浅析物业管理企业人才匮缺的原因与对策

第一篇：浅析物业管理企业人才匮缺的原因与对策

浅析物业管理企业人才匮缺的原因与对策

随着我国住房体制改革的深入和房地产市场的蓬勃发展，物业管理行业也进入了一个全新的快速发展时期。近几年来，我市党政机关的物业相继走向了社会化和市场化的管理，现在正逐步向学校、医院、商场、工厂等企事业单位推进，市场对物业管理的需求愈来愈大，而且随着高档物业市场的不断涌现，物管行业对从业人员的需求也愈来愈多，业主对服务质量的期望和要求愈来愈高。但是，近两年来，我市人力资源市场却出现物业管理人员供不应求的矛盾，特别是具有相关专业知识和管理能力的高素质管理人才（管理处主任和项目经理）严重缺乏。物业管理项目的增长速度与优秀的管理人才比例的失调，导致了物业管理虚位以待，却无法聘请到合适人才的现象困扰着我市众多物业管理企业。这不仅影响了日常管理工作和服务质量，而且严重制约了物业管理企业的健康持续发展。那么，造成物业管理行业人才匮缺的原因是什么？怎样才能解决这个问题？笔者以一个物业管理人员亲身经历和体会，谈谈以下几点粗浅看法。

一、物业管理企业人才匮缺的原因

1、遭受业主歧视，选择从业人员少。

由于受传统观念和社会偏见的影响，过去不少人都认为物业管理就是给人扫地和看门的工作，现在说得好听点是小区的管家，业主的保姆，技术含量不高，是社会最低层的工作，被人瞧不起。实际工作中，物业管理人员也常常被人歧视，只要服务不周，或工作管理失误，一些业主轻则投诉，重则指着物业服务人员辱骂，因此，有一技之长或在其它行业有发展前途的人员，都不愿投身于物业管理行业。不仅人力资源市场应聘人员少，而且各大中专院校选择此专业的学生也很少，有些学生即使选择了此专业，但毕业进入物业管理企业实习和工作后，经历了物业管理工作的酸甜苦辣，大多数学生都半途而废，留下来长期从事此项工作的人员也是寥寥无几。

2、工作累，工资低，跳槽、流失人员多。

目前，物业管理行业普遍流传这样一句话，“前世造了孽，今生搞物业”。这不仅说明了物业管理工作艰辛劳累，也表达了物业人员的无奈和抱怨。诚然，物业管理是一项复杂、综合性很强的工作，事无巨细。繁忙、锁碎，特别是管理处主任，每天要应对错综复杂的人际关系和处理内外各种矛盾，经常为收不到物业管理费而焦虑，为业主的投诉而烦恼，为无法预料的风险而紧张，为招不到合适的员工而苦闷，为无法处理的问题而无奈，为“费力不讨好”而委屈，为应对市场竞争而压力重重······物业管理者是如此辛苦，然而他们的付出并没有得到相应的回报。因受物业管理费用低的影响，物业企业大多都处于微利保本的经营状况，员工的工资待遇一直都偏低。特别是看近年随着物价的不断上涨，劳务市场用工工资也不断上涨，而物业管理费却难以增加，物业企业的利润已满足不了日益上涨的物价和员工工资的需要，物管人员工资远低于其它行业的工资待遇，致使一些有一技之长的专业人才和优秀管理人才转行或流失，进而导致企业管理漏洞多，服务质量差，业主投诉多。

3、物管企业缺乏长效的人才培养机制。

大多数物业管理企业招聘员工门槛较低，从业人员文化素质不高，专业水平参差不齐。而继续教育和岗位培训是开发人力资源和提高员工素质的重要途径，只有不断地对员工进行培训，才能为企业培养和储备人才。目前，物业企业都认识到了培训的重要性，但受各种因素的制约和影响，很多物业企业难以建立长效的人才培训机制。一是受物业管理利润低的影响，为了节约成本和培训开支，忽视了对员工的培训；二是受工作时间的影响，培训与工作相互矛盾。各岗位员工满负荷工作，“一个萝卜一个坑”，抽出时间参加培训，岗位缺人，工作就受到影响；三是各管理处相对分散，物业公司难以集中人员统一培训而分散培训，又出现人力、财力和时间浪费现象。由于这些原因和矛盾，物业企业即使建立了培训制度，也难以保证长期贯彻实施，从而造成物管企业员工素质和能力难以提升，内部人才供给不足，难以适应行业发展的需要。

4、物管人员的工作缺乏长期保障。

物业公司大多都是按签订的物业管理合同期限进行服务，而物业管理合同基本上都是一年一签，没有长期固定服务合同，如果物业公司当年经营管理得好，次年才可以续签合同；如果管理不善，就会遭到业主辞退。而市场竞争又十分激烈，一不留心就面临着被其它物业公司所取代的危险。因此，大多数物业公司无法同员工签订长期的正式劳动合同，对员工缺乏有效的法律约束，员工想走就走，辞工不用承担违约责任。同时受企业利润的制约，目前，我市大多数物业企业还没有完全按照《劳动法》的有关规定为员工交纳社会保险，企业对员工的利益缺乏保障和承诺，员工对企业就会缺乏信任感和归属感，这也是导致物业企业人才匮缺的另一个原因。

上述是导致物管企业人才流失和匮缺的主要原因。人才对企业来说起着至关重要的作用，物业服务人员素质的高低，不仅影响到物业管理的质量水平，而且事关整个企业的兴衰成败。如何在现有的环境下，解决人才短缺的问题，并有效地发挥人才的积极性、主动性和创造性，这是目前物业企业都在积极探索和面对的重要课题。

二、解决问题的对策

（一）提高企业经济实力，增强市场竞争力。

俗话说，“人往高处走，水往低处流”。这说明的不仅仅是一种自然规律，更反映了人们择业的普遍特性。一个企业如果没有较强的经济实力作后盾，就算拥有再好的引进人才、培养人才和留住人才的方法，也是纸上谈兵。所以提高物业管理企业的经济实力，增强市场竞争力，是解决企业人才匮缺的先决条件。怎样才能提高企业的经济实力？笔者认为，物管企业必须在管理、服务和经营上狠下功夫。一是强化管理，节约成本支出和减少风险；二是提高服务质量，增加项目物业管理费；三是设法开展多种经营创收，增加经济效益。只要企业的利润不断增加，经济实力不断提高，市场竞争力不断增强，造成企业人才流失的主要原因就会迎刃而解。

（二）注重引进人才、用好人才、培养人才和留住人才。

人才已在企业的发展中起到决定性的作用，不管什么企业只要拥有一流的人才，就会拥有一流的管理机制，也就会创造一流的服务质量和经济效益。因此，物业管理企业要加强对物管人才的引进和培养，并做到选好人才、用好人才和留住人才，才能为企业的建设和发展提供源源不断的人才资源和后备力量。

1、以信誉引进人才。信誉是一种无形资产，也是吸引人才的有力磁场。物管企业要引进一流的人才，就要具有良好的信誉。只有在社会公众中树立良好的形象和口碑，才能招聘和吸引更多的有识之士加盟到物管企业中来。在引进人才时，还要结合企业的实际需要，严把选择关。引进技术人才，要具有较强专业能力和实验经验；引进管理人才，需要综合素质高，知识全面、组织协调能力强，思想品行好，并具有一定的管理经验；引进客户服务员，要亲和力强，擅交际和沟通。在引进和选择人才时，还必须做到公正、严明，不搞特殊化，不凭人情关系，一视同仁，真正做到“能者上，平者让，庸者下”。

2、要切实用好人才。首先，物业企业对引进来的人才要进行全面的了解和考察，了解其特长和性格，考察其品行和能力，再量才适用，把他们放到企业最合适的位置，充分发挥其最大的潜能和优势。其次，要信任人才。在工作中充分授权，大胆交任务、压担子，充分发挥人才的自主性和创造性；同时还要给人才提供广阔的用武之地和宽松的发展空间，让每块金子都发光，让人才在实现自我价值的同时，为企业创造最大的效益。

3、要注重培养人才。物业企业除了从人才市场和大、中专院校引进各类人才外，还要注重培养人才。随着时代的发展，知识在不断地更新，只有不断地加强学习和充电，才能与时俱进跟上时代前进的步伐。据笔者了解，我市有相当一部分物业管理项目负责人都是土生土长的，他们虽然没有经过正规院校的物管专业学习，也没有本科文凭，但在实践工作中，勤于学习，精于研究，敢于创新，善于总结，乐于吃苦，同样也成为了物业管理专业的行家里手和出色的项目领头人。因此，物业管理企业不能片面地强调和追求以“文凭论人才”，还要通过多种途径培养和挖掘企业内部现有的各种人才。一是建立多层次的长效培训机制。要定期对全体员工进行思想品德、职业道德、专业知识、法律法规和礼节礼貌等多方面的培训，全面提高员工队伍的综合素质和服务水平。还要有计划地安排有发展潜能的中、高级管理人员外出参观学习或进修，进一步提高他们的经营能力和管理水平。二是对内部员工定期实行考评考核，帮助员工找准工作中的差距，从而促使员工主动学习，自觉修炼，不断提高知识水平和工作能力，将其逐步培养成为企业人才。三是实行公开、公平的竞争上岗方式发现人才，让一些有上进心、有潜力、有胆识的员工脱颖而出，给他们一个具有挑战性的工作，开发和挖掘其潜能，将其逐步塑造成为企业优秀人才。

4、要设法留住人才。一个企业好不容易引进和培养出来的人才，如果不加以重视而流失，就会给企业的发展带来影响和损失，怎样才能留住人才？

一是以待遇留人。工资待遇是员工维持生计最基本的要求和劳动价值的具体体现，如果员工的工资待遇连最基本的生活需要都不能保障，那怎么能安心工作，为业主提供最优质的服务？因此，解决员工的生活需要是留住人才的首要条件。物业管理虽然是保本微利行业，不能以高薪招聘和留住人才，但也要根据企业的发展和实际经济承受能力，当地生活水准，员工岗位责任轻重和难易程度，以及员工本人的工作表现和贡献，建立合情合理的工资福利分配制度，尽可能使优秀人才的付出与所得相对平衡。

二是以感情留人。古人云：“感人心者，莫先乎情”。企业要想留住人才，就要留住员工的心，要留住员工的心，就要做到以情感人，以理服人。首先，物业管理层领导要同员工建立起有效的沟通渠道。经常了解员工的思想动态和需要，当员工工作和生活有困难时，在精神要给予关心和爱护，在经济上要给予力所能及的照顾和帮助，努力创造一种平等、友好、团结、和谐的工作氛围，不断增强员工对企业的感情和企业的凝聚力。其次，公司领导要以良好的思想品德和学识能力，为员工作出表率；要以独特的人格魅力和工作成就吸引员工，不断增强企业的向心力。

三是以制度留人。虽然物业管理企业都主张以柔性的制度和人性化的管理来培养员工对企业的忠诚度，但仍会有不少员工对企业缺乏诚信，不安心工作，朝三暮四。因此，企业要具有忧患意识，很有必要制定硬性的措施来防止人员的频繁流失；除了同员工签订劳动合同，以法律形式来约束员工随意跳槽的行为外，还要建立有效的激励机制，通过奖罚措施和公开、公平、公正的提拔人才，来稳定有上进心和发展前途的员工。除了上述的三种方式外，企业要留住人才，还要有明确的发展战略目标，让员工对企业的发展有信心和希望，只有员工对企业充满信心，才会对自己在企业的发展前途充满信心，从而对企业产生归属感。同时，物管企业还要加强与物业管理协会和同行业的联系，加强行风建设和行业自律意识，互相扶持，有序竞争，共同扼制像“拆台、挖墙角”之类的不道德人才争夺行为。

（三）加大物业管理的正面宣传和引导力度，增进广大业主对物管人员的理解和尊重。

物管企业的发展离不开政府职能部门和社会公众的关注与支持，政府职能部门要根据国家《物业管理条例》和法规，结合本市实际，制定和完善地方物业管理法规，规范行业市场秩序，建立合理的质量和价格体系，为物管企业的发展营造一个良好的发展环境。社会舆论媒体及物业管理企业要加强对物业管理知识和法规的宣传与引导，对一些献身于物业管理的先进典型和优秀事迹要加以大力弘扬和推广；对小区发生的各种矛盾和纠纷，要给予客观公正的分析和报道，让广大业主认识物业管理的作用和性质，明确自己的权力和义务，了解物业管理工作中的困难和艰辛，消除对物业管理工作的偏见和歧视，理解和尊重物业管理人员的工作，给物业管理人员创造一个平等、友好、和谐的工作环境。使物业管理人员能够放下思想包袱，轻装上阵，热爱和扎根本职工作。只有这样，才能促使更多的人才积极投身于物业管理行业，物管人才缺乏的现象才能得到有效的解决。

总之，人才是企业潜在的和强大的生产力，是企业最宝贵的资源和财富，解决人才匮缺的问题已是物管企业的当务之急，只有想方设法解决好人才匮缺的问题，并努力打造和拥有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍，物业企业才能得到健康持续的发展，也才能为市民的安居乐业和城市的文明建设发挥更好的功能和作用。

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第二篇：企业人才队伍建设现状与对策

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企业人才队伍建设现状与对策

作者：翟立 蔡佳

来源：《职业·下旬》2012年第10期

摘 要：建设产业襄阳、都市襄阳、文化襄阳、绿色襄阳，是加快省域副中心城市发展的战略选择和内在需求。作者结合多年与企业交往的经验，通过对襄阳市现有企业人才队伍建设现状的分析，从中发现存在的问题，并提出解决问题的对策。

关键词：企业人才队伍建设 问题 主要对策

科学发展是时代的主题，是必须坚持的根本理念。建设产业襄阳、都市襄阳、文化襄阳、绿色襄阳，是加快省域副中心城市发展的战略选择和内在要求。产业襄阳的建设，除了政府要有魄力和勇气外，还需要有与之适应的庞大的人力资源队伍作支撑。建设一支高素质的企业人才队伍，已成为建设产业襄阳的迫切任务。企业人才队伍建设状况已成为促进或制约企业甚至整个区域经济发展的重要因素。

一、襄阳市企业人才队伍建设现状

近五年来，襄阳市经济持续快速发展，综合实力显著增强。地区生产总值相继迈上1000亿元、1500亿元台阶，五年年均增长15%以上，经济发展方式转型取得积极成效，支柱产业发展壮大，新兴产业加快成长，文化旅游产业发展有了新突破，多点支撑的产业发展格局逐步形成。但对企业进行剖析后，发现企业人才队伍建设情况差异较大，下面将对以下几类企业进行分析。

1.大中型企业和科技含量高的企业的人才队伍建设优先于企业发展

由于这类企业对员工的综合素质要求起点较高，具有自己的企业经营理念，关注企业文化建设，高度关注员工队伍建设，有宽松的工作环境和良好的福利待遇，员工职业生涯晋升制度完善，员工的工作业绩得到企业的认可，企业给员工的回报丰厚，从而员工队伍稳定，员工对企业的忠诚度高。因此，这类企业凝聚力强，企业的发展与员工的生存息息相关，而员工综合素质的不断提高，又有力地促进了企业的良性发展。但这类企业在襄阳市企业中的比例不高。

2.改制企业和民营中型企业的人才队伍建设滞后于企业发展

2003年开始的企业转制，让部分企业人才队伍受到重创。如原湖北化纤集团有限公司的8000余名职工，实行“一刀切”后，许多具有30年工龄、年龄50岁左右的生产骨干被宣布内部退养，职工人数一时骤减为4200人，造成管理、技术层人员断层。实践证明，人员的急剧变动，给改制后的企业生产经营带来极大影响。

3.民营小企业的人才队伍建设严重影响企业发展

小型企业由于自身经营规模不大，生产条件与经营环境相对较差，对员工的吸引力不大，造成员工队伍难以稳定，员工对企业的忠诚度不高，往往面临生产任务不饱满或生产任务无法完成的情况。

二、襄阳市企业人才队伍存在的问题

1.人力资源总量与企业发展需求差距过大

根据襄阳市战略发展规划，今后城市面积将发展为300平方公里，人口300万～500万，而襄阳市全市总人口才597万，仅从人口总量上看，就不能满足城市发展规模的要求。再从人口结构来看，“产业襄阳”人力资源需求也有较大缺口。随着各地区域经济的发展，今后各地自身人力资源就地消化能力增强，人力资源流动将减弱，这是一个需要决策者进行前瞻性思考的战略问题。

2.企业人才队伍构成不合理

（1）年龄结构不尽合理。现在企业普遍用人年龄为18～40岁，在一般情况下，女35岁、男45岁以上就会被企业拒收。仅从长远看，这种做法对企业发展不利。我们认为，企业应该像一个家庭，有一个年龄梯次，形成“三代同堂”，起到承上启下、继往开来的作用，这样既能保证企业的正常发展，又能促进内部和谐。

（2）技术结构不尽合理。企业人才技术结构应该是有层级的，初级、中级、高级人才的组合应有一个合理的比例。人才的成长是需要时间的，没有经过实际工作的长期锻炼，要成为企业的核心人才是不可能的。

（3）学历层次不尽合理。企业员工学历不均衡严重制约了企业的发展，特别是高新技术企业的发展。企业在职员工中，农民工占有较大比例，一些具有大专以上学历的人员又不大愿意长期从事普通岗位的工作，中专、技校毕业的学生基础较薄弱，这些员工情况各异，各自工作需求不同，对企业经营的贡献也不同。

（4）管理层自身素质不高。许多企业的管理者是专业技术人员出身，他们创建企业的优势是技术，而在管理方面却不够专业。

3.企业对人才队伍建设重视不够

企业的人才培养主体作用难以充分发挥。企业是技能人才的需求主体和用人单位，应承担培养技能人才的主体责任。但一些企业转变经营机制后，存在着急功近利的短视行为，只抓经济效益，忽视企业人才队伍建设，只考虑人才“够用”而不考虑“备用”。

4.政府公共教育资源不足，技工教育发展受到诸多制约

一是技工教育经费投入匮乏；二是技工学校招生困难；三是技工学校办学体制存在诸多问题；四是民办技能培训发展缓慢。

5.职业资格证书制度社会推行存在困难

由于对职业资格证书制度相关政策理解不够，劳动者、用人单位对职业资格证书制度的重要性认识不足，这是一个值得重视的问题，必须加大对职业资格证书制度的宣传力度。

三、襄阳市企业人才队伍建设对策

面对襄阳市经济建设发展的强劲态势，针对企业人才队伍建设中存在的问题，各级地方政府和企业必须积极探索企业人才队伍建设的新路子，努力形成襄阳市人才队伍建设的环境优势、机制优势和人才资源整合优势。

1.地方政府要高度重视企业人才队伍建设工作

要切实加强政府对企业技能人才工作的领导。建立由组织、人力资源社会保障、发展改革、经贸、财政、国资、教育、人事、科技等部门组成的技能人才工作部门协调制度，加强对技能人才工作的宏观指导、政策协调和组织推动。

2.充分发挥企业在加强人才队伍建设中的主体作用

企业在制定企业发展规划的同时，要制定企业人才队伍建设规划，建设结构合理的企业人才队伍。企业必须重视技能人才的技术培训工作，特别要加强对一线队伍的培训，并将其作为一项经常性工作长抓不懈。

3.大力发展职业技能教育，夯实技能人才培养基础

政府应以服务经济社会建设为宗旨，构建科学的技能人才培养体系。

4.加大职业资格证书对企业人才队伍建设的推动作用

加强与企业合作，建立企业高技能人才评价体系。取消职业资格报考比例限制，打破资历、身份和年龄限定，对掌握高技能、复合技能且有突出贡献的人员放宽技师申报条件，鼓励具有高技能的青年职工参加高技能人才评价，拓宽员工职业生涯成长通道。

5.优化技能人才成长的制度环境

完善技能人才选拔机制，建立通过技能竞赛公开选拔、培养技能人才的成长通道。针对企业特点，建立适合企业人才队伍建设实际且与事业单位相对应的职级制度；引导企业建立“使用与培训考核相结合，待遇与业绩贡献相联系”的技能人才激励机制。

6.完善技能人才表彰机制

建立和完善技能人才表彰奖励制度，形成不同层级的技能人才奖励体系。政府在表彰科技人才、管理人才的同时，还要着力表彰有突出贡献的企业高技能人才。

7.完善农村劳动力技能培训，提升农民工综合素质

随着城乡一体化建设步伐的加快，农村劳动力向城镇第二、三产业大规模转移已成为不可阻挡的趋势，要加大工作力度，积极实施农村劳动力技能培训，着力提升农村劳动力的整体素质，为企业储备大量合格的人力资源。

第三篇：企业人才队伍建设问题与对策

企业人才队伍建设问题与对策

摘要：随着国际竞争的进一步加剧，企业中高层次人才以及人才队伍的建设成为每一个企业以及相关研究者研究的重点。笔者根据多年经验和有关资料的研究，对企业人才队伍建设中产生的问题进行分析并提出对策。

关键词：企业 人才队伍建设 问题 对策

一、我国企业人才建设的现状

当今的国际环境日益复杂，企业面对的市场方面的竞争也更加严峻。作为企业的关键核心，企业人才成为企业面对挑战的重要砝码。这些挑战是企业的重要转折，依靠人才的力量可以实现企业迅速的腾飞，但是，同样的，人才建设不够完善，也可能会让企业受到致命的冲击，影响企业在世界的竞争地位。企业人才笼统来说，包括企业的所有员工，因为每一位员工都是企业生存发展的基石，相对来说，高层管理者扮演着更加重要的角色。这些人才的培养以及建设是我国当前的迫切任务，从科教兴国战略与人才强国战略的提出，我们可以发现，国家已经十分重视人才队伍的建设，是实现国家经济腾飞的保障。尤其是近几年，由于经济的发展以及社会的进一步需要，在市场经济的环境下，我党不断适应新时期的发展需求，制定切实可行的发展路线，积极推进企业人事制度的改革，通过这样的方式在人才建设方面取得了很大的成就。国际环境的压力迫使我国更加重视企业高层人才建设问题，党和国家也相继推出了一些政策条例来促进企业对人才的建设。优秀的人才是我国任何企业的所需，也是我国应对经济挑战与其他国际大公司的竞争力量。但是，就目前的现状来说，我国企业在探索人才队伍建设方面还有很多地方需要继续优化，管理体系也需要进一步改革，我国的企业人才建设进度还远不及发达国家的发展水平，在激烈的国际竞争中仍处于相对弱势的地位，不能适应企业未来发展的需求。

二、阻碍企业人才队伍建设发展的原因

1.人才培养的相关体系不健全。虽然各个企业都将人才培养战略放到首位，但是培养人才的体系仍然不够完善，职能交叉、管理方式等方面的弊端依旧存在。很多企业没有明确人才培养的主体，即任何员工都会被纳入培养的范围，这样导致的后果就是形式化严重，没有找准企业重心，结果就是人才不仅没有得到挖掘，还浪费了人力物力财力。

2.高校的人才培养方式不能满足企业需要。企业对于人才的吸收主要来源于各个高等院校，高等院校是人才流出的关键，是培养合格人才的源头。由于我国的社会转型等等的原因，社会的飞速发展使得传统的教学模式不能够满足当今社会的发展需要，当今的高等教育往往过分强调专业知识的教学，单一化的培养专业人才。但是，现如今的社会需要全面发展的综合型人才，所以面对新的形势，改革高校人才培养模式也是需要解决的。

3.关于人才的培训机制比较落后。人才培养需要培训机制的引导，但是现如今的形势是，培训机制落后，没有长远的培训规划，缺乏相应的培训目标，走入流于应付的怪圈。在培训内容方面，其内容与企业发展结合不紧密，使得培训知识不能得以应用，效果得不到保证。

三、解决上述问题的对策

1.落实完善的民主监督机制。人才队伍的要求严谨，各个级别的员工都应该为营造一个和谐的工作环境尽一份力。企业内部要杜绝腐败的发生，利用各个方面的员工对管理者或者其他人员的熟悉，使其对相应员工或者管理者进行评价，一旦大多数的评价出现廉洁方面或者其他方面的问题，就要立即解决。构建和谐的工作环境，有利于企业人才的进一步培养，摆正思想观念，杜绝违法乱纪现象的发生。

2.加大力度参与海外人才竞争。由于人才在企业中的重要作用，各个企业之间也加大力度对各行各业的人才进行着争夺。可以说，人才竞争的胜利就是企业胜利的一大步。现如今大部分企业主要吸取人才的目标还是国内，海外市场需要进一步挖掘。企业要认识到海外人才的重要性，其可能有着更加先进的知识管理经验。所以，企业要加大力度参与海外人才的争夺战中，使其为我所用，这样才能为企业的进一步发展添加新的动力。

3.建立先进的企业文化。企业文化作为企业的精髓所在，只有好的企业文化与人才有机结合，才能使人才最大程度地转化为企业发展的动力。企业的人才是企业中最为活跃的一部分，摆脱旧思想，用勇于探索、敢于创新的精神鼓舞每一位员工，用先进的企业文化管理企业人才，才能提高企业产能，树立良好外在形象。

总之，人才是企业发展的动力，是企业发展和提高核心竞争力的动力源泉，高层次人才问题是关系党和国家建设的关键性问题。企业高层次人才是一个企业的命脉，他们掌握着企业的核心技术，是企业得以延续的根本。进行合理的企业人才建设不仅仅对企业，也对国家有着重要的作用。

参考文献

[1]中共中央、国务院关于进一步加强人才工作的决定[M].人民出版社，2004

[2]戚鲁主编.人力资源能本管理与能力建设[M].人民出版社，2003

[3]孙启军等编著.企业人才竞争战略[M].石油工业出版社，2003

[4]李金松，张来民主编.中国人才队伍建设百题[M].中国发展出版社，2003

第四篇：浅析住宅小区物业管理收费难原因及对策

浅析住宅小区物业管理收费难原因及对策

近日，武汉电视问政“期中考”第四场举行,小区物业管理首次列入武汉十大突出问题,成为了社会广泛关注的热点。但一直普遍存在的“收费难”的问题也一直是制约物业公司发展的“突出问题”，物业运营的成本费用不断增加，但物业的收费标准多年来却没有变化，再加上一部分住户长期拖欠物业费，物业公司维持下去很艰辛，生存状况不容乐观。本文从一个基层物业管理工作者的角度出发,分析物业管理面临收费难的状况,并提出解决问题的对策。

一、存在的主要原因

(一)物业服务企业自身的原因

1、物业公司管理服务不到位。有些物业企业技术水平跟不上，公司人员组织不够，导致管理脱节，从而使服务质量大打折扣，导致业主对缴纳物业费产生严重的抵触心理。

2、物业公司经营运作不规范。有些物业管理公司在催缴物业费无果，与业主产生纠纷后，往往采取非理性的手段解决问题，如通过停水、断电或者暂停电梯使用等影响业主正常生活的方式来迫使业主就范,从而导致物业公司与业主之间矛盾加深。

3、物业公司查验标准不严格。物业管理企业在接手小区，没有明确物管企业与开发单位的责任。但在后期管理中，业主会遇到房屋漏水、下水管道破裂等问题投诉，而这些诉求不归物业管，但由于业主缺乏了解，认为交了物业费，物业公司就得什么都管，给物业公司的管理带来了极大的不便。

(二)来自业主方面的原因

1、道德素质上有待转变。少数业主不遵守物业管理的规定和小区物业管理条约，为了个人私利而破坏物业管理的整体秩序，任意在公共场地、绿化带内停车、堆放建筑垃圾、践踏公共绿地、高空抛物、制造噪音、私搭乱建、开辟菜地等，给其他业主正常生活带来了负面影响，受影响的业主又将这些现象归结为物业服务管理不到位而拒交物业费。

2、消费观念上存在偏差。由于部分业主在物业服务消费观念上存在偏差，还没有形成要花钱买物业管理消费的观念和习惯，其大多希望享受最好的服务，却只愿支付最少的费用。在一些旧房改造的小区，很多老年人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，相当一部分难以接受而拒缴物业费，导致出现长期拖欠物业费的情况。

(三)来自物业法规的原因

1、物业收费标准低影响物业管理水平的提高。所谓一分好货一分钱，业主期望在其缴纳管理费的同时得到满意和舒心的服务，而物业公司也希望通过提供辛苦的劳动获到应有的报酬，作为业主、住户有理由要求物业公司所提供的服务是质价相符。所以物业收费标准应切合实际，既满足企业正常运转需要，又符合业主的要求，达到“质价相符”，否则会影响管理服务水平。

2、对恶意拒绝交纳物业管理费的业主缺乏相应的约束机制。物业公司的性质是服务为主的服务性行业，只要是业主稍微对物业公司有一点不满意都会用不交物业费来威胁。就现行的《物业管理条例》来看，企业对付欠费业主的唯一合法手段就是付诸以法律，但目前国内诉讼的手续繁琐、时间过长，就算胜诉，执行的难度较大，耗费的成本较高，最终也难以保证问题解决。

二、解决的相关对策

(一)加强管理，提高物业公司的服务品质

1、妥善处理业主投诉。构建平等沟通的平台，通过业主委员会广泛征集业主的建议和意见，另外对于业主投诉情况是否属实，是否合理，物业公司都必须耐心对待，认真处理。

2、改善物业收费手段。物业服务企业通过电话、微信、短信、电子邮件、函件、走访等灵活多样的形式发送缴费信息，采取网上划款、上门收取、柜台收费等方式收取物业费。

3、提升企业服务品质。物业公司应重视自身服务品质的提升，采用服务公示制度，接受社会公众的评价和监督，让业主觉得 “物有所值”，使业主获得“等值”乃至“超值”服务。

(二)坚持引导，树立业主正确的消费意识

1、相关政府部门、行业协会、物业服务企业要借助各种媒介，对业主和客户从行业法规和法律知识普及方面入手，广泛宣传，提高业主和客户对物业管理服务行业的认知度，使居民树立“花钱买服务”的正确消费观念。物业公司可向业主公开物业公司具体做了哪些事，以及物业管理服务的实施情况等等，也可向业主征集意见寻求改进方法，拉近与业主的距离，让业主理解物业的难处。

(三)规范服务，强化物业管理的监管机制

1、规范行业服务，统一验收标准。

目前，对物业管理服务价格的认定，可以通过双方协商来解决，但对于物业管理服务质量的认定标准，供需双方意见不一致。因此迫切需要政府相关部门牵头对整个行业的服务标准进行统一规范，对物业公司、业主双方提供解决问题的途径和依据，对物业管理工作进行验收考评。这样，既保障了业主的利益，也能

对物业公司进行实施有效的管理和监督。

2、完善物业法规，加强收费管理。

此次为切实提高我市物业管理水平，理顺监督管理体制，完善长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，推进和谐社区和文明城市建设，对物业管理企业发展及物业管理工作提出了新期待、新需求, 需落实对物业服务企业在就业培训、收费管理、财政税收等方面的政策,提供更加优质便捷的服务环境和税收环境，相关执法部门在法定权限内和原有基础上，要简化现行物业管理欠费案件的审理程序，提高审理效率，方便解决各类物业管理纠纷。

3、发挥公众力量，建立管理档案。

物业管理往往涉及到众多业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单个业主的个体利益与全体业主之间的整体利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益。尝试在小区物业建立楼栋管理档案，对各楼层缴纳物业费积极度在小区宣传栏上给予定时公布，有利于提高业主的缴费意识，预防和减少物业管理纠纷。

4、修订合同条款,避免管理纠纷。

在物业管理中,调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。因此，明确物管的服务职责，就需要在物业服务合同范本的基础上细化、量化，避免发生物业管理纠纷时缺乏合同依据。《物权法》、《物业管理条例》和相关的政策法规，作为其配套使用的示范文本应由相关职能部门做出相应的改动和调整，以适应物业行业不断发展变化的新要求。

现如今，是武汉市物业管理事业发展历史上的重要时期, 能否抓住机遇，符合时代发展、是物业行业发展的需要，是公民社会的需要，更是社会进步的需要。因此,解决好物业管理收费难的问题 ,具有重要现实意义和很强的研究价值。从企业的角度来讲，解决好物业管理收费难的问题,有利于企业的持续发展,在市场中更好地体现企业的产品声誉和公众形象；从业主的角度来说, 解决好物业管理收费难的问题,有利于业主的生活品质, 为自身的居住环境提供安全、安静、舒适的环境保障。从社会的角度看，解决好物业管理收费难的问题,有利于政府推动社会的发展进步，促进保障民生、社会经济、政治、文化的全面发展，为城市建设创造更好的发展环境。

第五篇：物业管理企业亏损的十大原因及对策

物业管理企业亏损的十大原因及对策

物业管理作为一个劳动密集和技术劳务型的服务性行业是住房制度改革深化的产物，是房屋管理与社区综合服务合二为一的一种新模式。它主要是以提供各种劳动、技术、信息获取经济效益。不像有些行业可能由于介入时机、营销策略、商业形式等的不同则产生巨大的经济效益差别。它虽然是属于微利性行业，但现实中绝大多数物业管理企业却大都赔本经营。这在其它行业是极为罕见的，这一奇怪现象引起社会各界的广泛关注，个中原因耐人品味，笔者对物业管理的赔本原因及其对策分析分别采访了物业管理企业、业主、行业主管部门及业内人士。

一、小区部分业主的思想观念问题导致物业管理企业正常的服务费用收不上来。有些业主的思想观念仍停留在计划经济时代，传统思想根深蒂固。因此这部分业主在花钱买了房屋产权之后又要支付物业管理费在观念上不能接受。他们认为买房后应该享有物业管理服务，服务不是一种商品不应该缴费。

对策：加大宣传力度，引导业主树立主人翁责任感，加快业主管理委员会的组建步伐。通过业主管理委员会、物业管理企业、行业主管部门、新闻媒体的宣传，提高业主对物业管理的理解度。从某种意义上讲，业主管理委员会的规范运作是物业管理行业规范化的重要标志。

二、物业管理企业服务质量不高，经营管理不善，服务得不到业主认可。物业管理达不到标准，造成了一些业主的抵触情绪，比如说，以小区卫生每天打扫两次为标准，而有的物业管理企业只清扫一次却照常收费，业主当然不满意致使物业管理费收交率低。对策：物业管理企业应从自身提高服务质量，严格按照有关法规政策和物业管理委托合同，为小区业主提供尽善尽美的服务，与业主管理委员会处好关系，使物业管理得到业主认可，提高物业管理费用的收缴率。

三、物业管理企业规模小、服务项目少、成本高。目前的物业管理企业都以住宅小区、其它商品房或直管公房为管理对象而对前景广阔的其它类型的物业管理特别是收益性的物业管理似乎还未引起重视。另外小区的管理仍局限于对物业维修和对共用设施、设备的养护，可以说这种物业管理实质是商品房屋的售后服务。

对策：物业管理有一个原理，物业管理的规模越大，成本越低，经济效益越好。物业管理企业应该总结经验扩展服务范围向综合型发展，可以围绕为居民提供全方位的服务兴起“多业”，比如休闲娱乐室、老年人服务部、洗衣店、面包房、书报室，有条件的可有商店、医院、学校及酒店等和各种代办服务，各种特约服务，当然物业管理企业从事这一切不能只考虑经济效益，而应以服务为宗旨，树立自己的品牌，使业主对物业管理企业产生一种信任感、亲近感。另外物业管理也不要仅局限于住宅小区，一些收益性好的物业如商场、写字楼、宾馆等对物业管理的需求也很迫切。因此，有必要开阔视野，走出小圈子，扩展服务范围。为企业增收创收。

四、大部分物业管理企业是二级法人没有成为真正的企业法人，都是自己管自己开发的房子，思想上有一种惰性没有压力，没能主动地为业主服务，没有动力和创业意识，企业形象差，影响了企业的效益。

对策：物业管理企业要真正地独立核算，成为真正的法人、去掉惰性，加压驱动，去认真负责地为业主提供常规性服务、委托性服务、特约性服务等全方位的服务。

五、物业管理办公、管理经营用房不到位，特别是经营用房不到位，物业管理便少了一个创收点。

对策：为改变这种局面，房地产开发商或原产权单位在与物业管理企业交接时，要按规定提供办公和经营用房。

六、有关单位对物业管理企业的乱摊派，乱收费

对策：物业管理企业要对乱摊派、乱收费理直气壮地加以拒绝。有关单位在收费时要提供收费许可证、收费标准、政府文件。

七、物业管理企业自身开支不合理，财务制度不严格。物业管理企业在不正当开支上诸如：交通、通讯、公款吃喝等方面有大手大脚的现象。

对策：物业管理企业要严格按照财务制度节省公司每一分钱，不该花的钱一分不花，要学会“积累”资金，当然该添加的物业管理服务设备，维修工具一定要添加。在一些软性支出诸如交通、通讯、吃喝上实行定额支出，谁超支谁负责。

八、有些业主由于下岗或失去劳动能力造成经济紧张，确实没钱交物业管理费用。对策：如果家中确实没有钱，上有老，下有小，确实拿不出物业管理费用，物业管理企业是否也可以考虑作为特殊情况进行适当减免。

九、政策法规不配套、不完善。

对策：作为新兴行业的物业管理在起步阶段政府应有倾斜政策，比如减税、免税等，以支持物业管理行业的发展，这将对物业管理行业的发展起到积极作用。

十、开发商和原产权单位在交接时，责任、权限不分，造成扯皮现象。比如说：房屋的保修费用在保修期应该由开发商和原产权单位负责，但在小区交接时由于责权利不明，造成维修费由物业管理企业负责，或保修费与物业管理费模糊不清，这是不正确的。对策：开发商和原产权单位在物业管理企业交接时，应签订合同，明确责权利，在签订合同时，各种条款要清晰、明确、严密，不要为以后的扯皮埋下隐患。