业头顶上的大山，“如果3600万套保障性住房全部建起来，那么中国的房地产市场将不复存在。”

“如果保障房如期建成，对商品房市场的冲击的确比较大，肯定能够平抑房价。只不过，它对于真正买商品房的人冲击不大，而是对土地供应的影响很大。很简单，保障房用地供应多了，商品房用地就会相应减少。”刘晓光如是说。

历史上最大规模的保障性工程在建规模，令中央政府开始考虑尝试社会资本进入保障性住房开发建设领域的可能性。本月28日，住房和城乡建设部副部长齐骥在上海举办的第四届中国房地产科学发展论坛上表示，正在细化社会资本介入 保 障 性 住 房 开 发 建 设 的 相 关 规定。

2012年初，国务院保障性安居工程领导小组在北京与各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团签订“2012年保障性安居工程工作责任书”。2012年全年，保障性安居工程将开工700万套以上，竣工500万套以上。

据 住 房 和 城 乡 建 设 部 估 计，2012年在建保障性安居工程总量约 在1 7 0 0万 套 左 右，为 历 史 峰值，对于资金的需求也超乎以往。在这样的背景下，中央政府试图通过尝试多元化的保障性住房资金来源，确保全年任务得以完成。

保障房建设资金压力巨大

“十二五期间，住房保障的覆盖面要达到20%，也就是要至少有5 0 0 0万 人 口 纳 入 住 房 保 障 体系。”3月28日，住建部部长齐骥在中国房地产科学发展论坛上表示。在此之前的十一五期间，住房保障覆盖面仅为总体人口的5%。

目前，距离国务院提出的“十二 五 末 期 住 房 保 障 覆 盖 面 达 到20%”的目标尚有两年多时间。在3月28日召开的中国房地产科学论坛上，多数与会人士向《经济参考报 》 记 者 表 示，在 如 此 短 的 时 间内，将覆盖率从5%提升到20%，任务十分艰巨。

2012年初，国务院保障性安居 工 程 领 导 协 调 小 组 在 北 京 与 各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团签订“工作责任书”，要求全年开工700万套以上保障性安居工程住房，竣工500万套以上。而在此之前一年，国务院要求1000万套保障性安居工程须在年内开工建设。

也正因如此，巨额资金需求成为地方政府不得不面对的压力。齐骥表示，由于近两年保障性安居工程开工量大，任务要求紧，部分地方政府在一定程度上面临保障房建设、运营的资金来源压力。

2011年底，住建部部长姜伟新前往全国人大接受关于保障性住房的专题询问。在回答全国人大代表 的 询 问 过 程 中，姜 伟 新 表 示，2012年保障性安居工程虽然开工任务较2011年会有下降，但由于“上一工程转结”、“已开工项 目 进 入 主 要 施 工 期 ” 等 原 因，2012年保障性安居工程的资金需求将超过2011年。

根据住建部估算，按照全部结构 完 工 口 径 计 算，2 0 1 1年 开 建1000万套保障性住房所需全部投资 约 为1.3万 亿 元。姜 伟 新 称2012年 的 资 金 需 求 将 超 过2011年，足见历史上最大的保障房在建规模带来的资金压力十分严重。

社会资本尝试

实际上，从2011年开始，包括陕西、河北等地，都已经开始探索社会资本尤其是企业介入保障性住房领域的开发和建设。2011年，河北省与万科企业股份有限公司签订战略合作协议，由万科为河北省多个城市代建保障性安居工程，然后再按照协议，由政府回购。

对于社会资本介入保障性住房开发领域，齐骥表示，政府鼓励这种多元化渠道的尝试。不过，多家与地方政府合作保障性住房建设、开发的房地产开发企业相关负责人向记者表示，目前由于对于社会资本介入保障性住房开发建设没有统一的规定和相对统一、规范的操作模式，企业在介入保障性安居工程时，有一定的担忧。

类似问题将逐步得到解决。3月28日，齐骥表示，住建部正在起草有关社会资本介入保障性安居工程的详细规定，确保社会资本能够顺利进入保障性住房开发建设领域，并进行多元化的尝试和探索。

在此之前，中央财政已经连续三年对中西部地区廉租住房建设进行转移支付，今年这一转移支付的额度将创下新高。此外，国家发展改革委也已经出台政策，允许承揽保障性安居工程的大中型房地产开发企业，通过发行企业债的方式，专 项 筹 集 资 金 用 于 保 障 性 住 房 建设。

在2012年全国住房和城乡建设系统工作会议上，住建部部长姜伟 新 表 示，中 央 代 发 地 方 政 府 债券、地方直接发行政府债券试点的地区，发债所筹资金将优先用于保障性安居工程的建设。

目前，全国保障性住房品类较多，总体分为购置型保障房和租赁型保障房。对于社会资本介入购置型保障性住房领域，通常由企业先行垫资施工建设，而后再通过政府对房屋进行销售实现回款，其模式较为清晰。不过，对于以公共租赁住房、廉租住房为主的租赁型保障房，由于其不能销售，社会资本如何介入，并确保投资安全和微利回报，还尚未有明晰的模式。

企业期盼规定

对于政府鼓励社会资本介入保障性安居工程建设的表态，多数开发企业十分认同。绿地集团董事长张玉良告诉记者，目前调控之下，房地产市场竞争压力巨大，而保障性安居工程由于是政府主导，竞争压力相对较小，可以确保参与企业的微利，所以对当下的房地产开发企业不失为一个选择。

“绿地集团在全国的六个城市参与了当地保障性安居工程的建设和开发，在上海也有两个重点的保障性安居工程的项目在运作，我们强调的是高品质、高技术标准的完成保障性安居住房的建设。”张玉良说。

记者了解到，绿地集团在全国各城市参与的保障性安居工程主要是购置型保障性住房和旧区改造、动迁安置。绿地集团的情况在全国范围内有一定的代表性，万科在与河北省签订的战略合作协议中，主要采用的方式就是代建。而绿城集团在全国范围内参与的保障性安居工程，也以旧区改造和购置型保障性住房为主。

张玉良承认，由于在租赁型保障性住房企业和社会资本如何介入方面没有明确的模式和规律可循，所以这“是个问题”。他希望在细化的相关规定中，对于社会资本如何介入公租房、廉租房等租赁型保障房，能够有较为明确的规定或指引。

“除此之外，还希望政府能够加强监管，社会资本介入保障性安居工程的开发和建设，应该从大、中型企业开始，以确保保障性安居工 程 的 质 量。” 张 玉 良 向 记 者 强调。

规划与现实：第一批居民喊苦

根据广州市规划局2008年11月批准的建设规划图显示，泽德花苑二期分F区与A区，F区7栋高层住宅，A区8栋高层住宅。另外社区配套十分齐全，包括，规划设置幼儿园、肉菜市场、综合医院、公交站场及邮政局等诸多生活配套，地铁8号线也将在附近设站。目前F区已建成并有第一批业主入住。一个住了三个多月的太太表示，目前看起来还是挺不错的，就不知道未来会变得怎么样。旁边70多岁的老太对记者说，现在小区管理太差，小区公园基本成了公共公园，人员混杂，担心小区安全问题。

目前小区规划上的肉菜市场及幼儿园、医院则尚未见影，附近缺乏大型商场。居民买菜需要步行几十分钟，离小区最近的广州中医院主要是门诊部，床位缺乏；公交线路较好，134与525、515就在小区附近。离小区最近的教育配套有泽德中学与泽德幼儿园。

周边环境较乱 人员混杂

泽德保障房小区项目去年才开始投入使用，周围均是较老的居民区，显得格外显眼。乐居编辑实地考察时发现，小区旁边的道路上整一条都是流动摊贩在摆摊，卖菜、卖水果及卖蔗等。附近居住较多外来人口，这便是小区居民老太担心的问题。居民希望小区可以像对面泽德一期项目实行封闭式管理，不然会没有安全感。

何时交付使用 住房保障房未定

乐居编辑小区现场看到，A区目前已经封顶，正在进行外立面及内部施工。据媒体报道，2012年有望投入使用。不过住房保障房有关人员则表示，今年推出哪一批保障房尚未定。