商业地产操盘的三大特色

第一篇：商业地产操盘的三大特色

商业地产操盘的三大特色

商铺营销的概念不仅包括前期的规划、设计、定位，中期的宣传、包装、推广，以及后期商铺如何经营起来，在商铺营销代理团队看来，在商铺正式推出前的“临门一脚”是最重要的环节。

一个远郊商铺，在正式推出前居然能拥有80％的意向客户。

操盘特色1：发行VIP卡锁定意向客户

避开收取订金的违规做法，“项目”在操作过程中采取了另外一种方式锁定客户———发行VIP卡。在项目推广末期，开始向每位意向客户发行VIP卡，客户到指定商业银行存入1万元，然后凭存根至售楼中心办理商业项目的购铺VIP卡。此种操作方式过滤掉一些意向性不强的客户，使项目蓄水期所积累客户的含金量大幅提升，为确定开盘时间及后续推广活动的开展打下了良好基础。

操盘特色2：摇号确定选铺顺序营造现场抢购气氛

区别于普通住宅的销售模式，该盘另一个操作特色是采取抽签确定选铺顺序的方式开盘。开盘当日将所有客户身份证复印件投入抽奖箱内，在公证处的见证下，由主持人在电脑前摇出号码，按照此排列顺序确定客户选铺顺序。由于客户事先无法确定自己的选铺顺序，因此对开盘活动更加热衷，而大量客户聚集在开盘现场的火爆场面又吸引了众多外围客户的加入，既为项目带来了新的目标客户，又为项目的媒体发布及推广提供了素材。

操盘特色3：事件营销贯彻始终

有节奏的事件营销贯穿该项目的整体推广活动中。商业项目大型路演活动、签约招商酒会、房展会等事件营销活动为该项目树立了良好的形象，吸引了媒体关注，创造了一定的社会舆论，将事件营销化为新闻报道，提高了公信力，扩大了项目的知名度。

第二篇：商业地产项目操盘经验总结

商业地产职业经理人-操盘经验总结

1、学会从投资角度筛选出最佳的盈利模式

操盘一个商业地产项目时，要懂得结合企业本身的现金流或资金我、自持商业策略等实现来全盘思考，并参考业内专家或专业顾问公司等建议，最终评估哪一种为最佳的投资产品组合。要考虑整个商业地产项目怎样才能尽快收回投资额？现计划的投资产品组合或盈利模式企业现资金链或现金流能否支撑？如果本盈利模式或投资产品组合企业不能容忍，那就要如同打仗一样通过“兵棋推演”的形式，责成财务部、成本部、设计部、商管公司一道讨论其他几种方案，例如将自持的集中性商业体量适当减少，或改成做社区型商业综合体；又或者考虑做街区型商业，街区内的端点或节点型可自持，其他均可销售„„无论卖或自持租赁，弹性空间较大，后期开发落地成功机率大增，能切实有效地减少商业地产的投资风险。

当然，如果企业自身的资金充裕、希望长期战略性持有部分优质的商业物业不动产，未来可通过运营待物业增值后，届时再考虑整体转让给风投或专业不动产投资公司，则需考虑商业物业建筑体量规模宜在5万-12万平方米较为适宜。因为，只有商业体量具有一定规模体量时，投资人收购才能获得的可观的利润，其实，应准确地说只有拥有足够体量的区域型商业或社区性优质商业的不动产物业，未来溢价空间才会相对较高，他们才会乐意收购并长期持有，开发企业届时也可功成身退。

2、投资成本与财务测算分析

选择好投资产品组合及最佳的盈利模式后，结下来就要根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平，做出现金流量表给企业最终的决策者（老板）拍板。我们通常会以现金流量表的形式，将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑，计算出内部收益率、投资回收期等各项指标参考。通过这个投资测算，我们可以看出项目的成本和收益是否平衡？如果不平衡则需要再进行相应的调整。对于收益较低的项目，就要从源头上来控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道；对于培育期较长商业地产项目，如果没有充足的资金或融资渠道支撑，那就需要考虑销售部分商业面积，记住销售的商业不可为集中性商业，或者缩小规模等措施，来保证投资的安全性。

3、其他成本如何控制

尤其是一部分从住宅地产企业被迫转型过来企业，对自已开发商业中心信心不足，而又不得不开发，因为商业硬性指标或基于商铺溢价销售等，那么，在餐饮业态的占比均较大，商铺的物业技术条件或设备设施七成均做到了能满足餐饮业态需求，但要注意控制相关成本的增加。特殊的业态和非常规的设计将带来额外的维护成本。虽然引入特殊业态和特色设计的出发点是吸引人流，业主还是需要对其进行成本和收益的仔细考量，是否能够起到杠杆作用，带动项目整体价值的提升。

现在很多商业地产项目均在增大体验式业态如影院、餐饮业态比例，但如此也会引起新的问题，虽然可以带动人群来消费，但由于此类群体消费目的性非常强的，如果商业项目的零售业态或其他体验性业态不足以吸引他们驻留的话，此类消费群体用餐完毕或观影完毕后可能就离开了。同时，需特别指出的是餐饮业态的弊端就是时间性较强，不象零售业态，用餐的顾客不会一天都呆在这里，当然，轻餐业态要好很多，但商业项目因为增加了餐饮业态比例，它的所有设施设备的成本都将变高，空调、水电，甚至隔油池都需要增容。

4、前期怎样规划商业规模，“招商难的魔咒如何克服”？ 首先，商业的单层建筑面积是比较讲究的，如区域型商业其单层商业面积应不低于1.5万-2万平方米（建筑面积)就会比较便于规划业态组合；社区型商业的使用面积不低于8000-12000平方米(商家一般按使用面积)，否则，后期招商尤其于面积、业态、体量、竟争等因素将导致自身陷入尴尬境地。例如对于单层只有5000平方米使用面积的商业中心来说，如果主力店进驻如大型超市就得牺牲二层面积，比如拿二三层面积给主力店，将导致业态出现断层，业态组合沦为传统的商业，集客能力也将大打折扣，有经验的主力店他们会对此进行评估是否选择进驻，因此，就增加了招商难度。其二，是整个商业的建筑设计通过成本控制，有哪些出彩能吸引区域市场消费群体的比如内部空间处理、内部交通组织动线设计、后勤货物的动线与设备设施配置等，均需提前做好规划。例如在购物中心中的中庭的采光棚设计，室内各个中庭主题设计、仿真雪景主题设计、沙漠主题设计、海洋水族馆设计、内街与中庭的垂直绿化和水系设计等，通过结合地区历史人文的特色主题或气候等作为吸睛的出彩之处，起到吸引顾客光顾驻留，来增加主力店与品牌的进驻意愿。其三，业态组合方面，要让主力商家看到项目未来的经营信心与旺场的潜力。好的主力店也是需要和好的主力店品牌做邻居，业内万达是最善于打此业态组合牌的，比如“某某万达广场，七大主力店进驻”，但是除去主力店占用的面积外已经没好的铺位给其它“邻居”了。比如5万平方米以上的集中性商业中心就会比较灵活，可以做成家庭式的消费主题或一站式购物中心，这样的话，可以考虑引进电影院、超市、儿童类租户等作为主力店，还可以引进国际快时尚品牌作为次主力店。

7、超市、电影院之类，他们给的租金都很低，不利于提高投资回报率?

从市场角度来看，精品超市就是顺应购物中心的发展成熟而兴起。国内购物中心早年多规划大型超市作为主力店，随着市场变化，业主逐渐发现大型超市租金低和租期长的缺点，而且薄利多销的商业模式并不能有效地带来中高端客源。于是，购物中心纷纷缩减超市面积，如广州的中华广场和正佳广场，先后将大面积的Jusco和百佳替换为小面积的TASTE，既腾出了商业面积引入其他高租值商家，也提高了超市的租金，还提升了购物中心的档次，可谓一举数得。

8、如果购物中心不追求招主力店呢?

每个购物中心都肯定需要有主力店，否则其他小的店铺或新兴的品牌很难存活，只不过可以没有超市、百货、电影院这类大型主力店。一般4万平方米以内的商业物业，要么作为社区型商业，要么定位做到小而精，商户的组合数量不会很多，但都围绕某个主题来打造项目。例如，深圳华润1234space的商业面积约1万平方米，引进的品牌主要以时尚、精致、年轻品牌为主，业态上则以零售和餐饮为主。零售品牌以潮流服饰为主，包括H&M和GAP等国际品牌，也引入了众多原创设计师潮牌。餐饮则引入悦活火锅店和香港翠华茶餐厅等吸引年轻人的新锐餐厅。此外，购物中心还引入了充满文化和小资气息的西西弗书店，进一步呼应了项目主题。

再如上海的K11，其商业面积约4万平方米，以购物艺术中心为主题，业态以零售和餐饮为主，未引入任何大型主力店。K11一方面引入商圈内未有的零售和餐饮品牌，另一方面在消费者体验上下足功夫，购物中心各个角落都有艺术品带给顾客惊喜，设置更多的公共空间供顾客休憩和娱乐。地铁通道入口、精致的农庄餐厅、临街花园的设计都充满创意，成为吸引人流进入的卖点。

9、目前招商是不是比以前更严峻?

经济下滑、供大于求、电商冲击等因素，令招商较以前严峻。现在是商户的市场，而不是业主的市场，有些主力店商家比较强势，在三、四线城市很多购物中心想引进商家，但商家又觉得这些三、四线城市的消费能力不够，因此，有些商家会要求没有保底租金，有的甚至要“反保底”，保证能够做到多少生意，做不到购物中心就要补贴给这个商户。商户愿意为购物中心守1年或2年，假如预计两年后购物中心都没办法旺起来，就算给多少装修补贴和优惠都不会去，因为货物堆压和聘请人员的费用也不是小数目。同时，这些商家每年开店的名额有限，所以都比较谨慎，因此对于甲方的现金流要求更高了。

第三篇：重阳节的三大特色习俗

传统节日素来与传统文化相辅相成，九九重阳，因为与“久久”同音，九在数字中又是数，在数中最尊贵，有长久长久的意思.下面是小编给大家整理的重阳节的三大特色习俗，欢迎大家借鉴与参考，肯定对大家有所帮助。

重阳节的三大特色习俗

登高

重阳最重要的节日活动之一，即是登高。故重阳节又叫“登高节”。登高所到之处，没有划一的规定，一般是登高山、登高塔。

当然人们登高也不单是攀登而已，还要观赏山上的红叶野花，并饮酒吃肉，享受一番，使登高与野宴结合起来，更有吸引力。如隋时孙思邈《千金方·月令》：“重阳日，必以看酒登高远眺，为时宴之游赏，以畅秋志。酒必采茱萸、菊以泛之，即醉而归。”记隋代风俗，已与后世近似。在南宋的《梦粱录》卷五载：“日月梭飞，转盼重阳。……是日‘孟嘉登龙山落帽，渊明向东篱赏菊’，正是故事。”南宋韩元吉《水调歌头·九日》上片：“今日我重九，莫负菊花开。试寻高处，携手摄展上崔嵬。放目苍崖万仞，云护晓霜成阵，知我与君来。古寺倚修竹，飞槛绝尖埃。”描写了重阳赏菊及登高观景的韵致。

由于重阳为秋节，节后草木开始凋零，所以有称重阳节野游活动为“辞青”，与三月春游“踏青”之说法相对应。清潘荣陛《帝京岁时纪胜》记：“(重阳)有治看携酌于各门郊外痛饮终日，谓之‘辞青’。”这也是一个颇有诗意的名称。

赏菊

九月初九，也正是菊黄蟹肥时。菊花一团团、一簇簇，竞相开放，千姿百态，非常逗人喜爱。人们喜爱的不仅仅是她美丽的容颜，更值得称赞的还是菊花刚强的气质。在深秋的冷风中，唯有菊花争奇斗艳，使秋日多了生气，多了艳丽的色彩。也正因如此，赏菊的风俗一直保留下来。在萧瑟的深秋，一些地方的公园里还举办菊花会、菊展，那一派不是春光胜似春光的情景，吸引着众多的游客。重阳节正是一年的金秋时节，菊花盛开，据传赏菊及饮菊花酒，起源于晋朝大诗人陶渊明。陶渊明以隐居出名，以诗出名，以酒出名，也以爱菊出名;后人效之，遂有重阳赏菊之俗。旧时文人士大夫，还将赏菊与宴饮结合，以求和陶渊明更接近。北宋京师开封，重阳赏菊之风盛行，当时的菊花就有很多品种，千姿百态。民间还把农历九月称为“菊月”，在菊花傲霜怒放的重阳节里，观赏菊花成了节日的一项重要内容。清代以后，赏菊之习尤为昌盛，且不限于九月九日，但仍然是重阳节前后最为繁盛。

插茱萸

插茱萸的习俗起源很早。茱萸，又名越椒、艾子，是一种药用植物，有益于内脏。晋朝的时候，人们就已认识到它的药用价值，并开始种植。重阳时节，人们折下茱萸插在头上，据说这样可以抵御寒冷，躲避灾难。此时茱萸的作用已被夸大，成为驱邪的神物。

重阳节插茱萸的风俗，在唐代就已经很普遍。古人认为在重阳节这一天插茱萸可以避难消灾;或佩带于臂，或作香袋把茱萸放在里面佩带，还有插在头上的。大多是妇女、儿童佩带，有些地方，男子也佩带。重阳节佩茱萸，在晋代葛洪《西经杂记》中就有记载。宋朝的时候，人们还给茱萸和菊花起了两个雅称，称茱萸为“避邪翁”，叫菊花为“延寿客”。

重阳节三大饮食习俗

第一，重阳要饮“菊花酒”。

九九与“久久”谐音，与“酒”也同音，因此派生出九九要喝菊花酒的这一说法。金秋九月，秋菊傲霜，文人将九月称“菊月”，老百姓把菊花称“九花”，北京将菊花当成市花之一。由于菊花斗寒的独特品性，所以使得菊花成为生命力的象征。在古人那里有着不寻常的文化意义，认为它是“延寿客”、“不老草”，可使人老而弥坚。

第二，是吃花糕。

重阳节敬老，登高以避灾。“糕”与“高”同音，又有“步步高升”、“寿高九九”之含义，所以“重阳花糕”成了普受欢迎的节日食品。秋高气爽，登高辞青，品尝花糕，赏菊吟陶渊明诗句，举办各种尊老敬老活动，充满了人间亲情。我国南方普遍有重阳节插茱萸驱邪的习俗，而北京则以敬老为主要内容，所以赏菊多，而插茱萸者少。

第三，是吃羊肉面。

“羊”与“阳”谐音，应重阳之典。面要吃白面，“白”是“百”字去掉顶上的“一”，有一百减一为九十九的寓意，以应“九九”之典。京城给九十九岁老人过生日叫“白寿”。有钱人家当日可举行以羊肉为主的宴会，爆、烤、涮以至全羊席。秋天是羊儿最肥的季节，羊肉性暖，可以御寒。

重阳节的起源

汉代，过重阳节的习俗渐渐流行。相传汉高祖刘邦的妃子戚夫人遭到吕后的谋害，其身前一位侍女贾氏被逐出宫，嫁与贫民为妻。贾氏便把重阳的活动带到了民间。贾氏对人说：在皇宫中，每年九月初九，都要佩茱萸、食篷饵、饮菊花酒，以求长寿。从此重阳的风俗便在民间传开了。

“重阳节”名称见于记载却在三国时代。据曹丕《九日与钟繇书》中载：“岁往月来，忽复九月九日。九为阳数，而日月并应，俗嘉其名，以为宜于长久，故以享宴高会。”

晋代文人陶渊明在《九日闲居》诗序文中说：“余闲居，爱重九之名。秋菊盈园，而持醪靡由，空服九华，寄怀于言”。这里同时提到菊花和酒。魏晋时期有了赏菊、饮酒的习俗。

唐朝时，重阳节才被定为正式节日。从此以后，宫廷、民间一起庆祝重阳节，并且在节日期间进行各种各样的活动。

宋代，重阳节更为热闹，《东京梦华录》曾记载了北宋时重阳节的盛况。《武林旧事》也记载南宋宫廷“于八日作重九排当”，以待翌日隆重游乐一番。

明代，皇宫中宦官宫妃从初一时就开始一起吃花糕庆祝。九日重阳，皇帝还要亲自到万岁山登高览胜，以畅秋志。

清代，明代的风俗依旧盛行。

第四篇：高校党支部基层建设三大特色

凸现三大特色，发挥先进带头作用

—记师范学院学生党支部基层建设

党的基层组织是党的全部工作和战斗力的基础，担负着直接联系群众、宣传群众、组织群众、团结群众以及把党的路线、纲领、方针、政策落实到基层的重要职责。高校学生理想信念的政治素质的培养和 提高，更是有赖于基层党组织政治核心作用、战斗堡垒作用和学生党员先锋模范作用的发挥，在我们全面推进基层党组织建设的机制下，我们结合学生党支部的实际，响应党的号召，从以下三方面来加强自身的建设，始终保持先进带头作用。

一、带领团支部开展青年志愿者“义务家教”活动

“爱心家教”志愿者活动是我们师范学院结合自身的专业特长，发挥自己的专业优势，特别制定的一项青年志愿长期坚持的计划。从活动的内容来看，主要是带领我们广大的青年志愿者深入社区，对那些学生进行一对一的辅导，帮助他们打好基础，巩固知识。根据实际情况，每周至少保证两个小时的辅导时间。我们学生党支部主动和团支部一起合作，要求每位党员都投入活动中来，既是我们共产党员履行“为人民服务”的宗旨，同样作为一名青年志愿者，也是自己人生价值的良好体现。

另一方面，作为一名在校师范生，开展“义务家教”活动也是一种提高自身的教师素质的良好载体，深入社区更有利于丰富自己的生活阅历，我们的能力得到很大的提高。更为重要的是，我们帮助了那些学习有困难的学生，得到了学生家长的一致欢迎和肯定，这是对我们工作的一种褒奖，我们在奉献体会到为大家服务的乐趣。当然从宏观来看，弘扬了青年志愿者奉献和服务社会的精神，为构建和谐校园和谐社会贡献了自己的一份力量，体现了当代大学生党员的精神风貌，是响应党的号召的最好体现。

二、推选党员联络员，始终保持与群众之间的密切联系

我们的党是人民的党，党在任何时候都把群众利益放在第一位，保持最密切的联系，不允许共产党员脱离群众。从我们学生党支部的自身开展工作的情况来看，有时候对党的思想宣传不够，所以我们党支部在每个班推选一名联络员，采用学生党员自荐和党员大会无记名投票相结合的方式进行，把真正具有较高理论水平、思想觉悟，同时学习成绩优异，具有相当工作能力和责任心，能够赢得广大同学信任的学生选拔出来担任党员联络员。再如，党支部、班委会、团支部的机构可以对应设置，人员交叉任职，使得党、团、班级工作同步提升，实现相互支持、相互配合，以党支部为核心有条不紊地开展班级工作，提高班级集体的凝聚力和归属感。此外这样做同时能够更好的倾听群众的声音，更好地为同学们服务。党的宗旨

集中体现了党的性质，全心全意为人民服务是党的性质的根本要求。作为学生党员组织，我们的一切行为都要本着“为人民服务”的根本宗旨，汲取同学们的意见与建议，努力发展和壮大我们的组织，建设奋发向上的青年群体，带动、推动同学们共同前进，同时也将党的精神及时的传达给所有同学，使我们大学生的党建工作注入源源不断的活水。

三、深入市福利院担任义教，构建爱心桥梁

自从我们党支部学习了我们学院07级汉语言文学本科班杜汉琴同学的先进感人事迹后，我们学生党支部深受鼓舞。2008年10月，杜汉琴同学向党组织递交了第一份申请书，从此，开始在思想和行动上向党靠近，从身边的点滴小事做起，在各方面严格要求自己。她两年始终坚持如一日，每个周末到黄石福利院承担起义务家教的责任，她不求任何回报，只是默默的奉献着自己，给那些孤儿院的孩子们送去了温暖。

2010年以来，她和许多大四学生一样，面临着毕业，但她没忘记那些孩子们，并着手积极帮助孩子找一个家，马上就要离开这个城市去工作的杜汉琴没办法再继续照顾孩子们，她希望这份关爱和责任不会间断。了解到这种情况以后，我们学生党支部的全体成员毅然接下了这份爱的责任，学生支部党员张玉雪等同学主动承担起这份责任，自去年10月份以来，每周坚持去福利院，从学习上和生活上给予孩子们他们更多的关怀，学习上，党支部成员认真检查孩子们的作业，并根据不同孩子薄弱科目进行有计划有针对性的辅导，不少孩子在短期内都得到了提高。将学生党支部的温暖带给了福利院的每一个孩子，深受福利院领导的肯定，这种爱心将会一直作为我们学生党支部的传统传承下去。

师范学院的学生党支部人数不多，但这是一个团结、奋进、踏实、求实的集体。在师范学院党总支的带领下，也会不断发展壮大。始终立足师范学院的专业特色，发挥学生党员的榜样和模仿作用，为推进师范学院基层党组织工作增光添彩。

师范学院学生党支部

2011年4月11日

第五篇：操盘经验总结

操盘经验总结

1、对国家政策解读要认真、细致、准确，分析出最大收益板块。

2、最终确定的备建板块不超过3个，最好只有1个备建板块。

3、备建个股不超过3只，最好只有1只，目标比较明确。

4、不要追高买入，再好的股票也有回调，等回调到支撑位时买入。

5、长期跟踪关注备建目标个股，等待买点出现。

6、根据大盘不同的操盘环境确定与之相适应的操盘策略和操盘节奏。

7、大盘探底反弹——关注券商板块。

8、每年10月份以后进入冬季——关注供暖供气板块。

9、尽量选择小盘股操作，庄家容易控盘。

10、对大盘进行深入分析，尽量规避系统性风险，学会空仓。

11、根据大盘分时走势的撑压点位把握个股的买卖点。

12、选定几只股票之后，跟踪关注，不要频繁选股。

13、大盘决定——空仓、持股、卖出、买进。