校园代理详细流程（5篇）

第一篇：校园代理详细流程

校园代理流程

主要职责：

收集客户信息，及客户需求，引导客户协助销售。

1，客户想买多少钱的电脑。

2，户需要电脑主要用客来做什么。

3，客户是否对电脑行情了解。

4，跟进客户去和他沟通取得客户的认可及对代理人员的信任。

5，平时主要工作是找一些需要买电脑的同学或者朋友,介绍他们到本公司购买电脑。电脑代理平时无要求何时上下班,有客户时带过来公司即可获得提成,无数量任务要求、无工作压力,多劳多得。

6，代 理 职 责：

1． 负 责 在 校 内 论 坛、博 客、网 站 等 宣 传、推 广 活 动.2． 了 解 校 内 学 生 需 求，根 据 实 际 情 况 推 广，向 有 需 求 的 同 学 讲 解

3． 定 期 向 本 公 司 反 馈 工 作 进 展 及 遇 到 的 问 题，并 提 供 合 理 化 建 议 培训内容：

1，代理有时间可以来店子里面学习，电脑基本知识，装机及装系统。

2，不会收取任何费用，请大家不用担心，不管做不做这个代理你们如果想学习，想锻炼自己都可以参与进来。

电脑行情简单介绍：

台式机：

一般用于办公和简单运用的电脑，能运行绝大多数网游，和一半小游戏。

不含独立显卡，这类机器价位一般在2700左右。带19寸显示器一整套机器。

如要运行大型游戏，需加显卡，普通低端显卡价位的电脑在3000左右，可以运行魔兽世界等网游。

笔记本：

3000-3500左右的笔记本多数都是集成显卡的，可以一般使用 玩不了大型游戏，3500-4000的笔记本带中低端显卡可以运行一般大型游戏，4000-5000的笔记本属于中高端笔记本基本上市面上的游戏全部可以轻松运行，5000以上属于高端电脑性能强劲，运行游戏及一般程序就更不用说了。

待遇及提成：

1． 由于人员的流动性，本公司没有底薪，每次销售现场提成。月底纯利润在1000以上的代理会给予丰厚奖金。一台普通电脑提成大概在150左右。

2． 收获和付出是同等的，业绩好的同学一个月做到1000块钱是很简单的。

3．赚些生活费、零用钱,自己养活自己,为家庭减轻负担。

第二篇：校园代理8-10月工作流程

金牌校园代理8——10月工作流程

一，市场准备阶段

二，市场前培训、热身阶段

三，黄金市场阶段（报到前一天，报道中两天，报道

后一天）

四，市场持久战阶段(军训、上课)五，市场冲刺阶段（国庆节前后）六，售后服务

写在前面的话 ；亲爱的伙伴，非常感谢你信任新东方，信任新胜天，信任我，感谢你前期努力的工作，九月的市场悄悄临近，战场的号角已经向我们吹响，九月的收获来源于八月的精心准备，按照这个行程一件一件去落实，尤其是没有参加暑假活动的同学，需要在这个时间恶补专业知识，不明白怎么操作的及时和我联系，祝每位伙伴九月市场收获辉煌！

一，市场准备阶段（现在——新生开学前五天）

(一)市场基本情况调查（以济宁学院为例）如；1新生开学时间：9月4号~9月5号

2新生军训时间：9月8号~9月13号

3新生男女比例：4:3 4新生宿舍分布：男生1.4号楼

女生 6.8.9号楼

5新生文科分布：主要是文科楼 6新生人数：3400

（二）市场竞争对手调查（以济宁学院为例）如；（1）竞争对手种类：目前的竞争对手主要是大学英语报纸还有今年暑假学校刚刚统一征订的报纸

（2）竞争对手的销售策略：抢占第一种类型顾客（你卖什么我买什么）。销售方法：1多采用轮番轰炸法，仅靠业务员的数量，第一时间铺下去，抢占第一市场。2谈心法，和顾客交朋友然后进行销售（此方法仅少数人使用，单间宿舍签订量很高）

（三）学校管理情况调查（以济宁学院为例）如：据了解，学校近段时间才推出严厉打击违纪推销的制度，这对于以往几年较为松懈的这方面的管理，对我们的推销是一个挑战。但是我们的工作是帮助大一新生推荐一套全国最好的资料，帮助他们学习英语，我们进行的工作是非常具有意义的，而且我们的公司不仅合法还是我们这个

行业最专业和规范的公司，对我们的产品和公司充满信心，公司会维护我们的合法权益。了解学校环境和竞争对手做到知己知彼，百战不殆。

（四）学校军训情况

去年因为甲流的影响基本没有军训，但是今年军训卷土重来，大部分竞争对手在报道后会结束市场，我们作为做好的品牌开始持久战的准备，军训的时候成单是非常迅速的，大家千万不要忽视这个方面，一下提供几个解决方案，希望对你有所帮助；

A；和老师和教官打好关系 沟通好 当队伍休息的时候去队伍里面进行快速宣传 讲几个很有意思的单词 将传单发一下 速度登记感兴趣的人的电话号码 军训结束回访

B；找一个小推车 上面放几桶纯净水（大约5元一桶）将大桶水的外面用新东方的字样包装好，可以用宣传单也可以自己画，总之一定要显眼，你可以给新生免费送水，其实成本很低，效果很好，而且是证明得到学校的认可(结合自己的学校情况)C；还可以送水 和超市合作 让其为你提供矿泉水，你去卖给新生，别人卖一块，你就卖八毛，你可以穿着新东方培训的文化衫，也趁机给他水的时候做宣传，就说新东方爱心活动 节约下来的两毛钱给灾区 支持舟曲

D；一定要坚持晚上去他们宿舍做单，这个时候市场是比较纯净的，为什么我们新东方的现在还在做其他的报纸都不见了，就是因为我们得到学校认可，再就是自己的品牌等等。

二 市场前培训、热身阶段 1，领物资

省会的代理自己到办公室领物资，9月5日左右开学的学校定在8月31日领物资，9月10日左右开学的学校9月5日领物资，办公室全天有人值班，并且最重要的是会针对你的学校和问题进行指导。

地级市的物资很关键，全省统一第一次发货时间为8月29日，省内物流一般第二天到，区域经理要组织好代理一起去货运站取书，分配好，在货运站按照公司的出货单点清数目，24小时内没有疑问者视为收货无误，收货单严格保留好。

2，物资的分配

领到物资之后，先做好登记你收到多少货，接下来按照收上来的业务员的相片吧工作证填起来，这样

比较正式。宣传单山东省是按照每个业务员10张左右分发，但是建议代理按照每人8张发，留一部分应急或者前期宣传用，收据基本按照业务员人数来的，因此没有多的，所以代理要留10本在自己的手里不要往下发，因为你的优秀业务员一天做单20多份，一本收据是不够的，他来问你要的时候如果你手里没有一方面不能应急，另一方面不能及时从业务员手里收上来，因此耽误市场。有的业务员两个人一组就发一本收据。

我们的发书程序是打款之后第一周得到白皮书，第二周到三周得到杂志，一个月得到红宝书，国庆后统计好顾客资料就得到网络学习卡，但是有的业务员会疏忽直接答应顾客很快得到书，因此当顾客有意见的时候你可以应急处理。

这个环节最关键的是书发给了那个业务员，那个顾客，发了多少，什么时间发的要登记好，把握好了书你会觉得不乱。

3，业务员的培训会准备

时间定在市场前3天最好，山东省十强学校总监亲自培训，其他的学校由助理和区域经理培训，最好有音响和话筒，这样效果会很好，很正式，再就是人员安排，一定要准备好，首先是短信通知，回复的记好，没有回复的打电话通知，还确定不下来的亲自拜

访，总之一定要确定你的业务员全部到场，在此同时提醒大家，如果有谁主动来找你报名新东方业务员，你一定要慎重，这个时间主动跑来的大部分有动机，不是卧底就是来破坏你的团队的，但那是不排除有好人，所以你一定要慎重，把他的情况问清楚，可以实行诈兵法，你可以说看你好眼熟啊你不是XX的业务员吗，如果他是他就会心虚，如果不是便会很委屈，一定要小心，再就是确保培训会的每个人都是内部人员，不要急于求成，是人就让进，结果破坏会场秩序，带着你的业务员做其他业务，后果很严重！培训会上一定要有公众承诺，再就是分组的竞争，一定要有，再就是表一下你的决心，让大家看到跟着你干的希望。

4，热身阶段

因为现在的代理有的还没有做过市场，经验相当不足，如果市场之前不练兵，你很难面对业务员提出的问题，因为你自己都没有经历过！所以在你的学校开学之前你一定要去其他学校练兵，回来总结经验。

本区域内，先开学的学校在可以的情况之下一定要带着业务员去支持，一是业务员练兵，二是为兄弟学校抢占第一市场，这个一般是区域经理组织，总之要想把市场做好，代理必须练兵，业务员最好练兵！

三，黄金市场阶段（报到前一天，报道中两天，报道后一天）

1市场划分到人，一般一个业务员十个宿舍比较正常，如果你们学校的业务员太多或者太少要自己安排，每一层楼选一个组长负责监督。

2前一天晚上还要开会，组长会议，彻底开始战斗了，鼓舞士气。

3最紧张的阶段，业务员早上七点半就开始到自己的工作岗位上，严格镇守自己的十个宿舍，代理要做的工作就是按照你的分配，到各个楼层检查业务员的到位情况，肯定有业务员执行不到位，但是市场是最黄金和耽误不起的，所以你要灵活处理，赶快告诉周围的相邻区域业务员，加快速度抢占市场。作为代理你的任务就是把握大局，对你的学校的市场情况胸有成竹，而不是晃来晃去不知所措。

1业务员一个人十个宿舍如何做市场才能占有更大份额，四步走；第一步，每个宿舍五分钟宣传法，例如xx同学你们好，我是新东方的志愿者或者是实践者，或者业务员，现在北京新东方面向大一新生举行大型优惠活动，全年产品266，现在仅需130，全省前五千的顾客还可以获赠价值98元的新东方英语学习光

盘，机会难得，在大学里面你们可能还不知道，不像高中那样有辅导资料，大学只有课本，但是我们的四六级要求很高围绕热点，所以在大学里面选择一份英语学习资料是非常必要和重要的，新东方是全国最大的英语教育培训机构，产品最优，听说读写练正定套餐全部具备，是你最好的选择。如果现在感兴趣的同学欢迎过来看一下样本（这时候你要看一下宿舍的反应情况）好就多呆一会，不好就这样说 你们先忙 我先把宣传单放在这里你们忙完自己看 我过段时间来回收，然后登记负责拿宣传单的学生的电话，这样为你的第二次进宿舍打下基础。这个过程一定要控制在5到10分钟，你的重点是要在第一时间让别人知道新东方，抢占市场。

第二步

针对你第一遍的市场进行总结 你很清楚那个宿舍有几个感兴趣的 做好登记 第二遍马上去把这些有意向的顾客搞定 时间为半小时一个宿舍 第三步

分析市场 把你的做单全部整理出来例如201宿舍 2份 202 4份 205 3份 这样你就很清楚自己的空白市场 去抓住他 一个宿舍一个宿舍攻克 第四步 以售后服务的性质进宿舍 对没有征订的进行说服

一个业务员按照这4个步骤贯彻 每个人做到十分

是最少的，代理一定要落实到位，不要打印出来让他们自己看，百分之八十的人看了也不懂，你一定要传达到位，这是拉开距离的最关键因素，争取在你做业务之前和每个业务员交流至少一次，今年的市场形势就是快很准，市场很残酷很残酷 稍纵即逝！

代理要做的工作很简单，就是在你的楼层上来回监督和检查业务员的到位情况，一旦发现业务员没有到位出现空白市场一定要及时补救，解决方案可以划给现在在做市场的最邻近区域的业务员，也可以调人来做，总之你的任务是掌握大局，而不是一头扎进宿舍自己做单，再次大家把这几个字记在心里； 顾客是来掏钱的，他只需要吧自己口袋的钱拿出来给业务员即可，业务员是来收钱的，他只需要想办法怎么收钱，怎么最快的速度收钱，怎么收最多的钱，代理的工作很简单就是为业务员服务，怎么减少做业务的阻碍，怎么让业务员坚持更久，区域经理负责区域内调配，哪里有问题怎么解决，宏观调控，灵机应变，及时和总监沟通。这样分工合作才可以利益最大化。四，市场持久战阶段。

1，军训期间 不要认为新生军训就做不出单，首先，代理需要统计没有上课或者没有事情的业务员分配好楼层，去清扫没有参加军训或者刚来学校报到的新生；

2，代理调查好军训大致流程，例如，军训上午截止时间，中午休息时间，晚上是否继续军训等事情。根据以上所讲的方式中午晚上大批业务员进入宿舍开始业务。

3，军训期间，如果以上两种方式都没有办法施行，代理需要灵活应变采取其他方式，例如与教官沟通进入军训场地做小规模宣传，或者与导员，带队谈判，考虑可以从老师下手。或者及时寻找经理助理的帮助。4，新生上课期间业务员也在上课，所以要考虑其他白天成单的方法。例如:组织组长分配好教室，到各个教室里面进行大规模宣传，将传单发到大家手里，分发几本杂志，再由组长或代理到讲台上做简单新东方介绍，类似于首次进入宿舍进行的5至10分钟宣传，并登记感兴趣同学的联系方式，课后进行说服工作。此方法是通过几年实践得到的最迅速最有效的方法，大家可以积极尝试。

5，代理与各班班长沟通，通过班长对本班学生进行宣传或者推荐，在结算时分给班长提成。新生交流会是一个契机。

6，代理抓住新生业务员，在上课期间，只有新生业务员接触新生时间最多，在上课聊天过程中，新生业务员在接受很好的培训或者实践后，会有一定的成单量，因为大一学生相信他的同学胜于相信学姐学长业务员。

以上所提供军训和上课期间的销售方式在部分学校很有效果，此时的大部分英语报纸已经撤出市场，新东方的销售持久战也是各个学校出业绩的关键时间段，代理需要带领组长优秀业务员坚持，坚持，再坚持，只有如此才会有后期的很好的收获。

五，市场冲刺阶段

国庆节前后，大部分业务员已经处于疲劳期，退出做市场的可能性较大，但是和代理一起坚持下来的组长业务员都是市场中的精英，所以把握好这一部分人。

方式：A，加大奖励制度，可以提供更多提成，让这些业务员看到更大的动力。

B，建立私下感情，与这些业务员打好关系，可以请大家吃饭，在吃饭过程中感谢大家对我们的支持，我们以后都是朋友，现在什么报纸都退出市场，我们新东方还要继续坚持，也必定会出很好的业绩，所以大家还要在坚持几天·····

C，代理的宿舍同学，你的好友都是会挺你到最后的人，所以进你最大可能提供给他们好处，他们也一样会支持你到最后。

一个市场，谁坚持到最后谁就是胜利者，所以代理在抓住前期市场之后要带领你的团队坚持到最后，就是破釜沉舟完成你的目标。

六，售后服务（财务——售后）

1，在做业务过程中，登记好每个业务员做出的业绩，记录优秀业务员名单，至少每两天向公司打款一次，每天汇报团队业绩，打款之后及时发短信或打电话告之打款金额，打款时间，打款地点，打款份数，给区域经理、总监发短信通知，并接保留好打印凭条，这是你打款的唯一凭证，严肃对待。

2，做市场的收据要回收，丢失一本赔偿1300元，这是公司印章的收据，严格回收。

3，登记详细顾客资料，在线学习卡的发货是北京新东方收到山东省详细的顾客资料后才发货，所以顾客资料相当重要，不可马虎。公司会在最后阶段要求代理上交电子表格的顾客资料。4，在前阶段代理领物资需和公司签字确认向该学校发放的样刊物资，在最后阶段代理需要根据已确认书目回收红宝书，白皮书及收据，9月杂志丢失按照进价赔偿，代理要注重此阶段，很有可

能你半年的辛苦会因为你的马虎丢失大量书籍而一无所获。

5，售后服务是每月月初由北京发货到济南公司，地级市物资是有公司一次性物流到各地物流站，请代理接到通知后根据货物清单及时到物流站接书。省会根据合同条款，未达到100份的学校要求代理到公司领书自行解决售后问题，超过100份的学校公司会送到各个学校门口，接到通知及时接书。

注：发书环节很重要，不要因为某个代理一时的懒惰毁掉新东方名誉以及你在顾客心中的地位。如果公司接到顾客因未收到杂志的投诉电话，公司会对代理进行严肃处罚，减少或者没收发放费，并且没有继续加入公司工作的机会。

业务员奖励制度（可根据你们学校的情况改编）1，业务员突破一份

代理可请业务员吃一顿饭或者请吃鸡腿等零食，在做业务期初时很艰难的，做出第一份的业务员才会有信心做第二份第三份··业务员突破五份公司发实践证明，证明大家在新东方工作过，并且成绩优异。2，业务员突破十份

想让业务员有更大的工作动力，所以突破十分的业务

员可得到价值98元的新东方光盘一张，不要想去年很多业务员顾客都有，因为今年关盘很匮乏，所以机会很难得，要和业务员衬托好光盘对大家的重要性。3，业务员突破20份

业务员做到20份给代理代理的利润大约是200多元，所以请代理抽出200元中的二十元为业务员的父母赠上国庆节礼物，礼物要集体选质量好一点的，此情况可以根据自己学校情况而定，可以在国庆期间请业务员去旅游区野餐等等活动，奖励是必须的，只有给业务员不断的动力才会有更新的成绩。4，业务员突破30份

突破三十分的业务员及为每个学校比较优秀的业务员，是每个学校的潜力股，可进入学校人才候选库，并且加总监QQ，总监24小时为他指导学习生活工作问题，所以请代理做好提前总监的衬托，相信会给他带来很大的能力和经验的提高。5，业务员突破50份

可直接做学校第二年校园代理，前期网络建设成绩优异可以直接晋升区域经理 6，业务员突破80份

可获得新东方学习励志套餐大礼盒，包含四六级红宝书，生命如一泓清泉，永不言败，俞敏洪管理日志等

等选择三本组成礼盒。价值在70左右，但是意义巨大。

7，业务员100份以上，总监请他潍坊富华游乐园或者泰安方特游乐园一日游。

亲爱的伙伴，看到大家半年来的进步我非常高兴为大家感到骄傲，九月的市场已经来临，作为夺冠的一年我们每一位代理商都承担着责任和义务，都承担着成长和那份荣耀，因此山东省不允许有100份以下的学校出现，我为大家准备了充足的物资去支持你，不管在市场中遇到任何困难，任何挫折，只要你相信，没有得到你想要的，你只会得到更好的！你一定会得到更好的！允许你失落，气馁，但是你是你们学校的支柱，是你业务员的唯一希望，在他们面前你要带着百分之二百的信心去鼓励他们，带领他们完成人生的第一份事业，我们做的事业很伟大，大家很伟大，有我在后面强有力的支持，伙伴们，没有任何借口，为山东之崛起不懈奋斗！

山东

陈星辰

2010-8-21

第三篇：校园代理

校园代理，顾名思义，是在校园内代理销售商家机构所提供的商品、服务等，从而收取一定提成。校园代理一般为本校学生兼职。一般情况下，代理人员可以赚取一定利润，商家可以扩大销售面和增加销售额，在校学生也更加方便，算是一个三赢的局面。

目录

校园代理解释

校园代理协议的格式第一项 代理条件

第二项 订货和物流费的支付细则

校园代理营销策略校园代理解释

校园代理协议的格式 第一项 代理条件

第二项 订货和物流费的支付细则

校园代理营销策略

展开 编辑本段校园代理解释

随着高校的扩招，高校学生人数也在成倍的增加着。一般规模的大学在校生人数平均在8000人左右。学生们的吃穿用都蕴含着巨大的需求量。于是商家开始关注校园这个巨大的潜力消费群体，校园代理也随之而出。简言之，校园代理就是根据代理双方达成的协议，由在校学生代理销售被代理方商品、服务的行为。

编辑本段校园代理协议的格式

校园代理协议书甲方：XXXXXX乙方：甲乙双方根据《中华人民共和国民法》、《中华人民共和国合同法》有关规定，本着平等、自愿、公平诚信原则，经友好协商，就乙方在 校园内代理甲方产品事宜达成如下：

第一项 代理条件

1、乙方销售区域：甲方授权乙方在目前就读的学校内销售甲方产品。

2、甲方责任与义务提供符合国家相关产品质量标准的优质产品。定期提供促销活动，并及时通知乙方。在乙方首次签订本协议时，甲方免收押金发放给乙方“XXXX”产品一套（见备注1）。

3、乙方责任与义务乙方在签订本协议时需要提供本人的身份证原件及学生证原件。乙方每月要向甲方汇报销售数据。乙方有权利在产品外观完好，没有超出产品保质期的情况下和甲方调换货品。

4、价格管理乙方有义务对所销售的甲方产品进行终端价格体系的维护工作，并接受甲方进行的价格调查（乙方所销售的甲方产品不得低于甲方所规定零售价的75%，甲方允许的特价和促销商品除外）。

第二项 订货和物流费的支付细则

1、订货甲方在签订本合同后，日常订货使用甲方统一的“校园代理产品订货单”。订货单须由乙方确认后视为有效订单。

2、货款结算与支付货款结算：甲方在乙方付款后3个工作日内发货。

3、交货方式：货物从甲方运往乙方所在地，乙方有权选择运输方式。运输过程中的费用由乙方承担。第三项 合同终止时的处理若合作双方任何一方在合作期间无法履行合作义务，或任何一方有违反本协议条款而无法调解时，另一方有权随时书面通知中止合作。本合同终止时，乙方应及时返还在签订本协议时从甲方免费领取的产品。第四项 有效期限本合同自甲乙双方签署之日起生效。有效期自 年 月 日至： 年 月 日。第五项 协商事项

1、本协议未尽事项，甲乙双方应当友好协商加以解决。

2、本合同未尽事宜双方可以签订补充合同，作为本合同的附件，与本合同具有同等效力。备注1:乙方免费领取的甲方产品明细：甲方：XXXXXX 乙方：法人代表（签章）： 电话：委托经办人： 签约地址：电话： 签约日期：签约地址：签约日期：

编辑本段校园代理营销策略

校园营销在中国方兴未艾，还存在着这样那样的问题，有些问题是客观存在的，有些则是由于营销推广的不足引起的。

一、客观存在的问题

1、高校有相对的独立性和特殊性，消费没有完全市场化，一般大众媒体辐射不到，这使得有些营销工作难以像大众市场那样充分展开，譬如某些广告限制在校园内发布、某些促销活动不允许在校园内举行；

2、高校较为分散，开展工作比较繁琐，某个新品上市时，可能需要逐个学校举行发布会才能产生效果，投入的人力和时间较多；

3、大学生一般没有固定收入，消费基本上是自主消费，自掏腰包，一定程度上制约了消费行为，尽管他们对品牌的消费欲望很高，有时受能力限制，也不得不退而求其次。

二、营销推广的问题

1、一般品牌的广告宣传活动主要在校外，没有针对校园市场单独开展，造成品牌在学生中的认知率较低，影响不足；

2、传统的广告公司对如何跟学生打交道不了解，很难采取针对性的推广措施，譬如学生白天都不在宿舍，只有晚上和周末才有人，若不清楚这些，要找到他们并不容易，另外学生们喜欢用短信沟通，这个习惯不见得广告公司会放在心上并利用起来；

3、在校园中进行的传播大都逃不出传统的营销手段，如散发产品广告、赞助活动什么的，企业像打散弹一样地向大学生们发出一些传播讯息，既无章法，又无创意，既抓不住他们的注意力，也抓不住他们的心，反倒有可能将他们从自己身边推开；

4、专门针对校园市场开发的产品和服务还不多，难以真正贴近大学生的实际需要，这一方面是因为没有开发年轻人市场的观念，另一方面是因为没有开发年轻人市场的能力；

5、企业缺乏长期发展的目光和战略，在开展校园活动时，大多数企业只注重单纯的促销产品，活动与活动之间各自为战，对品牌积累几乎毫无助益。

第四篇：房地产开发详细流程

房地产开发详细流程

一、甲方在开发前期的工作

（以上海市为例）

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理 1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书

c 用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批

四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批 1.所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建 1.所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡

b.上海市建设工程设计招标项目登记表

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份

b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料

b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案

二、基本建设工程预算审计咨询及其流程

一、基本建设工程预算审计咨询及其流程

基本建设工程预算是在施工图设计完成之后编制的工程造价文件，称为施工图预算，亦称“设计预算”，简称“预算”。因为是在施工之前编制的，所以它反映的只是基本建设工程的预计造价、计划价格。

基本建设工程预算审计咨询业务内容，可以是编制预算，也可以是对已编制的预算进行审核。

1．预算的编制的一般程序。

(1)熟悉和掌握资料和现场条件，主要是国家和当地政府颁发的有关法律、法规和政策文件、相关的定额、取费标准、材料、设备价格等，以及施工图纸、设计说明、施工方案、水文地质资料等；

(2)制订编制方案和计划，主要是人员、时间的安排和编制步骤与要求；

(3)计算工程量；

(4)确定分部分项工程的单价；(5)计算合价并汇总；(6)计算各项取费；

(7)计算该基本建设工程的预算总价，即预算造价。

由于施工图预算是实行工程包干，进行工程结算，实行经济核算和考核工程成本的依据，其编制是一项技术性和政策性要求很高的工作，特别是工程量的计算非常繁琐。如果编制者不具独立性，或业务水平不够，或责任心不强，都很难保证其准确性。

因此，加强对施工图预算的审计，对于保证基本建设工程的顺利完成，维护甲乙双方经济利益，控制造价，节约建设成本，具有重大的意义。

2．施工图预算审计的一般程序。

(1)熟悉和掌握资料和现场条件，与编制不同的是，还要熟悉和了解送审预算及其工程量计算底稿；

(2)制订审核方案和计划，重点是选择审查方法、人员和时间(包括核对时间)的安排，以及审查步骤和要求；

(3)审查工程量是否准确，按照施工图纸和送审预算的工程量计算底稿进行审查，如工程量计算底稿，则须自行计算后再与送审预算的工程量比较；

(4)审查分部分项工程的单价是否正确合理，注意有无错套、高套、重复选套定额的情况；

(5)审查设备、材料价格是否合理、符合规定；(6)审查有无计算错误；(7)审查各项取费是否符合规定；(8)综合整理审查资料，形成初步成果；

(9)与原编制单位交换意见、核对、签章确认定案后形成最终成果。

二、基本建设工程结算审计咨询及其流程

基本建设工程结算是在工程竣工后编制的工程造价文件，称为竣工结算，简称“结算”。因为结算是在施工完成已经竣工后编制的，所以它反映的是基本建设工程的实际造价。

结算一般是由施工单位编制，提交建设单位审核批准。结算审计的一般程序：

(1)熟悉和掌握资料及现场情况，与预算审计相比，还要着重熟悉和掌握施工合同(包括补充合同、补充协议等)关于结算的有关约定、工程施工过程中的变化(包括设计变更和现场签证、材料和设备价格的改变、国家法律、法规和政策规定的变化等)、送审结算书及其工程量计算底稿、工程款的支付、质量验收等资料。

(2)步骤与预算审计基本相同，不同的是应根据竣工图纸和设计变更来进行审查，特别要注意增加的是否多计、减少的是否未计或少计。

(3)审查各项取费是否符合规定，要注意取费规定如果在施工期间发生变化，要严格按照规定以及合同的约定进行处理。

(4)审查签证费用，主要注意下列问题：①签证手续是否完备；②签证的原因是否合理，是否应计人工程造价；③签证的内容是否属实；④签证的数量是否准确；⑤签证的价格是否合理；⑥是否有重复现象。

(5)审查索赔费用，包括乙方向甲方的索赔和甲方向乙方的索赔，注意下列问题：①索赔的手续是否符合合同的规定；②索赔的原因是否成立；③索赔的证据是否充分；④索赔的计算是否准确合理。

(6)综合整理审查资料，形成初步成果。

(7)与建设单位、施工单位交换意见，进行核对，并三方签章确认后定案，形成最终成果。

三、基本建设工程决算审计咨询及其流程

基本建设工程决算是竣工验收交付使用阶段，由建设单位编制的基本建设工程项目从筹建到竣工投入使用过程中总体实际成本的文件，是建设单位向国家报告基本建设工程总体实际造价和投资效果的重要文件，称为竣工决算，简称“决算”。竣工决算要正确核定新增固定资产价值，考核投资效果。

竣工决算由竣工决算报表、竣工决算报告说明书、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析四部分组成。大中型基本建设工程项目竣工决算报表一般包括竣工工程概况表、竣工财务决算表、建设项目交付使用财产总表及明细表、建设项目建成交付使用后的投资效益表等，小型项目竣工决算报表则只由竣工决算总表和交付使用财产明细表组成。

竣工决算应由建设单位编制，但由于某些原因，很多基本建设工程没有编制竣工决算，有些竣工决算的编制质量不高，因此，也可由建设单位委托具有资质的社会中介咨询机构帮助建设单位编制。

1．审核竣工决算的编制依据，包括竣工决算编制工作有无专门组织，各项清理工作是否全面、彻底，编制依据是否符合国家有关规定，资料是否齐全，手续是否完备，对遗留问题处理是否合理。

2．审核工程造价，这部分审计与竣工决算的审计一样；但还应增加对设备费、土地费、管理费等的审查。

3．审核基本建设工程的建设和概算执行情况，包括是否按批准的初步设计进行，是否严格按批准的概算内容执行，有无概算外项目和提高建设标准、扩大建设规模的情况，有无重大质量事故和经济损失。

4．审核竣工财务决算表，核实基本建设工程的资金的来源、支出及结余等财务情况。

5．审核基本建设工程合同工期执行情况和合同质量等级控制情况。6．审核交付使用资产情况，包括固定资产、无形资产、递延资产确定得是否正确、真实，有关手续是否办理、流动资产及其移交等内容，特别要注意待摊投资及其确定和分配是否合规、正确、尾工工程和结余资金是否真实、合规，建设收入是否合规，账务处理是否正确、分配是否合规，包干指标的完成情况，结余的核算和账务处理是否合法、合规、真实、正确等。

7．综合整理审核资料，形成初步成果。

8．与建设单位交换意见、核对后形成最终成果并提出对原竣工决算进行调整的意见。

迈克?E?米勒斯《房地产开发－原理与程序》中的房地产开发八阶段模型

迈克·米勒斯认为，开发商自有投资开发意向，到项目规划设计、施工建设、营销租赁、物业管理都有一个合乎逻辑和开发规律的程序。虽然因具体条件的变化会导致保修环节的作为有所变化，但一般来说，各程序的的具体步骤不会有太大变化。他说“开发过程至少需要包括这样一些阶段：提出投资设想、细化这个设想、检验其可行性、合同谈判、签署正式委托协议、项目开工建设、竣工与投入使用、项目建成后的运营管理”。

但是，米氏同时强调如下三个要点：

实际的开发过程很难沿直线一步一步地向前进行，但我们归纳出来的开过不可能完全模拟开发商与其合作伙伴之间经常不断地谈判所导致的工作步骤变化。

开发是一种艺术，它是一种非常复杂且具有创造性的活动，开发中的有些做法不会合合乎逻辑，有许多决策要靠直觉做出判断。

在第一个阶段，开发商都要考虑开发程序中所有还没完成的阶段，即每一个决策不仅要考虑对本阶段的影响，更要考虑其对后续阶段尤其是对项目整个生命周期的影响。

其著名的八阶段模型分为如下八个阶段：

一：提出投资设想

开发商在对当地房地产市场有比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。

二：投资设想细化

开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。

三：可行性研究

开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。

四：合同谈判

开发商根据市场研究中得到的客户需求牲确定最终设计方案，开发合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租住方案，获得政府的用地、规划等许可。

五：签署正式委托协议

签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。

六：工程建设

开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。

七：竣工投入使用

开发商组织物业管理队伍、进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施，租客入住，偿还建设贷款，长期融资到位。

八：房地产资产管理

业主（开发商或新业主）进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量；非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中。

三、申请改变住宅建筑使用功能的工作程序

1．所需要的资料。

1)《关于改变房屋使用功能申请书》一式两份。2)《房地产证》等房产证明（复印件）2份。3)《建设工程规划许可证》或相关图纸（复印件）。

4)消防、环保、卫生防疫、交通管理、市政园林局、房屋结构安全鉴定。（复印件）（由商用的性质决定所需要的文件）

5)《工商营业执照》（复印件）。6)申请人《身份证》（复印件）。以上资料需要带上正本。

2．到区规划局送案的工作的步骤。

1)先写《关于改变房屋使用功能申请书》，一式两份：

2)准备所有的证件及复印件。

3)到所属区规划局的监检科盖章核对，然后由监检科呈上去。经审批通过的可以改，不通过的退案：

3．关于报告的写作要求： 1)说明住宅建筑的地点。2)改变使用功能的理由原因。

3)业主的基本情况，公司或店铺的经营范围，经营期限。4)提出改变使用性质的陈述及要求。4．到区国土、房管局办理步骤

1)规划局审批通过后，交案（证件和区城市规划局审批、处理文件）到登记所入案，补办土地有偿使用手续、补交地价：办理房地产变更登记。

2)费用到计财处交。5．主要费用

1)一般违章罚款，80—800元／平方米。

2)补交地价（见《XX市国有土地使用权出让金标准》）3)测绘费（见《房地产测绘收费》）。4)行政费用约100元左右。6．备注

违章罚款，各个区有所不同，这是根据不同年限所决定的。但总的来说，94年后的比94年前稍贵。

四、房地产开发过程中各环节所需要的文件材料

一、立项审批

1、项目立项申请报告书（原件一份）

2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）

3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）

4、项目建设投资概算（一份）

5、银信部门出示的资金证明（原件一份）

6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）

7、项目地形图（一份）

8、有关职能部门的意见。

二、规划设计

1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。

2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。

3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

三、建设工程报建

（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。

1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；

2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

3、国土部门核发的《国有土地使用证》；

4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；

5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；

6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；

7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；

8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；

9、建设资金证明；

10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工公开招标申请表；

3、建设工程监理公开招标申请表。

（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工邀请招标审批表；

3、建设工程监理邀请招标审批表；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、其他申请邀请招标理由证明。

（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；

3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、建设工程直接发包审批表。

（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、《规划许可证》；

2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

4、施工合同及其单位资质证书复印件；

5、监理合同及其单位资质证书复印件；

6、施工图设计文件审查批准书；

7、建设工程质量监督申请表；

8、法律、法规规定的其他资料。

（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。

1、建设单位提供的资料：（１）工程施工安全监督报告；

（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；

（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；

2、施工单位提供的资料：

（１）安全生产、文明施工责任制；（２）安全生产、文明施工管理目标；（３）施工组织设计方案和专项技术方案；（４）安全生产、文明施工检查制度；

（５）安全生产、文明施工教育制度；

（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；

（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；

（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（９）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。

（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。

1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

2、工程监理中标通知书和工程监理合同；

3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；

4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；

5、质量监督申请安排表；

6、安全监督申请安排表；

7、建设工程质量监督书；

8、建设工程施工安全受监证；

9、施工许可申请表；

四、建设工程竣工验收

（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。

1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；

2、工程竣工验收申请表；

3、工程质量评估报告；

4、勘察、设计文件质量检查报告；

5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；

8、建设单位已按合同约定支付工程款；

9、施工单位签署的《工程质量保修书》；

10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；

11、规划部门出具的规划验收合格证；

12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；

13、质监站责令整改的问题已全部整改好；

14、造价站出具的工程竣工结算书。

（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。

（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、工程竣工验收报告；

2、《施工许可证》；

3、竣工验收备案表；

4、工程质量监督报告；

5、工程竣工验收申请表；

6、工程质量评估报告；

7、工程施工安全评价书；

8、工程质量保修书；

9、工程竣工结算书；

10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。

1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；

（2）工程类别核定书；

（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；

（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；（13）竣工图。

2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：

（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。

五、办理预售许可证

l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。

2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。

3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。

4、计划部门签发的《项目投资许可证》。

5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。

6、已签房屋施工合同。

7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。

8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。

9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。

10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。

11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。

12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。

13、物业管理方案已经落实。

五、房地产开发过程中涉及到的工作

房地产开发企业

设立准备、程序、管理、终止 建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。

↓

申报规划要点→取得规划要点通知书、建设项目选址地形图 ↓ 项目建议书 ↓

申报选址定点 申报规划设计条件→得到规划设计条件通知书→委托单位设计方案

申报选址定点→取得选址规划意见通知书

落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施 环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措 ↓

可行性研究报告

（可委托有资质的咨询机构编制）↓

申报得到，建设用地规划许可证 土地使用权取得

一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。

国有土地使用权出让程序：

办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估计报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证

国有土地划拨的程序

国有土地使用权划拨申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、批准→取得划拨用地的批准。

二是征用集体土地

其程序为：审查报批→发布征地公告→办理补偿登记→制定补偿安置方案→市政府下文征地→交纳税费→办理安置工作→结案

拆迁安置的法律程序：

委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案

→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发运作作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁

规划与市政配套

建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。

申请规划要点→规划要点通知书（提交项目建议书以前）→申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）→按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。

报审设计方案→审定设计方案通知书

（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范

围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。

委托进行初步设计→申报初步设计→编制施工图和投资计划 转入正式计划（方案批准、图纸出齐、出让金交纳）→到规划局办理建设工程规划许可证

开工前的准备

办理招标登记、招标准备、招标通告、编制招标文件并备案、编制招标工程标底、投标单位资格审批、召开招标会，勘察现场、投标、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书、签订合同。

签订工程承包合同，办理质量监督注册登记手续，建设工程管理，办理开工登记，办理开工前审计，缴纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证，报装施工用水、电、路，协调街道环卫部门，协调交通管理部门，缴纳绿化建设费，签订绿化协议，领取《建设工程施工许可证》

工程施工与验收 施工场地的“三通一平” 施工单位进场和施工架设 工程的基础、结构施工与设备安装 施工过程中的质量监督 办理单项工程验收手续

办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 商品住宅性能认定

竣工统计登记 办理竣工房屋测绘 办理产权登记 房地产经营

商品房预（销）售的程序

签署商品房预售款监管协议→办理《商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇将会入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续

房屋租赁

申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租意向书→出租人办理房屋租赁许可证→租赁当事人签订书面租赁协议→办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止

房地产抵押 抵押权的设定 签订抵押合同 办理房地产抵押登记 抵押房地产的占管 抵押房地产的处分

物业管理阶段

物业管理单位经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 物业使用、管理、维修公约的核准 安排签订管理公约

制定、提供质量保证书和使用说明书 物业管理服务的基本要求 物业管理委员会的设立

五、房地产开发过程中涉及到的工作

房地产开发企业

设立准备、程序、管理、终止 建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。

↓

申报规划要点→取得规划要点通知书、建设项目选址地形图 ↓ 项目建议书 ↓

申报选址定点 申报规划设计条件→得到规划设计条件通知书→委托单位设计方案

申报选址定点→取得选址规划意见通知书

落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施 环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措 ↓

可行性研究报告

（可委托有资质的咨询机构编制）↓

申报得到，建设用地规划许可证 土地使用权取得

一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。

国有土地使用权出让程序：

办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估计报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证

国有土地划拨的程序

国有土地使用权划拨申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、批准→取得划拨用地的批准。

二是征用集体土地

其程序为：审查报批→发布征地公告→办理补偿登记→制定补偿安置方案→市政府下文征地→交纳税费→办理安置工作→结案

拆迁安置的法律程序：

委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发运作作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁

规划与市政配套

建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。

初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。

申请规划要点→规划要点通知书（提交项目建议书以前）→申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）→按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。

报审设计方案→审定设计方案通知书

（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。

委托进行初步设计→申报初步设计→编制施工图和投资计划 转入正式计划（方案批准、图纸出齐、出让金交纳）→到规划局办理建设工程规划许可证

开工前的准备

办理招标登记、招标准备、招标通告、编制招标文件并备案、编制招标工程标底、投标单位资格审批、召开招标会，勘察现场、投标、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书、签订合同。

签订工程承包合同，办理质量监督注册登记手续，建设工程管理，办理开工登记，办理开工前审计，缴纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证，报装施工用水、电、路，协调街道环卫部门，协调交通管理部门，缴纳绿化建设费，签订绿化协议，领取《建设工程施工许可证》

工程施工与验收 施工场地的“三通一平” 施工单位进场和施工架设 工程的基础、结构施工与设备安装 施工过程中的质量监督 办理单项工程验收手续

办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 商品住宅性能认定 竣工统计登记 办理竣工房屋测绘 办理产权登记 房地产经营

商品房预（销）售的程序

签署商品房预售款监管协议→办理《商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇将会入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续

房屋租赁

申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租意向书→出租人办理房屋租赁许可证→租赁当事人签订书面租赁协议→办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止

房地产抵押 抵押权的设定 签订抵押合同 办理房地产抵押登记 抵押房地产的占管 抵押房地产的处分 物业管理阶段

物业管理单位经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 物业使用、管理、维修公约的核准

安排签订管理公约

制定、提供质量保证书和使用说明书 物业管理服务的基本要求 物业管理委员会的设立

六、房地产开发流程设计的涵义

房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。

房地产开发项目流程设计的主要依据有：①可行性研究报告，②房地产综合开发公司优势条件，②房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件；④国家和上级有关指示；⑤房地产综合开发公司习惯作法；⑥国家有关法规、规范、规程等。

房地产开发项目流程设计的基本原则有：①坚持基本建设程序和开发经营程序；②充分挖掘潜力，发挥企业优势；⑧从实际可能出发，积极稳妥地安排，④积极采用各种开拓性

措施；⑤主要部分明确规定，一般部分大致要求。

房地产开发项目流程设计的作用有：①便于从全局出发对房地产开发企业做出安排，②作为纲领性文件，利于指导房地产开发的其它具体性计划的编制；②有利于筹措资金和其它协作配合工作的谈判；④有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。

七、房地产前期准备工作详细流程（施工之前）

1、规划部门：

（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。

手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同

（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。

需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费

2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。

需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文

3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。

需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证

需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税

4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。

（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。

（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。

（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。

（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。

需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳： 规划管理费：0.1~0.25% 档案保证金：5% 建设配套费：5~20元/平方米 绿化费：1元/平方米 人防费：6.5元/平方米 商业网电费：15元/平方米 墙改基金：15元/平方米

（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。

5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。

A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件

B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。（2）发布招标工程信息。

（3）编制招标文件，确定评标办法。（4）选定投标队伍不少于5家。

（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。

（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。（8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。

（9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。C、抗震审核：0.1元/平方米 D、质量监督：0.25%~0.65% E、施工许可证 F、办理安全监督

G、核定工程类别和取费标准 H、办理开工报告

6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。

需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预

售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证

7、供电局：办理施工用电申请

8、自来水公司：施工用水申请

9、环保局：办理噪音申请

10、物价局：销售价格审批

注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。

八、房地产开发程序

一、立项审批

1、项目立项申请报告书（原件一份）

2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）

3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）

4、项目建设投资概算（一份）

5、银信部门出示的资金证明（原件一份）

6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）

7、项目地形图（一份）

8、有关职能部门的意见。

二、规划设计

1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。

2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。

3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

三、建设工程报建

（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。

1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；

2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

3、国土部门核发的《国有土地使用证》；

4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；

5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；

6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；

7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；

8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；

9、建设资金证明；

10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工公开招标申请表；

3、建设工程监理公开招标申请表。

（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工邀请招标审批表；

3、建设工程监理邀请招标审批表；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、其他申请邀请招标理由证明。

（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；

3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、建设工程直接发包审批表。

（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、《规划许可证》；

2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

4、施工合同及其单位资质证书复印件；

5、监理合同及其单位资质证书复印件；

6、施工图设计文件审查批准书；

7、建设工程质量监督申请表；

8、法律、法规规定的其他资料。

（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。

1、建设单位提供的资料：（1）工程施工安全监督报告；

（2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（4）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（5）施工图纸（含地下室平、立、剖）；

（6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；

2、施工单位提供的资料：（1）安全生产、文明施工责任制；（2）安全生产、文明施工管理目标；（3）施工组织设计方案和专项技术方案；（4）安全生产、文明施工检查制度；（5）安全生产、文明施工教育制度；

（6）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；

（7）现场设施、安全标志等总平面布置图；

（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（9）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。

（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。

1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

2、工程监理中标通知书和工程监理合同；

3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；

4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；

5、质量监督申请安排表；

6、安全监督申请安排表；

7、建设工程质量监督书；

8、建设工程施工安全受监证；

9、施工许可申请表；

四、建设工程竣工验收

（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。

1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；

2、工程竣工验收申请表；

3、工程质量评估报告；

4、勘察、设计文件质量检查报告；

5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；

8、建设单位已按合同约定支付工程款；

9、施工单位签署的《工程质量保修书》；

10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；

11、规划部门出具的规划验收合格证；

12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；

13、质监站责令整改的问题已全部整改好；

14、造价站出具的工程竣工结算书。

（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。

（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、工程竣工验收报告；

2、《施工许可证》；

3、竣工验收备案表；

4、工程质量监督报告；

5、工程竣工验收申请表；

6、工程质量评估报告；

7、工程施工安全评价书；

8、工程质量保修书；

9、工程竣工结算书；

10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。

1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程类别核定书；

（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；

（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；

（13）竣工图。

2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：

（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。

五、办理预售许可证

l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。

2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。

3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。

4、计划部门签发的《项目投资许可证》。

5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。

6、已签房屋施工合同。

7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。

8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。

9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。

10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。

11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。

12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。

13、物业管理方案已经落实。

九、房地产开发大纲

房地产开发企业

房地产开发企业作为房地产开发经营的主体，在房地产开发中起着至重要的作用，是房地产市场上最为活跃的角色之一。没有房地产开发企业对房地产的开发，便不会有房地产市场的繁荣，继之后的房地产营销、销售、物业管理和房地产金融等，便成了无源之水。

一般来说，在房地产开发过程中，有的房地产开发企业是先于项目决策的，这些企业一般先于开发项目而设立，主要是一些房地产开发专营企业以及兼营企业，这些企业设立的目的主要或者很大程度上就是为了进行房地产的开发和经营。也有一些房地产开发企业是在开发过程中项目准予立项后的，主要是一些项目公司，这些公司是以开发项目为经营对象的企业，而且其经营的对象只限于被政府主管部门批准的项目，在完成其使命后其经营范围通常会做一定的改变甚至解散。实践中，很多专营企业或者兼营企业同时开发经营多个房地产项目，风险很大，为了规避风险，常有一些专营企业或者兼营企业与其它企业合作成项目公司，这样可以使风险减至最小。

房地产开发企业设立的条件

房地产开发企业设立的程序 房地产开发企业的资质管理 房地产开发企业的机构设置 房地产开发企业的行业管理 房地产开发企业的终止 房地产开发项目决策

开发项目决策的过程是一个信息搜集与选择的过程，是房地产开发链条中最为基本的一环，其最终目标在于通过调查、分析、研究找出一个最适合于房地产开发企业进行投资的一个项目，从而使开发企业的开发构想从抽象到具体。

在这个过程中，开发企业应该对房地产市场的需求、可获取土地使用权渠道、开发土地目的地的环境交通、其它投资者以及工程建设单位的大致情况有所了解，从而使房地产开发从设想阶段走到实施阶段。这是一个庞大而且复杂的过程，需要方方面面的知识储备、工作技巧和经验，需要时刻保持清醒的头脑，一旦市场或者其它方面有不利的情况出现使自己利润减少甚至亏本，就要立即作出决定，是马上退出还是采取措施进行补救。

专项市场研究 定点市场研究 项目建议书

房地产开发项目建议书，是接着项目决策一个环节，是把开发项目从具体的构想变为实际的行动和书面文件，进行实质性的工作。开发项目决策为编制项目建议书提供了原始材料，是编制开发项目建议书的基础。项

目建议书的作用在于推荐开发项目，使项目能得到国家的认可。由于项目建议书编制时，开发项目的很多数据还无法得到，故项目建议书的精度是比较低的。

房地产开发项目建议书的内容 开发项目建议书的编制 开发项目建议书的审核批准 房地产开发项目的可行性研究

可行性研究是在房地产开发项目立项以后，对房地产开发项目在技术、市场、盈利、目的以及影响等多方面综合性研究。

房地产开发项目可行性研究的必要性 项目可行性研究的内容 可行性研究报告的编制 可行性研究报告的审批 土地使用权取得

土地是人们从事生产、生活的物质载体和活动场所，没有土地，房地产开发的前期工作无论做得再好，也只能是空中楼阁，可望而不可即。在房地产开发项目的前期工作进行完毕以后，就应该很快地获得土地使用权，以便房地产开发的顺利进行。

但是，土地是一项重要的资源，特别是在中国这样一个人口众多的国家，土地更是一种稀缺资源。土地使用权的取得必须依照法律程序进行。

以出让方式获得土地使用权

第五篇：演讲比赛详细流程

演讲比赛详细流程

一、赛前 1、2:00-2:10 选手抽签，登记演讲顺序； 2、2:10 — 2:20 选手与主持人、幻灯控制人员再次核对演讲题目；话筒、音响调试，选手现场调解话筒高度； 3、2:20 — 2:30 组织领导入座，观众入场,（循环播放歌曲）；

二、赛中 1、2:30 主持人致开场白，介绍到场领导、宣布比赛规则及 赛场秩序；

2、街领导致辞；

3、选手按抽签次序进行演讲：

①演讲时间控制：计时员在9分30 秒时举黄牌示意；

②评分及宣布得分：记分传递员迅速收集评委评分表，并传递给记分员，算得结果后，填写计分表，由传递员递给主持人；

三、赛后

1、由主持人宣布比赛结果；

2、颁奖：

①街领导为得奖选手颁奖；

②一名礼仪人员引导局领导上台，一名礼仪人员负责证书； ③街领导与获奖选手合影。

四、宣布比赛结束