商铺营销方案

第一篇：商铺营销方案

商铺销售执行方案

一、营销环境分析

1、项目商铺非“现金牛”产品，难做到速销

项目商铺最大价值点为新华路及临街优势，但目前该区位仍在发展中，未来规划鲜见抢

眼前景，故，相对市中心区域及市区繁华地段临街商业，其自身价值不构成“现金牛”产品，稀缺度不高，并非市场热捧产品，如果按照传统的开盘销售思路，难以做到速销。既然难以做到“热销”开盘，以自然销售方式更适合项目实情。

2、投资客群分散，商铺体量不大，无法实现高位蓄水

根据前期项目积累的商铺客户分析，客户分布散、需求性质区别较大，即使蓄客时间加

长，也较难有效快速增加有效来访客户；加之项目商铺的体量不大，大面积大投入的做推广事倍功半。

3、同类型商铺，“捂着卖”销售方案占多

城区与项目同类型商铺，如沿江路科艺蓝湾、中房共和城，红旗路御景东方等项目，商铺开盘无不采用“捂着卖”的销售方式，不正式公开开盘，直接公布销售信息后逐步

去化，随着销售速度平稳推进，价格逐步提升；

4、销售信息传播渗透需要一定时间，口碑传播最有效

一般大型居住片区的社区商业及非繁华路段的临街商铺销售通常会有一年左右的销售周期，商铺销售信息经口碑传播效果更佳。

结论：

1、不搞正式的开盘活动，确定一个时间节点即开始销售；

2、加大渠道建设，多渠道、多途径增加销售信息的发布形式；

建议：其于以上分析，结合开发公司的分析意见，我司提出两种方案选择：

1、通知客户到售楼部看铺约谈，了解需求

将客户资料进行整理成不同档次，6月15日起，电话逐个通知客户上门购铺约谈，了解客户购买需求，价格承受能力，并将每个客户的资料整理分析归档。从诚意度大、实力强的客户开始，逐个电话约谈。





2、开盘销售

商铺开盘认购日，认购顺序按排队顺序选铺。客户选定铺号，交纳定购金，签订《商铺认购协议》。

3、开盘方式

开盘即将2/3/4栋商铺全部放出；主推2、4栋，3栋对外宣传口径是有客户谈整体购买，暂不单独对外销售；

电话通知所有客户参加开盘(即发布销售信息即可)；

购买商铺次序按照先来后到顺序购买；

4、开盘优惠策略

以老带新优惠政策：带领新客户成功购铺的老客户，奖励10000元

开盘优惠折扣：按揭97折，一次性95折（待定）

5、物料准备





合同范本（定购、商品房预售合同）单张印刷制作 现场带看。购买商铺意向强烈的客户，现场带看，在现场打动客户； 将有意向购买2间以上铺面的客户做详细登记；

分段推盘思路：

第一阶段：分析客源

将前期积累的意向客户统一整理进行分析，把公司的关系客户整合。以公公司的关系客户作为突破口，探寻客群对商铺价格的敏感度，摸清客户对项

目商铺的真实购买意向度，为后续销售工作提供建议；

第二阶段：出价



 出价阶段在销售部指定由两人接待关系客户； 指定销售员负责与关系客户联系，通知关系客户于6月27日至6月29

日期间来售楼部选铺，商铺价格只对关系客户公布；

 6月27日至6月29日期间选铺的关系客户，如果决定购买商铺，则填

写选铺意向表，交纳2万元的选铺诚意金，在6月30日上午进行选房；

 6月30日直接签定认购协议，补齐5万元定金，选铺顺序按填写选铺

意向表先来后到次序（上午9：00始，每5分钟一轮选房机会）；





 项目商铺于7月5日以后全面向所有客户公布，进入对外销售流程； 预留三个小面积商铺销控，暂时不对外销售； 关系客户选房后，及时总结客户对价格的反应，为公开认购做调整；

第三阶段：选房



 关系客户提前选房（见上文）7月1日至7月3日通知所有商铺意向客户，商铺价格已经公布请至营

销中心咨询；

 告知商铺意向客户，项目商铺约在通知后一个星期左右开始选铺，具

体时间要等公司通知，具体的选铺形式要等选铺前一两天才知道；

 意向较强的客户可以填写意向商铺销售登记表，经现场主管面谈后，如果确认客户认同价格且愿意购买，可以向公司申请定购；（限主管掌

握，销售员不得擅作决定）；

 7月8日开始通知意向客户，7月10日开盘销售，准备5万定金，营

销中心开门后按先来后顺序选铺；

关键点：

1、关系客户选房

 摸清客户的购买心态，对价格体系的敏感度；

 筛选意向客户，完成第一阶段成交，促进向其它客户传递销售信息；

 操作过程要有一定神秘感，让关系户感觉是让他们是第一阶段“内部选房”；  接待关系客户前，专门负责的业务员要了解关系客户的相关背景关系，业务沟

通过程要让关系户感觉有面子，是领导关照的结果；

 关系客户成交情况好坏是整个商铺销售的“尖刀班”、“侦察兵”，最关键的是

真实了解客户消费特征；

目的：在小范围内进行销售试探，了解客户的购买特征；保证项目价格走势及销售

方式的合理性；

2、前期积累意向客户选房

 采用先告知价格后了解其购买意向的办法，开始阶段只告知大概的选房时间，不公布任何选铺规则；

 采用外松内紧的措施，对高意向的客户，及时逼定下单，按照关系客户处理成交；此部分客户基数较大，必须在短时间内对其购买意向作出判断，消化真正的购买客户；

 在水面下完成销售后，开盘日只是一个程式上的任务，对外开始公布销售信息；目的：此部分关键是在水面下完成销售，如果此部分客户质量高则可保证量价齐升；即使此部分客户的购买力并不理想，也并不影响项目真正开盘日的效果，对

项目的后期销售不造成影响；

3、后续蓄客销售

 重点奖励“以老带新”，鼓励客户口碑传播；

 主要针对芦淞市场群、ZZ市公务员阶层、各县区客户进行短信攻关；

 利用交通频道、网络、报纸信息港三种长效媒体长期发布销售信息。

第二篇：商铺营销策划案

商铺营销策划案

目 录

一、项目基本概况

二、项目的SWOT分析

（一）优势点

（二）局限性

（三）威胁点

（四）机会点

三、商业模式分析：(一)综合性商业模式

（二）主题性商业模式

（三）专业性商业模式

四、项目整体定位

（一）项目的经营业态定位

（二）客户定位

五、营销推广

（一）推广主题(二)项目形象包

（三）总体宣传策略

（四）销售策略

香格里拉商铺市场定位与推广策略

一、项目基本概况

正丰·香格里拉小区位于怀远南街(原卫谢南路)、西接蔡桥 路、南临沙湖大道，占地300余亩„„„„„„

二、项目的SWOT分析

虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。

（一）优势点（S）：

1、项目当前交通较为便利，周边有中卫一中、六小、世纪幼儿园；

2、项目地处新老城交界地，发展钱景胜好；

3、本项目商铺目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险；

4、项目开发商XXXX现在在当地一定的知名度，当地市民对项目及公司比较认可；

A、在项目商铺的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通便捷；

B、在项目商铺的运作过程中，强调该区域的发展钱景和由此带来的商机；

C、在项目的推广时，利用XX集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；

（二）局限性（W）

1、项目所处地段目前不具备商业氛围及人气带动商铺销售的条件；

2、本项目周边商业已稳定，大多都是以租带售的形式出租，对出售发展商业略为不足；

3、该项目商铺销售周期较长，二期已现房形式出售，造成一定的负面影响，使购买者有种冷铺的想法；

4、项目商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；

5、项目商铺规模比较大、销售难度强，需要加大推广力度；

◆解决方法：

（1）对商铺进行市场定位，明确目标客户；

（2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；（3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；

（4）设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市（开发公司自行运作）；

（三）机会点（O）

1、区位优势的发挥，利用周边地区；

2、以周边各大住宅小区及农贸市场现有人气，带动商铺的销售；

3、打造中卫前所未有的“特色一条街”来整体销售；

（四）威胁点（T）

1、销售价格较高，总价高，很多置业者无能力购买；

2、周边商业已逐步完善，不好吸引重复置业者

3、不是正街，所以相对于卫谢南路显得非常冷清；

三、商业模式分析：

就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。

（一）综合性商业模式

这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌杂乱、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动社区内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商业模式。但是，实际上这种模式已经在全国的经济态势里遭遇了严峻考验，中卫亦不例外，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。

（二）主题性商业模式

主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。

这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体等等。对于这些群体来说，主题商业能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求：

⑴ 规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹配；

⑵ 规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。

⑶ 租金低廉，主题商业通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不愿意看到的情况，于本项目销售也不利。

所以，这种商业模式也不适合本项目的商铺。

（三）专业性商业模式

这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。所以，对于目前中卫蓬勃发展的房地产，它必将带动其他相关行业的蓬勃发展，如建古玩、土特产业、中卫特色等发展。因此，对于香格里的商铺，发展专业性商业模式较为可行。

四、项目整体定位

（一）项目的经营业态定位——古玩、土特产定位商业模式 基于上面对本项目的SWOT分析及各种商业模式的分析，并结合我司对该片区的调查分析，同时综合我司在该片区及以往的操盘经验，我司建议对该项目重新进行市场定位，确定商铺的经营主题，明确商铺的经营方向，从而带动商铺的销售。

本项目位于新老成交界处，从地理位置这一角度来看，目前地段繁华程度不够，项目商铺规模不够大，结合商铺成功运作模式的分析，我司建议将本项目商场定位为古玩、中卫特色一条街。

A、标榜中卫首个专业古玩、土特产为特色，成为中卫市第一面独有旗帜。

B、这样定位的优势

a.为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少与直接竞争对手（如世纪佳园、黄湾村商铺）的接触面。目前，无论是世纪佳园、黄湾村的商铺，还是六小周边商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口，且目前空置量较大，如果本项目的商铺雷同于周边其他项目，必将增加市场的压力，加剧市场竞争。在这方面，本项目明显处于不利地位；

b.有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，中卫的旅游特色将带动装当地古玩或者土特产的发展。；

c.目前在该区域专业古玩、土特产店较少，有着很大的发展空间；

d.良好的市场操作性：我们的这一定位，是基于详细的市场市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。

（二）客户定位

购买本项目商铺的客户主要有以下几类：(1)本区域的商铺投资者或古玩、土特产经营者；(2)看好本区域地段发展前景的其他投资者或经营者；(3)经营知名特产品牌的加盟者或连锁店；

五、营销推广策略

（一）推广主题

基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：

1、宣传本项目商铺为中卫专业古玩、土特产一条街，突出其市场的发展前景及投资价值；

2、宣传该市区旅游业及经济的蓬勃发展，必将带动这类行业的长期 发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力；

3、交通便捷：本项目位于新老城交界处，交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间比较小，对发展特色类行业极具潜力；

4、由于本商铺三期有一联二、一联三的，建议可以在价格不变的情况下“买一层送一层”；

(二)项目形象包装

1、主题广告主导语：

项目目前无主题广告主导语，广告诉求不明显，我司建议以“香格里专业古玩、特产一条街”为主题，进行广告诉求；

2、项目导视系统

目前项目的导视系统表现手法不理想，未能将本项目的形象及主题表现出来，反而产生负面影响，建议在香格里商业街的门头上悬挂条幅，并在路口处设导视牌；

3、现场包装

1）条幅：

目前项目现场的楼体喷绘广告几乎没有，无法引起客户的关注。实际上楼体广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告重点在项目楼体上，挂出“香格里专业古玩、特产一条街隆重发售”、“香格里专业古玩、特产一条街优惠招租”及租售热线等内容的条幅，2）道旗：

为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我建议在商业街道路两侧竖立道旗，道旗内容以发布香格里古玩、特产一条街租售的信息为主，如“香格里特色街——香格里旺铺” “香格里铺王，一铺富三代”、“香格里特色街，商家投资的潜力股”“香格里商铺，低风险高回报”等等。

（三）总体宣传策略

根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，在控制广告宣传费用的同时，将采用有针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销的效果，具体计划如下：

1）“造势”策略

针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如中卫电视台游播招商等，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及专业特色街街的发展前景，从而引出本项目商铺巨大的升值潜力，以令市场更加注目该物业，加强客户的投资信心。

2)常规宣传策略

广告宣传以报纸广告、条幅、发单页为常规宣传，属最有效的宣传方式，但由于报纸广告成本较高，效果一般，建议不在报纸广告进行大量宣传，主要进行必要的派单与电视游播炒作，从而紧密配合销售策略采用，令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费的投入量。

广告宣传安排如下：

报纸广告：

主要以当地的城市快讯报为主，一个月上两期，引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费合理，却能达到我们的预期效果。

电视游播：

覆盖面广，收视率高，宣传途径最快的一种方式，联系播放一个月为一周期。

宣传单页：

（1）由于宣传单张的制作成本只需几毛钱，适合广范的大量派发，并且，本项目目前的单张在内容、色彩上不具有较强的视觉冲击力，因此，建议重新制作本项目商铺的销售宣传单张，制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目的定位及专业特色街的经营发展前景，同时附上商铺的投资分析案例，如：以业主投资某一商铺为例 售价：8000元/ M2 面积：29.75 M2 总价：8000×29.75=238000元 首期5成：238000×50%=11900元 贷款：238000×50%=11900元

10年期月供款：11900×0.010892311(月供系数)=1296.2元/月 按目前该阶段租金保守估计为：60元/ M2，所以月出租可获得收益为：

29.75×60=1785元/月 结论:月租金>月供款

单张建议板开数可选择8K或16K双面制作数量20000份，扫地式派发。

四）销售策略

1）“以租金代首期”销售策略

这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略，租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购买的，采用已缴付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期款，刺激租户的消费心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。

2）推出“首期两成，三成免息分期付款”促销方案

为降低置业门槛，建议在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣传上，推出“首期两成”促销方案，其余三成在两年（或一年）内免息分期付清，降低业主置业门槛，引起大量消费者的关注，从而达到促销的目的；

3）推出品牌商家进驻优惠策略

品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心，从而有力地促进销售，所以，对于有意进驻的品牌土特产集团公司设立办事处，在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的发售与招租；

4）“客户领袖”奖励计划

针对目前裙楼商铺人气不足，为达到带动人气，建议对此推行“客户领袖奖励计划”，凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，发展商将按所规定的标准奖励予领袖客户，如按其所购买的商铺以2%的返利给老业主。

5）低开高走，分期销售

以低价入市，利用羊群心理制造抢购热销的气氛；然后视市场反应，逐步提高售价，迫使客户迅速作出选择的决定；

6)针对目标客户采用DM策略

对于一些目标客户，建议将通过直邮（DM）或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，争取他们成为香格里商铺的业主或租户

第三篇：商铺验收方案

同汇花园1#楼附属商铺、5#楼附属商铺、7#楼附属商铺

主体工程观感验收方案

一、工程概况

本工程是郑州同汇置业有限公司开发的同汇花园经济适用房住宅小区，位于郑州市郑上路与乐山路交叉口西北角。由河南省郑州地质工程勘察院勘察、中科院建筑设计研究院有限公司设计，北京康迪建设监理咨询公司监理，郑州市正岩建设有限公司承建。

该工程附属商铺为框架结构，1#、7#楼附属商铺地上一层，5#楼附属商铺地上二层，建筑面积1098㎡，层高3.6米，耐火等级为二级，设计使用年限50年，抗震设防烈度为7度，基础为承台基础，砼强度为C30，主体框架梁、板、柱砼强度为C30，其它均为C25，填充墙为加气砼砌块，采用M10水泥砂浆砌筑。

二、验收依据

1.国家有关工程建设的政策、法律、法规等； 2.河南省、郑州市有关工程建设的规定； 3.工程设计图纸、图纸会审纪要及设计变更； 4.《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001； 5.《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002； 6.《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002； 7.《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002； 8.《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002； 9.工程建设标准强制性条文； 10.其它相关规范。

三．验收程序及内容

1．验收程序: 会议由监理单位总监刘恩保主持。(1)与会人员在签到表签字；

(2)主持人宣读验收方案，同时核查参验单位及人员；(3)施工单位汇报工作情况；

(4)分组进行工程质量现场实物检查及观感检查；(5)对工程质量进行全面评价，统一验收意见,各方签字。(6)验收中，若出现工程缺陷或验收形成不一致意见时，由验收主持人当场提出协调意见及解决方法，形成统一意见后，重新组织验收。

2.验收内容 现场实物检查：

(1)现场检查工程观感质量是否符合要求；

(2)现场实测实量混凝土结构、砌体结构尺寸允许偏差是否符合要求；(3)本次因部分试块龄期未到，资料不检查，而后整理齐全统一上报。

四．验收要求

1．参加验收的各方人员应具备规定的资格；

2．验收人员必须按照国家现行的建设工程法律、法规、规范及有关技术标准进行检查验收；

3．参验人员必须坚持公平、公正的原则对所验收的项目给予真实、科学的评价。

五．参加验收单位人员分工

本次验收由建设、勘察、设计、施工、监理五大责任主体参加，由郑州市重点建设工程质量监督站对验收过程进行监督。

实物检查组 组长：赵华森

观感：赵华森、刘恩保、张建伟、陈振海、蔡琨

实测实量：王宇玲、王强、王君、谭磊、刘国州、张毅、李红亮

六．验收时间

本次验收拟定于2010年8月＿日，上午（下午）＿。

北京康迪建设监理咨询公司

2010年8月1日

同汇花园2#、5#、6#、7#、9#、10#、11#、12#、14#、16#楼

基础工程验收方案

一、工程概况

同汇花园是郑州同汇置业有限公司开发的经济适用房住宅工程，位于郑州市郑上路与乐山路交叉口西北角。由河南省郑州地质工程勘察院勘察，中科院建筑设计研究院有限公司设计，北京康迪建设监理咨询公司监理，郑州市正岩建设有限公司承建。

该工程2#、5#、6#、7#、9#、10#、11#、12#、16#、16#楼为砖混结构六层，建筑面积共33712.96m2，建筑高度为18.45m，耐火等级为二级，设计使用年限50年，抗震设防烈度7度，地基为2：8灰土地基，基础为钢筋混凝土条形基础，基础砼强度为C30,地下室剪力强砼强度C30（5#、6#楼无地下室），基础砖砌体采用MU10粉煤灰蒸压砖，M10水泥砂浆。

二、验收依据

1.国家有关工程建设的政策、法律、法规等； 2.河南省、郑州市有关工程建设的规定； 3.工程设计图纸、图纸会审纪要及设计变更； 4.《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001； 5.《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002； 6.《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002； 7.《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002； 8.《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002； 9.工程建设标准强制性条文； 10.其它相关规范。

三、验收程序及内容

1．验收程序: 会议由监理单位总监刘恩保主持。(1)与会人员在签到表签字；(2)主持人宣读验收方案，同时核查参验单位及人员；(3)施工单位汇报工作情况；

(4)监理单位宣读地基与基础工程质量评估报告；(5)分组进行工程质量控制资料核查及现场实物检查；(6)对工程质量进行全面评价，统一验收意见,各方签字。

(7)验收中，若出现工程缺陷或验收形成不一致意见时，由验收主持人当场提出协调意见及解决方法，形成统一意见后，重新组织验收。2.验收内容 资料检查:(1)检查本分部工程所含分项工程质量是否均验收合格；(2)核查检验批、分项工程的质量验收记录；

(3)核查施工组织设计、图纸会审记录、设计变更文件、工程定位测量、原材料出厂合格证及进场复验报告、钢筋接头的试验报告、混凝土工程施工记录、混凝土试件的试验报告、隐蔽工程验收记录、施工记录、砼构件及砂浆强度检测报告等质量控制资料是否完整。

现场实物检查：

(1)现场检查工程观感质量是否符合要求；

(2)现场实测实量混凝土结构、砌体结构尺寸允许偏差是否符合要求。

四、验收要求

1．参加验收的各方人员应具备规定的资格；

2．验收人员必须按照国家现行的建设工程法律、法规、规范及有关技术标准进行检查验收；

3．参验人员必须坚持公平、公正的原则对所验收的项目给予真实、科学的评价。

五、参加验收单位人员分工

本次验收由建设、勘察、设计、施工、监理五大责任主体参加，由郑州市重点建设工程质量监督站对验收过程进行监督。

1.资料核查组 组长：李海明、组员：孔淑君、夏丽娟、李杰、闫金玺 2.实物检查组 组长：赵华森

观感：赵华森、刘恩保、张建伟、石狮子、陈振海、蔡琨

实测实量：王宇玲、王强、谭磊、王君、杨珂、李丰章、胡国彦、祁利平、李红亮

六、验收时间

本次验收拟定于2010年＿月 ＿日

上午（下午）＿。

郑州同汇置业有限公司

2010年7月20日

第四篇：如何写商铺拍卖方案[模版]

如何编写商铺拍卖策划书

拍卖策划书是拍卖经营的营销策划的反映。商铺拍卖项目的取得往往要说服商铺的开发商，说明商铺拍卖的益处、拍卖的基本常识、你的拍卖业绩以及你打算如何来操作这样一些内容，这就需要为开发商准备一本商铺拍卖的策划书。

1、商铺拍卖项目策划书编制的基本原则。

（1）简洁朴实原则。要注意突出重点，抓住拍卖项目中所要解决的核心问题。语言要深入浅出、言简意赅，可以使不了解拍卖的人读后一目了然。

（2）可操作原则。策划书是要用于指导拍卖活动，其指导性涉及整个拍卖活动中的每个人的工作及各环节关系的处理。因此其可操作性非常重要。不能操作的方案，创意再好也无任何价值。

（3）创意新颖原则。要求策划的项目创意新、新闻力度强、招商手法独特有效。

2、商铺拍卖策划书的基本内容。

策划书没有一成不变的格式，依据项目或操作过程的不同要求，其策划的内容与编制的格式会有变化。但是，从拍卖策划的一般规律来看，其中有些要素是共同的。

首先，拍卖项目策划书的封面可以标明以下内容：

策划书的名称；

被策划的客户；

拍卖公司名称；

策划书提交日期。

其中，拍卖项目策划书的名称必须写得具体、完整。对于不十分成熟、需要各方再次讨论补充的方案，应该在名称里加上（草案）、（初稿）等字样。

商铺拍卖策划书的正文部分应该包括以下几个方面的内容：

1、市场调查。这是任何策划书的第一步。对于拟拍卖商铺项目的市场定位、评估和买家来源进行实际的环境和客户调查。围绕项目，通过多种方式收集信息资料。如拍卖的商铺项目临近楼盘的项目类型、销售情况、销售和租金价格等第一手资料。市场调查可以通过随机填写问卷，召开意向购买者研讨会，网络了解，现有数据的搜集整理等方式进行。市场调查在拍卖策划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报，是拟定商铺拍卖策划案的重要依据。

2、市场分析。根据调查的资料对于商铺项目市场的定位、买家的定位、价格的预测等进行分析和判断。例如，2004年杭州市对西湖景点区域几十个商铺进行拍卖。浙江暨阳拍卖公司在编写策划方案时，一开始就拿出了1个星期的时间，先对这几十个商铺逐个进行了现场的考察，咨询了附近的店铺的租金、经营品种、营业额等。经过对调查资料的整理分析，对将拍卖的几十个商铺提出了今后的经营建议和租金水平的评估。

3、拍卖标的的确定。委托方常常初步划定了拍卖商铺，但拍卖公司的策划案中往往要通过划分、打包、挑选等多种方式挑出最适合的拍卖商铺来。有时可以对所有商铺进行拍、卖，有时则不适宜全拍，而适合挑选其中有代表性的、容易拍出高价位的或者成交风险小的商铺进行操作。有时，拟拍卖商铺的划分还没有进行，根据开发商经营意图和买家购买力，是划分为大面积商铺运做还是划分为多个小面积商铺进行拍卖都值得研究。

4、新闻策划。为了让商铺拍卖活动引起更多人的关注，同时又不至于投入大量广告费用，拍卖公司常常会去做拍卖的新闻策划。这就是要在商铺拍品中发掘出新闻点来。而新闻点的选择主要考虑几点：首先，可拍卖操作的项目在很多情况下具备新鲜、奇特、稀缺等特色，这跟新闻喜爱跟踪的点十分接近，因此拍卖成为新闻可能并不难。策划要与新闻媒体紧密结合，就必须与新闻媒体的发布原则相一致。拍卖新闻的策划者要习惯变换角度看问题，学会从记者的角度看事物。拍卖公司最善于在项目上发掘出本地首次、中国第一次对此类商铺进行拍卖的新闻来。

有些拍卖公司爱把新闻稿写成拍卖公告或公司的简介，这是不了解新闻做法的缘故。新闻稿处理得好，是借新闻点的掩盖，带出自己的招商目的。

5、公告（广告）策划。拍卖公司根据项目的运作要求和《拍卖法》的要求，要发布拍卖公告。笔者注意到，国内的多数拍卖公司往往只注重了法律上公告的发布方式，而忽略广告的发布科学和艺术的使用，从而形成“八股文”的形式。为了让拍卖公告吸引住更多的买家，拍卖公司要在公告标题上下功夫，尽量把拍卖商铺的位置、数量等优势在公告标题中体现出来。比如：“王府井大街3个金角商铺拍卖公告”等等。

6、招商策划。拍卖公司根据对商铺买家定位的分析，可以找到快速便捷、低成本有效的寻找竞买人的方式。常见的招商方式有以下几点：

通知本公司积累的相关客户群体；

新闻、广告发现竞买人；

根据相关的企业名录电话、传真或发招商函；

网上查询和发电子招商邮件。

利用手机短信平台群发高档住房、汽车的用户。

7、拍卖活动策划。所谓活动，就是指拍卖会的安排。

拍卖会可以在公司的拍卖厅或饭店里举行，也可以借助其他活动的人气、场地、环境举办，可以在开发商的开盘活动举行商铺拍卖会，也可以在社区业主答谢会、联谊会上拍卖社区的商铺。还可以把拍卖会设计在宴会、文艺演出活动中举行，或配合以中国书画等艺术品的拍卖。于是商铺拍卖便成为了众多活动或节中的一个，从而达到在轻松、优雅的环境中完成商铺拍卖的目的。

对于此次商铺拍卖中的程序安排、时间表、工作人员数目、拍卖师人选、拍卖现场背景板文字、图案设计、场地划分以及拍卖会邀请嘉宾名单等都尽可能反映在策划书中。

商铺拍卖策划书的最后可以附上本拍卖公司的拍卖业绩，尤其是商铺拍卖操作过的经历或其他相关房产项目拍卖的过程。

拍卖公司的其他资质证书、人员素质构成也需要附在拍卖策划书中。

商铺拍卖策划书要装订成册，保证一定的印刷和装订品质。

第五篇：商铺招商方案

商铺招商方案

商铺销售及招商方案

第一部分：项目商业经营规划

一、整体商业定位

商业项目的前期定位，要根据区域市场的居民消费水平，消费偏好决定！最好先做一个详细的市场调研！

二、项目主题概念提炼

商业项目的策划时已引入了“城市客厅”、“绿色商务”、“城市休闲广场”的概念，因此对商铺的定位可延续原有的理念。

商铺招商方案 主题一：“城市客厅”——人气

业主的第二客厅，依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路，将成为惠州市的“城市客厅”，成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的麦科特大道，是惠州现代城市建设景观最具代表性的区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是广州当之无愧的“城市客厅”，并成为展示惠州新形象的一个窗口。风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展，成为人们新的生活聚集地。

商铺招商方案 主题二：“城市休闲生活广场”——氛围

城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显从容与健康。

同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心，将生活与休闲完美结合，突显现代城市人们的生活方式。

商铺招商方案 主题三：核心区的时尚中心——活力

三、商业功能定位

打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场，以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。

随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。我司建议的功能如下：

功能内容

百货珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子

超市日常生活用品

餐饮冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆

娱乐小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球

休闲书店、音乐城、文化廊、水族馆

服务美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身、足疗保健

修理家电维修

商务商务服务中心、银行、证券、基金

对于零售业，我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主，主要是为了实现商场的购物人群的便利，但为保持环境清洁，拒绝有厨房的餐饮行业。

四、商铺布局及销售方式建议

方法一：规定业态分布

1）布局方式

对各楼层分别确定其用途，按拟订的用途招商和销售。

业态分布表

楼层业态

一楼眼镜、珠宝、皮装、电子专卖

二楼主题性专卖店

三楼主题性专卖店

四-六楼外资企业、证券、银行办公家居市场娱乐城、休闲中心

2）特点

以上布局中限定的商铺投资者投资规模都比较大，经营面积要求也将比较高。这样便于提升风尚国际商业地位和形象，避免因经营户较多而出现的无序和混乱。由于风尚国际的楼盘素质较好，地理位置也非常优越，采用这种着力招进主力店的做法容易实现。而且，采用这种方式招商销售速度快，能缩短销售期。但这种经营格局和商铺销售规划可能出现有部分大型的投资者不愿购买商铺产权的问题。我们将对此采取的措施是，在完成招商后继续拟订销售方案，最终将产权转移出去。

方法二：分割式销售

分割式销售，是在商铺销售前对商铺进行有针对性的合理、有效的分割，对分割后的单元进行招商和销售。（具体分割方式另行拟订）

1）商铺分割的原则

（1）主题的原则

商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。

例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。

（2）人性化的原则

商铺的分割，必须遵循人性化的原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。

商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。

（3）科学利用的原则

商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。

2）特点

分割后将产生较多小单元，销售和招商速度相对较慢。零星尾盘销售会有一定难度。另外分割后经营者自行经营可能会出现经营上的无序，商业品质可能出现下降，不利于塑造良好的商业形象和商业氛围的形成，有悖于中高档商业物业的总体定位。

建议：

根据上述分析，我司建议风尚国际商铺采用方式一招商和销售。

五、项目商业营运规划

（一）项目商业营运规划原则

1、符合整个商业街战略定位的原则，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体，商品的布局必须从满足以上功能需求的角度出发；

2、适应不同商品经营业态格局的原则，超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区的经营形态；

3、尊重市场需求和选择的原则，经营布局的规划必须为招商服务，最终格局取决于招商的结果；

4、合理有效使用空间的原则，首先做到合理的空间分割；

5、经济效益原则，应充分考虑商户的经营利益，达成商户与市场经营者双赢的局面；

6、关联性原则，不同的商品适合不同的经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营；

7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提升市场品牌，带动中小商户的进驻，以及带动消费起着至关重要的作用，对这类客户要优先考虑；

8、充分考虑经营户愿望和要求的原则，考虑了经营户愿望和要求，才能充分吸引经营户进驻，并提高经营户的经营激情，从而促进市场快速形成；

9、方便顾客消费的原则，商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲的原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费的习惯；

10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意。

（二）项目商业营运规划

1、统一招商

——除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣市场，对剩余商铺采用统一招商的原则。——市场的招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上多种方式展开。

2、“出租过度，最终出售”的收益模式

——对于有投资楼盘意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。

3、整和市场

——整和市场功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体；

——整和市场空间，进行合理商品布局；

——整和招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商；

——整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一的广告、促消推广；

4、合理回报

——保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；

——完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力；

——通过市场整体机能的完善，带动该片区土地及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；

——通过市场经营业绩的提升，促进存量盘的销售；

第二部分： 招商及销售策略

一、项目整体营销策略

营销工作面对的是市场中各种要素的组合，而各种影响市场的因素都是变动的，特别是房地产市场。因此，房地产营销活动必然是动态的。只有动态的营销才能保证房地产营销的效果。风尚国际商铺的营销采用“机动营销策略”。所谓机动的房地产营销策略，就是要根据市场中各种要素的变化，不断地调整营销思路，改进营销措施，使营销活动动态地适应房地产市场变化。

机动即根据情况灵活多变，包括销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。销售模式是指以租代售、租售结合、网上销售、展销等方式灵活运用，以及延长内部认购、包装等手段；通路则是指自行销售、销售外包和尾盘(包括滞销楼盘)进入二三级市场流通等方式；价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求的价格形式；付款则包括一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的灵活运用和组合。

机动营销策略的核心是掌握市场中各种因素的变化，而要掌握各种因素的变化就要进行调研。影响市场的各种因素主要有：消费者的构成及心态、经销商的配合及支持、竞争产品的实力及动态、行政政策的法规及控制、宏观经济的现状及发展、自身队伍的稳定及优化等等。因此调研的类别主要有：消费者调查、经销商调查、竞争产品及企业调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查等。

只有深入的调查，科学的研究，才能透彻地掌握市场，为科学合理的营销策略提供依据。在深入调查、科学研究的基础之上制定的营销策略才可能是正确的策略。不断地调研，不断地调整营销思路，这样的动

态营销可以使企业永远立于不败之地。

二、项目招商销售总策略

1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。

2、项目主要为自营型商铺，将商铺一定年限的产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营；

3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；

4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。

5、目标商户定位为全国或深圳知名商家和连锁企业。但商铺买家除这些知名商家企业外，也可以为其他有购买能力的任何目标群。

三、商业氛围营造

——强势广告支持，形成强大的宣传攻势，让全市人民都来此消费。

——成立演艺中心，周未进行大型文艺演出，吸引市民前来观光消费。

——全方位贴心物管服务，给经营者一个轻松的经营环境，购物者一个享乐的购物天堂。

——定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。

——娱乐部分以KTV、电玩、热舞及影城为主，通过动感的造型，夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围，对商业环境也起到相当的补充与完善。

四、价格策略及租金预估(略)

五、目标商户及客户设定与选择

1、目标商户群

√本地集团与企业

√全国性或地区级连锁店

√品牌店、专卖店、主题店

2、目标购买人群

√本地集团与企业

√全国性或地区级连锁店

√品牌店、专卖店、主题店

√本地个体私营业主

√有投资意向的本地人

3、目标商户确定原则

√购买优先，如不愿购买则可考虑商铺租赁；

√先大户、后小户；先品牌商户、后一般商户的原则

第三部分：销售实施方案

一、项目招商目标

1、第一目标主力店

第一目标主力店是我们市场经营和招商的主体，该目标商户招商和经营的成功与否，将从根本上决定商业街招商和经营的成败。

第一目标主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体；

2、第二目标主力店

第二目标主力店是商业街提升人气，完善商品结构，促进商场由单一的仅以日用消费和休闲为主体的物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的商业物业过渡，使之成为惠州市新兴商圈中的主导。

第二目标主力店以民特商品（包括地毯、手工艺品、药材等）、经营服装、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。

3、第三目标主力店

第三目标主力店作为商业街商业结构和服务机能的完善服务。同时也是商业街的公共服务机构。第三目标主力店主要包括金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。

二、招商与销售流程

1、目标商户群的确定；

2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；

3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；

4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；

5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；

6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；

7、对已经签定租赁协议的商铺进销售；

8、发展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；

9、在招商过程已经基本结束时，选择合适的开业时间，欢迎投资者进场经营。

三、商铺推广方案

（一）推广主题建议

基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经我司反复推敲，我司将项目推广主题定位为： “您的财富源泉——风尚国际”

（二）推广方式及渠道建议

1、推广总原则先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。

2、推广方式

方式一：营销中心现场展示

营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。

方式二：特色营销活动

A、开盘前

1）让先消费者得到“看得见”价值的“在，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。

2）软性新闻缮稿是该阶段一个重要的传媒曝光形式，通过新闻缮稿传达本项目之基本资料，让人们逐步深入认识了解本项目。在该阶段不要过太急于将项目的卖点全盘托出，以免丧失项目的神秘感。

3）媒体广告

B、销售期

小部分以竞价拍卖的形式进行炒作

建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会

四、招商及销售费用估算

1、装修费用

2、硬件投入

3、商场公共设施及广场投入

4、推广费用