“最具投资价值商业地产、特色商业地产” 参评项目展示

第一篇：“最具投资价值商业地产、特色商业地产” 参评项目展示

“最具投资价值商业地产、特色商业地产” 参评项目展示巴黎豪庭

位置：巴黎豪庭三期位于洪山区东湖开发区珞喻东路2号

开发商：南益置业（武汉）有限公司

物业类型：商铺

经营类型：豪华居住区、景观居所，成品地产、教育地

商业经营面积：3000平方米

项目特色：小区面临光谷绿色景观大道珞喻路，门前有十几路公交车，穿梭三镇，方便快捷。

入围理由：南益巴黎豪庭占地118460平方米，却拥有6500平方米的巴黎广场、3000平方米的休闲度假式会所，能带给业主充分的商业享受。百步亭花园

位置：江岸区百步亭路18号

开发商：武汉安居工程发展有限公司

物业类型：商铺

经营类型：特色餐饮、休闲、时尚名品、艺术、展览

项目特色：百步亭花园三期·怡康苑除大型社区已形成外，本区内还有综合会所等商业设施。

入围理由：作为武汉市首屈一指的大型社区，其商业配套在江城楼市也处于领先地位，各类商业设施一应俱全。

复地·东湖国际

开发商：武汉复地房地产开发有限公司

物业类型：商铺

项目特色：项目总占地53万㎡，规划总建筑面积106万㎡，规划商业地产业态包括商铺、高级写字楼、LOFT办公、星级酒店、酒店式公寓等。

入围理由：碧波万里，景色迷人，业主徜徉在小区里，便可享受各类商业地产配套。

中国（武汉）国际农机产业博览中心

位置：盘龙城经济开发区巨龙大道68号

开发商：湖北中壹农业发展有限公司、湖北省农业机械总公司物业类型：专业交易市场

规划占地面积：66万平方米

建筑面积：105万平方米

项目特色：规划建设集中央管理区、农机厂商总部区、农机展示交易区、农机现场装配区、物流仓储区、培训研发区、生活配套区等七大功能区于一体的现代化农机交易平台。

入围理由：该项目作为目前国内最具规模的国家级“中部地区农机产业化集群基地”，必将在全国农机市场流通发展中发挥积极的示范样板功效。

剑桥·金时代

位置：东湖高新开发区88号（华中科技大学新体育馆对面）

开发商：武汉卧龙房地产开发有限公司

物业类型：商铺

商业经营面积：10000平方米

项目特色：80—260平方米珍藏旺铺，现铺租售。

入围理由：剑桥·金时代商业街全长550米，所有店铺均临珞喻路，面积在100~300平方米之间，可自由组合，方式灵活。550米长的沿街展示面更是将商业街无与伦比的优势发挥得淋漓尽致，是目前光谷片区唯一的全临珞喻路主干道并且拥有40年独立产权的商业街。

天下国际公馆

位置：天下国际公馆位于江汉区台北一路特2号

开发商：武汉九通置业有限公司

物业类型：商铺

经营类型：特色餐饮、休闲、时尚名品、艺术、展览

商业经营面积：约7000平方米

项目特色：处于武汉CBD（中央商务区）核心区域，北倚华中著名的金融一条街，国内外众多大银行云集此地，众多知名企业入驻于此。

入围理由：该项目高标准的会所设计为业主提供了强大的社交及商务平台，将创造武汉富豪“圈子”文化的精髓。

武钢青扬十街

开发商：武钢房地产开发有限公司

物业类型：商铺

经营范围：时尚精品购物、休闲商业街

项目特色：除11万平方米住宅外，项目还包含2万余平方米商业街区。经营功能定位为时尚精品购物及休闲商业街区。规划建设有230米风情步行商业街。

入围理由：项目商业立足于青山50万消费群体，辐射整个武汉。武汉·法国街

位置：经济技术开发区龙阳大道236号

开发商：新港房地产开发（武汉）有限公司

均价：8800元/平方米

物业类型：商铺

经营类型：特色餐饮、休闲、时尚名品、艺术、展览

商业经营面积：约7000平方米

项目特色：整条商业街街长近400米，宽30—50米不等，是沌口第一条休闲特色商业街。

入围理由：目前，法国街正逐步成为武汉的中法文化商务交流基地，法国特色旅游景点，集法国特色餐饮、休闲于一体的特色街区。

武汉世界贸易大厦

开发商：武汉世贸大厦有限公司

均价：7000元/平方米

物业类型：写字楼

经营面积：110000平方米

经营范围：写字楼租赁

项目特色：武汉世界贸易大厦总高248m，无可争议地成为解放大道上商务空间标杆。

入围理由：武广商圈内的标志性建筑，也是武汉地标性建筑，在武汉写字楼市场中占有非常重要的地位。

新长江国际

开发商：湖北新长江置业有限公司

物业类型：商铺

经营范围：写字楼、酒店、商业街

项目特色： 新长江国际项目地处汉口核心，这个由住宅、写字楼、酒店及商业街四种业态组合而成的90000㎡建筑，将成为周边独一无二的商业、娱乐软硬件设施齐备的中央区域。

入围理由：繁华与自然并行，在新长江国际感受不一样的商业生活，体会武汉中心城区的特色商业。

新华西·美林公馆

位置：新华西·美林公馆位于江汉区新华西路100号

开发商：湖北长源房地产开发有限责任公司

物业类型：商铺

经营类型：特色餐饮、休闲、时尚名品、艺术、展览

项目特色：位于汉口江汉区新华西路100号，处于CBD中央商务区内，是标准CBD商业群落之一。

入围理由：在即将建成的CBD区域内有着如此黄金铺面，已引起投资者极大关注。

新世界国贸

开发商：新世界发展有限公司

均价： 12000元/平方米

物业类型：写字楼

经营面积：单层2300—2537平方米

经营范围：写字楼租赁

项目特色： 新世界国贸大厦造型高大宏伟，外观简洁和谐。大厦外观为深蓝全玻璃幕墙结构，将蓝天白云等外部环境融为一体。

入围理由：项目最大优点是大开间无立柱结构，以科学合理的功能分隔，臻美极致的空间美学，结合极佳景观及采光，筑铸炫名千古的地标建筑。

沿江一号 位置：江汉区沿河大道一号汉源街入口 开发商：武汉盛唐房地产发展有限公司 物业类型：商铺 经营类型：特色餐饮、休闲、时尚名品、艺术、展览

项目特色：南临“中国角”南岸嘴，俯瞰两江交汇的浩瀚，远眺黄鹤楼、古琴台、龟蛇两山的壮丽美景。作为时尚产业的商业地标，项目涵盖一个公园、六大广场、八条街区、九栋单体，营造出“第三生活空间”体验中心和现代商业的“梦工厂”。

入围理由：项目整体规划餐饮娱乐招商比例达到50%，并以此作为突破口，在大型娱乐、大型餐饮项目招商上取得了巨大成就。

花园道生活艺术区

位置：建设大道与王家墩CBD交会处

开发商：花园道商业经营管理公司

物业类型：商业

项目特色：项目位处武汉市金融街与正在兴建的王家墩CBD连接处，周边商务氛围浓厚，项目出口即地铁口，地铁上盖商业区。

入围理由：武汉唯一将创意融入商业，集休闲娱乐、时尚餐饮、格调购物为一体的花园式商业中心。

金地·格林小城

位置：洪山区书城路46号

开发商：金地集团武汉房地产开发有限公司

物业类型：商业

项目特色：项目拥有12000平方米的商业步行街、6000平方米的运动休闲会所，并规划出万余平方米用地专为幼儿园、小学等教育之用，金融、医疗、幼教设施齐备，规模大，配套全。

入围理由：南湖片区首屈一指完善的商业配套，为片区内商业地产发展奠定了良好基础。

第二篇：商业地产价值评估

商业地产价值评估

摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。

关键词：政府收购 规划调整 退二进三 经营利润

一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出

根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发［2006］114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。

根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。如果采用同一区域内临街商业房地产的租金水平，从估价的合法原则要求，需要从这个租金中将不应归属于工业房地产的那部分租金剥离出来，而这种剥离目前尚缺少有说服力的模型或数据支持。

二、工业房地产净收益的求取思路 我们在实践中不断摸索探索，以基于营业收入测算净收益，并进而对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行估算。营业性房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开，房地产租金与经营者行业利润共同组成企业经营利润。用公式表示为：

房地产净收益=产品销售收入－生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用－厂商利润。

工业房地产净收益的求取思路就是基于对营业性房地产利润组成的思考，先通过企业财务报表测算出企业经营利润，然后剥离厂商利润，剩余部分即为工业企业所能支付的房地产租金，然后通过收益法计算公式，将房地产租金还原为房地产价值的方法。

三、城市繁华区域工业房地产价值评估应用案例

估价对象概况：浙江省某机械制造有限公司工业房地产，土地于上世纪80年代取得，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区域，主要经营纺织机械制造，土地使用权面积9335.7平方米，建筑面积19506.7平方米，土地使用权终止年限为2048年3月27日。估价对象实际使用情况为沿街一层用作商业店面，出租经营。现政府为了收回该工业房地产，委托估价机构对该工业房地产价值进行评估，估价时点为2007年9月5日。

（一）企业经营利润的测算

企业在经营过程中获得企业经营利润的计算公式是，企业经营利润=产品销售收入－产品生产成本－产品销售费用－产品销售税金及附加－管理费用－财务费用。根据调查了解估价对象同一区域类似企业近三年来的经营状况，选取了三个比较案例进行测算。

案例一：浙江某机械制造有限公司，厂房建筑面积19789平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为13563.67万元，产品生产成本为8352.18万元，产品销售费用为678.18万元，产品销售税金附加为881.64万元，管理费用为1724.76万元，财务费用为591.33万元。企业利润总额＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58万元

案例二：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积21107平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为14563.17万元，产品生产成本为9002.13万元，产品销售费用为728.16万元，产品销售税金附加为946.61万元，管理费用为1837.36万元，财务费用为611.38万元。企业利润总额＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53万元

案例三：诸暨市某纺织机械有限公司，建筑面积15762平方米，位于浙江省诸暨市某镇商业繁华区，主要经营纺织机械，根据其财务报表等资料，2004-2006年产品销售收入年平均为10761.63万元，产品生产成本为6539.28万元，产品销售费用为538.08万元，产品销售税金附加为699.51万元，管理费用为1424.26万元，财务费用为501.35万元。企业利润总额＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15万元

（二）确定房地产租金

1．计算正常经营情况下经营者的行业利润

根据调查了解和查阅相关行业信息，纺织机械行业利润率为8%。那么，案例一企业行业利润(厂商利润)＝13563.67×8%=1085.09万元 案例二企业行业利润(厂商利润)＝14563.17×8%=1165.05万元 案例三企业行业利润(厂商利润)＝10761.63×8%=860.93万元 2．企业所能支付的房地产租金

案例一企业所能支付的房地产租金＝1335.58-1085.09=250.49万元 案例二企业所能支付的房地产租金＝1437.53-1165.05=272.48万元 案例三企业所能支付的房地产租金＝1059.15-860.93=198.22万元 3.每平方米建筑面积租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三个案例的简单算术平均数作为估价对象工业房地产的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工业房地产价值的测算

根据以上测得的房地产租金，利用收益法测算工业房地产价值。

1．报酬率的确定。通过安全利率加上风险调整值的方法来求取。根据2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，确定安全利率为3.60%，风险调整值根据影响估价对象房地产的社会经济环境等因素，确定风险调整值为4.52%，估价对象房地产的报酬率为8.12%。2．收益期限的确定。工业房地产法定最高使用期限为50年，计算法定年限下工业房地产的价值。

3．测算收益价格。

vA1127.1411150NY(1Y)8.12%18.12%

＝1534元/平方米

4．年期修正。估价对象土地使用权终止年限为2048年3月27日，距估价时点2007年9月5日剩余使用期限为40.56年。估价对象收益价格为：

1111 VV1/115341/1n40.5650N1Y(1Y)18.12%18.12% ＝1500元/平方米

5、确定估价对象房地产价值。19506.7×1500=2926.01万元

四、注意事项与存在问题

从企业经营利润中拨离出房地产净收益，利用收益法评估房地产价值，要求所选取的案例容积率相差不大，为同一区域单纯工业房地产，以此剔除因其他收入对工业企业利润的影响，从而消除其他收入导致的对工业房地产价值测算不准的因素。在估价中计算企业经营利润时，产品生产成本及管理费用与会计核算中的产品生产成本及管理费用在计算口径上是有区别的。在会计核算中，企业的建筑物、房屋是作为固定资产核算的，企业取得的土地使用权价值，可能作为固定资产或无形资产进行核算。无论是作为固定资产或无形资产，企业的土地使用权与房屋和建筑物都要计提折旧或摊销，这些折旧和摊销最终都要结转进入产品生产成本或管理费用，在计算经营利润时，作为产品销售收入的减项予以扣除。但估价中计算产品生产成本和管理费用时，应将会计核算中列入产品生产成本和管理费用的建筑物、房屋折旧以及土地使用权无形资产摊销剔除。

利用经营利润拨离出工业房地产净收益所测算的工业房地产价值，虽然可以有力地说服企业，但也存在很多问题：

1、资料取得困难。利用经营利润拨离出工业房地产净收益，最主要的依据是企业财务报表，因为这些资料涉及企业商业秘密，一般很难得到真实的财务报表资料。

2、对估价人员财务知识要求较高。因为评估时主要对企业财务报表进行分析测算，因此需要具有一定的财务知识，对估价人员的财务知识要求较高。

3、所求出的价值是企业取得工业房地产所能承受的最高价值，难以形成差别化的价格，而且企业利润中除了厂商利润以外，剩余的利润并非全部用于支付房地产租金，因此仅能作为理论分析，实际操作性差。

【参考文献】

《房地产估价理论与方法》第二版 柴强主编 中国建筑工业出版社 2007年4月

第三篇：商业地产投资策划

商业地产投资策划

领域一：城市与区域商业发展规划 领域二：城市综合体与购物中心领域三：专业市场

领域四：商业步行街

领域五：主题旅游景区

领域六：商务酒店、餐饮具体内容包括：

■前期概念规划设计

■建筑设计及工程要点规划

■交通与人流动线规划

■前期市场调研

■项目形象与经营定位

■项目竞争定位

■项目业态定位与楼层布局规划

■项目商铺（区域）分割方案

■主力店、次主力店与品牌落位规划

第四篇：商业地产投资建设

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第五篇：商业地产：管理创造价值

定位不准，管理不当，很有可能导致一个项目的失败；而一个原本条件不佳的项目，在经过充分的调研、策划、定位、管理运营后，则有可能重新转变成一个成功的项目，对商业地产来说，后期运营管理是决定其能否成功的关键环节。

市场总体管理有待升级

商业地产从开发到后期运营涉及到开发商、投资者、商户及消费者四方利益，其运营与住宅的本质区别就在于，住宅从开发、建成到销售直接进入终端，而商业地产从开发、建成到销售只是开端，后面的运营才是重头工作。

市场定位、业态业种规划、卖场设计规划、招商、卖场的市场推广、协助进场商户的促销行动、消费者投诉处理等一系列内容，都需要通过专业的管理和运营来实现，而大多数开发商只熟悉物业管理和营销管理，对商户管理和资产管理缺乏认知。

据粗略统计，全国80%以上的商业项目缺乏专业的管理运营，而是主要由开发商自己或其聘请的物业公司进行管理，其管理缺乏专业、规范、理性，不少项目面临失败风险。

目前国内的商业地产的管理运营现状主要表现为3个层面。第一，一些大型购物中心，以统一规划、统一招商、统一运营、统一管理的方式运作，这是较为规范化的管理模式。第二，阶段性或不同重点地聘请专业管理公司运作，提供规划、选址、招商或后期管理等阶段性工作，运作成熟后交由开发商管理。第三，开发商临时组建团队，仅提供物业服务，对招商与运营结果不考虑。这其中进行专业化管理的企业占市场份额极小，多数管理状态处在二、三阶段。

优质管理企业成长缓慢

在国际成熟的商业地产开发运营模式中，一个综合性商用物业的开发者一般都不是开发商，而是商业地产运营商，这些商业地产运营商在完成开发后通常自己持有物业，并委托专业的商业管理公司对物业进行运营管理。商业管理公司的核心职能是通过专业的运营管理，不断提升物业价值，获得不断上升的租金回报，这种模式强调的是运营创造价值，而非开发创造价值。

细观中国商业地产的发展历程，大多数开发商仍然习惯于以住宅的思路开发运营商业地产项目，重开发、重销售，而对商业地产最重要的招商和后期运营管理环节认知不足，认为商业运营管理只是提供保安、保洁与维护商场正常运营的物业管理，其实这是最低层次的管理。

万达一直被奉为国内专业进行商业地产运营管理的龙头，事实上，万达的专业也是在近几年才开始体现出来的。

2003年，沈阳万达商业广场把354间商铺以均价25000元的价格全部卖光，创造了9.6亿的“销售奇迹”。然而，其商业街却在开业13天后便宣告歇业。大量商铺的闲置使得业主的回报化为泡影，业主与开发商矛盾重重，后虽然几经努力，难以改变商业街命运，最终不得不在2006年10月将其拆除重建。

经历过类似的教训，万达开始意识到国内这种的重开发、重销售、轻招商、轻运营的商业地产开发模式的危害，才转而将开发模式改为只租不售，全部自己持有，并且成立商业管理公司，对自有物业进行商业管理。

但大多数开发商仍然停留在住宅思维开发模式上，而目前国内管理公司大多是由开发商后期转变角色而来的现状，也决定了其大多数倾向于投资运营为主，而非输出管理，因为扩张带来的收益要远多于输出管理，立志走专业化商业管理之路的企业，少之又少。

人才培育机制需进一步完善

国外商业地产管理已经形成连锁化发展格局，很多购物中心的管理者往往是同一家管理公司，并且专业性较强，且针对不同的商业业态，细分出不同的商业地产管理商。国内商业地产大型购物中心连锁的案例极少，开发商缺乏商业地产管理经验，难以培养真正的专业管理公司。

此外，国外在长期专业的商业地产管理实践中，培养出了一大批商业管理专业人才，并由此形成了一大批商业管理人才培养标准，有力推动了商业地产管理的健康持续发展。而国内商业地产开发商表现出来的对商业管理的认知不足、定位偏差和专业缺乏，除了因其自身的经验不足外，某种程度上来说，专业管理人才的匮乏，也是影响其发展的重要因素。