典型港口的管理模式与经营发展模式（大全）

第一篇：典型港口的管理模式与经营发展模式（大全）

2、世界典型港口的管理模式与经营发展模式各有哪些？其主要内容如何？对我国有何启示？

答：现代港口物流管理主要发展趋势：（1）顾客服务转向关系管理

港口物理管理着重在企业内部作业与组织的整合，对顾客相对应的是以服务品质为主要管理重心。因此，评测管理绩效的标准多半为货物到期、完好率等。然而，在供应链管理模式发展下，实施客户关系管理意味着一种“以客户为中心”的新型管理模式。它是指企业在与客户的接触过程中，通过收集并分析客户与企业联系的所有信息和资料，帮助企业建立和维护一系列与客户之间卓有成效的“一对一关系”，从而使企业提供更快捷和周到的服务，不断提高客户的满意度，吸引和保持更多的客户，实现企业与客户双方价值的最大化。港口物流的客户关系管理的主要组成部分由：

①客户信息的管理；②市场的管理；③客户财产的管理；④客户服务的管理。（2）经验激励转向策略变迁

科技的突飞猛进及新型商业模式不断发展，企业固守既有经验寻求突破的经营模式反而成为企业发展的障碍。例如，国际网络兴起后所形成的网络购物通道，可能对传统业者带来极大的冲击。因此，成功的港口企业唯有建立新策略以及培养持续变迁管理的能力，方能在新世纪中继续生存。

（3）重视相对价值取向 在评量港口绩效时，传统评价方法容易片面追求一些绝对数值，如货运量或货运市场占有率等。在现代港口物流中，价值取向将着重于相对价值的创造，港口通过价值服务的提供，为顾客创造增值的同时，有部分回馈给企业，达到双赢之目的。

（4）功能整合，优势互补（5）专注于核心业务管理

港口综合物流经营管理的趋势是专注核心业务，并将核心业务或功能委托给其他专业公司管理。即结合几家专业公司（如专业物流公司、专业信息公司），形成一虚拟企业体系并整合其功能、实现优势互补的策略联盟，从而使主体企业能提供更好的产品服务。

（6）由信息保留转向信息分享 在形成策略联盟的供应链管理架构下，供应链内的相关企业必须将供应链整合所需的信息与其他企业分享，供应链中多数企业可进入数据库中取用作业决策所需的信息，使得策略联盟行为更加有效。

（7）加强知识管理，培养创新能力

在港口物流活动中，实施知识管理，一方面要重视调整港口的组织机构，将港口建成知识性港口；另一方面要重视知识在利益分配中的重要地位，引导港口在思想观念和价值取向上的深刻变革。

（8）以人为本，重视人力资源管理 针对目前港口企业竞争激烈的情况，加强港口企业的人力资源管理更是大势所趋和必然之举。首先，开展“培养人、使用人、发挥人”为主要内涵的人才工程，建立和完善人才的竞争、激励和选拔机制，努力提高员工素质，培养、造就和吸引复合型人才，增强港口的竞争力。其次，设计合理的薪酬制度，完善激励约束机制。一方面运用多层次、多方面的激励手段，激发员工的工作热情和创新精神；另一方面通过完善法人治理结构，强化董事会、监事会的监督作用，推动政务公开，建立健全各项规章制度，完善约束机制，加强企业的绩效管理。的绩效管理。

目前，港口物流的经营模式主要有以下几种：

1、物流中心模式 港口物流中心模式是指以港口为据点，以主枢纽货运港口业务为基础，进一步加强并整合运输、储存、装卸搬运、包装、流通加工、物流信息处理等基本功能，并引进货物检验、报关、结算、需求预测、物流系统设计等延伸功能，全方位、全过程地完成物流服务。这也是以物流中心为载体，集国际商品、资本、信息、技术等于一身的资源配置型港口，即“第三代港口”。港口发展物流中心模式具有得天独厚的优势。首先，港口具有发展物流中心的硬件条件。港口、场站本身就有装卸、存储、包装和集疏运等功能，建立物流是对传统功能的进一步有效利用和功能扩充。其次，港口本身也有一定的信息处理系统，而物流中心模式要求这种信息处理更及时、更准确、更系统。

我国港口发展现代物流业虽然已经具备一定的条件，但同发达国家港口的物流中心地位相比仍有很大差距。所以，港口向现代物流中心的转化仍需长期努力，主要可以从以下几个方面努力：

一是建立主要物流的配送中心；二是建立物流管理中心；三是建立信息数据中心；四是建立包装检验与设计服务中心。

2、特许连锁经营模式

特许连锁经营是指核心港口企业（总部）同加盟港口企业（分布）签订合同，授权加盟企业在贵姓的区域内使用自己的服务标志、品牌、经营管理技术和信息系统，在同样的形象下进行物流服务。港口企业的特许连锁经营类似于超市、餐饮企业的特许连锁经营，实质上是品牌企业的一种“克隆”

特许连锁经营的基本思路：首先，核心港站企业将其企业名称、服务标识等申请注册商标，其物流经营管理技术和信息系统等专业部门论证质量及规范性。其次，核心企业选择加盟企业，签订合同，将其品牌、服务标识等授权给加盟者使用，盟主企业拥有加盟者的物流经营权，而加盟者拥有本企业的所有权和收益权，并向盟主交纳一定比例的特许使用费；在经营过程中，联盟企业统一使用同一品牌名称，遵循统一的价格策略和服务操作规范，在总部的战略方针指导下实现物流经营的特许连锁。

对于盟主来说，在物流服务市场中具有较高的声誉和知名度，企业经营状况良好，市场潜力巨大；企业物流经营管理标准化、规范化，信息网络完善，物流流程成为区域内的样板流程。对于加盟者来说，采用特许经营模式的企业需在区域内拥有一定的场所和专业物流服务设施，且企业有改善物流经营、从属于他人品牌下的医院。

3、供应链模式 在现今物流企业的实力逐渐增强的形势下，物流企业取代供应商和分销商，直接同作为供应链核心的生产企业形成供求关系已经成为可能。在物流服务中，物流企业与其直接客户之间的合作关系表现在三个层次上：微观层次表现为企业提供的物流作业同步、后勤保障和服务协作上；中观层次表现为与生产企业的信息共享、提供物流技术支持和联合开发上；宏观层次则表现为同生产企业一起共同配置资源、实现委托代理机制和对策研究。这是一种高度信任、共享信息、共担风险、共同获利的关系。

（1）供应链合作模式策略

物流企业的供应链合作模式是一种与合作伙伴最密切的联盟方式，管理的效用得以在这种紧密合作下充分发挥。机遇物流企业的供应链，港口可以实行以下联合的策略：

①联合货主；②联合船公司；③联合其他相关企业；（2）供应链合作模式在运作上应该注意的问题 ①合作伙伴的选择的长期性；②合作与交流的稳定性。

第二篇：国内外典型港口物流发展模式分析

国内外主要港口物流发展模式分析

摘要：港口物流已成为现代物流链中的重要节点，在现代经济生活中具有重要的地位和作用，本文对国内外各3个主要港口物流发展概况及发展模式进行了分析。

关键词： 港口物流 发展模式

一、何谓“港口物流”

港口物流是最近几年才频频出现在学术研讨和各类媒体上的新名词。港口物流是指中心港口城市利用其自身的口岸优势，以先进的软硬件环境为依托，强化其对港口周边物流活动的辐射能力，突出港口集货、存货、配货特长，以临港产业为基础，以信息技术为支撑，以优化港口资源整合为目标，发展具有涵盖物流产业链所有环节特点的港口综合服务体系。港口物流是特殊形态下的综合物流体系，是作为物流过程中的一个无可替代的重要节点，完成整个供应链物流系统中基本的物流服务和衍生的增值服务。

二、国外主要枢纽港口物流发展模式

世界港口的发展大体经历了三代。第一代港口功能定位为纯粹的“运输中心”，主要提供船舶停靠、海运货物的装卸、转运和仓储等；第二代港口功能定位为“运输中心+服务中心”，除了提供货物的装卸仓储等，还增加了工业和商业活动，使港口具有了货物的增值功能；第三代港口功能定位为“国际物流中心”，除了作为海运的必经通道在国际贸易中继续保持有形商品的强大集散功能并进一步提高有形商品的集散效率之外，还具有集有形商品、技术、资本、信息的集散于一体的物流功能。[1]目前，世界主要港口中第二代港口仍是发展的主流，但随着经济全球化、市场国际化和信息网络化，一些大型港口已经开始向第三代港口转型。

（一）鹿特丹港口物流模式-鹿特丹港位于莱茵河与马斯河河口，西依北海，东溯莱茵河、多瑙河，可通至里海。港区面积约100平方公里，码头总长42公里，吃水最深处达22 米，可停泊54.5万吨的特大油轮。港区基础设施归鹿特丹市政府所有，日常港务管理由鹿特丹港务局负责，各类公司承租港区基础设施发展业务。鹿特丹被誉为新亚欧大陆桥西桥头堡城市。

鹿特丹港口物流模式简单说来可以称之为地主型物流中心模式。这种模式下,港口管理局拥有很大的经营管理自主权和土地使用权,由其统一港口地区的码头设施和临港工业以及其他设施的用地管理。通常港口管理局拿出一部分仓库和堆场开辟为公共型港口物流中心,但其只负责管理和提供基础设施和配套服务,本身不直接参与物流中心的经营。当物流中心建成后再由港口管理局有重点地选择业务基础牢固,信誉好的物流经营方加盟,逐步吸纳工商企业加入物流中心,便其将原材料采购,配送等职能交由物流中心负责,参与供应链管理。一般说来鹿特丹港物流发展模式主要有这些特点:一是由政府统一规划、建设和管理,租赁给企业自主经营;二是港口配套设施齐全,储、运、销形成一条龙服务;三是港口物流中心规模大,专业化程度高;四是港口工业发展迅速,已形成物流链。

鹿特丹港口物流的发展经验与模式分析如下： 1.多样化集装箱运输形式

鹿特丹港是欧洲最大的集装箱码头，它的装卸过程完全用电脑控制，集装箱装卸量已超过320万箱。鹿特丹的集装箱运输形式主要有公路集装箱运输、铁路集装箱运输和驳船集装箱运输。

2.港城一体化的国际城市 鹿特丹作为重要的国际贸易中心和工业基地，在港区内实行“比自由港还自由”的政策，是一个典型的港城一体化的国际城市，拥有大约3500家国际贸易公司，拥有一条包括炼油、石油化工、船舶修造、港口机械、食品等部门的临海沿河工业带。

3.现代化的港口建设

鹿特丹港以新航道为主轴，港池多采用挖入式，雁列于主航道两侧，按功能分设干散货、集装箱、滚装船、液货及原油等专用和多用码头，实行“保税仓库区”制度，构成由港口铁路、公路、内河、管道和城市交通系统及机场连接的集疏运系统。

4.功能齐全的配送园区

鹿特丹港在离货物码头和联运设施附近大力规划建设物流园区，其主要功能有拆装箱、仓储、再包装、组装、贴标、分拣、测试、报关、集装箱堆存修理以及向欧洲各收货点配送等，发挥港口物流功能，提供一体化服务。

5.不断创新的管理机制

鹿特丹港务管理局不断在进行功能调整，由先前的港务管理功能向物流链管理功能转变，继续扩大港口区域，尝试使用近海运输、驳船和铁路等方式来，促进对物流专家的教育和培训，建设信息港，发展增值物流。

（二）新加坡港口物流模式

新加坡港位于新加坡的新加坡岛南部沿海，西临马六甲海峡的东南侧，南临新加坡海峡的北侧，是亚太地区最大的转口港，也是世界最大的集装箱港口之一。又称狮城、星洲或星岛。该港扼太平洋及印度洋之间的航运要道，战略地位十分重要。它自13世纪开始使是国际贸易港口，已发展成为国际著名的转口港。新加坡港是全国政治、经济、文化及交通的中心。

新加坡港口物流发展模式具有供应链物流中心和联合型物流中心两种模式的特点。供应链型物流中心是由港口物流企业与航运物流企业共同组成物流中心,这种模式是在优势互补的基础上,各方分工合作,共同投资组成紧密型物流集团来经营航运与物流两个供应链环节。联合型物流中心是由港口与保税区,或者与所在城市共同组建的物流中心。一般说来新加坡港物流发展模式主要有这些特点:一是实行自由港的政策,为客商提供方便和优惠;二是物流分工明确,集约经营;三是培育港口物流链,港口与加工业联合发展;四是物流服务形式多样,提供多种增值服务。

其港口物流发展的经验与模式分析如下：

1.政府支持

1997年7月，新加坡物流倡导委员会制定发展纲领，同年新加坡贸易发展局联合13个政府机构，展开“1997年物流业提升及应用计划”，先后推出了“1999年物流业提升及应用计划”以及 “2001年物流业提升及应用计划”，成功地将运输、仓储、配送等物流环节整合成“一条龙”服务。

2.物流与高科技的结合

新加坡物流公司基本实现了整个运作过程的自动化，新加坡政府启动“贸易网络”系统，实现企业与政府部门之间的在线信息交换，物流企业都先后斥资建成了电脑技术平台。

3.专业性强服务周全

新加坡境内的物流公司专业化、社会化程度高，可以为某一行业的企业提供全方位的物流服务，也可以为各行业的客户提供某一环节的物流服务，物流企业以满足客户需要为出发点和最终归宿点，由物流公司和客户共同研究选择出一种或几种最理想的服务方式，最终找出能最大限度为客户提供低成本的解决方案。

（三）安特卫普港口物流模式

安特卫普港是比利时最大的海港，欧洲第三大港。地处斯海尔德河下游，距河口68～89千米。港区总面积10633万平方米，其中水域占1315万平方米，港区岸线总长99千米，货物吞吐量近亿吨，是排名鹿特丹港和马赛港之后的欧洲大港。

安特卫普港口物流发展模式简单说来属于共同出资型物流中心，即多方合资经营港口物流中心。该模式通常是以港口为依托,联合数家水、陆运输企业或以股份制形式组成现代物流中心,成为装卸、仓储、运输、配送、信息处理的统一体,开展一条龙、门到门、架到架的综合性服务。这种模式的优点是一方面可以解决港口资金缺乏的困境,另一方面通过与国内外先进的物流企业进行合作,更快地了解和掌握国际上现化物流中心的经营和管理技术及运作方式。一般来说安持卫普港口物流的发展模式主要有这些特点:一是由港务局与私营企业共同投资;二是有着良好的基础设施;三是有着畅通的集疏运网络;四是有着高效的政府管理方式。

其港口物流发展的经验与模式分析如下：

1完善的交通网络

安特卫普港与世界上100多个国家和地区建立了贸易关系，拥有300多条班轮航线与世界上800多个港口相连，水运与密集的高速公路、铁路为核心的陆运相衔接，形成完善的交通运输网络。

2.良好的硬件设施

安特卫普港拥有汽车、钢材、煤炭、水果、粮食、木材、化肥、纸张、集装箱等专业码头，备有各式仓库和专用设备，建有炼油、化工、石化、汽车装备和船舶修理等工业开发区。

3.现代化的信息服务

安特卫普港拥有现代化的EDI信息控制和电子数据交换系统，使用“安特卫普信息控制系统(APICS)”。私营行业还建立了 “安特卫普电子数据交换信息系统(SEAGHA)”，并与海关使用的“SADMEL系统”以及比利时铁路公司使用的“中央电脑系统”等其它电子数据交换网相连。

三．我国主要港口物流发展

中国拥有1.8万公里海岸线，11万公里内河航道，承担着9%的国内贸易运输和85%以上的外贸货物运输，沿海沿江有1460多个商港。中国有五大港口群，自北向南依次是环渤海地区、长江三角洲地区、东南沿海地区、珠江三角洲地区和西南沿海地区。港口已成为我国对外开放的门户和窗口，对外开放的港口已有140多个，中国已与50多个国家签订了海运协定，已有30多个国家近百家境外航运公司获准在中国港口开辟集装箱班轮航线。

（一）香港港 香港港——中国天然良港，远东的航运中心，在珠江口外东侧，香港岛和九龙半岛之间。香港地处我国与临近亚洲国家的要冲，既在珠三角入口，由位于经济增长骄人的亚洲太平洋周边的中心，可谓是占尽地利。香港港是全球最繁忙和最高效率的国际集装箱港口之一，也是全球供应链上的主要枢纽港。目前有80多条国际班轮每周提供约500班集装箱班轮服务，连接香港港至世界各地500多个目的地。香港连续7年保持世界第一繁忙货柜港的美誉，是世界最大的港口物流中心。

其港口物流发展的经验与模式分析如下：

1.发挥自身特点，利用独特的地理优势。香港以中国内地特别是经济发达的珠江三角洲为腹地发挥自身特点，依托中国大陆，连接欧美，面向东南亚，重点做好占其港口吞吐量83%以上的转口贸易中的中转货运物流，把香港建设成为虚拟供应链控制中心，使香港物流业的覆盖面遍及整个内地。

2.建设基础设施，提供良好的发展条件。香港是世界最大的集装箱港口，其港口物流的基础设施建设投入大、起点高，先进的港口设备堪称世界一流，其物流运作的速度和效率也是首屈一指。

3.政府扶持，创造优越的发展软环境。香港政府一直重视物流业的发展，提出要把香港建成国际及地区首选的运输及物流枢纽中心，香港成立了物流发展督导委员会和香港物流发展局，强化与港口物流相匹配的服务功能，健全法律制度，提供金融与保险等一系列物流援助或服务、快捷高效的海关通关服务等。

4.重视人才，提高物流管理水平。香港与大学和教育机构合作，培养一流的港口物流操作管理人才，同时通过建立全球公认的公务员廉洁制度，提高港口物流从业人员全员素质，从而提供优质的物流服务。

（二）上海港 上海港位于长江三角洲前沿．居我国18000km大陆海岸线的中部、扼长江入海口，地处长江东西运输通道与海上南北运输通道的交汇点．是我国沿海的主要枢纽港．我国对外开放．参与国际经济大循环的重要口岸。上海市外贸物资中99％经由上海港进出．每年完成的外贸吞吐量占全国沿海主要港口的20％左右。上海港依江临海．以上海市为依托、长江流域为后盾，经济腹地广阔，全国31个省市（包括台湾省）都有货物经过上海港装卸或换装转口。上海港的主要经济腹地除了上海市以外，还包括江苏、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、四川等省和重庆市。

上海港物流发展的战略及经验：

1.正确定位，加快建设。长江三峡的开发建设，使上海港的地位变得更加重要。因此上海港认清当前的形势，上海市政府城市规划整体布局和港口现状及发展加快建设，形成“一首两翼”的三大港区布局。即以外高桥港区为龙首集装箱港区，以洋山深水新港区、浦西为两翼，形成三大港区遥相呼应的港口格局。

2.目前我国的港口竞争主要以价格竞争形式表现，恶性的价格竞争使许多港口的经营陷入了困境。竞争是每个行业发展不可缺少的推动力，但是不正当的竞争常常使竞争企业双方受损。港口要发展，必须更新观念，发展现代物流，为客户提供更多的增值服务，提高客户服务水平。

3.升级口岸，引导发展。随着上海市新型工业化与外向型经济的进一步发展，迫切需要提升港口硬件和区位优势，这也将成为上海更好的吸引外商投资的必要条件。口岸升级尚存在困难。所以要高度重视水运口岸建设，积极协调解决口岸升级中的各种问题，这对于上海港未来的发展至关重要。

（三）大连港

大连港地处辽东半岛南端，为东北地区最大的港口，海陆空交通发达，是辽宁及东北地区主要进出口门户，对外经济技术交流及合作的窗口。大连在东北的几大城市中的货物运输总量最高，而且在环渤海经济区，货运量也是比较高的。

大连港物流的发展战略目标：（1）进行深水港建设。海运作为最主要的货物运输方式，使港口必须吸引船公司的干线船舶挂靠，才能成为运输链中最大量货物的集结点。船舶大型化对港口深水条件的要求越来越高，为此，世界主要港口都争相进行了深水泊位和航道的建设，以便在市场竞争中占据主动。

（2）提供货物配送功能。港口中新的典型的物流服务是其货物配送的功能。这区别于以往传统的仓储功能。这些港口的配送中心已经越来越多的开始提供诸如包装、定价、贴标签、产品组装、修理、退货处理等典型服务。

（3）港口装卸工艺的高度自动化。鹿特丹的ECT码头和新加坡的巴西班让港都采用了自动导航集装箱运输车(AVG)组成无人驾驶集装箱港内运输系统，使车辆定位的精度提高，大大加快了港口物流的通过速度。

（4）港口信息化建设。信息系统和物流的关系非常密切，港口不仅是货物流通的中间环节，而且是信息流通的中间环节，物流服务要求以港口为基地的电子信息、交流从以前分散的、局限的流通发展成为高精密的、连接运输链各方的信息流通方式。

（5）完善以港口为节点的集疏运系统。为了提供快速、可靠和灵活的物流服务，港口必须能够提供与其海向腹地和陆向腹地相连接的高效集疏运系统。

第三篇：购物中心的经营模式与发展

中国购物中心的经营模式与发展

购物中心（也叫shopping mall）作为一种新兴复合型商业零售业态，它是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”大型商业体，包括百货店、大卖场、连锁品牌店以及中西餐饮、影城、歌剧院等在内的超级商业中心，具有规模庞大、功能齐全的特征。购物中心是社会经济发展的产物，是人们消费水平提高和生活方式转变的必然结果，并且随着消费需求的变化而不断的调整，是一个动态的。

购物中心是现代城市商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心。购物中心的业态有其特有的个性，具备以下特点：

1、多业态的集合体，购物中心本身集聚了商业的所有业态。

2、多功能的集合体，购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体。

3、体验式购物，购物中心有优美的购物环境，不是一般的纯购物商场，是多元化消费模式的延伸。

从零散的商店或者说马路商业形态，到百货公司、自助超市的经营形态，再到集生活消费用品、文化体育娱乐消费服务于一体的区域性大型购物中心，上海零售业态的每一步改变都是为了适应消费者的购物需求。如今，市民进入购物中心，所有的购物计划都能在这里完成，购物中心提供的休息、娱乐等场所也免除了消费者购物后的劳累。目前，上海已有54家大型购物中心，2007年总营业额达440亿元，同比增长44.1%；占社会零售商品总额的比重也逐年上升，由原来的8%上升到现在的10%。

作为一种最先进的零售模式，购物中心已逐步成为引领中国未来零售业发展的重要趋势，其专业化能力和产业化程度取得了相当快的进展。然而，03年以来，在购物中心持续不断的开发热潮中，有关商业地产银行不良贷款、土地市场不规范以及商户纠纷方面的报道不时见诸媒体，使人们对购物中心的经营模式和盈利能力产生迷茫和困惑。

一、中国购物中心近年来的发展，大致上可分为三个时期：

第一个时期是上世纪90年代初开始的商业改造和百货业建设； 第二个时期是90年代中期大型超市和卖场的兴起，目前国内的零售业大多为这一业态，即以百货商场、超市、连锁店及小店铺为主，基本上停留在购物这一简单需求上。而如今的消费者工作繁忙之余，不仅要求购物方便，还希望在购物的同时进行休闲、娱乐活动，以节省时间。

显然这些需求在传统的零售模式中难以得到满足。为了迎合这种“一次性购足，休闲购物”的消费主流，继百货、连锁经营、仓储式货场这几大变革后，中国的购物中心迈进第三个时期---Shopping Mall(超级购物中心)时代。这种全新的商业形式一经推出，立即引发了国内零售业的强烈反响，日益成为现代商业的主流。

国内的MALL最早出现于上世纪90年代末。随着深圳铜锣湾广场、广州天河城、北京新世界中心、上海正大广场等的陆续开业，国内逐渐形成了一批规模面积较大、业态复合度较高的Shopping Mall。其中一部分购物中心，经过几年的合理规划与经营，开始进入到持续经营，稳健发展的阶段。如广州的天河城广场，2004年租金比开业初期的1998年涨了6倍，而且发展势头一直稳步上扬，2004年的盈利比2003年猛增20%。上海的来福士广场，开业一年来，目前周末人流量可达七八万人次，每天营业额以百万计，比开业之初翻了两番。这些Shopping Mall，以稳健有序的租赁经营、细水长流的租金回报，成为购物中心发展的成功典范。

然而，并不是所有的MALL都能取得如此好的经营成果。不少Shopping Mall匆忙上马后，发展得并不尽如人意。某些Mall由于经济实力不够，资金链条断裂，不得不中途搁浅或停建；还有一些勉强开业后，由于规划和经营失误，空置率日益增加，造成了资源的巨大浪费。因此许多城市都出现了这样一番景象:一些大型购物中心，占据黄金地段，但却只是开张一段时间内红红火火，然后就出现了经营日渐萧条，商户撤柜、业主停租的现象，甚至引起了相当大的负面影响。如曾创下南京商铺最高价的盘谷亚泰广场，业主因开发商未能达到原来高回报率的承诺，多次集结起来冲击开发商所在地，一度闹得沸沸扬扬。

二、中国的购物中心采取的经营模式

百货商场或便利店是经营商品的，Shopping Mall等则是经营商场，经营商品和经营商场是两个完全不同的概念，显然Shopping Mall在经营中不能完全照搬原来的方法，并且其经营模式也将不可避免地增加了一些地产行业特点。

目前世界上Shopping Mall的经营模式主要有三种：一是纯销售模式，二是租售并举，三是纯物业经营。下面我们来逐一分析上述三种模式，看看究竟哪种更适合中国购物中心的发展。

1、纯销售模式。即出售商场的产权和经营权，业内人士称之为“产权式商铺”。它出现在国内Shopping Mall刚刚兴起时，曾经是商业地产商们手中屡试不爽的“法宝”。以广州为例，就有新中国大厦、名汇商业大厦、康王商业城、蓝色快线等采用此种模式。

一般而言，商业地产商在资金实力不足和追求短期利益的背景下，为迅速回笼资金，通常采取这种纯销售的模式，将商铺拆零、分割成诸多小产权卖给小业主，而商场后期管理缺乏统一的规划，导致了“先期销售火爆，后期经营惨败”的现象。由于卖散了业权，经营权无法集中，Shopping Mall成了一盘散沙式的小商品市场，商场经营境况相当难看。结果，一种全新的业态就成了比传统业态还传统的小商铺集成。

对此，有业内专家认为，购物中心作为一种零售业的表现形式，其行业特点决定了它必须能够根据市场和消费者的需求，及时做出相应的调整，而做出这种调整的前提就是掌握项目的控制权和所有权。部分Shopping Mall采取不持有而是出售物业的方式，无疑为将来的商业运营埋下了隐患。

纯销售模式这种追求快速套现而忽视项目长远持续经营的收益模式，仅在销售过程中获取一次性收益，属于静态收益。这种经营模式，失去了潜在并且更为有利的物业收益，显然是商业地产在极不成熟阶段的产物。

因此，目前很多Shopping Mall采取的这种纯销售的经营模式，“只卖不租”、只顾开发不管经营”，无疑是当前商业地产领域最大的硬伤。

2、租售并举模式。这一模式指Shopping Mall以出租为主，销售为辅，通过对招商权的多数控制，来达到控制进场业态、业种，形成自己的经营定位。它是一些购物中心在认识到纯销售模式的种种弊端后采取的一种经营模式。

在此模式中，经营者根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控，在资金回收相对平衡的情况下，以出租为主，出售为辅，从而保持物业的持续经营，并通过产权出售和租金收益来获取双重利润。应当说，在现阶段的经济环境中，租售并举这种模式在操作上较为灵活。

当然，这种模式不可避免地存在一些弊端。如经营权的统一性仍然不完全，租售比例的控制难以把握等。通常来说，租售比例应该控制在7：3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营，如果出售的比例太高，业主很可能一次次地转让出售，这将会造成商业形态无法协调，不仅使业主的产业无力增值，同时也使出租能力下降，使项目难以稳定经营。目前的很多购物中心在招商过程中往往把握不好这一点，无疑增大了经营管理的风险。

租售并举模式介于第一种和第三种之间，应当是一种过渡模式。国内不少购物中心，在经历了纯销售模式的种种失败后，已经意识到出租商铺是物业增值的重要手段，但碍于经济实力的局限，现阶段大多采用此种模式。

3、纯物业经营模式。这是目前国际上通行的正规MALL模式，也是最为看好的经营模式，其特点是只租不售，以实现良好的整体管理和整体营销，在当今的欧美国家采用较多，国内部分有实力、有远见的购物中心也正陆续采用此模式。纯物业经营的操作方式是：购物中心在前期依靠合理的商业运作，获取稳定的租金收益，经过若干年的经营后，或将部分产权出售套现，或包装上市，或通过资产评估而获取金融机构的贷款，当然此时的售价已经远远高于最初的物业价值了。

纯物业经营模式对购物中心的资金管理与经营能力要求比较高，主要依靠物业经营来创造出良好的商业氛围，从而使项目持续获得物业价值，为动态收益模式。这种模式虽然资金回笼慢，但它既保持了项目的土地价值增值，又能持续地获得物业价值收益。如广州天河城广场，2004年比2003年的销售额只增长了16％，但是净利率却增长了53％，开发商持有商业物业的优势由此可略见一斑。

2004年下半年，中国购物中心产业资讯中心做了一次统计，表明全国范围只租不售的购物中心项目只有64家。而这64家购物中心普遍具有较高的运营水准，在租金回报、商户调整、商家销售业绩、市场公众反映等方面相当理想，其毛利普遍高于70%，有的甚至达到90%，年租金增长率基本可以保证在5%左右的水平，这些都与产权式商铺形成了鲜明的对比。可以说，只有这种赢利方式才更能促进区域经济发展的稳定性和开发商的最大收益。

由此看来，纯物业经营模式，能够确保对物业的长期持有，符合购物中心长线投资、资金回收期长的基本行业属性，并通过统一管理来保证零售商的效益，并不断提升不动产价值。笔者认为，这一模式将是中国购物中心近年来最主要的发展方向。

三、购物中心的主要特点和存在问题

1、主要集中在大都市

一般来说年人均GDP达到2000美元（16500元）以上的地区适合发展超市，达到3000美元（25000元）以上的地区适合发展便利店，达到1万美元（80000元）以上才适合发展购物中心。但是，根据08年中国购物中心产业咨询网购物中心项目数据库的统计，中国现有大型购物中心358家，全国各省会城市除了西藏和青海基本都有了购物中心。其中广东省有79家最多，上海48家，北京33家，浙江省23家等。从表中可以看出我国大型购物中心从数量看没有发达国家多，日本2004年一年就开业64家；从地区看主要集中在各省会大城市；从类型上看主要是区域型购物中心，其基本商圈面向整个城市。

2、求大求全的趋势

“华南Mall”预示着我国购物中心开始走向二线城市的新动向，但是同时也开始了求大求全的趋势。广州市是近几年开业的主要大型购物中心，且呈超大型化发展。1991年天河城购物中心的建筑面积只有16平方米，但是这以后广州市的购物中心呈现出越来越大的趋势。中华广场开业时只有17万平方米，现在二期工程正在施工，2006年中华广州的建筑面积将达到29万平方米。2008年9月8日广州市城市商业规划与商业模式发展高峰论坛上有专家指出“超大型购物中心是一个城市商业的标志性建筑，不可或缺、但是不能多建“。专家一致认为广州市要控制超大型购物中心的建设。问题在于超大型化究竟哪里不好？现在广州大型购物中心盈利的店铺少；同时超大型商场挤压了中小零售商的生存空间，不利于和谐社会的发展，中小零售商历来是解决就业关系一部分人生存的问题；并引发恶性竞争；以及造成资源浪费。

3、高级志向的特点

现在大型购物中心有取代百货店的趋势。这是因为其一，由于中国零售业独特的发展过程，百货店没有发展成为国外百货店那样代表高质量高价格世界品牌的零售店，百货店品牌的著名程度没有达到全国知名的水平。其二，2002年以来百货店无论是销售额还是营业面积都呈下降趋势。相反专业店的营业面积和销售额却在上升，百货店的综合优势越来越弱。这给了购物中心取代百货店的机会。这反映在购物中心不遗余力的追求品牌专卖店的进驻上。只要看一看广州等地大型购物中心的促销广告，都是在大力宣传本购物中心有多少知名品牌专卖店就能知道大型购物中心追求高级品牌的志向。

4、千店一面的特点

购物中心对品牌专业店的过分追求使一些购物中心形成千店一面的局面，特别是同一个城市内的大型购物中心这样的事例比较明显。例如广州市的百货店里都进驻吉之岛，全国的购物中心里大概都有麦当劳、肯德鸡等店餐饮。如果每一家购物中心进驻的都是同样品牌店的话，人们就会只到习惯的购物中心去而不是按照个性有选择的到希望的购物中心去了。那么商圈就会比预期的要小的多，因此不应该一味地追求品牌店，而应该追求个性化的商店进驻。

5、核心店铺的商圈引力弱

大型购物中心的核心店铺主要是百货店和大型超市。以广州为例，天河城的主力店是吉之岛超市和天河城百货店，百货店是购物中心直营。中华广场的主力店也是吉之岛，百货店是中华百货店，百货店是购物中心直营。天河城百货店和中华百货店不是名店也没有什么特色。这样的百货店与其他知名品牌专卖店同时进驻购物中心使百货店经营的商品越来越少，百货店几乎失去了主力店的功能。

而超市的商品主要是日常生活用品为主，超市的主要商圈是满足近邻消费者的日常需求。但是，根据调查去购物中心消费的人主要是18-31岁的年轻人，而且以女性为主，她们追求的是流行前线、轻松愉快的氛围、优雅的环境以及购物的乐趣而非平庸百货店或者超市。在中国购物中心的国家标准中规定核心店的面积不超过80％，可见核心店在购物中心的重要地位，如果占营业面积80％的核心店不能吸引50％的顾客，那么只能说明核心店对主要消费群的吸引力不够、商圈引力弱。

四、购物中心的主要发展策略

2008年7月27日英国的《世界先驱报》报道，美国最大的房地产和购物中心开发商之一的西蒙房地产集团将与摩根士丹利投资银行以及一家中国国有企业联手在中国长三角地区建设12家购物中心。许多外国企业都希望在迅速发展的零售市场中获利，同时外国零售商也在中国积极地扩张，中国零售业的竞争将越来越激烈。那么，本土购物中心将如何应对这些挑战呢？加快提高现有管理能力和管理效率，掌握发展趋势是应对挑战的途径之一。

1、多元化发展

多元化表现在两方面，其一是店铺类型上的多元化，我国的购物中心比较集中在大都市，城市中心型（区域型）购物中心是我国的主流。但是随着百货店、大型超市以及大卖场等商业设施向购物中心的转型，购物中心的竞争将会越来越激烈。打破单一的现状发展方便顾客生活的社区型（近邻型）以及郊区型购物中心势在必行。当然，购物中心的设立与城市规划、人民生活水平以及收入有关。

其二是个性类型上的多元化。由于购物中心的经营特性，它几乎与所有的零售业态竞争。为了从激烈的竞争中脱颖而出购物中心有必要在店铺个性上建立更加明确的定位。个性化的新形象将会成为大型购物中心的营销战略。例如，突出时尚性流行性，突出文化性高雅性，突出趣味娱乐性，突出服务第一的特点等，在消费者心目中建立一个个性鲜明的形象。

2、顾客多样化

随着计划生育政策的持续，我国人口的老年化越来越明显。根据国家统计局人口普查结果，65岁及以上的老年人口1982年占总人口的4.91％，1990年占5.57％，2000年占6.96％。从上个世纪80年代开始我国的老年人口呈上升趋势。同时我国的人口平均寿命也由1990年的68.55岁上升到71.40岁。因此，我国老年人口将是一个呈上升趋势的大的群体。与年轻人比较老年人的经济负担比较少，购买力更强，但是，我们看一些购物中心的商品结构、娱乐设施、餐饮特色以及其他服务设施都看不到为老年人提供服务的地方，为老年人提供相应的服务将是一些大型购物中心个性化特色服务的一环。

3、对服务的要求越来越高

从1992年第一家中外合资的零售企业到现在，国际知名零售相继进入中国。例如德国的麦德隆、日本的伊势丹，伊滕洋华堂、法国的家乐福、美国的沃尔玛，荷兰的万客龙，香港的华润等世界知名零售企业，顾客已经感同身受到了外国零售业先进的服务理念与服务水平。顾客享受外企服务的同时也开始用国际标准来要求本土零售企业的服务。由于我国大型购物中心大都是由房地产开发商建设，虽然管理也引进了港台的管理人员，但是大型购物中心的整体服务水平仍然欠缺。加强人员的培训、保证商品质量、提供服务种类等是提高服务质量的基本要素。

4、重视单店的盈利状况

购物中心的盈利依靠进驻商店的盈利能力。因此管理好核心店以外商店的盈利能力至关重要。无论核心店多么兴旺、购物中心多么热闹繁荣，如果核心店以外的其他商店不兴旺繁荣的话，购物中心整体也会失去活力。因此对单店的管理显得非常重要。最近我们调查了广州的大型购物中心，发现购物中心与传统的百货店有相似之处。传统零售商品在店内所占的比例太多。随着购买习惯以及社会的发展有一些商品逐渐失去了盈利空间，如果用每平方米店铺的销售额来计算就会发现有一些商品的销售情况需要改进。如果购物中心不能很好的改进单店的商品结构，就会出现利润流失。例如大部分购物中心的商店组合中服装类太多，是否能适当减少服装类的店铺而增加一些服务类业务，如证券，保险、旅行社、彩票销售点等，使转移的利润能够留下来。

五、纯物业模式下的购物中心如何确保持续经营

据了解，2004年国内开业的20余家大型购物中心中，采取只租不售的纯物业经营模式项目大幅增加。因“订单模式”在国内商业地产界名声大噪的万达集团，头痛于与小业主们的销售纠纷，开始下决心改变原来出售部分购物广场的商业面积的做法，实行全部自己持有产权的开发策略，这也表明中国的Shopping Mall经营商正在摆脱初期的短视行为，而日益看重购物中心的持续发展。

选择了先进的经营模式，还需要良好的操作水平才能确保购物中心的持续经营。从目前国内Shopping Mall的发展状况来看，经营管理水平不高无疑是一个致命的软肋，而在现实中存在的问题主要是项目规划设计时的不合理、招商过程中的混乱和粗放及经营时的市场应变不足。

Shopping Mall这种购物中心作为商业与房地产的结合,包含两方面的特点，一方面是房地产的，如地段、区位、商圈、建筑形式、建设规划等。另一方面也包括了商业的，如业态、卖场布局、经营定位等。项目规划之初，除了地段、商圈等这些公认的最为重要的因素外,一些设计和布局的细节也要引起重视。如：外形特色设计，最好是别致而不突兀;电梯要分层，继续上楼时要环绕一个小圈,这样可以使消费者逗留时间长一些，增强其购买欲望;商场食肆分开，不宜全放在顶楼，因为消费者一般都是累了饿了就近去吃饭，这会让他们感到很贴心;同时楼外可多设立咖啡店、凉茶铺、保龄球馆、射箭场之类的地方，增加人流量;最好还能引进电影院等娱乐场所，如今电影院走弱，结合电影院并实行低价政策，有望提高竞争力;还可以经常举办展览、展销会，增强品牌影响力等等......人气旺了，自然商家就会增多。往往这些细节问题，最能体现出经营者的管理经验和人性化理念。

而对招商过程中的混乱和粗放现象，有专家认为集约经营和互补经营是商业形态中较受欢迎的形式，购物中心在进行招商之前，应该对本区域的商业形态进行全面的调查和研究，明确项目的商业主题，对主题的产业链进行分析，如：业态之间的互补性如何？两者的消费群体的重叠性如何？与周边可替代性购物场所相比，便利性如何？等等......上海新天地的开发商瑞安集团董事长罗康瑞就曾说：“新天地最重要的特点是找好的租户，而不是付最高租金的住户。”因为零售商家们关注的是销售力，而购物中心的作用正在于依靠功能组合，创造出与众不同的优势吸引力，帮助零售商实现更多的利润。而优势吸引力的形成就需要特色定位、商品结构、租户结构、人性化的购物环境和行销活动作为支撑条件。因此购物中心经营者必须不断地提高自己的商业运作能力，确定本项目内的商户范畴。在经营过程中还要遵循严格控制和灵活调整的原则，最大限度地维持项目的利好经营。

Shopping Mall的“一站式购物”是一个很好的商业形态，但随着国内各城市购物中心数量的增多，同质化现象越来越严重。购物中心必须及时以主动性的租户调整来提升市场应变能力，进一步保持其竞争优势。去年以来，部分城市的购物中心，因竞争的加剧，已经陆续开始进行租户结构和市场策略的调整。如北京东方新天地对租户结构进行了调整，并将写字楼底层做成商业，使商业面积从10万扩大到12万平方米；广州天河城广场对广场、物业公司、百货公司实行统一的品牌战略，将租户实行分类，强化饮食、娱乐功能，使大范围租户结构

调整成为整体发展策略的有机部分，进一步增强了品牌知名度和营销能力；大连和平商业广场则引进方特高科技主题乐园，产生良好市场反应„„

购物中心是公认的长线投资专业，其获利必须经过运营和持有才能获得，这一点已经被中国成功的购物中心所验证。为确保购物中心的持续经营和良好发展，开发与经营Shopping Mall时，一定要把握好三点:

1、要由实力强大的零售集团、地产集团、基金会等战略投资者操作或由它们联合操作。购物中心的培育期是相当长的，“一个商铺养三年”,更何况一个大型购物中心?如果由一些中小型经营者拿着几年的短期贷款去开发,必然会产生短期行为，出现长线经营方针与短期套现需求冲突的现象。

2、最好能成立或委托专门的商业管理公司对Shopping Mall进行统一管理，让有经验的咨询策划公司或商业经营管理公司介入定位，以准确的市场定位、合理的商业规划、有效的招商组织、持续的经营创新确保所打造出来的产品能够正确地迎合市场的需求，购物中心只有真正实现了专业化的操作才能更好地吸引零售商和商业品牌进入，才能确保商业项目在市场上长期立于不败之地。

3、只租不售，统一管理，是购物中心成功的关键措施。这一点对购物中心的长期发展和持续经营是非常重要的.经营者一定要注重长远利益，合理配置和整合协调不同业态及不同行业的商家，特别是规划设计要先行，确保主力店的招商成功，并在经营过程中不断保持其竞争优势。

以上阐述了我国购物中心的现状及其发展趋势。随着我国人民生活的日益提高以及新型零售业态的不断涌现，我们的生活变得越来越丰富起来，日常购物习惯也从原来追求方便性”节约时间型“商业设施——超市，逐渐开始追求非日常购物、同时能享受购物的方便性和娱乐性的”时间消费型“商业设施——新型购物中心。从中可以看出，购物中心不仅有实物的躯体，还有商业文化的精神和灵魂。购物中心占据了城市的主要空间，代表着一个意思，代表着它后面经营它的一群人的思维。这种精神的东西通过它每天的活动散发出来，它不只是卖东西，它要在卖东西之外有不断的与购物中心定位相吻合的有创意的活动，让客户感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽。经营购物中心是一件很理念、很文化的事情，当然也是一件不容易的事情。

第四篇：工程建设项目管理模式分类 – 国际典型模式

工程建设项目管理模式分类 – 国际典型模式

国际咨询业按照工程建设项目管理服务承担的责任和服务的阶段、时间进行分类，有以下四种典型模式：

A.项目管理服务（Project Management，PM或PMA）：项目业主委托专业项目管理团队，从工程建设项目前期的可行性研究开始直至项目完成验收、投入使用为止，实施全过程系统管理服务，项目管理团队按照项目业主委托管理的服务范围和工程建设项目建设目标要求，负责工程建设项目建设各阶段、各环节及其参与建设的咨询、勘察设计、施工、监理、材料设备供应等单位的综合咨询、协调管理。项目管理服务单位没有选择各类设计、施工承包人，决定设计变更、工程造价的控制权利和相应责任，与各承包人不订立合同，而只是管理协调关系。

这种模式也称为项目管理一体化模式，运用服务的范围较广，其优点是：项目管理公司从工程建设项目前期阶段开始对项目全过程实施管理服务，有利于充分发挥项目管理公司的管理专业技能、经验和优势，形成统一、连续、系统的管理思路；有利于统一协调和管理工程建设项目的设计与施工，减少设计与施工的相互脱节和矛盾，减少工程设计变更与返工；可以方便地采用分阶段发包选择施工承包人和货物供应商，有利于缩短建设工期；项目业主在项目建设全过程可以提出必要的设计和施工变更，对工

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程建设项目投资、进度和质量实行较强的控制。其缺点是：项目业主与各类承包人之间增加了管理层次，要求项目管理单位应具有较高的工程建设项目设计规划和施工规划及其协调管理水平，项目经理及其管理团队的素质、能力至关重要，直接影响工程建设项目的效益；项目经理不承担工程造价的决策控制权，项目业主的投资控制责任和风险较大。

B.项目管理承包（Project Management Contracting，PMC）：项目业主委托有实力的专业项目管理承包人，按照委托项目建设管理的范围和目标要求对工程建设项目自前期的可行性研究开始直至项目完成验收、投入使用为止的建设全过程实行集成化的项目管理承包。项目管理承包人与项目业主签订项目管理承包合同，并与项目业主委托的其他专业咨询顾问（如建筑师、工程师、测量师等）密切合作，对工程建设项目实施管理、协调和控制。项目管理承包人可分阶段发包选择施工和货物供应承包人，但选定的承包人须经项目业主批准。项目管理承包人直接与各施工和货物供应承包人签订承包合同，这是项目管理承包（PMC）与项目管理服务（PM）的主要区别。其中前者还具有以下特征：

a.项目管理承包人的角色实质上仍然具有项目业主咨询顾问的性质。项目业主对管理承包人一般采用固定或浮动酬金加成本补偿的合同支付方式，同时，项目业主一般以造价工程师（工料测量师）提出的工程建设项目成本为基础，为项目管理承包人设

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定工程施工造价控制目标，如果工程施工造价降低或超出双方约定目标的一定比例（如5%），则应当约定以项目管理承包造价额为基数对项目管理承包人实行提成奖励或处以承担全部或大部分投资超额赔偿责任。

b.采用PMC模式运作的工程建设项目通常具有规模大、技术含量高的特点。项目管理承包人需要统筹协调更多的设计、施工、采购等承包人及其合同、工作界面，并承担更多的项目管理责任，故需要对设计、施工和采购承包人的工作责任范围边界进行周密计划、严格控制。

c.采用PMC的优点是：除了具有PM模式的优点外，还有项目业主的责任风险降低，与项目管理承包人的管理责任边界清晰。其缺点是：项目业主与各施工、采购承包人没有合同关系，对工程施工造价、质量和进度的控制影响力降低，主要依赖项目管理承包人控制，如果管理承包人素质、能力不符合要求，则容易发生管理争端，并可能导致项目管理的成败。

C.代理型建造管理（Construction Management“Agency”，以下简称CM“Agency”）：建造管理模式又称为阶段发包方式（Phased Construction Method）或快速轨道方式（Fast Track Method），最先在美国产生，这是近年来国外较为流行的一种合同管理模式，采用的是“边设计、边发包、边施工”的阶段性发包方式。与设

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计图纸全部完成之后才进行发包的传统建设模式（Sequential Construction Approach）不同，其特点为：

a.项目业主委托的项目负责人（Construction Manager，以下简称CM经理）是项目业主的咨询和代理，自工程设计开始与工程设计师组成一个联合小组，共同负责组织和管理工程的规划、设计和施工，CM经理主要发挥监督、协调和管理作用。CM经理按照项目规模、服务范围和时间长短收取服务费，一般采用固定酬金加管理费，其报酬一般按项目总成本的1%～3%计算。

b.主体工程设计方案确定，并完成部分专项或单位工程设计后，即可以对这一部分工程招标发包给承包人施工，项目业主直接与承包人签订施工承包合同，组织设计与施工合理交叉，可以缩短工程建设项目从规划设计到竣工的周期。

c.采用代理型建造管理模式的优点是：项目业主可以自主选定设计建筑师/工程师，并为CM经理和设计工程师、施工承包人确定完整的项目管理工作范围、原则和目标。CM经理提前统一衔接协调工程设计与施工关系，优化、细化工程设计，提高工程设计的“可施工性”，减少施工阶段的设计变更和返工。其缺点是：项目业主在工程完成前对工程造价心中无数，由于分阶段招标发包，CM经理不可能对工程进度和成本作出保证，可能发生承包人的工程索赔和变更的费用较高，项目业主投资风险较大。

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D.风险型建造管理（CM“At-Risk”）：采用风险型CM模式时，CM经理在开发和设计阶段相当于项目业主的咨询顾问，在施工阶段担任工程总承包人的角色；一般项目业主要求CM经理提出保证工程施工的最大价格（Guaranteed Maximum Price，GMP），以控制投资目标，如最后结算超过GMP，由CM经理的公司赔偿；如工程低于GMP，节约的投资归业主所有，但可按约定给予CM经理公司一定比例的奖励提成。项目业主向CM经理支付浮动酬金及施工承包人的工程成本，CM经理由于承担了工程施工成本控制风险而能够得到额外的收入。这种模式在英国也被称为管理承包（Management Contracting）。

这一风险型CM模式除了代理型建造管理模式的特点外，其优点还有：项目业主对工程建设项目总投资、工期及其控制心中有数，项目业主的投资风险较小。其缺点是：GMP中包含CM经理难于控制的工程设计和施工投标的不确定因素，因此确定GMP时，特别针对其中施工不可预见费，项目业主与CM公司意见往往不易统一；可供选择的具有较强实力、水平能够承担风险的CM公司较少。

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第五篇：酒店经营管理模式

据统计，世界最大的16家酒店中，美国的拉斯维加斯就有15家，现有酒店房间数超过102000间。所以拉斯维加斯被称为酒店之都。当然，它也是主题酒店之都。主题是拉斯维加斯酒店的灵魂与生命。一座座主题酒店就是一个个景点，它们交相呼应，组成拉斯维加斯的一道风景线吸引着万千的游客。

传统酒店的概念在这里已发生转变。相比于传统酒店那种单一的服务形式，千篇一律的设施设备和模式化的服务，主题酒店具有不可比拟的优势。它从自己的主题入手把服务项目溶入到主题中去，以个性化的服务代替刻板模式，体现出对客人的信任与尊重。历史、文化、城市、自然等都成了酒店借以发挥的主题。从此酒店不再是单纯的住宿、餐饮设施，而是寻求欢乐和刺激的天堂。

由于中国经济发展水平有限，在主题酒店领域上起步比较慢，而且建造主题酒店投资比较大，所以它现在的发展还不是很快。但是，主题酒店这一形式在中国已初露头角。目前的主题酒店有如下类型：

（1）历史遗迹与自然风光的酒店

这种酒店充分表现出人文环境与自然环境的魅力。有的像一座花园，里面盛开着各式的鲜花。一朵朵娇嫩欲滴，弥漫着阵阵花香，教人仿佛进入绿色的世界；有的模仿古代帝王的宫殿，使人觉得是进入了皇宫一般；还有的以海市蜃楼、火山爆发等自然现象为主题。在我国深圳的著名旅游区华侨城内，即将建成一个威尼斯王冠假日酒店。它投资3亿元人民币、总面积58000平方米，是国内第一座五星级“水主题”旅游度假酒店。

（2）城市特色酒店

这类酒店通常以历史悠久、有浓厚的文化特点的城市为蓝本。他们以局部模拟的形式，用微缩仿造的方法再现了城市的风采。其中比较出名的有纽约酒店。它把曼哈顿的标志性建筑**自由女神像，以一比一的比例搬到了门前。

（3）神话传说酒店

他们以人们熟悉的神话故事为背景。使人觉得像进入了童话世界一样。如梦如幻，让人抛开一切现实中的烦恼，尽情享受这眼前的一切。

拉斯维加斯的主题普遍具有规模大、层次多、变化快的特点，他们充分利用空间和高科技的手段，配以大型的演出，使酒店增色不小。主题酒店之所以在拉斯加斯能如此红火，也是经济高度发达的体现。除此之外，与其赌博文化也很有关系。

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