辽宁省人民政府关于进一步推进棚户区改造工作的意见》政策解读

第一篇：辽宁省人民政府关于进一步推进棚户区改造工作的意见》政策解读

《辽宁省人民政府关于进一步推进棚户区改造工作的意见》政策解读

一、《意见》的出台背景

从2005年开始，我省在全国率先实施了大规模棚户区改造。到2013年底，全省累计改造各类棚户区97.69万户。我省棚户区改造工作启动早、规模大、效果好，得到了国家领导和建设部的充分肯定。

为启动实施棚户区改造工作，省政府办公厅出台了《全省城市集中连片棚户区改造实施方案》（辽政办发[2005]16号），对棚户区改造的实施原则、建设标准、资金筹措与使用、组织实施、相关政策、责任划分等提出了明确要求。此后，省政府相继下发了《关于建立住房保障体系切实解决城市低收入家庭住房困难的意见》（辽政发[2007]34号）、《转发省住房城乡建设厅关于推进保障性安居工程工作意见的通知》（辽政办发[2011]45号），提出要继续做好棚户区改造工作。

2013年7月，国家提出要实施新一轮大规模棚户区改造。国务院下发了《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号），全面系统地提出了做好棚户区改造工作的目标任务、工作原则、政策措施和责任体系。今年7月，国务院办公厅下发了《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发[2014]36号），从完善棚户区改造规划、优化规划布局、加快项目前期工作、加强质量安全管理、加快配套建设、落实好各项支持政策、加强组织领导七个方面提出了要求。

为贯彻落实国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）和国务院办公厅《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发[2014]36号）文件精神，按照与国家新的要求相一致、与我省以往政策相衔接、与全省各地实际相结合的原则，面对棚户区改造的新形势、新任务、新模式，以省政府的名义出台《关于进一步推进棚户区改造工作的意见》是十分必要的。

二、进一步推进棚户区改造工作的重大意义

棚户区改造是重大的民生工程。通过棚户区改造，可以使困难家庭告别低矮破陋的居所，改善居住和生活条件，是广大低收入群体的热切期盼，是党和政府的职责所在，也是抓好党的群众路线教育实践活动的具体措施。

棚户区改造是重大的发展工程。通过棚户区改造，可以有效地拉动投资和消费需求，带动相关产业发展；是推进以人为核心的新型城镇化、破解城市二元结构、提高城镇化质量、发挥助推经济持续健康发展的重要途径。

三、《意见》的主要内容

棚户区改造是一项复杂的系统工程，涉及到资金、征收、建设、回迁、物业等很多方面。《意见》针对上述问题，规定了八个方面16项内容，包括科学编制改造规划、合理确定棚户区改造任务，优化规划布局、完善配套设施，让利于民、实现和谐征收补偿，加快工程建设、确保工程质量安全，实现公平分配、做好回迁小区后续管理，认真落实税费、土地支持政策，拓宽融资渠道、破解资金难题，加强领导、落实工作责任。

其中，关键点在于：

一是明确责任体系。强调棚户区改造实行省负总责、市县抓落实的原则。市政府对本地区棚户区改造工作负全责，市长是第一责任人；县、区政府是棚户区改造工作的实施主体，具体负责本地区棚户区改造项目的组织实施。

二是建立责任追究制度。省政府建立棚户区改造目标考核、通报、约谈制度。对资金和土地不到位、政策不落实、建设进度滞后的地方政府和部门，对政府和部门主要领导实行约谈问责。

三是编制完善棚户区改造规划。提出坚持实事求是、尽力而为、量力而行、如期完成的原则，编制完善2015年-2017年棚户区改造规划和年度改造计划，合理确定棚户区改造的任务。

四是多种方式解决回迁安置问题。要充分征求群众意见，确定安置方式。各地区可根据实际情况，探索市场化解决安置房源、政府团购、动迁居民购买的安置方式，满足居民多样化住房需求，避免困难群体再次集中，滋生新的社会问题。

五是积极破解征收补偿难题。房屋征收难、拆除慢是制约棚户区改造顺利进展的主要困难。我省在多年棚户区改造工作中取得了很多实践经验，形成了整套的工作体系和完善的政策措施。在制定新一轮棚户区改造方案时，既要考虑与先期棚户区改造政策的有效衔接，又要创新思路、取得突破。特别是要继续发扬“为民务实、高效创新、团结协作、拼搏奉献”的棚改精神，做好群众思想工作，争取群众理解、支持，加快房屋征收补偿进程。

六是高质量地做好棚户区改造工程的规划、设计、施工管理。棚户区改造安置住房选址要满足群众的生活、生产需要，要提高安置住房的规划、设计、建设水平。在工程建设方面，相关部门要建立行政审批快速通道，加强工程质量安全管理，加快完善配套设施，确保建成“放心楼”。

七是认真落实各项优惠政策。《意见》对国家、我省支持棚户区改造的税收、行政事业性收费、电力配套费等优惠政策进行了归纳，要求各地区落实好税费减免政策。在棚户区改造项目用地方面，提出要实行计划单列、优先审批、应保尽保。

八是积极破解资金难题。针对棚户区改造存在的资金难题，《意见》提出要多渠道筹集资金：积极争取中央各类补助资金；省、市、县级政府加大资金投入；用好用足开发银行等金融机构贷款资金；支持符合条件的企业发行债券用于棚户区改造。同时，回迁安置居民也要承担合理部分。此外，鼓励和吸引民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。

九是安置住房分配实行“六公开一监督”。要求做到分配政策公开、程序公开、房源公开、对象公开、过程公开、结果公开，加强对分配全过程的监督，确保公平分配。还要加强困难群体的生活救助，确保棚户区改造回迁居民“住得进、住得起、住得稳”。

十是高度重视回迁安置小区后续管理问题。提出棚户区改造回迁小区要按照国家相关规定实行住宅专项维修资金制度，采取多种形式的物业服务。对先期集中建设的棚改回迁小区，地方政府要建立住房维修保障机制，多渠道筹措资金，及时消除安置住房质量安全隐患。

第二篇：2017年棚户区改造政策解读

2017年棚户区改造政策解读

一、基础知识

（一）棚户区和棚户区改造的定义

棚户区指简易结构房屋较多，建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域。城市危房、城中村纳入城镇棚户区范围。

棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

（二）工作要求

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）规定，棚户区改造要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。(三)棚户区的改造范围 1.改造范围

《住建部关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕190号）规定，“十二五”期间，城市棚户区（危旧房）改造范围内的居民安置住房筹建（新建、购买、货币补偿等）工程和原居民住房改建（扩建、翻建）工程，统一纳入国家城镇保障性安居工程规划计划，其他工程不纳入规划计划。2.政策红线

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）和《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》（建办保函〔2014〕535号）规定，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。3.改造范围逐步扩大

在2011年，将改造范围延伸到建制镇。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）规定，有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

到2013年，一是扩大到华侨农场非归难侨危房改造。《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）还将将华侨农场非归难侨危房改造，统一纳入国有垦区危房改造中央补助支持范围。二是将部分城中村改造项目也纳入了棚户区改造范围。《住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》（建保〔2013〕52号）进一步明确将部分城中村（城边村、城郊村）改造项目也纳入了棚户区改造范围。

进入2015年，把城市危房改造纳入棚改政策范围。《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）把城市危房改造纳入棚改政策范围。

二、关于棚户区改造货币化安置

（一）政府建设安置房存在的问题

棚户区改造工作实施初期，主要采取政府统建安置房的方式，主要原因是房价上涨快、市场供应不足，政府主导建设安置房方式，即期安置资金支付压力小，做法较为成熟，各地普遍采用。但存在多种缺陷，一是建设周期长，从地块征收到安置房建设、竣工交付一般需要4-5年，如遇征收困难，长达7-8年，群众长期租房过渡，怨言较大。二是安置房质量，成本控制难以达到房地产企业的专业水平，建设后的安置房质量投诉较多。三是统建安置房分配难度较大，往往顶楼底楼群众不愿要，商业门面和附属设施存在管理运营不善的问题。四是安置房小区物业管理收费难，导致物业管理与服务不到位。五是棚户居民集中安置，棚户区变成安置区，引发的社会问题较多。六是房屋规划、建设、安置、管理易滋生腐败。七是一些安置地块为划拨用地，办证难、群众意见大，有些地块评估后办了证，但土地真实价值难以体现。

（二）意义和作用

在棚户区改造中推进货币化安置，一是缩短安置周期，提高安置工作效率，节省过渡费用；二是有利于棚改居民早日住上产权明晰的住房，享受更好的居住环境和物业服务，满足群众多样化居住需求；三是促进棚户区改造与房地产市场有效衔接，既有利于消化存量商品住房，又有利于棚户区改造项目的整体推进。

（三）主要方式

棚改货币化安置方式包括:政府组织购买、政府集中采购和直接货币补偿，安置方式按照自愿的原则由棚户区居民自主选择。

1.政府组织购买。由区县政府从本市商品房市场组织房源，搭建统一的房源信息平台，通过发放“购房券”等形式，引导棚户区居民自主选择购买。

2.政府集中采购。由区县政府按照政府采购程序的规定，集中购买本市在建或已建成的普通商品住房用于棚改安置，采购价格不得高于所在区域周边同类商品住房的平均价格。

3.直接货币补偿。区县政府将补偿资金支付给棚户区居民，由棚户区居民自行通过房地产市场购买、租赁住房或用于其他支出。

三、关于政府购买棚改服务

（一）定义

2015年12月，省财政厅和省住建厅出台《安徽省政府购买棚改服务管理办法》。政府购买棚改服务，是指通过发挥市场机制作用，把棚户区改造相关服务事项按照一定的方式和程序，交由具备条件的社会力量和事业单位承担，并由政府根据合同约定向其支付费用。

（二）政府购买棚改服务的内容 1.居民棚改意愿入户调查； 2.棚改项目的可行性论证及评审； 3.棚改项目的征地拆迁服务；

4.棚改安置住房的筹集(包括新建、购买、租赁、改扩建、货币化安置等方式)； 5.棚改片区公益性配套基础设施建设，包括安置住房小区“红线内”的道路、供水、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等配套基础设施；与棚改项目直接相关，直接服务于安置小区居民的“红线外”城市基础设施。棚改片区公益性配套基础设施需纳入棚改规划同步报批并经省级主管部门认定，实行“同步规划、同步报批、同步建设、同步交付”。

（三）政府购买棚改服务的七个步骤

1.出台相关办法意见，对购买主体、承接主体、购买内容、购买方式及程序、预算管理、绩效管理、工作机制等操作办法作出明确规定； 2.财政部门将棚改纳入《政府购买服务指导性目录》；

3.确定地方政府授权的有预算权的政府部门、事业单位或主管部门作为购买主体(一般为财政局)；

4.确定采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购等方式实施棚改采购；

5.确定承接主体为社会资本，也可是社会资本独自或与政府共同成立的项目公司；

6.将采购资金纳入未来财政预算支出管理； 7.购买主体与借款人签订政府购买服务合同。

第三篇：长春市人民政府办公厅关于进一步推进全市重点棚户区及危旧房改造

【发布单位】长春市人民政府 【发布文号】长府办发〔2009〕14号 【发布日期】2009-04-28 【生效日期】2009-04-28 【失效日期】 【所属类别】政策参考 【文件来源】长春市

长春市人民政府办公厅关于进一步推进全市重点棚户区及危旧房改造的通知

(长府办发〔2009〕14号

各县（市）、区人民政府，市政府各委办局、各直属机构：

按照省委、省政府关于实施棚户区及危旧房改造的工作部署，为进一步推进全市棚户区及危旧房改造，经市政府同意，现就有关事宜通知如下：

一、总体要求

以科学发展观为统领，以《吉林省人民政府办公厅关于进一步推进全省城市棚户区（危旧房）改造的通知》（吉政办明电〔2009〕39号）和市委十一届四次全会精神为指导，以提高困难家庭居住水平、改善人居环境、创建和谐长春、促进经济社会全面发展为目的，坚持以人为本、统筹兼顾、精心组织、配套建设，高标准地完成棚户区及危旧房改造任务。

实施新一轮棚户区及危旧房改造，利用3年时间改造棚户区及危旧房600万平方米。其中：2009年230万平方米，2010年200万平方米，2011年170万平方米。

二、棚户区及危旧房改造的原则

（一）棚户区及危旧房的界定

棚户区是指城市建成区范围内，平房密度大、年久失修、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域及“城中村”。

危旧房是指居住密度大、区域环境差、基础设施不完善，住宅室内空间和设施不能满足安全和卫生要求（无集中供热、无分户厨房等）、缺少室外公共服务设施建设条件和室内改造大修价值、影响城市规划实施和有碍城市景观的危旧楼房（筒子楼、火炕楼、“五七楼”）。

（二）棚户区及危旧房改造的原则

1.土地收储与市场运作相结合。

适宜土地收储的棚户区及危旧房地块，由市土地收购储备交易中心（以下简称收储中心）收储，实行净地出让，土地竞得人不享受棚户区政策；适宜市场化运作的棚户区及危旧房地块由地块所在地的区政府或开发区管委会负责项目申报，相关部门进行现地踏查、联合确认，经实施指挥组严格审查批准后，方可组织招标、招商。项目竞得人必须具有雄厚的资金实力、良好的信誉、优良的品牌、优秀的管理团队，并按规定足额缴纳拆迁补偿安置资金。

2.以区为主，加强监督管理。

棚户区及危旧房改造项目由各城区政府和各开发区管委会组织实施，主要负责组织辖区内项目的调查摸底、计划制定、项目申报、规划委托、前期测算、项目招商招标、拆违、拆迁等前期工作，组织实施回迁房建设、督促竣工验收和办理产权登记、组织回迁安置、信访接待等。市政府相关部门要全力支持，做好服务、监督和管理工作。

3.以人为本，合理补偿安置。

通过实行货币补偿与房屋安置基本等值的办法，依法合理补偿与安置被拆迁人；落实低收入住房困难补贴规定；先建回迁房、后建商品房，实现当期回迁，切实保护被拆迁人合法权益；危旧房改造项目，原地能够提供安置房屋的，被拆迁人可选择房屋安置；按城市规划要求原地无法提供房屋安置的，被拆迁人应选择货币补偿。

4.依法拆迁，积极推进建设。

严格执行拆迁法规，严禁违法拆迁、野蛮拆迁。同时，按照吉林省高级人民法院《关于人民法院审理和执行城市棚户区改造行政案件若干问题的规定》（吉高法〔2006〕67号）有关条款:“对极少数或个别被拆迁人因无理要求得不到满足而拒绝搬迁，严重影响和阻碍整体棚改工作进程且确需采取强制拆迁的，应当坚持行政强迁为主，司法强迁为辅的原则，由县（市）人民政府组织和责成有关部门强制拆迁”，保障和推进棚户区及危旧房改造项目建设。

5.统一规划，综合配套建设。

棚户区及危旧房改造要与城市基础设施建设相结合，与改善人居环境相结合，与社区建设相结合，与完善住房保障体系相结合，与城市“解密外疏”相结合，与保护历史文脉、建筑、街区相结合。同步建设道路、给排水、燃气、供热、供电、通信、有线电视、绿化、照明等基础设施。统一规划，成片开发，改造一片，成型一片。

6.区别对待，改造与改善相结合。

列入棚户区及危旧房改造的地块，房屋现状较差的、严重缺少配套设施的，要进行全面改造；房屋现状较好的、有部分配套设施的，要制定完善方案，消除安全隐患，改善居民居住条件和生活环境。对市级以上文物和市政府公布的历史建筑，要制定保护方案，修旧如旧，按原貌恢复。

三、棚户区及危旧房改造的优惠政策

（一）棚户区及危旧房地块，净地出让后获得的纯收益退还给收储中心，专项用于支付银行贷款本息和继续用于棚户区及危旧房改造项目土地收储。

收储中心对棚户区及危旧房改造项目的拆迁补偿安置资金，实行统收统保，项目合并计算，按3000万元存储拆迁补偿安置资金。（暂定1年）

收储中心实施棚户区及危旧房改造的回迁房项目，按程序委托资质高、实力强、信誉好的建工企业和物业公司建设与服务。

（二）棚户区及危旧房改造项目享受经济适用住房有关政策。棚户区及危旧房占地实行划拨，其中工业用地、空地、耕地实行出让，出让土地的地上物拆迁补偿安置成本在土地出让时扣除。棚户区及危旧房改造项目收费属行政事业性收费的全免；属经营性收费的减半。

（三）棚户区及危旧房改造项目拆迁补偿安置资金随报随返。对采取货币补偿方式安置回迁居民的，市房屋拆迁管理部门凭开发建设单位和拆迁公司提供的货币补偿安置协议随到随返。回迁房主体封顶前，逐层平均返还拆迁补偿安置资金。主体封闭前返还拆迁补偿安置资金的30%。回迁房配套工程预留10%拆迁补偿安置资金，按工程进度和工程造价比例逐项返回。可提前支付回迁房办理产权所需费用，最高支付比例8%，办理产权后再返还2%。

（四）给予棚户区及危旧房改造项目地方税收优惠政策。对符合条件的改造项目，以划拨方式取得土地使用权的不征契税；对棚户区及危旧房改造被拆迁人因拆迁而重新承受普通住房（由原来120平方米增至144平方米）的，扩大面积部分免征契税；房屋拆迁人偿还原拆迁房屋面积部分暂不征收营业税，纳税确有困难的，可减免房产税和土地使用税。

（五）棚户区及危旧房改造项目用地红线外没有大配套管网的，供电、供水、供气、供热、电信、邮政、公交、广电等单位要按照规划要求，分别出资同步建设。

应由政府承担的基础配套设施，要落实资金，优先建设。

（六）给予棚户区及危旧房被拆迁人的优惠政策。

1.房屋安置。拆迁私有房屋，对房屋所有人实行“拆一还一”政策，不找差价。在安置户型49、54、64平方米以内增加的面积，根据建设行政主管部门当年公布的建筑成本，分别按高层和多层，交纳增加面积款，房屋偿还的面积和新增加的面积产权归个人所有。

2.货币补偿。货币补偿实行“拆一补一”，按规定不足49、54、64平方米享受补到49、54、64平方米的优惠政策，本着房屋安置与货币补偿基本等值的原则，按下列公式补偿：

货币补偿总金额=被拆迁房屋评估金额+棚户区价格补贴金额+面积补贴金额+搬迁补助费+临时安置补助费

3.无照房屋按照有关条例规定原则不予补偿，但对1990年4月1日以前自建、自住、无房屋产权证的独立房屋，其所有人具有拆迁区域内正式户口，又确无其它住宅的，可对被拆迁房屋按照不同结构房屋建筑成本结合成新给予补偿。拆迁公有房屋应遵循“先房改、后拆迁”的原则。

4.被拆迁的低保户居民，租房有困难的，各区政府和民政部门要帮助寻找房源，保证在回迁前有房住；回迁时，帮助办理各种手续，切实维护好低保户的合法权益。

5.棚户区及危旧房改造的回迁住房办理产权后，可上市交易。

（七）提高住房公积金贷款使用率，充分发挥住房公积金的使用功能。住房公积金管理中心要在防范风险的前提下，提高贷款比例，简化贷款手续，支持棚户区及危旧房改造，满足承贷人合理资金需求。取消对自用住房公积金贷款次数限制，推行住房公积金异地贷款、住房商业贷款转公积金贷款政策。

（八）拓宽棚户区及危旧房改造投融资渠道。棚户区及危旧房改造建设资金采取多渠道筹措。一是争取国家、省政府补贴；二是市政府专项补贴；三是开发银行软贷款与金融单位贷款；四是政府政策扶持；五是招商引资；六是被拆迁人按规定合理分担。积极向银行推荐诚实守信的房地产开发企业和城市棚户区及危旧房改造项目，争取金融机构的支持。在建工程项目（不含回迁房）投入30%以上，允许进行抵押贷款。建立规范的住房置业担保机构，及时补充担保基金，鼓励有条件的各类经济组织及民间资金的介入，为中低收入家庭提供住房贷款担保，降低银行贷款风险，支持个人合理住房消费。

四、棚户区及危旧房改造建设标准

（一）符合城市规划和国家有关建筑规范，确保工程质量达标。

（二）棚户区、危旧房及周边区域的市容市貌和生活环境明显改善。

（三）提倡建设节能、节水、节材、节地环保型住宅，按规定使用新型墙体材料。

（四）公共服务设施和基础配套设施完善。

五、组织实施

（一）编制棚户区及危旧房改造计划和规划。

市棚户区及危旧房改造实施指挥组办公室根据城市总体规划和土地供应计划，编制棚户区及危旧房改造3年规划和改造计划；制定《回迁房建设监管工作流程》，跟踪督办棚户区及危旧房回迁房建设，加强全过程监控。

棚户区及危旧房改造项目要依据城市总体规划和控制性规划。房地产开发企业按规划要求负责编制修建性详细规划，经专家咨询论证后按程序报批。

国土资源部门负责界定棚户区内工业用地和空地（含耕地）范围。

（二）运行方式。

1.棚户区改造采取“双轨”运行方式，即土地收储与市场运作相结合。采取“挑、选、收”的办法：挑，棚户区地块先由收储中心挑；选，收储中心挑完后，由开发企业选；收，剩余的棚户区地块由收储中心收。收储中心对全部收储地块进行招标、拍卖、挂牌出让。有条件的小块棚户区可贴靠到临近棚户区项目一并改造。

2.危旧房改造以单位自行改造为主与多种改造形式相结合。单位自行改造，是指房屋产权单位或房改房的原产权单位的危旧房屋，经市危旧房改造主管部门批准后，可自行改造。在符合城市规划、保障被拆迁人房屋安置的基础上，适当增建部分住房和商业用房出售，销售收入用于补充改造成本。增建的住房可优先出售给本单位住房未达标职工，以改善职工居住条件。直管公房管理单位可作为改造主体对所管理的危旧房实施改造。

结合招商引资项目实施改造，是指对地块小，具有一定经济效益的，由具备条件的开发企业实施改造。

结合建设各类保障型住房实施改造，是指对适宜建设廉租房、廉价房及经济适用住房的危旧房地块，由政府实施改造。

3.棚户区及危旧房改造项目不允许转让。如因资金等问题无法按规定时限实施改造的，依据相关规定收回，由各城区政府和各开发区管委会按照规定重新组织招投标。

4.棚户区及危旧房改造项目，要由具有资质和良好信誉的拆迁、评估、施工单位进行实施，对存在不良记录的拆迁、评估、施工单位一律清除市场。

（三）先拆违、后拆迁，加大解决阻碍拆迁力度。

各城区政府和各开发区管委会要组织有关部门拆除各类违法违章建筑。市房屋拆迁管理部门和房屋拆迁实施单位要做好房屋拆迁政策的宣传解释工作，使被拆迁居民正确理解拆迁法规和有关政策，积极配合和支持棚户区及危旧房改造工作。对阻挠棚户区及危旧房拆迁和严重影响回迁房建设的，市房屋拆迁管理部门应采取有效措施，加大行政裁决力度，依法组织行政强迁、司法强迁。

（四）先建回迁房，后建商品房，保证当期回迁。

开发企业取得棚户区及危旧房改造项目后，在市房屋拆迁管理部门监管下，要先确定回迁房建设位置；实施拆迁时，要先拆迁回迁区域；拆迁受阻时，要先提交回迁区域裁决申请；市房屋拆迁管理部门要先组织回迁区域的行政强迁；开工建设时，先建设回迁房，确保被拆迁居民按协议约定时间按期回迁。开发企业未按规定先建回迁房的，市建设行政主管部门不予发放商品房《施工许可证》。回迁房的设计要符合《长春市棚户区改造项目住宅房屋拆迁补偿安置暂行规定》要求，经市房屋拆迁管理部门审核后方可施工。

（五）严格执行市人大常委会第32号公告规定。

根据长春市第十二届人民代表大会常务委员会第十九次会议审议通过的市政府《关于提请对<长春市城市房屋拆迁管理条例>第二十九条第四款进行解释的议案》，《长春市城市房屋拆迁管理条例》第二十九条第四款中关于“建筑面积不足49平方米补到49平方米”的规定，是指2004年7月31日以前，房屋所有权证标明的建筑面积和2004年8月1日以后，房屋初始登记的房屋建筑面积不足49平方米补到49平方米。本解释与《长春市城市房屋拆迁管理条例》具有同等效力。

根据上述规定，2004年8月1日以后，只有房屋初始登记建筑面积不足49平方米的，可享受棚户区房屋拆迁补偿政策。

（六）实行回迁房综合验收。

棚户区及危旧房改造的回迁房在被拆迁人进户前，由市房地产开发行政主管部门负责组织各相关部门和供水、供电、供气、供热等公共服务单位进行验收；综合验收备案后，由建设单位按程序移交给小区业主。未经验收或验收不合格的，不得交付使用，质监部门不予备案，市房地产行政主管部门不予办理房屋产权登记手续。

（七）及时办理回迁房产权登记。

各城区政府和各开发区管委会要督促开发建设单位及时办理相关建设手续，按时为回迁居民办理房屋产权登记。开发建设单位超过产权登记办理时限，未办理产权登记的，由市房屋拆迁管理部门提出意见，未办理商品房销（预）售许可证的，市房地产行政主管部门暂不发放；已发放商品房销（预）售许可证的，暂停其商品房合同打印。

（八）加强施工管理，保证工程质量。

各有关部门要严格按照国家有关法律、法规和相关规定，在棚户区及危旧房改造建设中全面实行项目法人责任制、工程招投标制、工程监理制及合同管理制；要加强对建筑设计、施工、验收等各环节监督管理，保证工程质量；要选用符合国家与省技术标准要求的建筑材料和设备，建设节能环保型住宅；要不断提高棚户区及危旧房改造建设的整体水平，将新建小区建设成为功能完善、配套齐全、环境优美的绿色宜居小区。

（九）建立例会和联席会议制度。

棚户区及危旧房改造工作实施指挥组办公室要建立、完善例会和联席会议制度，定期召开会议进行调度，及时研究、协调、解决棚户区及危旧房改造工作中出现的问题，根据进展情况进行阶段性总结和工作部署，使棚户区及危旧房改造工作顺利推进。

（十）加强监督，落实责任。

棚户区及危旧房改造是一项政策性、纪律性很强的工作，涉及千家万户的利益。参与棚户区及危旧房改造的部门、单位、企业领导干部、管理人员要以大局为重，进一步贯彻落实“绿色通道通行证”制度，简化办事程序，缩短办事时限，做到特事特办、急事速办，提高工作效率和服务质量，打造经济发展的良好环境。各相关部门要按照职责分工，认真履行本部门监管职责，不得互相推诿。各级纪检、监察部门对玩忽职守、顶着不办、非法占地、非法分户、倒卖房屋、野蛮拆迁、以权谋私、严重干扰破坏棚户区及危旧房改造等行为，要追究责任，严肃处理。

六、组织领导机构

按照省里的统一部署，为加强棚户区及危旧房改造工作的领导，将原有长春市重点棚户区改造工作领导小组和长春市住房保障领导小组，合并调整为长春市重点棚户区及危旧房改造和住房保障工作领导小组，下设办公室，办公室增设住房保障组。棚户区改造工作办公地点设在市城市建设开发管理办公室；危旧房改造和住房保障工作办公地点设在市房地产管理和住房保障局。

各城区政府和各开发区管委会要调整棚户区及危旧房改造和住房保障工作领导小组及相应的机构，抓好具体实施工作。

各相关部门和单位要在领导小组的领导下，统筹兼顾、精心组织，积极主动开展工作，对于完不成任务的要追究责任。市政府要和城区、开发区签订责任状。各城区政府和各开发区管委会由主要领导负总责，各分管领导具体抓，一级抓一级，层层落实责任，确保棚户区及危旧房改造任务圆满完成。

长春市人民政府办公厅

二

本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。

第四篇：棚户区改造政策

棚户区改造政策

各地要在10月底前编制完成2013－2017年棚户区改造规划，明确分、分类别改造任务，并落实到市县。这是记者从23日举行的全国棚户区改造工作电视电话会议上获悉的。

会议要求，各地要做好棚户区改造的组织实施工作，具体包括尽快落实建设任务，确保工程质量安全，落实目标责任制和推进棚户区改造信息公开等。

2008年至2012年，全社会共投入资金1．92亿元，开工改造各类棚户区1260万户。在过去5年大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。

住建部日前对《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》进行解读时表示，要落实税费减免政策，扩大棚户区改造安置住房的税收优惠政策范围。

住建部表示，按照现行政策并结合《意见》的规定，各类棚户区改造可享受的税费优惠政策包括以下几个方面：

一是棚户区改造安置住房税收优惠政策。主要包括建设用地免征城镇土地使用税；免征涉及的印花税、土地增值税；免征或减半征收契税、个人所得税。棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业对城市和国有工矿棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。

二是棚户区改造项目免征行政事业性收费和政府性基金。免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、白蚁防治费等项目；免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。

三是企业参与政府统一组织的工矿（含中央下放煤矿）棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造的，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。现行政策规定国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业用于政府统一组织的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除。

昨日，国务院印发《关于加快棚户区改造工作的意见》，明确了今起5年内全国棚户区改造目标：改造城市棚户区、工矿棚户区等各类棚户区1000万户。据住建部有关负责人介绍，2008年至2012年五年内，全国开工改造各类棚户区1260万户，占同期城镇保障性安居工程3100万套（户）开工量的40%；基本建成各类棚户区改造安置住房750万套。

规划

今年“棚改”304万户

《意见》提出，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013年至2017年改造各类棚户区1000万户。其中，今年要改造304万户。

其中，城市棚户区800万户，今年改造232万户；国有工矿（含煤矿）棚户区90万户，今年改造17万户；国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户，今年改造18万户；国有垦区危房80万户，今年改造37万户。

资金

可发行“棚改”专项债券

资金历来是棚户区改造的主要难题。对此，《意见》制定了国家财政支持、银行信贷扶持、引导民间资本进入、允许发行专项债券、税收减免等“一揽子”方案。

国家财政支持，中央加大对棚户区改造的补助，对财政困难地区予以倾斜。

此外，各地区还可以从国有资本经营预算中，适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。有条件的市、县可对棚户区改造项目给予贷款贴息。

引导民间资本，民间资本可以通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式，参与棚户区改造。

允许发行专项债券，地方政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业，可发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。

监管

“棚改”禁建福利性住房

此前，一些地区棚户区改造过程中，曾发生暴力拆迁、毁坏历史保护建筑、借机建福利性住房等违法事件。更有甚者，个别官员在棚户区改造项目中，滥用职权、贪污腐败，导致一些回迁住房成为豆腐渣工程。

对此，《意见》明确提出，监察部、住建部等部门将建立督察制度，定期全面督促检查地方棚户区改造。督促检查中一旦发现，地方政府的棚户区改造项目资金土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢、质量安全问题突出，地方政府负责人将被约谈，限期整改。

根据《意见》，棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。严禁企事业单位借棚户区改造政策建设福利性住房。

第五篇：城市更新与棚户区改造政策解读及实务

“城市更新与棚户区改造政策解读及实务”专题研讨会综述

发布时间：2017年10月11日作者：房产委责任编辑：业务创新委

2017年8月，深圳市住建局推出《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》，对深圳市的城市更新及棚户区改造将产生重大影响。9月26日下午2点30分，市律协房地产法律专业委员会（以下称“房产委”）在市律协多功能厅举办“城市更新与棚户区改造政策解读与实务”专题研讨会。研讨会由房产委主任杨林律师主持，房产委委员钟刚强律师、彭素球律师、周志芳律师、廖信凯律师作为研讨嘉宾出席研讨会，四位嘉宾律师作为多年专业从事城市更新和棚户区改造法律业务的专家律师，对研讨议题各抒己见，并与现场同仁进行了互动和充分的交流。现将主要观点和解答整理如下，与全市律师分享。

第一部分 研讨议题

一、棚改新政出台的目的及意图

嘉宾观点：棚改新政出台以消除老旧小区安全隐患作为切入点，更深层次原因有二： 1.解决老旧小区安置问题，通过改造有效释放土地，提高土地利用效率，提升居住品质，改善公共配套，解决人才房和保障房； 2.实践证明老旧小区单靠市场主体推进城市更新困难重重，只有行政征收这个强手力的手段作为保障才能推动，所以政府适时推出棚改，对加快老旧小区改造进度具有积极意义。

二、棚改新政的事实依据与法律依据

嘉宾观点：棚改非法律概念，而是一个政策概念，是政府提出来的解决旧城改造的一种模式，对于棚改政策适用过程中可能采取的相关措施的法律依据包括启动棚改的法律依据，和启动行政征收是否有相应的法律依据两个方面。城市更新有一套较为完善的程序，征收也有一套较为完善的程序，棚改可以参考行政征收现有规定，同时也可以借鉴城市更新的一些做法。目前，关于棚户区改造，只有国务院的一个通知、广东省及深圳市的两个规范性文件，没有诸如《土地管理法》、《城乡规划法》、《物权法》等上位法的具体法律依据。现在没有专门的棚改立项，也没有规范性文件规定搬迁补偿标准，导致各项目标准不一致，而且审批程序方面也存在依据不足的情况，法规、政策方面有待及时跟进。

三、棚改新政与城市更新的对比

嘉宾观点： 1.实施主体不同：棚改实施主体是政府主导，补偿款项由政府财政资金解决，城市更新实施主体是开发商，补偿款由市场主体自筹； 2.拆后再建房屋性质不同：棚改拆除重建后除回迁房为商品房性质外，剩余全部用做人才住房和保障性住房，不可以开发商品房。城市更新重建后房屋包括回迁房、部分政府配建房，其余大部分是市场商品房； 3.补偿标准不同：棚改补偿标准由政府统一制定，通常是一个项目一个标准，并且一经制定，不能更改，而城市更新补偿标准由开发商根据项目情况进行测算，与业主协商并终确定，具有一定的谈判空间； 4.改造方式不同：棚改目前只有一种方式即拆除重建，城市更新包括拆除重建、综合整治、功能改变或者这三种模式组合； 5.路径不同：棚改具有社会公共利益属性，对于拒绝签约的政府可以启动行政征收程序。城市更新必须经100%业主同意才可确认实施主体，而且无法引入行政征收。

四、棚改新政对于老旧住宅小区更新面临怎样的困境

嘉宾观点： 1．一定程度上会对城市更新困难重重的老旧小区改造项目有推动作用，但也应该看到问题的存在，相比纯商品性质住宅小区，配建保障性住房比例较高的小区商品房价格较低，保障性住房业主与商品房业主矛盾冲突已经出现，市场对于配建保障性住房的小区维持较低评级。因此，保障性住房对于本小区的商品房价格产生不利影响。老旧住宅如纳入棚改，原业主出于对回迁小区品质的担忧，有可能打消部分业主棚改的积极性； 2．对于城市更新未能推进转成棚改项目的改造项目会产生一些问题，开发商前期成本费用是否存在补偿，政府能否收购项目？因业主已与城市更新实施主体签署搬补协议，如转成棚改项目变更实施主体，导致业主对原城市更新实施主体构成违约，棚改项目的实施主体对前期城市更新的成本是否应予补偿？城市更新遗留问题有可能成为推进棚改的巨大阻力。

五、棚改新政能否取代城市更新

嘉宾观点： 1.前面提到，棚改和城市更新存在多方面的差别，并不完全重合，两种方式互为补充，同时存在，不是替代关系。按现有征求意见稿的模式，棚改肯定不能取代城市更新。只有在满足征求意见稿的条件下，才能采用棚改，棚改对城市更新是一种补充和促进的作用； 2．棚改类似于城市更新与行政征收结合生下的孩子，两者不可能相互替代，在并行的情况下两者相互借鉴期待发展出更适合的旧改模式； 3.棚改本身也存在一些问题，如将回迁商品房与保障房混建产生的业主矛盾是一个现实的问题，棚改能顺利进行仍有待实践的检验。4.棚改目的在于解决保障房和人才房建设问题，政府因受限于财政资金和人力成本，不可能全部旧住宅区全部采用棚改模式，部分项目仍然会考虑引进社会资金交由市场来完成改造。

第二部分 现场嘉宾互动问题

问题一：对于棚户区改造工作申请依法启动强制程序，对签约期内少数业主住户拒不签约、拒不搬迁阻碍棚户区改造项目实施，损害大多数业主利益的，实施主体可以向项目所在区政府主管部门提交书面情况报告，区政府主管部门核实后，报区指挥部审议，审议通过，依法启动行政征收、行政处罚等强制程序。棚改本身是否可以界定为因公共利益而进行的征收？嘉宾观点：公共利益是法律概念，棚改是为改造危旧住房、终目的也是建设人才保障住房，要经过公共利益研讨、论证，只有符合公共利益的才可纳入棚改项目，所以棚改本身具备公共利益属性，同时，行政征收的启动也要求符合公共利益需要做前提。

问题二：深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造。各区政府应当优先将配套不完善的项目纳入棚户区改造项目库。对于城中村，各区政府可以根据实际情况，充分论证可行性后有序纳入改造项目库。城市更新的拆除重建，对老旧建筑的期限从30年调整为20年，各位如何看待？对于同地段相邻片区已经实行城市更新的小区与后续进行棚户区改造的片区，是否会因补偿的差异对比形成实质的不公平？嘉宾观点：对于棚改项目要求建成年限30年改为20年，是因为深圳的历史较短，建筑物存在30年以上才能纳入棚改，那么可纳入的项目将寥寥无几，因城市更新正好是20年，也可能参照了城市更新的标准。深圳市人才保障与安居的指标定的比较高，推进压力比较大，降低项目建成年年限才有可能完成既定指标。不要说棚改与城市更新在补偿标准上存在差异，现在就是棚改项目之间的补偿标准不一致的情况也存在，这种不公平的现象是不可避免的。棚改是由政府主导，控制补偿标准是有可能的，但因城市更新是由开发商主导，由市场决定议价，标准不好控制。实际上，城市更新的补偿项目、范围和标准其实有一个行业的做法，开发商彼此也有相互借鉴的情形。从长期来看，两者会相互影响，棚改的补偿标准有可能提高，与市场形成一定的接轨，而政府也有可能对开发商的补偿标准进行相应的指导。

问题三：棚户区改造采取“政府主导—国企实施—公共住房”的项目实施模式，棚户区改造的实施主体由区主管部门拟定实施主体确定方案，也可指定市人才安居集团为实施主体，也可以通过公开招投标的方式确定实施主体。从规定来看，是否有民营企业的进入渠道和空间？ 嘉宾观点：政府主导—国企或者人才安居集团实施制度设计的初衷是出于非盈利性考虑，国企仅收取一定比例的服务费，在棚改项目中不赚取项目利润，如将棚改主体限制在国企并无必要，事实也未限制民营企业进入，只是介入棚改利益有限，民营企业未必有兴趣。

问题四：坚持以租为主，各区根据人才住房和保障性住房建设供应情况，合理确定棚户区改造所建人才住房和保障性住房的租售比例。福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。棚户区改造的住宅部分，除了回迁安置，全部用作人才住房和保障性住房。是否会因此延缓棚户区改造的进度和力度？嘉宾观点：只租不售的提法在市住建局的征求意见稿中有提及，但在罗湖区旧住宅区的意见稿中未提及，终是否修改这个提法现在未知，但个人观点，只租不售的人才房的管理将消耗大量的行政资源，租户也会不爱惜房子，人才房的价值将大打折扣，并且这意味着可供销售的市场商品房总量将减少，有可能会进一步推高市场商品房价格。

问题五：棚户区改造的搬迁安置补偿方案在征求被搬迁人的意见的基础上制定，报区指挥部批准后在项目现场和官方网站上公示，或者以其他方式通知被搬迁人，从程序和实体上，被搬迁人如何保障自身的合法权益？嘉宾观点：市局的征求意见稿中对补偿标准终制订权归住建局，住建局制订标准前会举行听证，确定后基本没有谈判空间。由于是使用财政资金，政府制订标准时既要参照征收等补偿标准，也要充分考虑当事人的诉求，并在两者之间寻求平衡。

问题六：在城市更新中产权人不明的情况如何认定和处理？嘉宾观点：已核发权属证书的房屋，证载权利人为产权人。未核发权属证书的房屋，通过业主申报、公示、原土地权利人、社区工作站、居委会和街道办事处认定的方式认定产权人，目前各个区的操作有所不同。问题七：对于不同产权状态的建筑物，棚改和城市更新在处理对待上有何差别？嘉宾观点：棚改中，对不同产权状态的建筑物处理与城市更新中是不一样的，实务中，城市更新中对不同产权状态的建筑物补偿基本一致，而在棚改中，会有所区别。

问题八：对于存在抵押和银行借款的房产，开发商能否直接代替还款并解除抵押限制，实践中怎么操作？嘉宾观点：对于有抵押权的房产，在实施主体确认前要解除抵押，开发

商可直接代替还款并解除抵押限制，或者开发商会配合业主找相关银行，与银行协商以开发商担保形式要求银行先解除抵押，等回迁房办证后再继续设置抵押。